Кадры

Кредитный договор согласно юридическим требованиям. Самые распространенные нарушения в кредитном договоре

2. Кредитный договор

Кредитный договор - это соглашение, в силу которого банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Договор регламентируют ст. 819-821 ГК и нормы Закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (см. прилаг. диск).

Особенности договора

Кредитный договор - разновидность договора займа*(88), но в отличие от него он является консенсуальным, взаимным и всегда возмездным.

Стороны договора - банк (иная кредитная организация), имеющий лицензию ЦБ России на все отдельные банковские операции, и заемщик - любое лицо.

Существенные условия договора - предмет кредита, проценты за кредит, стоимость иных банковских услуг, сроки их выполнения, в том числе сроки обработки платежных документов, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, срок договора, порядок его расторжения (ст. 30 Закона о банках и банковской деятельности).

Предмет договора - денежные средства (национальная или иностранная валюта), но не иные вещи, определяемые родовыми признаками. Плата за кредит выражается в процентах, которые, как правило, включают в себя ставку рефинансирования ЦБ России и вознаграждение самого кредитора (банковскую маржу). Статья 33 Закона о банках говорит, что кредит может, но не должен иметь обеспечение.

В зависимости от срока договора кредиты принято делить на краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (более одного года). Кредитный договор не заключается на условиях "до востребования", как обычный договор займа. Будучи возмездным видом займа, он может быть досрочно исполнен лишь с согласия кредитора.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита, например, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Заемщик вправе отказаться от получения всего или части кредита без какой-либо аргументации, просто в связи с отпадением надобности. Об этом он должен уведомить кредитора до установленного срока предоставления кредита, если иное не установлено законом или договором. Договором может быть установлена обязанность заемщика возместить кредитору убытки, вызванные отказом от получения кредита полностью или в части.

Ответственность за нарушение договора может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Заемщик отвечает по правилам ст. 811 ГК. Его ответственность состоит в дополнительном денежном обременении, связанном с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту.

Особая ответственность может быть установлена за нецелевое использование полученных средств либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита. В этих случаях кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты соответствующих процентов.

Кредитор вправе также обратиться в суд с заявлением о возбуждении производства по делу о несостоятельности заемщика (ст. 34 Закона о банках и банковской деятельности).

На кредитора ответственность может быть возложена за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков.

Наряду с уплатой неустойки (процентов), виновная сторона (кредитор) должна полностью возместить другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если такая форма ответственности не исключена последним.

Товарный и коммерческий кредит

Под товарным кредитом понимается кредитный договор, который предусматривает обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить в установленный срок полученные вещи и заплатить кредитору обусловленное договором вознаграждение.

Договор регламентируется ст. 822 ГК. На него распространяются нормы о кредитном договоре, если иное не предусмотрено договором товарного кредита и не вытекает из существа обязательства.

Договор товарного кредита - консенсуальный, взаимный, возмездный. Этим он отличается от реального займа вещей.

Стороны договора - любые субъекты гражданского права. Кредитором не может быть только банк или иное кредитное учреждение.

Существенные условия договора - предмет, условия предоставления товарного кредита, проценты за кредит.

Предметом договора являются такие товары, как сельскохозяйственная продукция, полуфабрикаты, сырье, горюче-смазочные материалы и т.п.

Поскольку договор товарного кредита заключается, как правило, в производственных целях, к нему применяются не только правила о займе (кредите), но и условия о количестве, об ассортименте, о качестве, о таре и другие правила ГК о купле-продаже товаров (ст. 465-485 ГК). Условия договора должны включать сроки и порядок возврата товарного кредита. Проценты за кредит включают ставку рефинансирования ЦБ России и вознаграждение кредитора.

Договор должен быть заключен в письменной форме. На него распространяется положение ст. 820 ГК о ничтожности договора в случае нарушения его письменной формы.

При коммерческом кредите в договор включается условие, в силу которого одна сторона предоставляет другой стороне отсрочку или рассрочку исполнения какой-либо обязанности (уплатить деньги, передать имущество, выполнить работу или услуги).

В большинстве случаев коммерческое кредитование осуществляется без специального юридического оформления, в силу одного из условий заключенного договора (об авансе, о рассрочке и др.).

Кредитному договору законодатель посвятил §2 гл.42 ГК РФ. Субсидиарно, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные §1 гл.42, если иное не предусмотрено § 42 и не вытекает из существа кредитного договора. Применимы также нормы банковского законодательства (ст. 30 Закона о банках: проценты за кредит, договорные сроки, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, порядок его расторжения). Можно также выделить Положение ЦБР от 31 августа 1998 г. №54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" (с изм. и доп. от 27 июля 2001 г.) .

Предоставление и получение кредитов в иностранной валюте регулируется Законом РФ "О валютном регулировании и валютном контроле". Последний относит их либо к текущим валютным операциям (ст.1) (финансовые кредиты на срок не более 180 дней; расчеты, связанные с кредитованием экспортно-импортных операций на срок не более 90 дней); либо к валютным операциям, связанным с движением капитала (финансовые кредиты на срок более 180 дней, а также отсрочка платежа на срок более 90 дней по экспорту и импорту товаров, работ, услуг). Текущие валютные операции осуществляются резидентами без ограничений, а валютные операции, связанные с движением капитала, осуществляются резидентами в порядке, устанавливаемом Центральным банком Российской Федерации (ст.6).

Кредитный договор – соглашение, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст.819 ГК РФ).

Кредитный договор необходимо отличать от договора займа. Ключевой критерий – это субъектный состав, кроме того, в отличие от договора займа, кредитный договор – консенсуальный, возмездный. Основными принципами кредитного договора являются срочность, платность и возвратность.

Стороны кредитного договора – заемщик (физическое лицо) и кредитор (кредитная организация). Важно подчеркнуть, что наряду с понятием «стороны кредитного договора» в отечественной юридической литературе используется также понятие «субъекты банковского кредитования». Это понятие более широкое, включающее не только банк и заемщика, но и других лиц. К числу таковых, по мнению О.М. Олейник, относятся: лицо, предоставляющее обеспечение возврата кредита заемщиком, обладатель прав (лицо, предоставившее банку денежные средства, используемые в качестве кредитных ресурсов), банковская система Российской Федерации в целом .

Кредитный договор является двухсторонне обязывающим обязательством. Основная обязанность кредитора – предоставить денежные средства заемщику. При этом обязанность банка предоставить кредит считается исполненной, когда кредит предоставлен в точном соответствии с условиями, указанными в договоре. Основная обязанность заемщика - принять кредит; далее - вернуть кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.

Форма договора установлена в ст.820 ГК РФ. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

На практике банки (кредитные организации) используют формы договоров, которые, как правило, не поддаются обсуждению, согласованию и изменению, и гражданин может только присоединиться к уже существующей форме (формам). Форма договора выступает фактически существенным условием соглашения, непринятие которого означает его не заключение.

Если обратиться к практике, то наряду, непосредственно, с договором (в 2-х или 3-х экземплярах – два для банка), заключается также срочное обязательство, поручительские договора, соглашение об открытии ссудного счета.

Прежде всего, для получения кредита заемщик обязан оформить срочное обязательство, последнее, фактически, дублирует основные обязанности заемщика по кредитному договору и ссылается на положения кредитного договора.

На практике - одно из условий предоставления кредита – открытие ссудного счета (в банке кредиторе). При этом за обслуживание ссудного счета заемщик уплачивает тариф. На практике – это единовременный платеж, «уплачиваемый не позднее даты выдачи кредита».

В том случае, если в кредитный договор включены условия о залоге недвижимости, такой договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость .

Законодательство (ст. 819 ГК РФ, ст. 30 Закона о банковской деятельности) устанавливает императивное требование уплаты процентов за предоставленный кредит. Размер процентов определяется в соответствующем договоре. Более того, Закон о банковской деятельности рассматривает условие о размере процентов в качестве одного из существенных условий договора. Но следует отметить, что при отсутствии в договоре указания размера процентов договор не должен считаться незаключенным, так как к таким случаям применимо правило ст. 809 ГК РФ, согласно которому размер процентов определяется ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.

В соответствии с нормативными требованиями Банка России проценты по кредитным операциям кредитных организации начисляются либо по формулам простых процентов, либо по формулам сложных процентов, при этом используется либо фиксированная, либо плавающая процентная ставка. Способ начисления процентов, применимый к конкретному кредиту, определяется соответствующим договором.

Важно подчеркнуть, что проценты начисляются не с момента заключения договора, а с момента поступления кредитных средств на счет заемщика.

В случае изменения ЦБ РФ ставки рефинансирования кредитор вправе в одностороннем порядке увеличить размер процентов за пользование заемными средствами лишь в случае, когда это право предусмотрено в кредитном договоре (п.1 ст.450 ГК РФ). В этой связи, зачастую кредитные договора содержат следующие условия: «кредитор имеет право в одностороннем порядке производить как снижение процентной ставки, так и по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия банком России решений по повышению учетной ставки. В этом случае кредитор обязан письменно уведомить об этом заемщика» . Спорным на практике может стать вопрос: с какого дня вступают в силу новые проценты? На наш взгляд, этот срок необходимо привязать не к моменту отправления письма заемщика, и не к моменту получения письма, а связать со сроком «через какое-то время».

Законодательством предусмотрены основания о тказа от предоставления или получения кредита (ст.821 ГК РФ).

Так, кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Кроме того, в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (статья 814 ГК РФ) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

При невыполнении заемщиком своих обязанностей (невозврат кредита в срок и на условиях, предусмотренных договором) у банка возникает также право потребовать от заемщика выполнения действий, предусмотренных положениями договора об обеспечении ими возврата кредита, и уплаты процентов (например, уплаты неустойки, повышенных процентов и т.п.).

Право отказа от кредита у заемщика сохраняется установленного кредитным договором срока предоставления кредита. Для реализации и этого права заемщику необходимо направить банку соответствующее уведомление. При этом закон не ограничивает заемщика в части оснований, по которым он может отказаться от получения кредита, равно как и не возлагает на него обязанность доказывать банку наличие таких оснований.

Специфика рассматриваемого договора такова, что заемщик может быть лишен права отказа от кредита путем специального указания на это в соглашении. Закон не содержит препятствий тому, чтобы предусмотреть в договоре наличие условий, при которых заемщик вправе отказаться от получения кредита, равно как и предоставление банку доказательств наличия таких условий.

В ходе исполнения обязательств наиболее частое нарушения обязательств –непогашение кредита в установленный срок. В этой связи акцентируем внимание на том, что действующее законодательство (ст. 811 ГК РФ) предусматривает право кредитора взыскать с заемщика помимо суммы займа и процентов, предусмотренных в договоре, также и проценты в размере, предусмотренном п.1 ст.395 ГК РФ со дня, когда сумма должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу.

На практике, зачастую, кредитные договоры предусматривают, что в случае несвоевременного возврата кредита заемщик уплачивает повышенные проценты и неустойку. В связи с этим возникает вопрос о правомерности применения санкции в виде повышенных процентов. «…ответчик (заемщик) защищался против требований банка-кредитора уплатить повышенные проценты и неустойку за несвоевременный возврат кредита на том основании, что повышенные проценты являются по своей природе неустойкой, соответственно предусмотреть в одном договоре и неустойку, и повышенные проценты нельзя, поэтому уплате должны подлежать либо повышенные проценты, либо неустойка. В связи с данной проблемой появилось по крайней мере две точки фения. Согласно одной из них повышенные проценты действительно по своей природе являются неустойкой, поэтому при несвоевременном возврате кредита банк-кредитор вправе требовать уплаты либо повышенных процентов, либо неустойки. Согласно же другой повышенные проценты являются по своей природе такой же платой за пользование денежными средствами, как и обычные проценты, а их повышенный размер обусловлен наступлением отлагательного условия (невозврат кредита в установленный срок), что одновременно рассматривается как к увеличение риска невозврата кредита» .

В судебной практике повышенные проценты рассматриваются в качестве меры гражданско-правовой ответственности. При этом можно сделать вывод о том, что, с одной стороны, этот вид ответственности не идентичен неустойке, но, с другой стороны, взыскание и неустойки, и повышенных процентов по одному и тому же договору представляется затруднительным. Такой вывод следует из совместного постановления Пленумов ВС РФ №13/14 от 8 октября 1998г. (с изм. от 4 декабря 2000г.) , в котором отмечается, что «при наличии в договоре условий о начислении при просрочке возврата долга повышенных процентов, а также неустойки за то же нарушение (за исключением штрафной) кредитор вправе предъявить требование о применении одной из мер ответственности, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства».

К кредитному договору, заемщиком по которому является гражданин, при этом кредит не связан с его предпринимательской деятельностью, применимы следующие правила. В силу общего правила, установленного ст. 315 ГК РФ, такой кредит может быть возвращен досрочно, если данная возможность не исключена прямо кредитным договором.

Досрочный возврат денежных средств по кредитному договору возможен и в случае соответствующего требования со стороны банка. Такое право требования досрочного возврата кредита может возникать в случаях, предусмотренных законом и договором.

Закон предусматривает следующие основания для возникновения у банка права потребовать досрочного возврата кредита. В соответствии со ст.813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Еще одно основание может иметь место при предоставлении целевого кредита. В случае использования целевой кредита не в установленных целях, а также когда заемщик не может обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

Следующее основание имеет место, когда договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку) и заемщик нарушил срок, установленный для возврата очередной части кредита. В этом случае кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. При этом под «причитающимися процентами» следует понимать проценты не до дня фактического досрочного возврата денежных средств, а до установленного договором срока возврата всей суммы кредита См.: Положение о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета от 26 июня 1998 г. № 39-П.

Пример взят из типового договора на предоставление кредита ОАО СБЕРБАНКА РОССИИ (на 2004 год). Текст договора содержится: Правила кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России от 10 июля 1997 г. №229-р (утв. Сбербанком РФ 10 июля 1997 г.) // Финансовой газеты. - декабрь 1997 г. - №№50. – 51.

Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам. С. 113-116.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. №13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - №11.

Новоселова Л.А. О правовых последствиях нарушения денежного обязательства // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - №№1, 3-7, 12. – 1999г.

Существенные условия кредитного договора, согласования которых достаточно для его заключения, - это условия о предмете договора, о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврате суммы кредита (ст. 432 ГК РФ).

Предметом кредитного договора, в отличие от договора займа, являются только денежные средства (ст. 819 ГК РФ).

Более широкий перечень условий, которые должны быть предусмотрены в кредитном договоре, дан в ч. 2 ст. 30 Закона от 02.12.1990 N 395-1. Среди них: процентная ставка по кредиту, стоимость банковских услуг и сроки их выполнения, ответственность сторон за нарушения договора, а также порядок его расторжения.

До заключения кредитного договора необходимо внимательно изучить его на предмет наличия следующих условий.

1. Размер выдаваемого кредита . Это сумма денежных средств, предоставляемая банком заемщику. Размер кредита может быть установлен:

в фиксированной денежной сумме, выдаваемой единовременно;
в виде лимита - предельного размера денежных средств, которыми клиент может воспользоваться в определенные договором периоды в рамках открытой ему .

2. Полная стоимость кредита . Кредитная организация обязана определять в кредитном договоре полную стоимость кредита, предоставляемого заемщику - физическому лицу (ч. 8 ст. 30 Закона от 02.12.1990 N 395-1).

В расчет полной стоимости кредита включаются платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора, в том числе:

по погашению основной суммы долга по кредиту;
по уплате процентов по кредиту;
различные банковские сборы (комиссии), например за расчетное и операционное обслуживание, выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт;
платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по ним вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица. Например, в пользу страховой компании при страховании жизни заемщика, его ответственности или предмета залога.

3. Порядок предоставления кредита . Денежные средства могут предоставляться клиенту следующими способами:

разовое зачисление денежных средств на банковский счет;
выдача наличных денег заемщику;
открытие кредитной линии. Заемщик приобретает право получать и использовать в течение обусловленного срока денежные средства (п. 2.2 Положения Банка России от 31.08.1998 N 54-П).

Тарифами банка может быть предусмотрено взимание комиссий за снятие наличных кредитных денежных средств со счета клиента.

4. Срок кредита . Ключевой характеристикой кредита является его срочность. Срок кредита - условие о продолжительности пользования клиентом предоставляемыми банком денежными средствами.

Когда срок возврата кредита договором не установлен или определен моментом востребования, сумму кредита заемщик должен вернуть в течение тридцати дней со дня предъявления заимодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 810, п. 2 ст. 819 ГК РФ).

Сумму кредита, не связанного с предпринимательской деятельностью, заемщик-гражданин может вернуть досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом заимодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. В кредитном договоре может быть установлен более короткий срок уведомления заимодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно (п. 2 ст. 810 ГК РФ).

5. Порядок возврата кредита . Погашение (возврат) кредита производится следующими способами:

списание банком денежных средств со счета клиента-заемщика по его платежному поручению (письменному распоряжению) либо без такового в безакцептном порядке;
перевод денежных средств через органы связи или другие кредитные организации;
взнос наличных денег в кассу банка-кредитора на основании приходного кассового ордера;
удержание из сумм, причитающихся на оплату труда клиентам-заемщикам, являющимся работниками банка-кредитора (по их заявлениям или на основании договора).

Вернуть денежные средства в иностранной валюте можно только в безналичном порядке (п. 3.1 Положения Банка России от 31.08.1998 N 54-П).

6. Размер и порядок уплаты процентов за пользование кредитом . Кредитный договор носит возмездный характер, и в нем должно быть отражено условие о процентах, которые представляют собой плату за пользование деньгами (п. 1 ст. 819 ГК РФ).

Как правило, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита (п. 2 ст. 809 ГК РФ). Но договор может предусматривать иной порядок уплаты процентов.

7. Способ начисления процентов .

8. Стоимость банковских услуг . Это разные банковские сборы (комиссии), например за расчетное и операционное обслуживание, выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт.

9. Ответственность сторон . При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по возврату кредита и уплате процентов на него кредитор вправе взыскать с заемщика неустойку.

Если заемщик не возвращает в срок сумму кредита, на эту сумму начисляют проценты в размере ставки рефинансирования Банка России, если иной размер не предусмотрен договором, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата независимо от уплаты процентов за пользование кредитом (п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Регулируются федеральным законом «О потребительском кредите (займе)». Нормы, не содержащиеся в указанном законе, не подлежат применению. В ст. 5 законодатель дает исчерпывающую информацию по условиям кредитного договора. Все возможные условия делятся на общие и индивидуальные (существенные).

При подписании соглашения заемщик обращает внимание на его содержание полностью, но особенное значение имеют непосредственно существенные условия, так как именно от них зависит дальнейшая судьба сделки в целом.

Общие условия — едины для всех заемщиков

Законодательство обязывает кредитные организации прописывать общие условия по своим договорам и выкладывать эту информацию в свободный доступ. Такие условия получили наименование общих, так как они являются одинаковыми для всех заемщиков. Разрабатываются условия единожды для дальнейшего многократного применения.

К общим условиям можно отнести:

Требования к заемщикам в рамках одной кредитной программы — правила, по которым оцениваются соискатели;.
Валюты, с которыми работает кредитная организация.
Сроки рассмотрения заявок.
Виды кредитных программ.
Диапазоны сумм и процентных ставок.
Способы предоставления сумм.
Штрафные санкции — периодичность значений.
Прочие условия.

С общими условиями кредитного договора каждый заемщик знакомится до обращения в банк. Описание любой кредитной программы должно содержать полный список условий, указанных в ст. 5 353-ФЗ.

Существенные (индивидуальные) условия кредитного договора

В отличие от общих условий кредитного соглашения, с существенными условиями заемщик может ознакомиться только при подписании готового соглашения. Они получили наименование индивидуальных, так как разрабатываются под каждого заемщика отдельно. Существенные условия не должны противоречить общим ни в какой части. При наличии противоречия, применяются существенные условия.

Существенные условия согласовываются сторонами заключаемой сделки самостоятельно. На практике банк предлагает потенциальному клиенту готовый договор, с условиями которого последний соглашается или не соглашается.

В свою очередь существенные условия делятся на основные и второстепенные. Выгода кредитной программы напрямую связывается именно с основными условиями.

Основные условия — самые важные

Именно на основные пункты заемщики смотрят в процессе принятия решения – подписывать или не подписывать договор. Прописываются эти условия на титульном листе договора. Выделяются они жирным шрифтом в понятном и доступном для всех виде. К этим условия относятся:

сумма кредита ;
срок действия соглашения и срок исполнения обязательств – как правило, эти два значения должны совпадать;
процентная ставка – точное значение, находящееся в пределах установленного кредитной организацией диапазона;
валюта кредита ;
полная стоимость кредита .

Сумма кредита прописывается в числовом и прописном видах. Сумма кредита составляет кредитное тело, которое в совокупности с процентной ставкой, сроком кредитования, прочими услугами банка составляют полную стоимость кредита.

Тело кредита должно точно совпадать с оговоренной сторонами величиной. Превышение оговоренной суммы приравнивается к навязыванию со стороны кредитной организации. Если процентная не постоянная, то на титульном листе прописываются все возможные значения, которые подлежат применению в процессе исполнения соглашения.

Валюта кредита – постоянная величина, не подлежащая изменению в процессе исполнения договора. По срокам исполнения обязательств, ровно, как и по срокам действия договора все стандартно – указывается точное количество календарных лет и месяцев, в течение которых заемщик должен полностью погасить долг.

Второстепенные условия кредитования

В число существенных условий включаются второстепенные, которые имеют не меньшее значение, чем основные условия. Дело в том, что заемщики обращают на них внимание во вторую очередь. К ним относятся следующие пункты договора:

график платежей – точное количество платежей за весь срок действия соглашения, их размер, периодичность;
штрафные санкции за неисполнение (или за несвоевременное исполнение) обязательств – указывается ставка в годичном и дневном размере с размером разового штрафа, если таковой предусматривается соглашением;
способы исполнения обязательств – прописываются сначала бесплатные (без комиссионные способы), а затем платные способы с указанием размера комиссии;
наименования дополнительных соглашений , заключение которых связано с кредитным договором;
описание целевой схемы использования средств – если потребительский кредит является целевым и предполагает использование средств в определенном направлении;
правила, сроки , в соответствии с которыми заемщик извещает кредитную организацию о смене контактных или любых других данных, имеющих значение для нормального исполнения обязательств;
порядок уступки права требования по заключаемому договору – кредитор этим самым указывает, что после подписания соглашения заемщик дает согласие на передачу банком прав требования третьим лицам в целях взыскания просроченной задолженности;
дополнительные платные услуги , которые будут оказываться кредитором в процессе исполнения соглашения – наименование каждой услуги с указанием точной цены;
способы обмена информацией между сторонами сделки .

Здесь кредитор указывает на возможность изменения существенных условий кредитного договора в одностороннем порядке. К примеру, без согласования с клиентом банк имеет право на уменьшение общей процентной ставки, уменьшение штрафных санкций, и на любые другие действия, улучшающие положение заемщика. Без соответствующего пункта в тексте соглашения, такое изменение не будет возможным.

В список могут входить и прочие существенные (второстепенные) условия, по согласованию между сторонами. По требованию заемщика кредитор разъясняет каждый пункт соглашения. Количество таких консультаций и разъяснений не ограничивается и после подписания договора.

Условия, включение которых в кредитные договора не допускается

Помимо общих и существенных условий, которые присутствуют в кредитном договоре, в ст. 5 353-ФЗ отмечены условия, наличие которых в соглашении не допускается. Если кредитор прописывает хотя бы одно из них в тексте договора, то вся сделка в общем признается недействительной.

Запрещается взимание какой-либо суммы в качестве обеспечения исполнения обязательств. В виде обеспечения банком принимаются только движимые и недвижимые объекты. То же самое касается и платы (комиссии) за выдачу кредита – банкам запрещается взимать плату за выдачу кредитных средств. Исключение составляет случай, когда бесплатный способ зачисления средств не подходит самому заемщику.

Запрещается предусматривать в договоре условие, согласно которому кредитная организация может предоставить новый кредит для погашения возможной просроченной задолженности без заключения нового (самостоятельного) кредитного договора.

Кредитная организация не может обязать заемщика пользоваться платными услугами третьих лиц для надлежащего исполнения обязательств. К примеру, кредитор не вправе требовать от заемщика вносить очередной платеж через сторонний банк, если эта услуга является платной.

Кредитный договор регламентируется вторым параграфом главы 42 Гражданского Кодекса РФ, субсидиарно, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные §1 гл.42, если иное не предусмотрено § 42 и не вытекает из существа кредитного договора. Применимы также нормы банковского законодательства (ст. 30 Закона о банках: проценты за кредит, договорные сроки, имущественная ответственность сторон за нарушение договора, порядок его расторжения). Можно также выделить Положение ЦБР от 31 августа 1998 г. №54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" (с изм. и доп. от 27 июля 2001 г.).

Кредитный договор - соглашение, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст.819 ГК РФ).

Кредитный договор необходимо отличать от договора займа. Ключевой критерий - это субъектный состав, кроме того, в отличие от договора займа, кредитный договор - консенсуальный, возмездный. Основными принципами кредитного договора являются срочность, платность и возвратность.

Стороны кредитного договора - заемщик (физическое лицо) и кредитор (кредитная организация). Важно подчеркнуть, что наряду с понятием «стороны кредитного договора» в отечественной юридической литературе используется также понятие «субъекты банковского кредитования». Это понятие более широкое, включающее не только банк и заемщика, но и других лиц. К числу таковых, по мнению О.М. Олейник, относятся: лицо, предоставляющее обеспечение возврата кредита заемщиком, обладатель прав (лицо, предоставившее банку денежные средства, используемые в качестве кредитных ресурсов), банковская система Российской Федерации в целом.

Кредитный договор является двухсторонне обязывающим обязательством. Основная обязанность кредитора - предоставить денежные средства заемщику. При этом обязанность банка предоставить кредит считается исполненной, когда кредит предоставлен в точном соответствии с условиями, указанными в договоре. Основная обязанность заемщика - принять кредит; далее - вернуть кредит и уплатить проценты за пользование кредитом.

Форма договора установлена в ст.820 ГК РФ. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

Если обратиться к практике, то наряду, непосредственно, с договором (в 2-х или 3-х экземплярах - два для банка), заключается также срочное обязательство, поручительские договора, соглашение об открытии ссудного счета.

На практике - одно из условий предоставления кредита - открытие ссудного счета (в банке кредиторе). При этом за обслуживание ссудного счета заемщик уплачивает тариф. На практике - это единовременный платеж, «уплачиваемый не позднее даты выдачи кредита».

В случае изменения ЦБ РФ ставки рефинансирования кредитор вправе в одностороннем порядке увеличить размер процентов за пользование заемными средствами лишь в случае, когда это право предусмотрено в кредитном договоре (п.1 ст.450 ГК РФ). В этой связи, зачастую кредитные договора содержат следующие условия: «кредитор имеет право в одностороннем порядке производить как снижение процентной ставки, так и по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия банком России решений по повышению учетной ставки. В этом случае кредитор обязан письменно уведомить об этом заемщика». Спорным на практике может стать вопрос: с какого дня вступают в силу новые проценты? На наш взгляд, этот срок необходимо привязать не к моменту отправления письма заемщика, и не к моменту получения письма, а связать со сроком «через какое-то время».

Законодательством предусмотрены основания отказа от предоставления или получения кредита (ст.821 ГК РФ).

В ходе исполнения обязательств наиболее частое нарушения обязательств -непогашение кредита в установленный срок. В этой связи акцентируем внимание на том, что действующее законодательство (ст. 811 ГК РФ) предусматривает право кредитора взыскать с заемщика помимо суммы займа и процентов, предусмотренных в договоре, также и проценты в размере, предусмотренном п.1 ст.395 ГК РФ со дня, когда сумма должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу.

В судебной практике повышенные проценты рассматриваются в качестве меры гражданско-правовой ответственности. При этом можно сделать вывод о том, что, с одной стороны, этот вид ответственности не идентичен неустойке, но, с другой стороны, взыскание и неустойки, и повышенных процентов по одному и тому же договору представляется затруднительным. Такой вывод следует из совместного постановления Пленумов ВС РФ №13/14 от 8 октября 1998г. (с изм. от 4 декабря 2000г.), в котором отмечается, что «при наличии в договоре условий о начислении при просрочке возврата долга повышенных процентов, а также неустойки за то же нарушение (за исключением штрафной) кредитор вправе предъявить требование о применении одной из мер ответственности, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства».

Следующее основание имеет место, когда договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку) и заемщик нарушил срок, установленный для возврата очередной части кредита. В этом случае кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. При этом под «причитающимися процентами» следует понимать проценты не до дня фактического досрочного возврата денежных средств, а до установленного договором срока возврата всей суммы кредита.

Кредитный договор глазами юриста

Вы берете кредит на покупку квартиры? Значит, первое, с чего следует начать, - это изучить условия кредитного договора, ведь они непосредственно влияют на возможность и сроки проведения сделки купли-продажи с привлечением кредитных средств.

Обратите внимание на срок перечисления суммы кредита на счет заемщика - у большинства банков он ограничивается 3 рабочими днями. Это важно для определения участниками сделки даты заключения основного договора. Особенно если по согласованию с банком участники сделки приняли решение осуществить ее на следующий после подписания кредитного договора день.

Далее обратите внимание, как кредитный договор определяет дату предоставления кредита. Ведь именно эта дата является отправной для начисления процентов по кредиту. Приемлемой датой предоставления кредита можно считать дату зачисления банком денежных средств на счет заемщика, но никак не дату их перечисления. Отказаться от получения кредита, полностью или частично, заемщик вправе будет только до этой установленной даты. Более того, с этого с этого момента проценты по кредиту будут начислены, даже в том случае если подписание договора купли-продажи не состоится или его по каким-то причинам не зарегистрируют. Именно поэтому при ипотечной сделке советуют подавать документы на ускоренную, в течение 14 дней, регистрацию.

И помните, что условия подписанного кредитного договора невозможно будет изменить даже в случае пересмотра участниками сделки условий договора купли-продажи недвижимости.

При первоначальном ознакомлении с кредитным договором и условиями кредитования банка рекомендуем обязательно получить документально подтвержденную информацию о расходах, связанных с обслуживанием счетов заемщика при ипотечном кредитовании. Иначе неожиданно для вас могут возникнуть дополнительные расходы при сделке или дополнительная комиссия банка, иногда достаточно существенная.

Неожиданный отказ

Какой бы привлекательной ни была банковская программа, сразу после одобрения кредитного комитета обязательно попросите у сотрудников банка образец кредитного договора.

Вы подписали кредитный договор, но перед самой сделкой неожиданно узнали, что в кредите вам все-таки отказано.

Почему? Читайте внимательно договор! Отказать в выдаче кредита банк может на основании ст. 821 ГК РФ (наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок).

Договор может включать также и так называемые иные условия предоставления кредита - незаключение заемщиком договора страхования, неоплату сбора (комиссии) банка за предоставление кредита, невнесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость на расчетный счет в банке и др. Включение банком в рассматриваемый раздел кредитного договора "иных условий" должно быть тщательно изучено, желательно с получением разъяснений специалиста банка, либо с привлечением для этих целей независи-мого юриста по ипотечному кредитованию.

Время "Ч"

В какой день вы должны будете вносить свой ежемесячный платеж? Обычно дату исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов банки устанавливают так, как им удобно. И не привязывают ее, например, ко дню получения зарплаты.

На практике заемщик должен внести на свой лицевой счет определенную сумму денег, а банк - перечислить их на ссудный счет, специально открытый им для учета остатка суммы кредита, подлежащего возврату (остаток ссудной задолженности). Именно дата поступления денег на ссудный счет и считается датой исполнения обязательств. Но может случиться так, что заемщик своевременно внесет на свой лицевой счет в банке необходимую сумму, а банк несвоевременно спишет и, соответственно, несвоевременно зачислит средства на ссудный счет - в результате формально обязанность заемщика перед банком не будет исполнена (со всеми вытекающими последствиями в виде штрафов). Поэтому требуйте указания в договоре обязанности банка производить списание денежных средств со счета заемщика и их зачисление на ссудный счет не позднее последнего дня, установленного для осуществления текущего ежемесячного платежа.

До срока

Большинство банков устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита. В среднем по заключаемым в настоящее время кредитным договорам существуют моратории сроком на З-6 месяцев.

В период действия моратория досрочное погашение кредита, как частичное, так и полное, либо не допускается, либо предусматривает уплату дополнительных сборов за досрочное погашение в определяемых в кредитном договоре размерах.

Следует обращать внимание на размер данного сбора, прямо оговоренного в договоре и определяемого в процентном отношении от суммы досрочного погашения, а также на размер сбора согласно тарифам банка, если в договоре делается на них ссылка.

Кроме того банки могут вставлять в кредитные договоры другие условия, касающиеся досрочного погашения.

Только на основании письменного заявления-обязательства заемщика.

Внесение в счет досрочного погашения кредита суммы, не менее указанной в кредитном договоре как минимальной.

Внесение сумм для досрочного погашения только в течение периода времени, установленного для этих целей кредитным договором.

Пересчет ежемесячного аннуитетного платежа в сторону его уменьшения.

Если пересчет по просьбе заемщика аннуитетного платежа не производится банком, то производится пересчет срока кредита.

Некоторые банки ни при каких условиях пересчет срока кредита не производят - обращайте на это внимание.

Примечателен и такой пример из практики. Понятным является условие кредитного договора, согласно которому в случае внесения заемщиком на свой лицевой счет суммы, превышающей необходимый ежемесячный платеж, банком принимается к исполнению только сумма в размере ежемесячного платежа. Однако данное условие кредитным договором одного из банков дополнительно предусматривало, что сумма превышения не просто не принималась банком к исполнению, но также подлежала возврату, цитирую: "на счет заемщика, с отнесением на последнего расходов по обратному переводу средств". Сам собой напрашивается вопрос, как можно перечислить обратно на счет заемщика сумму, не принятую банком к исполнению? И второй вопрос - на основании чего банк допускал возможность списания со счета заемщика в безакцептном (то есть не требующем подтверждения) порядке и зачисления на ссудный счет суммы большей, чем аннуитетный платеж?

История с бюрократией

В некоторых случаях банки предусматривают право требовать досрочный возврат кредита либо могут предусмотреть штрафные санкции, в случае если по истечении определенного кредитным договором срока в заложенном жилом помещении все еще будут зарегистрированы продавец и/или члены его семьи.

На первый взгляд указанное требование банка резонно, поскольку налицо обременение жилого помещения правами третьих лиц. Однако не следует забывать, что при существующем в настоящее время порядке снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства гражданину достаточно встать на регистрационный учет по новому месту жительства, чтобы быть снятым с регистрационного учета по предыдущему уже без его непосредственного участия. Это в установленном законом порядке произведут за него регистрирующие органы, направив почтой соответствующие документы в адрес регистрирующего органа по предыдущему месту жительства гражданина. Ни от заемщика, ни от продавца и/или членов его семьи не зависит работа соответствующих регистрирующих органов и почтовой службы Российской Федерации.

К сожалению, уже есть достаточно большое количество подтвержденных случаев, когда заемщики сталкивались с проблемой регистрации себя и членов своей семьи в жилое помещение, в котором по-прежнему, несмотря на регистрацию и проживание по новому месту жительства, все еще были зарегистрированы проживавшие в нем до отчуждения лица.

В такой ситуации заемщик сам не меньше банка заинтересован в скорейшем освобождении приобретенного им жилья от прав третьих лиц. И в случае возникновения такой ситуации либо сам, либо с помощью агентства недвижимости, подобравшего ему квартиру, решает вопрос о снятии продавца и проживавших с ним лиц с регистрационного учета в не принадлежащем ему уже помещении.

На практике данную проблему удается решить путем проведения переговоров с участниками сделки. И это наиболее быстрый способ, чем обращение в суд. Ведь помимо самого обращения и подготовки необходимых документов в домовой книге будет красоваться запись, что прежние жильцы были выписаны из жилого помещения по решению суда. И как это в дальнейшем будет сказываться на истории данного жилья, предугадать сложно.

Если уж подписывать кредитный договор на таких условиях, то стремитесь в этом случае приобрести жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, и без лиц, зарегистрированных в нем постоянно или временно. Либо заручитесь гарантией своего юриста-риэлтора или риэлтерской компании о содействии по снятию с регистрационного учета по адресу приобретаемой квартиры лиц, зарегистрированных в ней на момент купли-продажи жилого помещения.