Какие обременения бывают на недвижимость. Как ограничиваются права собственника недвижимости? Ограничения при пользовании ипотечным жильём

Многие граждане задумываются о приобретении земли. Она необходима им для различных нужд. Например, человек решает построить дом, осуществлять или выращивание культур. Специалисты рекомендуют с большой ответственностью и вниманием подходить к выбору надела. Необходимо собрать всю информацию об участке. Дело в том, что в ряде случаев существуют некоторые препятствия для свободной эксплуатации надела. Рассмотрим далее виды обременений земельных участков.

Определение

Обременение земельного участка - это своего рода введение особых условий его эксплуатации. На собственника или владельца надела возлагаются определенные обязанности. Допускается продажа с обременением. Однако установленные условия должны будут выполняться и новым хозяином надела. Необходимо знать, что во многих случаях обременение земельного участка - это прямой запрет на свободное распоряжение объектом. Соответственно, большая часть сделок будет запрещена законодательством. Во избежание проблем, специалисты рекомендуют изучить документы на имущество. Наиболее полную информацию содержит выписка из

Порядок введения специальных условий

Обременение земельного участка - это определенные правила эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять. Случаи, при которых вводится ограничение использования земельного участка, предусматриваются в законодательстве или могут определяться соглашением. В качестве основания для установления специальных правил эксплуатации выступают:

Ограничение действий

В отношении надела могут устанавливаться специальные условия на:

1. Передачу его другим субъектам, в том числе за плату.
2. Продажу участка и установления конкретных временных рамок для совершения сделок.
3. Освоение надела.
4. Наследство и период принятия объекта в эксплуатацию.
5. Различные виды работ, касающиеся реконструкции/ремонта недвижимости.

Аренда земельного участка

Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении. В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более. Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована. В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.

Сервитут

Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами. Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным. Он устанавливается только в том случае, если эксплуатация участка без использования надела, принадлежащего иному лицу, невозможна. Сервитут может вводиться по соглашению сторон или в судебном порядке. В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.

Ипотека

Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.

Налоговый залог

Этот вид обременения налагается на лиц, уклоняющихся от выплаты обязательных отчислений в бюджет. Налоговый залог предусматривает изъятие имущества до полного погашения задолженности. При таком ограничении не допускается совершение сделок с участком. После полного погашения образовавшегося долга оно снимается.

Концессия

Данный вид обременения считается сегодня малораспространенным. Концессия заключается в том, что собственник предоставляет надел субъекту на определенный период за плату. Фактически условия соглашения не отличаются от арендных. Однако при концессии заинтересованный субъект получает часть правомочий на объект. В частности, он может сооружать здания, вести раскопки, пользоваться строениями, извлекать прибыль из своей деятельности.

Доверительное управление

Данная форма обременения предполагает передачу прав на объект. Лицо, принимающее их, может осуществлять управление, совершать сделки, вести дела исключительно в интересах собственника. Объем прав определяется законным владельцем либо судом. Для передачи юридических возможностей составляется соглашение. Оно должно пройти процедуру регистрации. Правила ее осуществления аналогичны тем, которые предусмотрены для постановки на учет собственности.

Арест

Этот вид обременения налагается только судом или приставом-исполнителем. Арест предполагает запрет на совершение любых видов сделок с объектом недвижимости. Продолжительность действия обременения зависит от конкретных обстоятельств дела. Арест предполагает возложение на владельца или иного ответственного лица обязанности по обеспечению сохранности объекта.

Важность регистрации

Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком. Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему. Кроме этого, избавиться от такой недвижимости иногда сложно, а подчас и вовсе невозможно. Узнать о наличии специальных условий эксплуатации можно еще одним способом. В настоящее время доступна кадастровая проверка земельных участков. Для ее осуществления необходимо знать номер объекта. В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.

Специальные зоны

Участок может располагаться в пределах границ различных категорий земель. Существуют специальные зоны, в границах которых устанавливается особый режим эксплуатации объектов. В этом случае участок также будет обременен определенными правилами. Специальный режим может вводиться в:

Заключение

При выборе объекта для приобретения необходимо быть внимательным. Кроме изучения документации, относящейся непосредственно к земельному участку, целесообразно изучить законодательство. В нормах прописаны положения, используя которые можно защитить или восстановить свои интересы при недобросовестности собственника надела. Продавцу, в свою очередь, можно порекомендовать по возможности как можно скорее снять все существующие ограничения или обременения. Затягивание этого процесса может привести к большим финансовым потерям. Следует, однако, помнить, что не все ограничения или обременения можно снять. В таких случаях придется мириться со специальными условиями эксплуатации. Дополнительно стоит сказать несколько слов о сервитуте. При его установлении собственник и заинтересованное лицо должны правильно и всесторонне оценивать сложившуюся ситуацию. Сервитут не может являться прихотью гражданина. Он допустим только при наличии соответствующей необходимости и отсутствием возможности решить вопрос иным способом.

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости , в частности это:

• ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
• аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
• арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
• рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
• опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
• сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
• включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
• доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека . На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента . На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство , как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Аренда . К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут . Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется "сервитут". Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Арест . Обременение на имущество в виде ареста налагает не его собственник, а государственный орган (суд). Арест одновременно выступает мерой обеспечения иска. Возможность ареста недвижимого имущества в качестве меры обеспечения иска определена в статье 140 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если арест на недвижимость должника наложен на стадии судебного разбирательства, то продать или заложить этот объект у должника уже не получится. Арест, как обеспечительная мера, может негативно повлиять на исход сделки купли-продажи. Ведь с момента подачи документов на регистрацию и до завершения этой процедуры может пройти месяц. За месяц человек может задолжать крупные суммы денег, в результате чего по иску его кредиторов его имущество, в том числе и продаваемая недвижимость, может оказаться под арестом. С находящимся под арестом объектом нельзя совершать вообще никаких сделок. Именно по этой из причин важно соблюдать правило о том, что все расчеты за купленную недвижимость нужно производить исключительно после регистрации перехода прав на нее. Если сделка с арестованным имуществом и будет проведена, ее суд признает недействительной. И покупатель будет вынужден тратить собственное время, силы и деньги на долгие судебные разбирательства. Наложение ареста на объект лишает его собственника возможности им распоряжаться по своему желанию. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением (определением), которое своевременно должно поступить в регистрирующий орган.

Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств .

Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией . Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Виды обременения

Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть . Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.

Согласно закону выделены следующие виды обременений :

1. Ипотека

Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению .

Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.

2. Аренда

Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента и полного освобождения жилой площади.

Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами , он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.

3. Рента

Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться .

Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора . Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.

4. Арест

Данное обременение является наиболее сложным . Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение .

Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.

5. Доверительное управление

Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину .

Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон .

Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.

Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами . Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.

Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение .

Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника .

Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.

Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом . Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.

Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части . Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.

Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.

Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости . Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.

Как продать и купить недвижимость с обременением?

Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений . Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами .

Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств , а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.

Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей . Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).

Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя . В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).

Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях .

Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса . При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.

Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При важны гарантии выплат в определенные сроки .

Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.

Договор купли-продажи

Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк .

Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?

Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения . Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.

Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано .

Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.

Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.

Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра . Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.

ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.

Вот так выглядит эта выписка (образец):

Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней . Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.

При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку . Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.

Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов . А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру .

Оформляя ипотечное жилье в собственность, владельцев уведомляют, что обременение – это неотъемлемое требование по залоговому обеспечению банка, нуждающееся в обязательной регистрации в государственном регистрирующем органе. Сведения о квартире с обременением заносятся в ЕГРП, в котором содержится вся информация об наличии или отсутствии каких-либо ограничений прав на собственность.

Контроль за ограничениями с помощью ЕГРП служит гарантией безопасности сделок с недвижимостью и сообщает владельцам при заключении договоров на покупку информацию об отсутствии препятствий в праве полного распоряжения собственностью.

Суть обременения

Отметка об обременении служит показателем того, что у отдельных граждан или организаций, не являющихся собственниками жилья, имеются определенные полномочия. Законом предусмотрена процедура обязательной фиксации обременения в ЕГРПновыми собственниками.

Значение обременения заключено в наличии условий, ограничивающих право распоряжения жильем владельцем ввиду некоторых обстоятельств и прав со стороны посторонних. Что такое обременение на квартиру для ее владельца – зависит от причины его возникновения, основываясь на:

• Договоре с собственником;
• Постановлении суда.

В определенных обстоятельствах обременение будет означать возложение обязательств (при оформлении недвижимости на основании договора ренты, пожизненного содержания иждивенца).

Освобождение от обременения возникает после того, как исчезнет основания для его наличия. Например, обременение в силу ипотечного договора и оформления закладной на квартиру снимается после полного погашения кредитного долга при отсутствии финансовых обязательств заемщика перед банком.

Документы, подтверждающие исполнение обязательств по ипотеке, дают основание погасить запись в ЕГРП об ограничении. В свидетельстве на собственность делается особая отметка о снятии обременения.

В ситуации, когда собственником ипотечного жилья не выполняются финансовые обязательства, банк вправе лишить владельца права распоряжения жильем и продать его в счет уплаты долга по ипотеке.

Виды ограничений

Обременение права на собственность в полной мере различается в зависимости от оснований, по которым оно возникло:

• Ипотечное кредитование и оформление залогового обеспечения;
• Арест имущества по суду;
• Запрет на совершение юридически значимых действий в отношении собственности;
• Сдача в аренду;
• Рента, содержание иждивенца
• Наличие сервитута;
• Доверительное управление.

Ипотека

Это основание относится к числу наиболее распространенных поводов для оформления жилья в качестве обеспечительного залога по выплате кредита. Оформление закладной может стать мерой защиты собственника при передаче ее доверенному лицу, ограничивая его права и вводя запрет на продажу имущества без согласия с залогодателем.

Читайте также Процедура продажи квартиры с обременением

Рента

С помощью данного действия собственником становится лицо, заключившее договор о выплате средств с последующей перерегистрацией права. Вопрос ренты с пожизненным содержанием лица, передавшего жилье в пользу другого собственника, на иждивении.

Аренда

При подписании договора аренды с передачей имущества во временное пользование в коммерческих целях возникает ограничение права распоряжения ею. Если договор аренды подписывается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в службе Росреестра с фиксированием наложенных ограничений в праве распоряжения. В случае, если планируется покупка жилья, сданного в аренду, новый владелец, намеренный прекратить арендные отношения с арендаторами, должен на три месяца сообщить о предстоящем расторжении договора.

Арест квартиры

Данное основание возникает согласно судебному постановлению или по решению судебного пристава, имеющего на исполнении дело в отношении собственника жилья. Как правило, процедура ареста, возникает при наличии непогашенного в срок долга после рассмотрения претензии к ответчику в судебных инстанциях. Арест служит обеспечением гарантии возврата задолженности должником и подлежит снятию только при полной выплате долга.

Опека, сервитут

В случае владения недвижимостью несовершеннолетнего или подопечного, действия в отношении ее совершают его законные представители и по согласованию с органами опеки. Данное обременение распространяется на случаи покупки жилья с прописанным на данной жилой площади ребенком. Подобное обременение может быть снято по решению суда, так как прописанный несовершеннолетний не является членом семьи нового владельца. Ограничение прав на основании наличия сервитута, относящегося к собственникам земли, происходит с возможностью получения компенсации при прохождении дорог общего пользования через территорию участка.

Продажа обремененной собственности

Обременение остается в силе вплоть до погашения обязательств, давших повод для его назначения.

В случае ипотеки обременение существенно ограничивает право распоряжения недвижимым имуществом. Собственник-заемщик имеет следующие права:

• Пользоваться жильем;
• Проживать вместе со своими членами семьи;
• Сдавать в аренду.

Читайте также Процедура получения справки об отсутствии обременений на недвижимость

Юридически значимые мероприятия проводятся только при согласовании с кредитной организацией, держателем залога.

Если планируется продажа квартиры с обременением , банк настаивает на полном погашении кредита за счет средств заемщика или покупателя недвижимости.

Пожизненное содержание при продаже квартиры предусматривает нотариально оформленное согласие получателя ренты.

Арест и запрет на регистрацию предполагает полную невозможность продажи жилья вплоть до разрешения ситуации и снятия обременения. Договор продажистановится недействительным.

При аренде недвижимости обременение снимается после истечения срока действия договора.

Условия продажи

Отчуждение недвижимости в ситуации ограниченийпроисходит в зависимости от их характера. Ипотечное жилье можно переоформить при условии подготовки следующего перечня:

1. Договор купли-продажи с упоминанием об обременении;
2. Акт приема-передачи;
3. Правоустанавливающие документы на собственность;
4. Оригинал выписки из домовой книги (состав проживающих);
5. Платежный документ об уплате пошлины за регистрационные действия;
6. Паспорта, документы удостоверения личности сторон.

Дополнительные документы зависят от особенностей сделки и характера ограничений:

• при ипотеке – наличие согласия залогодержателя;
• при ренте – нотариально заверенное согласие держателя ренты;
• при аресте недвижимости – судебное постановление или решение судебного пристава о снятии ограничения;
• имущество несовершеннолетнего – разрешение органов опеки;

18.07.2006

Что такое обременение?

Общеизвестно, что собственник вправе совершать любые законные действия в отношении принадлежащего ему имущества - отчуждать его во владение другим лицам, отдавать в залог, обременять другими способами.
Легальное определение ограничения (обременения) содержится в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон). Под обременением понимают наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Наиболее распространенные виды ограничения - аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление.
Обременение правами третьих лиц - это один из способов распоряжения имуществом. Его нередко применяют в целях исключения «недружественного» захвата имущества (в данном случае совершение всех сделок необходимо осуществлять исключительно с «дружественными» компаниями).

Государственная регистрация
Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации.
Обременения могут возникнуть на основании:

сделки в отношении недвижимого имущества;
акта органов государственной власти (органов местного самоуправления);
закона;
решения суда, вступившего в законную силу.
Государственная регистрация ограничений имеет важное практическое значение. Во‑первых, с этого момента сведения попадают в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП). Во‑вторых, при совершении сделок с недвижимостью обычно запрашивают выписку из ЕГРП. Она обязательно содержит данные о наличии или отсутствии обременений, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта. Поэтому если в отношении квартиры, которую вы хотите приобрести, установлены ограничения, от покупки следует отказаться.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона обременение права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц можно зарегистрировать по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав. Например, для регистрации договора аренды достаточно заявления арендатора.
Если ограничение регистрируют не по инициативе собственника (правообладателя), его обязательно об этом уведомляют.
Обременения в публичных интересах (например, публичный сервитут) регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, причем Федеральная регистрационная служба РФ непременно уведомляет об этом правообладателя (правообладателей) в течение максимум пяти рабочих дней.

Аренда
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование (или во временное пользование) съемщику. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, сдают в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.
Договор аренды заключают в письменной форме, составляя один документ, подписываемый сторонами. Несоблюдение формы делает его недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, а также аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Регистрацию аренды недвижимости проводят посредством государственной регистрации договора аренды. Государственная пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 7500 руб. для организаций (пп.20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Необходимо отметить, что с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон (то есть достаточно, скажем, заявления съемщика).
Сдавая земельный участок (участок недр) или его часть, к договору, представляемому на госрегистрацию прав, прилагают кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. Сдавая здание, сооружение или часть помещений в них, к договору прилагают поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначают сдаваемую территорию с указанием ее площади.
Ипотека
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона (залогодержатель, или кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными федеральным законом).
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяют правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде.
Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Регистрацию производят на основании заявления залогодателя или залогодержателя после госрегистрации вещных прав залогодателя на недвижимость. К заявлению необходимо приложить договор об ипотеке вместе с указанными в нем документами. Пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 2000 руб. для организаций (пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ).
В регистрации может быть отказано, если ипотека указанного в договоре имущества недопустима в соответствии с законодательством РФ, если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации.
При госрегистрации указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.
Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Сервитут
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (п.1 ст. 274 ГК РФ).
Сервитут устанавливают для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также если другие нужды гражданина не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть собственник имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от владельца соседнего участка, а в необходимых случаях и от хозяина другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитутом обременяют здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием землей.
Для хозяина недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве ограничения.
Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землей.
Различают частный и публичный сервитут. Частный, устанавливаемый по соглашению между лицом, требующим сервитута, и обладателем соседнего участка, подлежит регистрации. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Публичный сервитут, если он необходим для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или местного населения, устанавливают закон, нормативные акты РФ и субъектов РФ, органы местного самоуправления без изъятия земельных участков. Например, публичный сервитут можно установить для прохода, проезда или прогона скота через участок, для проведения дренажных работ и т. д. (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ).
Владелец участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей.
Сервитуты подлежат регистрации в соответствии с Законом. Ее проводят в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимости или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации.
Пошлина за регистрацию сервитутов в интересах физических лиц составляет 500 руб., в интересах организации - 2000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Если сервитут относится только к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута, прилагают заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.
Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставлять кадастровый план участка не нужно.

Доверительное управление
Хозяин может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ).
По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда (ст. 30 Закона).
Договор доверительного управления заключают в письменной форме, при этом в отношении недвижимости - в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Несоблюдение формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи имущества в доверительное управление делает договор недействительным.

Наталья Беркович, кандидат юридических наук, член Российского союза юристов

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления