Первые шаги

Компенсационный фонд долевого строительства с года. Компенсационный фонд долевого строительства: размер, закон

Долевое строительство на сегодняшний день - достаточно популярный способ приобретения жилья. заключается между строительной организацией, которая будет непосредственно заниматься возведением здания, и инвесторами, то есть дольщиками. В качестве заказчика строительства могут выступать как юридические, так и физические лица.

Обязанности сторон

Подрядчик - строительная организация обязуется возвести дом и сдать его в пользу дольщиков.

Дольщики по договору обязуются оплатить услуги подрядной организации и принять готовое жилье.

По существу, договор долевого строительства является инвестиционной сделкой, но регулируется не Гражданским кодексом, а специальными законодательными актами.

Проблемы долевого строительства

Долевое строительство начало развиваться в нашей стране еще в 2005 году. Законодательство претерпело множество изменений относительного такого строительства, но проблем у инвесторов с поиском добросовестного подрядчика от этого не убавилось. По сей день долевое строительство - это огромный риск, инвестор может попросту остаться без жилья и без денежных средств. Либо ему самостоятельно придется вводить в эксплуатацию здание, либо будут проблемы с оформлением права собственности.

Министерство строительства долгое время не оставляло попыток создать компенсационный фонд долевого строительства. И, наконец-то, с июля текущего года на уровне правительства сформирован новый инструмент, призванный защитить интересы покупателей жилья во вновь построенных зданиях и изменить правила игры для девелоперов. Хотя компенсационный фонд формально начал существовать еще с 01 января 2017 года, но не были досконально разработаны процедуры, по которым должно действовать формирование.

Суть фонда

Компенсационный фонд - это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств.

На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать. Связано это с тем, что если сейчас начать решать текущие вопросы, то организация попросту обанкротится.

Размеры взносов

Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии. Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке. В целом на момент подписания изменений в законодательство застройщики должны вносить 1,2% от стоимости каждого договора. В дальнейшем ставка может изменяться на основе федерального закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.

Взносы каждый застройщик должен внести за 3 дня до даты регистрации договора о долевом строительстве.

Теперь отменены такие способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности или банковское поручительство. Теперь подрядная организация-застройщик обязана вносить в обязательном порядке взносы в компенсационный фонд, учредителем которого является РФ.

Основные функции фонда

Компенсационный фонд создан в форме публично-правовой компании и призван решать несколько вопросов:

получать взносы от застройщиков;
контролировать своевременность поступления взносов;
выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.

Свободные средства компенсационного фонда могут быть инвестированы в другие активы, которые определены в законодательстве.

Участие в саморегулируемой организации

На фоне последних изменений в законодательстве сменился круг лиц, которые обязаны состоять в саморегулироемой организации. Обязанность сохранилась за следующими лицами:

которые имеют подписанные договора на подготовку проектной документации с техническим заказчиком, застройщиком или организацией, ответственной за эксплуатацию какого-либо здания;
самостоятельно осуществляющими изготовление проектной документации и строительство сооружений и зданий.

Не имеют такой обязанности организации с уставным капиталом, который наполовину и более принадлежит государству или муниципалитетам. Также не требуется вступать в СРО предприятиям, которые являются казенными, унитарными или государственными.

Компенсационный фонд СРО «Обеспечение договорных обязательств» формируется для компенсации субсидиарной ответственности всех членов. Но чтобы сформировать такой фонд, заявки должны подать не меньше 15 членов СРО. Если заявителей меньше, то не получится сформировать фонд обеспечения договорных обязательств, но все собранные средства переводятся в фонд возмещения вреда.

Теперь застройщики и другие лица, состоящие в СРО, не будут получать свидетельства, а всего лишь будут регистрироваться в электронном реестре, из которого можно получить выписку, чтобы подтвердить свое членство при участии в конкурсе.

Опасения участников рынка строительства

Большинство компаний-застройщиков уверены, что двойные взносы в компенсационные фонды приведут к неминуемому повышению цен на жилье. Теперь застройщику придется платить в фонд по долевому строительству и в фонд СРО.

Определенное опасение высказывают и соинвесторы, то есть те субподрядчики, которые за собственные средства сооружают инженерные сети и коммуникации, ведь если обанкротится девелопер, то возмещение, прежде всего, предусмотрено для физических лиц. У соинвестеров достаточно мало шансов на получение возмещения.

Естественно, что такая законодательная основа важная для нестабильного рынка строительства и является частью системы защиты инвесторов. Главное, чтобы такой фонд не стал очередной обузой для строительных организаций и строительного рынка в целом, и цены на жилье не начали опять подниматься.

Компенсационный фонд долевого строительства создан для защиты дольщиков, которые оформляют договора с застройщиками и рассчитывают на получение квартир по доступной цене. В России рынок первичного жилья, возводимого за деньги населения, регулируется Законом с 2004 года. Оформление договора долевого участия (ДДУ) позволяет семье получить доступное жилье по цене, которая ниже рыночной.

Если строительная компания выполняет обязательства, участники соглашения довольны, в том числе владельцы новых квартир. Другое дело, когда у подрядчика возникают проблемы, и он не выполняет обязательства перед дольщиками. В такой ситуации покупатели жилья не защищены. Но так было до появления компенсационного фонда в 2017 году. В чем его особенности? Какие функции он выполняет? Какие сложности могут иметь место в будущем? Эти и ряд других вопросов рассмотрим в статье.

В 2014 году государство взяло «под крыло» долевое строительства для защиты участников долевого строительства. Застройщик до регистрации ДДУ (договора долевого строительства) должен прийти к страховщику для страхования ответственности. Второй вариант - обращение в банковское учреждение для оформления поручительства.

Несмотря на появление нового закона, обманутые дольщики не могли добиться от строительных компаний-неудачников компенсации из-за отсутствия денег. По этой причине в 2017 году создан компенсационный фонд, деньги из которого берутся для покрытия вероятных убытков. Принятие такого закона гарантирует возмещение денег дольщикам и разгружает строительные компании в случае неудачи.

Процесс создания нового закона проходил по следующему алгоритму:

В 2016 году появилась инициатива по созданию фонда, средства из которого могут использоваться для осуществления выплат обманутым дольщикам. Речь идет о ФЗ под номером 304 (статья 23.2).
В январе 2017-го Президент РФ издал указ, согласно которого упомянутый фонд помощи начал формальное существование. Представители Государственной Думы приступили к разработке связанных с созданием фонда вопросов.
В период с февраля по июль 2017 года велись активные обсуждения законодательного акта. За период работы над документом он претерпел множество изменений, после чего в конечном итоге утвержден парламентом 21 июля 2017 года.

Сначала вновь созданный фонд определялся с позиции некоммерческой организации, являющейся частью АИЖК. В роли учредителя был выбран Минстрой. Именно эта организация внесла основную долю поправок в отношении статуса компенсационного фонда.

На текущем этапе Думой РФ утверждено, что Фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве является публично-правовой организацией, имеющей полномочия и функции, схожие с государственной властью. Компания находится в подотчетном состоянии перед Президентом РФ. При этом контроль финансовой деятельности производят представители двух палат парламента, в том числе Счетная палата. К ноябрю 2017 года организация, созданная для обеспечения договорных обязательств, начала полноценную работу.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства?

Компенсационный фонд определяется как организация, которая создана для защиты интересов дольщиков в случае невыполнения вторым участником ДДУ (строительной компанией, застройщиком) взятых обязательств. К главным характеристикам организации стоит отнести:

Изменился механизм защиты дольщиков (частных инвесторов). Раньше строительные компании обращались к страховщикам для страхования ответственности, или направлялись в банк для получения гарантии финансового учреждения. Старая система себя изжила, ведь страховые компании в случае банкротства застройщика не производили выплаты пострадавшим лицам.
Функция наполнения фонда переходит к застройщикам, которые обязаны производить отчисления 1,2% от каждого оформленного ДДУ. Накопленные средства могут направляться для решения различных задач - достройку объекта или покрытие убытков второй стороны договора. По заявлению специалистов, участвующих в создании фонда, организация будет работать по принципу АСВ, гарантирующей возврат денег с депозитов в случае банкротства банка.
Дольщики получают компенсацию за площадь жилья до 120 кв. метров, приобретенного по ДДУ. Исключения делаются для семей с большим числом детей. Деньги фонда не защищают остальную площадь недвижимости (в том числи в ситуации, если человек приобрел несколько объектов у одного застройщика). Расчет компенсации осуществляется с учетом стоимости жилья на первичном рынке для конкретного субъекта. За основу берется информация из Росстата. Вот почему владельцы недвижимости с большой площадью ратуют за использование денег для достройки дома. В случае компенсационных выплат они теряют деньги.
Вопрос достройки или выплаты компенсации зависит от дольщиков, которые принимают коллегиальное решение. Если строительство здания не началось, и объект находится на этапе котлована, выгодно получение компенсации. Если возведение объекта подходит к завершению, проще найти новую строительную компанию и завершить проект. В любом случае решение принимается дольщиками.
Появились ограничения, целью которых является повышение надежности строительной компании, занимающейся возведением дома. Суть требования проста. Одна фирма берется за реализацию только одного проекта. Кроме того, каждый дом находит отражение в проектной документации.

Обязательства сторон

Суть обязательств участников ДДУ сводится к следующим правилам:

Подрядная организация (застройщик) берет обязательство построить здание, после чего сдать его вторым участникам договора (дольщикам).
Частные инвесторы (дольщик) обязаны в полном объеме оплатить услуги подрядной компании и принять недвижимость при ее соответствии действующим требованиям.

Договор ДДУ, по сути - инвестиционная сделка, которая регулируется не ГК РФ, а специальными актами.

Кроме того, к застройщику предъявляется ряд жестких требований, что проредило рынок девелоперов и оставило только надежные компании. Предъявление таких требований стартует с момента оформления ДДУ после первого июля 2018 года.

К главным требованиям стоит отнести:

Компании, которая занимается долевым строительствам, нельзя вести иную коммерческую деятельность, например, выпускать ценные бумаги. В наименование организации должно быть определение «специализированный застройщик».
К привлечению денег по ДДУ допускаются фирмы, которые являются членами СРО и имеют опыт возведения жилых зданий с этажностью от трех и более, а также построившие от 10 000 «квадратов» жилья.
На счету организации в период выполнения строительных работ должно быть от 10% средств (и более), составляющих себестоимость здания. Кроме того, у застройщика на момент начала и ведения долевого строительства не должно быть задолженностей (кроме кредитов на сооружение).
Строительные компании получают разрешение на возведение только одного здания.
Деньги дольщиков нельзя применять для покупки участков земли под строительство, заказ проектной документации или выполнения строительных работ. Этот пункт вызвал бурю негодования со стороны застройщиков, ведь возведение недвижимости начинается именно с этих работ.
Все деньги подрядчика, который участвует в долевом строительстве, должны находиться в одном финансовом учреждении, осуществляющем проверку по текущим расходам.
Лица, которые руководят подрядной организацией, не должны иметь признаков банкротства быть ими, иметь статус дисквалифицированных или судимость за преступления в экономическом секторе.

Для понимания принципов работы фонда долевого строительства, стоит знать задачи организации. Их две - помощь частным инвесторам (дольщикам) при банкротстве строительной компании, а также достраивание объекта. С учетом этих задач выделяются следующие функции:

Ведение контроля и учета взносов, которые поступают от строительной компании.
Покрытие убытков обманутых дольщиков.
Арбитражное управление в случае банкротства застройщиков, сделавших свой вклад в фонд.
Размещение денег в депозитах и активах, а именно облигациях госзайма ипотечных долговых бумагах.
Выплата средств и выдача кредитов организации, которая приняла решение о завершении проблемного здания.

Размер взноса

Как отмечалось ранее, с начала 2017 года появился новый порядок оформления ДДУ. Выделим главные аспекты:

Не позже, чем за 3-е суток до оформления первого ДДУ застройщик обязан перечислить взнос в компенсационный фонд. Без выполнения этого шага регистрация договора и его внесение в реестр не происходит. Если застройщик привлекает деньги дольщиков до регистрации ДДУ, он вынужден выплатить штраф в размере 0,5-1 миллиона рублей.
Размер ставки не превышает 1,2% от цены ДДУ всего объекта.
Допускается пересмотр тарифа, но не чаще одного раза за год и после утверждения нового процента на законодательном уровне.

Размер отчислений, равный 1,2% от размера ДДУ, не вызывает возражений специалистов. Наличие в распоряжении от 18 до 25 миллиарда долларов первые годы работы фонда достаточно, чтобы осуществить выплаты дольщикам при банкротстве одного-двух застройщиков. При этом в законе не сказано, откуда компенсировать нехватку средств.

Компенсация по договорам прошлых лет в новом закон не предусмотрена. Если возводимый объект имеет хотя бы один ДДУ, подписанный по старым принципам, он не входит в сферу ответственности компенсационного фонда.

Возможные проблемы

На современном этапе выделяется ряд проблем нового закона, одна из которых касается размеров выплат дольщикам. В частности, компенсационный фонд компенсирует стоимость жилплощади до 120 кв. метров. По мнению государства, владельцы элитного жилья достаточно состоятельны, чтобы за себя постоять. Кроме того, при расчете компенсации учитывается стоимость жилья, определенная Минстроем. Минус в том, что эти показатели на 30-40% меньше реальных. Даже при выплате компенсации по такому принципу дольщик неизбежно теряет деньги.

Наличие запретов и требований к дольщикам привело к тому, что многие строительные компании вынуждены оставить рынок. Крупным фирмам для возведения объектов приходится открывать дочерние предприятия, что приводит к дополнительным расходам. Рынок первичного жилья при таком подходе монополизируется, а цены на недвижимость значительно растут. Таким образом, компенсационный фонд частично решает проблему с дольщиками, но не решает дилеммы, сложившейся на рынке первичного жилья.

Строительные компании уверены, что появление дополнительных взносов приведет к росту стоимости жилья на первичном рынке. Это связано с тем, что застройщик вынужден платить в два фонда - СРО и долевого строительства. О проблемах заговорили и субподрядчики, которые за свои деньги возводят коммуникации и инженерные сети. Если строительная компания по какой-либо причине банкротится, деньги возмещаются в первую очередь дольщикам, а у юридических лиц шанс получения компенсации минимален. Конечно, наличие фонда необходимо для защиты покупателей жилья на рынке долевого строительства, но он не должен быть обузой и причиной роста стоимости квартир.

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков». Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта «РИА Недвижимость», что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?
Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее - 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.
Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?
По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?
До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.
На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?
Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд - реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома - например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» - о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.
Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?
Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.
Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?
Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

Актуарная оценка - это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.
Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?
Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.
Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?
Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.
Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?
Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.
Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?
Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.

В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.

Фoнд защиты прав дoльщиков

Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.

История фонда

Инициатива создания фонда долевого строительства обнародована летом 2016 г. (закон №304-ФЗ, ст.23.2).
В начале 2017 г. указом Президента РФ государственный фонд помощи дольщикам был объявлен формально существующим, Госдуме было поручено разработать все связанные с ним правовые вопросы.
С февраля по июль 2017 г. положения готовящегося законодательного акта трижды обсуждался в парламенте, проект претерпел радикальные перемены и был утвержден, наконец, парламентом 21.07.2017 г. Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Правовой статус

Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.

Дума утвердила за «Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства» статус публично-правовой компании (ППК) с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.

Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

Основные функции

Фонд долевого строительства имеет две главные задачи - помочь дольщикам в и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.

Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
Возмещение убытков дольщикам.
Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Механизм работы компенсационного фонда

Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков. Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании. Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.

Официальный сайт фонда долевого строительства

Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:

состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т. п.

Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.

Взносы в компенсационный фонд

Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.

Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.

Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда.

Требования к застройщику

Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.

Организации, ведущие долевое строительство не имеют права заниматься другой коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный застройщик».
К привлечению средств дольщиков допускаются компании с опытом возведения жилых домов не меньше трех лет, и построившие не менее 10 тыс. кв. м жилья.
На счету компании в течение всего строительства должно лежать не меньше 10% средств, составляющих себестоимость объекта; у неё не должно быть в этот период долгов, кроме строительных кредитов на данный объект.
Застройщики будут получать разрешение на возведение одновременно лишь одного объекта.
Средства дольщиков запрещено тратить на приобретение земли для стойки, создание проектов, инженерные работы. Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:

судимость за экономические преступления;
быть банкротами;
подвергаться дисквалификации.

Возмещение убытков

Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

Сначала .
Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.

Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.

Нюансы

Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2 . Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической. Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств.

Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам. При монопольном положении крупных застройщиков все это приведет к повышению цен на жилье и ударит по карману дольщиков.

Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.