Усн

История ипотечного кредитования в россии. Понятие ипотечного кредитования, история развития и современное понимание

Введение …………………………………………………………………………..3

I. История возникновения и зарождения ипотеки.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней ……………………………………………………………………5

2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7

3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10

4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11

5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13

6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18

7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20

Заключение…………………………………………………...……………......24

Список литературы.

Введение.

Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Это целая философия. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит. И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Возникает вопрос: зачем? Ответ прост. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом – это и наука, и искусство.

Ипотека – это кирпичи в здании экономики. При разумном встраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения. При неразумной же укладке таких кирпичей, сделанной без оглядки на нормы устойчивости всего здания, мы получаем то, что произошло в США: вытащили кирпичик – и все здание пришло в аварийное состояние. Для строителей ипотечного бизнеса в нашей стране такой пример, стал показательным, продемонстрировавшим все опасности пренебрежения строгими нормами в погоне за рублем или долларом. В кризисной ситуации настает момент истины, становится ясно, насколько прочна и разумна система в целом, насколько серьезен и ответственен ипотечный бизнес, как нужно им управлять, как с помощью ипотеки решать жилищную проблему в масштабах всего государства...

Финансовый кризис не только дал новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточил требования кредиторов, но и предоставил новые возможности, как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес стало сложнее, но осталось меньше иллюзий. Выиграли сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.

Рынок недвижимости в кредит – потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.

Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca – подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли.

Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

В более широком смысле ипотека – это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.

Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. – в Германии, с конца XVI ст. – во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности – кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии – гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии – уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

2. Заклад: ипотека по-русски

Еще в XIII–XIV вв. на Руси возникают частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад». Широкое распространение залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель получил в XV в. (в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы). Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита.

Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей.

Статья 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называется «Основания возникновения ипотеки и ее регулирование». В п.1 определяется существо договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), по которому залогодержатель, т.е. кредитор по обеспеченному залогом недвижимого имущества обязательству, имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости предмета залога, принадлежащего залогодателю, т.е. должнику. В п.2 данной статьи предусмотрены особенности ипотеки в силу закона, т.е. залога недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Таким образом, законодатель предусматривает два основания (способа) возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.

В большинстве случаев ипотека возникает по договору, хотя в последнее время залог недвижимости в силу закона стал использоваться шире, чем раньше.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА

Данная глава посвящена, в общем-то, нетипичным основаниям возникновения ипотеки - фактическим составам, в которых отсутствует договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости. Специфика указанных оснований столь велика, что позволяет сделать их критерием выделения особой разновидности ипотеки - ипотеки в силу закона, или легальной (законной) ипотеки.

Прежде всего, хотелось бы отметить, что выражение «залог в силу (на основании) закона», чаще встречающееся в современной литературе, вероятно, имеет корни в п.3 ст.334 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что залог возникает «в силу договора» либо «на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств». Это довольно краткая формулировка; поэтому, чтобы понять истинный смысл разграничения двух различных типов оснований возникновения ипотеки, необходимо раскрыть ее содержание. Приведенное законодательное предписание сводится к тому, что залог может возникать при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обеих ситуациях - при наличии указанных в законе обстоятельств. Применительно к залогу недвижимости в первом случае мы можем говорить о договорной ипотеке, то есть ипотеке, которая возникает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установление, и других юридических фактов. Во втором - о легальной, или законной, ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, в отсутствие волеизъявления сторон на установление ипотеки. Таким образом, можно выделить две принципиальные характеристики легальной ипотеки:

1) легальная ипотека возникает в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе, а не в силу закона;
2) в числе этих обстоятельств (юридических фактов) отсутствует договор об ипотеке С.А.Бабкин. Возникновение ипотеки в силу закона. - Нотариус. - 2002. - № 1.

Содержащаяся в ст.334 ГК норма не является новой для российского законодательства, поскольку законный залог был введен еще в 1992 году Законом РФ «О залоге». Но, несмотря на относительно длительный период существования законного залога (разновидностью которого является законная ипотека), в судебной практике фактически отсутствуют случаи рассмотрения споров, возникающих в связи с законной ипотекой. Так, Арбитражным судом г. Москвы в 1998 году рассмотрено 45 дел, связанных с залогом, и только 6 из них имели отношение к ипотеке. Во всех 6 случаях основанием возникновения ипотеки являлся договор. Данная ситуация связана главным образом со сложностью юридической конструкции, возникающей при законной ипотеке, в связи с чем она используется сторонами в основном в тех случаях, когда возникновение ипотеки императивно предусмотрено законом.

Рассмотрим подробнее конструкцию законной ипотеки.

Исходя из нормы ст.334 ГК, основная особенность правоотношений, возникающих при законной ипотеке в отличие от договорной, заключается в юридическом составе, лежащем в основе правовых конструкций. Согласно статьям 10 и 11 Закона об ипотеке права залогодержателя (право залога) возникают с момента заключения договора залога, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, правоустанавливающее и определяющее значение для договорной ипотеки имеет государственная регистрация. Законная же ипотека, напротив, считается возникшей при наступлении указанных в Законе обстоятельств. Например, п.1 ст.587 ГК устанавливает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика таковой приобретает право залога на это имущество. Следовательно, для законной ипотеки государственная регистрация не носит правоустанавливающего характера (правоустанавливающее значение имеет лишь основная сделка - купли-продажи, ренты и т.д.). М.Орлова. Правовая конструкция законной ипотеки. - Российская юстиция. - 2000. - №9, - с.21-22 До вступления в силу ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке» от 11.02.2002г государственная регистрация законной ипотеки была не предусмотрена. Данное обстоятельство могло привести к существованию множества «скрытых» ипотек. На практике отсутствие требования государственной регистрации в отношении законной ипотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента возникающей правовой конструкции при масштабности реализуемых программ ипотечного жилищного кредитования могло привести к массовому нарушению прав граждан. В этом смысле вряд ли возможно отрицать важность и целесообразность государственной регистрации для законной ипотеки, поскольку наличие в Едином государственном реестре прав регистрационной записи об ипотеке служит гарантией прав залогодержателей. Там же. - с. 21 Теперь государственная регистрация ипотеки в силу закона существует, причем она происходит одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Итак, п.2 ст.1 Закона об ипотеке предусматривает возможность возникновения обязательства об ипотеке при наступлении указанных в Законе обстоятельств. При этом следует учитывать содержащееся в п.3 ст.334 ГК РФ непременное условие возникновения залогового (ипотечного) обязательства из закона: в нем должно быть «предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге».

Современное российское право знает несколько фактических составов, которые порождают ипотечное правоотношение в силу закона:

- передача недвижимого имущества под выплату ренты а также по договору пожизненного содержания с иждивением;
- покупка недвижимости в кредит;
- покупка недвижимости с условием о рассрочке платежа;
- приобретение жилого дома и квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (Ст.41 Закона об ипотеке).

М.Орлова выделяет среди норм, указывающих на случаи возникновения законной ипотеки, две ее разновидности:

1 - законная ипотека, возникающая независимо от воли сторон (в силу императивных норм);
2 - законная ипотека, носящая диспозитивный характер, т.е. основывающаяся на нормах, предусматривающих возможность «невозникновения» ипотеки по согласию сторон М.Орлова. Указ. соч. - с.21.

К числу императивных законных ипотек можно, например, отнести ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК РФ, согласно которому получатель ренты однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество; данная норма не может быть изменена соглашением сторон. Возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), напротив, может быть предотвращено по воле сторон.

1)Передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Статья 587 ГК РФ предусматривает, что в таком случае получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. Залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон, и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (объясняется особенностями субъектного состава - пожилые люди). Как уже было сказано выше, данная норма является императивной, а следовательно, ипотечное обязательство будет считаться возникшим даже и тогда, когда договором предусмотрено иное. Комментарий к ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) / под ред Масевич М.Г.

Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения переданной недвижимости - одновременно и рентой (ст.586 ГК РФ), и залогом - вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости - самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение - залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - «Юрайт», 2004

Получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона. При этом плательщик ренты - новый собственник недвижимого имущества - становится залогодателем, а получатель ренты - залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства (параграф 3 гл.23 ГК РФ).

2) Покупка недвижимости в кредит. В силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге. Норма ст.488 ГК РФ носит диспозитивный характер, а значит, она не будет действовать при наличии на этот счет специального указания в договоре.

Залог, о котором идет речь, обеспечивает исполнение покупателем своей обязанности рассчитаться за товар. Право собственности по договору купли-продажи перешло к покупателю. Поэтому, чтобы защитить интересы продавца законодатель установил в его пользу залог на товар до его полной оплаты. Указанная норма включена в общие положения о купле-продаже, и, если в статьях, посвященных купле-продаже недвижимости, иное не предусмотрено, следует признать ипотечное обязательство возникшим и тогда, когда предметом договора купли-продажи в кредит служит недвижимость Масевич. Комментарий к ФЗ об ипотеке.

Если в договоре купли-продажи отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона, запись о котором должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой (ст.20 Закона об ипотеке) Д.Е.Потяркин. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в г.Москва. Журнал российского права. - 2005. - №2..

3) Покупка недвижимого имущества с условием о рассрочке. В соответствии с п.3 ст.489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т.е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.
4)Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Согласно п.1 ст.77 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Закрепленная в п.1 ст.77 норма является диспозитивной, поскольку предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий. М.Орлова. Указ. соч. - с.22

Однако до недавнего времени ст. 77 Закона об ипотеке не работала, да и не могла работать в полной мере. Любая ипотека подразумевает реализацию прав в случае неудовлетворительного исполнения основного обязательства. Но тут возникала проблема с членами семьи заемщика, особенно несовершеннолетними. Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограничено дееспособные члены семьи собственника (если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц), допускалось, только с согласия органа опеки и попечительства. В связи с практической невозможностью расселить и реализовать квартиру (дом) в случае невыполнения основного обязательства ст. 77 Закона об ипотеке практически не работала. На помощь пришел новый жилищный кодекс и закон № 213-ФЗ, который внес изменения в ст. 292 ГК, затрагивающие права членов семьи собственника и права несовершеннолетних. Достаточно было убрать частицу «не» перед глаголом «является», и проблема решилась.

До сих пор идут споры о порядке заключения договора о покупке жилья с привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор между продавцом и покупателем, в котором покупатель указывает на источник оплаты - средства банка, полученные по кредитному договору (в нем приводятся все необходимые реквизиты, позволяющие внести сведения о залогодержателе и об условиях ипотеки в ЕГРП) Второй вариант - трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита. М.Мельникова. Новинки ипотечного законодательства. Недвижимость и строительство Петербурга. - №38 (372). - 03.10.2005, - с.1

А.В. Толкушин отмечает, что ипотека в силу закона при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости. Если заключаются два самостоятельных договора (договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю), то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору Комментарий (постатейный) к федеральному закону от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / под ред. Толкушина А.В.

Упоминания о том, что земли и имения сдавали в заклад можно встретить еще в древнерусских документах 18-19 века. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества.

Во время правления Елизаветы в 1754 году появились первые банки в столичных городах, и ипотека получила полноценное оформление. Банки занимались тем, что выдавали ссуды дворянам под залог их имений. Позднее были открыты отделения и для купечества.

Залоговое право подробно было определено при Александре I. Активное участие в процессе принимал известный реформатор начала того века Михаил Сперанский. Был разработан и введен свод законов, регламентировавший два вида залога недвижимого имущества: государственный и между частными лицами.

Самое интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-20 веков. В это время в России насчитывалось 11 ипотечных банков, которые действовали по всей стране.

Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время.

В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате был принят Гражданский Кодекс и введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.

В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.

В 1964 приняли Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать кредиты под залог недвижимости, но только если имелось личное частное имущество.

С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В эти годы был принят закон «Об ипотеке», с 1997 года организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начался приток инвестиций в сферу ипотеки.

Своеобразие российской ипотеки состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции, а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России XV в. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте -- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече.

В XIII--XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно -- первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты -- 30 и даже 120%.

Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости, вплоть до уплаты долга.

В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство активно выступает в качестве организующей силы. Соборное Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души».

Историческая справка

1754 г. -- в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
1786 г. -- реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерц-коллегии в Государственной заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости земледельцам.
1786 г. -- при Заемном банке образована Страховая экспедиция -- первое страховое учреждение в России.
1800 г. (19 октября) -- Уставом о банкротах установлены оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника, а также обязательная продажа предмета залога.

Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюци-онные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права, новые экономические условия требовали все больше средств.

В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г.

Историческая справка

Начало XIX в. -- возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге учреждены новые кредитные институты -- сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

1835 г. (1 января) -- введен в действие Свод гражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Так, понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
1861 г. -- образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество -- первая частная организация долгосрочного кредита.
1863 г. -- учреждено Общество взаимного кредита.
1866 г. -- образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
1869 г. -- создан первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.
1881 г. (19 мая) -- на европейской части России введен закон об ипотеке.
1882 г. -- образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5--34,5 года) крестьянам при покупке земли.

Городские кредитные общества, созданные во 2-й половине XIX в., имели право:

* эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
* исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
* выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного.
* реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.

Городские кредитные общества работали по следующей схеме.

1. Член общества -- заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.
2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму.
3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.
4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером выпушенной ценной бумаги.

В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств.

Историческая справка

Конец XIX -- начало XX вв. -- возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы.

1903 г. -- к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIX в., активно присоединился Азовско-Донской банк.
1905 -- образованы системы учреждений мелкого кредита.
1913 г. -- начинают создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).
1914--1915 гг. -- кредитные товарищества объединяются в союзы, образована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования.

В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.

При всём их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально - экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А.Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что "эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования".

Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, всё - таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю.И. Коробова, А.А. Казимагомедов, А.А. Гаджиев, Е.Ф. Жуков, Т.М. Ковалёва и др. В.В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: "Ипотечный кредит, будучи частью "потребительского", а точнее, кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита…Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд".

Такого же мнения придерживаются А.Г. Куликов и В.С. Янин.

Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.

Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.

Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно - финансовую систему страны.

Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.

И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.

Из всего этого А.Г. Куликов рассматривает "ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов".

Мы в нашем исследовании возьмём на себя смелость согласиться с этим мнением.

Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.

Слово "ипотека" имеет греческие корни (от греч. hypotheke - залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н.э. и означало столб, врытый в землю должника.

Термин "ипотека" употребляют в следующих значениях:

залог недвижимого имущества;

закладная на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

В гражданско - правовых отношениях термин "ипотека" употребляется в значении залога недвижимости.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Итак, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В экономическом словаре В.М. Пушкарёвой дано более развёрнутое определение ипотечного кредита: "Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика". Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмём их за основу.

Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); "Об оценочной деятельности в РФ",(по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (по сост. на 17.11.03)

Субъектами ипотечного кредитования являются заёмщик, банк - кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлтерские, оценочные и страховые компании.

В учебнике М.З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:

залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М.З. Каджаевой. Она более ёмкая и понятная.

Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.

Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Всё это узаконено кредитным договором.

земельные участки;

предприятия;

здания, сооружения, жилые дома, квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.

Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.

Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института её оценки. Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками. Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.

В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Ещё в 1861 г. освобождённые крестьяне были наделены землёй, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.

Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.

В нашей стране наибольшее распространение получили "американская" и "немецкая" модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.

Особенностью американской модели является разделение банков - кредиторов и источника средств. Эту модель ещё называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлечённых средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех ещё в памяти кризис 2008 - 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.

Рис. 1. Схема Американской модели ипотечного кредитования

До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК", Уставом, Бизнес-планом Агентства. Альтернативой "американской" модели ипотечного кредитования в России создаётся система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риелторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.

Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК <#"justify">1.2 Оформление операций по ипотечному кредитованию

В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране - перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное кредитование является приоритетным направлением жилищной политики государства. Поэтому каждый специалист в банке должен знать механизм жилищного ипотечного кредитования.

Для получения ипотечного кредита заёмщик представляет в банк стандартный пакет документов. К ним относятся:

копия паспорта заемщика;

копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика; - выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика; - копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

военный билет;

копия трудовой книжки;

Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

документы, подтверждающие наличие счетов в банках; - документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Затем осуществляется сбор информации о клиенте, который включает:

проверку трудоустройства клиента;

подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

проверка клиента службой экономической безопасности банка.

При этом, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть предоставлены следующие документы:

свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

справка из комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое имущество;

заключение независимой оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

договор со страховой компании о страховании объекта недвижимости;

проект договора ипотеки;

другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

Далее банком принимается решение о возможности предоставления кредита, которое основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

После этого банк проверяет предоставленные заемщиком документы на приобретаемую квартиру

Итак, все необходимые документы в банк представлены, были им приняты, и кредитный комитет вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечной сделки проходит в банке, который выдаёт кредит. Далее в процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются кредитный договор и договор купли - продажи, по - другому, их называют договор купли - продажи и договор ипотеки. Подписание договоров происходит в присутствии представителя банка, заёмщика и продавца жилья.

Здесь следует заметить, что банк может потребовать оформление договора поручительства третьих лиц. В этом случае при невыплате долга бремя ипотеки ложится на поручителей.

Вначале подписывается кредитный договор, а если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается ещё и договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Затем подписывается договор купли продажи квартиры и составляется закладная.

Средства для предоставления ипотечного кредита банк формирует в основном методом продажи закладных листов и собственного капитала. Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надёжными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твёрдый процент. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014 г), закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то он является и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная первоначально выдаётся залогодержателю организацией, осуществляющей государственную регистрацию ипотеки.

Следующим этапом оформления ипотечной сделки является открытие текущего счёта заёмщика. На счёт заёмщика банк зачисляет сумму кредита и открывает безотзывный аккредитив.

Безотзывный аккредитив - форма расчёта, по которой банк в течение определённого срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость жилья.

В это же время на счёт продавца вносится первоначальный взнос.

Договор купли - продажи и ипотеки квартиры считается действительным после государственной регистрации.

В регистрационные органы представляются три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Также при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.