Разнообразие сложившейся застройки российских городов, ее планировочные, архитектурные и конструктивные особенности влияют на характер реконструктивных мероприятий. Не менее важно и влияние природно-экологических условий (учет рельефа, возможности просадок, оползней, наводнений, снежных и селевых потоков, загрязнения среды, появления воды в подвалах и пр.).

Сложившаяся застройка характеризуется местоположением на городской территории, особенностями планировочных решений, этажностью, плотностью застройки, удельным весом старой застройки. В старых городах особое значение имеет историко-архитектурная ценность застройки, т.е. территории памятников и исторически значимого городского ландшафта.

Городская застройка и ее окружение созданы для жизнедеятельности людей (работы, сна, отдыха). Поэтому при проектировании реконструктивных мероприятий обязательно должны учитываться все современные градостроительные, архитектурные, санитарно-гигиенические требования (рис. 2.1.1).

Наиболее сложно задача преобразования планировочной структуры и подчинения ее современным требованиям решается для застройки в исторических центрах старых городов и районах, которые непосредственно примыкают к ним. При реконструкции бывших окраин крупных городов, рабочих поселков возле крупных предприятий и застройки второй половины XX века, как правило, речь идет об упорядочении планировочной структуры и разработке природоохранных мероприятий. Проблемы реконструкции сети дорог в исторических центрах городов практически не разрешимы традиционными методами. Это связано с тем, что транспортные артерии являются очень устойчивой структурой генплана, образующей каркас города.

Рис. 2.1.1.

• территория, застроенная пятиэтажными зданиями, насыщается функциональными и декоративными элементами;
• рекреационные зоны для жителей разных возрастов отделяются друг от друга, выделяются зоны активного и пассивного отдыха;
• во дворе предусмотрены места стоянки только для «гостевых» автомобилей (общая стоянка находится на периферии застройки)

Непрерывный процесс сохранения, обновления и приспособления застройки к меняющимся требованиям является неотъемлемой частью развития современного города. Существуют два аспекта понимания термина «городская среда»: во-первых, как совокупности условий жизнедеятельности (т.е. состояние атмосферы, уровень шума, электромагнитное загрязнение, свето-цветовая среда, восприятие архитектуры и пр.), а во-вторых - как учет воздействия ближайшего окружения при проектировании переустройства здания. Например, могут быть выделены три категории исторической ценности здания или сооружения:

• 1) памятник архитектуры, истории, культуры и т.д.;
• 2) здания из ближайшего окружения памятника архитектуры и пр., составляющие фон для его восприятия;
• 3) здания и сооружения из состава рядовой застройки в районах и на магистралях, имеющих историческую ценность.

Основные факторы городской среды, оказывающие влияние на

характер проектного решения по реконструкции здания или сооружения, представлены в табл. 2.1.1. Воздействие этих факторов в силу их комплексного характера может быть таким, что проведение реконструктивных мероприятий становится нецелесообразным, а именно:

• 1) при использовании здания, расположенного в зоне санитарной вредности или загазованности автотранспортом;
• 2) при недостаточной освещенности, инсоляции или не соответствующих нормам санитарных разрывах до ближайших зданий;
• 3) при отсутствии пожарных проездов и невозможности их организации;
• 4) при отсутствии у здания дворовой территории (когда площадь ее составляет менее 0,5 м 2 на одного человека или менее 0,02 на 1 м 2 общей площади жилого здания);
• 5) при уровне шума более 30 дБА;
• 6) при невозможности организовать для жильцов нормальную систему отдыха и бытового обслуживания из-за значительной удаленности здания от учреждений обслуживания, остановок общественного транспорта и т.д.

Таблица 2.1.1

Факторы городской среды, влияющие на характер реконструкции существующей застройки

Таким образом, можно говорить о выделении типологических групп (зон) территорий города:

• 1- я группа - застройка вдоль магистралей общегородского центра;
• 2- я группа - территория с преимущественно исторической застройкой (как правило, речь идет о центральной части города);
• 3- я группа - крупные селитебные зоны за пределами центральной части города;
• 4- я группа - жилые районы, сложившиеся в соседстве с промышленными зонами (бывшие рабочие поселки), а также на периферии центральной зоны.

Кроме того, в каждой из перечисленных групп территорий необходимо учитывать влияние факторов ближайшего окружения здания в зависимости от его нахождения (на красной линии застройки или внутри квартала). Для ранжирования степени влияния факторов ближайшего окружения на жилую среду здания, а следовательно, и на характер проектного решения по его переустройству существуют системы балльной оценки. Использование подобных систем на практике встречает определенные затруднения. Поэтому подход к определению и учету названных факторов должен в решающей степени опираться на опыт и здравый смысл. Например, целесообразно не просто повышение средней плотности застройки городе. Она должна быть увеличена в наиболее доступных зонах городской активности, а снижена - на территориях, примыкающих к зеленым массивам. В то же время этажность и плотность застройки должны быть ограничены в охранных зонах, представляющих собой памятники истории и культуры.

Масштаб и характер реконструкции городской среды неизбежно требуют формирования долгосрочной градостроительно-экономической стратегии, которую необходимо разбить на ряд этапов. Критерием первоочередности работ, конечно, может служить степень амортизации конструкций здания или сооружений. Однако в целом последовательность работ является системной задачей при максимально полном учете социальных, экономических и градостроительных критериев.

В целом же застройке российских городов, осуществленной в стране во второй половине XX века, свойственно:

• отсутствие замкнутых (т.е. соразмерных человеку, а потому комфортных) пространств;
• однообразие (примитивизм) планировочных решений дворовых пространств;
• отсутствие композиционных центров в районах массовой застройки.

Предлагаемые в литературе меры преодоления социально-функциональных и архитектурно-градостроительных недостатков сводятся к следующему.

• 1. Включение в структуру дворов нетиповых вставок, формирующих замкнутость внутренних пространств первичных жилых образований, помогающих членению среды на определенные пространственные уровни (квартира, двор, квартальный сад, улица).
• 2. Создание более плотной и визуально целостной архитектурной оправы проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий и новых разнообразных вставок.
• 3. Надстройка четырех- и пятиэтажных зданий, размещенных вдоль красной линии (преимущественно мансардными этажами), с целью формирования единого фронта периметральной застройки, обозначающей пространственные коридоры.

Необходимость переустройства городских улиц и площадей

определяется прежде всего развитием транспорта. Рано или поздно наступает момент, когда узкие улицы сложившейся застройки с трудом справляются с возросшими потоками транспорта. Возникает настоятельная необходимость:

• расширять существующие улицы;
• прокладывать (может быть, пробивать в существующей застройке) новые улицы;
• устраивать объездные пути для транзитного междугородного транспорта;
• расширять площади;
• менять транспортные схемы, чтобы упорядочить движение транспорта в городе.

Разумеется, одновременно с этим должны решаться и другие градостроительные задачи, связанные с улучшением существующей застройки улиц и площадей, их архитектурно-художественным оформлением, улучшением городского благоустройства и озеленением.

По характеру выполняемых работ реконструкция улиц и площадей может быть сведена к трем видам:

• 1) застройка новыми домами на месте сносимых зданий;
• 2) прокладка новых улиц внутри существующих кварталов;
• 3) реконструкция с сохранением значительной части существующих зданий, которые могут надстраиваться, передвигаться и пр. Последний вид реконструкции городской застройки является

наиболее сложным и дорогостоящим мероприятием.

Общей чертой переустройства городских улиц и площадей является непременное выполнение следующих условий:

• 1) переустройство выполняется по единому проекту для всей улицы или площади (как минимум - значительного ее участка), предусматривающему ее развитие в соответствии с генеральным планом города;
• 2) работы могут выполняться по отдельным очередям в зависимости от значимости того или иного участка реконструируемой улицы, от наличия финансовых средств, вкладываемых городом, а также с учетом действительного технического состояния существующей застройки;
• 3) проектирование работ должно выполняться комплексно, с одновременным решением транспортных (пропускная способность), градостроительных (характер застройки), инженерно-строительных (техническое состояние оснований и конструктивных элементов зданий и сооружений) задач, развитием городских коммуникаций (устройство коллекторов, реконструкция сетей), благоустройством, озеленением и улучшением архитектурно-художественного облика улицы или площади (ремонт и реконструкция фасадов). Следует подчеркнуть, что переустройство отдельных улиц или

площадей в ткани городской застройки решает преимущественно проблемы развития городского транспорта, инженерных сетей, архитектурного оформления и озеленения. Однако вопросы переустройства и обновления жилищного фонда оно затрагивает лишь в самой минимальной степени, так как ремонт фасадов и надстройка отдельных зданий не сказываются на характере жилищных условий жителей кварталов, прилегающих к реконструируемой улице.

Именно улицы и дороги являются важнейшей частью структуры города, так как служат для пропуска транспортных потоков, организации стока ливневых вод, прокладки коммуникаций, размещения части зеленых насаждений.

Современный подход к решению этой задачи предполагает создание двух транспортных сетей. Первая - традиционная: для личного и части общественного транспорта, с устройством развязок на разных уровнях. Вторая транспортная сеть - внеуличная, берущая на себя основную нагрузку по перемещению больших потоков людей к местам приложения труда, отдыха и обслуживания. Речь идет об использовании метрополитена, монорельсового транспорта, скоростного трамвая и пр.

При решении задач реконструкции городской застройки на первый план выходят:

• 1) разделение дорожной сети по типу транспорта и организации движения (легковой или грузовой транспорт, скоростное или обычное, одностороннее или двустороннее движение);
• 2) максимальное сокращение сквозного (транзитного) движения через центр города и его районы;
• 3) равномерное распределение транспортных потоков по улицам;
• 4) выпрямление транспортных магистралей;
• 5) снижение вредного влияния транспортных выбросов на экологию города.

Масштабы комплексной реконструкции городских территорий во время прокладки скоростных магистралей и кольцевых автодорог приводят к возникновению особой пространственной среды, зачастую даже не имеющей постоянной зрительной связи с окружающей застройкой. В результате возникает специфическая задача архитектурно-ландшафтного проектирования скоростных городских магистралей.

Поэтому в проектировании должны участвовать как минимум инженеры, архитекторы и дизайнеры, совместно решающие проблемы:

• 1) безопасности, удобства и экономичности перевозок;
• 2) удовлетворения эстетических запросов людей, находящихся в визуальном контакте с дорожным комплексом;
• 3) увязки дороги с ландшафтом;
• 4) архитектурно-композиционного решения придорожной полосы (озеленение и малые архитектурные формы). Архитектурно-ландшафтное проектирование следует понимать

как художественно-проектную деятельность, направленную на формирование гармоничной природно-предметной среды окружения скоростной городской автомагистрали. Параллельно с гармонизацией природно-предметной среды автодорожного пространства происходит гармонизация и самой деятельности, которой служат эти объекты. Именно взаимопроникновение архитектурно-ландшафтного проектирования и организации процессов жизнедеятельности в названной среде открывает путь к ее системной организации.

Под природным ландшафтом обычно понимается естественное окружение человека - почва, земная поверхность, воздух, водоемы и водотоки, растительный и животный мир. Это пространственная среда, которая сформировалась и существует без участия человека. Ландшафт выступает как единый организм, организующим началом которого выступает рельеф. Изменения в нем вызывают изменения во всех элементах ландшафта. Антропогенные ландшафты в той или иной степени преобразованы человеком. В них входят различные сооружения, культурные посадки, измененная почва и т.д. Особенность антропогенных ландшафтов - сочетание природной самоорганизации и влияния со стороны человека. Естественно, ландшафт, включающий автомобильную дорогу, относится к культурным ландшафтам, где соседствуют элементы природного и антропогенного характера.

Комплекс сооружений на скоростной автомобильной дороге в идеале не должен нарушать цельность и живописность ландшафта, но продуманным, рациональным расположением, напротив, призван способствовать раскрытию видового потенциала местности и городской застройки. Поэтому ландшафтное проектирование дороги понимается как гармоничное сочетание элементов дороги между собой и с окружающим ландшафтом. В силу масштабов и характера сооружения автомагистраль становится заметным элементом ландшафта. Она часто является его организующей осью.

Современная дорожно-строительная техника дает возможность прокладывать автомагистрали, не считаясь с рельефом местности, с небольшими продольными уклонами на высоких насыпях и глубоких выемках. Однако постепенно была осознана пагубность «бульдозерного» подхода, и уже в конце 1930-х годов были сформулированы общие принципы обеспечения плавности дороги и согласования ее с ландшафтом реконструируемых городских территорий. Сегодня в нормах проектирования дорог различных стран говорится:

«....трасса дороги должна гармонично сочетаться с формами рельефа»;

«....ось дороги следует рассматривать как единую пространственную кривую».

Конечно, ландшафтное проектирование автомобильной дороги усложняет проектные работы, требуя:

• 1) индивидуальной разработки поперечных профилей земляного полотна;
• 2) определения параметров оси дороги как плавной пространственной кривой линии;
• 3) организации зрительной связи с окружающей застройкой и ландшафтом.

Попытки средствами ландшафтной архитектуры (в первую очередь декоративным озеленением) улучшить неудачно выбранную трассу обычно не приводят к успеху. Можно несколько улучшить вид дороги со стороны, замаскировать зеленью нарушения ландшафта, но трасса останется нелогичной с точки зрения обеспечения реализации динамических качеств автомобилей и психологии восприятия водителями обстановки движения. По зарубежным данным, дополнительные затраты, связанные с соблюдением принципов ландшафтного проектирования реконструируемых и вновь строящихся городских автомагистралей не превышают 3% сметной стоимости сооружения и находятся в пределах точности определения объемов работ и составления смет. Кроме того, анализ дополнительных расходов, как правило, не учитывает снижение эксплуатационных расходов, связанное с уменьшением заносов снегом, устранение размывов дорожного полотна, возможность безопасного, безаварийного съезда автомобиля и пр. Некоторая извилистость трассы, позволяющая лучше приспособить дорогу к рельефу, естественным образом ведет к уменьшению объемов земляных работ, а устройство широкой разделительной полосы освобождает от необходимости устанавливать на ней дорогостоящие ограждения.

Выявлена четкая зависимость между эстетическими качествами автодороги и безопасностью движения (на примитивно решенных, монотонных дорогах количество дорожно-транспортных происшествий значительно больше). Поэтому часто говорят: «Вопрос не о том, сколько будет стоить постройка красивой городской автомагистрали, а о том, во что нам обойдется ее несовершенство».

Зрительная плавность автодороги является обязательным условием для безопасного и уверенного управления автомобилем. Для этого необходимо обеспечить водителя наряду с ориентирами, создаваемыми самой дорогой (такими, как кромка проезжей части, бровка земляного полотна, осевой шов бетонного покрытия), дополнительной информацией о направлении следования (например, использованием контрастных линий разметки, краевых полос, направляющих столбиков и барьеров, растительных посадок).

Озеленение реконструируемых городских автомагистралей решает целый ряд технических, инженерно-экологических и эстетических задач. Технические задачи обеспечения движения, решению которых помогает озеленение, предполагают защиту от ветра и заносов, от ослепления светом встречных автомобилей и отчасти от столкновений. Правильно подобранный состав озеленения помогает оценить параметры дороги (повороты и уклоны). В ряду инженерно-экологических задач стоит зашита откосов от эрозии, осыпей, шума и пр. Для решения технических задач организации движения следует тщательно продумывать места посадок, ассортимент и способы группировки растений. Защита от ветра - это в то же время и защита от снежных заносов и пыли. Плотные полосы зеленых насаждений еще не гарантируют от заносов, большую роль играет их размещение. При близком расположении насаждений от дороги снежные сугробы будут образовываться непосредственно на дорожном полотне. Такой же эффект оказывает и плотная стена насаждений на разделительной полосе. Нормы проектирования озеленения некоторых стран рекомендуют расположение плотных рядов насаждений на разделительной полосе косыми рядами. Разрывы между рядами не воспринимаются при движении. Такая полоса не только уменьшает снеговые отложения на полосах движения, но и защищает водителей от ослепления фарами встречных автомобилей.

Широкие озелененные разделительные полосы дают возможность выполнять групповые посадки деревьев и кустарников, позволяя достичь большого разнообразия в архитектурно-ландшафтном оформлении. Отдельные деревья особых декоративных качеств или их группы используются для акцентов, отмечающих повороты, уклоны, развилки, склоны и другие особенности трассы. Например, в ряде стран Западной Европы своеобразно акцентируются пересечения в одном уровне: в центре пересечения устраивается небольшое возвышение рельефа, на котором высаживаются кустарники, цветы, а иногда и деревья. Водитель воспринимает сооружение как препятствие и замедляет ход.

При решении чисто ландшафтных задач в полосе отвода (обычная ширина которой не превышает 300 м) положение крон деревьев помогает водителю определить положение поворота за переломом профиля. Направляющие посадки выполняются сплошной лентой на кривых малого радиуса поворота, подсказывая водителю степень кривизны поворота. На кривых большого радиуса целесообразно устройство разрывов в озеленении. Подобное «окно» в ленте посадок (шириной не менее 150 м) позволяет обозревать открывающийся ландшафт.

Защитная роль зеленых насаждений состоит в выполнении следующих функций:

1) маскировочной (исключения из зоны видимости малопривлекательных элементов ландшафта, промышленных зданий и сооружений и пр. с помощью быстрорастущих вечнозеленых

растений);

• 2) пыле- и снегозащитной, т.е. увеличения площади осаждения, уменьшения скорости ветра и повышения влажности воздуха путем устройства ориентированных посадок;
• 3) шумозащитной, предполагающей устройство широких густых поясов насаждений в комбинации с шумозащитными валами и конструкциями.

Из опыта северных стран (Скандинавия, Канада, США) следует, что снегозащитные насаждения представляют собой от 2 до 12 рядов насаждений (обычно 3-7) с общей шириной посадок от 24 до 112 м. Монотонность насаждений устраняется устройством декоративных групп (и одиночных деревьев с кустарниками) разных растений.

Особо следует отметить способность кустарниковых посадок смягчать последствия схода автомобиля с трассы по каким-либо причинам. Например, кустарнике ажурностью 30-40% обеспечивает остановочный путь автомобиля (сошедшего при скорости 90 км/ч с проезжей части под углом в 30° к оси дороги) всего лишь в 3-4 м. Для всех шумозащитных насаждений характерно пирамидальное построение (рис. 2.1.2).

При закладке, как правило, чередуют растения различной высоты, группируя растения одного вида в несколько рядов (3-5 рядов). Кроме того, в интервалах между рядами основной породы принято высаживать по одному ряду авангардных (быстрорастущих) пород. С позиций решения визуально-эстетических задач можно назвать следующие направления использования зеленых насаждений при реконструкции городских магистралей: применение их в качестве ландшафтного материала и мер компенсационного воздействия на придорожную среду; создание пространственных архитектурно-ландшафтных акцентов; зрительное ориентирование (направление взгляда); создание

Рис. 2.1.2. : 1- кустарник; 2 - вспомогательная порода деревьев;

3- основная порода; 4 - авангардная порода (тополь и т.п.)

зеленого «занавеса» или «фона». На практике выполняемое озеленение имеет многоцелевой характер и универсальное назначение. При этом используются все три зеленых яруса: травяной покров; кустарниковые посадки; деревья. Настоятельно рекомендуется оформлять насаждения крупными пятнами, без особой раздробленности. Дополнительная посадка насаждений первого плана в виде кулис и декоративных групп должна способствовать разнообразию восприятия открывающихся ландшафтов дальнего плана, их-то в основном видят и запоминают перемещающиеся в автомобиле. Трасса, удачно проложенная по городской территории (т.е. учитывающая природный рельеф), может быть еще теснее связана с ней благодаря живописному расположению зеленых насаждений. Их ассортимент подбирается соответственно естественному растительному окружению. Предпочтительна организация растительных групп с контрастными визуальными свойствами. Наиболее простой вариант - применение смешанных групп, включающих лиственные и вечнозеленые растения, что обогащает их восприятие во все времена года. Вместе с тем исключается посадка в виде геометрических фигур, равномерных рядов с постоянным ритмом, симметричными линиями и группами. Посадки должны создавать ощущение природных, естественных групп, характерных для пейзажей данной местности. Целесообразны, например, протяженные плотные группы (не менее 50 м) с выраженной ярусностью. Удачным может быть комплексное использование низкорослого кустарника и деревьев с высокой кроной. Такое решение отвечает требованиям техники безопасности и вместе с тем обеспечивает гармоничное сочетание инженерного сооружения с ландшафтом и окружающей застройкой.

Правильно спроектированная скоростная городская автомагистраль становится новым (и очень значимым!) элементом городской среды. Желательно, чтобы любое изменение направления движения было понятно, убедительно для водителей и пассажиров. Очень логично выглядит направление дороги на хорошо заметные ориентиры как естественного (холм, группа деревьев и пр.), так и антропогенного характера (жилые массивы и крупные архитектурные сооружения).

На равнинных участках следует избегать однообразных посадок. Аллейные посадки на городских автодорогах, ранее широко распространенные в странах Западной Европы, уместны на прямых и не слишком длинных участках. Они хороши с точки зрения безопасности движения при тумане или снегопаде, но при солнечном освещении дают чередующиеся теневые полосы, утомляющие водителя (особенно опасна частота чередования освещенных и затененных участков 10-15 в секунду, что соответствует при скорости 80-100 км/ч расстоянию между деревьями 2-3 м). Кроме того, аллейные насаждения образуют своеобразный коридор и закрывают вид на прилегающие ландшафты и застройку. Применение аллейных насаждений при реконструкции и новом строительстве городских дорог уместно лишь на откосах высоких насыпей и по берегам водоемов.

Устройство пологих склонов и плавных, имеющих вытянутую форму, сопряжений с формами природного рельефа позволяют существенно ослабить негативный эффект, вызванный вмешательством человека в структуру естественного ландшафта. Характер размещения насаждений на склонах зависит от их высоты. Желательно менять характер озеленения через 3-10 км, увязывая структуру насаждений с рельефом местности и в зонах приближения к жилым массивам. Например, рекомендуется от кустарниковых насаждений в пределах холмистого рельефа переходить к групповым посадкам высокорослых деревьев на участках спуска-подъема в долину реки. По мере приближения к жилым массивам следует организовать регулярные посадки.

Автодорога, проходящая по холмистому ландшафту, естественным образом складывается из следующих одна за другой пологих кривых большого радиуса кривизны. Влияние же небольших впадин и отрогов устраняется планировочными работами. Не рекомендуется сквозное, «лобовое» пересечение холмов. Расположение дороги в выемке неизбежно создает пространственное ощущение зрительного коридора, которое резко усиливается при крутом заложении откосов.

Более логично косое или смещенное от центра пересечение, которое решается как полунасыпь-полувыемка. При пересечении широких долин и других городских магистралей необходимо устройство транспортных развязок (виадуков). Такое проектное решение очень красиво и избавляет от необходимости устройства насыпи.

Непосредственно примыкающий к автодороге и доступный для обозрения участок городской территории часто определяется как «архитектурно-ландшафтный бассейн» («ландшафтное пространство», «архитектурный бассейн»). Границы подобного образования зачастую условны, однако в центре бассейна желательно присутствие хорошо читаемого композиционного центра, придающего бассейну индивидуальность. Это может быть элемент ландшафта (группа строений, холм, роща, водоем и пр.) или объект (группа), принадлежащий самой дороге (здания придорожных комплексов, мостовые переходы, площадки отдыха, группы озеленения и пр.). Размеры архитектурноландшафтного бассейна 3-15 км, т.е. его протяженность дает возможность в течение нескольких минут рассматривать ситуацию из движущегося автомобиля.

Для восприятия архитектурно-ландшафтных бассейнов характерно ограниченное время осмотра, поэтому столь велика роль композиционного разделения главных и второстепенных элементов. Расположение главных элементов должно быть компактным и подчиняться определенному ритму.

Облик архитектурно-ландшафтного бассейна воспринимается в виде силуэта, панорамы и внутрибассейновой перспективы. Эти три варианта зрительного восприятия тесно взаимосвязаны. Более того, в различных ситуациях (в зависимости от сезона, времени дня, погодных условий) панорама ландшафтного бассейна приобретает свойства силуэта и, наоборот, силуэт воспринимается как многоплановая панорама или глубинная перспектива.

Силуэт - это обобщенный облик архитектурно-ландшафтного бассейна скоростной магистрали, где в контурном абрисе ландшафта растворяется многообразие его элементов. В большинстве случаев силуэт воспринимается по фрагментам, в которых раскрывается характерный абрис. При этом выразительность облика ландшафта определяют:

Высокие компоненты ландшафта и окружающей застройки, их

расположение и зрительная уравновешенность;

• контрастность или нюансное решение;
• возможность восприятия с наиболее выгодных позиций.

Панорама представляется пространственно-многоплановым

восприятием облика ландшафтного пространства при широком зрительном охвате. Она обозревается не обязательно фронтально (например, через лобовое стекло); ее можно увидеть под любым углом зрения (вширь прямым взглядом или охватить полностью, обводя взором). Панорама воспринимается на фоне гор, неба и зеленых массивов. Важно, чтобы наиболее визуально значимые компоненты находились на известном расстоянии друг от друга и зрительно не совмещались по мере перемещения наблюдателя. Панорама также может рассматриваться фрагмент за фрагментом, каждый из которых представляет собой отдельную картину (протяженность последней, как правило, не должна превышать 2 км). Широкие панорамы открываются с повышенных точек рельефа и инженерных сооружений.

Внутрибассейновая перспектива (виста) понимается как выявление в ландшафте глубинного пространства преимущественно вдоль оси движения. Она ориентирует взгляд вдоль траектории и порождает эмоции посредством последовательно развивающегося комплекса зрительных впечатлений. Нередко по отдельному фрагменту (перспективе) мы составляем обобщенный облик архитектурно-ландшафтного бассейна (а иногда и всей трассы). Масштабный компонент ландшафта или крупное сооружение, завершающие перспективу, играют ключевую роль в создании зрительного образа.

Остановочные площадки (примыкающего типа или со съездом) должны быть оборудованы как минимум скамьями, столами, навесами, беседками, мусоросборниками, туалетами, источниками воды. Такие площадки должны быть удалены от дороги и защищены от шума и выхлопных газов растительностью или формами рельефа. Примыкание (въезд-выезд) должно быть решено под углом 7-20° или с помощью разгонной полосы. Во многих странах нормами предусмотрено устройство площадок отдыха через 8 км. В России оптимальным считается расстояние 20-40 км.

Смотровые площадки, которые могут располагаться как в структуре архитектурно-ландшафтного бассейна, так и в виде отдельного сооружения на значимых в видовом отношении участках, имеют некоторые специфические аспекты проектирования. Во-первых, перед выездом к обзорной (смотровой) площадке целесообразно дать некоторую композиционную паузу, чуть задержать эмоциональную волну. Это может быть относительно монотонный участок дороги, изолированный плотной растительностью. Такой прием усиливает эффект внезапного раскрытия завершающей панорамы. Сама видовая площадка вовсе не обязательно должна находиться на наивысшей отметке. Важно обеспечить максимально широкий обзор города.

Типы сооружений в архитектурно-ландшафтных пространствах скоростных городских автодорог чрезвычайно разнообразны - от крупных зданий и сооружений до малых архитектурных форм. По своей композиционной значимости в ландшафте их можно разделить на следующие группы.

• 1. Крупные сооружения, которые могут доминировать в архитектурно-ландшафтном бассейне, могут стать его ведущей композиционной темой.
• 2. Сооружения средних размеров (например, предприятия общественного питания и т.п.), имеющие локальное композиционное значение, безусловно, требующие координации с окружающим фоном.
• 3. Малые архитектурные формы (элементы архитектурно-художественного оформления), обогащающие ландшафтную ситуацию.
• 4. Объекты, размещаемые в пределах функциональных зон, имеющие ярко выраженную специфику (функцию) и не связанные в композиционном отношении с ландшафтом (стенды, киоски, ограды, мощение).

Существующая практика строительства и реконструкции городских автомагистралей показывает, что пока еще трудно говорить о возможности кардинального вмешательства в процесс проектирования инженерного сооружения в целях его максимально гармоничного включения в существующий ландшафт, тем не менее накоплен значительный опыт плодотворного участия в работе ландшафтных архитекторов. Существуют два разных подхода к названной задаче. Первый подход заключается в «маскировке» инженерного сооружения (использование определенного цвета, фактуры естественного камня, использование зеленых насаждений и др.). Второй подход, напротив, предполагает демонстрацию «полезности». Например, начало искусственного сооружения подчеркивается парапетом усложненной формы, устройством декоративных светильников, установкой пилонов, окраской в снежно-белый цвет и пр. Таким образом, сооружение становится как бы пространственным барьером, разделяющим два архитектурно-ландшафтных бассейна.

При любом подходе необходимо максимально раскрывать пространство под сооружением, оторванным от земли (например, путепроводом). Это может быть уменьшение (в разумных пределах, естественно) числа опор или использование подходов-эстакад, а не насыпей. Во-вторых, обязательно «визуальное облегчение» пролетных строений путем уменьшения высоты пролетного строения и естественным характером укрепления подходов (использование укрепительных решеток и дерна, а не бетонного замощения).

На автомобильных дорогах всего мира широко применяются не обусловленные нормами различные знаки-указатели въездов. Поскольку объект несет вполне конкретную информацию, которая должна быть воспринята в ограниченный отрезок времени, то необходимо:

• 1) ограничить до минимума количество знаков в сообщении;
• 2) разместить надпись, как правило, горизонтально;
• 3) исключить стилизацию букв под «готический» или «старославянский» алфавит;
• 4) подобрать размер шрифта в соответствии с удалением от наблюдателя.

Вербальная форма подачи информации может дополняться различными знаками и символами (гербами, силуэтами, торговыми марками и пр.), обеспечивающими предельно лаконичный, универсальный и доступный способ передачи большого массива информации.

Для монументальных и знаковых форм, размещаемых в придорожной полосе, должны быть характерны: высокий уровень обобщения и унификации; акцентирование ограниченного количества элементов; использование привычных ассоциаций, стереотипов, легкоузнаваемых образов.

К малым архитектурным формам относятся элементы благоустройства и оборудования, промежуточные по масштабу между человеком и объектами «объемной» архитектуры (зданиями и сооружениями). Номенклатура их очень широка: от питьевых фонтанчиков и скамеек и до арок входов и павильонов различного назначения. В отличие от собственно городской среды малые формы в дорожной среде зачастую утрачивают свой статус «промежуточного звена» между человеком и застройкой. Зачастую они располагаются в ландшафтной ситуации, а следовательно, должны гармонировать со средой своего предметно-пространственного окружения. Чаше всего используются два стилевых приема выполнения малых архитектурных форм в рассматриваемых обстоятельствах: использование подчеркнуто фольклорных национальных традиций (естественных материалов, цветов, фактур); использование современных технологических приемов обустройства урбанизированной среды (железобетон, сталь, стекло, пластмассы). Следует сказать, что малые архитектурные формы предъявляют очень высокие требования к качеству работ (геометрической форме, чистоте отделки, однородности фактуры и цвета). Недостатки подобного плана очень остро воспринимаются в малых формах, а претенциозное исполнение под монументальные или высокотехнологичные формы сводит на нет эстетическое воздействие.

Дорожные знаки, ограждения дорог, освещение, разметка, направляющие устройства выполняются в строгом стиле без какого-либо украшательства. Высокие скорости движения на современных городских автодорогах предоставляют водителю ограниченное время для восприятия и выполнения маневра. Пропустив нужный поворот, водитель вынужден ехать большое расстояние до следующей возможности изменить направление движения. Поэтому знаки указания направлений должны быть видны на большом расстоянии, а следовательно, иметь большие размеры. Поскольку знаки, установленные на обочине, плохо видны водителям в рядах около разделительной полосы, получили широкое распространение знаки, укрепленные над проезжей частью на легких фермах. Наибольшую сложность представляет расстановка знаков на многоуровневых пересечениях. Водители, не видя всего пересечения, испытывают большие затруднения в выборе правильного направления. Схема размещения не может существенно помочь в данной ситуации, поэтому во всем мире принято размещать большое количество указателей, показывающих направление движения транспортных потоков.

Обязательным требованием к современным городским автомагистралям является разделение встречных потоков (грунтовой или имеющей покрытие полосой, а также бетонными или металлическими барьерами). На современных городских автомагистралях, как правило, отсутствуют пересечения в одном уровне.

По данным зарубежных исследователей, освещение на автомагистралях снижает уровень аварийности на 45-50%. Стоимость устройства освещения составляет до 4% сметной стоимости автомагистрали. Освещение автомагистрали дает целый ряд преимуществ: уменьшается количество и тяжесть дорожно-транспортных происшествий; обеспечивается возможность безопасного движения ночью с расчетной скоростью; улучшаются условия труда водителей, облегчается управление автомобилем; стимулируются ночные перевозки, что снижает загрузку автомагистралей в светлое время суток.

Реконструкция застройки и пространств городских, скоростных автомагистралей не должна ухудшать аэрационный (условия проветривания) и инсоляционный (облучение прямыми солнечными лучами) режимы застройки. Не меньшее внимание должно уделяться и защите людей от звуковых, вибрационных, радиационных и электромагнитных явлений. Окружающая места жительства, работы и отдыха ухоженная благоустроенная среда, зеленые насаждения, малые архитектурные формы, красивые перспективы обеспечивают зрительный комфорт горожан. С другой стороны, человеку необходима зрительная изоляция. Помещения квартиры, не просматриваемые из противостоящих близко расположенных зданий, также являются условием комфортности проживания, поскольку удовлетворяют потребность человека в личном пространстве.

В процессе реконструкции городской застройки неизбежно встает вопрос сноса или передвижения зданий. В каждом случае обоснованное решение принимается по результатам градостроительного анализа, определения технического состояния здания, согласования с собственником. В случае сноса появляется возможность уплотнения застройки после возведения на освободившемся месте здания большей этажности.

Реконструкция застройки включает вопросы благоустройства. Основным недостатком планировки микрорайонов, застроенных в 1950-1960 годах, является отсутствие придомовых участков, которые во время возведения не рассматривали как систему дворов. Поэтому на существующих небольших территориях необходимо:

• 1) выделить обособленные зоны активного и пассивного отдыха;
• 2) найти места для хозяйственных площадок;
• 3) организовать площадки для индивидуального автотранспорта.

В некоторых случаях эти площадки приходится выносить на периферию. Двор благоустраивается как многофункциональное единое пространство (рис. 2.1.1). В некоторых случаях рекомендуется использование узкой (до 6 м) полосы территории, примыкающей к зданиям, в качестве индивидуальных двориков (микросадов) для жителей первых этажей.

Таким образом, основная тенденция благоустройства межмагистральных пространств в процессе реконструкции застроенных территорий заключается в создании зон высокой комфортности вокруг жилых домов, в возвращении к удобному, безопасному и красивому пространству, сомасштабному человеку.

Основные подходы к экономному и рациональному использованию городских территорий определяют государственные нормы (Градостроительный кодекс РФ, СНиП 2.07.01-89* Градостроительство, Планировка и застройка городских и сельских поселений и СНиП 14-01-96 Основные положения создания и ведения Государственного градостроительного кадастра РФ). Кроме того, отчетливо прослеживается влияние налогообложения на характер проектных решений по реконструкции как зданий, так и территорий. Государство устанавливает налоговые льготы, стимулируя рост первоначальных затрат на высококачественные материалы, улучшенную планировку, высококачественную отделку и эффективные системы автоматизированного управления инженерным оборудованием, что позволяет сократить эксплуатационные расходы и обеспечить ресурсосбережение. В стране быстро растет доля частных инвестиций в реконструкцию с целью достижения определенных целей (например, улучшения внешнего вида застройки или повышения уровня комфортности жилья, что является престижным для владельца).

Проблема реконструкции сложившейся среды приобретает все большее значение в общем комплексе задач развития города. Это происходит не только потому, что модернизация старого жилого фонда становится заметным по своим масштабам явлением городского строительства, и не только потому, что в пределах исторически сложившихся районов по традиции сосредоточиваются главные функции городских центров. Главная причина заключается в том, что проблема реконструкции сложившейся среды тесно связана с решением вопроса о соотношении «старого» и «нового» в городе.

Основные положения такого «позитивного» реконструктивного вмешательства могут быть сформулированы следующим образом:

1. Концентрация основных объемов нового массового типового строительства должна предусматриваться вне центрального исторического ядра города. Вместе с тем участки для размещения таких объектов следует выбирать достаточно близко от исторического ядра, чтобы эти комплексы активно формировали ландшафт центральной части города, не нарушая ее исторически сложившегося композиционного построения.

2. В пределах центрального исторического ядра выделяется зона активного функционального использования, в которой концентрируются деловые и обслуживающие объекты общегородского значения. Здесь осуществляется наибольшая интеграция городских функций, которая требует обновления старой застройки, ее приспособления к актуальным функциям.

3. Выделение культурно-рекреационной зоны общегородского центра, которая служит местом сосредоточения культурно-зрелищных учреждений и объектов отдыха городского значения. Эта часть центрального ядра включает также основные маршруты осмотра исторических и культурных достопримечательностей города и, следовательно, активно реставрируется и оснащается сопутствующими туризму функциями.

4. Возвращение престижа жилым кварталам центра, их исторического облика является единственным действенным средством борьбы с деградацией сложившейся среды в результате вторжения на территорию центра контор, мелких предприятий, складов и других подобных объектов.

Необходима политика последовательного обновления и восстановления старой застройки, сохранения и поддержания жилых функций на территории центра.

Основным объектом позитивного реконструктивного вмешательства становится при этом не отдельное сооружение или ансамбль сооружений, а участок городской среды, который рассматривается как целостная и непрерывная городская среда, имеющая уникальную историко-культурную подоснову. Не внешний вид сооружения, а интерьер города находится в центре внимания архитектора. Архитектор проектирует не монумент, а развернутую во времени последовательность жизненной ситуации и пространственных впечатлений Исходя из этого реконструкция содержит три основных, тесно связанных между собой аспекта: 1) упорядочение городской территории; 2) модернизацию застройки; 3) охрану и реставрацию памятников старины.

Формирование города - длительный исторический процесс, в результате которого складывается его архитектурно-планировочная структура. Она очень различна в разных городах. Существуют старые города с ценнейшим архитектурным наследием и города, в которых нет выдающихся памятников архитектуры, но сохранивших целостность планировки и колорит эпохи. Существуют сравнительно новые города со своим индивидуальным обликом. Есть города большие и малые, города, расположенные в различных природных условиях. Все это требует индивидуальных решений и приемов реконструкции, которые исходили бы в первую очередь из особенностей самой структуры города, что предполагает знание типологии городских структур.

Типы структур старого города, как правило, можно разделить на четыре группы.

К первой группе относятся территории, расположенные в историческом центре города. Они отличаются повышенной интенсивностью застройки, где сочетаются жилые образования и общественные здания, многие из которых часто являются архитектурно-историческими памятниками.

Вторая группа территорий характерна для районов, примыкающих к центру города. Эти районы имеют меньшую интенсивность застройки. Во многих случаях в них жилые кварталы соседствуют с небольшими торговыми и производственными предприятиями.

Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов

Глава 1. Сущность реставрации и реконструкции объектов недвижимости

1.1. Термины и определения

Реставрация – это сложный, комплексный вид строительных работ, объектом которых являются памятники культурного наследия, от реставрации живописи до ремонта фасадов. Основная цель реставрации – продление жизни памятника. Она обычно включает в себя элементы и ремонта, и консервации.

Ремонт памятника – это периодически проводимые работы по его поддержанию, осуществляемые обычными строительными методами. При этом, как правило, основная структура памятника затрагивается в минимальной степени. Главные виды ремонтных работ – смена и окраска кровель, восполнение утрат штукатурки, возобновление покраски стен и т. д.

Консервация – это работы по сохранению памятника, требующие принятия специальных мер, не входящих в обычную ремонтную практику. Консервация необходима тогда, когда памятник по каким-либо причинам оказывается в неудовлетворительном состоянии.

Различают два типа консервации:

– мероприятия по временной защите зданий, которым угрожает быстрое разрушение: установка подпорок, устройство навесов и т. д.;

– сложные работы по укреплению и защите памятников, разрушенных под влиянием длительно действующих факторов (например, укрепление оснований и фундаментов, усиление основных несущих конструкций, устранение деформаций, мероприятия по борьбе с влажностью, биологическая защита).

Консервация не инженерная задача, ей должны предшествовать не только инженерно-технические, но и очень серьезные архитектурные исследования. Архитектору-реставратору принадлежит основная координирующая роль, как при выработке программы консервации, так и при ее практическом проведении. Но наряду с этим важным компонентом реставрации становится и изменение существующего вида памятника для более полного раскрытия его художественных качеств, что позволяет яснее подчеркнуть его общественную ценность и тем самым способствовать созданию условий для его длительной жизни.

Случаи реставрации столь же различны, как различны и сами памятники. Однако для подавляющего большинства реставрации характерны отсутствие стремления к стилистическому единству, признание ценности многих из позднейших наслоений, ограничение восстановления элементами, форма которых может быть безупречно документирована. Реставрация такого типа, отвечающая современным теоретическим взглядам, получила название фрагментарной. Фрагментарная реставрация представляет собой как бы частичное расширение сферы консервации, и между ними не всегда легко провести четкую границу.

Целостная реставрация отличается от фрагментарной, прежде всего не масштабами работ, а основной целью – обязательным возвратом к прежнему состоянию памятника во всей полноте. Бесспорна правомерность целостной реставрации для памятников, получивших разрушения и утраты уже в наше время. Тогда реставрация ориентируется на воссоздание не предполагаемого первоначального вида, а того композиционно-завершенного архитектурного облика, который существовал ко времени разрушения и мог включать целый ряд позднейших наслоений. Целостная реставрация произведения искусства в тех немногих случаях, когда она может быть признана правомерной, мотивируется преимущественно не необходимостью воссоздания древнего облика памятника как такового, а решением более широкой задачи, так как целостная реставрация подчинена реставрации или реконструкции всего архитектурного комплекса. Как правило, задача целостного восстановления может быть достигнута за счет привлечения как прямых, так и косвенных данных.

Реставрация состоит из двух операций:

– раскрытие памятника путем удаления поздних искажающих его элементов;

– восстановление утраченных элементов.

Раскрытие возможно только тогда, когда удаляемые части не представляют интереса ни с художественной, ни с исторической стороны, либо представляют весьма ограниченный интерес, несовместимый с ценностью раскрываемого подлинника. Это признается при открытом коллегиальном обсуждении с участием авторитетных специалистов.

В простейших случаях реставрация может вообще свестись к одному раскрытию (например, фрагментарное удаление штукатурки на фасаде Софийского собора в Киеве).

Но, как правило, реставрация – это сложное сочетание раскрытия и дополнений. Реставрация памятника обязательно должна опираться на многосторонние комплексные исследования (историко-библиографические и историко-архивные изыскания).

Объект реставрационного исследования – это всегда памятник культурного (архитектурного) наследия, а не только его части, признанные заведомо ценными.

Система ценностей культурного (архитектурного) наследия:

– историческая ценность;

– градостроительная ценность;

– архитектурно-художественная ценность;

– научно-реставрационная ценность;

– функциональная ценность.

Основными методами реставрации являются ступенчатая система методологии реставрационно-реконструкционного процесса и научно-исследовательское проектирование.

Рассмотрим технологию реставрационных работ на примере реставрации фасада здания. Важной составляющей системы реставрации фасада здания является ее технологическая программа, которая включает используемые в ней материалы и базируется на доскональном обследовании состояния фасада, с выявлением имеющихся разрушений и вызвавших их причин, определением исторически достоверных материалов и конструкций, исследованием всех предыдущих ремонтов.

Разработка технологической программы включает в себя обоснованный подбор целостной системы реставрационных материалов и методов их применения. При этом следует решать не только защитные и декоративные задачи – необходимо обеспечивать историческую достоверность материалов и предусмотреть наименьшую степень вмешательства в реставрируемый объект.

К сожалению, на практике реставрация очень часто оказывается похожа на подлинную лишь названием. Есть немало примеров, когда памятники архитектуры превращаются в копии самих себя: например, сносятся исторические штукатурные слои, произвольно заменяются исконные материалы на новые, «прогрессивные», фасады окрашиваются пригодными лишь для бетонных поверхностей «плиолитом» или ему подобной синтетикой. Это приводит к медленному но глубокому разрушению фасада.

Чаще всего это происходит из-за низкого профессионализма исполнителей, которые не видят разницы между понятиями «ремонт» и «реставрация». Это одна сторона медали, с другой стороны, работа с настоящими реставрационными материалами требуют серьезной подготовки специалистов-реставраторов, а также строгого использования регламентированных приемов работ. В развитых странах, например в Италии, федеральный закон предписывает производить реставрацию исключительно минеральными составами. В Германии исторические объекты защищены нормами WTA. В нашей стране такие нормативны, которые регламентировали бы технологические процессы реставрационных работ, отсутствуют и в большей степени зависят от профессионализма и четкости работы исполнителей.

Еще раз отметим, что при реставрации фасадов имеет место применение силикатных окрасочных материалов, не отвечающих реставрационным требованиям. В них присутствуют акрилаты сверх допустимых по европейским нормам 5% (по данным анализа – более 10 бутилакрилата состиролом). Кроме того, часть используемых в красках пигментов – органические (непригодные для фасадных работ).

Свойства материалов из-за указанных отклонений от требований изменились: цена понизилась, работа с ними перестала требовать специальных навыков, а получение желаемого цвета не ограниченное минеральными пигментами, упростилось. Но изменились и столь важные для жизни фасада свойства: паропроницаемость упала, светостойкость снизилась, материалы перестали быть силикатными, то есть минеральными.

На сегодняшний день на рынке реставрационных работ широко применяется технология реставрации фасадов, разработанная совместно с итальянскими специалистами и базирующаяся на материалах «SADOLIN» итальянского производства, которые помимо надежности обладают декоративными свойствами. Эту технологию используют реставрационные фирмы «КАСТ», «Горьков и Горьков», «Красный город», ООО «Лира» и др.

Необходимо отметить, что зачастую восстановление современных зданий и сооружений нельзя называть реставрацией, это скорее реконструкция или капитальный ремонт.

В ХХ в. Реставрационная школа в Ленинграде воспитывала молодых специалистов, разрабатывала технологии и методики, которые использовались во всех уголках бывшего Советского Союза. В тот период сохранение памятников исторического и культурного наследия Ленинграда имело большое значение в связи с государственной политикой.

Так, в мае 1946 г. появилось производственно-строительное объединение «Реставратор», его мастера были призваны возродить Ленинград, поднять его из руин и вернуть городу былую красоту. Объединение «Реставратор» было уникальным государственным предприятием, выполняющим весь комплекс работ: от создания проектов до выполнения всех видов реставрационных работ, от подготовки специалистов до разработки научных методик. В производственно-строительное объединение входили: несколько профильных реставрационных мастерских, институт «Ленпроектреставрация», реставрационное училище, лаборатория, архив. Реставрационные работы велись специалистами трех крупных мастерских; центральная находилась в Ленинграде, две других в Петергофе и Пушкине. В конце 1980-х гг. была создана и четвертая – общестроительная мастерская, которая впоследствии специализировалась только на реставрационных работах. Мастерские в свою очередь, делились на многочисленные участки. Количество специалистов, работающих в объединении «Реставратор», приближалось к двум тысячам. Кадры для производственно-строительного объединения готовились в профильных учебных заведениях. Большинство специалистов начинало свой трудовой путь в качестве учеников, работавших под руководством опытных реставраторов в производственно-строительном объединении. На протяжении многих лет ПСО «Реставратор» было единственным реставрационным объединением, специалисты которого выполняли все виды реставрационных работ не только в Ленинграде, но и по всему Советскому Союзу.

Изменилась политическая ситуация, а изменение социально-экономической обстановки в 1990-х гг. привело к упразднению многих государственных институтов, в том числе и реставрационной отрасли. Финансирование объектов реставрации снизилось до критического уровня. В течение десяти лет из реставрационной отрасли ушли многие высококлассные специалисты, и, как следствие, перестала существовать система профессиональной подготовки реставраторов при производственных мастерских. В Санкт-Петербурге было расформировано крупнейшее производственно-строительное объединение «Реставратор», в результате чего образовалось несколько небольших узкоспециализированных реставрационных компаний.

После стабилизации экономической ситуации в стране государство, наконец, обратило внимание на состояние культурного наследия России. Появились федеральные программы, направленные на сохранение памятников истории и культуры.

Реконструкция. Проблема реконструкции, несмотря на всю актуальность, до настоящего времени не получила глубокого теоретического обоснования. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблемы.

Прежде чем приступить к рассмотрению сути реконструкции необходимо точно установить, что понимается под исторической реконструкцией (См. Приложение 1).

Историческая реконструкция – воссоздание целого на основе сохранившихся данных, иногда отрывочных, описывающих это целое. В качестве основных данных могут использоваться: сохранившиеся фрагменты объекта реконструкции, а также упоминания о нем в письменных источниках, в устной традиции (сказания и легенды); изображения различного рода; сохранившиеся аналогичные объекты, выполненные по той же методике и в том же стиле; современные публикации; археологические находки и музейные экспонаты. Чем больше данных сохранилось об объекте, тем выше степень достоверности реконструкции.

В чем принципиальное отличие исторического города от «неисторического», ведь каждый город имеет свою историю? Сегодня критерием является факт возникновения, то есть хронологический, определяющий характер застроек по времени их создания.

Этот подход лег в основу совместного постановления коллегии Министерства культуры РСФСР, Госстроя РФ и Президиума Совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры по утверждению списка исторических населенных мест РФ, в который включен, например, Томск, основанный в 1604 г. На его территории 43 объекта Федерального значения, 252 регионального и 1340 – муниципального значения.

Выделение государством этой группы городов и поселков из общего списка российских городов подняло их значимость в общественном сознании, а так же возложило дополнительную ответственность на местные органы власти за сохранение этих населенных пунктов. К сожалению, статус исторического города не был подкреплен дополнительными правами органов местного самоуправления, налоговыми льготами, целевыми Федеральными программами и т. д. в отношении данных городов.

В XX в. в результате неудачного проведения проектов реконструкции в Ленинграде были утрачены памятники «исторического наследия», которые в настоящее время содержатся лишь в каталогах, дающих возможность изучения памятников и получения эстетического удовольствия. К таким объектам относятся:

часть Гостиного двора на Биржевой линии, д. 1 в связи с изменением зданий Библиотеки Академии наук;

особняк Яковлевой на Московском пр., д. 10-12 в результате реконструкции Сенного рынка.

Обуховская больница (наб. р. Фонтанки, д. 106) – была надстроена и переделана в начале 1950-х гг.;

Повивальный институт по адресу наб. р. Фонтанки, д. 148 – утратил облик в результате реконструкции по проекту Д.Д. Устругова в 1910-1913 гг.;

Перинная линия на Невском пр., 33а. В 1930-е гг. все здание было реконструировано с целью дальнейшей его охраны как исторического памятника, однако в начале 1960 гг. было снесено с целью развития метрополитена;

Крестовоздвиженская община (наб. р. Фонтанки, д. 154). В настоящее время это здание имеет вид, приданный ему в 1903-1904 гг. архитектором общины Ю.Ю. Бенуа, перестроившим ампирный особняк, возведенный в начале XIX в. для крупного лесоторговца Жербина;

жилой дом на Невском пр., д. 7-9, построенный в стиле классицизма;

Троице-Сергиево подворье (наб. р. Фонтанки, д. 44);

Английское собрание (Дворцовая наб., д. 16);

Свято-Владимирская школа (Московский пр., д. 104);

Сергиевский собор (Литейный пр., д. 6);

Знаменская церковь (пл. Восстания);

При изучении исторических памятников по различным источникам следует отличать истинную информацию от недостоверной. Для этого необходимо выделять временной и кадровый резерв на поиск информации о памятниках культуры и архитектуры, проверку ее достоверности и устранение недостоверной информации

Необходим индивидуальный подход к решению вопросов реконструкции каждого отдельного памятника и каждого отдельного участка городской территории.

Повышенное внимание к градостроительному наследию означает, что надо непросто сохранять то, что есть, но изучать и стараться распознавать различные историко-культурные ценности. Невозможно сохранить и воссоздать все памятники, но можно и нужно все «раскапывать» и фиксировать, накапливая научные фонды, сохраняя информацию для потомков.

Реконструкция, представляет собой коренное переустройство, переделку с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем.

Основные задачи реконструкции:

– обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;

– предотвращение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;

– переустройство с целью частичного или полного изменения функции;

– улучшение потребительских качеств;

– повышение комфортности проживания.

Реконструкция объекта, как правило, является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванной совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города.

Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:

– перепланировку помещений;

– усиление, частичную разборку или замену конструкций;

– надстройку (повышение этажности дома или его частей), в том числе мансарды;

– пристройку (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку);

– улучшение состояния фасадов здания;

– формирование современных интерьеров помещений.

В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта.

В процессе становления ремонтно-строительного производства как самостоятельной отрасли народного хозяйства ведется поиск путей максимального повышения эффективности реконструкции, совершенствования объемно-планировочных, архитектурно-конструктивных, организационно-технологических решений. Опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства.

Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплутационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проекта реконструкции необходимо проводить очень тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем. Данное обследование требует выполнения правил техники безопасности. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. Наибольший объем работ по реконструкции в исторических городах приходится на жилой фонд. Технология ремонтно-строительного производства представляет собой совокупность технологических процессов, выполняемых последовательно во времени и пространстве со строительными материалами, изделиями и конструкциями с целью превращения их в готовую продукцию строительства – здания, сооружения и их комплексы. В основе ремонтно-строительных процессов всегда лежат физические, химические процессы и их совокупности (Рис. 1.1.). Примеры реконструкции зданий приведены на Рис. 1.2. и 1.3.

По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий, причем не только архитектурных и исторических памятников, но и зданий рядовой застройки, возведенных в традиционной манере и являющихся важными элементами городской среды. За рубежом наибольший опыт реконструкции жилых зданий накоплен в Германии (на территории бывшей ГДР). Работы с самого начала не ограничивались ремонтом и реконструкцией отдельных зданий или даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки.

При комплексной реконструкции исторической городской среды необходимо рассматривать ее как инновационный процесс, включающий:

Реновацию – инновационный процесс в сфере основного капитала, при котором изменяется функциональное назначение объектов реконструкции;

Техническое перевооружение – локальную разновидность инновационного процесса реконструкции, которую осуществляют путем замены части процессов, осуществляемых в рамках отдельного объекта реконструкции;

Комплексную автоматизацию – локальную разновидность инновационного процесса, основанную на системотехническом применении новейших средств автоматизации и принципов развития «интеллектуальных» зданий;

Реконструкцию близлежащих объектов к каждому из объектов реконструкции.

При проведении реконструкции, помимо реконструкции в обычном понимании, необходимо осуществлять, так называемую, организационную реконструкцию.

Реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.

1– блок градостроительных обоснований; 2 – проект зон охраны исторической застройки; 3 – градоформирующая роль архитектурного наследия; 4 – блок анализа исходной ситуации; 5 – внешние факторы реконструкции; 6 – внутренние аспекты реконструкции; 7 – концепция реконструкции; 8 – генеральная схема реконструкции; 9 – комплексные программы осуществления реконструкции; 10 – архитектурное наследие; 11 – жилой фонд; 12 – общественные здания; 13 – транспортная сеть; 14 – инженерная инфраструктура; 15 – проект комплексной реконструкции участка; 16 – проект реконструкции отдельного объекта; 17 – блок общественного контроля; 18 – блок финансовых инвестиций.

Рис. 1.1.– Блок-схема проекта реконструкции

Рис. 1.2.

«черными» лестницами

а)план типового этажа до реконструкции

б)план типового этажа после реконструкции

Рис. 1.3. – Пример реконструкции доходного дома с двумя

«черными» лестницами

В последнее время в России у потребителей и у профессиональных участников рынка недвижимости все больший интерес вызывает концепция интеллектуальных зданий и сооружений (intelligent Building Systems – 1ВS), которая родилась в США в начале 1980-х гг.

Интеллектуальным является такое здание или сооружение, которое обеспечивает продуктивную и эффективную по стоимости среду за счет оптимизации 4 элементов структуры, систем, служб, управления и взаимоотношений между ними. Другими словами, интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.

Становлению IBS как направления способствуют многие факторы. Во-первых, оказывают известное влияние архитектурные шедевры и замыслы прошлых столетий. Во-вторых, проявляется связь духовных начал IBS с идеями великого Ле Корбюзье в его проекте «Жилище-машина» (1923). В-третьих, констатируется некоторая обусловленность идей IBS опытом эксплуатации сооружений для экстремальных или внеземных условий жизни (подземные убежища, глубоководные аппараты, орбитальные станции). В-четвертых, достаточно наглядны используемые при проектировании IBS средства автоматизации как результаты известных достижений в микроэлектронике, связи и вычислительной технике.

Централизованное управление не отменяет существования различных эксплуатационных служб – оно позволяет снять с них часть нагрузки и оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей.

Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы с квартирных датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспетчерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома, в противном случае сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефоны.

Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает: управление освещением; микроклиматом; системой безопасности (видео наблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); автоматикой и бытовой техникой (ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); аудио(видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видео сигналов; лифтами; телефонизацию и доступ к сети Интернет; системы пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; системы контроля качества воды, приема эфирного и цифрового спутникового телевидения, резервного электро и водоснабжения; фасадное освещение и т. д.

Появление новых проектов IBS демонстрирует новое представление об архитектурно-строительном объекте, которое характеризуется большой технической системой со специализированными возможностями применения соответствующих подходов к проектированию при строительстве и реконструкции зданий и сооружений

С начала 1970-х гг. в Ленинграде впервые в нашей стране начали осуществлять реконструкцию жилой застройки групповым методом. В последние годы этот метод успешно применен при реконструкции ряда районов Москвы (ул. Палиха, Тихвинская, Хавско-Шаболовская, Тульская). Установлено, что групповой метод является единственно возможным при реконструкции исторического центра столицы. Подготовлены проектные предложения и начаты работы по реконструкции таких крупных градостроительных образований в центральной части города, как Маросейка – Солянка – Яузские ворота, ул. Арбат – Пречистенка, Кузнецкий мост, ряд кварталов между Цветным бульваром и Сретенкой. Запроектировано обновление Тверской ул. и прилегающих к ней кварталов, где встраиваются новые жилые здания общей площадью 100 тыс.м 2 . Предусмотрено реконструировать жилые здания старой постройки общей площадью около 40 тыс. м 2 , сделать в них благоустроенные квартиры для посемейного заселения. В первых этажах зданий планируется разместить предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания. В процессе реконструкции предусмотрены снос ветхих и малоценных зданий и сооружений и возведение на их месте детских учреждений и предприятий бытового обслуживания, реконструкция транспортно-пешеходных и инженерных коммуникаций, благоустройство территории.

Особую группу составляет жилищный фонд первых массовых серий(ФПМС) застройки 1960-х гг. Отсутствие капитального ремонта на протяжении 40 лет привело к критическому состоянию большинства подобных зданий, а их физический износ контрастирует с современными требованиями комфортности проживания, энергосбережения, а также эстетики архитектурной среды Санкт-Петербурга.

Сходные проблемы имеют и характерные для многих периферийных районов города кварталы типовой двух-трехэтажной шлако-блочно-кирпичной застройки фонда послевоенного репарационного строительства(ФПРС) конца 1940-х гг.

Всего в городе кварталы ФПМС и ФПРС, составляя до 15% жилого фонда и обладая достаточно развитой городской инфраструктурой, имеют плотность застройки в диапазоне 3500-8000 кв. м/га, что заметно ниже современных норм.

В условиях дефицита бюджетных средств требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции ФПМС/ФПРС за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи.

Важным и даже переломным в методическом плане фактором ускорения перехода к поквартальной реконструкции стала недавно внедренная КГА и КС практика разработки корректур проектов застройки (КПрЗ) кварталов на этапе подготовки предпроектных предложений.

Если 3-5 лет назад инвестиционная привлекательность квартальных реконструкций была достаточно спорной, то теперь стала очевидна не только их социальная и градостроительная, но и экономическая эффективность, снижающая затраты буквально на всех тапах реализации проекта.

В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти поразительно быстро: уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции с одновременным оформлением прав агентств развития территорий.

Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию квартальной застройки.

1.2. Комплексная реконструкция застройки города

Для определения оптимальной очередности проведения реконструкции в рамках ее комплексного осуществления необходимо провестианализ застройки и отбор опорных зданий и сооружений для проведения реконструкции центра Санкт Петербурга.

К опорным могут быть отнесены здания и сооружения:

Не нуждающиеся в реконструкции;

Не попадающие в зоны нового строительства;

Имеющие физический износ основных конструктивных элементов (фундаментов и стен), не превышающий предельно допустимый (для зданий со стенами 1 А класса капитальности – 68%, I – 65%, II – 60% и III – 50%);

Высотой более 3 этажей (около 8,5 м);

Полезная площадь которых составляет более 300 м 2 ;

Соответствующие современным санитарно-гигиеническим требованиям (инсоляция, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы).

Немаловажным критерием в определении очередности проведения реконструкции является соответствие объемно-планировочных решений здания современным требованиям. Исходя из современных условий развития территорий и реконструкции объектов целесообразно в первую очередь проводить реконструкцию объектов, находящихся в худшем техническом состоянии и имеющих значительный моральный износ. Такой подход позволит вкладывать средства в реконструкцию объектов, степень воссоздания или изменения которых является наиболее высокой и, соответственно, возврат средств гарантирован в большей степени. Объекты, которые в связи с аварийным состоянием не подлежат реконструкции следует ликвидировать и освободившийся земельный участок направить в систему градостроительного развития территорий.

Функциональное назначение объектов реконструкции необходимо изменять в соответствии с учетом избытка в районе квалифицированной рабочей силы и мест эффективного сбыта продукции, работ и услуг. В связи с этим, следует учитывать средства на выявление окружения каждого проекта реконструкции, в частности на исследование рынков труда и продукции, работ, услуг.

Наличие синергетического эффекта от реализации всех проектов позволяет отнести комплексную реконструкцию объектов городской сферы к интенсивным методам организации работы, которые обеспечат повышение экономической, коммерческой, бюджетной, социальной и экологической эффективности реконструкции при более низких значениях инвестиционных рисков при учете всех рассмотренных элементов проекта реконструкции.

Комплексная реконструкция обеспечивает:

Повышение эффективности коммерческих объектов недвижимости;

Улучшение организации туристического бизнеса;

Устойчивый экономический рост в отдельных секторах рынка недвижимости;

Интенсивный тип воспроизводства (вместо простого воспроизводства) основных фондов города;

Улучшение большинства технико-экономических показателей зданий и сооружений исторического центра.

Следовательно при проектировании комплексной реконструкции старой застройки для принятия проектного решения, соответствующего техническому состоянию здания, необходимо прогнозировать остаточный срок эксплуатации конструкций зданий, не подлежащих замене, но имеющих на время проведения реконструкции определенный физический износ, влияющий на остаточный срок службы зданий и сооружений в целом.

Здания старой постройки (в отличие от современных) имеют основные несущие конструктивные элементы с различными нормативными сроками эксплуатации (от 60 до 150 лет). Так, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия. Сегодня применяют равнопрочностные конструкции с близкими сроками эксплуатации.

В этой связи необходимо планирование средств на каждый год эксплуатации реконструированного объекта в соответствии с остаточным сроком службы его основных элементов, в том числе конструктивных и декоративных.

При проведении комплексной реконструкции необходимо в реконструкцию каждого объекта закладывать средства на благоустройство близлежащих территорий, дорог и транспортной инфраструктуры

Такой подход позволит поддерживать городскую среду в устойчивом, благоприятном с градостроительной точки зрения состоянии. Кроме того, необходимо проводить плановую реконструкцию в определенные равные промежутки времени.

При определении размера денежных средств на комплексную реконструкцию при разработке ее проектов необходимо учитывать следующие данные.

1. Способы и структура финансирования и оценка расходов. Средняя общая сумма программ комплексной реконструкции составляет около 50 млн. $. Эта смета расходов носит приближенный характер. Фактические расходы и условия финансирования, в том числе любые не льготные условия, зависят от конкретных стратегий и программ, решение об осуществлении которых принимает правительство города.

Основным сдерживающим фактором привлечения частных инвестиций для реализации проектов комплексной реконструкции застройки города является необходимость высоких предпроектных затрат. Повысить инвестиционную привлекательность проектов возможно только за счет эффективного вложения бюджетных средств в подготовку объектов, включающую:

инвентаризацию, с составлением перечня объектов, свободных от прав третьих лиц;

техническую подготовку исходных данных, разрешительной документации об объектах;

подготовку инвестиционно-тендерной документации, определение условий передачи объектов инвесторам.

При необходимости дополнительных работ по подготовке проектов, включающих снос зданий и построек, строительство и реконструкцию инженерных сетей, необходимо привлекать различные специализированные организации.

Исполнители проектов комплексной реконструкции должны иметь необходимые полномочия и инструменты для привлечения внебюджетных источников финансирования, нести ответственность за выполнение проектов в полном объеме, достижение конечных результатов и за возврат вложенных бюджетных средств, получать доходы от реализации проектов. Такая схема является достаточно эффективной и привлекательной для инвесторов, поскольку не требует длительного и практически не планируемого отвлечения оборотных средств на подготовительном этапе без получения прибыли.

2. Научно-технические средства. Специализирующимся в этой области ученым и инженерам следует сотрудничать с должностными государственными лицами, занимающимися вопросами городского и регионального планирования, с тем, чтобы передать последним базовые знания и средства, необходимые для уменьшения ущерба от стихийных бедствий, а также экологически нерационального развития.

3. Развитие человеческих ресурсов и создание потенциала. Страны с развивающейся экономикой должны реализовывать программы обучения методам строительства, обеспечивающим устойчивость зданий и сооружений к воздействию стихийных бедствий, для подрядчиков и строителей, которые осуществляют большое количество проектов реконструкции. Основное внимание следует уделять малым предприятиям, которые возводят большинство домов в развивающихся странах.

В последнее время в нашей стране широко развивается предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый, объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике это называется редевелопментом, то есть вторичной застройкой. В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территории. В процессе развития территорий участвует целый ряд физических и юридических лиц. Редевелопер – это лицо, управляющие процессом развития территорий. Наиболее близкие по смыслу понятия русского языка – градостроитель и застройщик, иногда – заказчик. В силу функциональных особенностей градостроитель часто отождествляется с городским архитектором. Он взаимодействует с другими специалистами по территориальному развитию (архитекторами, планировщиками, урбанистами, экономистами и финансистами, строителями жилых домов и общественных сооружений).

Важными участниками развития территорий являются органы власти: выборные лица – носители социального заказа со стороны населения и городская администрация, в функции которой входит весь комплекс управляющих воздействий в городе.

И, наконец, последний крупный субъект взаимоотношений – инвестор, который может быть заказчиком или посредником между девелопером и окончательным собственником объектов городской недвижимости на территории города.

Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития субъекта Федерации, города, муниципального или другого территориального образования. Стратегический план развития территорий формируется на основе выявления приоритетов социально-экономического развития территориальных образований и включает комплекс инвестиционных проектов. Стратегический план служит основой для разработки территориальной инвестиционной программы.

Конкурсный отбор проектов осуществляется на основе следующих критериев:

– приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

– окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

– финансовое положение и репутация редевелопера.

Как уже указывалось, в условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям растет стремительно с формированием агентств развития территорий. Появился новый вид предпринимательской деятельности – редевелоперский.

Примером редевелоперского предпринимательства в Санкт-Петербурге является развитие промышленных зон. Бизнес-центры «Акватория» (финансовая компания «Балтийская группа») и «Нобель» первыми реализовали ряд проектов на Выборгской набережной. За этим последовали новые проекты. Так, компания «Бекар» получила статус агентства развития территории и развивает участок площадью около 100 га, ограниченный Кантемировской ул., Лесным пр., ул. Академика Лебедева, Финляндским пр., Боткинской ул., Пироговской и Выборгской наб. При этом риэлтеры намерены превратить этот район в центр торговли и предпринимательства.

Завод «Русский дизель», комбинаты «Красный маяк», «Красная нить», «Петербургский текстиль», завод им. Климова и другие планируется либо переместить в промышленные зоны на окраине города, либо договориться о продаже их площадей инвесторам. На освободившемся пространстве будут размещены бизнес-центры, рестораны, фитнесс-клубы, торговые комплексы и т. д.

В последнее время в Санкт-Петербурге создаются новые агентства развития территорий, которые будут разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепции должны быть отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс мероприятий, необходимых для реализации концепции, этапы и сроки их проведения, предполагаемые источники финансирования; технико-экономическое обоснование, перечень объектов недвижимости, расположенных в границах территории.

Объекты инвестирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленном законодательством, при условии соблюдения архитектурно-градостроительных требований и ограничений. Объектами инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под новое строительство; здания, сооружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно расположенные части вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного строительства.

Основными задачами агентств являются:

– активизация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости;

– стимулирование инвестиционной деятельности;

– привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга;

– создание новых рабочих мест;

– улучшение экологической обстановки в Санкт-Петербурге;

– повышение доходности объектов городской недвижимости.

Подготовка территории – комплекс мероприятий, проводимых агентством для привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости; включая разработку инвестиционно-тендерной документации на объекты инвестирования и, в случае необходимости, градостроительной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать: разработку предпроектной документации по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию застройки города.

Ю.И. Курбатов, Л.Н. Коренная, В.В. Чесноков Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга // Дизайн и строительство. Санкт-Петербург. 2003. № 1(19).

Предпринимательская организация, заключившая договор с Санкт-Петербургом в лице Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) о развитии определенной территории на основе концепции.

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ ГОРОДСКОЙ

ЗАСТРОЙКИ

ENVIRONMENTAL RECONSTRUCTION OF CITY BUILDING

В.Ф. Касьянов, A.B. Ляпин, О.И.Чернышева

V.F. Kas"janov, A.V. Lyapin, O.I. Chernysheva

ФГБОУ ВПО «МГСУ»

Статья посвящена актуальнейшей проблеме - экологической обстановке при реконструкции городской застройки, что влечет за собой более комфортное проживание жителей урбанизированного города.

This article is devoted to the most urgent problem - the environmental Situation in the reconstruction of urban development, which entails more comfortable living residents of urbanized city.

Современные города-миллионники, выросшие в мегаполисы являются порождением развития цивилизации человечества, быстрой урбанизацией за последнее столетие, ещё быстрее увеличивающимся автомобильным транспортом - всё это ухудшило экологическую обстановку городов. В связи с этим настало время пересмотреть:

Градостроительную политику по разрастанию городов ввысь и вширь;

Изменить политику строительства небоскрёбов (больше 25 этажей) и высотных зданий (от 9 до 25 этажей) на малоэтажную застройку с планировкой городских кварталов, микрорайонов и районов зданиями не выше 6-7 этажей (для небоскрёбов и высотных зданий оставив специальные места для образования деловых центров);

Системно подойти к решению транспортных проблем на городских улицах;

Провести экологическую реконструкцию городов с целью сделать их привлекательными и комфортными для проживания жителей.

Вопросам реконструкции городской застройки посвящены многие труды отечественных и зарубежных ученых.

В первую очередь российских ученых и исследователей, архитекторов и строителей интересовали градостроительные аспекты реконструкции города в связи с тем, что большое количество зданий, групп, кварталов и микрорайонов в крупных городах России и, особенно, в г. Москве, относятся к категории с физическим износом (до 40%) и повышенным моральным износом (свыше 40%) .

При этом в первом уровне обозначены основополагающие факторы, характеризующие застройку со всех сторон: комфортность, капитальность, экологичность и гигиена, безопасность и экономичность.

А/ЭПИ ВЕСТНИК 8/20Ц_МГСУ

Таблица 1.

Факторы, оценивающие городскую застройку

Комфортность Связь застройки с другими территориями города

Уровень благоустройства территорий

Обеспечение социально-бытовыми условиями Транспортная доступность

Наличие гаражей, стоянок и других хозяйственных площадок

Объемно-планировочная структура квартир

Планировочная структура квартир

Площади, состав помещений квартир

Историко-архитектурная ценность зданий

Сочетание с окружающей средой Отделка зданий

Наличие и состав инженерных систем и оборудования

Технический уровень инженерных систем и оборудования

Капитальность Долговечность зданий

Срок службы зданий

Срок службы элементов благоустройства

Технологичность зданий

Надежность

Физический износ зданий и их элементов

Моральный износ зданий

Срок службы инженерных систем и оборудования

Моральный и физический износ инженерных систем и оборудования

Ремонтопригодность инженерных систем и оборудования

Экологичность и гигиена Инсоляция

Естественное и искусственное освещение

Зашумленность

Звукоизоляция в зданиях

Загазованность

Пылевое загрязнение

Радиоактивное загрязнение

Опасность электромагнитного излучения

Вибрация в зданиях

Тепловлажностный режим в зданиях

Экологическая чистота внутренней среды

Безопасность Безопасность застройки

Прочность и устойчивость зданий

Защита от природных явлений

Сейсмостойкость зданий

Взрывобезопасность

Пожаробезопасность

Огнестойкость

Гидроизоляция зданий и территорий

Экономичность Инвестиции в строительство

Затраты на эксплуатацию

Затраты на реконструкцию

Затраты на ремонты

Расходы на инженерные системы и оборудование

Учет возможностей энергосбережения

Факторы второго уровня делятся на подфакторы, учитывающее каждое отдельное здание или его элемент с различными нюансами, такими как благоустройство и объемно-планировочная структура квартир, долговечность зданий и их физический износ, инсоляция и экологическая чистота внутренней среды, прочность и устойчивость зданий и пожаробезопасность, затраты на реконструкцию и учет возможностей энергосбережения и др.

По каждому направлению (фактору первого уровня), показанного в табл. 1 проведены, проводятся и будут проводиться научные исследования и реализация на практике результатов исследований.

К основному фактору оценивающему городскую застройку относятся экологич-ность и гигиена (инсоляция, естественное и искусственное освещение, зашумленность, звукоизоляция в зданиях, загазованность, аэрация, пылевое загрязнение, радиоактивное загрязнение, опасность электромагнитного излучения, вибрация в зданиях, тепло-влажностный режим в зданиях, экологичная чистота внутренней среды). Так в табл. 2 показаны факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки города.

Таблица 2.

Факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки_

Объект реконструкции

Факторы, учитываемые при принятии решения

Инсоляция Техническое состояние и надежность здания Остаточная ценность строений

Зашумленность территории Конструктивно-технологические и организационные решения Остаточная ценность инфраструктуры

Загазованность атмосферы Уровень реконструктивных работ Оценка прибыли по вариантам

Транспортная доступность Способ реконструкции Доходность проекта с оценкой объемов капитальных вложений

Благоустройство

Принятие решения

Все перечисленные здесь факторы относятся к экологичности городской застройки.

Инсоляция городской застройки

При проектировании городской застройки световой климат местности должен учитываться при создании не только нормальных условий для освещения, но и архитектурной композиции. При реконструкции застройки и отдельных зданий условия остаются прежними, однако этот фактор необходимо проверить, поскольку дополнительная застройка уменьшает разрывы между зданиями и может привести к изменению освещенности. В различных районах страны (регионах мира) контрастность и величина инсоляции разные.

При реконструкции городской застройки и отдельных зданий условия инсоляции должны учитываться по нормативам в зависимости от районов страны, контрастности и величины инсоляции.

Так в северных районах России при пониженной контрастности минимально предельная инсоляция составляет 3 часа, и наоборот, в южных районах этот показатель

составляет 1,5 часа. Например, для Москвы и средней полосы России максимальная инсоляция 10 часов, а минимальная допустимая 2 часа.

Влияние транспортной инфраструктуры на экологию городской среды

Во многих городах мира транспорт является основным источником загрязнения городской среды.

Заторы на дорогах являются проблемными для всех крупных городов мира. Именно здесь максимально загрязняется городская среда.

Если взять для примера показатели по автомобильному транспорту в столицах основных развитых континентов: в Европе, в Америке, в Азии - то картина будет выглядеть следующим образом, табл.3.

Таблица 3

Показатели по автомобильному транспорту в крупных городах мира

^^"^-Еорода ПоказатеЛи-^^_ Лондон Нью-Йорк Токио Москва

Площадь города 1,707 тыс. км2 1,214 тыс. км2 2,187тыс.км2 1,081тыс.км2

Население 7,8 млн.чел 8,5 млн.чел 13 млн.чел 11,5 млн.чел

Число зарегистрированных автомобилей 3,8млн 2,7млн 4,2млн 4,4млн

Протяженность автомобильных дорог 17330км 9600км 22000км 5500км

Среднее время, которое водители ежедневно простаивают в пробках 1,5часа 1,5 часа менее 1часа около 2 часов

Средняя скорость движения в будние дни 19км/ч 33км/ч 35км/ч 22км/ч

Если проанализировать эту таблицу, то видно, что в г.Москве наиболее удручающая ситуация по всем показателям. Чтобы разрешить транспортную проблему в Лондоне уделяют внимание общественному транспорту и вводят плату за въезд в центр города, в Токио строят многоуровневые развязки, в Москве для борьбы с пробками вводят специальные полосы для общественного транспорта, создаются новые парковочные места, перехватывающие стоянки, внедряются современные системы управления дорожным движением.

К концу XX столетия объем выбросов загрязняющих веществ от автотранспорта в г. Москве составил ~ 90% от всех выбросов. Для уменьшения вредного воздействия транспортной инфраструктуры на окружающую среду необходимо разработать и реализовать следующие мероприятия:

1. Ограничение движения грузового транспорта;

2. Реконструктивные мероприятия (реконструкция проезжей части городских улиц и магистралей; строительство разноуровневых транспортных развязок; упорядочение парковки индивидуального транспорта; оптимизация схем регу-

лирования перекрестков, проводимая совместно с реконструктивными мероприятиями на пересечении);

3. Ужесточение требований к экологическим характеристикам транспорта;

4. Развитие сетей скоростного внеуличного транспорта (например, метро);

5. Развитие городского электрического транспорта (трамвая, троллейбуса);

6. Стимулирование пассажиров к использованию общественного транспорта;

7. Стимулирование граждан к использованию малометражных автомобилей.

Здесь перечень перечисленных мероприятий включает в себя административные,

реконструктивные и развивающие городской транспорт направления, но все они направлены на улучшение экологии городского пространства поскольку ведут к оздоровлению экологической системы: атмосферного воздуха, водного бассейна, геологической среды, растительного и почвенного покрова.

Зашумленность городской территории

Увеличение плотности движения на улицах, а также мощностей различных видов транспорта привело к тому, что средний уровень шума на улицах городов, составляющих в недавнем прошлом 60^80дБА, а в настоящее время достигает 75-95дБА, что превышает санитарную норму в среднем на 25дБА.

Реализация эколого-градостроительных требований предусматривает ликвидацию зон шумового дискомфорта на селитебной территории городской застройки. Это достигается применением современных методов строительства, благоустройства и озеленения, организацией дорожного движения, возведением инженерных сооружений, шумозащитных домов и защитных экранов вдоль основных магистралей города и железнодорожных путей.

Экологическая рекультивация урбанизированных территорий

В результате роста городов накапливается большое количество промышленных и бытовых отходов. В течение года население земли накапливает до 500 млн. м3 отходов от производства и потребления. Все это определяет необходимость разработки эффективных методов рекультивации территорий после вывода промышленных предприятий из города, а также проектирования и строительства полигонов размещения отходов, обеспечивающих экологическую безопасность территорий.

Наибольшую экологическую проблему вызывают твердые бытовые отходы (БТО) крупных городов. В таблице 4 приведен примерный морфологический состав ТБО городов России.

Таблица 4.

Морфологический состав ТБО городов России

Среднее по городам России Москвы и Московского региона

Бумага, картон 20-30 38,2

Пищевые отходы 33-43 28,6

Дерево 1,5-3 4,1

Металл черный 2-3,5 1,8

Металл цветной 0,5-0,8 1,0

Текстиль 3,0-5,0 6,5

Кости 0,5-2,0 3,2

Стекло 5,0-7,0 2,5

Кожа, резина 2,0-4,0 4,9

Камни 1,0-3,0 0,5

Пластмасса 2,0-5,0 4,4

Прочее 1,0-2,0 0,5

Отсев (менее 15мм) 7,0-13,0 3,8

Для оценки экологической опасности территорий определена группа геоэкологических факторов по степени опасности:

1. Радиационное загрязнение;

2. Загрязнение химическими веществами;

3. Газовая активность;

4. Опасность попадания агрессивного фильтрата в грунтовые воды;

5. Проявление экзогенных геологических процессов.

Все указанные экологические факторы опасности надо учитывать в комплексе, выделяя наиболее опасный в каждом конкретном случае реконструкции застройки или благоустройства территории.

Благоустройство городской территории

Благоустройство территории при реконструкции городской застройки включает в себя устройство внутренних дворов, палисадников, озеленение, устройство жестких покрытий для движения транспорта и тротуаров для пешеходов, устройство площадок различного назначения (детские игровые, спортивные, хозяйственные, парковочные для машин). Территория каждого двора должна иметь зоны по использованию:

Зона отдыха;

Спортивно-игровая зона;

Хозяйственная зона;

Зона движения.

При реконструкции старой плотной застройки не в каждом дворе можно разместить все эти зоны, тогда приходится размещать часть зоны или самое необходимое. Очень редко удается разместить в небольших дворах старой застройки спортивные площадки, садики или террасы. Вместо спортивных площадок могут быть поставлены лишь столы для тенниса и т.п. К необходимым элементам благоустройства, которые обязательно присутствуют в каждом дворе относятся дорожки, проезды и проходы, мусорные и хозяйственные площадки и элементы озеленения, хотя бы минимальные. Разбить газон или сад в небольшом дворе невозможно, но всегда можно посадить пару деревьев, устроить клумбу или перголу.

С точки зрения экологичности при благоустройстве надо учитывать материалы, которые можно использовать для покрытий и размещения площадок различных уровней. При устройстве пешеходных дорожек, тротуаров и проездов в России зачастую до сих пор используют асфальт и бетон. Асфальтовое покрытие является токсичным, особенно при испарениях летом. Необходимо применять в основном покрытия из экологически чистых природных материалов: песка, гравия, природного камня, кирпича и дерева. Для того чтобы максимально сохранить природную среду, необходимо устраивать бортики для отделения газонов и посадок от дорожек. Либо, если это каменные дорожки, желательно оставлять зазоры между камнями, чтобы земля дышала.

На рис.1 и рис.2 из опыта Германии показано устройство детских игровых площадок в зависимости от расположения во внутридворовом пространстве и в соответствии с нормативами по размерам и материалам.

АФШКвЛЬИЦкШ

Рис. 1. Схема расположения и использования детских игровых площадок различных уровней

1 - у дверей дома; 2 - игровая улица; 3 - игровая площадка; 4 - игровой парк; 5 - городской парк; 6 - парк для отдыха; 50 м - 400 м - возможное удаление от дверей дома

5» ■? <>-.

Рис. 2. Пример применения нормативов по размерам и материалам на сооружение детских игровых площадок из дерева (Германия)

Все эти примеры показывают как соблюдается при благоустройстве городской застройки экологичность и безопасность, направленные на комфортное проживание жителей в городе.

Литература

1. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. Издательство АСВ. М. 2005.

2. Качан А.С. Состояние и перспективы охраны окружающей среды в Московской области/ Доклад министра экологии и природопользования Правительства Московской области на 5-й Московской областной научно-практической конференции «Экологическая безопасность Московской области»/ Официальный сайт правительства Московской области. 2003.

3. СП2.1.7.1038-01 «Гигиенические требования к устройству и содержанию полигонов для твердых бытовых отходов».

4. «Москва на рубеже XX-XXI вв»; колл. авт. под общ. ред. Проф. А.В. Кузьмина -М., ОАО «Московские учебники и картолитография», 2003. -214с.

5. Власов Д.Н. «Транспортно- пересадочные узлы крупнейшего города (на примере Москвы» Монография -М.: Изд-во АСВ, 2009. -96с.

6. Винников Ю.А. Разработка шумозащитных методов с применением зеленых насаждений при развитии селитебных территорий городской застройки. Автореферат на соискание ученой степени кандидата технических наук. -М. 2010.

ОАО «Моспроект-2» им. М. В. Посохина специализируется на капитальном ремонте зданий, отделке фасадов, восстановлении сооружений любого назначения в Москве, России и за рубежом. Одними из основных направлений деятельности компании считаются реставрация и реконструкция объектов культуры и памятников старины. Многие воспринимают эти два строительных термина практически одинаково, однако они имеют разное значение.

Реставрация

Слово «реставрация» означает восстановление (укрепление) разрушенных или поврежденных памятников искусства, объектов исторического и культурного наследия.

Причинами искажения первозданного облика могут стать:

Влияние времени;

Экстремальные условия эксплуатации;

Неосторожное (умышленное) варварское воздействие и многие другие факторы.

В процессе реставрации происходит исправление деформированных частей, укрепление их структуры. При этом часто применяются современные материалы, подобные первоначальным, но имеющие лучшие свойства. Химически изменившиеся детали, не подлежащие восстановлению, удаляются и заменяются. Нередко приходится устранять позднейшие дополнения.

Обычно объектами реставрации становятся:

Памятники архитектуры;

Фасады исторических зданий разного назначения;

Деревянная архитектура (церковные сооружения, старинные особняки и т. д.);

Отдельные элементы фасадных конструкций, интерьеров памятников.

Реконструкция

Под этим термином (от латинского – «построение») понимается весь комплекс строительных, а также отделочных работ, направленных на качественное изменение функциональных показателей объекта. Главной целью реконструкции является восстановление не внешнего вида здания, а его технико-экономических качеств. На первый план выходит повышение комфортности эксплуатации ремонтируемого сооружения.

В ходе реконструкции сохраняются лишь несущие элементы здания: капитальные стены, перекрытия, лестничные марши и площадки. Все остальное подлежит полной или частичной замене. Здесь предусматривается проведение следующих работ:

Кардинальная реорганизация структуры объекта, в том числе изменение технических характеристик и габаритных размеров сооружения;

Изменение назначения помещений;

Оформление пристроек и надстроек;

Полное переоборудование инженерных коммуникаций;

Укрепление несущих конструкций;

Замена полов, потолков, промежуточных стен и перегородок;

Дополнительные мероприятия по благоустройству чердачных помещений, подвалов, кровли, выполнению наружной отделки.

Компания предлагает услугу воссоздания исторических строений по сохранившимся фрагментам, письменным и устным упоминаниям. Большее количество данных поможет достовернее восстановить объект. Также возможно завершение работ в недостроенном здании.

Перед началом реконструкции составляется проект, в котором учитывается техническое состояние объекта, эксплуатационные недостатки и выявленные дефекты. На основе документа прогнозируются предстоящие объемы работ, их стоимость и сроки исполнения. Клиенту предоставляется право на проведение самостоятельной специальной строительной экспертизы.

Почему клиенты обращаются в ОАО «Моспроект-2» им. М. В. Посохина?

Высокий профессиональный уровень сотрудников компании гарантирует:

• грамотное проектирование предстоящей реконструкции или реставрации;
• четкую последовательность выполняемых действий, вплоть до мельчайших деталей;
• полное восстановление первоначального облика;
• выполнение задач любой сложности;
• тщательную экспертную оценку технического состояния сооружения, позволяющую определиться с точными расходами;
• использование только качественных материалов;
• применение при реставрации современных технологий, сочетающихся с древними способами зодчества;
• индивидуальный подход к клиенту и безусловное выполнение всех пожеланий заказчика.