Рекомендации по работе с аналогами в отчетах об оценке, выполненных в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет. Влияние близости водоема на стоимость земли

Известно, что близкое расположение водоёма оказывает значительное влияние на стоимость земли и объектов недвижимости (порядка 30-40%). Иногда данная разница столь ощутима, что приводит к тому, что некоторые девелоперы стараются компенсировать отсутствие природных естественных водоёмов (озер, рек) вблизи своих объектов создавая искусственные: прокапываются русла небольших рек, создаются пруды, озёра.

Наличие собственного водоема, как считают большинство экспертов, дает объекту недвижимости явные конкурентные привилегии на рынке недвижимости, а также позволяют значительно повысить цены.

Более того искусственно созданный водоем в некотором смысле обладает преимуществом над его естественным аналогом. Согласно законодательству Российской Федерации, в случае если на купленной для строительства земле расположены естественные водные объекты, озера, пруды или реки, то возведение объектов недвижимости в водоохраной зоне, не отвечающих определенным требованиям, строго запрещается.

В связи с этим застройщики периодически в границах будущих жилых и гостиничных комплексов приходят к необходимости создания искусственных водоемов.

Причем значительные средства идут не только на создание искусственного водного объекта, но и на его дальнейшее использование и эксплуатацию. Для примера, прозрачность и чистота водного объекта должны поддерживаться или при помощи особых специальных фильтров, или с применением активных биологических веществ, контролирующих необходимый уровень чистоты. Есть и иные способы поддержания чистоты водоема. Иногда искусственные озера и пруды непрерывно пополняются водой добытой из артезианских природных скважин, что делает возможным поддерживать нужное качество воды в пруду.

Существует ещё одна сложность. Некоторые эксперты отмечают, что более сложного процесса, чем проектирование у искусственного водоема собственного уникального ландшафтного дизайна. В данном случае необходимо учесть множество различных критериев и факторов. Таких как: водопады не могут быть слишком шумными. Во избежание нашествия различных мошек и насекомых, внимание специалистов сосредотачивается на создании поддержке определенного микроклимата и требуемой влажности на земельном участке.

Также берега искусственных водоемов требуют озеленения. В большинстве случаев высаживаются различные декоративные кустарники, деревья и цветы – ирисы, купальницы, незабудки, плакун-травы и другие. Декоративные мостики и дорожки, красивые камни, завершают рукотворную картинку, такого естественного на вид объекта.

Улучшать и облагораживать земельные участки возможно при помощи различных искусственных элементов или стремиться создавать максимально приближенный к естественному природный вид ландшафта.

Искусственно созданный водоем, как и естественный, требует денежных затрат, и особого обслуживания. Однако, несмотря на некоторые трудности и затраты, он может принести настоящее удовольствие и разнообразит свободное время.

Обзор был подготовлен ООО "Центр Экономического Анализа и Экспертизы", на основании исследований компаний, специализирующихся на продаже и девелопменте загородной недвижимости и опроса специалистов работающих в сфере недвижимости и земельных отношений. При подготовке рекомендуемых корректировок, использовалась информация по продаже земельных участков, расположенных в Московской, Ленинградской, Владимирской, Калужской, Тверской, Тульской и Рязанской областях. Корректировки на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём, рекомендованы оценщикам и судебным экспертам.

РЕКОМЕНДУЕМЫЕ КОРРЕКТИРОВКИ НА НАЛИЧИЕ ВБЛИЗИ УЧАСТКА ВОДОЕМА

Для определения величины корректировки на наличие вблизи земельного участка водоёма, лесного массива или уникального вида на водоём, был проведен анализ рынка продаж земельных участков расположенных вблизи водоемов и лесных массивов, а так же экспертный опрос, специалистов работающих в сфере недвижимости, земельных отношений, сотрудников агенств недвижимости.
В ходе экспертного опроса и анализа рынка выявлено, что наличие вблизи земельного участка водоѐма, лесного массива или наличие красивого вида на водоем, увеличивает стоимость земельного участка.

Инфраструктура загородного коттеджного поселка - это комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселка. Инфраструктура - важный фактор, влияющий на стоимость земли в коттеджном поселке. Однако начинающие оценщики часто не знают, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры на его стоимость. Попробуем разобраться в особенностях оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры.

Инфраструктуру, как правило, разделяют на инженерную и социальную.

Инженерная инфраструктура включает:

• электроснабжение;
• газоснабжение;
• дороги;
• водоснабжение и водоотведение;
• связь.

«Существует три основных типа инженерных сетей: дорога, электричество, газ. Все остальное относится к инфраструктуре социального быта: вывоз твердых бытовых отходов, дренажные системы, уличное освещение и т.д. Я не говорю про водопровод, потому что нам на Урале повезло: много артезианских вод. С дорогами на сегодняшний день продаются 100% участков. Либо они строятся, и близится окончание этого процесса, либо они уже построены. Без этого застройщики земельных участков даже не начинают продажи», - объяснил Максим Александрович Федотов, генеральный директор агентства недвижимости «Титул».

Социальная инфраструктура включает:

• магазины;
• медицинские учреждения;
• детские сады;
• школы и т.д.

Стоимость создания инженерной и социальной инфраструктуры, безусловно, оказывает влияние на стоимость реализации проекта строительства и, как следствие, на конечную стоимость земельных участков в коттеджном поселке.

Сколько стоит инфраструктура?

Рассуждая о том, как оценить земельный участок с учетом его инфраструктуры, необходимо понять, как формируется стоимость объектов инфраструктуры.

Стоимость создания объектов социальной инфраструктуры определяется стоимостью строительно-монтажных работ, иногда подразумевается использование объектов близлежащих населенных пунктов. Например, при строительстве поселка «Бобры» предполагалось, что жители будут возить детей в школу поселка Косулино.

С инженерными сетями ситуация иная: в стоимость инженерных сетей входит не только стоимость строительно-монтажных работ по их созданию, но и стоимость подключения к уже существующим инженерным сетям.

«Если речь идет об инфраструктуре, можно говорить о двух моментах: о стоимости строительства этой инфраструктуры и стоимости присоединения. Например, мы обращаемся в МРСК: они могут самостоятельно проложить линию электропередач, они могут доверить это вам, но деньги за присоединение они возьмут», - пояснил Борис Леонидович Васин, заместитель директора по проектированию и строительству ООО «УниверсалСтрой».

Затраты на строительство инженерных сетей спрогнозировать достаточно просто: выполняется проект, составляется смета.

«Проложил сети, спроектировал их в линейные объекты. По крайне мере в первом приближении считается достаточно легко», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.

Конкретные цифры озвучил Николай Александрович Зеленин, владелец и застройщик коттеджного поселка "Александрия":

Стоимость подключения к существующим сетям можно посчитать исходя из тарифов на присоединение к инженерным сетям. Например, на официальном сайте Региональной энергетической комиссии Свердловской области опубликованы тарифы на технологическое присоединение к электросетям, системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, газораспределения.

• http://rek.midural.ru/article/show/id/127
• http://rek.midural.ru/article/show/id/128
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1009
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1010
• http://rek.midural.ru/article/show/id/1021

Существуют, однако, такие расходы, которые практически невозможно посчитать заранее - это расходы, связанные с получением разрешительной документации и согласованием проведения инженерных сетей по землям других собственников.

«Сюда накладываются издержки, которые идут на согласование. Извините, но у нас мало что делается с той же разрешительной документацией без денег», - добавил Борис Леонидович Васин.

Если говорить об инженерных сетях как о факторе, влияющем на стоимость земли в загородном поселке, необходимо понимать, что сети делятся на внутриплощадочные и внешние сети. Как правило, у застройщиков возникает много проблем именно с внешними сетями, так как приходится получать согласие других собственников на прокладку линейных объектов через их земли. Это приводит к дополнительным временным и финансовым издержкам.

«Внутриплощадочные сети они всегда четко считаются и они понятны. А внешние сети - это всегда большой вопрос для девелопера, так как никогда не знаешь, по каким землям идешь», - объяснил Максим Александрович Федотов.

«Важно не только наличие, допустим, газовой трубы рядом с поселком и наличие в ней газа, но крайне важно, чтобы эту трубу можно было довести до поселка. Потому что, как правило, вся земля уже кому-то принадлежит, а физические лица, через участки которых пойдет труба в поселок, называют такие условия, что в итоге эта труба становится золотой», - добавил Николай Зеленин.

К тому же, может поменяться законодательство. Например, застройщик купил земельный участок, выполнил проект, провел часть согласований, а тут вышел новый Земельный Кодекс, и изменения затронули и линейные объекты, и землеотвод. Застройщику приходится многое переделывать.

Даже застройщик порой не знает, как оценить земельный участок с учетом всех издержек, так как сложно просчитать заранее общую стоимость создния и подключения инженерных сетей. Тем не менее, девелоперы называют примерные цифры.

«Так или иначе, эта цифра присутствует среди общества девелоперов и составляет примерно 30 - 40 тысяч рублей на сотку по оценкам различных компаний, которые занимаются строительством загородной недвижимости», - рассказал Максим Федотов.

В развитых экономических условиях других стран практикуется объединение: монополист строит сети до площадки, а внутриплощадочные сети строит девелопер. В России в последнее время наметилась такая же тенденция, по крайне мере это уже происходит с электричеством. Газораспределительные сети тоже работают в этом направлении. Но даже сетевые монополисты сталкиваются с самым больным вопросом: собственники земельных участков часто используют все возможности, запрещая проходить линейным объектам через их земельные участки.

Как оценить земельный участок с учетом вклада инфраструктуры?

При оценке загородной недвижимости определение вклада инфраструктуры - один из проблемных вопросов для оценщиков. Особенностью оценки земельных участков в загородных поселках является отсутствие конкретной методики учета влияния инфраструктуры на стоимость недвижимости.

Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость земли в загородном поселке:

• наличие коммуникаций;
• удаленность от города;
• класс недвижимости;
• наличие лесных массивов и водоёмов;
• развитость инфраструктуры местоположения объекта.

Важным фактором, влияющим на стоимость земли в коттеджном поселке, является класс загородной недвижимости. Единой классификации нет, застройщики иногда придумывают собственные «классы». Один из вариантов классификации привела Голубева Ксения Алексеевна, оценщик ООО ГК "Метрикс", эксперт СРО СВОД:

• класс де-люкс;
• премиум-класс;
• бизнес-класс;
• стихийная коттеджная застройка.

Класс де-люкс. На расстоянии не более одного километра от поселка должен быть спортивный комплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно должна быть вооруженная охрана, видеонаблюдение по периметру поселка, сигнализация. Естественно, поселок должен быть полностью благоустроен, иметь внутреннюю инфраструктуру.

Премиум-класс. Все объекты инфраструктуры находятся на расстоянии не более трех километров от поселка. Обязательно наличие поблизости лесного массива.

Бизнес-класс. Все объекты инфраструктуры не далее 10 км.

Стихийная коттеджная застройка располагается в удаленных районах, в деревнях, поселках с минимальной инфраструктурой или ее отсутствием.

Таким образом, для каждого класса определен свой перечень необходимой социальной инфраструктуры. Также необходимо оценивать наличие коммуникаций. Рассуждая, как оценить земельный участок с учетом инфраструктуры, Голубева Ксения объяснила, что опираться нужно именно на перечисленные факторы.

По словам Ксении Голубевой, в рамках оценки различные источники, в том числе интернет источники, указывают такие диапазоны влияния инфраструктуры на стоимость загородной недвижимости:

• транспортные подъездные пути - от 5 до 15 %;
• электроэнергия от 10 до 20 %;
• газоснабжение от 10 до 25% ;
• остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и коммуникационные сети) - от 5 до 15 %.

«Эти корректировки применимы скорее для стихийной коттеджной застройки, так как все остальные сегменты обязательно должны иметь коммуникации», - уточнила Голубева Ксения.

Однако девелоперы не считают, что допустимо оценивать вклад инженерных сетей в стоимость загородной недвижимости с помощью процентного соотношения.

«Внутри поселка коммуникации легко считаются, они составляют примерно 4-7% от строительно-монтажных работ. А перевести внешние сети в конкретный процент, я думаю, очень сложно, так как это очень индивидуально», - прокомментировал Борис Леонидович Васин.

«Все-таки в этом случае основополагающий фактор - это стоимость земельного участка. Если инфраструктура по себестоимости обходится от 30 до 60 тыс. рублей на сотку, то земля может стоить от 10 до 300 тыс. рублей за сотку, поэтому процентное соотношение нельзя указать корректно, это зависит именно от местоположения участка. Например, на берегу Шарташа земля стоит 500 тыс. рублей за сотку, а у меня в поселке - 45 тыс. рублей за сотку, при этом стоимость сетей примерно одинаковая. Соответственно, процентное соотношение отличается в разы», - объяснил свою позицию Николай Зеленин.

Рассчитать конкретное процентное соотношение стоимости инфраструктуры к стоимости земельного участка, по мнению застройщиков, невозможно, потому что сами участки очень сильно отличаются в цене. Например, в коттеджном поселке «Александрия» сотка стоит 45 тыс. рублей, себестоимость инженерной инфраструктуры на сотку - примерно 20-25 тыс. рублей. Получается, стоимость инженерной инфраструктуры составляет 50% от стоимости земли. В "Моём Истоке" стоимость земельных участков составляет 250 тыс. рублей за сотку. А сети стоят 30-40 тыс. рублей на сотку. То есть стоимость сетей в процентном соотношении получается 15%. Так как сети внутри поселка в денежном выражении всегда стоят примерно одинаково, то все остальное в цене земельного участка - это влияние месторасположения, социальной инфраструктуры и аппетитов застройщика.

Николай Зеленин высказал мнение, что при определении рыночной стоимости участка стоимость инженерных инфраструктур аналогичных участков лучше выделять в рублях, а не в процентах. Таким образом, особенностью оценки земельного участка с учетом вклада инфраструктуры является применение корректировок на уровень инфраструктуры в денежном выражении.

Николай Зеленин выдвинул предложение, как оценить земельный участок с учетом влияния инфраструктуры:

«Оценщикам просто нужно составить перечень, из чего в принципе состоит инфраструктура, здесь не будет много позиций: дороги, электричество, газификация, наличие центральной канализации и центрального водопровода, остальное можно пока даже не брать в расчет».

«Например, дорога стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. руб. на сотку - это рассчитать легко. Потому что внутренние дороги стоят всегда примерно одинаково, тут важна именно подъездная дорога, но за счет этого может и варьироваться цена. Допустим, электричество стоит от 5 тыс. руб. до 10 тыс. рублей, газ - от 5 до 10 тыс. рублей».

Максим Федотов полностью согласился с ним: «Нужны какие-то методологические проработки».

Очевидно, что ввиду отсутствия соответствующих методик невозможно однозначно говорить о том, как оценить земельный участок в загородном поселке и корректно учесть вклад инфраструктуры в ее стоимость. Необходимо инициировать проработку соответствующих документов, обсуждения этого вопроса, в том числе на площадках заинтересованных организаций: Гильдии управляющих девелоперов, Уральской палаты недвижимости, Гильдии оценщиков. Проявлять инициативы в решении сложных для оценщиков вопросов и в создании необходимых методик очень важно, потому что без этого оценщикам действительно сложно выдавать качественный продукт.

Кейс "Расчет подключения к сетям"

Спикеры на круглом столе говорили о том, что определить примерную стоимость подключения к инженерным сетям достаточно просто, если пользоваться публичной кадастровой картой. Мы решили проверить, действительно ли работает такая методика, и попытаться посчитать стоимость подключения к инженерным сетям выбранного случайным образом участка.

Требуется: определить стоимость подключения к инженерным сетям участка в с. Троицкое, ул. Лесная, д 24, Свердловская область.

Кадастровый № участка 66:07:1801001:550

1. Ищем инженерные сети на публичной кадастровой карте

а) Заходим в публичную кадастровую карту, находим нужный участок

б) Включаем режим ЗОУИТ, чтобы увидеть на карте расположение инженерных сетей. На этом этапе начинаются сложности. Наиболее подробно на публичной кадастровой карте представлены сети электроснабжения, с указанием напряжения в сети.

в) Сетей газоснабжения в Троицком найти не удалось, хотя в объявлениях о продаже домов в этом населенном пункте указано, что дома газифицированы. Ближайший газопровод, указанный на публичной кадастровой карте, расположен ближе к Богдановичу.

г) Водопроводных сетей около Троицкого на карте найти не удалось.

Мы обратились за советом к Зеленину Николаю, владельцу коттеджного поселка «Александрия», который также принимал участие в круглом столе, посвященному инфраструктуре загородной недвижимости. Он ответил, что сети на публичной кадастровой карте найти можно, но, конечно, не все. Есть разные слои - можно посмотреть охранные зоны, которые есть у большинства сетей. Или если участок под сетями поставлен на кадастровый учет, то его можно найти по виду разрешенного использования.

Скорее всего, следует обратиться непосредственно в предприятия ЖКХ, обслуживающие данный район. Список предприятий и контактную информацию по Богдановичскому району удалось найти на сайте городского округа Богданович .

Рассчитаем примерную стоимость подключения к сетям электроснабжения

а) С помощью специального инструмента на кадастровой карте («линейка») определим расстояние до ближайшей сети электроснабжения. Оно составило 88 метров по прямой.

б) Заходим на сайт РЭК и находим тарифы на подключение к сетям электроснабжения.

Тариф*88м = стоимость подключения

Статью подготовила Наталья Ничкова

Одним из самых желательных элементов на рынке загородной недвижимости, повышающим стоимость дома или участка, является близость водоема. Именно поэтому все чаще и чаще застройщики прибегают к созданию искусственных водоемов.

Одним из самых желательных элементов на , повышающим дома или участка, является близость водоема. Именно поэтому все чаще и чаще застройщики прибегают к созданию искусственных водоемов. Им может являться либо бассейн из белого мрамора, либо небольшой искусственный пруд, заселенный форелью, и даже… река.

Всем известно, что вид из окна на водную гладь резко стоимость дома или коттеджа. Однако чтобы поднять стоимость дома и участка, необходимо изначально потратить немало средств. "Проектирование водоема всегда происходит в самом начале строительства поселка, что связано с перемещением больших масс земли и необходимостью вписать водный объект в коммуникации и в общий ландшафт поселка", – отмечает Александр Гриднев, заместитель генерального директора по строительству компании "Аллтек Девелопмент".

Многие эксперты считают, что наличие собственного водоема дает поселку неоспоримые конкурентные преимущества на рынке, а также возможность повысить за квадратный метр в среднем на 10-15%.

К тому же искусственный пруд в некотором роде даже имеет преимущество перед природным. По российскому законодательству, если на приобретенной для строительства земле имеются река или озеро, то строительство в районе водохранной зоны запрещено.

Именно поэтому на территории будущих поселков и жилых комплексов прибегают к созданию искусственных водоемов.

Причем большие деньги затрачиваются не только на водного объекта, но и на эксплуатацию. Например, чистота и прозрачность воды должны поддерживаться либо с помощью специальных фильтров, либо с использованием биологически активных веществ, контролирующих уровень загрязнения. Есть и другие методы сохранения чистоты водоема. Где-то искусственные озера постоянно пополняются водой из артезианских скважин, что позволяет поддерживать качество воды в озере.

Есть и еще одна проблема. Специалисты отмечают, что нет ничего сложнее, чем проектирование и создание ландшафтного дизайна для искусственного водоема. В этом случае требуется принять во внимание множество различных факторов. Например, водопады не должны быть слишком шумными. А чтобы избежать нашествия мошек и комаров, внимание специалистов заостряется на поддержании нужного микроклимата, определенной влажности на участке.

Также необходимо озеленение берегов. Чаще всего высаживается множество всяких декоративных деревьев, кустов и растений – незабудок, ирисов, купальниц, плакун-травы и др. Сборные мостики, камни, мощеные дорожки завершают картину рукотворного, но такого естественного на вид объекта. Облагораживать участки можно с помощью разнообразных искусственных изысков или стремиться к созданию максимально естественного природного ландшафта, как принято заграницей.

Искусственный водоем, так же как и естественный, требует и серьезных затрат, и качественного обслуживания. Но, несмотря на все сложности и затраты, жильцам поселка он принесет истинное удовольствие и разнообразит досуг.

При оценке земельных участков для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной имеется ряд сложностей, одна из основных среди которых в том, что оценку надо проводить на ту же дату, что и была проведена государственная кадастровая оценка, однако даже на момент утверждения результатов с даты оценки могло пройти уже год, а то и больше. Соответственно оценщику надо делать оценку на существенно отличающуюся от текущей дату в прошлом с соответствующими проблемами по сбору информации. Кроме того, рынок земли у нас все-таки пока еще развит недостаточно, в связи с чем обоснованность результатов, не скажу что всегда низкая, но зачастую они могут быть поставлены под сомнение. И здесь ключевых точки три: методология, используемые аналоги и применяемые корректировки.

Решение проблемы с поиском аналогов на дату в прошлом , на мой взгляд, лежит в плоскости информационной обеспеченности оценщика и его профессионализма. Необходимо систематически осуществлять сбор соответствующей информации, ее обработку, проверку и систематизацию. Т.е. оценщик, который хочет участвовать в работах по кадастровой оценке или выполнять оценки по оспариванию должен иметь соответствующую информационную базу. Если подобной работы компанией не проводится, то, на мой взгляд, ей лучше не заниматься данными видами работ по оценке, поскольку их качество и обоснованной будут очень страдать.

Альтернативным вариантом является кооперация с компаниями, которые подобную аналитику ведут, как с другими оценочными, так и с риэлторскими. При этом необходимо понимать, что ответственность за конечный результат будет все равно лежать на исполнителе (оценщике), соответственно надо быть уверенным в данных источниках, проверить их на соответствие требованиям обоснованности и достоверности.

В отношении методологии я придерживаюсь позиции, что при наличии относительно развитого рынка предпочтительно использование сравнительного подхода и только. Для повышения обоснованности сравнительного подхода и доверия к его результатам в рамках отчета необходимо прозрачно показывать имеющуюся ситуацию на рынке на дату оценки, процедуру отбора оценщиком аналогов, в том числе четко устанавливать с соответствующим обоснованиям критерии отбора по характеристикам участка, показывать информационное поле исследования с пояснениями по поводу источников информации, приводить расширенную выборку сопоставимых объектов (показать все, что смогли найти по заданным критериям), обоснованно проводить выбраковку аналогов с пояснениями по причинам несоответствия.

В отдельных случаях, когда информации на ретроспективную дату все-таки недостаточно, но есть достаточный объект данных по аналогам на период проведения оценки, возможно проведение дополнительной оценки на текущий момент времени. Данная оценка не может быть использована каким-либо образом при определении итоговой величины стоимости на дату в прошлом, однако оценщик может ее привести в приложении к отчету с пояснениями по динамике рынка за прошедшее время, чтобы подтвердить результаты оценки на дату в прошлом. Поскольку и эксперты, и члены комиссий, и судь - все люди, то подобный обоснованный расчет может быть существенным аргументом в подтверждение корректности результатов.

Метод выделения (когда стоимость участка определяется в доле от стоимости единого объекта) возможно, когда есть хорошая аналитика по собственно долям участков. В нашей стране пока такой аналитики практически нет. Возможно она появится после проведения кадастровой оценки объектов недвижимости (ОКС-ов) и прохождения процедур оспаривания по ним, когда можно будет оперировать относительно сопоставимыми данными о рыночной стоимости земельных участков, улучшений и единых объектов.

Метод предполагаемого использования, а также метод остатка/распределения (через вычитание стоимости улучшений из стоимости единого объекта) может применяться для высокоплотной коммерческой застройки в центральной части города, когда аналогов недостаточно, альтернатив нет, и стоимость земли будет определяться главным образом эффективность конкретного проекта застройки в конкретном месте. При этом надо не забывать о том, что участок опять же должен рассматриваться как свободный и доступный для наиболее эффективного использования, соответственно использование данных по текущей застройки при ее наличии, данных о доходах и расходах текущего собственника при несоответствии застройки НЭИ и неэффективном управлении может привести к существенному искажению стоимости участка.

Теперь рассмотрим несколько основных корректировок, которые применяются при оценке участков. Это поправки на местоположение, площадь и обеспеченность коммуникациями.

В отношении местоположения в пределах города наилучшим вариантом является проведение зонирования города для соответствующих сегментов рынка (жилья, коммерческой недвижимости, промышленных территорий). Зачастую подобное зонирование в явном или неявном виде используется участниками рынка, и на основе него может представляться соответствующая аналитика. Другое дело, что в очень часто рынок недостаточно развит и максимум, что используют риэлторы и оценщики в своей аналитике - это деление по административным районам, которое не отражает в полной мере ценовых зон, тем более в разрезе разных сегментов (участков различного назначения). Выходом из положения может быть большая индивидуальная аналитическая работа или совместная работа группы оценочных и риэлторских компаний по выработке зон и определения диапазонов цен на участки различного назначения внутри них. Соответственно в оценке корректировка на местоположение уже может производиться на основе отношения средних цен по зонам, а ее обоснованность будет строиться на коллективных экспертных оценках, которые могут быть оформлены соответствующим протоколом или в качестве аналитического исследования в открытой печати.

При отсутствии аналогов в отдаленном от центра субъекта населенном пункте можно идти двумя основными путями. Первое, выделить схожие по ряду признаков (численность населения, уровень зарплат, удаленность от центра субъекта, цены на жилье и пр.) иные населенные пункты, в которых все-таки есть данные по сопоставимым объектам и использовать их, без дополнительных корректировок или с ними, если они необходимы. Второй вариант, использование данных непосредственно по сопоставимым объектам из столицы субъекта. Здесь необходимо учитывать, что в связи с существенно большей численностью населения в столице цены в большей степени дифференцированны по местоположению внутри города. В большинстве случаев использование аналогов из центральной части столицы не оправдано. Сопоставимые объекты корректнее выбирать из средней части столичного города вводя при необходимости поправку на расположение объекта оценки на окраине или иной малоактивной части маленького города. Корректировка на сам населенный пункт в большинстве случаев может быть внесена на основе соотношения цен на жилье, поскольку данный сегмент рынка является наиболее развитым, и можно наблюдать устойчивую зависимость между ценами на квартиры и дома и ценами на коммерческую недвижимость. Если есть сомнения, что отношения цен на жилье может быть не показательным для участка соответствующего назначения, то можно использовать иные косвенные признаки, которые можно соотнести с уровнем экономического развития и соответственно ценами на недвижимости (уровень зарплат и доходов населения, объем промышленной продукции на душу населения, объем розничной торговли на душу населения и т.д.).

Корректировки на площадь методами парных продаж зачастую имеют слабое обоснование. Я рекомендую на основе аналитики и изучения расширенной выборки сопоставимых объектов придти к пониманию в пределах каких интервалов различие по площади является не существенными. Соответственно при разбросе в данном пределе корректировка не будет требоваться. Зачастую корректировка по площади связана не с самой площадью, а комплексно учитывает факторы назначения)потенциала использования) участка, остаточные факторы местоположения, в том числе обеспеченности коммуникациями.

В большинстве случаев зависимости цены от площади можно наблюдать только по сельхозучасткам, землям под промышленно-складскую застройку и жилищное строительство (комплексное освоение). Под коммерческой недвижимостью подобной зависимости в основном не наблюдается.

В практике можно использовать корректировки на основе степенных зависимостей по большим выборкам. Основное условие здесь все-таки соответствие исследуемых объектов по выборке объекту оценки по категории и назначению, т.е. нельзя установленную зависимость по выборке предложений к продаже участков под ИЖС переносить на участки промышленного назначения или под коммерческую застройку. Подобные исследования могут быть выполнены самостоятельно, так и использованы на основе имеющейся открытой аналитической информации. В связи с инертностью рынка недвижимости подобные зависимости меняются медленно, поэтому даже исследования 2-3-5 летней давности от даты оценки может быть принято во внимание.

Корректировка на коммуникации . Для целей кадастра, а также установления кадастровой стоимости в размере рыночной через оспаривание земельный участок должен рассматриваться как свободный. Соответственно имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. Однако сама возможность подключения к коммуникациям учитываться должна. Так согласно градостроительному законодательству выделенные мощности (технические условия) закрепляются не за конкретным собственником, а следуют судьбе объекта недвижимости (участка). Соответственно возможность подключения электричества в определенном объеме разрешенной мощности может учитываться по тарифам за технологическое подключение электроснабжающей организации региона. Этот вопрос наиболее простой, но в то же время наличие и отсутствие электричества в большинстве случае является определяющим фактором для стоимости. Наличие возможности подключения к центральным сетям тепло-, водоснабжения и канализации может учитываться расчетом альтернативных затрат на создание соответствующей локальной инфраструктуры (котельной, скважины, очистных сооружений). По газу подобную альтернативу рассчитать сложнее.

Конечно в большинстве случае подобные детальные расчеты может быть необходимы в исключительных случаях для крупных объектов. На практике оценщики используют аналитические данные, рассчитываемые самостоятельно или взятые с готовых исследований. В большинстве ситуаций этого бывает достаточно при условии хорошего качества аналитике и высоком уровне доверия к ней.

PS. Спасибо коллегам из СРО