Общие сведения о кадастровой стоимости. Кадастровая оценка

Мирзоева А.Э.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Магистрант, Санкт-Петербургский горный университет в г. Санкт-Петербурге

АКТУАЛЬНОСТЬ ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РОССИИ

Аннотация

В статье рассматриваются злободневные проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Актуальность затронутой темы и необходимость ее изучения заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом. Кроме того, была рассмотрена динамика изменения кадастровой стоимости по нескольким городам России с различным функциональным назначением, определена необходимость устранения проблем государственной кадастровой оценки.

Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости.

Mirzoeva A.E.

ORCID: 0000-0001-7506-3485, Graduate Student, Saint-Petersburg Mining University, St. Petersburg

RELEVANCE OF THE PROBLEM OF LAND PLOTS CADASTRAL VALUATION IN RUSSIA

Abstract

The article deals with topical problems related to state cadastral valuation. In particular, the problem of defining cadastral value of real estate objects is discussed. The relevance of the topic and the necessity to study it is related to the impact of the results of cadastral valuation on taxation, and therefore on the economy of the country on the whole. In addition, the dynamics of changes in cadastral valuation for several cities of Russia with various functional purposes was considered. The necessity to eliminate problems of state cadastral valuation was determined.

Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate

Вопрос проведения кадастровой оценки земель в Российской Федерации на данный момент, особенно в условиях современной рыночной системы, является наиболее актуальным. В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствие со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов.

По анализу актуальных результатов кадастровой оценки можно заметить тенденцию роста кадастровой стоимости объектов недвижимости, в некоторых случаях она значительно превышает даже рыночную стоимость, что создает налоговую нагрузку. Например, для предприятий плата налогов, определенных исходя из необоснованной кадастровой стоимости, означает трату средств, которые могли бы быть задействованы на их модернизацию или развитие, а для физических лиц – социально несправедливое налогообложение.

На рисунке 1 представлено изменение кадастровой стоимости земельных участков с различными видами разрешенного использования на примере города Сочи. Согласно принятым результатам кадастровой оценки за период с 2003 по 2012 год, прослеживается четкая тенденция увеличения стоимости.

Рис. 1 – Динамика кадастровой стоимости в городе-курорте Сочи с 2003 года по 2012 год (рублей за квадратный метр)

Переход к рыночной экономике, произошедший в России в 1991 году, обусловил важность государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. В то время результаты проведенных оценок хранились в виде бумажных документов в архивах государственных учреждений, уполномоченных на проведение оценочной деятельности. К сожалению, документы не были переведены в электронный вид, что не обеспечило их общедоступность. В связи с этим проследить изменение кадастровой стоимости с 1991 до 2003 года не представляется возможным. Кроме того, в 1998 году произошла деноминация российского рубля, что также отразилось на значении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Это говорит о том, что проведение анализа изменения кадастровой стоимости является целесообразным в случаях улучшения экономической ситуации в стране или хотя бы в период экономической стабильности, который начался после кризиса в 2009 году и длится по настоящее время.

На рисунке 2 представлено увеличение среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, в Москве в разрезе административных округов (за 1 кв. метр земли в рублях), по утвержденным результатам кадастровой оценки за различные временные промежутки.

Рис. 2 – Изменение кадастровой стоимости в г. Москве с 2008 года по 2015 год в разрезе административных округов (рублей за квадратный метр)

В качестве примера возрастания кадастровой стоимости объектов капитального строительства рассмотрена динамика роста кадастровой стоимости квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга. По данным Центра Исследований и Аналитики Группы Компаний «Бюллетень Недвижимости», за 3 года (с 2012 по 2015 годы) кадастровая стоимость в среднем увеличилась на 47 тыс. рублей (рис. 3).

Рис. 3 – Динамика кадастровой стоимости квадратного метра жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге с 2012 по 2015 год

Для физических лиц переход к кадастровому налогообложению стал достаточно острым, о чем свидетельствует возрастание числа споров о результатах кадастровой оценки (рис. 4).

Рис. 4 – Динамика изменения численности споров о значениях кадастровой стоимости недвижимости за период с 2008 по 2015 гг.

Стоит также отметить, что за первые полгода 2016 года в Комиссии Росреестра и арбитражные суды уже было подано 14,6 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости. Эта цифра в 1,5 раза превышает количество поступивших заявлений за такой же период 2015 года (рис. 4). Кроме того, 85% полученных заявлений относятся к случаям возражения против установленных значений стоимости именно земельных участков.

Согласно публикациям в средствах массовой информации, за последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости увеличился более чем в 3 раза . В дополнение, президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, в ежегодной телепередаче «Прямая линия с Владимиром Путиным» отметил заинтересованность населения к данной проблеме. На коллегии Росреестра при подведении итогов 2015 года и определении перспектив на 2016 год руководитель, Игорь Васильев, отметил возрастающую социальную значимость всей процедуры кадастровой оценки, а также и повышение заинтересованности собственников к размеру кадастровой стоимости их недвижимости.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству .

В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства. Так, например, у руководства Москвы складывалось впечатление, что бюджет недополучает средства, которые впоследствии были бы направлены на решение общегородских проблем. Имевшаяся оценка считалась властями заниженной и проведенной таким образом, что, например, от крупных торговых сетей в казну практически не поступали никакие средства. Поэтому переход к кадастровой стоимости, безусловно, должен был привести к справедливому налогообложению, а никак не к перегибу сложившейся ситуации в обратную сторону. И это касается не только предприятий, но и граждан. В связи с этим Правительством еще будут рассмотрены предложения по увеличению не налогооблагаемой части имущества.

Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог, к примеру, по Республике Крым, что представлено на рисунке 5.

Рис. 5 – Начисление и поступление платежей в тысячах рублей по налогам в Республике Крым (март 2016 года)

В Краснодарском крае земельный налог составляет 3,72 % от всех поступлений в бюджет и 19,2% от налога на недвижимое имущество (рис. 6) .

Рис. 6 – Начисление и поступление платежей в рублях по налогам в Краснодарском крае (сентябрь 2016 года)

Специфической особенностью земель населенных пунктов является то, что их стоимость значительно превышает стоимость других категорий земель, что связано с высокой урбанизированностью и количеством капитальных вложений, потраченных на обустройство, инженерное оборудование, социальную инфраструктуру и прочее. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играет имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости .

Как уже было отмечено ранее, число споров о кадастровой оценке растет. Согласно данным Росреестра, количество рассмотренных заявлений в Комиссиях с 2013 до 2014 года увеличилось вдвое – до 11 тыс. споров (рис. 7). В 2015 году в 58% случаев решение было принято в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов упала на 27%. Налоговые сборы в региональные и муниципальные бюджеты из-за этого упали на 24,5 млрд. руб. ниже запланированных. Они стали непредсказуемы, а ведь для муниципальных бюджетов земельный налог и налог на имущество являются источниками дохода.

Рис. 7 – Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссиях и судах

Важно отметить, что Комиссии при Росреестре, рассматривая спросы о недовольствах в отношении значений кадастровой стоимости, снижают количество заявлений, поступающих в суды, в связи с тем, что пересматривают наименее спорные и наиболее очевидные заявления, а также оперативно решают вопрос правообладателей в сравнении с аналогичной процедуры, проходящей в судебном порядке. Рассмотрение дел в Комиссиях увеличивает число случаев, при которых для заявителей спор становится выигрышным.

Как видно по статистике и проведенному анализу, злободневность вопросов, связанных с кадастровой оценкой, обоснована, поэтому точность и корректность ее результатов является одной из задач, которую призвано решить государство. Необъективность результатов определения кадастровой стоимости в России складывается исходя из ряда проблем, которые выделены не только государственными органами, но и исследователями, разрабатывающими и совершенствующими методические аспекты оценки . Выделим основные из указанных проблем.

Согласно ежегодному докладу Росреестра об итогах деятельности, выделены следующие проблемы, влияющие на качество кадастровой оценки:

– недостаточность качества исходных данных;

– ограничения при привлечении опытного оценщика (не урегулирована ситуация с отбором исполнителей работ с учетом опыта и квалификации);

– отсутствие четких алгоритмов и последовательностей для определения достоверных и обоснованных результатов кадастровой оценки;

– неудовлетворительный контроль со стороны местных органов власти результатов, а также утверждение неадекватных результатов проведенной оценки недвижимости;

– отсутствие проверки со стороны Росреестра в части привлечения оценщика к ответственности при неверных результатах;

– расчет налога на земельные участки и иную недвижимость без установления значимости суммы для населения и экономики страны;

– неотработанный порядок при нахождении кадастровой стоимости вновь образованных, ранее учтенных и измененных объектов .

Для решения этих проблем Росреестром предлагается использование топографической основы кадастра, проведение отбора исполнителя оценочных работ через конкурс, разработка и утверждение методологии оценки, обеспечение возможности оспаривания кадастрового отчета до его утверждения, введение дисквалификации от работ по кадастровой оценке, применение обязательного анализа социальных и экономических последствий и переработка порядка, утвержденного Минэкономразвития России .

Актуальность вопросов в области проблем кадастровой оценки поднимается уже достаточно давно как российскими, так и зарубежными исследователями. В российских публикациях относительно определения кадастровой стоимости, как правило, поднимаются вопросы:

– рассмотрения возможностей и достоинств использования различных подходов при кадастровой оценке (Пичуев Н.И., Клещенко Ю.А.) , ;

– обозначения общих проблем проведения кадастровой оценки и определения кадастровой стоимости (Поликарпов А.М., Сулин М.А., Павлова В.А.) , ;

– разработки перечней новых факторов, влияющих на кадастровую стоимость (Быкова Е.Н., Шабаева Ю.И., Виноградов Д.В.) , ;

– выявления прогнозов и перспектив налогообложения недвижимого имущества (Дождева Е.Е., Журавлева Т.А., Родионова В.В.) , .

Зарубежные исследователи (Dimopoulos T., Erden H., Galante M., Parzych P., Jasiolek J. и другие) публикуют работы, связанные с рациональностью использования результатов кадастровой или массовой оценок недвижимости в целях налогообложения. Подобные исследования проводятся в таких странах, как Польша, Греция, Израиль, Германия, Франция, Турция, Испания, Индия, США, Бразилия, Китай, Япония и страны Африки. Все это говорит о заинтересованности в совершенствовании методик проведения кадастровой (массовой) оценки и возможностях использования ее результатов во всем мире.

Список литературы / References

1. Публикации о Росреестре [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (дата обращения: 05.04.2017).
2. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2017).
3. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 16.12.2016).
4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160.
5. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2014 год, задачи на 2015 год» [Электронный ресурс]. – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (дата обращения: 01.02.2017).
6. Пичуев Н. Н. О применении затратного подхода при оценке стоимости объектов в Крымском федеральном округе / Н. Н. Пичуев, И. Н. Пичуев // Вопросы оценки. – 2014. – № 4(78). – С. 9-19.
7. Клещенко Ю. А. Системный подход и принципы методологии освоения земель Автономной Республики Крым для решения социально-экономических проблем всех слоев населения / Ю. А. Клещенко, Е. Н. Ширков // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). – 2015. – № 3. – С. 156-162.
8. Поликарпов А. М. Проблемы кадастровой системы в Российской Федерации / А. М. Поликарпов, А. Э. Мирзоева, А. С. Овчинникова // Образование, экономика, общество. – 2015. – № 3-4 (49-50). – С. 125-129.
9. Сулин М. А. Общая парадигма оценки объектов недвижимости / М. А. Сулин, В. А. Павлова // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета: СПбГАУ. – 2012. – № 27. – С. 242-245.
10. Быкова Е. Н. Престижность территории и концептуальные положения формирования ее критериев / Е. Н. Быкова, Ю. И. Шабаева // Известия Санкт-Петербургского государственного аграрного университета. – 2014. – №37. – С. 181-186.
11. Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Д. В. Виноградов. – Владимир: Владимирский государственный университет, 2007. – 136 с.
12. Дождева Е. Е. Новые подходы к налогообложению доходов физических лиц от сдачи в аренду имущества / Е. Е. Дождева, Е. В Родионова // Региональное развитие: СГЭУ. – 2015. – № 3(7). – С. 4.
13. Журавлева Т. А. Прогноз налогового потенциала Республики Крым и г. Севастополя // Крымский научный вестник. – 2015. – № 4-1. – С. 10-33.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Publikacii o Rosreestre . – URL: https://rosreestr.ru/site/press/archive/publications (accessed: 05.04.2017).
2. Peredacha kadastrovoj ocenki gosudarstvu ne iskljuchena . – URL: https://er.ru/news/134020 (accessed: 15.03.2017).
3. Oficial’nyj sajt Federal’noj nalogovoj sluzhby RF . – URL: https://www.nalog.ru (accessed: 16.12.2016).
4. Kuharuk N. S. Aktualizacija rezul’tatov kadastrovoj ocenki zemel’ naseljonnyh punktov / N. S. Kuharuk, L. V. Marcinevskaja, A. M. Mitrjajkina // Nauchnye vedomosti Belgorodskogo gosudarstvennogo universiteta . Tom 17. – 2011. – № 21. – S. 150-160.
5. Bykowa E. The state real estate cadaster in Russia – problems and perspectives / E. Bykowa, J. Sishchuk // ZFV – Zeitschrift fur Geodasie, Geoinformation und Landmanagement. – 2015. Vol. 140(1). – P. 22-26.
6. Itogovyj doklad «Itogi dejatel’nosti za 2014 god, zadachi na 2015 god» . – URL: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/buklet-rr-v-tsifrakh-2015_itog.pdf (accessed: 01.02.2017).
7. Pichuev N. N. O primenenii zatratnogo podhoda pri ocenke stoimosti ob#ektov v Krymskom federal’nom okruge / N. N. Pichuev, I. N. Pichuev // Voprosy ocenki . – 2014. – № 4(78). – P. 9-19.
8. Kleshhenko Ju. A. Sistemnyj podhod i principy metodologii osvoenija zemel’ Avtonomnoj Respubliki Krym dlja reshenija social’no-jekonomicheskih problem vseh sloev naselenija / Ju. A. Kleshhenko, E. N. Shirkov // Nauka. Tehnika. Tehnologii (politehnicheskij vestnik) . – 2015. – № 3. – P. 156-162.
9. Polikarpov A. M. Problemy kadastrovoj sistemy v Rossijskoj Federacii / A. M. Polikarpov, A. Je. Mirzoeva, A. S. Ovchinnikova // Obrazovanie, jekonomika, obshhestvo . – 2015. – № 3-4 (49-50). – p. 125-129.
10. Sulin M. A. Obshhaja paradigma ocenki ob#ektov nedvizhimosti / M. A. Sulin, V. A. Pavlova // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta: SPbGAU . – 2012. – № 27. – P. 242-245.
11. Bykova E. N. Prestizhnost’ territorii i konceptual’nye polozhenija formirovanija ee kriteriev / E. N. Bykova, Ju. I. Shabaeva // Izvestija Sankt-Peterburgskogo gosudarstvennogo agrarnogo universiteta . – 2014. – №37. – P. 181-186.
12. Vinogradov D. V. Jekonomika nedvizhimosti: ucheb. posobie / D. V. Vinogradov. – Vladimir: Vladimirskij gosudarstvennyj universitet, 2007. – 136 p.
13. Dozhdeva E. E. Novye podhody k nalogooblozheniju dohodov fizicheskih lic ot sdachi v arendu imushhestva / E. E. Dozhdeva, E. V Rodionova // Regional’noe razvitie: SGJeU . – 2015. – № 3(7). – P. 4.
14. Zhuravleva T. A. Prognoz nalogovogo potenciala Respubliki Krym i g. Sevastopolja // Krymskij nauchnyj vestnik . – 2015. – № 4-1. – P. 10-33.

Проблемы оценки земли в Москве

В.Ю. Коновалов

начальник сектора методологического обеспечения и рыночной оценки земель Московского земельного комитета, кандидат технических наук

Современная Москва - это мегаполис, развитие которого отражает современный этап развития государства. На этом этапе наиболее актуальными представляются вопросы регулирования земельных отношений как эффективного средства разрешения экономических проблем современного периода.

Земля в Москве - один из важнейших ресурсов развития и функционирования города - является одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.

В странах с развитой рыночной экономикой платное землепользование - это мощный рычаг воздействия на развитие городов (например, в США именно недвижимость является основной формой налогообложения).

На территории Москвы, составляющей 6/1000 процентов территории государства и размещающей около 6 процентов российского населения, сосредоточено более 30 процентов всех инвестиций. В сферу арендных отношений вовлечено более 23 тыс. гектаров земли. Землепользователи, уплачивающие земельный налог, занимают территорию площадью 15,7 тыс. гектаров.

За 2002 год земельные платежи и плата за право аренды составили 10 млрд рублей или 4 процента в доходной части бюджета (в 2001 году их доля составляла менее 3 процентов). В связи с индексацией ставок земельных платежей в 1,8 раза в 2003 году планируется получить гораздо больше средств. Общие поступления в доходной части бюджета города Москвы от земельноимущественного комплекса в 2003 году должны составить более 11 процентов.

Однако резкий рост ставок, т. е. налоговой нагрузки на землепользователя, порождает проблему неплатежей. Мы приближа-

емся к такому этапу, когда последующее увеличение налоговой нагрузки на недвижимость потребует снижения других видов налогового бремени. Поэтому в настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность. В целях дальнейшего повышения эффективности землепользования необходимо совершенствование системы оценки земель.

В связи с этим в Москве развиваются два направления оценки:

1) индивидуальная оценка, представляющая собой оценку прав на заключение договоров аренды земельных участков. (В Москве пока еще собственности на землю не существует, за исключением 1 земельного участка, проданного в Зеленограде в порядке проведения эксперимента);

2) массовая (или кадастровая) оценка в целях установления экономически обоснованных ставок земельных платежей.

В Москве практика оценки прав аренды земельных участков (до 49 лет) существует уже более 10 лет. За это время Московским земельным комитетом (Москомзем) накоплен и обобщен богатый практический опыт продаж прав аренды земельных участков. Сформирована обширная нормативная база.

С 1993 года по настоящее время на конкурсных комиссиях было реализовано более 14000 прав аренды земельных участков, в том числе более 1500 прав долгосрочной аренды на общую суммы 1,1 млрд долл. США.

Только за 2002 год с выкупом прав аренды были оформлены 221 договор долгосрочной и 1355 договоров краткосрочной

аренды земельных участков на общую сумму более 100 млн долл. США.

Средняя цена продаж прав долгосрочной аренды земельных участков за 2001 год составила 1,04 млн долл. США/га или 116 процентов к средней цене продаж 2000 года. В 2002 году в связи с увеличением инвестиционной активности в периферийных зонах города и сокращением свободных земельных участков в его центре средняя цена продаж несколько снизилась, но тем не менее составила около 1,0 млн долл. США/га.

В настоящее время размеры платы за право на заключение договора аренды земельного участка по территориально-экономическим зонам Москвы находятся в следующих диапазонах:

От 300 000 до 800 000 долл США/га в периферийных районах города (20-69 территориально-экономических оценочных зон);

От 5 000 000 до 10 000 000 долл США/га в центре города (1-9 территориально-экономических оценочных зон).

Расчет стоимости прав аренды земельных участков осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными постановлением правительства Москвы от 13.11.2001 № 1022-ПП «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка». Эта методика разработана на основе анализа продаж прав аренды земельных участков. В ней учитываются местоположение земельного участка в системе городской инфраструктуры и уровень ее развития, целевое назначение земельного участка, а также произведенные и предполагаемые качественные улучшения.

Методика базируется на едином подходе для расчета размера платы за право краткосрочной и долгосрочной аренды земельного участка, предназначенного как для осуществления строительства, так и для обслуживания расположенных на земельном участке зданий, сооружений. При этом префектуры административных округов имеют право утверждать стоимости прав аренды земельных участков не ниже, чем рассчитанные по методике Москомзема. Это позволит и в дальнейшем оперативно корректировать расчетную стоимость прав

аренды в соответствии с рыночными тенденциями путем корректировки базовых размеров платы за право аренды земельного участка.

В связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации в Москве осуществляется подготовка к продаже земельных участков в собственность. В этих целях совершенствуется нормативная правовая база с учетом как интересов города, так и интересов инвесторов и землепользователей.

В этих условиях опыт Москвы по продаже прав аренды земельных участков можно рассматривать в качестве подготовительного этапа к введению собственности на землю и созданию полноценного земельного рынка.

В тоже время имеется ряд проблем, связанных с реализацией требований федерального законодательства, а также с их экономической целесообразностью.

1. Статьей 2 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен верхний предел стоимости земли в размере 30-кратной ставки земельного налога при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Москва выступает за изменение верхней границы до уровня рыночной стоимости земли, т. к. в связи с низкими ставками земельного налога выполнение этого требования приведет к недополучению денег в бюджет.

В 2003 году тридцатикратная ставка земельного налога в среднем по Москве составляет: 349200 х 30 = 10 476 000 р./га (или 327 375 долл. США). Т. е. предельная ставка выкупа земельных участков в собственность, установленная федеральным законодательством, в 3,5 раза ниже сложившихся среднерыночных цен продаж прав аренды земельных участков в Москве.

В такой ситуации непродуманный, без подсчета экономической целесообразности переход к повсеместной продаже земельных участков в собственность может привести к весьма негативным последствиям, в

том числе к снижению поступлений в бюджеты всех уровней. Ведь ясно, что стоимость земли не должна быть ниже стоимости прав ее аренды:

С.з. = Спр.ар. + привед ^Лр.пл. - привед ХЗем.нал.,

где С.з. - стоимость земельного участка;

привед ^Ар.пл. - приведенные капитализированные ставки арендной платы за 49 лет;

привед ХЗем.нал. - приведенные капитализированные ставки земельного налога за 49 лет.

С учетом ежегодных земельных платежей средняя по городу стоимость земли должна составить не менее следующей суммы:

С.з. = 1 000 000 + 24300 х 49 - 10912 х 49 = 1 000 000 + 1190700 - 534688 = 1 655 312 долл. США/га (а не 327375 долл. США).

Таким образом, город недополучит около 1 327 937 долл. США/га.

2. Другой проблемой является существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога. В 2003 году в Москве действуют следующие средние по городу ставки земельных платежей:

Земельного налога - 349 200 р./га (или 10 912 долл. США/га);

Арендной платы - 777 600 р./га (или 24 300 долл. США/га).

Т. е. арендная плата за землю в городе Москве в среднем в 2,22 раза превышает ставки земельного налога. Между тем собственники земли обладают большим объемом прав на землю по сравнению с арендаторами. Переход на взимание земельных платежей на основе кадастровой и рыночной стоимости земли и дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должны устранить возникшее противоречие.

Однако изменение ставок земельного налога не представляется возможным в связи с тем, что Законом Российской Федерации «О плате за землю» ставки земельного налога устанавливаются директивно для всех субъектов Российской Федерации.

3. Еще одной серьезной проблемой является то, что в соответствии со сложившейся в Москве за 10-летний период (с 1993 года) практикой предоставления земель в аренду, продажа прав аренды земельных участков осуществляется как сделка купли-продажи между Московской городской администрацией и лицом, ставшим победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка. Этот платеж предусмотрен в соответствующей доходной статье бюджета города Москвы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» не предусмотрены продажи прав аренды земельных участков в качестве самостоятельных платежей. Они определяются как размер арендной платы.

Исполнение указанного федерального постановления может привести к разрушению практики продаж прав аренды и, как следствие, к недополучению средств в бюджет города.

Государственная кадастровая оценка земель города Москвы проведена в строгом соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/337.

В процессе оценки были обработаны данные более чем по 70 тыс. объектам жилого фонда, 5 тыс. объектам нежилого фонда и 3 тыс. земельных участков с выкупленными правами аренды. В результате были получены удельные показатели кадастровой стоимости земель по каждому кадастровому кварталу города по 14-ти видам функционального использования земель. Это позволяет перейти к более детальному территориально-экономическому зонированию по кадастровым кварталам.

Результаты кадастровой оценки земель показали, что периферийные и серединные зоны города оказались недооцененными, в

том числе земли вокруг третьего транспортного кольца. За счет того, что кадастровая оценка производилась по более мелким территориальным единицам - кадастровым кварталам (кадастровых кварталов около 1500, а территориально-экономических зон -69) - появилась возможность устранить недостатки существующего территориальноэкономического деления, при котором ставки на границах зон изменяются в 5 и более раз.

К сожалению, в настоящее время результаты государственной кадастровой оценки не могут быть применены для целей налогообложения, поскольку не внесены соответствующие изменения в Закон Российской Федерации «О плате за землю». Как уже упоминалось, этот закон не предусматривает возможности использования данных кадастровой оценки для определения ставок земельного налога, а устанавливает их директивно для всех субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации основные начала определения размеров арендной платы за земельные участки утверждает Правительство Российской Федерации. Однако они до сих пор не утверждены, а в соответствии с действующим порядком ставки арендной платы и земельного налога взаимосвязаны.

Также в федеральном законодательстве отсутствует четкое определение понятия

«кадастровая стоимость». Ввиду этого имеются неоднократные попытки его подмены понятием «рыночная стоимость», что вносит сумятицу в существующий порядок. Например, имеет место хождение проектов федеральных законов, в которых предлагается устанавливать рыночную стоимость на основе кадастровой стоимости.

Противоречия между федеральной нормативной базой и сложившейся практикой субъектов Российской Федерации в области оценки главным образом возникло из-за недостаточной проработанности этого вопроса, отсутствия четких целей и задач, а также из-за недостаточного взаимодействия федеральных органов власти как на горизонтальном, так и на вертикальном уровнях.

Введение системы государственной аттестации оценщиков и государственных служащих, занимающихся вопросами оценки недвижимости, а также установление четких стандартов и требований должны способствовать устранению сложившихся противоречий, а наряду с постепенным, обдуманным введением собственности на землю и установлением ее свободного рыночного оборота по реальным рыночным ценам - повысить ценность земель Москвы и, соответственно, их инвестиционную привлекательность, что явится существенным вкладом в российскую экономику.

Аннотация: на современном этапе развития общества с огромным влиянием рынка на его хозяйственную деятельность необходимо изменение системы оценки кадастровой
стоимости земель, поскольку существующая методология объективно не отражает соотношение ее с рыночными ценами. Это негативно сказывается на интересах собственников и заинтересованных лиц.

В данной статье обозначен круг проблем, которые являются прочной основой для возникновения неправильной кадастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании таковой. Ключевые слова:земельные участки,государственная кадастровая оценка Государственная кадастровая оценка является комплексом мер по оценке , имеющим очень важное и юридическое, и экономическое значение. Процедура кадастровой оценки ввиду объективной важности правильного ее проведения требует тщательного изучения и разработки методов её проведения, адекватных требованиям сегодняшнего рынка.

Тем не менее, очевидна проблемность в ее практическом значении, которую можно рассматривать с нескольких сторон. Во – первых, завышенная оценка земельного участка негативно отразится на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается в процентном соотношении от кадастровой стоимости земли.

Во – вторых, заниженная стоимость земельного участка также может негативно отразится на интересах собственника в случае, например, принудительного изъятия участка для государственных и муниципальных нужд с выплатой компенсации, равной рыночной стоимости. Однако, как показывает практика, выплаты производятся на основании кадастровой его стоимости . Кадастровая оценка земель в населенных пунктах производится на основании статистических данных рыночных цен объектов недвижимости. Кроме того, она должна учитывать особенности местоположения участка, его рентабельность, и другие ценообразующие факторы. При этом процедура оценки осложняется поиском источников вышеуказанной информации. Для этого необходим открытый процесс публикации сведений о заключаемых сделках с объектами недвижимости, который на данный момент заменяют сведения Росреестра.

Таким образом, показатели, учитываемые при оценке земель, имеют весьма ограниченный характер, что в конечном итоге отражается на интересах собственников. Имея в виду недостатки методологической базы кадастровой оценки и невозможности ее модернизирования на уровне субъекта Российской Федерации, поскольку система оценки должна быть общегосударственной, органы государственной власти и местного самоуправления в различных субъектах по – своему решают данную проблему иными способами. Например, в Кемеровской области местные власти снизили ставку земельного налога в два раза . Однако подобный пример показывает действия властей по предупреждению недовольств со стороны плательщиков в свой ущерб. Единственно важным и эффективным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, будет преобразование существующей единой методики государственной кадастровой оценки земель. Например, важное место в такой модернизации может занять справочник кадастровой стоимости земель, в котором могут приводиться коэффициенты, отражающие реальную стоимость земли. Однако для издания такого справочника необходима истинная информация о проводимых сделках, которая зачастую недобросовестно скрывается их сторонами.

В результате, экономя на подоходном налоге, стороны «платят» за это заниженной кадастровой оценкой земельного участка, что физическим лицам может обернуться большей невыгодой. В то же время, низкая кадастровая оценка является весомой мерой поддержки малого бизнеса и служит созданию благоприятного инвестиционного климата в регионах. Основывая на принципе справедливости, можно сделать однозначный вывод: кадастровая оценка тогда будет удовлетворять требования всех заинтересованных лиц, когда будет реальной сбалансированной.

Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой необходимо решать в соответствии с существующим законом и нормативной базой. И решением этому является досудебное и судебное разрешение разногласий. При этом, досудебное разрешение разногласий было введено только лишь Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» . В целях разрешения данного конфликта, в соответствии с данным Федеральным законом, созывается специальная комиссия. Стоит отметить, что до введения в действие данного закона все споры об оценки земли разрешались исключительно в судах . Тем не менее, принятые меры лишь облегчили процедуру оспаривания кадастровой оценки , но не искоренили данную проблему совсем. Для определения мер пресечения неправильной оценки земель необходимо определить её причины.

По нашему мнению, основными из них являются: 1) Неправильные, неточные сведения об объектах недвижимости, включая их рентабельность, реальную рыночную цену и т.д. 2) Неизменный характер кадастровой стоимости в периоды спада или роста рыночных цен на недвижимость, что абсолютно не отвечает рыночной системе экономики 3) Закрытость механизма кадастровой оценки земель, затрудняющая возможность общественного контроля 4) Проявляющийся автоматизм в оценке земель, категорически неадекватный методики соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 5) Неучтение природных и иных факторов земельного участка при оценке каждого отдельного участка 6) Неполнота и неточность исходной информации при оценке . Для разрешения этих проблем необходимо принятие целого ряда мер по предотвращению вышеперечисленных факторов. Для этого, в первую очередь, необходима система открытого ценообразования посредством обеспечения прозрачности заключаемых сделок.

В связи с этим, необходимо создание новой методики отслеживания цен на рынке недвижимого имущества, которое возможно, например, в сотрудничестве с агентствами недвижимости и риелторами. Кроме того, необходим системный мониторинг состояния как , так и рынка недвижимости. В связи с этим возможно внедрение «гибкой» системы кадастровой стоимости , что в значительной степени увеличит влияние рынка на нее, которое, надо отметить, может положительно сказаться на сбалансированности интересов и адекватности кадастровой оценки .

Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что системе государственной кадастровой оценки необходимы не просто изменения, но модернизация. Это происходит потому, что кадастровая оценка имеет важное экономическое значение, а значит должна «подстраиваться» под условия, диктуемые рынком. Это также позволит избежать властного произвола, что, несомненно, сократит немалое количество исков об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.2017 N 274 – ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 172. 04.08.2017

2. Кухарук Н.С., Марциневская Л.В., Митряйкина А.М. Актуализация результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов // Научные ведомости БелГУ. Серия: Естественные науки. 2011. №21 (116). С.150 – 160

3. Ламерт Д.А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2013. №3. С.158 – 164 4. Межуева Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на современном этапе // Интерэкспо Гео – Сибирь. 2012. №1. С.177 – 181 Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В. Проценко, 2017

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. В данной статье перечислены объекты, которые оцениваются при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения. При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды от оцениваемого земельного участка. Приведены показатели, которые определяются при оценке нерыночной стоимости земли. Также в данной статье рассмотрены проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки.

кадастровая стоимость

земли сельскохозяйственного назначения

земельный участок

рыночная стоимость

рынок земель

1. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

2. Баронин С.А., Анчихров Е.А., Толстых Ю.О. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

3. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Использование глобальных спутниковых навигационных систем при корректировке и обновлении базовых карт и планов территорий // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2. - URL: www..

4. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Современные проблемы картографического обеспечения территории Российской Федерации с учетом геополитических интересов страны // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. - URL: http://www..

5. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П. Аэрогеодезия и фотограмметрия: электронный учебник / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. - Пенза, 2011.

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, углубления мирового, энергетического и финансового кризисов роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла.

По состоянию на 2012 год на территории России насчитывалось 389,0 млн га земель сельскохозяйственного назначения, включая 196,3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе 115,2 млн га пашни. По отчетным данным под сельскохозяйственное производство используется 521,3 млн га земель, из них земли сельскохозяйственного назначения составляют 343,0 млн га (65,8%).

В связи с присоединением Крыма и города Севастополя к Российской Федерации требуется внести серьезные коррективы в существующий картографический материал России с учетом добавления новых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. Это сложная задача, требующая дополнительных финансовых ресурсов, особенно если учесть, что в настоящее время на землях сельскохозяйственного назначения не до конца проведена инвентаризация, в границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не выполнено разграничение земель, которые используются сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве пользования. Земли сельскохозяйственного назначения играют решающую роль в экономике России, их постановку на кадастровый учет, регистрация, закрепление в натуре следует провести в сжатые сроки.

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества оцениваются: сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его, застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования, рассматриваемые как единые объекты недвижимости, в том числе фермы, личные подсобные хозяйства и дачи, производственные помещения и объекты инфраструктуры, собственно земля в составе застроенных земельных участков, сельскохозяйственный имущественный комплекс и отдельные виды сельскохозяйственного имущества, в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, в том числе колхозные леса, продуктивный и рабочий скот, полезащитные лесные полосы, водоемы, используемые для разведения рыбы, запасы и другое имущество, земельные доли, паи и акции, частичные имущественные права на землю (право аренды земли на определенный срок, право аренды земельной доли), величина компенсации при выделении земельного участка в натуре в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, сервитуты, убытки собственников, землевладельцев и арендаторов, возникающих при изъятии у них земельных участков или ограничении их прав.

Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.

При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки перечисленных выше объектов является рыночная стоимость права собственности на земельный участок (государственной, муниципальной, частной, коллективно-долевой) и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды (доходы, полезности) от оцениваемого земельного участка. В последнем случае оцениваются так называемые частичные права, например земельные доли, паи, акции.

При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным государством или местными властями правилам.

Вопросы определения нерыночных показателей стоимости в основном регламентируются правовыми актами, содержащими нормативные показатели или инструкции по их расчету. Порядок расчета показателей кадастровой стоимости земли устанавливается ведомственными методиками Росземкадастра (ныне Минэкономразвития России).

Стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель определяется по нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176.

Порядок расчета стоимости выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями установлен Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Конкретные расценки устанавливаются на основании данного порядка органам власти субъектов Российской Федерации.

Нормативная цена земли также устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Самые общие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимостью), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также требует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных выше объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Указанные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки (ЕСО) и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки (МСО).

Европейские стандарты оценки в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: землю без объектов недвижимости, находящихся на ней, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

В проекте нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества выделяются следующие объекты оценки: растениеводческие фермы, орошаемая земля или фермы с орошаемым земледелием, многолетние посадки, лесные участки, молочные фермы, скотоводческие пастбищные хозяйства, объекты сельскохозяйственного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожаев после уборки.

К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся: оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, получение официальной информации о сделках с сельхозугодиями, определение ставки дисконтирования, получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Большие объемы землеустроительных работ предстоит провести на территориях муниципальных и иных административных образований. Вошедшие в состав Российской Федерации Крым и Севастополь требуют особого внимания в решении различных землеустроительных задач, связанных с установлением их границ, инвентаризацией и разграничением земельных участков, с постановкой их на кадастровый учет, а также с необходимостью территориального планирования новых земель, включенных в состав России, их рациональным использованием и охраной.

Рецензенты:

Бормотов А.Н., д.т.н., профессор кафедры «Автоматизация и управление» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный технологический университет», г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.Пенза.

Библиографическая ссылка

Номер работы:

Год добавления:

Объем работы:

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 7
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ 7
1.2. Правовая характеристика оценки земель 15
1.3. Правовая классификация видов оценки земель 21
ГЛАВА 2. ПРАВООТНОШЕНИЯ В СФЕРЕ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ 34
2.1. Юридико-фактические основания проведения оценки земель 34
2.2. Субъекты и объекты правоотношений в сфере оценки земель 40
2.3. Права и обязанности субъектов правоотношений в сфере оценки земель 47
ГЛАВА 3. Порядок оспаривания кадастровой стоимости земель 56
3.1. Административная процедура оспаривания результатов оценки земель 56
3.2. Судебное разрешение споров о результатах кадастровой оценки земель 64
Заключение 83
Библиография 87

Выдержка из работы:

Некоторые тезисы из работы по теме Правовые проблемы оценки земли в РФ
ВВЕДЕНИЕ
Сегодня можно говорить о формировании в Российской Федерации новой экономической среды, часть элементов которой еще находятся в стадиях становления и изучения. К ним также можно отнести и существующий рынок земли. На протяжении длительного периода времени земля остается главным товаром, удовлетворяющим ряд разных личных потребностей людей, выступая одновременно в качестве капитала в вещной форме, который приносит доход.
Дело в том, что именно земля является одним из главных звеньев всей системы рыночных отношений. Вложения в нее обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. К тому же, земля – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.
Главным объектом оценки земли считается земельный участок, без расположенных на нем и в его глубинах объектов недвижимости. Земля служит основой всех аспектов жизнедеятельности общества, наблюдаемых в политике, экономике, социуме, производстве, экологии и иных сферах. На основании этого, земля обладает стоимостью, и точная качественная оценка земли означает нормальное функционирование и развитие экономики и общества. Наличие объективной оценки земли необходимо как для государственных и муниципальных уполномоченных органов, так и для частных лиц, имеющих земельные участки, при совершении различных сделок с землей. Необходимость указанный знаний в этой сфере экономики представляется необходимым как для успешной деятельности в любом виде бизнеса, так и в повседневной жизни, в бытовой жизни как любой семьи так и отдельно взятого человека. Кроме того, формирование Единого государственного реестра недвижимости невозможно без систематизированных сведений о земельном рынке.
.............
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
1.1. Теоретико-правовые основы оценки земель в РФ
В качестве необходимого элемента в рыночной экономике выступает институт независимой оценки собственности, без которого представляется невозможным развитие права собственности и демократизация экономической жизни. В первую очередь сказанное можно отнести к рынку недвижимости, становление которого позволяет определить на ближайшую перспективу характер изменений всей экономики. Земля выступает в качестве природной основы в рынке недвижимости.
Разделение имущества на движимое и недвижимое имеет место еще во времена римского права. К недвижимому имуществу относят физические объекты, имеющие фиксированное местоположение в пространстве и всё, что неотделимо с таким имуществом связывается как под поверхностью, так и над поверхностью земли или выступает в качестве обслуживающего предмета, а так же ряд прав, интересов и выгоды, обусловливаемые владением объектом.
«Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.
Гражданским кодексом Российской Федерации дано определение термина «недвижимой вещи»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
..........

Представленный учебный материал (по структуре - Магистерская диссертация) разработан нашим экспертом в качестве примера - 15.03.2017 по заданным требованиям. Для скачивания и просмотра краткой версии магистерской диссертации необходимо пройти по ссылке "скачать демо... ", заполнить форму и дождаться демонстрационной версии, которую вышлем на Ваш E-MAIL.

Если у Вас "ГОРЯТ СРОКИ" - заполните бланк, после чего наберите нас по телефонам горячей линии, либо отправьте SMS на тел: +7-917-721-06-55 с просьбой срочно рассмотреть Вашу заявку.

Если Вас интересует помощь в написании именно вашей работы, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Правовые проблемы оценки земли в РФ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по