Документы

Как продать квартиру или иное жилье, купленное с материнским капиталом.

Активность первой волны покупки жилого пространства при помощи давно снизила свои обороты, и многие семьи задумались о расширении.

Но и здесь не обошлось без трудностей – подлежит ли продаже подобная недвижимость?

В общем, да, но необходимо уделить особое внимание нескольким нюансам, обязательным к соблюдению.

Правила продажи такого жилья

Чтобы продать жилье, купленное с использованием материнского сертификата, необходимо изучить ограничения, информацию о которых можно почерпнуть из Федерального закона № 256, датированного концом 2006 года, а также Гражданского и Жилищного Кодексов.

В первую очередь нужно запомнить, что перепродать недвижимость можно только спустя 5 лет владения , так как иначе придется заплатить 13% налог государству.

После изучения законодательной базы можно отправляться в отдел опеки и попечительства местной администрации для получения одобрения на продажу. Срок рассмотрения заявления и оформления соответствующей бумаги – 10 дней.

Расстаться с имеющимся жилым пространством можно только при наличии нового . Еще один важный момент – площадь, приходящаяся на каждого из детей не должна быть меньше, чем в предыдущем варианте. Можно только расширять пространство.

Агенты недвижимости для осуществления подобных сделок оформляют фиктивные расписки, как от продавца, так и от покупателя, что позволяет законным образом произвести необходимые манипуляции.

Для начала нужно найти покупателя и взять у него задаток . В договоре купли-продажи обычно оговаривается полная компенсация данной суммы в случае получения отрицательного ответа от органов опеки и попечительства, запрещающего проведение сделки. Возврат денежных средств не предполагает наложение каких-либо штрафных санкций, так как сделка расторгается ввиду решения третьей стороны, являющейся государственным органом.

После того как покупатель найден, можно приступать к поиску подходящего для себя варианта жилья и составлению аналогичного договора купли-продажи.

В документе необходимо сразу оговорить доли детей , иначе в дальнейшем придется все переделывать и дополнительно оплачивать услуги нотариуса.

Риски для продавца данной недвижимости

Причина, потребовавшая продажи жилья, при приобретении которого использовались государственные деньги, может быть разная. Например, семья решила переехать жить в другой регион или подвернулась возможность обзавестись более комфортабельным жильем за ту же сумму, что стоит старый дом. Законодательство не запрещает продавать подобного рода недвижимость, а так как в оформлении сделок участвует государство, риски минимальны.

Особого внимания заслуживает следующий момент: наличие одного или нескольких несовершеннолетних собственников требует получения разрешения на продажу в органе опеки и попечительства.

Предоставляемые в государственный орган документы должны подтверждать следующие факты :

ребенок получает в собственность равнозначную долю в новом доме, в котором полностью соблюдаются санитарные и технические нормы;
площадь, приходящаяся на несовершеннолетнего члена семьи, не изменится в меньшую сторону, если сравнивать ее с той, что была в старом жилом пространстве.

Особенности сделки купли-продажи

Продажа недвижимости, при приобретении которой был задействован , предполагает осуществление комплекса действий, направленных на защиту интересов несовершеннолетних.

Федеральный закон № 256, в соответствии с нормами которого семья стала обладательницей сертификата, не запрещает продавать, менять или как-то иначе использовать недвижимость, купленную с государственной помощью.

Ограничить переуступку прав может только орган опеки, т.к. для продажи жилого пространства, частью которого владеет несовершеннолетний гражданин, необходимо одобрение опекунского совета.

Гораздо меньше проблем возникает в том случае, если взамен квартиры или дома, купленных с использованием средств маткапитала, приобретается более просторная жилая площадь, а каждый из детей получает аналогичное или расширенное пространство.

Продажа такого дома не ограничена в сроках, правда, нужно помнить о следующих особенностях :

если период владения домом составляет менее 5 лет, то государство потребует оплаты (13% от общей величины проданного имущества). Гражданин освобождается от вышеупомянутого налога, если он не воспользовался или продажу и покупку он планирует произвести в пределах одного налогового периода;
если к моменту продажи недвижимости имеется непогашенный , то сделку невозможно осуществить без согласия банка.

О том, сколько действует разрешение , выданное органом опеки и попечительства, ничего не сказано в законодательстве, но как показывает практика, документы для продажи дома должны быть подготовлены в течение 1 месяца. В случае аннулирования сделки, документ необходимо получить заново.

Следующая последовательность действий является наиболее грамотной для реализации недвижимости, приобретенной за средства материнского капитала:

Подготовить все необходимые документы на продаваемую жилплощадь и на каждого собственника.
Собрать бумаги, в которых содержится информация о том, что после осуществления сделки, каждому из детей достанется благоустроенная и достойная площадь в доме.
Найти предполагаемого покупателя.
Запастись оформленным и нотариально заверенным предварительным согласием.
Посетить орган опеки и попечительства с целью получения бумаг, свидетельствующих о достойном проживании несовершеннолетнего в новом жилом помещении.
При наличии положительного решения оформить сделку с покупателем.

В общем-то, процедура не таит в себе особых сложностей, главное следовать законодательству и полностью собрать необходимый пакет документов.

Обязанность в приобретении нового жилья

Продажа жилплощади, приобретенной с использованием маткапитала, предполагает одновременное приобретение аналогичного или улучшенного (расширенного) пространства.

Т.е. к оформлению сделки можно приступать только после того, как дети будут находиться в благоустроенном месте.

Самая сложная ситуация складывается в том случае, если имела место быть ипотека и одновременно использовался материнский капитал. Отказом чаще всего отвечают, если после продажи жилья планируется повторное оформление . При чем, речь не идет о нарушении каких-либо условий или прав несовершеннолетнего ребенка.

Проведение подобной сделки требует единовременного предоставления доли детям, а новая жилплощадь может быть еще не введенной в эксплуатацию.

Сложность также таится в следующем: подписание ипотечного договора предполагает, что при отсутствии возможности погасить долг, кредитная организация просто забирает себе приобретенную ранее квартиру. Но, это не представляется возможным, если там прописан ребенок. Ввиду данного факта банк часто отвечает отрицательно.

Иногда случается, что владелец при совершении сделки купли-продажи просто не учел все правила и требования. Следовательно, невозможно обойтись без нарушений. Встречаются даже случаи, когда дети прибегают к судебному решению вопроса, так как они лишились положенной доли.

Опасность состоит в том, что может произойти аннулирование сделки . При этом требуется произвести возврат недвижимости и уплаченных за нее денежных средств. Это не представляется возможным только при нарушении определенных сроков. Например, если обнаружение нарушений произошло спустя 3 года (в отношении взрослого).

Также нужно учитывать, что за время проживания в квартире могло случиться проведение ремонта, приобретение новой мебели и т.д. Да и не так-то просто найти новое жилье. Возврат денежных средств по аннулированной сделке порой невозможно осуществить сразу. Вероятнее всего покупатель не располагает такой суммой на счету, так как давно вложил средства в какую-либо другую покупку. Следовательно, финансовая компенсация будет выплачиваться ежемесячно, что может привести к многолетнему расчету. Это не несет никакой выгоды ни для продавца, ни для покупателя.

Особенности покупки новой жилплощади

Самым главным условием, требующим беспрекословного соблюдения, является необходимость предоставления детям аналогичной или увеличенной доли в новом жилье.

Чтобы обойти вышеописанную процедуру, можно произвести перевод денежных средств , положенных несовершеннолетним, на их личные счета. Денежная компенсация должна быть точной и соответствующей документам. Такой вариант позволяет в дальнейшем оформить кредит или осуществить куплю-продажу.

Требования, выдвигаемые к приобретаемой жилой недвижимости

Новая недвижимость должна быть равноценна проданному жилому объекту или быть лучше его . При этом внимание уделяется квадратным метрам, благоустроенности и др. важным критериям.

Итак, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно, но обеспечив детей новым жилым пространством .

Приобретая новую квартиру, нужно обязательно уточнить у прежнего владельца о наличии у него детей и о том, использовалась ли государственная помощь (мат.капитал) при покупке. Помните, что сделка не предвещает ничего хорошего, если продавец старается всячески избежать предоставления необходимых документов.

Об особенностях продажи жилой недвижимости, купленной с использованием государственных денежных средств, смотрите в следующем видеосюжете:

Купить жилое помещение семье с детьми может помочь государство сертификатом на семейный капитал, предоставляющим 453 тысячи рублей. Однако со временем может назреть вопрос, как продать квартиру с материнским капиталом. Ответ зависит от нескольких обстоятельств:

возраста детей;
наличия ипотечного кредита;
формой наделения детей долями собственности.

Рассмотрим каждый пункт с его особенностями.

Важность возраста детей

Материнский капитал выдается на всю семью и должен служить интересам всех ее членов. Если родители потратили его на улучшение жилищных условий, они обязаны наделить долей собственности в приобретенном жилье всех своих детей.

Если к моменту продажи жилья, купленного с привлечением материнского капитала, дети уже достигли 18 лет, то необходимо их письменное согласие на проведение этой сделки.

Если же хотя бы один из детей несовершеннолетний, то без разрешения органов опеки и попечительства не обойтись. Сотрудники этого ведомства призваны стоять на защите интересов детей, и потому для согласия им нужно тщательно ознакомиться с условиями сделки и быть уверенными, что детям после продажи жилого помещения будут выделены не меньшие доли в ином жилом объекте.

Что нужно сделать, чтоб органы опеки дали разрешение?

Органы опеки защищают права несовершеннолетних, в том числе при заключении сделок, что прописано в письме Министерства Образования РФ от 20.02.1995 года № 09-М, а также в . Для получения согласия на продажу имущества, купленного с использованием материнского капитала, необходимо предоставить заявление на выдачу разрешения, дополнив его пакетом официальных бумаг, которые предоставляются в подлиннике с приложением копий:

паспорта, удостоверяющие личности законных представителей ребенка (родителей или опекунов);
паспорта несовершеннолетних детей, которым уже исполнилось 14 лет;
свидетельство о браке или о его расторжении;
согласие на совершение сделки других собственников в письменной форме;
банковская справка, подтверждающая факт внесения денег на счет, который был открыт на имя ребенка с отражением всех операций на настоящую дату (если доля в имуществе была заменена денежными средствами);
бумаги с указанием рыночной стоимости продаваемого жилого помещения (выдаются работниками МФЦ или БТИ);
документы о стоимости покупаемого жилья (для приобретенной недвижимости);
выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, которую собираются продать, и сделок к ним;
технический паспорт на недвижимую собственность;
справка из ТСЖ или управляющей компании, подтверждающая, что у семьи нет задолженностей по коммунальным платежам за продаваемое жилье.

Заявление можно подать лично, явившись в отдел опеки и попечительства или в МФЦ, а также через веб-сайт «Госуслуги». Результат же можно забрать лично, приехав в соответствующее ведомство (или многофункциональный центр). Услуга оказывается бесплатно в течение 15 календарных дней.

Так как в разных субъектах формулировки несколько различаются, для подачи заявления в электронном виде лучше всего написать в строке поиска: «Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного». И уже выбирать из предложенных услуг в своем регионе.

Наличие ипотечного кредита

Если квартира, комната или дом, купленные в ипотеку, нужно продать, а кредит не погашен и, соответственно, доли детям не выделены, необходимо получить не только одобрение сотрудников опеки и попечительства, но и согласие работников банка. Это условие продиктовано .

Без одобрения банка сделка по продаже недвижимой собственности, на которой висит ипотека, может быть признана недействительной, а само жилье - стать собственностью банка.

Есть несколько вариантов совершения сделки.

Досрочное погашение ипотечного кредита с последующей продажей квартиры, дома или комнаты. У покупателя берется задаток, и им закрывается ипотека, после чего снимается обременение – и недвижимость продается. Этот способ, с одной стороны, быстрый и простой, с другой – небезопасный для покупателя, и поэтому последнего обычно сложно найти.
Продажа недвижимого имущества с выплатой ипотеки в процессе заключения сделки. Операция проводится с участием банка в роли получателя задатка. Покупатель при этом открывает в банке две ячейки: одну в сумме невыплаченного кредита (для банка), другую - для продавца. Далее заключается сделка купли-продажи и регистрируется в Росреестре, после чего продавец берет средства из первой ячейки и гасит заем. Банк дает покупателю справку о том, что задолженность погашена, и покупатель берет в ЕГРН выписку, что обременения нет. После этого продавец получает деньги из второй ячейки. Этот вид сделки совершенно безопасный для всех ее участников.
Продажа недвижимой собственности с долгом по ипотеке. Обычно этот вид сделки используется тогда, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Ипотека просто переоформляется на покупателя. Также есть возможность перекредитования, когда ипотека переводится в иной банк. При этом покупатель должен внести в качестве первого взноса долг по ипотеке продавца. Этот способ также безопасен, однако не всегда можно быстро найти покупателя с достаточной суммой для первого взноса. Процедуру обычно проводят агентства недвижимости, находящиеся при банке, а их услуги дорогостоящие.

Что касается разрешения органов опеки, здесь также могут возникнуть трудности в связи с наличием обязательства о выделении долей детям, в котором указано конкретное жилое помещение. Если работников опеки удовлетворит новое обязательство взамен предыдущего или иные формы удовлетворения интересов детей, сделку можно заключать.

Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья

Для каждого варианта продажи жилья, купленного за материнский капитал, потребуются свои документы, которые нужно предоставить сотрудникам банка.

Полный список бумаг:

паспорта тех членов семьи, у кого они имеются;
свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
техпаспорт на продаваемое жилище, который заказывается в БТИ (бюро технической инвентаризации) или МФЦ;
выписка из домовой книги, отражающая количество зарегистрированных в жилом помещении лиц (помещение должно быть свободно, иначе банк не одобрит сделку);
справка об отсутствии задолженностей по коммуналке (выдается управляющей компанией);
выписка из Росреестра на продаваемое жилье;
согласие органов опеки;
письменное согласие второго супруга на продажу жилого объекта (если он оформлен в собственность одного владельца сертификата), которое оформляется у нотариуса;
справка об оценке стоимости жилого помещения (ее берут в специализированной оценочной фирме, которую рекомендует банк).

Наделение детей долями

Родители обязаны наделить детей долями взамен проданных, иначе сотрудники опеки и попечительства не дадут согласия на сделку. Для этого существует несколько способов:

купить новое жилье взамен проданного и выделить в нем доли детям;
наделить детей долями собственности в жилье родственников;
открыть для детей счета в банке, чтобы перевести на них денежную компенсацию.

Новые доли взамен проданных

Чтобы дать детям новые доли, необходимо проводить сделки по продаже и покупке жилья одновременно. Если жилье приобретается без ипотеки, дети должны сразу стать собственниками. Это лучше сделать еще и потому, что несовершеннолетние не могут быть нигде не прописаны. Их можно снять с регистрационного учета, вписав в графу планируемой регистрации новый адрес. Сотрудникам опеки нужно подать бумаги, которые могут подтвердить факт приобретения новой недвижимости. Это может быть предварительный акт купли-продажи, заверенный нотариально, договор мены на более просторное жилое помещение с доплатой.

В предварительный договор о покупке новой недвижимости лучше не включать пункт о штрафах за срыв договора: если одобрение органов опеки не будет получено, придется заплатить штраф.

Если берется новая ипотека, нужно написать новое обязательство о выделении долей, получив одобрение органов опеки и попечительства, после чего заключать сделку с банком.

Если же взамен проданного жилья не планируется покупка нового, детям могут выделить доли в своей недвижимости родственники. При этом доля собственности ребенка может быть ниже, но лишь в том случае, если в регионе, где находится новое жилье, выше стоимость квадратных метров, и это подтверждено справкой.

Как выделить доли деньгами?

Можно детей обеспечить не долями в новой собственности, а денежной компенсацией за проданные доли с согласия работников опеки. Для этого нужно выполнить следующую пошаговую инструкцию:

получить одобрение органов опеки на сделку;
прийти в отделение банка с удостоверением личности, а также паспортами или свидетельствами о рождении детей;
открыть на имя каждого ребенка счет (это может быть также долгосрочный вклад, предполагающий процентные начисления);
зачислить необходимую сумму на каждый счет.

Ребенок, достигнув возраста совершеннолетия, получит доступ к деньгам и самостоятельно решит, на что их потратить. Также деньгами могут воспользоваться родители, конечно же, исключительно в интересах ребенка. Например, для покупки ему жилья или при необходимости дорогостоящего лечения. Однако для этого нужно предоставить сотрудникам опеки отчет по тем целям, на которые будут направлены средства.

Итог

Процесс продажи жилья, купленного под маткапитал, будет различаться в зависимости от нескольких условий. Важную роль играет наличие ипотечного обременения. Если жилье в полной собственности семьи, никаких препятствий не возникнет. Если же есть ипотека, продать дом, комнату или квартиру может помочь банк. Если есть несовершеннолетние дети, их интересы будут представлять сотрудники органов опеки и попечительства – они проследят, чтобы взамен проданных долей дети получили новые квадратные метры или достойную денежную компенсацию.

По статистике, наибольшая часть семей, получивших , используют его именно для покупки нового жилья. Однако так случается, что вскоре после покупки жилья, его необходимо продать. На это может быть множество причин: родился еще один малыш, а то и двойня, тогда купленное жилье уже кажется маленьким, квартира слишком холодная, район не понравился, хочется быть поближе к бабушкам, или одного из родителей перевели на работу в отдаленный район. Какая бы причина ни была, есть несколько условий, которые нужно соблюсти, что продать жилье на законных основаниях.

Итак, если вы не знаете, как купленную на материнский капитал, первым делом нужно понять, откуда берутся эти деньги и на что они идут. Материнский капитал – это деньги, выделяемые государством для поддержки в первую очередь детей. Поэтому, органы опеки тщательно следят за тем, чтобы права детей не ущемлялись. Вы приобрели жилье с доплатой деньгами, выделенными государством. Соответственно, ребенок должен иметь в этой квартире долю. Если жилье продается, значит, ребенок должен будет иметь такую же долю в том же размере в новой квартире.

Доля, выделяемая ребенку в новой квартире, не может быть меньше той, что была выделена в первый раз. Собственность ребенка не может «исчезнуть». То есть вы не имеет права купить квартиру при помощи материнского капитала, потом продать ее и жить у бабушки в ее доме. Тогда получится, что выделенные государством деньги исчезли в никуда, а это незаконно. К тому моменту, как вы начнете продавать квартиру, все доли должны быть уже распределены. Это нужно сделать в течение полугода после использования капитала.

Чтобы облегчить процедуру приобретения жилья, можно найти подходящий обмен с доплатой или без, но также с учетом того, что доля ребенка должна быть равна или больше первоначальной. Перед тем, как совершить сделку купли-продажи, вам придется подождать какое-то время, чтобы получить разрешение органов опеки.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры?

Если часть продаваемой собственности принадлежит несовершеннолетнего ребенку, органы опеки контролируют процесс продажи, чтобы его права не были нарушены. Если вы решили продать квартиру, купленную на материнский капитал, вы обязаны уведомить об этом органы опеки. Проверка органами опеки документов включает в себя также проверку новых жилищных условий. Они не должны быть хуже предыдущих, то есть новая квартира не должна быть меньше, в старом доме или неблагополучном, загрязненном районе. Если новые условия не соответствуют стандарту, продать квартиру будет очень непросто.

Какие же документы нужно предоставить органам опеки?

Заявления, написанные родителями, о том, что квартира, приобретенная на , продается с их согласия. Если родители не могут написать заявление, необходимо предоставить документы, объясняющие это: свидетельства о смерти, документы, подтверждающие, что родители пропали без вести или лишены родительских прав.

Если ребенок уже достиг 14 лет и имеет паспорт, он также должен предоставить письменное заявление о согласии на продажу квартиры.
Необходимо предоставить паспорта и их копии всех собственников (родственников или нет) продаваемой квартиры. Если у совершеннолетнего нет паспорта, значит свидетельство о рождении и его копию.
Расписки, подтверждающие, что ребенок участвует в сделке добровольно.
Свидетельства о собственности каждого участника сделки и их копии.
К документам нужно также приложить справку БТИ о стоимости жилья, участвующего в сделке, и план квартиры.
Выписка о состоянии лицевого счета квартиры.
Справка о том, что собственность не имеет непогашенных долгов по коммунальным услугам.

Продать квартиру «в обход» органов опеки будет сложно и крайне проблематично. Нужно обязательно дождаться разрешения. Ждать придется до 2 месяцев, о чем нужно заранее предупредить покупателя.

Продажа квартир через органы опеки несколько более сложная процедура, чем обычная купля-продажа. В этом случае лучше обратиться в риелторское агентство, если вы раньше не имели дело с такими сделками.

Трудные случаи

Иногда бывают сложные случаи, которые требуют более длительного разрешения.

Продажа квартиры без покупки нового жилья

Этот вариант возможен только в случае семей, не имеющих средств к существованию. Как правило, это неблагополучные семьи с неработающими родителями. Им приходится продавать жилье, а детей оправлять в дом ребенка. Органы опеки вполне могут одобрить эту сделку при определенных условиях. Однако это не значит, что родители делят деньги и исчезают, оставляя ребенка на попечение государства. При продаже квартиры они обязаны открыть счет в банке на каждого ребенка, имеющего долю в этой квартире, и перечислить туда деньги в размере стоимости этой доли.

Отказ органов опеки

Органы опеки могут отказать по нескольким причинам: нехватка или несоответствие нормам предоставленных документов, ущемление прав ребенка в случае с ухудшением жилищных условий. Если вам пришел отказ по причине нехватки документов, выполните требуемые условия: донесите документы, переделайте то, что просят переделать, и снова отправьте запрос. Этих сложностей не возникнет, если отправку документов будет курировать риелтор. Но если причина отказа в несоответствующих условиях проживания, оспорить это решение органов опеки будет довольно сложно. Даже если вы подадите заявление в суд, вероятнее всего, он признает отказ правомерным и целесообразным. Придется искать иную квартиру, с лучшими жилищными условиями.

Покупаемое жилье еще не построено

Если вы продаете свою квартиру и хотите вложить деньги в долевое строительство, выделить ребенку долю сразу после сделки не представляется возможным. В этом случае родители должны оформить особый документ, где обязуются выделить ребенку соответствующую долю в квартире не позже, чем по истечении 6 месяцев с момента введения дома в эксплуатацию. Это обязательство нужно заверить у нотариуса, иначе оно не будет иметь силы.

Квартира куплена в ипотеку

Квартиру, приобретенную в ипотеку нельзя продать до полного погашения долга. Вообще приобрести квартиру в ипотеку, где первоначальный взнос платится с помощью материнского капитала, будет не так-то просто. Банки не всегда дают на это согласие. Ведь ипотека – это, по сути, заем, где в качестве залога выступает квартира. Если собственник не может выплатить долг, квартира продается и долг гасится с денег от продажи, а продать квартиру, где собственник – ребенок, без предоставления ему соответствующей доли, будет очень и очень непросто.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, после развода?

Особняком стоит вопрос о том, как делить недвижимость, приобретенную , после развода. Оба супруга, как и их дети, являются собственниками квартиры, продать ее и оставить детей ни с чем они не могут, а супруг при уходе требует свою долю. Как же быть в этом случае? Продавать квартиру или нет?

Обычно такие вопросы решаются в ходе судебного разбирательства. Конечно, супруг имеет право получить свою долю после развода, но если семья не может выплатить ее, он не вправе требовать продажи квартиры. Можно договориться следующим образом – квартиру не продавать, а освободить отца от алиментов на сумму, соответствующую стоимости его доли. При желании, супруги могут заключить соглашение, что муж вовсе пожизненно освобождается от алиментов при условии передачи его доли детям.

Однако частичная продажа квартиры все же возможна. Супруга может обменять свою долю и долю ребенка (с возможной доплатой) на другое жилье, где выделит соответствующую долю ребенку. Эта сделка осуществляется через органы опеки. Все документы должны быть нотариально заверены. Такую сложную сделку лучше доверить профессионалам: юристам и риелторам. Также супруг может продать свою долю третьему лицу с согласия остальных собственников.

Если квартира приобретена с участием материнского капитала в ипотечный кредит, продать ее будет невозможно. Оба супруга после развода обязаны выплачивать ипотеку в равном размере, но также оба имеют право проживать в этой квартире, так как все являются собственниками. Продать и разделить квартиру можно будет только после полного погашения долга.

Стоит помнить, что материнский капитал сам по себе не является совместно нажитым имуществом. до приобретения жилья, а затем супруга купила квартиру и частично оплатила ее при помощи материнского капитала, выделив доли детям, супруг никаких прав на эту квартиру и на сами деньги не имеет.

Мнение юриста-эксперта:

Автором статьи предлагается статья на очень сложный вопрос. Рассмотрены многие возможные случаи и варианты сделок с квартирой, которая приобретена на средства материнского капитала. В жизни могут быть и другие ситуации, в которых придется принимать ее участникам решения. Гарантией учета прав детей при заключении договоров является непосредственное участие органов опеки и попечительства.

Никакая сделка без одобрения этого органа не будет законной сделкой. Но родители, являющиеся инициаторами продажи квартиры, в любом случае обязаны обеспечить детям условия для проживания (глава 12 СК РФ). Сам факт продажи квартиры должен преследовать одну цель – улучшение жилищных условий. Все другие цели должны признаваться противоречащими интересам несовершеннолетних детей.

Продажа квартиры, где был использован материнский капитал — тема видеоматериала:

Материнский капитал выплачивается мамам по случаю рождения (усыновления) второго, третьего и последующих детей. В настоящее время итоговая сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. По закону, трата семейных денежных средств разрешается только на определенные нужды, одной из которых является приобретение ипотеки. Как отразится ипотека с материнским капиталом на сделках с недвижимостью в будущем, будет описано далее.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом невозможна без согласия всех собственников квартиры. По закону, чтобы погасить ипотеку за счет средств материнского капитала, необходимо оформить жилье на всех членов семьи — на родителей и детей, чтобы у каждого была своя доля недвижимости. Соответственно продажу жилья невозможно осуществить. Для проведения сделки купли-продажи необходимо условие — достижение всеми детьми, которые имеют долю собственности — 18-летия.

Ограничения при продаже квартиры в ипотеку за счет средств материнского капитала возможно избежать, даже до наступления совершеннолетия всех членов семьи. Для этого понадобится обратиться в специализированное учреждение за разрешением.

Получение разрешения на продажу

Для разрешения возникшего вопроса стоит обратиться в учреждение по опеке и попечительству. Уполномоченные органы заботятся о благополучии и интересах несовершеннолетних граждан. Поэтому в подобных сделках с материнским капиталом их участие обязательно, чтобы при заключении контракта на продажу жилья не пострадали детские интересы.

В частности, специализированные органы проверяют:

будет ли отписана доля несовершеннолетним гражданам в новом жилье;
будет ли новая квартира (дом) соответствовать всем законодательным аспектам. Например, площадь жилья на одного человека должна быть определенного количества квадратных метров, для детей должны быть созданы все коммунальные удобства.

Если условия продажи ипотечного жилья за счет материнского капитала не будут соответствовать интересам детей, то органы по опекунству не предоставят разрешение на проведение сделки.

Процедура получения согласия органов опеки и попечительства требует предоставления определенного перечня документации. Обязательные документы:

паспорта мамы и папы;
свидетельства детей;
бумаги об оценочной стоимости жилого помещения;
бумаги, доказывающие права собственности на жилье;
бумаги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если было выдано разрешение от учреждения по опеке и попечительству, следует в трехмесячный период, после его получения, заключить сделку купли-продажи. Иначе, в соответствии с законом, после трех месяцев — решение будет недействительно.

В случае, когда ипотека за квартиру еще не погашена, и ее хозяева желают ее продать — необходимо специальное разрешение от банковского учреждения, в котором оформлялся кредитный договор. Плательщик займа будет изменен, поэтому банк обязан знать его личность, чтобы проверить его платежеспособность.

Продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, возможно только при наличии данных разрешений.

Порядок действий

Начать процедуру продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала, необходимо с поиска подходящего дома (квартиры). Новое жилое помещение должно быть лучше предыдущего.

Затем нужно начать собирать пакет необходимых документов. Начать следует с получения одобрения на продажу от банка и от органов опекунства. Если переезд планируется в другой населенный пункт, то следует доказать уполномоченным органам рациональность своего решения. Среди доказательств могут выступать документы о состоянии здоровья одного из членов семьи или информация о переводе на другую работу в другой город отца (матери).

Далее требуется в специализированные попечительские органы предоставить бумаги о новой недвижимости, а также и сведения об обследовании нового помещения. Обследование проводится работником опеки, с соблюдением законодательных норм.

После одобрения всего пакета документов уполномоченными органами, осуществляется завершение сделки по продаже ипотечного жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Продажа возможна двумя способами:

покупатель полностью выплачивает ипотеку банковскому учреждению. И потом заключается сделка купли-продажи жилой недвижимости;
покупатель переоформляет на себя все обязательства по выплате оставшейся суммы ипотеки.

Как продать жилье в ипотеке с материнским капиталом и купить другое?

Если сделка по продаже жилья, приобретенного в ипотеку за счет средств материнского капитала осуществилась, то далее следует покупка нового.

Особенности покупки нового дома:

новое жилье должно соответствовать комфортным жилищным условиям для проживания в них детей;
количество квадратных метров на одного человека должно быть не ниже минимального, установленного законодательными нормами, и не ниже, чем в предыдущем доме, купленном за счет средств материнского капитала;
оформлена квартира должна быть на всех членов семьи, т. е. у всех детей должна быть доля в жилом помещении (это требование при получении материнского капитала на погашение ипотеки или на внесение первого взноса), независимо от их количества.

Что будет, если нарушить порядок продажи квартиры?

Квартира, приобретенная в ипотеку и оплаченная за средства материнского капитала, требует тщательной подготовки всех бумаг. Соответствие документов всем требованиям закона о выдаче материнского капитала должен проверять покупатель квартиры, т. к. в случае их ненадлежащего вида он рискует своими денежными средствами и приобретенной недвижимостью.

Например, если родители не выделят доли в новом жилье для всех своих несовершеннолетних детей, то дети вправе обжаловать их действия. Закон наделяет их правами для обжалования после их совершеннолетия. После исполнения им 18-летия, они вправе в течение трех лет обратиться с иском в суд о причитающейся им доле в предыдущем жилье, приобретенном за счет части средств материнского капитала.

Если жалоба в суд поступила, то совершенная сделка о купле-продаже жилья в ипотеку с использованием материнских выплат будет недействительна. Покупателю должны выплатить его денежные средства, а он в свою очередь, должен освободить жилое помещение. Поэтому при совершении таких крупных сделок, всем покупателям рекомендуется тщательно проверять всю документацию и при необходимости обращаться за помощью к уполномоченным лицам.

По закону, махинации с ипотечной недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, запрещены. Нельзя получить семейный капитал для приобретения ипотеки с целью перепродажи недвижимости. За подобные действия таким продавцам грозит привлечение к уголовной ответственности.

Сегодня многих интересует вопрос – можно ли продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала? Ответ – да, но существует множество нюансов, о которых мы поговорим в нашей статье.

Одним из направлений , которые предусматривает действующий закон, является улучшение условий жизни. Очень часто материнский капитал используется гражданами на покупку квартиры или дома. При этом ФЗ о материнском капитале стоит на страже интересов несовершеннолетних, пункт 4 статьи 10 данного закона требует оформления жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, в собственность всех членов семьи - доли в общей собственности устанавливаются по соглашению и могут быть неравными. В случае, если изначально при покупке жилья установить доли нельзя, владелец сертификата дает нотариальное обязательство наделить всех членов семьи собственностью в течении полугода. Однако, использование на жилье - это всего лишь эпизод в жизни семьи и может случиться так, что со временем возникнет необходимость продажи этого жилья, например, с целью расширения жилплощади или необходимости срочного переезда. Здесь и возникает ряд сложностей, о которых далее пойдет речь в нашей статье.

Специфика продажи жилья под материнским капиталом

Действующее российское законодательства не устанавливает конкретных запретов на продажу жилых помещений, приобретенных семьями с помощью материнского капитала. Однако, семейное и гражданское законодательства, а также Закон об опеке и попечительстве, защищая права несовершеннолетних, содержат требования о продаже собственности детей только с разрешения соответствующих органов. Как уже писалось выше, жилые помещения, купленные с помощью государственных средств, оформляются в собственность всех членов семьи, из чего следует, что хотя бы одним владельцем помещения будет являться ребенок, поэтому для продажи этого жилья потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Отказаться от получения этого согласия невозможно, поскольку этот документ является обязательным при регистрации сделки в Росреестре. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства представляет собой постановление главы администрации населенного пункта, которое выдается на определенный срок, указанный в самом документе, исходя из конкретной жизненной ситуации, но, как правило, он не должен превышать 3 месяцев. Однако, в письме Минобразования РФ № 09-М от 20.02.1995 г. «О защите жилищных прав несовершеннолетних» содержится распоряжение предоставлять договоры по сделкам с реализованным жильем в месячный срок с даты выдачи разрешения на продажу, следовательно, если срок согласия органа закончился, а сделка не проведена, для ее заключения потребуется получение нового разрешения. Необходимость в получении согласия на продажу жилья от органов опеки касается не только при оформлении в собственность детей купленных квартир, но и в случае строительства или реконструкции помещения с использованием средств материнского капитала.

Получение разрешения на продажу жилья с несовершеннолетним собственником

Для получения разрешения на продажу жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний (либо собственником доли этого помещения), родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Здесь потребуется написать заявление, где сообщить о предполагаемой продаже дома или квартиры. Совместно с принятием заявления сотрудники отдела опеки и попечительства должны провести собеседование с родителями, а также с детьми, возраст которых достиг четырнадцати лет, по результатам которых выносится решение о согласии на продажу жилья либо отказе в выдаче такого разрешения. Помимо заявления для получения разрешения также потребуется предоставить следующий пакет документов:

паспорт родителей детей;
свидетельство о рождении каждого ребенка;
свидетельство о браке или о разводе;
согласие на продажу квартиры от ребенка, которому уже исполнилось 14 лет;
документы на жилье, которое продается;
документы на жилье, которое покупается, в том числе, предварительный договор купли-продажи квартиры.

Последние документы необходимы, чтобы органы опеки и попечительства могли убедиться в том, что жилищные интересы ребенка будут соблюдены после реализации жилого помещения, а условия проживания не станут хуже. Однако, даже если предварительного договора нет, в исключительных случаях согласие на продажу может быть выдано органами опеки при условии, что деньги от продажи жилья будут перечислены на специальный счет, а новое жилое помещение будет приобретено в ближайшее время. Как правило, на покупку нового жилья дается один месяц, хотя законодателем этот срок не оговаривается.

Важно! Разрешение на продажу жилого помещения будет выдано заявителю в течении 2 недель с момента подачи всех необходимых документов, но только в том случае, если органы опеки и попечительства убедятся в том, что интересы несовершеннолетнего полностью соблюдены.

В выдаче согласия на продажу собственности несовершеннолетнего могут отказать, если новая квартира приобретается в рассрочку, так как это ухудшает жилищные условия ребенка. Помимо этого ухудшением жилищных условий может быть признано, если в предполагаемой к покупке квартире будет прописано больше людей, чем в прежнем жилье, что возможно, к примеру, если собственник продаваемой квартиры предполагает выписку после сделки. В такой ситуации в выдаче разрешения могут отказать. Таким образом, можно сделать вывод, что никаких ограничений по продаже жилья, купленного с использованием , действующим российским законодательством не предусмотрено. С распоряжением собственностью несовершеннолетнего связаны именно общие ограничения, которые устанавливает законодатель, а именно требования, направленные на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.