Россия обладает богатейшими природными ресурсами. К их числу относятся огромные земельные территории – 1,7 млрд. га, требующие не только правильного использования, но и строгого качественного и количественного учета.

Задачу по учету земель призван выполнять государственный земельный кадастр (ГЗК). Он имеет длительную историю развития, поскольку первые попытки провести описания земель проводились еще в 9 веке, а в 16 веке уже было основано учреждение «Поместный приказ».
Сегодня создан кадастр недвижимости, реформирование которого проводилось неоднократно с целью решения многочисленных проблем, возникающих у граждан и юридических лиц при осуществлении кадастрового учета земли. В частности, в 2002 году была введена федеральная целевая программа, действующая до 2007 года, по созданию системы государственного кадастра и учета недвижимых объектов, и ее подпрограмма по формированию общего кадастра недвижимости. Но, и проводимые программы и десятки миллиардов рублей, потраченных государством на их внедрение, не смогли решить многочисленных вопросов с проблемами кадастра и повысить его качество.

Главные проблемы государственного земельного кадастра

На сегодняшний день существует несколько актуальных проблем кадастра , требующих незамедлительного решения:

Фрагментарность земельного кадастра.

Закон о кадастре, введенный 10 июля 2000 года, провозгласил заявительный принцип выполнения кадастрового учета. По этой причине сведения о большинстве земельных участков, зарегистрированных до 2000 года, не систематизированы и не внесены в Росреестр. Согласно последним данным Счетной палаты, проводившей проверку реализации программы по созданию ГКН, в общем, остались не включенными 39% участков, а в отдельных районах данная цифра составляет 80%.

Отсутствие сведений об охраняемых территориях.

Одной из проблем кадастра является то, что в государственном кадастре практически отсутствуют сведения о зонах и полосах особого использования, построенных ранее 1990-2000 годов. По этой причине безопасность населения, проживающего рядом с такими охранными или санитарно-защитными зонами, не обеспечивается. Также существует большая вероятность того, что за это время население построило жилые или садовые строения, которые невозможно использовать в данных районах и при дальнейшей регистрации этих объектов потребуется их снос.
Кроме этого, в то время существовали другие правила их юридического оформления, по которым все заинтересованные лица предварительно уведомлялись об установленных границах зон и порядке использования смежных с ними участков. Сегодня для оформления зон, построенных в тот период, необходимо оформлять еще по старой процедуре, а это требует немалых денежных затрат.

Отсутствуют геодезические и картометрические данные о точных границах муниципальных и федеральных земель, населенных пунктов и особых зон.

Например, последние данные Счетной палаты свидетельствуют – 97% населенных пунктов и 77% федеральных территорий Московской области, внесенные в кадастр недвижимости, не имеют сведений о границах. состоят в том, что до сих пор федеральным законодательством не установлено преимущество точных границ над ориентировочными. Поэтому в первую очередь учитываются границы тех участков, которые были поставлены на учет ранее, и не важно, что они могли быть установлены с ошибками. В результате при оформлении смежных с ними участков возникают запутанные ситуации, когда собственнику отказывают в регистрации вновь образованного участка из-за пересечения его границ со смежными участками, учтенными ранее. Основная причина наложения границ, сформированных разными кадастровыми инженерами,– низкий уровень качества существующей геодезической основы. В частности, опорная геодезическая сеть базируется на СК-63 – условной системе координат, созданной на основе отечественной системы координат 1942 года. Она является основой и незначительно отличается от принятых позднее местных систем координат (например МСК-50 в Московской области, которая отличается от СК-63 всего лишь сдвигом по осям координат). Ее погрешность в среднем составляет 30-40 см, а иногда – 1 метр. Это не соответствует установленным современным требованиям по точности проведения кадастровых работ в городах и населенных пунктах, которая должна соответствовать 10-20 см.

Кадастровые ошибки и погрешности, содержащиеся в сведениях о недвижимых объектах.

Чаще всего они возникают из-за многократного ручного введения идентификационных характеристик участка и сложности проверки данной информации, содержащейся в различных источниках. При этом технические погрешности – опечатки, описки, арифметические и грамматические ошибки, а также кадастровые ошибки, допущенные кадастровым инженером, подлежат обязательному исправлению на основании решения суда, органа Росреестра или заявления, поданного заинтересованным заявителем в установленной форме.
На сегодня, в рамках реализации программы по созданию ГКН, более 40 % внесенных сведений об объектах недвижимости содержат многочисленные ошибки, расплачиваться за которые приходится собственнику. Если взять статистику за 2012 год по Кировской области, которая считается лидером по введению структурированного реестра объектов, из 61% объектов, у которых были сопоставлены данные кадастра и реестра, только:

• 1% объектов и 22 % ОКС имеют полностью соответствующие друг другу кадастровые номера ЕГРП и ГКН;
• 33 % участков обладают частично совпавшими адресами, то есть приходилось угадывать и принимать «ул. Ленина» и «улицу Ленина» за одно и то же.

При этом использовались различные методы уточнения сведений об объектах: сравнивались кадастровые номера, адресные элементы, части адресов, номеров и другие методы для решения проблем кадастра .

Не определен статус геодезических сетей.

Ситуация с геодезическими центрами и пирамидами не урегулирована, Рореестр до сих пор не определил их статус – сервитут, движимое или недвижимое имущество. Поэтому старые сети никем не охраняются, не стоят на балансе ни в одной организации и их рабочее состояние оставляет желать лучшего.

Стоимость кадастровых услуг.

Порядок ценообразования и цены на кадастровые услуги современным законодательством не установлены. По отношению к общей стоимости объекта стоимость кадастровых работ доходит до 2-5 %. Такая довольно весомая финансовая нагрузка особенно сказывается на сельскохозяйственных, промышленных и нефтегазодобывающих организациях, в распоряжении которых находятся сотни земельных участков. Поэтому, на сегодняшний день только 20 % сельскохозяйственных предприятий провели кадастровый учет своих земель.

Устаревшие картографические материалы.

В настоящий момент топографические карты значительно устарели, а материалы космической съемки в масштабе 1:5000 имеют точность в 5 раз ниже, чем соответствующие кадастровые работы, и не могут использоваться для создания цифровой картографической основы кадастра.
В общем, в результате проведения программы ФЦП и соответствующей подпрограммы, вышеперечисленные проблемы так и не были решены. По данным Счетной палаты 23,9 млрд. рублей были израсходованы с многочисленными финансовыми нарушениями. А предполагаемая единая федеральная информационная система к 2013 года так не была создана, открытый геопортал работает с постоянными проблемами и содержит многочисленные ошибки, предлагая к услугам пользователей только два работающих сервиса.
Правительство пытается исправить недочеты и с этого года начала действовать очередная программа, принятая Правительством Российской Федерации 28 июня 2013 года и призванная усовершенствовать работу ГКН. Но судить об ее эффективности и решены ли проблемы кадастра можно будет только в 2019 году.

Статья посвящена рассмотрению приоритетных направлений развития государственного кадастра недвижимости (ГКН) на территории Российской Федерации (РФ). Сделан краткий обзор ведения кадастра недвижимости в Нидерландах. Проведен сравнительный анализ по общим принципам ведения государственного кадастра объектов недвижимого имущества Нидерландов и РФ. Проведен анализ соответствия признакам успешной системы кадастра кадастровой системе России. Проведен анализ на основе которого выделены два направления приоритетного развития кадастра объектов недвижимости в России – оформить права на все земли РФ; введение единой системы координат (ГСК 2011) на территорию РФ. Полученные в статье результаты открывают перспективы развития кадастровой науки РФ.

кадастровая система

недвижимость

трехмерные кадастровые системы

3D кадастр

государственный кадастр недвижимости

1. Dale Peter F. John D. McLaughlin Land Administration (Spatial Information Systems and Geostatics Series) // New York: Oxford University Press, March 23, 2000. – 184 p.

2. Fatih Döner, Rod Thompson, Jantien Stoter, Christiaan Lemmen, Hendrik Ploeger, Peter van Oosterom and Sisi Zlatanova. Solutions for 4D cadastre – with a case study on utility networks // International journal of geographical information science. Vol. 25. No. 7. July 2011. – Р. 1173-1189.

3. Бойков В. Н., Скворцов А. В., Сарычев Д. С., Филиппов В. Г. Проблемы кадастра недвижимости Федеральных автомобильных дорог // Мир дорог. – 2011. – № 57. – С. 22-25.

4. Skvortsov A.V. Construction of the Delaunay superlarge triangulation [Текст] // Russian Physics Journal. 2002. Vol. 45. No. 6. P. 558-561.

5. Jantien Stoter, Peter van Oosterom and Hendrik Ploeger. The Phased 3D Cadastre Implementation in the Netherlands. // Proceedings 3rd International Workshop on 3D Cadastres, 2012, Shenzhen. – Р. 201-218.

6. Jantien Stoter, Hendrik Ploeger and Peter van Oosterom. 3D cadastre in the Netherlands: Developments and international applicability // 3D Cadastres II, special issue of Computers, Environment and Urban Systems, Volume 40, July 2013. – Р. 56-67.

7. Снежко И.И. Сравнительный анализ создания 3D-кадастра в России и Нидерландах // Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2013. – № 4. – С. 100-104.

8. Stoter J. E., Van Oosterom P.J.M., Wouters R., Jansen L.J.M. Current developments in 3D cadastre with examples from the Netherlands and the Russian Federation // Proceedings 1st Serbian Geodetic Congress, Belgrade, Serbia, 1–3 December, 2011. – 10 p.

9. Jantien Stoter. 3D Cadastre. – PhD Thesis TU Delft, Publications on Geodesy 57, Netherlands Geodetic Commission, Delft, 2004. – 327 p.

10. Jürg Kaufmann Daniel Steudler with the Working Group 1 of FIG Commission 7 «Cadastre 2014» // Kuhn Druck AG, CH-8212 Neuhausen am Rheinfall, Switzerland, July 1998.

Понимая важность эффективного и рационального управления использованием земельных ресурсов, органы исполнительной и законодательной власти Российской Федерации, занимаются установлением единой системы ведения кадастра, разработку и стандартизацию методологической базы ведения кадастра различных объектов недвижимого имущества. При этом в качестве законодательной, практической и теоретической основы берутся эффективно работающие кадастровые системы зарубежных стран с эффективно функционирующим рынком недвижимости. Практика показывает, что прямой перенос опыта зарубежных стран в Россию не приносит ожидаемых результатов, либо абсолютно не приживается в наших условиях в силу сложившихся веками особенностей и традиций. Поэтому, на сегодняшний день важен детальный анализ зарубежных кадастровых систем и их историческое формирование для адаптации исторически сложившимся особенностям, основам формирования организационно-технических аспектов, природно-климатическим особенностям России.

Основная часть

В этой связи рассмотрим опыт развитых стран по признакам успешной системы ведения кадастра, предложенным Dale Peter F. и John D. McLaughlin и другими иностранными исследователями , дополнив пунктами актуальными на сегодняшний день ведения ГКН в РФ:

Налогооблажение;

Инвестирование;

Управление и развитие электронного земельного администрирования;

Трехмерный кадастр.

В качестве сравнения мы выбрали опыт ведения государственного кадастра Нидерланд, в силу его общепризнанной логичности и системности. Более того, он профессионально ведется и почти безупречен в теоретическом и практическом смысле на небольшой территории (41,5 тыс. м²); обремененная прибрежными низменностями, урбанизированными и густонаселенными территориями, что характерно и для территории России с единственным исключением - площадь.

Голландский кадастровый географический набор данных содержит сведения о границах участков и их кадастровых номерах, контуры зданий (для справочных целей), названия улиц и адрес месторасположения объекта недвижимого имущества.

В соответствии с кадастровой регистрацией права частной собственности существуют следующие 3D компоненты регистрации:

Право собственности;

Ограниченное право собственности;

Право суперфиция;

Право долгосрочной аренды;

Право сервитута;

Право кондоминиума;

Совместная собственность.

В системе регистрации каждому праву собственности соответствует уникальный код.

Права собственности в Нидерландах всегда имеют отношение к земельным участкам, поэтому собственность недвижимого имущества всегда устанавливается на них. Если относительно земельного участка не установлены никакие права, действуют правила вертикальной и горизонтальной акцессии. Вертикальная акцессия обозначает, что собственник участка владеет всеми конструкциями и сооружениями, закрепленными за этим участком. Горизонтальная акцессия - это часть собственности, расположенная на участке вертикальной акцессии другого собственника. На рисунке 1 показан пример вертикальной и горизонтальной акцесии. Участку 1 по правилу вертикальной акцессии принадлежит часть здания, расположенная в границах земельного участка, по такому же правилу все конструкции, расположенные над участком 2 (автомобильная дорога), принадлежат собственнику данного участка. Часть здания расположенная над участком 2 принадлежит по праву собственности участку 1 согласно правилу горизонтальной акцесиии. В то же время, нельзя построить конструкцию, которая будет вклиниваться в чужую собственность, без согласия собственника этого имущества. Правила вертикального и горизонтального присоединения являются последствиями фактической ситуации и не утверждаются правами, поэтому во многих случаях приводят к конфликтным ситуациям .

Рис. 1. Правила горизонтальной и вертикальной акцессии

При регистрации участка в 2D формате возможно учесть объекты, которые расположены на поверхности земельного участка. При регистрации в 3D формате возможность пространственного учета увеличивается, и возможно учесть множество объектов, расположенных на разных уровнях над и под поверхностью земли одновременно.

Исходя из анализа реализации признаков успешной системы кадастра, в таблице 1 представлены приоритетные направления развития кадастра недвижимости в России.

Таблица 1

Приоритетные направления развития кадастра недвижимости в России

Для дальнейшего развития кадастра недвижимости в России, учитывая опыт ведения государственного кадастра за рубежом, необходимо претворить в научно-практическую деятельность ведения кадастра недвижимости следующие мероприятия:

1. Введение единой системы координат (ГСК 2011) на территорию РФ, это путь к высокой точности измерения координат и, как следствие, снятие проблем с наложениями, которые в настоящее время встречаются повсеместно (рис. 2) .

Рис. 2. Граница Томской и Кемеровской областей на публичной кадастровой карте (мы видим пересечение двух границ, хотя они должны были совпасть!)

2. В настоящее время стоит задача оформить и закрепить права на все объекты недвижимого имущества, осуществить гарантию прав и произвести реальную оценку данных объектов. Впоследствии это позволит нам создать достоверную, эффективно работающую базу данных и объективность налогообложения, страхования, кредитования, инвестирования, что улучшит способность кадастровой деятельности страны к восприятию новых задач.

Скворцов А. В., д.т.н., генеральный директор компании «ИндорСофт», г. Томск;

Радченко А. В., д.ф.-м.н., директор института кадастра, экономики и инженерных систем в строительстве Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет», Томск.

Библиографическая ссылка

Дальнейшее развитие экономических отношений в Российской Федерации невозможно без точной и достоверной информации, которая должна содержаться в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Эта информация необходима также для создания единого геоинформационного пространства территориального образования, позволяющего решать многочисленные вопросы эффективного управления. Поэтому сбор кадастровой информации в настоящее время и ее внесение в ГКН является актуальной научно-технической задачей.

Ведение государственного кадастра недвижимости является одной из сложных, трудоемких, дорогостоящих, но в то же время необходимых процедур, осуществляемых государственными структурами. Без кадастровой информации невозможны сделки с недвижимостью, возникают проблемы с проведением эффективной налоговой политики, государство не может на практике реализовать гарантии прав собственников на принадлежащее им недвижимое имущество. Поэтому неслучайно Министерство экономического развития непрерывно совершенствует нормативную и законодательную базу земельно-имущественных отношений, что, несомненно, даёт свои положительные результаты.

Согласно научно-техническим публикациям, одной из главных проблем государственного кадастра недвижимости является его незавершенность. Это обусловлено заявительным принципом ведения ГКН. Кроме того, серьезным аспектом сбора и внесения кадастровой информации в ГКН являются проблемы наложения границ земельных участков друг на друга в процессе их постановки на государственный кадастровый учет (ГКУ) или их пересечения с границами муниципального образования.

Данная негативная ситуация обусловлена следующими факторами:

1. Точность пунктов опорной межевой сети не достаточна для выполнения координирования характерных точек вновь образованных земельных участков.
2. Средние квадратические ошибки характерных точек, определяющие на местности положение земельных участков, получены с точностью, не соответствующей требованиям нормативных документов.
3. При постановке на государственный кадастровый учет вновь сформированных земельных участков орган кадастрового учета (кадастровая палата) не требует от кадастровых инженеров материалов, подтверждающих качество выполненных работ по координированию характерных точек.
4. Характерные точки ранее поставленных на ГКУ земельных участков закоординированы с грубыми ошибками. В ряде случаев кадастровые инженеры используют картометрический способ определения координат без проверки, когда картографическая основа не обеспечивает заданной точности, а в соответствующей форме межевого плана прописывается только нормативная точность определения координат.
5. Изменение системы координат территориального образования, когда ранее учтенные земельные участки были закоординированы в одной, а вновь образуемые - в новой системе координат.

Перечисленные недостатки, согласно действующему законодательству, обусловливают приостановления и отказы в ГКУ. Согласно материалам обследования, доля приостановлений и отказов в государственном кадастровом учете составляет в среднем по регионам от 3 до 11 %. Это весьма значимая величина, определяющая не только удлинение процесса оформления прав на объекты недвижимости, но и формирование налогооблагаемой базы.

Уместно заметить, что до введения в действие Федерального закона о землеустройстве земельные участки предоставлялись землепользователям без обязательного определения координат. Тем не менее, кадастровое ведомство, основываясь на статьях Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), подвергает сомнению не внесенные в базы данных кадастра графические и атрибутивные данные, а сведения, предоставленные во вновь поступающих межевых и технических планах. Такая ситуация парадоксальна, вместе с тем, она соответствует действительности. Устранение создавшейся ситуации возможно в результате выполнения сплошного межевания в пределах структурных единиц территориального образования. К сожалению, органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровой деятельности не определены источники, из которых должна финансироваться такая необходимая на современном этапе работа.

Кадастровая ошибка

В современном земельном законодательстве выделены две группы ошибок, которые обусловливают наложение границ земельных участков при их постановке на учет: технические и кадастровые ошибки. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка) - это ошибка, допущенная органом кадастрового учета при осуществлении ГКУ. Срок ее исправления - не более пяти рабочих дней. Если причиной пересечения границ является техническая ошибка (например, сведения реестра объектов недвижимости или кадастровой карты о местоположении границы земельного участка не соответствуют сведениям, содержащимся в документах кадастрового дела), то она устраняется в течение времени, предусмотренного для осуществления кадастрового учета, без принятия решения о приостановлении.

Кадастровая ошибка - это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения. Перечисленные выше факторы относятся к кадастровым ошибкам. На исправление кадастровой ошибки отводится восемнадцать календарных дней. Кадастровая ошибка подлежит исправлению в процессе изменения сведений об объекте недвижимости, получении кадастрового паспорта на квартиру в порядке информационного взаимодействия или на основании вступившего в законную силу решения суда. Истцом по требованию об исправлении кадастровой ошибки может быть любое заинтересованное лицо (ч. 5 ст. 28 Закона о кадастре).

Ответчики по иску об исправлении кадастровой ошибки:

• собственник земельного участка, за счет которого может быть произведено восстановление границ земельного участка истца;
• арендатор участка, если участок находится в государственной или муниципальной собственности и сдан в аренду на срок более пяти лет;
• кадастровая палата, поскольку именно она должна совершить действия по кадастровому учету новых границ земельного участка.

В письме Министерства экономического развития (МЭР) от 27 марта 2009 г. № 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» отмечено что, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 26 Федерального закона № 221, государственный кадастровый учет приостанавливается, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями (т.е. со сведениями государственного кадастра недвижимости, которые не имеют временного характера) пересекает одну из границ другого земельного участка. Исключением являются случаи, когда последний из указанных земельных участков является преобразуемым.

Ошибки кадастровых инженеров

Орган кадастрового учета при принятии решения о приостановлении должен установить возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием для принятия такого решения. Если причиной пересечения границ является ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, то она определяется как кадастровая и подлежит исправлению в порядке, установленном ст. 28 данного закона.

Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка, допущенная лицом, выполнявшим работы по территориальному землеустройству, в отношении ранее учтенного земельного участка (земельного участка, государственный кадастровый учет которого был осуществлен до 1 марта 2008 г., или земельного участка, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, но право собственности зарегистрировано и не прекращено, и которому присвоен органом, осуществляющим госрегистрацию прав, условный номер) может быть исправлена органом кадастрового учета с использованием процедур в соответствии с ч. 14 ст. 45 Закона о кадастре.

В письме МЭР № ОГ-Д23-4647 от 16.08.2013 дано пояснение по поводу отнесения земельного участка к ранее учтенным объектам недвижимости. В соответствии со ст. 45 Федерального закона № 221, ранее учтенными земельными участками признаются земельные участки:

• государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном действующим законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.);
• государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены, и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок исправления кадастровых ошибок

Местоположение границ земельного участка определяется кадастровыми инженерами в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами. Вместе с тем, в целях снижения количества приостановлений и отказов в проведении государственного кадастрового учета, на наш взгляд, необходимо провести следующие мероприятия:

1. Разработать и утвердить инструкцию по определению границ недвижимого имущества и передаче межевых и технических планов на ГКУ. Данную инструкцию согласовать с работниками органа кадастрового учета и саморегулируемой организацией кадастровых инженеров.
2. Значительно усилить квалификационные требования по допуску претендентов для сдачи квалификационного экзамена на аттестат кадастрового инженера. При этом существенно расширить перечень вопросов, касающихся геодезического обеспечения ведения ГКН, добавив теоретический материал по ГНСС-технологиям, методам и средствам контроля и математической обработки результатов геодезических измерений.
3. Органам кадастрового учета требовать от кадастровых инженеров материалов по контролю качества результатов координирования характерных точек вновь образованных земельных участков с проверкой качества определения координат характерных точек смежных земельных участков, уже поставленных на ГКУ. В формах межевого плана необходимо приводить результаты реальной оценки точности выполненных измерений исходя из использованных методов и средств, применяемых при координировании.
4. При применении картометрического способа обосновывать возможность использования соответствующей картографической основы и выполнять проверку реальной точности картографического плана или карты.
5. Кадастровым инженерам в пределах одного кадастрового квартала для координирования характерных точек использовать одни и те же пункты государственной геодезической сети или опорной межевой сети, которые использовались ранее при координировании смежных земельных участков.

Реализация данных предложений могла бы существенно повысить качество кадастровой информации, в значительной степени сократив причины приостановлений или отказов в осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Поволжский государственный технологический университет

ПРОБЛЕМЫ ПОСТАНОВКИ НА ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ РАНЕЕ УЧТЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ РЕШЕНИЕ

Мирошниченко Ксенья Ивановна

Аннотация

Рассматривается порядок решения проблем при постановке на государственный кадастро-вый учет ранее учтенных земельных участков с присвоенным кадастровым номером без уточнения границ.

Ключевые слова: государственный кадастровый учет, ранее учтенные земельные участки, структура поста-новки на ГКУ, уточнение границ.

Основной целью постановки недвижимого имущества на кадастровый учет является дальнейшая регистрация прав на это имущество. Если не ставить участок на кадастровый учет, любые сделки с ним будут невозможны - его нельзя продать, подарить, сдать в аренду или еще как-либо распорядиться им. На таких неучтенных участках нельзя осуществлять строительство, проводить коммуникации. Прежде чем приступить к возведению и эксплуатации дома, необходимо уладить множество вопросов по разрешительной документации, проектированию и строительству . При получении разрешения на строительства необходим межевой план земельного участка, поставленного на кадастровый учет. Кадастровый учет земельных участков позволяет подтвердить существование конкретного участка на определенной местности, обладающего индивидуальными характеристиками. Физические лица, предприниматели и организации часто сталкиваются в ходе своей деятельности с потребностью постановки земельных участков на кадастровый учет для совершения разного рода сделок . При постановке на кадастровый учет вновь образуемого или ранее учтенного земельных участков могут возникнуть проблемы и потребуется проведение работ по уточнению местоположения их границ.

Работы по уточнению границ земельного участка оформляются в виде заключения кадастрового инженера или в виде межевого плана. Сведения об уточнении границ земельного участка вносятся в Государственный кадастр недвижимости на основании заявления собственника земельного участка или уполномоченного на то лица или органа власти.

После проведения уточнения границ земельного участка его площадь может быть изменена в зависимости от расположения участка в конкретном районе конкретной области .

На рисунке 1 приведена схема возможного развития при постановке новыми собственниками ранее учтенных объектов недвижимости, в частности земельных участков с неуточненными границами, на кадастровый учет.

При постановке на ГКН ранее учтенных земельных участков возможен отказ в следующих случаях.

1. Из-за наложения границ ранее учтенного земельного участка на смежные участки, не поставленные на кадастровый учет.

Земельное законодательство не обязывает проводить мероприятия по межеванию ранее учтенных земельных участков, а только лишь присвоить кадастровый номер.

При покупке такого участка новый владелец не всегда информирован о границах расположения купленного им земельного участка.

Данный факт влечет за собой множество нежелательных последствий.

При постановке на кадастровый учет земельного участка новым владельцем, не исключены спорные вопросы со смежными землевладельцами, земельные участки которых не состоят на кадастровом учете. И в результате проведения межевания возможны наложения на границы смежных земельных участков. В связи с чем владельцам смежных участков при постановке на кадастровый учет придется доказывать в суде не правомерность данных действий, а обязанность по изменению границ в кадастровом паспорте земельного участка возлагается на нового владельца земельного участка, который в свою очередь приобрел только кадастровый номер, а не поставленный на кадастровый учет в соответствии с земельным законодательством земельный участок.

В связи с этим одним из очевидных способов выхода из данной ситуации является постановка на кадастровый учет земельного участка с обязательным проведением мероприятий по межеванию земельного участка, то есть определению границ земельного участка, с установкой межевых знаков. недвижимый имущество регистрация кадастровый

Рисунок 1-Структура постановки на кадастровый учет ранее учтенного земельного участка с неуточненными границами

2. Из-за наложения границ ранее учтенного земельного участка на земли муниципального образования.

При определении границ земельного участка может возникнуть наложение на земли муниципального образования. Это связано со следующими ошибками:

1) кадастровая ошибка часто допускается органами местного самоуправления при проведении инвентаризации, подготовке проекта границ участка для осуществления кадастровых работ или других актов, изменяющих его некоторые характеристики;

2) кадастровая ошибка допущенная кадастровым инженером при определении границ земельного участка .

3) техническая ошибка (опечатка и т.д.), возникающая при заполнении бумаг сотрудником кадастровой службы. В этом случае владельцу участка необходимо написать соответствующее заявление в орган кадастрового учета для исправления ошибки.

4) еще одной причиной наложения границ является изменение методики межевания земельных участков. До 2008 года межевание проводилось по реперным точкам, а начиная с 2008 года - по спутниковым данным. В данном случае необходимо в судебном порядке доказывать об изменении методики межевания.

В случае если границы участка накладываются на газопроводы, подземные коммуникации, линии электропередач и т.д., то необходимо вновь провести межевание и сдвинуть границы, либо с выделением охранной зоны газопровода и наложением сервитута, либо без них.

Таким образом, при постановке на ГКУ ранее учтенных земельных участков возникает не мало трудностей с установлением их точных границ, а также согласованием со смежными земельными участками.

Библиографический список

1. Неумывакин Ю.К., Перский М.И. Земельно-кадастровые геодезические работы. - М.; "КолосС", 2006, 184с.

2. Григорьев С.А., Атаманов С.А. Кадастр недвижимости [Электронный ресурс] http://bookviewer.atamanov.info/book/1, (дата обращения 08.11.2014)

3. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". [Электронный курс] / http://base.garant.ru/12154874/ (дата обращения 08.11.2014).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный курс] / http://www.consultant.ru/popular/gskrf/ (дата обращения 09.10.2014).

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Осуществление государственного кадастрового учета земельных участков и условия его приостановления. Регистрация права собственности на недвижимое имущество. Особенности постановки на ГКУ земельных участков и объектов недвижимости (по законодательству).

курсовая работа , добавлен 19.12.2011


Изучение истоков и становления государственной регистрации прав на земельные участки. Характеристика системы кадастрового учета объектов землепользования в Российской Федерации. Анализ проблем в организации ведения государственного земельного кадастра.

дипломная работа , добавлен 19.04.2012


Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении гражданско-правовых сделок по обороту земель. Кадастровый учет для недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и земельных участков. Раздел земель при наследовании.

курсовая работа , добавлен 23.04.2012


Земельные участки как объекты гражданских прав. Земельные участки общего пользования. Государственный кадастровый учет земельных участков. Права и обязанности собственников земельных участков. Ограничения прав на землю. Основные категории земель.

курсовая работа , добавлен 03.01.2011


Нормативно-правовая основа ведения государственного кадастрового учета. Социально-экономическая характеристика муниципального образования. Технология государственного кадастрового учета земельных участков, прием и регистрация заявок, оформление плана.

курсовая работа , добавлен 23.06.2011


Нормативная правовая база единого государственного кадастра недвижимости. Формирование межевых планов в садоводческом некоммерческом товариществе "Садовод" для постановки на кадастровый учет. Расчет стоимости оформления застроенного земельного участка.

дипломная работа , добавлен 19.11.2015


Документы кадастрового учета объекта недвижимости. Техническая инвентаризация и учет объекта недвижимости. Кадастровая съемка земель. Регистрация прав на недвижимость. Подготовка сведений для постановки на кадастровый учет объектов недвижимого имущества.

отчет по практике , добавлен 03.03.2016


Анализ правого регулирования земельных отношений между владельцами земельных участков и государством. Особенности образования земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Межевание земельного участка и подготовка межевого плана.

реферат , добавлен 24.02.2016


Государственный учет объектов недвижимости. Государственный земельный кадастр. Кадастровая оценка городской, сельскохозяйственной земель и земель лесного фонда. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков. Порядок установления границ участков.

контрольная работа , добавлен 01.05.2017


Определение границ и размеров земельного участка в случаях, когда в отношении данного участка не осуществляется кадастровый учет. Правовой режим земель населенных пунктов. Предоставление земельных участков в собственность физических и юридических лиц.

• КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР
• МЕЖЕВОЙ ПЛАН
• КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

Целью исследуемого вопроса является разбор следующей актуальной проблемы: как работать квалифицированному специалисту, получившему аттестат кадастрового инженера. Приведены несколько вариантов, позволяющих определить методы решения проблемы: первый, нанимать специалистов – геодезистов, заказывать технику, программное обеспечение и добиваться получения лицензии, второй вариант- нанимать юридическое лицо на подряд для выполнения геодезических работ, формирования межевого плана или части его.

• Правовая оценка деятельности сотрудников УИС после введения новых правил внутреннего распорядка в ИУ
• Роль и значение занятий физической культурой в профилактике вредных привычек
• Проблемы уголовной ответственности за разглашение тайны усыновления
• Проблемы применения условно-досрочного освобождения к лицам, осуждённым к пожизненному лишению свободы
• Договор аренды транспортных средств, проблемы правового регулирования

Проблемы в сфере кадастровых отношений порождены сменой общественно-экономической формации и появлением, как следствие, огромного числа собственников недвижимого имущества, которое предстоит описать, расценить и учесть в видах равномерного обложения налогами. В решении проблемы кадастровых инженеров надо понять цель их деятельности, для чего они нужны. Согласно к 221-ФЗ «государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе…»У кадастрового инженера согласно 221 – ФЗ результатом кадастровых работ (слово в применении к кадастровому инженеру вульгарное, исходя из той роли и значимости, о чем говорилось выше) является межевой план на земельные участки, технический – на строения, или акт обследования.

Ключевое слово – межевой план . А значит, кадастровый инженер обязан заниматься межеванием.

Межевание – это высокоинтеллектуальный труд, требующий специальных знаний и лицензии на геодезическую деятельность. Здесь 221-ФЗ вступает в противоречие, неразрешимое с самим собой. Итак, гражданин России с любым высшим профессиональным образованием сдает на диплом кадастрового инженера и в течение месяца обязан выбрать форму предпринимательской деятельности - либо как юридическое лицо, либо как предприниматель. Выбрал как физическое лицо, а как межевать? Два варианта.

Первый, нанимать специалистов – геодезистов, заказывать технику, программное обеспечение и добиваться получения лицензии. Лицензию физическому лицу не получить, т.к. он не специалист. Остается выступать в качестве учредителя юридического лица, где директором назначать специалиста. Итак, физическое лицо, не имея геодезического образования, практически не может осуществлять кадастровую деятельность в отношении земельных участков, а в ближайшем будущем и в отношении сооружений, помещений.

Второй вариант- нанимать юридическое лицо на подряд для выполнения геодезических работ, формирования межевого плана или части его. Однако и это тупик. Согласно ст. 706 Гражданского кодекса РФ, если подрядчик (кадастровый инженер) привлекает к исполнению обязательств других лиц (субподрядчиков), то подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, на которого налагаются особые обязательства при саморегулировании в строительстве и проектировании. Генеральный подрядчик, как отдельный, обособленный вид деятельности, прописан и в инженерных изысканиях, то есть, кроме геодезической, геологической, экологической и т.д. наравне с ними. Чтобы получить свидетельство на право быть генеральным подрядчиком – те же по сути требования, что и при лицензировании. И мало того. Практика такова, что если проектная организация, имея свидетельство на проектные работы, берет на подряд организацию для вполне инженерных изысканий, т.е. выступает в роли генерального подрядчика, то при участии в конкурсах от неё требуют свидетельство на допуск к инженерным изысканиям, так как по закону генподрядчик несет ответственность за весь комплекс работ. Таким образом, физическим лицом, индивидуальным предпринимателем кадастровый инженер без геодезического образования быть не может.

Саморегулирование на постулатах 221-ФЗ весьма проблематично. Необходимо пойти по пути строителей и издать дополнение к 221-ФЗ, касающееся вопросов саморегулирования. Они издали 148-ФЗ, где все подретушировано, учесть их ошибки. Без саморегулирования не вводить институт кадастровых инженеров.

По 221 – ФЗ саморегулирование в кадастровой деятельности возможно только на членстве физических лиц, ибо за основу взята профессиональная деятельность. Это суть нашего подхода к кадастровым инженерам, как к нотариусам! А физических лиц, в качестве предпринимателей, будет ничтожно мало. Следовательно, основная масса кадастровых инженеров будет работать в фирмах, где есть лицензии на геодезическую деятельность. Заказчик заключает договор на кадастровые работы с юридическим лицом, которое и несет ответственность за их выполнение. А будет ли отвечать кадастровый инженер за грубые ошибки в межевом плане и в каком объеме?

В принципе, в договоре можно прописать, что работы будет выполнять кадастровый инженер такой-то, с аттестатом таким-то, являющийся членом саморегулируемой организации, несет заранее указанную ответственность. Как у оценщиков. Но оценщик сам выполняет работу, а межевой план является плодом труда нескольких специалистов: геодезистов, картографов, юристов, где грубая ошибка может быть по вине любого из них.

Как проверить точность определения межевых знаков геодезистом, даже грубо, если нет картографического материала, а рядом соседние участки не стоят на кадастровом учете? Все перемерять, прежде, чем ставить печать? А где знания? Согласно 221-ФЗ - любое высшее образование допускается для сдачи квалификационного экзамена: учитель истории, экономист, военный, музыкант и т.д. Это обманутые люди, так как они в силу законодательства не могут стать индивидуальными предпринимателями, о чем я говорил выше, и в фирму их никто не возьмет – ни опыта, ни знаний.

Вывод очевиден – юридические лица могут и должны быть членами саморегулируемой организации.

Есть ещё один веский аргумент. При допущении 10 ошибок кадастровый инженер лишается аттестата. В условиях правового вакуума, бюрократии и коррупции кадастровые инженеры толпами будут лишаться аттестатов. Саморегулируемая организация, основанная на членстве физических лиц, утонет в потоке жалоб и заявлений, будет постоянно находиться под страхом самоликвидации ввиду выхода членов из её рядов. Юридические лица выживут. Согласно 221-ФЗ они должны иметь двух кадастровых инженеров, а лучше четырех. Двух про запас. Сняли одних – другие на их место. Если в фирме 6 сотрудников, то вообще можно ничего не бояться. Да хоть 100 грубых ошибок по итогам года, уступи место другому и готовься через 2 года снова сдать на аттестат. Дичайший формализм и некомпетентность в подходах к формированию института кадастровых инженеров, что явственно проявляется, если обратиться к требованиям государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования, например, 120700 Землеустройство и кадастры. Бакалавр по данному направлению подготовки должен решать в целом 27 задач по четырем видам профессиональной деятельности. Оговорюсь, что конкретные виды определяются учебным заведением, обучающимся, работодателем и т.д., поэтому я привожу не все задачи, а лишь относящиеся к одному из четырех видов, пожалуй, главному- производственно-технологическому:

• ведение Государственного кадастра недвижимости;
• участие в осуществлении проектно-изыскательских и топографо-геодезических работ по землеустройству, государственному кадастру недвижимости, предусмотренных законодательством;
• правовое обеспечение деятельности в области землеустройства и кадастров;
• участие в проведении государственного контроля за использованием недвижимости, охраной земель и окружающей среды в соответствии с действующим законодательством;
• использование информационных технологий, моделирования и современной техники при создании кадастровых карт и формирование кадастровых информационных систем;
• участие в технической инвентаризации объектов недвижимости и межевании земель;
• участие в проведении кадастровой оценки земельных участков и прочих объектов недвижимости
• участие в работах по реализации проектов и схем землеустройства, развития единых объектов недвижимости;
• осуществление мониторинга земель и недвижимости.
• А кроме этих задач еще по трем видам деятельности, где стоят такие:
• Проверка технического состояния приборов и оборудования;
• Составление заявок на новое оборудование и освоение нового оборудования и приборов
• Апробация автоматизированных систем проектирования, обработки кадастровой и другой информации, их анализ;
• Участие в разработке новых методик проектирования, технологий выполнения топографо-геодезических работ при землеустройстве и кадастре, ведение кадастра, оценке земель и недвижимости и т.д.

Вопрос: почему Минэкономразвития до безобразия снизил требования к кадастровому инженеру? Чтобы породить хаос? В конечном итоге все аукнется на заказчиках, в том числе на простых российских гражданах, вселяя в них, в конечном итоге недоверие к существующей форме правления, государству и ее лидерам. Да и о чем можно еще говорить неделями выстаивая в очередях только для получения номерка на сдачу в кадастровую палату межевого плана, а сам процесс регистрации права на земельный участок занимает годы. Что можно обсуждать, если стоимость регистрации непрерывно растет, причем дело доходит до курьезов. В Гатчинском районе Ленинградской области фирма, разработавшая и согласовавшая проект землеустройства на садоводство, сформировав межевой план на земли общего пользования, при оформлении межевых планов индивидуальных владельцев вынуждена платить 800 рублей за сведения о координатах межевых знаков сменных землепользователей. За свою же работу! И все это ложится на плечи наших граждан!

И этим бедам, а их сотни, государство добавляет и проблему готовых морально, но не готовых профессионально, кадастровых инженеров. Отмечу, что нотариальный подход к институту кадастровых инженеров был, в какой-то мере, возможен в России лишь в дореволюционный период. Дело в том, что в силу объективных причин в нашем государстве межевание, как совокупность технических и юридических действий, имеющих целью определить и утвердить, посредством особых знаков и актов, границы поземельных землевладений, было организационно и структурно отделено от системы налогообложения. Межевое ведомство подчинялось министру юстиции. Но это тема отдельного выступления.

Предложения:

1. Не вводить институт кадастровых инженеров до образования саморегулируемых организаций.
2. Издать дополнение к 221-ФЗ в части саморегулирования, где прописать требования к кадастровым инженерам.
3. Предусмотреть в дополнении к закону 221-ФЗ членство в саморегулируемых организациях юридических лиц.
4. В требованиях к лицам (юридическим и физическим), занимающимся кадастровой деятельностью указать:
   • наличие лицензии на выполнение геодезических работ,
   • ужесточить требования к приборам, персонализированному имуществу и выдавать свидетельство о допуске к комплексу кадастровых работ, включая геодезические работы.
5. Лишение аттестата кадастрового инженера проводить после согласования с саморегулируемой организацией.
6. Поскольку результатом кадастровых работ является межевой план, в требованиях к кадастровому инженеру необходимо указать в каком обьеме необходимы знания по геодезии (не менее 120часов).
7. С целью разрешения вопросов в третейском суде, снижения социальной напряженности в обществе, ускорения и упрощения кадастровой деятельности разрешить при саморегулируемых организациях создавать базы геопространственной информации и разработать соответствующее положение об их взаимодействии с картографическими, геодезическими фондами субъектов Федерации.Такие фонды позволят не только контролировать качество работ глав СРО и снимут нагрузку с кадастровых палат, но и поставят непреодолимый барьер взяточничеству и бюрократизму, а также обеспечат развитие этих баз.
8. Из опыта работ в инженерных изысканиях – кадастровые работы необходимо начинать с топографической съемки и инженерных изысканий как основы кадастра! В любом случае кадастровому инженеру необходимы сведения об объектах, находящихся не только на поверхности земли, но и внутри, об инженерных коммуникациях. В этом вопросе кадастровый инженер непременно должен взаимодействовать со специалистами в сфере инженерно-геодезических изысканий. Но и не только с ними. Для грамотной оценки земельного участка, сооружения, надо знать и грунты, и экологию, и гидрологию, и данные мониторинга по фундаментам, осадкам зданий и т.д. Именно здесь кроется научный подход к расценке объекта недвижимости, в отличие от сплошь и рядом применяемого волюнтаристского аналогового метода.Именно так мы сможем создать единое геоинформационное пространство: единая система координат, единая форма представления, единый формат, единые условные знаки, единые подходы, единые продукты.

Инструментарий такого единения создан- это ГИС. Организационно, движением сверху, должно стать объединение саморегулируемых организаций в сфере инженерных изысканий и кадастровой деятельности, снизу это объединение уже произошло, вернее еще не развалилось: более 70% фирм геодезического профиля выполняют работы как в сфере инженерных изысканий, так и в сфере кадастровой деятельности. Это обстоятельство объясняется тем фактом, что до 2010 года для выполнения этих работ требовалась лицензия на геодезическую деятельность.

Таким образом, единение изыскателей и кадастровых инженеров есть абсолютно необходимое условие деловое развития системы налогообложения и выход ее на передовые рубежи мировой цивилизации. Эта новация должна быть осознана и реализована в кратчайшие сроки, иначе мы погибли.

Список литературы

1. ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОЛИТИКА ОРГАНОВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ Гарифуллина А.Ф. В сборнике: Состояние, проблемы и перспективы развития АПК Материалы Международной научно-практической конференции, посвященной 80-летию ФГОУ ВПО Башкирский ГАУ. Министерство сельского хозяйства РФ, Министерство сельского хозяйства РБ, Башкирский государственный аграрный университет. 2010. С. 187-189.
2. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КАДРОВОЙ СТРУКТУРЫ АДМИНИСТРАЦИЙ СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ (НА ПРИМЕРЕ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН) Хинсирова Г.И., Хатмуллина Л.Р. Экономика и социум. 2014. № 1-2 (10). С. 982-983.
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ Гарифуллина А.Ф., Мухаметдинова Э.Р. В сборнике: Актуальные вопросы развития социально-экономических систем в современном обществе Материалы международной научно-практической конференции: в 2-х частях. Редколлегия: А. Н. Плотников, А. В. Постюшков, Л. А. Тягунова. 2013. С. 42-43.
4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
5. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ
6. Федеральный закон "Об актах гражданского состояния" от 15.11.1997 N 143-ФЗ