Лицензирование

Когда взимается процент с продажи жилья. Способы снижения размера налогов

Деньги, полученные от реализации недвижимости, в том числе вырученные от продажи жилья, считаются доходом. Со всех его видов согласно законодательству Российской Федерации (далее – РФ) – часть 2 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) глава 23 – физическое лицо обязано уплатить фискальный сбор в бюджет государства. Им облагается не только заработная плата физического лица, но также и прибыль, полученная при продаже жилого имущества.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году

Будет ли взиматься налог на доход физического лица (далее – НДФЛ) в 2018 г. с выручки от реализации жилья, зависит от ряда моментов. К ним относятся:

договорная/кадастровая стоимость недвижимости;
применение продавцом одного из вычетов – имущественного – размером 1 млн р. или суммы документально подтвержденных затрат, связанных с первичным приобретением и последующей реализацией жилья;
срок владения недвижимостью;
способ, которым жилье попало в собственность к продавцу.

Недвижимость в собственности до 1 января 2016 года

Выручка от реализации недвижимости, оформленной в собственность до 01.01.2016 г., освобождается от обложения НДФЛ, если минимальный срок владения жильем составляет 3 года. Если он меньше, продавцу придется уплатить фискальный сбор. Подоходный налог с продажи недвижимости, зарегистрированной во владение до вышеуказанной даты, уплачивается с разницы (разности) между доходом от реализации имущества:

и его первоначальной стоимостью (то есть, документально подтвержденными затратами на его приобретение) или;
имущественным вычетом (если это выгоднее для продавца).

Квартира в собственности после 1 января 2016 года

Правила налогообложения выручки от реализации жилья, зарегистрированного в собственность после 01.01.2016 года, претерпели ряд изменений. Продавцу такой квартиры следует принять во внимание следующие моменты:

Минимальный срок владения жильем, доход с реализации которого не будет облагаться НДФЛ, составляет 60 месяцев – 5 лет.
В сделку купли-продажи введено понятие кадастровой стоимости жилья.

Купля-продажа, совершаемая с недвижимостью, оформленной в собственность после 01.01.2016 г., подразумевает учет кадастровой стоимости жилья. Ее следует умножить на коэффициент 0,7 (или на 70%). Полученный результат сравнивается с ценой реализованной недвижимости, которая фактически указана договором купли-продажи. НДФЛ уплачивается с большей суммы – то есть, с максимальной величины.

Ставка налога

Процентная ставка НДФЛ при продаже квартиры с прошлого года не изменилась. Для резидентов РФ – лиц, пребывающих на российской территории более 183 дней в году с законным соблюдением всех правил регистрации – она значительно ниже. Выручка от продажи жилья облагается НДФЛ по ставке:

для резидентов – граждан РФ – 13% от суммы реализации недвижимости;
для нерезидентов – иностранцев – 30% с любого, полученного на территории РФ, дохода.

Объект налогообложения

При реализации любой недвижимости, например, квартиры, доход, то есть выручка от продажи жилого помещения, и становится налогооблагаемой базой. Она может быть уменьшена, если владелец воспользуется правом применения одного из вычетов: документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением, или имущественного – размером 1 миллион рублей.

Срок владения недвижимостью

В свидетельстве о праве собственности на квартиру отражается дата приобретения недвижимого имущества. С нее начинается отсчет срока владения жильем. Исключения делаются только для 4 случаев:

Собственник унаследовал продаваемое жилье – отсчет начинается со дня смерти завещателя.
Владелец недвижимости является членом жилищного кооператива. Дата перехода права собственности на квартиру от учреждения к ее новому владельцу – день уплаты последнего пая и/или подписания акта передачи..
Жилье находится в долевой собственности с совладельцем или близким родственником. Срок будет рассчитываться с момента регистрации первой доли.
При достройке частного дома. Его внешние границы изменились вплоть до внесения новых размеров в кадастровую документацию. С этого момента отсчитывается срок владения достроенными частями дома.

В каких случаях налог не уплачивается

Освобождение от уплаты НДФЛ наступает при ряде обстоятельств. Продавец жилья имеет неплохие шансы воспользоваться этим правом. Налог с продажи квартиры не нужно платить при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

Владелец продал единственную недвижимость, находящуюся в его собственности.
Квартира реализована по цене ниже 1 млн р. Если рассчитать по следующей формуле облагаемую НДФЛ базу (далее – НБ): СН – ИВ = НБ, где СН – стоимость проданной недвижимости, ИВ - имущественный вычет, результат получится отрицательным, а сумма налога выходит нулевой.
Жилье длительное время находилось в собственности продавца:

зарегистрированное до 01.01.2016 г. – от 3 лет и более;
оформленное после 01.01.2016 г. – от 5 лет и более;

Размер выручки от продажи недвижимости меньше ее стоимости на момент приобретения, но превышает 70% кадастровой стоимости на дату реализации.
Жилье получено в собственность по договору дарения или по наследству.
Квартира приобретена через членство в жилищном кооперативе.

На недвижимость, оформленную в собственность после 01.01.2016 г., нововведения, касающиеся минимального срока владения для последующей ее продажи без начисления и уплаты НДФЛ, в некоторых ситуациях не распространяются. Он по-прежнему составляет 3 года. Имущественные исключения:

наследство;
даренное жилье согласно ст. 114 Семейному кодексу РФ;
квартиры, оформленные по программе приватизации;
недвижимость, перешедшая к владельцу по договору ренты.

Кадастровая стоимость

Специальная стоимость, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и действующая на рынке недвижимости. Указывается в кадастровом паспорте квартиры. Представляет собой публичный эквивалент цены на любой объект недвижимости. При ее расчете Росреестр учитывает целый ряд факторов:

местоположение – например, стоимость кв. м жилья в Москве выше, чем в большинстве других регионов РФ;
состояние: первичность – квартира в новостройке, вторичность – помещение в старом доме;
качество, тип, вид;
площадь;
количество комнат, наличие санузлов и лоджий.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Чтобы уменьшить объем подоходного налога, следует сократить облагаемую НДФЛ базу. Действовать при этом можно двумя способами:

воспользоваться правом на имущественный вычет – могут только резиденты РФ;
или отнять от договорной цены проданной недвижимости сумму документально подтверждаемых затрат, понесенных собственником во время ее покупки.

Имущественный вычет

Возврат денежных средств при продаже квартиры называется имущественным вычетом. Его максимально предельный объем равен 1 млн рублей. Владелец недвижимости, выручка от реализации которой подлежит обложению НДФЛ, вправе применить имущественный вычет за налоговый период лишь единожды. При продаже 2 и более квартир за один и тот же календарный год воспользоваться льготой можно только для 1 объекта.

Расходы, понесенные собственником при покупке жилья

Под расходами, которые собственник несет при приобретении жилья, понимаются 3 вида трат: на оплату стоимости недвижимости, на оформление соответствующих документов, дополнительные сопутствующие, например, связанные с перечислением гонорара риелтору или регистрацией сделки купли-продажи квартиры. Последний пункт предусматривает составление договора, нотариальных доверенностей, аренду банковской ячейки для размещения залоговых средств покупателя. Этот вид расходов может частично возместить продавец.

Особенности налогообложения при купле-продаже квартиры в одном и том же году

Если собственник продал одну квартиру и в том же году купил другую, на него возлагается обязанность уплаты НДФЛ при условии, что реализованное жилье более дорогое, чем вновь приобретенное, дешевое. То есть, владелец получил прибыль. При таких обстоятельствах собственник имеет возможность применить имущественный вычет дважды:

Для проданной квартиры – размером 1 млн р. и только 1 раз за календарный год.
Для вновь приобретенного жилого имущества. Если собственник не применял его ранее при покупке другой недвижимости или с 2014 г. не использовал в полном объеме (по нему имеется остаток). Максимальный размер имущественного вычета при покупке жилья может составлять 2 млн р.

Получение вычета

Правом на получение имущественного вычета, связанного с продажей квартиры, можно воспользоваться неограниченное количество раз в отличие от его аналога, применяемого при покупке жилья только 1 раз за жизнь. Налогоплательщик должен соблюсти следующий порядок действий:

Заполнить декларацию по окончании календарного года по форме 3-НДФЛ.
При заявлении налогоплательщиком в вычет суммы затрат, совершенных с целью получения дохода от реализации жилья, подготовить копии всех документов, с помощью которых возможно их подтверждение.
Приготовить бумаги, доказывающие факт продажи квартиры.
Представить сотруднику налоговой инспекции по месту регистрации продавца жилья полный пакет необходимых документов, которые подтверждают право бывшего собственника на получение имущественного вычета при продаже квартиры.

Сроки подачи декларации

Расчеты по подоходному налогу, даже нулевому, заявление вычета, факт реализации квартиры следует отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Документ нужно представить сотруднику подразделения уполномоченного органа по месту регистрации продавца недвижимости.

Представить документы работнику инспекции Федеральной налоговой службы (далее – ИФНС) можно следующими способами:

По почте. Следует отправить пакет бумаг с описью вложений. Датой отправки будет считаться день приема документации сотрудником ИФНС к рассмотрению.
Лично. Вручить работнику уполномоченного органа.
По заверенной нотариально доверенности. Документацию подает сотруднику ИФНС представитель налогоплательщика.

Перечень необходимых документов

Чтобы отчитаться сотруднику уполномоченного органа о реализации жилья, уплатить подоходный налог при продаже квартиры и получить имущественный вычет, следует подготовить определенный пакет документов. Его нужно составить в 2 экземплярах. Один из них следует оставить у себя. На него сотрудник ИФНС ставит штамп – отметку о том, что ваши документы приняты. Вам обязательно понадобятся оригиналы всех нижеперечисленных бумаг и копии каждой из них:

декларация по форме 3-НДФЛ;
паспорт гражданина РФ;
свидетельство о собственности на проданную квартиру;
чеки, платежные поручения, акт, в котором фиксирована приемка-передача с фразой «все денежные средства получены в полном объеме»;
договор купли-продажи недвижимости;
заполненное заявление для подачи сотруднику ИФНС о предоставлении имущественного вычета размером 1 млн рублей (образец можно взять со стендов, размещенных в холле офиса организации или скачать с ее официального сайта);
кассовые чеки и ордера, банковские выписки и/или справки, платежные поручения, расписка продавца о получении средств – при заявлении вычета в виде суммы расходов на продажу жилья;
если продана ранее подаренная квартира:

кадастровый паспорт реализованной недвижимости (предоставляется, если договорная цена занижена);
договор дарения на проданную квартиру;

все бумаги, которые могут подтвердить оплату реализованной недвижимости:

реестр представляемых сотруднику ИФНС бумаг, в котором следует указать количество страниц каждого документа.

Штрафные санкции и взыскания

Если продавец недвижимости не заплатил налог с выручки от реализации жилого имущества и/или не представил декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации, он рискует попасть под штрафные санкции и финансовые взыскания. Последствия могут быть следующими:

Штраф. 20% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки согласно ст. 123 НК РФ.
Пени. Начисляются ежедневно в размере 1/300 от ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ (7,25% на 2018 г.), если допущена задержка по уплате налога в госбюджет согласно ст. 75 НК РФ.
Уголовная ответственность. Наступает для злостных неплательщиков НФДЛ при объеме задолженности, превышающем 600 тыс. р. Регламентируется ст. 198 Уголовного кодекса РФ.

Видео

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Покупая или продавая недвижимость, россияне почти всегда имеют дело с налогами. Если они находятся в статусе приобретателей жилья, то прямых обязанностей по уплате взносов в казну у них нет - более того, они имеют право на особый налоговый вычет.

Но если человек - продавец недвижимости, то обязательств перед государством у него более чем достаточно. Он обязан уплачивать налоги с вырученных денежных средств. Своевременно и в полном объеме. Если перед человеком стоит задача "законная продажа квартиры", какие налоги платить придется ему? Вправе ли он рассчитывать на какие-либо льготы?

Насколько велик налог?

Согласно российскому законодательству, при продаже физлицами недвижимого имущества (квартир, комнат, домов, дач, участков и т. д.), которым продавец владеет менее 3-х лет на момент заключения сделки, возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13% от вырученной суммы. Есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. (так называемый имущественный вычет). Либо на ту сумму, которую продавец затратил при покупке недвижимости (при наличии соответствующих подтверждающих документов).

Возможность зачесть расходы на приобретение квартиры полезна, к примеру, в тех случаях, когда человек, купив недвижимость, решил, что она не подходит для него, а потому задумал перепродать. Если он сделает это в рамках одного года, то в случае, если не получит в ходе сделки прибыли, превышающей 1 млн, никаких взносов в ФНС платить не придется. Налог с продажи квартиры нужно в обязательном порядке уплатить до 15 июля года, следующего за тем, когда была совершена сделка.

Обязательства продавца

Кроме того что денежную сумму в размере исчисленного НДФЛ необходимо внести в срок, продавец имеет еще одно важнейшее обязательство - отчитаться перед ФНС. Это делается посредством предоставления декларации по форме 3-НДФЛ. Более того, если даже налог с продажи квартиры фактически был равен нулю (то есть сумма сделки оказалась меньше или равна вычету в размере 1 млн руб.), этот документ все равно нужно принести в ФНС. Причем сделать это надо до 30 апреля того года, который следует за тем, когда была совершена сделка.

Ответственность

Что будет, если гражданин не заплатит подоходный налог с продажи квартиры? Тогда государство в лице ФНС оштрафует его на сумму в размере 20% от исчисленной суммы НДФЛ (или не оплаченного по каким-либо причинам ее остатка). Также будет начисляться ежедневная пеня в размере 1/300 от ставки рефинансирования "Центробанка" (сейчас 8,25%) соотносительно с суммой долга - до тех пор пока человек полностью не рассчитается с государством.

Что будет, если человек не подаст в ФНС форму 3-НДФЛ (даже если налог с продажи квартиры платить не надо)? В этом случае ФНС также назначит единовременный штраф - 1 тыс. руб. Который будет увеличиваться на 5% от суммы исчисленного налога ежемесячно - пока человек не рассчитается с государством. Правда, окончательная цифра не будет превышать 30% от долга.

Фактор приватизации

Довольно частый случай, отмечаемый российскими юристами: человек приватизирует квартиру, в которой жил более 10 лет, и продает ее. Иногда даже честно отразив в договоре с покупателем полную сумму. Вскоре ему звонят из ФНС и вежливо просят уплатить не что иное, как подоходный налог с продажи квартиры. Как это возможно? Дело в том, что гражданин совершил нелепейшую ошибку - он продал жилье сразу после приватизации. А это с точки зрения закона попадает под случай, когда недвижимость находится во владении менее трех лет.

Тот факт, что человек проживал в квартире долгие годы до приватизации, не играет никакой роли. Аналогично обстоит дело, когда осуществляется продажа квартиры по наследству - налог будет начислен, если положенный срок в 3 года не прошел. Поэтому юристы строжайше наставляют граждан, только что оформивших квартиру в собственность посредством любых процедур: необходимо подождать три года.

Налог и совместное владение

Возможен вариант, при котором подоходный налог с продажи квартиры приходится уплачивать при том условии, что жилье находится в совместной или долевой собственности. Самая главная проблема здесь - как разделить вычет в размере 1 млн рублей? Все зависит прежде всего от того, о каком конкретно виде собственности идет речь - долевой или же совместной.

В первом случае все просто. Вычет делится пропорционально прописанным в документах процентам владения. Если, скажем, Иванов владеет 45% квартиры, а Петров - 55%, то первому полагается "дисконт" при продаже жилья в размере 450 тыс. руб., второму - 550 тыс.

В случае с совместной собственностьи степень простоты зависит прежде всего от умения совладельцев договариваться между собой.

Каких-либо универсальных, общепринятых на рынке механизмов определения конкретной доли во владении жильем российским законодательством пока не установлено.

Совладельцы обязаны прийти к компромиссу. А если не получится - вопрос решит суд.

Еще один волнующий многих граждан вопрос: "Что, если человек, к примеру, 10 лет назад купил долю в квартире в таком-то объеме, а месяц назад выкупил жилье полностью и собирается продать недвижимость? Облагается ли продажа квартиры налогом в этом случае?" Юристы рекомендуют обратить внимание на одно из писем Минфина, изданных в 2012 году (а именно документ за номером 03-04-05/9-189). Там сказано, что изменение доли недвижимости не влечет для собственников прекращения права владения жильем.

По этой же логике, как считают некоторые эксперты, следует проводить разграничение в индивидуальных сроках владения долями. Если один из хозяев является собственником жилья к моменту, когда предстоит продажа квартиры, 3 года, налог конкретно ему платить не нужно. В то время как другой может владеть своей долей менее трех лет. И если он захочет продать свою часть недвижимости, то ему придется уплатить НФДЛ (при соответствующей сумме дохода).

Хотя, как отмечают эксперты, позиция территориальных органов ФНС может отличаться от мнения Минфина. Поэтому рекомендуется перед сделками, в которых есть подобные условия, консультироваться с сотрудниками налогового ведомства конкретного региона или города.

Есть важнейший нюанс, касающийся процедур купли-продажи с участием совладельцев недвижимости в рамках долей. Если квартира продается по договору купли-продажи, который подписывают все собственники, то сумма вычета в 1 млн. руб. делится (как мы уже сказали выше, пропорционально). Но если каждый из совладельцев пожелает продать свою долю в рамках отдельного договора, то будет иметь право использовать гарантированный государством "дисконт" в полном объеме. Аналогично и в случае с людьми, владеющими квартирой на основе совместной собственности (правда, в этом случае придется договариваться о размере долей, подлежащих продаже).

Сделка нерезидента

Известно, что в России есть два основных типа налогоплательщиков. Первые - это резиденты страны, они платят НДФЛ в размере 13%. Таковыми признаются граждане России и подданные других государств, которые прожили в РФ более 183 дней в течение 12-ти месяцев. Вторые - нерезиденты. Которые, соответственно, основную часть года прожили за рубежом. Что делать, если осуществляется продажа квартиры нерезидентом? Налоги платить нужно?

Да. Более того, в сумме существенно большей, чем если бы продавцом был резидент, а именно 30%. Столько же, к слову, платят граждане такой категории, если работают по найму (или получают иного рода официальный доход). Еще один важнейший нюанс - нерезидентам не положено никаких вычетов.

Если продавец ИП

Как исчисляется налог при покупке (продаже) квартиры для предпринимателей? Какие вычеты положены ИП? Касательно покупки - никаких. "Общегражданским" правом вернуть 13% от стоимости недвижимости в рамках имущественного вычета предприниматели не могут. Но зато у них есть шанс заплатить существенно меньший налог при продаже.

Очень многие ИП работают по "упрощенке". В соответствии с этой системой налогообложения выручка от продажи недвижимости приравнивается к коммерческой. И потому к уплате подлежит 6% от суммы полученного дохода.

Если продавец пенсионер

Исчисляется ли налог с продажи квартиры пенсионерам? Да, причем в полном объеме. Тот факт, что человек на пенсии, никак не влияет на его статус налогоплательщика. Есть те же обязательства по своевременному предоставлению декларации 3-НДФЛ в ФНС и уплате исчисленных взносов в срок.

"Серые схемы": ответственность

Очень многие граждане РФ, стремясь не платить налог с продажи квартиры, при оформлении сделок купли-продажи указывают намного более низкую стоимость квартиры, чем при реальных расчетах с покупателем. Обычно в таких случаях фигурирует сумма в 1 млн рублей, равная вычету. Оставшийся объем денежных средств продавцы квартир получают в рамках дополнительных договоров (главным образом "расписок").

С точки зрения закона все выглядит "чисто". Однако, как отмечают эксперты, в последние годы государственные ведомства относятся к таким сделкам все менее лояльно. И видимость "чистоты" при желании можно обойти стороной, так как фактические действия продавца сводятся к уклонению от уплаты налогов (а это квалифицируется по 198-й статье УК РФ). Все, что требуется от сотрудников ФНС, чтобы получить налог с продажи квартиры в полном объеме - сбор доказательств того, что человек применил "серую схему" в виде сниженных цифр в договоре купли-продажи. А после можно передавать сведения в суд.

Как это происходит на практике? Как правило, налоговики, заподозрив явное сокрытие реальных цифр по купле-продаже, заказывают независимую оценку квартиры, расположенной в том же доме (а если такой возможности нет - то жилье в похожем по конструкции здании в том же районе). Получив на руки независимые цифры, они вызывают налогоплательщика на беседу и просят разъяснений.

Если человек говорит, что ему просто удалось уговорить покупателя купить жилье в пять раз дешевле рыночной стоимости, то сотрудник ФНС, резонно не поверив ему, может инициировать обращение в суд. Высока вероятность, что небезуспешно: в последние годы были прецеденты, когда составители "серых схем" были осуждены. Как правило, им приходилось платить налог с продажи квартиры, исчисленный в соответствии с реальной рыночной стоимостью недвижимости.

Информаторами по сделкам с уменьшенной стоимостью жилья, между тем, могут быть нотариусы, принимавшие участие в заверении документов по купле-продаже квартиры, и даже сотрудники органов юстиции, регистрировавшие недвижимость. Поэтому, отмечают эксперты, продать жилье по "серым схемам" становится все сложнее. Хотя до сих пор, признаются они, это в порядке вещей - уж больно велик подоходный налог с продажи квартиры.

Нюансы собственничества

Как мы уже определили, человек платит НДФЛ, реализуя жилье, владельцем которого он является менее 3 лет. Как подсчитывается этот срок? Очень просто - в расчет берутся 36 полных месяцев на момент подписания сделки купли-продажи. Эксперты отмечают, что срок владения отсчитывается с даты, которая фигурирует в государственном реестре (а не той, что прописана в свидетельстве о регистрации недвижимости). Разница между этими днями, как обращают внимание эксперты, может быть существенной - до 2 недель.

Стоит также отметить, что человек, который, владея квартирой, скажем, 10 лет, продал ее, а через месяц купил обратно, считается, как отмечают эксперты, новым собственником. Чтобы избежать уплаты налогов, необходимо подождать три года, прежде чем продавать недвижимость.

Хитросплетения вычетов

Как мы сказали в самом начале, у граждан РФ есть право получать вычеты, связанные не только с продажей недвижимости, но также и с покупкой квартир. Во втором случае механизм исчисления сумм, конечно, совершенно другой (равно как и законодательные нормы, его регулирующие). Рассмотрим вкратце специфику имущественного вычета для покупателей квартир.

Государство в лице ФНС дает право гражданам, купившим недвижимость, вернуть 13% от сумм, потраченных в связи со сделкой по приобретению жилья. Это, прежде всего, выплата в пользу продавца. Максимальный размер вычета на ее основе - 260 тыс. руб. Многие квартиры приобретаются в ипотеку. Отсюда формируется еще одна база для начисления вычета, максимальный размер которого по данному основанию равен 390 тыс. руб. (если квартира куплена после 1 января 2014 года), а может быть и вовсе неограниченным (если жилье приобретено в предыдущие годы).

Казалось бы, эти суммы намного меньше, чем вычет в 1 млн, гарантированный при продаже квартир. Но не будем забывать, что "формулы" исчисления налоговых обязательств для продавцов совершенно иные. Вполне может оказаться так, что имущественный вычет при покупке квартиры на деле окажется больше, чем НДФЛ, исчисляемый при ее продаже.

Особенно интересно то, что оба типа вычета можно сочетать. Более того, в некоторых случаях реально взаимно засчитывать исчисленный долг по НДФЛ, возникший в связи с продажей квартиры и налоговый вычет, основанный на покупке недвижимости. Необходимо только обратиться в территориальную структуру ФНС с тем, чтобы согласовать эту процедуру. Она относительно несложна, и в большинстве случаев можно ее осуществить, не привлекая дорогостоящих консультантов.

Вполне возможен, к примеру, следующий сценарий.

Гражданин Иванов продал квартиру по проспекту Ленина за 2,5 млн. руб. Он воспользовался правом вычета в размере 1 млн. И теперь должен налоговой 13% от 1,5 млн. руб., то есть 195 тыс. руб.

На вырученные от продажи квартиры по проспекту Ленина гражданин Иванов купил апартаменты на улице Московской за те же 2,5 млн. руб. (просто ему понравился тот район). С расходов на покупку этой квартиры он вправе получить вычет, теперь уже как покупатель, на сумму в 260 тыс. рублей.

Иванов подает соответствующие документы в налоговую, где ему взаимно засчитывают налоговый вычет и долг по НДФЛ. В результате чего ФНС даже остается "должна" гражданину еще 65 тыс. руб. Которые будут ему выплачены в установленном порядке. Главное, чтобы Иванов осуществил обе сделки в одном году.

В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 9: Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 10: Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Продажа недвижимости относится к роду деятельности, направленной на получение материальной прибыли. Сделка обременяется обстоятельствами, за игнорирование которых предусмотрена гражданская ответственность.

Обыватели, планирующие купить или продать квартиру, должны учесть такие факторы, как колебания рынка недвижимости, существование возможности получить реальные скидки на при проведении операции купли продажи. Разобраться в ситуации поможет данная статья.

Налоговые проценты от продажи квартиры

Производя сделку, продавцу собственной недвижимости следует помнить, что придется внести в кассу государства порядка 13% от общей суммы. По современным меркам – это достаточно большие деньги, которые придется отдать в государственный бюджет.

Избежать налогового прессинга могут только продавцы некоммерческой недвижимости, владеющие домом, дачным участком, квартирой или гаражом в течение 3 лет. Правило отчисления налога имеет силу только в отношении собственников, когда право на частную собственность оформлено до 01 января 2016 года.

Если некоммерческая недвижимость приобретена в 2016 году и позже, то, согласно новому Федеральному Закону от 29.11.2014 г за №382, отчисление налогов от сделки с недвижимостью будут руководствоваться новыми правилами.

Уплата налога с продажи жилья производится в случае, если:

Недвижимость пробыла в собственности продавца менее срока, указанного в новом Законе. Налог уплачивается в размере, предусмотренном статьями правил

Не облагается налогом жилье, приобретенное за личный капитал и пробывшее в собственности продавца более 3-х лет, налогом не облагается

Освобождается от уплаты налога частная недвижимость, полученная в наследство или по договору дарения, при этом объект продажи должен находиться во владении продавца не менее 3-х лет.

При продаже объекта недвижимости особое внимание следует уделить кадастровой стоимости жилой или хозяйственной постройки. С 01 января 2016 года продажа жилья, кадастровая стоимость которого определяется органами муниципальной власти по базе расчетов НДФЛ в пределах 70% от общей стоимости объекта.

Размер зависит от стартовой стоимости недвижимости. Сумма вычета определяется условием, когда стоимость объекта составляется свыше 1 млн. руб. Если заявленная цена квартиры составляет менее 1 млн. руб., то налог на продаже не начисляется.

При продаже жилья, бывшего в собственности менее 3 лет, то налоговая ставка может составлять до 30%. Условия высокого налогообложения касаются продавцов, являющихся гражданами других государств. Нерезидентами страны считаются лица, не проживающие на территории РФ менее 183 суток в течение года.

Кроме этого, на нерезидентов не распространяются льготы, не производится сокращение налоговых отчислений на максимальную сумму до 1 млн. руб. На такую же сумму снижается размер отчислений при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет.

Объем базы начисляется от оценочной суммы недвижимости. Так, например, если жилой объект выставляется на продажу по стоимости 2 млн. руб., то налогами облагается половина заявленной суммы.

В случаях, когда квартирой владеют несколько жильцов, то налоговые вычеты производятся по одному из двух вариантов:

1. Когда доли в квартире объединены в одном договоре, то сумма налога делится между владельцами в соответствии с их частью собственности.
2. Когда продажа долей в квартире осуществляется по отдельным договорам, то каждый продавец должен будет внести в бюджет государства по 1 млн. руб. Однако данная схема не является законной и преследуется государственным Законодательством.

Льготные условия при продаже и покупке квартиры

Продажа квартиры

В случаях, когда не удается снизить налоговый сбор за продажу объекта, то можно предпринять действия, направленные на уменьшение суммы.

Налоговый Кодекс рассматривает 2 варианта льготных скидок:

1. Снизить продажную сумму до 1 млн. руб.
2. Снизить сумму за счет затрат, выделенных на приобретение недвижимости.

Рабочий вариант выплаты налога плательщик может выбирать по своему усмотрению. Воспользоваться вариантом можно столько раз, сколько будет проведено сделок после истечения срока владения недвижимостью, предусмотренного новым Законом.

Ограничения стоимости при продаже элитного жилья и налоговых вычетов регулируется региональными властями, признанными уравнивать права граждан. Для элитного жилья необлагаемая база составляет 5 млн. руб. Сумма может быть снижена в соответствии с ценами местного рынка недвижимости.

Покупка квартиры

Покупка некоммерческой недвижимости, как правило, не предусматривает налоговое обременение. Налоговое бремя нейтрализуется возвратом суммы, удержанной подоходным налогом при совершении сделки.

Кто может пользоваться льготами по уплате налога при продаже или покупке квартиры

Право на льготы распространяется на всех плательщиков, имеющих официальный доход.

Льготные условия не распространяются на:

Студентов
пенсионеров с 3-х летним стажем
безработных
женщин, находящихся в декретном отпуске.

Льготными вычетами могут воспользоваться пользователи ипотечного или другого кредита на жилье. Помимо основной суммы налога на покупку, они могут вернуть до 13% от уплаченных денежных средств.

Федеральный Закон 2016 года не содержит изменений в отношении возврата налога на покупку некоммерческой недвижимости, принятых в 2015 г.

Условия владения недвижимостью

Владение квартирой, дачей или частным домом предполагает отчисление имущественного сбора, расчет которого осуществляется по кадастровой стоимости объекта. До недавнего времени налог насчитывался по инвентаризационной стоимости, не отражающей в полной мере реальные рыночные показатели.

Для жилья элитного класса, стоимость которого по Кадастру превышает 300 млн. руб., налоговая ставка будет составлять 2%. Для квартиры из жилого фонда ставка налога составит 0,1%.

По Кадастровой стоимости за 2-х комнатную квартиру площадью 60 м2 придется заплатить сборов около 1 тыс. руб. в год.