Особенности заключения предварительного договора на покупку квартиры. Ипотека: предварительный и основной договоры купли-продажи

Не каждый знает о том, что при приобретении вторичного жилища составляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка. Этот пункт является обязательным и установлен банковским учреждением. Его нельзя игнорировать, если есть желание в ближайшее время заселиться в собственную квартиру. Пользователи выбирают именно Сбербанк, так как он заслужил за долгие годы работ авторитет на рынке. К тому же у него есть и некоторые выгодные кредитные программы. По всем направлениям и особенностям покупки стоит поговорить подробнее.

При выборе для покупки вторичного жилья может возникнуть несколько проблем. Самый основной – временные рамки. Обычно на оформление ипотеки требуется достаточное количество времени и сбор определенного пакета документов. Ведь продавец в любой момент сможет отказаться от сделки из-за отсутствия желания ждать принятия решения. К тому же цена квартиры может значительно повыситься, что явно не на руку покупателю. Любой договор в обязательном порядке должен подписываться и скрепляться соответствующими печатями. В противном случае никакой юридической силы он не имеет.

Чтобы не возникло указанных выше причин для расхождения с мнением сторон, стоит заключить предварительный договор покупки продажи квартиру в ипотеку Сбербанк. Выгода от него предусмотрена как продавцу, так и покупателю. Для второго – он получит в обязательном порядке то жилое помещение, которое было предварительно выбрано.

Для продавца – ему перечисляется на счет ранее оговоренная сумма по сделке. В последнем случае соблюдаются и все прописанные в предварительном договоре купли-продажи временные рамки. Все предварительные договоренности должны в обязательном порядке соблюдаться каждой стороной. Только это уже говорит о том, что со стороны банка никаких прихотей не существует по данному поводу. Делается все в интересах продавца и будущего собственника.

Конечно, можно дать определенный размер задатка продавцу, но даже указанный пункт не сможет гарантировать в полной мере соблюдение условий по покупке квартиры. В заключаемом документе с банком финансовые составляющие вопроса не прописаны. Покупатель в таком случае действует самостоятельно. Можно дать все равно задаток, но тогда дополнительно составляется расписка и делается пометка в оформляемом соглашении. Но если со стороны покупателя не соблюдены все условия по договору, задаток не возвращаться. Все должно быть внесено в проект будущего контракта.

Проект договора с использованием ипотеки Сбербанка

Если оформляется ипотека Сбербанка, как говорилось ранее, составляется предварительное соглашение. Следует знать, как правильно прописать в нем необходимые пункты и что с ними вообще делать. Все они в обязательном порядке должны быть отражены на бумаге. По каждому направлению лучше поговорить подробнее, чтобы иметь представление в реальности, когда составляется договор покупки квартиры с использованием .

Основные положения

Чтобы оформить бумаги, потребуется кроме самого договора купли-продажи при ипотеке в Сбербанке собрать и определенный пакет документов. К числу таковых стоит отнести:

1. С собой должен быть паспорт для подтверждения личности. В качестве альтернативы может выступать военный билет, заграничный паспорт, удостоверение пенсионера и т.д.
2. Любые справки со своего рабочего места. Это может быть, например выписка о заработной плате или заключенный трудовой договор.
3. Сведения о финансовом положении близких родственников. У них должен быть определенный доход.
4. Документы созаемщика, которыми обычно выступают муж или жена.
5. Любые документы, на основании которых предоставляются скидки, льготные условия кредитования. Обычно таковыми могут пользоваться молодые семьи или многодетные. Для этого важно заполнить каждый пункт.

При этом надо выбрать и конкретный вариант ипотеки. Это делается после составления и подписания предварительного договора. Любые направления реализации будут предусмотрены для конкретного варианта жилья. Ведь покупаться может не только квартира в новостройке, но и на вторичном рынке, частный дом или земельный участок.

Но существуют и средние параметры по программам кредитования. В качестве таковых, например можно назвать размер займа (стартует с 300 000 руб.), сроки предоставления ссуды (до 30 лет), варианты досрочного погашения, первоначальный взнос (обычно устанавливается на уровне в 15%).

На это все влияет заработная плата заемщика, его финансовое и социальное положение, конкретные параметры по ипотечной программе. Если ранее клиент уже работал с банком, и к нему не было никаких вопросов, он вероятнее всего получит наилучшие условия по обслуживанию.

Образец заполнения

Не стоит особо задумываться о том, как правильно составить предварительный договор покупки-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка – образец вам поможет. Но в любом случае следует знать об основных пунктах, которые должны в обязательном порядке отражаться на бумаге. Но делается это в том случае, когда на руках уже имеется полный перечень документов.

Со стороны банка осуществляется проверка поступившей информации относительно стоимости, количеству прописанных человек в квартиру, а также возможно частичной собственности на нее. Также должен присутствовать документ, указывающий на то, что недвижимое имущество не относится к числу залогового.

Кроме этого,договор подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса или юриста. Дополнительно подстраховать себя стороны могут и иными способами поместить документы на квартиру в арендованную ячейку для хранения. Предварительная договоренность в таком случае не будет нарушена ни одной из сторон.

В самом договоре должны первоначально указываться место и время составления, стороны сделки с датой рождения, полными фамилией, именем и отчеством, гражданством, местом проживания, паспортными данными. Далее указывается информация, о чем они между собой договорились:

1. Предмет. Сюда относится купля-продажа недвижимого имущества, а также кому принадлежит на праве собственности указанная квартира или иное жилье.
2. Условия сделки. Кроме того, что продавец продает, а покупатель покупает, здесь должна быть прописана и сумма, о которой они договорились, порядок оплаты, нахождении ее в залоге у банка после одобрения кредита
3. Сроки реализации, а также гарантии. В указанном пункте следует отразить то, что договор является предварительным и в нем прописаны основные условия договора купли-продажи, которые будут прописаны в будущем договоре.
4. Заключительные положения, к которым можно отнести время, когда он вступает в законную силу.

В завершении на бумаге должны быть учинены подписи каждой стороны. При этом надо обратить внимание на то, что при обращении к нотариусу или юристу у них уже имеются образцы документов, в которые останется лишь внести определенные корректировки. Но это влечет незначительные финансовые расходы. Именно так выглядит форма предварительного договора купли-продажи.

Как происходит подписание ипотечного договора на основании предварительного

Как только предварительный договор подписывается каждой стороной, он приобретает юридическую силу. Он к тому же в последующем служит основанием для составления и подписания ипотечного договора. Но первоначально должно быть написано заявление на получение конкретного кредита. Для составления ипотечного кредитования потребуется внести в него в обязательном порядке определенных пунктов, к числу каковых относят:

• Цель, по которой составляется документ. Также прописывается сумма сделки и валюта ее. Нельзя забывать про размер залога, описание выбранного недвижимого объекта.
• Временные рамки действия договора, а также все условия по финансовой стороне вопроса для выдачи.
• Условия, по которым должно выполняться погашение полученных денежных средств. Для этого чаще всего составляется соответствующий график по платежам по месяцам, процентные ставки и их правильный расчет, возможность погашения ссуды до установленного срока без санкций. Кроме этого, могут прописываться условия, при наступлении которых корректируются месячные выплаты и процентные составляющие. Относительно условий следует упомянуть про продавца и покупателя. С их стороны устанавливается стоимость сделки, ее предмет (в данном случае это квартира), сроки и способы выплаты финансов.
• Права и обязанности каждой стороны, которая участвовала в подписании документа.
• Нельзя забывать про такой пункт, как ответственность. Если, например, не производиться выплаты по кредиту по месяцам, могут выставляться определенные штрафные санкции, а также начисляться пени. Могут прописываться на бумаге меры, по которым все споры будут регулироваться. К тому же сам договор должен вступать в законную силу в определенном порядке, а также расторгается при наступлении конкретных условий.

В договоре указываются, в том числе, и контактные данные каждой стороны, паспортные данные. Как продавец, так и покупатель должен перед подписанием убедиться в том, что все пункты на бумаге отражены верно, и соблюдены все условия на основной договор купли продажи. Ведь это может привести к некоторым негативным последствиям. Не лишним будет предварительно пообщаться с юристом или пригласить его для составления договора в банке.

Что такое предварительный договор купли-продажи:

Обращаясь за согласованием на выдачу ипотечного кредита в Сбербанк, клиенту нужно быть уверенным, что сделка по выбранной им жилплощади не сорвется. Для этого рекомендуется заключать предварительный договор купли продажи квартиры, в Сбербанк ипотека будет оформляться относительно его основных пунктов.

Подобрав жилье и переговорив обо всех нюансах будущей сделки с продавцом, нужно понимать, что любые устные договоренности не имеют никакой силы. Уверенности, что квартиру не продадут раньше или не изменят требования относительно внесения за нее оплаты, нет. Юристы предлагают наиболее оптимальный вариант – заключение преддоговора.

Он выступает своеобразной гарантией, что в указанный срок одна сторона выплатит необходимую величину денег, а вторая – передаст свое право владения. При ипотеке данный контракт рекомендуется заключать, чтобы избежать проблем. Ведь после получения ответа от банка, у клиента есть ограниченное время на предоставление бумаг по купленному жилью. Если выбранный вариант «сорвется», потребуется срочно возобновлять поиски, что может привести и к срыву сделки по кредиту.

Нередко покупатель считает, что выплатив задаток, он может быть уверенным в покупке квартиры. Но данное действие выполняется на свой риск, так как преддоговор такой пункт не включает. Если же задаток оплачен, следует получить расписку и отметить это в контракте. Если продавец не выполнит свои обязательства и сделка не может быть выполнена, он обязан вернуть указанную сумму. Но, если покупатель не смог выполнить обязательства и соглашение потеряло силу, деньги обратно он не получает.

Основные пункты предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке Сбербанка

Документ включает такие основные пункты:

1. Личные и паспортные данные участников сделки.
2. Характеристики и описание квартиры: местонахождение, площадь, дата постройки.
3. Доказательства или основания, что продавец имеет право распоряжаться данным жильем.
4. Конкретный день для передачи покупателем полной суммы за квартиру.
5. Дата для подписания окончательного варианта договора на покупку недвижимости.

Соглашение следует заключить согласно нормам закона и поставить подписи. Обе стороны несут ответственность за указанные обязательства. Он выступает основой для окончательного соглашения и выступает гарантией, что гражданин получит именно выбранную им квартиру.

Подбор параметров ипотеки

К подаче заявления стоит переходить после того, как составлен предварительный договор купли продажи. В Сбербанк ипотека 2018г. предлагается по разным программам согласно условиям клиента. Отличаются они размерами кредита и ставками, а также типом жилья: новостройка, квартира «с рук», частный дом или кредит на строительство.

В среднем условия кредитования носят такой характер:

• Размер: от 300 тыс. рублей.
• Максимальный период для выполнения кредитных обязательств: до 30 лет.
• Возможность выплатить долг по займу досрочно (при заблаговременно поданном соответствующем заявлении).
• Первая выплата: 15%.

Ставка назначается индивидуально, согласно параметрам кредита и характеристикам доходов клиента: от 12,5%. Более низкий показатель могут получить зарплатные клиенты и лица, имеющие возможность обеспечить свой заем залогом. Размер ипотеки не может превышать стоимости выбранного жилья за вычетом 15%. Наиболее выгодный вариант ипотечного кредитования банк предоставил многодетным семьям – 6% годовых. Но данная программа рассчитана только на приобретение жилья на первичном рынке, от застройщиков.

Документы для оформления ипотеки

Для обращения в банк следует подготовить первичный пакет документов:

1. Паспорт .
2. Иной документ личности: заграничный биометрический или обычный паспорт, удостоверение, дающее право на вождение, военный билет, пенсионное и т.п.
3. Трудовая книжка или справка о наличие стажа нужной величины.
4. Справка НДФЛ-2 или иная с указанием размера дохода.
5. Прочие бумаги, показывающие дополнительные прибыли семьи.
6. Документы супруга (и), который выступает созаемщиком в обязательном порядке.
7. Дополнительные документы для получения льготных условий кредитования: справка о материнском капитале, удостоверение многодетной семьи, бумага о получении государственной субсидии и т.п.

Особенности оформления предварительного договора в Сбербанке

Чтобы не возникло трудностей, в отделение стоит обратиться до подписания соглашения и уточнить у менеджера правильность его составления. Обычно, банку необходима такая информация о недвижимости:

• Оценочная стоимость. Необходимо заручиться отчетом эксперта, чтобы иметь на руках актуальные данные.
• Информация обо всех лицах, имеющих право на часть жилья, в т.ч. прописанных в нем.
• Бумага, что квартира не выступает залогом под любые кредитные обязательства.

Проверив основные пункты, позволяющие получить гарантию о «чистоте» сделки, банковское учреждение согласовывает выбранное клиентом жилье.

Заключив предварительный договор купли продажи для ипотеки в Сбербанк (образец можно запросить у юриста или нотариуса), стоит обезопасить себя еще дополнительными способами. В частности можно передать на хранение документы на жилье нотариусу или положить на сохранность в банковскую ячейку. При этом доступ будет предоставлен только обеим сторон одновременно, если оформить ячейку «для сделок с недвижимостью». Такой услугой часто пользуются риэлторы для крупных сделок, чтобы обезопасить себя и дать дополнительные гарантии клиентам.

Образец предварительного договора купли продажи для ипотеки в Сбербанк

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию покупки жилья, которое считается «обремененным». Это обозначает, что оно находится в залоге или на него уже оформлена ипотека. При этом клиент обязан передать продавцу размер его задолженности в качестве аванса, что указывается в преддоговоре. Обычно, выполнить такое действие он сможет только после получения положительного ответа от кредитной организации на оформление ипотеки.

В предварительном контракте указываются дополнительные пункты: дата передачи аванса и дата уплаты обязательств продавца за квартиру своему финансовому учреждению. Эти пункты стоит согласовать со Сбербанком. Преддоговор важно заключить грамотно, заручившись поддержкой юристов, чтобы обезопасить себя от различных нюансов.

Если продавец своевременно не оплатить долги, переживать не стоит. С него можно в судебном порядке взыскать данную величину.

Подписание договора на основании предварительного

У клиента есть порядка 60 дней для заключения окончательного договора и уплаты первой части кредита.

Окончательный контракт оформляется с учетом нюансов преддоговора. Также в него включаются обязательные пункты по требованию Сбербанка. Их стоит получить у своего менеджера. Кроме данного документа, в банк потребуется передать иные бумаги по приобретаемому жилью:

1. Выписка из гос. реестра о смене права собственности.
2. Согласование от родственников продавца (супруги) на сделку.
3. Отказы лиц, которые имели долю в недвижимости.
4. Отчет эксперта, удостоверяющий стоимость квартиры.

Наряду с бумагами, клиент должен подтвердить наличие первого взноса. Если он выплатил аванс (залог) продавцу, следует предъявить копии: расписка, преддоговор, включающий данный пункт, приходный документ и т.п. В остальных случаях достаточно иметь указанную величину на расчетном счете и предъявить с него выписку.

После того, как стороны подписали предварительный договор купли продажи, в Сбербанк ипотека оформляется. Последним этапом выступает подписание ипотечного договора.

Продажа квартиры с обременением – это один из способов обеспечения обязательства. Обременение устанавливается до полной оплаты квартиры. Представленная статья рассматривает то, как составляется предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой, какие нюансы он таит в себе. Вы узнаете о необходимых документах для заключения договора и о том, как зарегистрировать соглашение.

Оформление договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется по той причине, что процедура подачи заявки занимает немало времени, как и оформление кредитного договора. Кредитное предложение ограничено по времени, а выбранное жилье за время оформления необходимых бумаг может быть приобретено другим человеком.

Устная договоренность не дает гарантий, поэтому и возникает необходимость оформления такого документа, как предварительное соглашение. По сути, бумага подтверждает договоренность о совершении будущей сделки. Сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность.

Предварительный договор купли продажи служит основой для оформления будущего договора, и существенные условия обязательно будут перенесены в основной документ. По форме разница будет минимальной. Оба договора вступают в силу сразу после подписания. В случае с банками предварительный договор служит черновиком основного, но без него не выдадут кредит.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением заключается в письменном виде, в нем указываются:

• Сведения о сторонах сделки;
• Суть соглашения;
• Основания собственности;
• Стоимость, а также расчеты;
• Период, в течение которого недвижимость будет передана, а также выбранный способ оплаты.

Только при соблюдении всех условий и при указании верной информации вы получите разрешение на ипотеку и сможете приобрести квартиру. Как правило, ипотека не выдается без предварительного договора купли-продажи квартиры.

Оформление предварительного договора важно и в том случае, когда покупатель не спешит быстро совершить сделку и хочет узнать о том, какие условия предлагают другие банки. Важно отметить, что предварительный договор между сторонами всегда содержит сроки заключения основного договора.

Цена в основном соглашении не меняется, она остается прежней даже в том случае, если продавец понял, что он продешевил.

Некоторые покупатели и продавцы, выступающие сторонами предварительного соглашения о покупке квартиры с ипотекой, не понимают важности такого документа. Если одна сторона уклоняется от заключения основного соглашения, суд поможет добиться принудительного оформления договора.

При заключении договора присутствует представитель банка и третья сторона, которая следит за отсутствием изменений в соглашении.

Образец и бланк

Как уже было сказано, предварительный документ не отличается от главного соглашения. Сначала в нем указываются: название документа, город, в котором он оформлен, дата. Важно сразу перечислить стороны и вписать:

• Дату и место рождения;
• Паспортные данные и статус гражданина в будущей сделке.

Текст договора остается прежним, он отражает многие нюансы купли-продажи квартиры, стоимость, порядок выплат. Номер договора не присваивается документу, но бумага отражает сведения о том, какую часть средств погашает покупатель, а какую – должен оплатить банк. Залог под квартиру всегда оговаривается в предварительном соглашении о купле-продаже квартиры. Недвижимость получает такой статус сразу после того, как покупатель зарегистрировал право собственности.

Текст договора купли-продажи квартиры с ипотекой также включает:

• Удовлетворенность покупателя состоянием жилья;
• Отсутствие зарегистрированных, либо проживающих лиц в квартире;
• Гарантии продавца;
• Подписи сторон;
• Количество экземпляров договора и другую информацию.

Предварительный договор должен содержать детальную информацию о продавце и покупателе. Договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется в письменной форме на основании части 3 статьи 339 ГК РФ . В некоторых случаях он заверяется у нотариуса.

Кроме основных положений стороны могут указать дополнительные условия выполнения обязательств:

• Срок исполнения денежного обязательства по сделке, момент аннулирования обременения;
• Ответственность за сохранность предмета залога;
• Условия отсрочки платежей и досрочного погашения.

После того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, стороны не смогут менять условия. После подписания договора продавец и покупатель должны иметь на руках необходимые бумаги относительно сделки. Залог действует до момента, пока покупатель не расплатится с банком за приобретенную квартиру. Предварительный договор составляется, когда покупатель хочет осуществить сделку купли-продажи квартиры, но он не собрал необходимые документы и хочет отложить сделку. Ниже вы найдете образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой и бланк, который поможет грамотно составить соглашение и избежать распространенных ошибок.

Как зарегистрировать договор?

Оформление сделок, связанных с куплей-продажей квартиры, всегда завершается регистрацией документа в государственных органах. Вы можете осуществить регистрацию в Многофункциональном центре и сэкономить время, но электронная регистрация доступна не везде.

В МФЦ стороны обращаются с полным пакетом документов. Данный этап регистрации сделки длится 7 рабочих дней. После того, как покупатель и продавец передают документы, они получают на руки расписку с перечнем переданных бумаг.

Если в процессе регистрации окажется, что какие-то документы отсутствуют, стороны сделки будут оповещены об этом. Как правило, регистрация осуществляется без проблем. Сотрудники центра откажут в принятии бумаг, если стороны не принесли паспорта.

Когда речь идет об ипотеке, всегда происходит регистрация обременения:

• Необходимо подать заявление с записью об ипотеке;
• Такая сделка обычно регистрируется в течение 5 дней;
• Снятие обременения обычно занимает 3 дня;
• Документ о совершении полной оплаты не подается в Росреестр.

После того, как договор о купле-продаже квартиры будет зарегистрирован в Росреестре, важные пункты останутся без изменения.

Необходимые документы

При обращении в МФЦ необходимо подготовить следующие бумаги:

• Ксерокопии паспортов;
• Документы на квартиру;
• Согласие супруга или супруги на совершение сделки купли-продажи;
• Квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, которую оплачивает покупатель.

Документы должен предоставить не только покупатель, но и продавец. Когда речь идет об ипотеке, нужны все документы на квартиру. При обращении в банк, если покупатель рассчитывает на кредит, он должен предоставить:

• Заявление на получение кредита;
• Паспорт;
• Копию трудовой книги, заверенную нотариусом;
• Трудовой договор с работодателем;
• Справку о доходах;
• Свидетельство о пенсионном страховании.

Если квартира была выбрана, вам потребуется взять у продавца необходимые бумаги. Речь идет о правоустанавливающих документах, плане помещения. В банке тоже потребуется согласие от супруга на совершение сделки. Определенные документы не являются обязательными, но иногда включаются банками в список. К ним относятся:

• Военный билет;
• Документы об образовании;
• Водительское удостоверение;
• Свидетельство о браке, либо разводе;
• Свидетельство рождения ребенка;
• Справка из органов опеки, когда в роли участника сделки выступает несовершеннолетний;
• Брачный договор, если он был заключен.

Дополнительные доходы тоже могут отражаться в заявке на кредит. Речь может идти о банковских вкладах, наличии дополнительной квартиры, сдаваемой в аренду, и прочих вариантах прибыли.

При подаче заявки нужно представить актуальные документы, у которых не истек срок действия.

Стоимость регистрации

В пункте 22 статьи 333.33 НК РФ сказано, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру сопровождается оплатой пошлины, которая составляет 2000 рублей. Оплата производится в терминалах или в банке. Подтверждение об оплате необходимо представить государственному регистрирующему органу.

Срок регистрации договора купли продажи квартиры с ипотекой зависит от того, в какой форме были поданы документы, а также от того, в какой орган они подавались. Запись в ЕГРП вносится в течение 7 дней с момента подачи документов. Если документы подаются в многофункциональный центр, срок составит 9 рабочих дней.

Надо сказать, что статья расходов, связанных с подготовкой к процедуре, не сводится только к оплате пошлины. Выписка из ЕГРН на 2018 год составила 200 рублей. Согласие супруга или супруги на куплю-продажу обойдется от 600 рублей и до 2000. Стоимость определяется регионом проживания.

Когда первоначальный взнос переводится продавцу на банковский счет, за это взимается комиссия. Она составляет от 0,5% до 2% и зависит от суммы перевода. Заявление договора купли-продажи происходит в нотариальной конторе и стоит от 15 тысяч в Москве, и от 5 тысяч в регионах. В некоторых случаях целесообразно обратиться к услугам юриста, он проконтролирует сделку и разъяснит важные моменты.

Ипотека, как и прочие виды кредита, имеет преимущества и недостатки. Она представляет собой доступный способ приобретения квартиры, но сопровождается большой ответственностью и риском.

К плюсам ипотечного кредитования можно отнести:

• Вы получаете возможность жить в собственной квартире при наличии лишь 10% от ее стоимости;
• Человек может в течение длительного периода выплачивать квартиру и жить в ней;
• Необходимость снимать жилье, либо жить у родителей отпадает;
• Несмотря на внушительную переплату, ипотека становится отличным вариантом для тех людей, которые не могут накопить крупную сумму денег, ведь цены на жилье нестабильны. Никто не может гарантировать, что через 5 лет цены на жилье не вырастут в 4 раза. За ипотеку не придется переплачивать слишком много.
• Немаловажным аспектом является и то, что проценты за ипотечные кредиты ниже. Квартира, купленная в ипотеку, сразу же переходит в вашу собственность.

Но не все так безоблачно, и минусов у ипотеки немало:

• Несмотря на особые условия, ипотека представляет собой кредит;
• Многие годы вам придется выплачивать проценты, на которые уходит немалая часть взносов;
• Вы не можете повлиять на снижение процентной ставки;
• Для получения ипотеки нужен первоначальный взнос;
• При покупке квартиры в ипотеку жилье оформляется в качестве залога. Вы не можете его продать или подарить до погашения долга.

Продавцу квартиры на вторичном рынке и покупателю приходится составлять два договора купли-продажи:

1. Предварительный
2. Основной

Тексты обоих договоров в общих чертах совпадают. В первом из них участники сделки оговаривают сумму и условия передачи денежных средств за приобретаемую недвижимость продавцу жилья. В том числе - долю кредита в указанной сумме. После чего передают текст предварительного договора на утверждения банку-кредитору.

Если банк одобряет условия сделки между покупателем и продавцом, то на основании содержащейся в предварительном договоре информации банк определяет сроки и способы выдачи кредита заемщику-покупателю недвижимости. Эти решения вносятся в текст основного договора на покупку жилья в ипотеку и служат гарантией по финансовому обеспечению сделки.

Предварительный договор в обязательном порядке содержит:

• ФИО и др. сведения об участниках сделки;
• Сведения, подтверждающие права собственности продавца на предмет сделки;
• Описание сделки (что продается, на каких условиях);
• Цена продажи и способ передачи недвижимости; сроки расчетов.

Образец предварительного договора купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка

Образец предварительного договора о продаже квартиры в ипотеку

В основном договоре купли-продажи жилья в ипотеку Сбербанка меняется пункт 2.1.3. Его принимают в таком виде:

Изменения в основном договоре сравнительно с предварительным

При необходимости банк может дополнить текст договора другими условиями и требованиями. В целом менеджмент Сбербанка не требует точного следования приведенным выше шаблонам, возможны те или иные отклонения. В особенности - при оформлении договоров на покупку в ипотеку отдельной комнаты или доли в квартире.

Бланки договоров купли-продажи под ипотеку Сбербанка доступны на сайте финансово-кредитного учреждения. Их можно скачать.

Расчет через индивидуальный банковский сейф

Покупатель и продавец могут договориться о расчете через банковскую ячейку (индивидуальный банковский сейф). В этом случае текст пункта 2.1.3 видоизменяется следующим образом:

«Оставшуюся часть стоимости Объекта в размере трех миллионов пятьсот тысяч (3500000) рублей Покупатель выплачивает Продавцу с использованием индивидуального банковского сейфа в течение десяти рабочих дней с момента со дня государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество к Покупателю, за счет кредитных средств, полученных в Публичном акционерном обществе «Сбербанк России» на основании кредитного договора № 345678/567 от 6.02.2018 года, заключенного в г. Москве между Заемщиком (Покупателем по настоящему договору) и Кредитором в лице…» - и так далее по тексту.

Приобретение объекта недвижимости в большинстве случаев ассоциируется у граждан с покупкой квартиры. Именно с этим видом договоров купли-продажи связаны в сознании термины: залог, кредит, ипотека. Хотя, не каждый слышавший термин ипотека, точно и достоверно знает его значение, не говоря о нюансах, которые сопровождают заключение договора ипотечного кредитования и количестве участников договорных отношений при ипотечном кредитовании.
В предлагаемой вашему вниманию статье мы осветим наиболее важные моменты заключения данного вида договоров, с тем, чтобы требования одной из сторон-участниц договора не стали для покупателя неожиданностью.

Понятие договора ипотеки

Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение. Древние римляне, в свою очередь, позаимствовали его у греков. Ипотека означает – залог.
В современном понимании ипотека – покупка объекта недвижимости с привлечением заемных денежных средств в обмен на залог приобретаемого или иного имущества, которое служит гарантией возвратности заемных средств. При этом предмет залога (недвижимость) во все время действия договора остается во владении заемщика и после исполнения обязательств по выплате кредита с нее снимаются все обременения.

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно заключается как минимум два договора:
Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;
Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру).
При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.
Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать. На самом деле сложности возникают не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости. По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации. Именно с этим и связано такое понятие как «предварительный договор » - промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.

Стадии заключение договора ипотеки

Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком. Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки. Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.

Второй этап – поиск банка-кредитора , готового выдать кредит под залог недвижимости , и согласование условий кредитного договора. Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договора
Они включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей. Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.
Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Предварительный договор – не обязательный, но часто используемый в практике ипотечного кредитования элемент, который служит страховкой для банка – в том, что выдаваемый кредит будет потрачен на конкретные цели – приобретение объекта недвижимости (квартиры) и что, в случае не заключения сделки, он получит денежную компенсацию (штраф).
Для продавца – предварительный договор гарантия получения денежных средств за объект недвижимости, так как покупатель напрямую выводит продавца на банк, согласившийся оплатить стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Тем самым избавляет от необходимости поиска других покупателей.
Предварительный договор – конструкция, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. Она практически повторяет по содержанию текст основного договора, за исключение некоторых особенностей: законодательством не предусмотрена возможность отказа от исполнения предварительного договора. В связи с этим беспочвенны надежды некоторых обывателей, рассчитывающих на возможность не исполнять условия предварительного договора . При отказе от заключения основного договора платить всё же придется. Так как контрагент в любое время может обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора и суд будет на его стороне.
Предварительный договор не является панацеей при возникновении ипотечных правоотношений. Связано это с тем, что в качестве обязательств по предварительному договору не могут выступать обязательства, дополнительные к основному договору. А получение кредита под заключаемый основной договор именно таким дополнительным условием и является.
Вторым нюансом, делающим предварительный договор малоэффективным – заложить можно только тот объект недвижимости, право на который уже зарегистрировано. То есть, если покупатель до принятия решения о покупке квартиры не являлся участником долевого строительства и его право собственности на возводимый объект не зарегистрировано – он не может заложить абстрактное право требования с третьего лица – собственника объекта недвижимости.
Покупая жилье на первичном рынке, вы не можете указать его в качестве предмета ипотеки до тех пор, пока права на него не будут зарегистрированы надлежащим образом. В качестве гарантии возвратности средств вы можете предоставить банку-кредитору другой объект недвижимости (квартиру) на которую права собственности у вас оформлены (ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке).
Вторым выходом из ситуации является предоставление в качестве гарантий возвратности кредитных средств объекта, находящегося в ипотеке (если договором такое обеспечение предусмотрено). Эта возможность последующей ипотеки предусмотрена ч 1 ст 43 Закона об ипотеке.
Предварительный договор – безусловно, несет в себе рациональное зерно, поскольку дает всеем заинтересованным сторонам определенные гарантии соблюдения принятых на себя обязательств под угрозой применения штрафных санкций в случае уклонения от заключения основного договора. Но сам по себе, без надлежащего оформления прав на объект недвижимости, выступающий предметом залога – он ничтожен.

В предварительном договоре в обязательном порядке должны содержаться:

Полная и достоверная информация об участниках сделки – физических лицах – покупателях, юридическом лице – продавце с указанием паспортных данных, места регистрации, наличию непогашенных кредитных обязательств перед другими банками. Для юридических лиц – полная информация из реестра ЕГРЮЛ;
Для объекта недвижимости, служащего предметом договора купли-продажи – адрес объекта, год ввода в эксплуатацию, общая и жилая площадь, технические характеристики объекта;
Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о государственной регистрации права собственности (номер дата, название регистрирующего органа);
Цена, согласованная сторонами. Способ передачи денежных средств. Процентное соотношение средств, вносимых покупателем и тех которые будут оплачены по ипотечному кредиту;
Срок передачи объекта недвижимости (квартиры) после оплаты первоначального взноса.

После того, как в предварительном договоре будут отражены эти позиции и он будет одобрен банком-кредитором, продаваемый объект недвижимости подлежит страхованию . Без этого ни один банк не одобрит ипотечного кредита.

Конечным этапом является оформление кредитного договора и составление закладной – документа, на основании которого банк до полного погашения кредита имеет право на распоряжение этим объектом в целях возмещения убытков от неисполнения обязательств.
В процессе регистрации объекта недвижимости в Росреестре на квартиру накладывается обременение . То есть, до полного погашения ипотечного кредита вы не сможете продать, подарить сдать в аренду или обменять эту квартиру без согласия банка-кредитора.

Переход права собственности на заложенное имущество

По общему правилу продать заложенную квартиру нельзя . Но существуют два варианта, при которых это действие возможно:

Заемщик не в состоянии выплачивать суммы и проценты по кредиту;
Заемщик находит лицо, готовое принять на себя исполнение обязательств перед банком по погашению ипотечного кредита

В первом случае заемщик уведомляет банк о поиске покупателя и долг перед банком-кредитором погашается из суммы, выделенной новым покупателем. Стоимость квартиры при этом значительно снижается (для продавца).
Во втором случае возможна «техническая» смена заемщика. Квартира переходит в пользование другого лица, которое принимает на себя обязательства по ранее заключенному кредитному договору и обязуется погасить ипотечный кредитный долг на первоначальных условиях.

Предварительный договор не имеет самостоятельной юридической силы. Он не порождает прав в отношении имущества (недвижимости) и служит исключительно для понуждения сторон к соблюдению ранее достигнутых договоренностей и согласованных условий по цене и срокам передачи собственности.
Фактором, стимулирующим стороны к соблюдению условий предварительного договора являются его безотзывность – т.е невозможность уклониться от заключения основного договора, и штрафные санкции, налагаемые на нарушителя, помимо понуждения к заключению основного договора в судебном порядке.