Ликвидация и преобразование

Проблемы оценки застроенных земельных участков. П

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ (СЕРВИТУТОВ) В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3. Земельный участок может быть использован как многоцелевой или иметь, вполне, определенное функциональное и разрешенное назначением.

4. Земельный участок выступает средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

5. Земля выступает как средство для социально-экономического развития .

6. Земля – это базис для размещения различных объектов недвижимости.

В результате, было определено, что земельный рынок находится на стадии формирования, и не так развит, как рынок недвижимости. В то же время этот сегмент рынка набирает существенные обороты в регионах РФ. Права на земельные участки, используемые в оценке, как объекты-аналоги, выставляются на продажу, в основном, в виде прав аренды, собственности. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на земельном рынке.

В частности, наиболее развит земельный рынок (из вышеречисленных регионов) в г. Москве и Московской обл., Ленинградской, Нижегородской, Ростовской областях и Краснодарском крае. В этих регионах, с течением времени и принятием законов РФ и местных нормативных актов , земельные участки только увеличиваются в своей стоимости.

Земельный сервитут

Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т. п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т. п. В связи с этим настала актуальная потребность в закреплении за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно землей соседа.

Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.

Понятие и содержание сервитута

Исходя из вышесказанного, можно определить сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие при существовании права частной собственности на землю вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.

Роль сервитутов тем значительнее, чем мельче земельная собственность в данной стране. Наоборот, крупная земельная собственность, обеспеченная на большом пространстве разнообразными естественными благами, делающими такую собственность самодостаточной, к примеру, для ведения сельского хозяйства , дает мало оснований для развития института сервитутов.

Для того, чтобы определить насущные проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов), необходимо рассмотреть, прежде всего, законодательство, регулирующее такое понятие, как обременение (сервитут) и возможность определения его рыночной стоимости.

Гражданский Кодекс (часть вторая), от 01.01.01 года, в редакции ФЗ 26.03.03, статьей 553 регулирует права на недвижимость при продаже земельного участка. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В ЗК главе 4, статье 23 дается полная характеристика права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитутом). Сервитут может быть:

1. Частным (сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством).

2. Публичным (сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков). Кроме того, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и проч.

Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, то его собственник вправе требовать соразмерную плату за него.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления или общественная организация, которые обосновывают необходимость введения сервитута, осуществляют экономическую оценку полезности этого сервитута, а собственник участка, в свою очередь, экономически аргументирует будущие или настоящие потери от ограничения своих прав на природные полезности земельного участка. Другими словами, возникает необходимость оценки рыночной стоимости так называемой "соразмерной платы" за причиненные неудобства собственнику такого земельного участка.

Существенным различием у частного и публичного сервитута является оформление их прав на тот или иной вид сервитута. Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Одним из нововведений в ЗК от 01.01.2001г., является то, что сервитут может быть срочным или постоянным. То есть на сервитут накладываются временные рамки, что в свою очередь является большим шагом в земельных отношениях.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В тоже время, Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проблемы оценки рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов)

Для определения рыночной стоимости земельных участков в законодательной базе Российской Федерации существуют следующие документы:

2. Распоряжение Минимущества РФ от 01.01.01 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 01.01.2001 , в ред. от 01.01.2001).

3. ФЗ от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

Определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного подхода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы существующего владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора. Именно потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия решения о приобретении того или иного объекта недвижимости.

Согласно земельному законодательству (ст. 66 ЗК РФ) рыночная стоимость земель устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Земельные участки, участки недр, относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации. (1)

Рыночная стоимость может быть определена для земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) с правовой точки зрения в соответствии с законодательством, то есть имеют правоустанавливающие документы.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков, с учетом обременений (сервитутов), исследуется возможность применения классических подходов к оценке земельных участков (2).Рассмотрим возможность их применения:

1. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству улучшения в некоторый период времени. В случае оценки обремененного земельного участка, сложно определить его стоимость на этапе застройки (по смете затрат), так как в этом случае, не учитывается возможность использования доли земельного участка, с учетом обременения. Поэтому применение затратного подхода представляется нецелесообразным.

2. Применение сравнительного подхода возможно при наличии достаточного количества аналогов на открытом, свободном рынке земельных участков, с обязательным условием: объекты аналоги должны быть выбраны с учетом обременений, при прочих равных условиях. Опираясь на проведенные автором практические исследования рынка земельных участков и оценки рыночной стоимости прав на земельные участки в регионах, было выявлено следующее:

Земельные участки с обременениями, оформленными надлежащим образом, встречались, практически в единичных случаях: в г. Санкт-Петербург, и г. Москва. Объекты-аналоги к ним подобрать не было возможности ввиду того, что на земельном рынке (данные риэлтерских агентств г. Москва и г. Санкт-Петербург) такая информация является закрытой и становится прозрачной только в момент совершающейся сделки. Такая же ситуация сложилась и других обследованных регионах РФ.

Поэтому применение сравнительного подхода, в принципе, возможно только с позиции оценки других прав объектов-аналогов, с последующей поправкой на долю сервитута в объекте оценки. Поправку на наличие сервитута можно вводить только после выделения доли сервитута, приходящегося на оцениваемый земельный участок. Долю сервитута в земельном участке можно определить, опираясь на площадь, занимаемую сервитутом (указана на плане земельного участка) согласно правоустанавливающему документу на оцениваемый земельный участок.

Доходный подход, как было отмечено выше, отражает позицию наиболее вероятного покупателя (инвестора), заинтересованного в приобретении права на земельный участок. Очевидно, что потенциальный покупатель планирует получение дохода от земельного участка и ему важно знать, как повлияет обременение (сервитут) на величину этого дохода.

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов в оценку их стоимости в настоящее время. Данный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Доход от любого объекта недвижимости выражается в коэффициенте капитализации. Причем чем ниже коэффициент капитализации объекта, тем выше его рыночная стоимость. В рамках доходного подхода, как правило, применяются следующие методы: Метод капитализации земельной ренты , Техника остатка дохода от земли, Метод предполагаемого использования.

Для оценки земельного участка с обременением возникает сложность при определении дохода, так как выделить ту часть, которая именно и будет приносить доход, практически невозможно. Поэтому, автор предлагает учесть дополнительные риски, связанные с условиями, собственно, обременения (сервитута), которые увеличат коэффициент капитализации и приведут доход от аналогичного (не обремененного) земельного участка к стоимости этого же земельного участка с учетом обременения (сервитута).

Выводы

Исходя из вышесказанного, можно описать общие проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации: Неразвитость земельного рынка в Российской Федерации.

1. Неразвитость института сервитутов в Российской Федерации.

3. Сложность в оценке рыночной стоимости земельных участков с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации при определении доли ограничений в общей стоимости земельных участков.

4. Сложности при формировании и отражении в правоустанавливающих документов доли сервитута и уровня соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

5. Земельные участки с учетом обременений (сервитутами) не представлены на Российском земельном рынке.

Используемая литература

1. Статья 1-4 ФЗ от 01.01.2001 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001 , от 01.01.2001 , от 01.01.2001)

3. Федеральный закон от 01.01.2001 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 01.01.2001).

4. Постановление Правительства от 01.01.2001 г. № 000 "Об утверждении стандартов оценки"

5. Распоряжение Минимущества России от 01.01.2001 г. "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков"

Транскрипт

1 УДК ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Валиев Д.С., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ Назаров К.С., аспирант кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ В современных условиях наблюдается резкое увеличение загородного строительства и покупок земельных участков, поэтому оценка земель населённых пунктов приобретает особое значение. Эти земли выступают основой формирования среды проживания жизни людей: на них сосредоточено 3/4 населения России. Земли населённых пунктов обеспечивают поступление основной массы земельных платежей и являются одной из сложных по своему составу категорий земель. В России законодательно закреплены два вида стоимости к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Кадастровая стоимость земли отражает активность финансовых сделок с недвижимостью, с одной стороны, и с другой является индикатором инфраструктурной обустроенности рассматриваемой части территории. С 1985 года понятие «земля» в России определяется как поликомпонентное природное образование (объективная категория) многоцелевого, хозяйственного использования. «Земля это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» . Действующей на настоящий момент редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки. Или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии 55

2 с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки . Кроме того, определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года 508 и содержащим требования к определению кадастровой стоимости. В соответствии с положением ФСО 4 под кадастровой стоимостью понимается не только рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, но и при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости . Кадастровая оценка земельных участков это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административнотерриториального образования по оценочным зонам. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки создание базы для налогообложения. В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 56

3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. 316 и определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для выяснения алгоритмов проведения государственной кадастровой оценки принят Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Согласно этому приказу, «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». Одна из самых сложных проблем достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Существующая информация, которой обладают структуры народного хозяйства, во многом устарела и не всегда достоверна . Согласно положениям ФСО 4 при определении кадастровой стоимости, с использованием методов массовой оценки, все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. При этом в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Таким образом, под массовыми методами оценки подразумевается группировка объектов оценки на основе единства характеристик всех входящих в одну группу объектов, достаточных для построения модели оценки кадастровой стоимости, позволяющей определить кадастровую стоимость каждого из объектов оценки, 57

4 максимально приближенную к их рыночной стоимости (рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки). Однако такой подход не учитывает индивидуальных особенностей участков, входящих в тот или иной кадастровый округ. Поэтому для оценки стоимости земельных участков предлагается все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов с использованием современных методов вариационной статистики, в частности, непараметрических критериев. В результате таких расчетов стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки . При этом в случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания. Что коррелирует с установленным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО 2 понятием кадастровой стоимости. В соответствии с п. 18 указанного ФСО, согласно которому для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. И выбор подхода или обоснованного отказа от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что процедура «сбор и анализ информации о рынке 58

5 объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки» первична. И направлена на принятие решения о возможностях использования методологии того или иного подхода к оценке при построении модели оценки кадастровой стоимости по результатам проведения соответствующего исследования рынка недвижимости. Такие достаточно широкие требования к проведению кадастровой оценки связаны как с недостатком опыта проведения таких работ, так и необходимостью формирования единых для всех регионов России требований при совершенно различных уровнях развития рыночных отношений в них. Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено понятие рыночной стоимости. В соответствии с указанным федеральным законом, «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Что, в свою очередь, не исключает учета влияния варианта наиболее эффективного использования объектов недвижимости в рыночных данных, в том числе исходя из психологических особенностей принятия решений субъектами рынка согласно логике максимизации доходов при минимализации затрат. И при такой позиции данные о ценах фактических сделок являются наиболее подходящей информацией для определения кадастровой стоимости. Согласно Международным стандартам оценки, рыночная стоимость определяется как расчетная величина, которая может возникнуть в сделке между хорошо осведомленным продавцом и покупателем, не зависящими друг от друга, действующими в своих интересах и без принуждения. И готовыми к совершению сделки после проведения соответствующих маркетинговых исследований, позволяющих установить уровень ценности объекта сделки на рынке и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене, что предполагает учет наиболее эффективного использования в рыночной информации. Таким образом, согласно Международным стандартам оценки корректируемые самим рынком данные формируются с учетом влияния наиболее эффективного 59

6 использования, установленного в конкретный момент времени в конкретном сегменте рынка . В соответствии с ч. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ. Кроме ст. 66 в Земельном Кодексе РФ есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после г. по основаниям, установленным ст. 36 ЗК РФ, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», т.е. на основании рыночной оценки. Экологические и природные факторы могут играть важную роль в формировании стоимости земельных участков и не всегда учитываются при расчете кадастровой стоимости земельных участков. Например, к природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия. Рекомендуемые численные значения коэффициентов для природных и экологических факторов во всех случаях составляют 0,2, в то же время для рекреационных зон рекомендуемое значение 0,5, эстетически ценных и живописных земель 0,4. Вместе с тем, наименование и структура используе- 60

7 мых в настоящее время оценочных показателей может быть изменена с учетом локальных особенностей формирования рынка земли и других объектов недвижимости . Поэтому имеется объективная возможность корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе всестороннего учета экологического состояния территории. Несовершенство методов кадастровой оценки подтверждается статистическими данными за гг. по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), из них 242 дела было связано с опротестованием кадастровой стоимости земельных участков. Рыночную стоимость земель предлагается определять несколькими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и методом предполагаемого использования. Но в оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории. Недоучёт состояния природного потенциала, как следует из практического опыта, приводит к результатам, адекватно не отражающим объективную стоимость земельных ресурсов. Для современного земельного кадастра характерно усиление необходимости накопления данных, обусловленное процессом перераспределения земельного фонда по категориям земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, транспорта и другие); образования новых и упорядочения существующих землепользований и землевладений. Проблемы формирования информационной основы государственной кадастровой оценки (ГКО) земель связаны с совершенствованием методов сбора и обработки информации (топографических съемок, цифровой картографии, программным обеспечением). В настоящее время существует необходимость использования результатов кадастровой оценки не только для налогообложения, но и в производственных целях. В последнее время развивается новое научное направление, связанное с развитием концепции адаптивно-ландшафтных систем земледелия. Разрабатываются научные основы внутрихозяй- 61

8 ственного проектирования систем земледелия на адаптивноландшафтной основе. Для этих целей необходима оценка агроэкологического потенциала территории, однако, существующие методы бонитировки почв слабо учитывают агроэкологические требования культур к условиям произрастания на местности. Следует отметить, что проектным и производственным организациям необходимо предусматривать целенаправленную интерпретацию предлагаемых научных данных и знаний при обеспечении технологических операций, способствующих разумному распределению средств в хозяйстве. С другой стороны, методы оценки технологических свойств земельных участков трудоемки и в современной ГКО используются обобщением показателей в целом по хозяйству. В ГКО земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin. Однако оно не интегрировано с геоинформационными системами. Именно возможности ГИС-технологий позволяют более объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка. В связи с этим актуальными являются исследования по разработке технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий. Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра. Список использованной литературы: 1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. 508 (далее ФСО 4). 62

9 3. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов // Роснедвижимость П/ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. 39. УДК:681.3 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕЖИМА ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ НА ПРИМЕРЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА Раевская О.Б., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ На территориях проживания малочисленных народов сосредоточен значительный ресурсный потенциал России. Промышленное освоение этих территорий затрагивает жизненные интересы коренного населения, ведущего на них традиционную хозяйственную деятельность, заключающуюся в занятии оленеводством, охотничьим, рыболовным и другими промыслами. Именно с северным оленеводством в нашей стране связаны интересы значительной части коренного населения. Почти 75% российского поголовья оленей сосредоточено в хозяйствах населения Ямало- Ненецкого автономного округа. В связи с этим возникает необходимость анализа законодательной базы правового режима оленьих пастбищ на федеральном и региональном уровнях. В октябре 2010 года Государственной Думой Ямало- Ненецкого автономного округа (далее ЯНАО) был принят Закон от г. 46-ЗАО «Об оленеводстве». Целями этого закона является установление правовых, экономических, природоохранных и социальных гарантий стабильного развития оленеводства независимо от форм собственности, удовлетворение по- 63

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 49-АПГ15-19 г. Москва 12 августа 2015 г. Российской Федерации в составе: председательствующего Анишиной В.И., судей Корчашкиной Т.Е., Горчаковой ЕВ., при

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24-АЛЛ 5-1 г. Москва 22 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судей

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 89-АПГ15-10 г.москва 3 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Корчашкиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-6 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-5 г. Москва 22 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АЛЛ 5-39 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-17 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Печать Решение по гражданскому делу РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 19 июня 2017 г. г.красногорск Информация по делу Дело 3а 346/17 Московской области Московский областной суд в составе: председательствующего

Решение 3А-717/2017 3А-717/2017~М-553/2017 М-553/2017 от 18 октября 2017 г. по делу 3А-717/2017 Тульский областной суд (Тульская область) - Гражданские и административные Суть спора: 3.098 - Гл. 25 КАС

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-14 г.москва 2 9 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 49-АПГ 15-39 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АПГ15-12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 8 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Г.бишкек, Дом Правительства от 2 сентября 2004 года 660 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Положения по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 46-АПГ15-21 г.москва 2 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

УДК 332.6 Т.И. Чистякова, Л.Н. Чурина Филиал ФГУП ФКЦ «Земля» НРКЦ «Земля», Новосибирск ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ «Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ18-274 г. Москва 16 января 2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-2 г. Москва 18 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Анишиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 56-АПГ15-3 г. Москва 01 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 66-АПГ 15-6 г. Москва 24 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Анализ судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, рассмотренным Арбитражным судом Омской области в 2008-1 кв. 2011г. В 2007 году Омским филиалом ФГУП «Федеральный

9 (144) 213 Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости Ю.В. Шарипов директор ООО «НЭКО», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный Совет» (г. Санкт-Петербург)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 58-АПГ14-24 г.москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 22-АПГ15-2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 9-АПГ15-10 г. Москва 10 августа 2015 года Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова В.Б., судей Корчашкиной Т.Е., Николаевой О.В. при

Установление кадастровой стоимости земельных участков. Механизмы изменения кадастровой стоимости Основные понятия План выступления 1. Установление кадастровой стоимости земельных участков. 1.1 Правовое

Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 53-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело б6-апг15-16 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 15 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АЛЛ 5-21 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 81-АПГ15-53 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 21 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Некоторые примеры практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с кадастровой стоимостью земли 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости Юридические аспекты 28 мая 2015 года Саморегулируемая организация оценщиков www.srosovet.ru

Обзор предлагаемых изменений действующего законодательства, вносимых принятым в третьем чтении проектом 444365-6 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 41-АПГ15-45 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает: А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 50-АПГ15-8 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 35-АПГ15-38 г. Москва 29 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Меркулова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 55-АПГ15-15 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: А) земельные участки, здания, сооружения и все, что в них находится; Б) все имущество, которое продается на

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации

Вносится Правительством Российской Федерации Проект ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав на объекты недвижимого

ПРИЛОЖЕНИЕ УТВЕРЖДЕНА постановлением администрации от 14.02.2014 140 Муниципальная программа Мордовского Тамбовской области «Эффективное управление муниципальной собственностью» на 2014-2020 гг.» (в редакции

ЧАСТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ ОПД.Ф.16. «Земельное право» (с дополнениями и изменениями) Уровень высшего образования специалитет

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 11-АПГ15-25 г. Москва Ю сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 35-АПГ 15-1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 4 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ15-44 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 12 ноября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Плату. Определяющим фактором пользования лесными ресурсами является размер этих платежей и, что не менее важно, закономерность (методика), по которой они будут меняться с течением времени. Пользователь

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 86-АПГ15-4 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-АПГ15-53 г. Москва 3 1 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ Н.И. Кресникова РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ В статье освещаются вопросы рыночного земельного оборота в РФ. Анализируется динамика основных видов сделок и охваченных

С П Р А В К А Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второй квартал 2010 г. По сути заявленных и рассмотренных за второй квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской

УДК 336.02 Крюков С.В. Д.э.н., профессор, Южный федеральный университет Лапшина А.С. Аспирант экономического факультета, Южный федеральный университет ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 20 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости О результатах и перспективах государственной кадастровой оценки Начальник Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Москва, 2008 год О.А.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 66-АЛЛ 7-13 г. Москва 4 мая 2017 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

21 декабря 2004 года N 172-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 17.04.2006

Научно-практическая конференция
"Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью"
г. Москва, 06 июня 2002 года

Тезисы выступления

Волович Николай Владимирович
директор ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности", г. Томск, президент НП "Сибирская межрегиональная палата оценщиков"

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

С принятием Земельного кодекса РФ вопрос об оценке стоимости земельных участков перешел в практическую плоскость. Основными трудностями, с которыми сталкивается оценка, являются:

Неопределенность государственной земельной политики;

Отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков;

Нехватка информации о сделках с земельными участками;

Слабая квалификация по данному вопросу у самих практических оценщиков.

В основе всех этих проблем лежит незрелость российского земельного рынка, однако сложившаяся ситуация не позволяет перенести решение этих вопросов не неопределенное время. Более того, государство, даже если отвлечься от его функций как собственника фактически всех российских земель, в любой стране с рыночной экономики активно участвует в регулировании земельного рынка. На это направлены конституционные нормы любого государства, которые не могут быть реализованы без обеспечения земельными участками устойчивого экономического и социального развития. Особо весомо это участие государственных и муниципальных органов становится в настоящее время в силу нарастания экологических проблем. В итоге речь может идти только о форме регулирования земельного рынка. В экономическом смысле проблему выбора экономической стратегии государства можно сформулировать как вопрос о мере и способах перераспределения земельной ренты. В силу того, что стоимость земельных участков определяется чистыми доходами от их использования, земельная политика государства непосредственно влияет на формирование стоимости земельных участков.

Если с этой точки зрения рассмотреть принятый Земельный кодекс РФ, то можно отметить его полную неопределенность в этом вопросе. Так, в 65 -66 ст. кодекса, а также в его вводном Законе дается несколько вариантов будущего налогообложения земельных участков. Это, во-первых, возможный переход к единому налогу на недвижимость или раздельное самого земельного участка и другой непосредственно связанной с ним недвижимости. Во-вторых, в последнем случае налогообложение может строиться на основе рыночной или кадастровой стоимости, а также нормативной цены земли. В-третьих, необходимо рассмотреть реальную возможность, особо в ближайшее время, сохранение и совершенствование действующего порядка взимания платы за землю. При этом соответствующие статьи нового Налогового кодекса РФ находятся еще только на стадии проекта. И это только наиболее видимая для всех землевладельцев и землепользователей часть проблемы.

Такая неопределенность влияет на сам подход к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, что показывает анализ соответствующих методик. Проводимые Росземкадастром работы по оценке кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения используют методику государственной кадастровой стоимости земельных участков, где отсутствует конкретное определение самого предмета оценки. Кадастровая стоимость определяется лишь как представление о ценности земельного участка. Не меньше вопросов вызывает и противоречие в утвержденных определениях рыночной стоимости земельных участков. Ставшее общепринятым в теории и практике российской оценки законодательное определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи на открытом и конкурентном рынке объекта оценки почему-то не расшифровывается и даже не упоминается применительно к земельным участкам в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков" (утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р). Это позволило разработчикам заменить саму цель оценки и вместо необходимости сравнения цен сделок с земельными участками оценщик будет определять наиболее эффективное использование земельных участков (в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной). В итоге прямо рекомендована вместо трех рыночных подходов к оценке техника остатка для земли. Такой подход в мире признан устаревшим, т.к. инвестор справедливо ожидает от приобретения земельного участка той же рентабельности, как и от вложений в другие формы капитала, а не формирования своего дохода по остаточному принципу. В итоге даже в тех странах, которые придерживаются англосаксонской системы права, оценка собственно земельного участка идет отдельно от оценки его застройки на основе собственно рыночного, а не остаточного подхода. Последний используется самим собственником земельного участка как критерий подбора арендаторов и в целом видов и форм использования своего участка, а не определение его стоимости для целей продажи. Об этом прямо написано, например, в широко известных работах Д. Фридмана, Д. Харрисона, Д. Эккерта. Думаю, ошибка в понимании различий в подходе к оценке собственно земельного участка и его улучшений связана с не до конца осознанной роли различий в восприятии понятия "земельный участок" на Западе и в России. Западное понимание исходит из рассмотрения земельного участка вместе с находящейся на ней недвижимости. Не случайно в вышеприведенной методике нет даже определения самого объекта оценки - земельного участка. Это делает оценку рыночной стоимости земельного участка на практике изначально предметом "искусства" самого оценщика. Возможно, Минимущество РФ стремиться через максимизацию базы оценки компенсировать занижение регистрируемых цен реальных сделок. Однако последствия этого, учитывая противоречивые интересы на местном уровне, могут быть крайне негативными. Так как в первую очередь это коснется участков промышленных предприятий, ТПП РФ должно активно вмешаться в этот процесс. В противном случае, мы, кроме всего прочего, будем иметь через некоторое время несравнимую базу расчетной стоимости участков и постоянные конфликты с контрольными и фискальными органами. Это не менее серьезно, чем имеющиеся расхождения между предприятиями в учетной стоимости основных фондов. Не случайно, что разрабатываемая Госимуществом РФ методика оценки аренной платы за земельные участки (разосланная для изучения в субъекты федерации) фактически возвращает нас к оценке текущего, а не наилучшего использования земельных участков. К сожалению, эти ошибки и противоречия будут исправлять на практике наши коллеги. В дальнейшем было бы желательно заранее знакомить самих практических оценщиков с разрабатываемыми подходами к оценке и учесть их мнение.

В этих условиях возрастает значение квалификации самих оценщиков, а также наличия в нашем распоряжении надежной информационной базы. Разработанные программы обучения, позволившие привлечь в число оценщиков многих хороших специалистов, должны быть ориентированы не только на подход к оценке земельных участков в рамках либеральной экономики (тем более не всегда правильно интерпретированного). Не менее важно, как это мы видим на государственном уровне, знакомство с опытом стран с социально ориентированной рыночной экономикой, прежде всего Германии. Например, после объединения с Восточной Германием немецкие оценщики получили на правительственном уровне методику оценки земельных участков и другой недвижимости в восточных землях. Она позволяла для каждого типа земельных участков иметь ориентировочные цены, а оценщик мог в определенном коридоре их конкретизировать. При этом как для восточных, так и для западных земель даны ориентировочные ставки капитализации, индексы инфляции для разного типа земельных участков и другая необходимая информация для упрощения процесса оценки земельных участков. Это далеко от нашего понимания оценки рыночных стоимостей, но позволило в короткий срок без значительных затрат решить общегосударственную задачу в области оценки. Необходимо в рамках разработки российских методик и программ обучения изучить и уже накопленный в российских городах и регионах опыт. К этому все равно придется вернуться. Кроме всего прочего, это позволит накопить и столь необходимую информационную базу. Решить же проблему занижения цен сделок государство может другими методами, например, если введет норму преимущественного права выкупа государством и муниципалитетами частных земельных участков по предлагаемой собственниками рыночной цене.

Земля, как и вещи, имеет свою стоимость. Исходя из её полезности в сфере экономики, стоимость земли как средства производства рассчитывается на основе производительной способности земель.

Самая плодородная почва – черноземная. Учитывая тот факт, что эталоном признана земля Курской губернии, которая хранится в Международном бюро мер и весов в Париже.

Эффективное использование земли является стратегической задачей национальной безопасности во все времена.

Сегодня Правительство уделяет первостепенное значение «оценки» земли, главное в этом вопросе экономические потери государства при изъятии земель сельскохозяйственного назначения и перевод их для других нужд.

Создание базы данных себестоимости всех земель будет положительно влиять на дальнейшую стратегию экономического роста нашей страны.

Василий Васильевич Докучаев заложивший основы школы почвоведения сделал открытие об основных закономерностях распространения почв, где главным фактором ценности земли является классификация их продуктивности. В основу ценности сельскохозяйственных земель должна быть положена средняя многолетняя урожайность, которая и является первичной единицей таксономической почвенной разновидности.

Оценка сельскохозяйственный угодий в итоге является заключительным моментом составления кадастра земли, однако данная оценка определяет сравнительную ценность земельных угодий пригодных для ведения сельскохозяйственных работ. Экономическая оценка в дальнесрочной перспективе направлена на вопросы рационального использования земельных ресурсов.

Древняя индийская пословица гласит: «Когда Вы убьете последнего зверя и отравите последний ручей, то поймете, что деньгами питаться нельзя». Сегодня как никогда остро – это проявляется в сфере землепользования. Природные катаклизмы, рост населения Земли показывает уязвимость человечества перед природными факторами.

Земля как главный источник всех ресурсов для человека и к это ресурсу человек все это время относился по «варварски». Однако наступает время, когда за ошибки необходимо расплачиваться.

Ученые в один голос заявляют, что следующие войны будут происходить не за золото или алмазы, а чистую воду и плодородную землю. Следовательно, главным достоянием государства в современном мире является земельные ресурсы, которыми располагает та или иная страна. Земли, которыми располагает государство – это своего рода склеп экономического и политического могущества, который располагает неограниченными возможностями стратегического роста.

По состоянию на 2016 год самая большая по территории страна Европы - Россия . Площадь европейской части России (с Крымом) составляет около 3,986 млн. км². Европейская часть России составляет около 40 % территории всей Европы. Общая площадь территории России (с Крымом) составляет 17 124 442 км².

Крупнейшими странами мира по площади территории являются (млн. кв. км.):

Россия – 17,1;

Канада – 10,0;

Китай – 9,6;

США – 9,4;

Бразилия – 8,5

При современном использовании земельных ресурсов на первое место выходит не количественный фактор, а эффективность использование данного ресурса. В России много территорий не пригодных для использования по прямому назначению, например, земли за Полярным кругом (вечная мерзлота), пустыни и т.д.

Крупнейшие страны мира по площади эффективной территории (млн. кв. км.):

Бразилия – 8,1;

США – 7,9;

Австралия – 7,7;

Китай – 6,0;

Россия – 5,5.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако в течении нескольких десятилетий после развала Союза, «лихих 90-х» земля была разменной монетой. Сельскохозяйственные земли выводились и использовались для строительства коттеджей и других «экономически» выгодных работ. Все это приводило к разного рода махинациям.

Сегодня в стране отсутствует эффективный земельный кадастр, а это значит точно оценить стоимость национального богатства не возможно. Оценкой и делением земельных ресурсов в субъектах занимаются местные чиновники, что приводит к обезличенности и бесхозяйственному использованию «золотого» фонда России.

Земля, которая не обрела хозяина остается сиротой, из 118 миллионов бывших в сельхозпроизводстве в 1990-х годах 39,2 млн. гектар сейчас пустует. Но не просто пустует…, а зарастает кустарником и лесом, т.е. становится непригодной к использованию вообще.

Земельный кодекс РФ в ст. 79 прямо указывает на исключительные случаи, когда можно изымать сельскохозяйственные земли и использовать их в коммерческих, несельскохозяйственных целях:

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости;

Изъятие сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия РФ, строительством и содержанием объектов культурно – бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно – производственных подразделений научно – исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Основной вопрос как применить расчеты для определения стоимости земли на всей территории России, т.к. земли представляют собой разные климатические и географические показатели очень сложен.

Земля – это стратегический продукт, оценку необходимо произвести не самой земли как вещи, оценить необходимо стоимость правомочий, которая складывается из нескольких различных прав на землю, которые предоставляют возможность получать выгоду. В расчет необходимо брать как рыночную, но также и нерыночную стоимость земли. Эта разница может достигать существенных размеров в зависимости от расположения участка.

Земля как предмет оценки её рыночной стоимости должна включать стоимость права собственности, например, по принадлежности участка государственная, муниципальная или частная.

Нерыночная стоимость земли на сегодня регламентируется нормативно-правовыми актами. Методика расчета установлена Приказом Минэкономразвития РФ «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Нормы оценки земельного участка в субъектах РФ устанавливаются самостоятельно местной администрацией в субъекте РФ.

Например, площадь земельного фонда Липецкой области в административных границах составила 2404,7 тыс. га. и представлена следующими категориями земель:

земли сельскохозяйственного назначения – 1938,7 тыс. га;
земли населенных пунктов – 227,5 тыс. га;
земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения – 38,6 тыс. га;
земли особо охраняемых территорий – 14,5 тыс. га;
земли лесного фонда – 178,4 тыс. га;
земли водного фонда – 6,1 тыс. га;
земли запаса – 0,9 тыс.га.

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области приняло Решение № 45-з от 15.01.2016 года «О проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Липецкой области».

Учитывая опыт разных стран, где помимо земли в стоимость входит и стоимость угодий, как природных, так тех, что построено на участки земли. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества.

Сегодня Правительство обратило внимание на сельское хозяйство, в связи, с экономическим и политическим кризисом Россия приобретает статус сельскохозяйственной державы.

Для успешного решения вопроса рационального использования фонда земельных ресурсов, также необходимо произвести оценку сельскохозяйственного имущества.

Рынок диктует свои условия , земельный фонд является всего лишь частью, который нераздельно сосуществует с имуществом. На это направлены Европейские стандарты (ЕСО).

Для полной оценки стоимости сельскохозяйственных земель стандартом предусмотрены объекты: земля, строения сельхозназначения находящиеся на земле, также к ним относятся квоты на производство продукции и движимое имущество (сельхозмашины).

Однако как оказалось и здесь есть проблемы в оценке земли, которая с одной стороны оценивает с позиции получения дохода, с другой эффективного использования этих земель.

Данная проблема существует, её необходимо решать в кратчайшие сроки. Опираясь на предыдущий опыт и современные достижения науки и техники. Проблема имеет несколько элементов: а) в методике расчета и б) информационном поле.

В Российской Федерации пока еще не сформировался рынок земель по их сельскохозяйственному назначению, это в свою очередь тормозит процесс выработки приемов рыночной оценки.

Также необходимо создать федеральную базу данных о купли-продажи земли, которая будет отражать реальную стоимость земель сельхозназначения в разных регионах страны.

Земельный фонд в России является мощной базой для инвестирования, однако один из главных барьеров – это отсутствие рынка сельскохозяйственных земель, что на практике оказывается не совсем понятно как производить расчет стоимости земельных участков.

Сегодня при оценки земли сельхозназначения действуют Федеральные стандарты оценки (ФСО):

Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»);
Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»);
Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»), а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

В дополнении, оценщик руководствуется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 № 316 (далее – Постановление), установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель (далее – ГКОЗ) – не реже одного раза в 5 лет.

Основополагающий фактор оценки земли:

Для эффективного возделывания;

Для оценки результатов деятельности;

Калькуляции затрат по производству сельхоз продукции;

Совершенствование системы кредитования;

Выявления потерь от изъятия земли для несельскохозяйственных целей.

Подводя итог необходимо внести предложения:

Для полноценной оценки земель в России необходимо ввести институт государственных кадастровых оценщиков;

В субъектах федерации необходимо сформировать государственные учреждения по определению кадастровой стоимости земель, производя оплату их труда из федерального бюджета, исключив воздействия местных чиновников.

Библиографический список

Башаримов Ю.П., Егоров В.А. Гуманизация образования: проблемы и перспективы //Вестник Брянского государственного университета. 2015. № 3. С. 13-15.
BIPM – International Bureau of Weights and Measures Международное бюро мер и весов (МБМВ) Website: bipm.org
. Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона : В 86 томах (82 т. и 4 доп.). СПб., 1890 – 1907.
Егоров В.А. Исторические корни правосознания россиян //Теория и практика общественного развития 2014 № 20 С. 99-101
Егоров В.А., Минина Е.А., Нечепай А.Ю. Мы выбираем или нас выбирают выбор учебного заведения //Актуальные прогблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 5-2 С. 268-271
Егоров В.А. Формирование правосознания как вакцина от коррупции //Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук 2014 № 2-2. С. 53-56
Егорова С.В., Егоров В.А. Человеческий потенциал как ядро экономики страны: Сборник Национальная безопасность: стратегические приоритеты и система обеспечения. Материалы международной научно-практической конференции. 2016. С. 462-465
Егоров В.А., Казарова Д.С. Коррупция через призму проявления психики человека //Общество: политика, экономика, право 2016. № 3. С. 109-111.
Егоров В.А., Макаров И.Н., Сигова М.В. Коррупция в обществе как угроза экономической безопасности //Успехи современной науки. 2016. Т.1. № 5, С. 87-92
Егоров В.А. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 166-170.
Егорова С.В., Егоров В.А. Молодежная безработица и её особенности в России. Стратегирование пространственного развития территории России в новых экономических реалиях. Стратегия экономического менеджмента: Исторический аспект. Материалы междн. науч.-практ. конференции к 50-летию Липецкого филиала Финуниверситета. 2016. С. 94-98.
Егоров В.А. Образование как стратегия экономического роста страны. Сборник тр. Участников IX междн. науч.-практ. конференции РАНХиГС Липецкий филиал «Управление и инструменты гармонизации социально-экономических отношений в условиях глобализации. Липецк, 2015. С. 188-192.
Закон Липецкой области «О программе социально-экономического развития Липецкой области 2012 .г»
Земля которая пустует