Можно ли продать квартиру приобретенную на материнский капитал. Преимущества покупки недвижимости под МК

, интересует многих граждан. Чаще всего средства материнского капитала расходуются именно на покупку нового жилья, но с течением времени может возникнуть необходимость жилье продать. Можно ли это сделать и как, обсудим в статье.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Улучшение условий жизни - одно из направлений, предусмотренных законом, на которое можно тратить средства материнского капитала. Зачастую денежные средства, предоставляемые государством, граждане используют на покупку квартиры или дома.

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, стоя на страже интересов несовершеннолетних, в пункте 4 статьи 10 требует оформить жилье, купленное с помощью материнского капитала, в собственность всех членов семьи. В их число входят мама, папа и все дети. Доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. Если сразу, при покупке, выделить доли в жилье нельзя, то владелец сертификата (чаще всего мама) дает нотариальное обязательство в течение полугода наделить всех членов семьи собственностью.

Использование материнского капитала - это всего лишь эпизод в жизни одной семьи. Может статься так, что капитал использован, жилье куплено, но со временем возникает необходимость сменить место жительства или поменять квартиру, расширить жилплощадь. Как продать купленную на материнский капитал квартиру ?

Специфика и необходимые документы для продажи домов под материнским капиталом

Закон о материнском капитале никаких запретов или ограничений на продажу домов, приобретенных с помощью капитала, не предусматривает. Однако гражданское, семейное законодательство и законодательство об опеке взаимосвязано защищают права несовершеннолетних и содержат требование о продаже собственности детей только с разрешения органов опеки и попечительства. Об этом говорят статьи 28, 37 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ, статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ.

Жилье, купленное с использованием средств государственной помощи, оформляется в собственность всех членов семьи. Значит, скорее всего, хотя бы одним владельцем помещения будет ребенок, и поэтому для продажи такого жилья требуется согласие органов опеки. Проигнорировать получение согласия от опеки не удастся, так как этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Если разрешение на продажу среди документов отсутствует, то сделку не зарегистрируют, выдадут отказ.

Согласие на продажу представляет собой постановление главы администрации населенного пункта (области, края и т. д.). Законодательством срок, на который может быть выдано разрешение на продажу, не урегулирован. Срок действия этого документа устанавливается в самом постановлении, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, составляет 3 месяца. Однако в письме Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних» от 20.02.1995 г. № 09-М содержится распоряжение предоставить договоры по сделке с продаваемым жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу. Если срок разрешения на продажу закончился, а сделка не была зарегистрирована, то потребуется получение нового разрешения.

Нужно обратить внимание, что в собственность детей жилье оформляется не только при покупке (включая ипотеку) с помощью материнского капитала, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств капитала. Поэтому если семья решит в будущем такое жилье продать, потребуется также получить разрешение на продажу. Если, конечно, к тому времени дети не вырастут.

Как получить разрешение на продажу дома с несовершеннолетним собственником

Чтобы стать счастливым обладателем разрешения на продажу доли несовершеннолетнего, нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Родители напишут заявление, в котором сообщат о предполагаемой продаже жилья. После этого сотрудник органов опеки проведет собеседование с родителями, а также детьми, которым уже исполнилось 14 лет.

Кроме заявления для получения разрешения на продажу потребуются такие документы:

• паспорта родителей;
• согласие на продажу от ребенка, которому уже есть 14 лет;
• свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе;
• документы на продаваемое жилье;
• документы на покупаемое жилье.

Для выдачи разрешения на продажу опека должна убедиться, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены, а условия проживания не будут ухудшены. Ребенок должен стать собственником доли в новой квартире не меньшего размера, чем ему принадлежала в старой квартире. Поэтому сотрудник потребует одновременного проведения сделки по продаже старого и приобретении нового жилья. Пугаться этого не нужно. Надо просто заранее подыскать желаемую для покупки квартиру и заключить с продавцами предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи нужно приложить к остальным документам на получение разрешения.

Чтобы удостовериться в качестве покупаемого жилья и соблюдении интересов ребенка, кроме собеседования сотрудники опеки могут совершить фактический выезд на место.

Иногда, в исключительных случаях, согласие на продажу дается с условием, что деньги от продажи квартиры будут перечислены на специальный счет, а новое жилье будет приобретено в ближайшее время. Как правило, для покупки новой квартиры дается всего месяц, хотя законодательно этот срок не установлен.

Откажут в выдаче разрешения на продажу собственности ребенка, если новая квартира покупается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Кроме того, может быть признано ухудшением жилищных условий, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано людей больше, чем в прежнем жилье. Это возможно, если, к примеру, собственник квартиру продает, но выписываться предполагает позже. Такие варианты обычны при покупке квартиры совершеннолетними. Но сотрудники опеки на этапе выдачи разрешения на продажу не могут убедиться, что бывший собственник в итоге выпишется. В этом случае в разрешении на продажу тоже, скорее всего, будет отказано.

Если опека убедится, что интересы несовершеннолетнего соблюдены, то разрешение на продажу будет готово в течение 2 недель с момента подачи заявления.

Таким образом, можно подвести итог. Никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, законом не предусмотрено. Общие ограничения связанны с распоряжением собственностью несовершеннолетнего. Если к моменту продажи все дети-собственники вырастут, то о том, что квартира куплена за материнский капитал, можно будет даже не вспоминать.

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал - не самая простая операция. Проблема связана с тем, чтобы соблюсти имущественные и жилищные интересы детей. Новое жилье при этом должно быть такое же или лучше предыдущего. Помимо этого, органы опеки должны одобрить проведение сделки. Как провести процедуру правильно?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность? Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

• ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
• ст. 28 и 37 ГК РФ.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

• паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
• свидетельства о рождении малолетних детей;
• заявление от детей, достигших 14 лет;
• заявление от остальных взрослых собственников;
• свидетельство о браке;
• в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
• справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

1. кадастровый паспорт;
2. техническая документация;
3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
5. справка о цене жилья;
6. выписка из ЕГРН;
7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи. Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию. После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме. Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья. Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

• выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
• подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
• документ об отсутствии задолженности по квартплате;
• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
2. свидетельства о рождении детей:
3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН ;
4. разрешение опеки;
5. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств . Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию. К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать. При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли. Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант , когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

После рождения или усыновления второго малыша семья получает весьма ощутимую финансовую поддержку государства — материнский капитал. Его предлагается потратить на образование подрастающих детей, значительное увеличение будущей маминой пенсии или улучшение некомфортных жилищных условий. Как свидетельствует статистика, именно последний вариант используют чаще всего более 90% российских семей.

Полученный сертификат позволяет решить самую наболевшую проблему — отсутствие собственного жилья. Однако нередко возникают ситуации, когда требуется продать вожделенную недвижимость — для большей по площади квартиры, при обнаружении скрытых дефектов, необходимости переезда в другой район или город. Возникает волнующий вопрос, а можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал, и если да, то как лучше это сделать в строгом соответствии с российским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По существующему законодательству, статье 2 пункта 36 ГК РФ, без особого разрешения органов попечительства и опеки продать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя . Разрешая использовать материнский капитал для приобретения или же улучшения жилья, закон ставит единственное, но важное условие — все члены семьи, независимо от возраста, должны иметь в покупаемой квартире. Это означает, что даже малолетние дети превращаются в собственников, и продать эту квартиру возможно лишь после уведомления о предстоящей сделке соответствующих инстанций.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому для получения положительного ответа по поводу предстоящей продажи квартиры, купленной с использованием семейного сертификата, потребуется доказать, что:

• дети не лишатся своей доли в праве собственности;
• жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам и не станут хуже существующих.

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.

Игнорируя выполнение этих условий и совершая продажу-покупку жилья без разрешения, можно остаться без новой квартиры по причине аннулирования сделки.

Получение разрешения на продажу и необходимые для этого документы

По закону продажа приобретенной на семейный сертификат квартиры происходит в присутствии представителей органов опеки или при наличии разрешения этого органа, о получении которого следует побеспокоиться заранее. Если квартира продается для улучшения жилищных условий, что будет подтверждено документально, или для внесения полученных от продажи денег на счет ребенка, сдаваемого в детский дом, препятствий для выдачи разрешения ждать не стоит. Родителям стоит лишь написать заявление и предоставить нужные документы:

1. заявление родителей или опекунов, написанное собственноручно по утвержденной форме, и, при необходимости, документ, подтверждающий отсутствие родителей (справка из мест лишения свободы, свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав);
2. свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей и паспорта взрослых;
3. ответственное заявление взрослых членов семейства об их согласии на участие в предстоящей сделке ребенка;
4. документ об оценочной ;
5. документы на квартиру;
6. справка о несуществующей задолженности по коммунальным платежам.

При желании обменять квартиру на частный дом, потребуется предоставить документы о наличии коммуникаций и качестве материала, из которого он построен. Если все документы в порядке, разрешение выдается в установленные законом сроки.

Если жизненные обстоятельства заставляют менять квартиру на другую, меньшей площади, разрешение для проведения сделки выдается только при условии сохранения за ребенком аналогичной по площади доли. В таком случае доли остальных членов семьи могут уменьшиться. В случае, если обмен на более маленькую квартиру связан, например, с необходимостью получения денег на лечение ребенка, органы опеки идут навстречу, но только при наличии подтверждающих документов.

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку

Если готовящаяся к продаже квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, а новая недвижимость будет покупаться тоже в кредит, могут возникнуть некоторые трудности при получении разрешения на продажу. В данной ситуации, при оформлении кредитного договора, новое жилье становится предметом залога. Если кредит не погашается, квартира должна быть выставлена на реализацию, а факт наличия прописанных в ней детей этому препятствует. Или же приобретаемая квартира еще не достроена, и оперативно выделить детские доли не представляется возможным.

Проблема встречается довольно часто и вполне решаема. Родители должны заверить в нотариальной конторе обязательство о том, что несовершеннолетним детям будут выделены их доли не позднее, чем через полгода после или сдачи жилья в эксплуатацию.

К сожалению выполнение данного обещания контролируется не на должном уровне из-за наличия слишком большого количества причастных к сделке инстанций: рос.реестр, пенсионный фонд, органы опеки. В результате, в силу различных причин, обязательство остается лишь на бумаге, а дети лишаются гарантированного государством жилья. Но в данном случае наиболее пострадавшими могут оказаться даже не они, а покупатели квартиры.

Риски для покупателей недвижимости, приобретенной с помощью семейного сертификата

Задумываясь над вопросом, как продать квартиру купленную на материнский капитал, следует не просто побыстрее оформить сделку, но и просчитать все возможные риски при несоблюдении некоторых требований российского законодательства.

Несоблюдение права детей на жилье может привести к плачевным последствиям. После достижения совершеннолетия у них есть три года на то, чтобы обратиться в суд по поводу признания сделки по продаже жилья недействительной из-за лишения их законной доли. Самым неприятным данный факт будет для покупателей недвижимости. В случае аннулирования сделки, они обязаны будут вернуть квартиру прежним владельцам. Те, в свою очередь, должны возвратить полученные за жилье деньги, но, в случае их отсутствия, могут выплачивать оговоренную сумму по частям.

Чем это грозит покупателю? Мало того, что ежегодная инфляция в значительной мере уменьшила значимость денежной массы, да еще и ту придется ожидать неизвестно сколько. Неутешительным является и тот факт, что, для уменьшения обязательных налогов, реальная стоимость квартиры иногда занижается. Стоит лишь пожалеть участников сделки, но опять в большей степени покупателя. В случае, если это жилье было у покупателя единственным, он реально рискует остаться просто на улице.

Как ускорить продажу квартиры?

Желая улучшить жилищные условия путем продажи купленной на материнский капитал квартиры и приобретения иной с использованием сертификата на другого ребенка или без него, лучше всего обе сделки проводить одновременно. В этом случае получить разрешение от органов опеки будет значительно легче и быстрее.

Соблюдение законодательных норм и правил гарантирует отсутствие каких-либо сложностей и сделки можно будет оформить в кратчайшие сроки. Желательно только принять во внимание немаловажный факт — если предлагаемая к продаже квартира была приобретена ранее, чем 3 года назад, а стоимость ее больше, чем один миллион рублей, налог при продаже будет существенно выше . Поэтому, если нет особой необходимости, желательно немного подождать.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

• Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
  • В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
  • Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
  • В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
• Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
• Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
• Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
• Выписка о проживающих:
  • из домовой книги если происходит покупка частного дома;
  • из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
• Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

• окончание срока действия документов;
• если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

• Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
• При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

• разрешение органов опеки на продажу жилья;
• договор о купли-продажи;
• оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
• подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
• при необходимости также могут потребоваться:

• технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
• выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
• выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

• покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
• путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
• сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

• площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
• запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
• доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

• разрешение на сделку из попечительского совета;
• паспорта родителей;
• договор купли-продажи дома;
• документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
• межевой план;
• оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
• расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
• технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

• если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
• если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

• для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
• для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

Продать квартиру, купленную на деньги из материнского капитала, сложно, но возможно. Основная сложность состоит в организации сделки таким образом, чтобы соблюдались имущественные интересы детей. Новое жилье должно быть не хуже предыдущего, а дети в нем должны иметь такие же или большие по размеру доли. Сделка должна быть одобрена органами опеки. В отдельных случаях требуется получить согласие банка.

Самый распространенный способ распоряжения средствам материнского капитала – улучшение жилищных условий. Надо заметить, что гораздо проще, чем его потом реализовать. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно соблюсти условия продажи квартиры.

Основное препятствие состоит в получении разрешения органов опеки и попечительства, ведь до момента совершеннолетия ребенок находится под защитой государства.

Однако проблемы могут возникать не только в этой области. К примеру, если квартира находится в залоге у банка, то придется дополнительно получать разрешение кредитной организации. Также могут существовать и иные особенности совершения сделок.

Особенности сделки

Продажа квартиры или дома, приобретенного на средства материнского капитала, осложняется способом оформления права собственности. Согласно требованиям закона, право собственности на такую недвижимость должно быть разделено между всеми членами семьи, включая несовершеннолетних детей.

Таким образом, в отношении квартиры, приобретенной на субсидию, осложненная субъектным составом, а именно – детьми, имущественные права которых нужно соблюдать.

Продажа квартиры прямо затронет права детей, в частности, право на жилище. Родители, исходя из правовых и моральных норм, должны действовать в интересах детей. В этом их контролирует государство, устанавливая обязанность согласования сделок по купле-продажи недвижимости, доля в праве собственности на которую принадлежит лицам, не достигшим 18 лет.

Отдельно следует учитывать иные обстоятельства покупки квартиры, которые будут вносить свои коррективы в порядок продажи.

Во-первых, если квартира была оплачена полностью своими средствами и теми, которые получила семья за рождение второго ребенка. Во-вторых, жилье могло быть куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. В-третьих, один из родителей подписал договор участия в долевом строительстве. Способ приобретения, таким образом, может существенно усложнить продажу квартиры.

В этом и состоит особенность сделок, связанных с отчуждением недвижимости, купленной на семейный капитал.

Как действовать

Соблюдение прав детей возможно, когда они получают такие же по размеру доли в праве собственности на новую квартиру. Осуществить это технически можно, проводя сделки по продаже и покупке жилья одновременно. При этом новое жилье должно быть таким же или лучше, чем предыдущее.

Заключив предварительные договоры купли-продажи, можно обращаться в орган опеки и попечительства за получением разрешения на продажу квартиры.

Родители могут не выделять детям доли в квартире, но тогда они должны компенсировать их стоимость, открыв счета в банке и перечислив туда сумму, равную стоимости доли. Такая операция также совершается с согласия органов опеки, а к пакету документов прикладывается справка о стоимости доли. Деньги должны быть зачислены на счет сразу после выдачи разрешения.

Третий вариант – продажа с выделением долей в жилых помещениях родственников. При этом доля может быть меньше за счет большей площади другой квартиры, в которой ребенку выделяется часть, или за счет разницы в стоимости.

Порядок получения разрешения органов опеки

Чтобы получить письменное разрешение, родители должны явиться на прием в орган опеки и попечительства. Он входит в состав муниципалитета, и искать его следует в администрации. В крупных городах за каждый район или муниципальное образование отвечает выделенный отдел. К примеру, во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга 6 муниципальных образований, за каждым из которых закреплен свой участок. Расположены они также в разных местах, поэтому перед обращением рекомендуется уточнить местонахождение нужного отдела.

У специалистов родители заполняют заявление о выдаче разрешения на продажу жилого помещения. В нем указывается информация о продаваемой и приобретаемой квартире с распределением долей. Заявление подписывается обоими родителями, к нему прикладываются необходимые документы.

Таблица 1. Перечень необходимых документов.

На приеме специалист может заверить копии самостоятельно, для этого нужно предоставить ему оригиналы.

Задача органов опеки на этапе продажи квартиры удостовериться в том, что дети получат доли в праве собственности, а жилищные условия не будут ухудшены.

Важно! Заявление рассматривается один месяц, но может быть выдано и раньше. Оформляется оно в виде решения руководителя муниципального образования и за его подписью. Действует разрешение 3 месяца. В течение месяца после регистрации сделки в органы опеки нужно представить документы, подтверждающие переход права собственности.

Квартира с обременением

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств, то есть через ипотечное кредитование, то она находится в залоге у банка. Обременение снимается только в случае полного погашения задолженности. До этого момента любые сделки, связанные с распоряжением залоговым имуществом, без разрешения банка запрещены.

Причем материнские средства могли быть использованы на или же на .

Помимо разрешения от органов опеки родители должны получить письменное согласие банка на продажу обремененной квартиры.

Основная задача – найти покупателя, готового приобрести такую квартиру и принять на себя обязательства по погашению задолженности.

Получив письменное разрешение залогодержателя, происходит следующее:

• покупатель переводит на счет банка деньги, достаточные для первоначального взноса;
• кредитный договор перезаключается с покупателем, последний принимает на себя обязательства по погашению задолженности;
• покупатель отдает долг банку, снимает обременение и оформляет квартиру на себя.

Продавец по такой сделке освобождается от финансовых обязательств.

Обратите внимание! При продаже ипотечной квартиры семья потеряет в цене, поскольку стоимость такой недвижимости ниже рыночной.

Квартира без обременения

Продать необремененную квартиру значительно легче: не нужно получать дополнительных разрешений, достаточно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Подтвердить намерение приобрести жилое помещение взамен продаваемого можно, предоставив , в котором выделены доли детей. Если совершается мена, то предоставляется договор мены.

Обратите внимание! Родителям нужно помнить о регистрации детей по новому месту жительства. Ставить на учет по месту жительства рекомендуется одновременно с проведением сделок купли-продажи.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям

По общему правилу продать квартиру без выделения долей детям нельзя. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, а, скорее всего, предложат соблюсти установленный порядок. Однако следует учитывать особенности ситуации.

Если квартира приобреталась за счет кредита и находится в залоге у банка, родители составляют нотариальное обязательство о выделении долей в течение полугода с момента снятия обременения. В таком случае продажа недвижимости до момента распределения долей допускается.

Родители должны произвести выделение «детских» долей в праве собственности на приобретаемую недвижимость, которая должна быть не хуже отчуждаемой. Для этого они предоставляют оригинал предварительного договора купли-продажи, в котором доли распределены на всех членов семьи, включая детей.

При продаже квартиры в связи с лечением тяжелобольного ребенка также допускается не делить право собственности на доли. Но от родителей потребуется подтверждение целевого использования полученных средств. Для этого подойдет заключение комиссии о диагнозе и рекомендуемом лечении, договор с медицинской организацией на лечение или операцию либо иные медицинские документы.

Налогообложение

Согласно Налоговому кодексу доходы, полученные от продажи недвижимости, облагаются налогом на доход. Исключение составляет имущество, находящееся в собственности более 5 лет. Данный срок был увеличен, ранее он составлял 3 года. Поэтому если квартира была куплена до 1 января 2016 года, то в ее отношении действует срок, равный 3 года, для приобретений, совершенных позже указанной даты, применяется пятилетний срок.

Указанные периоды владений следует учитывать при продаже недвижимости и в случае необходимости подавать декларации в налоговый орган, расположенный по месту регистрации.

Собственникам следует помнить, что они могут воспользоваться вычетами, предусмотренными законодательством, и подходящими под ситуацию.

Риски для покупателей

Для покупателя квартиры риск заключается в несоблюдении порядка выделения долей на детей. Если родители решили продать жилье, приобретенное на средства семейного капитала, до момента выделения долей, то такая сделка может быть оспорена в суде.

Если суд решит, что родители нарушили установленный порядок, то купля-продажа будет признана недействительной: недвижимость вернется прежним владельцам, а они, в свою очередь, возвращают полученные деньги.

Продать жилье, приобретенное на средства материнского капитала, можно. Для этого придется соблюсти все процедуры согласования и получить необходимые разрешения.

Дополнительная информация по теме в видео:

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
22 августа 2017 .