ИП на УСН: доход от продажи коммерческой недвижимости. Как осуществляется продажа имущества после закрытия ИП

Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи того или иного объекта данного типа — например, офиса?

Уплата налогов на имущество: общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет - после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет - при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

• имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
• объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
• имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

• период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
• размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей , который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса - 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться - вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% - если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% - если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

500 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (2)

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Электросталь

Общаться в чате
• 8,4 рейтинг

Здравствуйте!

У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи?

доход Ваш не освобождается от налога по ст.217 НК и нельзя уменьшить на расходы.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.

Ответ:


Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

не меняет, т.к. имущество использовалось в ПД ИП.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

• • получен
    гонорар 50%

    Юрист, г. Серпухов

    Общаться в чате
    • 8,6 рейтинг

    Добрый день, Вадим!

    Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?

    Дополню коллегу, который про НДФЛ все верно ответил, но не раскрыл случаи, когда можно при уплате налога воспользоваться ставкой налога, уплачиваемого в связи с УСН. Понятно, что при объекте «доходы минус расходы» это Вам будет невыгодно. Но есть вариант, когда Вы, например, зарегистрируете ИП, и будете применять УСН с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом Минфин считает, что к доходам от продажи имущества в таком случае можно будет применить не НДФЛ (13%), а ставку налога в связи с применяемой системой налогообложения.
    

    Вопрос: О налогообложении доходов ИП, применяющего УСН, от продажи квартиры.
    Ответ:
    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО
    от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847

    Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартиры,
    

    …
    В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
    В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
    Кроме того, сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
    Заместитель директора Департамента
    Р.А.СААКЯН
    21.06.2016

    И кстати, Минфин не зря пишет, что это только его позиция. Налоговый орган может определить обязанность уплатить налог при подобной продаже недвижимости даже и при отсутствии такого вида деятельности, как продажа недвижимости, что видно, например, из следующего судебного акта:
    

    Суд признал действия налоговой правильными и указал:

    ...Таким образом, названное нежилое помещение использовалось заявителем в предпринимательской деятельности, а именно: сдавалось в аренду для размещения магазина, суммы доходов, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, перечислялись на счет заявителя. Соответственно, в силу п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ доход от продажи данного нежилого помещения подлежит включению в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.
    При этом суд отклоняет довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение принадлежали ему не как ИП, а как физическому лицу; он не продавал спорную недвижимость как ИП, доходы от продажи помещений не поступали ни в кассу Предпринимателя, ни на его расчетный счет ввиду следующего.
    В Постановлении от 17.12.1996 N 20-П и Определении от 11.05.2012 N 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина - физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин - индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.

Коммерсанты не подозревают, что при продаже личной недвижимости и авто придется заплатить дополнительные налоги, если ИП использовал имущество для бизнеса - под магазин, сдачу в аренду, для перевозок и т. п. Список налогов зависит от режима бизнесмена.

Какие налоги ИП должен перечислить в налоговую, если он собирается продавать помещение, автомобиль или другие активы, которые использует в бизнесе. Сумма и вид налога зависит от налоговой системы ИП.

Какие налоги нужно платить ИП при продаже основных средств

В случае продажи помещения, автомобиля или других активов, которые бизнесмен использует в коммерческой деятельности необходимо заплатить налоги с дохода от реализации имущества. Сумма и вид налога зависит от налоговой системы предпринимателя.

Какие налоги платит бывший ИП на УСН при продаже недвижимости

Примечание : Письмо Минфина № 03-04-05/51705 от 11.08.2017

Право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Продажу жилой бизнес-недвижимости освободили от обложения НДФЛ

Доходы от продажи жилой недвижимости, использовавшейся физлицом при ведении предпринимательской деятельности, с 01-01-2019 года будут освобождаться от обложения НДФЛ в общем порядке.

С 01.01.2019 это ограничение частично снимается. Не платить НДФЛ можно будет в том числе, при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, независимо от того, имела ли эта недвижимость какое-либо отношение к бизнес-деятельности или нет.

к меню

ИП на ОСНО (общий налоговый режим)

Бывший ИП продает «рабочую» нежилую недвижимость: каков порядок уплаты НДФЛ?

Физическое лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя, продает нежилые помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности. Можно ли не платить НДФЛ, если эти объекты принадлежали физлицу на праве собственности более пяти лет? В Минфине России полагают, что в данной ситуации у бывшего предпринимателя нет такого права. Разъяснения - в письме ведомства от 04.02.19 № 03-04-05/6066 .

Эти правила не применяются к доходам от продажи нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Об этом сказано . Следовательно, физлицо обязано заплатить НДФЛ с доходов от продажи бывшей «рабочей» нежилой недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. При этом тот факт, что к моменту продажи физлицо уже не является ИП, никакой роли не играет.

1) Предприниматель может получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже ОС

Налогом не облагаются доходы от продажи активов - жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые находились в собственности более трех лет. Эту льготу МОЖНО использовать по объектам, которые индивидуальный предприниматель использовал в коммерческой деятельности (абз. 7 п. 17.1

2) Как отразить доход от продажи основного средства

в Книге учета доходов и расходов запишите в таблице 1-6А Книги учета доходов, расходов и хозяйственных операций продажную стоимость актива без НДС в день получения денег от покупателя (подп. 1 п. 1 ). Книга учета для коммерсантов на общем режиме утверждена приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002

3) Имущественный или профессиональный вычет

Когда ИП придется восстановить расходы на покупку бизнес-актива

Если у вас упрощенка с объектом «доходы минус расходы», все затраты на покупку основного средства вы учли при расчете налога в течение первого года эксплуатации (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При продаже актива проверьте срок, в течение которого вы владели имуществом. В некоторых случаях вам придется восстановить расходы в виде покупной стоимости проданного имущества. Пересчитайте расходы, если до реализации объект прослужил у вас менее трех лет. Или менее 10 лет - для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). После перерасчета расходов доплатите налог по УСН за период, в котором вы списывали расходы на покупку, и пени. Бизнесмены на «доходной» УСН расходы при расчете налога не учитывают. Поэтому базу прошлых лет корректировать не нужно.

При «расходной» упрощенке

предприниматели списывают затраты на покупку основного средства в течение одного года (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК). Но если вы владели имуществом недолго, часть расходов придется восстановить. Пересчитайте расходы по правилам амортизации, если до реализации имущество прослужило менее 3 или 10 лет. Минимальный срок 10 лет действует для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК).

Перерасчет налоговой базы по УСН при досрочной продаже актива.

Предприниматель И.Р. Ульянов применяет УСН с объектом «доходы минус расходы». В октябре 2016 года бизнесмен купил и ввел в эксплуатацию станок.

Покупная стоимость актива равна 560 000 руб. Срок службы - 6 лет (72 месяца). 31 декабря 2016 года ИП полностью списал покупную стоимость актива в расходы по УСН.

В мае 2018 года ИП Ульянов продал станок за 480 000 руб. Три года с даты учета расходов не прошло. Поэтому бизнесмену придется восстановить расходы, доплатить налог за прошлые месяцы и пени. Кроме того, коммерсанту надо рассчитать налог по УСН с продажной цены имущества.

Налог за прошлые месяцы. ИП составил налоговую справку, в которой начислил амортизацию по проданному активу линейным способом. Норма амортизации равна 1,4% (1: 72 мес. × 100%). Ежемесячная сумма амортизации составила 7840 руб. (560 000 руб. × 1,4%).

В расходах ИП оставил только амортизацию за 19 месяцев - с ноября 2016 года по май 2018 года. Сумма амортизации за это время равна 148 960 руб. (7840 руб. × 19 мес.). А значит, ИП восстановил расходы в сумме 411 040 руб. (560 000 – 148 960). Налог по УСН с этих затрат равен 61 656 руб. ИП нужно перечислить эту сумму и пени за прошлые месяцы.

Налог с продажи. В доходы по упрощенке ИП Ульянов включит продажную стоимость станка - 480 000 руб. Налог к уплате со сделки равен 72 000 руб. (480 000 руб. × 15%).

Нет, упрощенцы освобождены от уплаты НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Это касается и ситуации, когда ИП реализует имущество, которое использовал в упрощенной деятельности

Какие налоги надо заплатить с доходов от продажи недвижимости, которую ИП на УСН приобрел в период брака

Можно ли уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму расходов, связанных с приобретением данного объекта недвижимости? На эти вопросы специалисты Минфина России ответили в письме от 13.04.17 № 03-11-11/21946 .

Доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, могут облагаться в рамках УСН при условии наличия нотариально заверенного согласия второго супруга.

В то же время ИП, применяющий УСН, при определении объекта налогообложения по налогу вправе уменьшить доходы на сумму расходов на приобретение основных средств ().

Тот факт, что помещение было приобретено в совместную собственность супругов, никак не влияет на учет доходов от его продажи. То есть вся сумма выручки от реализации такого имущества подлежит налогообложению в рамках УСН. Такого же мнения придерживаются и судьи (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.15 № 07АП-8757/2015 по делу № А03-10619/2015). Это означает, что ИП на УСН вправе уменьшить полученные доходы на сумму расходов на приобретение основных средств.

к меню

ИП работает на ЕНВД, вмененке

Влияет ли доход от продажи актива на ЕНВД

Нет. ЕНВД зависит от вмененного дохода бизнесмена (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). На размер этого дохода фактические поступления не влияют (письмо Минфина России от 05.04.2016 № 03-11-11/19212)

Какой налог платить при продаже основного средства

С дохода от продажи имущества, задействованного во вмененке, придется заплатить налог по УСН, если ранее переходили на упрощенный режим . Дело в том, что вмененный налог можно платить только по определенным видам деятельности (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Продажа основных средств не относится к вмененным видам бизнеса. Поэтому реализация основного средства под уплату ЕНВД не подпадает (письма Минфина России от 29.01.2016 № 03-11-09/4088 и от 20.07.2016 № 03-11-11/42531)

«Вмененщик»-грузоперевозчик продает «рабочий» автомобиль: какой налог заплатить?

Организация оказывает услуги по перевозке грузов автомобильным транспортом. Данный вид деятельности переведен на ЕНВД. Какой налог нужно заплатить при продаже грузовика, который использовался для перевозок? На это вопрос Минфин России ответил в письме от 09.11.18 № 03-11-11/80654 .

Авторы письма напоминают положения пункта 7 статьи 346.26 НК РФ. В нем сказано, что налогоплательщики, совмещающие ЕНВД и иные режимы налогообложения, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций.

В рассматриваемом случае организация совершила разовую продажу автомобиля. Под систему налогообложения в виде ЕНВД такая операция не подпадает. Соответственно, доходы от продажи автомобиля будут облагаться либо в рамках общего режима налогообложения, либо в рамках упрощенной системы налогообложения.

Можно ли уменьшить доход на расходы, связанные с покупкой актива

Нет, уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его покупкой, ИП не вправе. Расходы можно учесть при УСН или в составе профвычета по НДФЛ, если ИП использовал актив в рамках упрощенного или общего бизнеса. Поскольку актив ИП использовал во вмененке, расходы учесть не получится (письмо Минфина России от 29.01.2016 № 03-11-09/4088, Определение ВАС РФ от 30.09.2013 № ВАС-12795/13)

Надо ли бизнесмену платить НДС при продаже основного средства

Да, если до уплаты ЕНВД коммерсант применял общий режим. По общему правилу вмененщики освобождены от уплаты НДС (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Но продажа основного средства под вмененку не подпадает. Если до ЕНВД коммерсант переходил на упрощенку, платить НДС с реализации имущества не понадобится.

Предприниматель на ЕНВД обязан заплатить НДС при реализации автомобиля , который использовался в предпринимательской деятельности (Письмо Минфина от 28.03.17 № 03-11-11/17965). Налоговая база по НДС определяется как разница между ценой реализуемого имущества с учетом НДС и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).

к меню

Предприниматель применяет патентный спецрежим

Какой налог платить при продаже актива

С дохода от реализации основного средства, задействованного в , придется заплатить УСН, если ранее коммерсант переходил на упрощенный режим. Ведь патент можно купить только по определенным видам деятельности (п. 2 ). Продажи основных средств среди патентных видов бизнеса нет

Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с покупкой имущества

Нет, уменьшать доход ИП на патенте не вправе. Расходы можно учесть только при УСН или в составе профвычета по НДФЛ, если ИП использовал актив в рамках бизнеса на упрощенке или общем режиме. Если актив ИП покупал, чтобы использовать в патентной деятельности, расходы учесть нельзя (Определение ВАС РФ от 30.09.2013 № ВАС-12795/13)

1. 
   По окончании календарного года заполняется декларация и расчет налогов и уменьшение УСН и ЕНВД на страховые взносы. Это обычно вызывает очень много вопросов.

Посоветуйте пожалуйста, как правильнее и лучше поступить в данной ситуации.Я являюсь предпринимателем и совмещаю 2 системы налогообложения ЕНВД и упрощенку. Имею в собственности несколько магазинов и склад. В планах я хотел продать некоторое имущество, а также оформить дарение одного магазина своей жене, но сейчас у нас проходит выездная проверка с привлечением представителя УЭБ и ПК МВД.Вопрос? Имею ли я право сейчас продать или подарить имущество? Как это будет расценено проверяющими органами? Не повредит ли это при вынесении решения по проверке? Или лучше все это отложить до конца проверки.?

Выездная проверка не является препятствием для продажи или дарения имущества, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом (ст. 209 ГК РФ).

Поэтому предприниматель вправе и продать, и подарить свое имущество. Но сделку нужно проводить, точно соблюдая требования законодательства, поскольку есть вероятность, что контролирующие органы заинтересуются ей и проверят договоры об отчуждении и уплату налогов с доходов.

Также нужно учесть, что поскольку ИП отвечает по обязательствам всем своим имуществом, и он вправе распоряжаться им и для личных, и для коммерческих целей. То есть предприниматель может по своему выбору продать имущество как предприниматель и учесть доходы от его реализации как доходы в рамках применяемой системы налогообложения, либо продать имущество как гражданин, и уплатить НДФЛ с полученных доходов.

При этом с точки зрения налоговых органов, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности ()

Обоснование

Из Гражданского кодекса РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем*. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя*.

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом*.

ИЗ ПИСЬМА УФНС РОССИИ ПО МОСКВЕ ОТ 16.02.2009 № 20-14/013870 «Продажа объекта недвижимости »

«Вопрос : Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в наем собственного нежилого недвижимого имущества. Каков порядок налогообложения доходов, полученных в случае продажи объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?

Ответ :

На заметку

Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).*

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 № А05-5609/2011).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в письмах Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226 и от 05.12.2011 № 03-11-11/309 .*

Обратите внимание

От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.*

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один - более обобщенный код 70.1 «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Случай № 2 Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Обратите внимание

УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (письмо Минфина России от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260).

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@) . Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 № А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

Случай № 3 Продажа личной квартиры

И наконец рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему, как любому другому физическому лицу, нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).*

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

Коммерческую недвижимость продает ИП: как выгоднее

ИП, применяющий «упрощенку», решил реализовать имущество, используемое в бизнесе. Какой налог платить: НДФЛ или налог при УСН? Особенно актуален данный вопрос в случае, когда имущество было в собственности предпринимателя более трех лет

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСН. Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ.

Сразу отметим: если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСН, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный. Объясним почему.*

Если коммерсант применяет УСН с объектом доходы, он заплатит налог по ставке 6% со всего дохода от продажи без учета расходов по приобретению недвижимости. При объекте доходы минус расходы в некоторых случаях придется учитывать не только доходы от продажи имущества, входившего в состав основных средств, но и корректировать ранее учтенные расходы*. Напомним, согласно статьи 346.16 НК РФ при продаже основного средства до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (для объектов со сроком полезного использования более 15 лет – до истечения 10 лет с момента покупки) нужно пересчитать налоговую базу за весь период его использования, доначислить налог и пени. При этом в расходах следует оставить только сумму амортизации, начисленной по правилам главы 25 НК РФ. Если же имущество не входило в состав основных средств, а учитывалось как покупной товар, то в налоговую базу включаются доходы от продажи и расходы на покупку.

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно пункту 3 статьи 346.11 НК РФ «упрощенцы» не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомним, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ . Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества ( в редакции, действовавшей до 1 января 2010 года).

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, по цене выше цены приобретения или его остаточной стоимости, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ*. Вопрос в том, как это сделать.

Итак, разберем различные ситуации, которые могут возникнуть на практике, и выясним, каким налогом будут облагаться полученные доходы.

Недвижимость продана в период ведения бизнеса

Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов – например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:
– каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
– каковы условия ее приобретения;
– учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
– в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
– использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.*

Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.

Приобретение или продажа недвижимости физическим лицом как предпринимателем

Отметим, что принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость – до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.*

При приобретении имущества, например, по договору купли-продажи или мены в качестве стороны по договору с продавцом указывается лишь ФИО предпринимателя, без указания на его статус как ИП . Это связано с тем, что индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений . Им выступает именно физическое лицо, личные данные которого и вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 18 постановления Правительства РФ от 18.02.98 № 219). При продаже недвижимости статус продавца на том же основании может не фигурировать в договоре.

Другое дело, если предприниматель желает приобрести или продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. Тогда статус можно указать в самом тексте договора. Однако в этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.

Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН

Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях. Такая позиция отражена в письме Минфина России от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730 .

Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 № 20-14/013870@)*. При этом, как косвенно следует из данного письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеет. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).

Недвижимость систематически используется в бизнесе

Как уже отмечалось, налоговые органы, несмотря на позицию Минфина России, рассматривают факт использования предпринимателем недвижимости для извлечения прибыли достаточным основанием для квалификации доходов от ее продажи в качестве предпринимательских. Но это не так. Одно дело – извлечение дохода от использования имущества, другое – от его реализации. Виды деятельности разные, и если один из них может соответствовать понятию предпринимательской (систематическое извлечение прибыли), то другой – нет (если операция по продаже недвижимости носит разовый характер, это значит, что она не может быть самостоятельно рассмотрена в качестве систематической, то есть предпринимательской).*

У судей нет четкой позиции в отношении квалификации доходов от продажи недвижимости в случае ее использования в предпринимательской деятельности. В пользу налогоплательщиков по данному вопросу вынесены постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 № Ф04-6196/2008(13272-А70-19) и ФАС Уральского округа от 09.07.2009 № Ф09-4605/09-С2 . Против – постановленияПрезидиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 № А05-7915/2007 .

Тем не менее для квалификации подобных доходов следует учесть следующее. Суды при принятии решений оценивали, использовалось ли имущество на систематической основе в предпринимательской деятельности и в каком статусе выступало физическое лицо при продаже недвижимости: как индивидуальный предприниматель или же как физическое лицо. В частности, Президиум ВАС РФ принял сторону налоговиков вследствие того, что коммерсант использовал недвижимость для предпринимательских целей и при ее продаже получил деньги на банковский счет, предназначенный для предпринимательской деятельности.

В то же время в деле, рассмотренном в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 № А05-7915/2007 , решение вынесено в пользу налогового органа по несколько отличным основаниям: имущество приобретено лицом в статусе предпринимателя, использовалось для предпринимательской деятельности и амортизировалось в процессе ее осуществления.

Иными словами, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности, но расходы на его покупку не учитывались и в договоре статус предпринимателя не указан, однозначного мнения по квалификации доходов от его продажи у судов нет. И это может сыграть на руку налогоплательщику.

Если недвижимость продана после того, как предпринимательская деятельность завершена

Ситуация вторая: предприниматель использовал приобретенную им недвижимость в своем бизнесе, после чего «закрыл» ИП и продал эту недвижимость. Как тогда квалифицировать доходы от реализации и какие налоги с них нужно уплатить?

В данной ситуации, на наш взгляд, имеет значение, в каком статусе приобретена недвижимость (в статусе индивидуального предпринимателя или физического лица) и были ли учтены расходы по ее приобретению в налоговой базе по налогу при УСН.

Расходы на покупку были учтены при УСН

Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?

Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим .

Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное впункте 17.1 статьи 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой – на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.

Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, пункт 17.1 статьи 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов ().

На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие «мелочи», как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина «добросовестный приобретатель» из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина «добросовестный налогоплательщик». Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.

Здесь следует обратить внимание на тот факт, что в случае возникновения разногласий с налоговым органом по поводу взыскания недоимки со всей цены продажи имущества, пеней и штрафов по НДФЛ спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции (физическое лицо уже не является индивидуальным предпринимателем). Прогнозировать результат подобного спора достаточно сложно в силу отсутствия информации о подобных случаях на практике.

Если расходы по приобретению не списаны при УСН

В данном случае, на наш взгляд, у налоговых органов нет никаких оснований квалифицировать подобный доход физического лица в качестве предпринимательского. И если имущество находилось в собственности лица три года и более, то платить НДФЛ с доходов от его продажи не придется.

Во-первых, расходы по приобретению имущества не были учтены при определении налоговой базы по налогу при УСН. Во-вторых, к моменту продажи недвижимости ее коммерческое использование прекращено и соответственно доходы от реализации имущества отвечают требованиямпункта 17.1 статьи 217 НК РФ (то есть на момент продажи имущество не используется в предпринимательской деятельности). В-третьих, налогоплательщик вообще не имеет статуса ИП.

Информация по подобного рода спорам на практике, к сожалению, также отсутствует, однако аргументы в пользу налогоплательщика весомы и его позиция более предпочтительна для суда.

Решить проблему поможет семейное законодательство?

Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.

ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества . В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.

Правда, для этих целей супругам потребуется несколько предварительных действий. Во-первых, нотариально оформить соглашение о разделе имущества в части объекта недвижимости и доходов от его использования (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ). Брачный договор может быть заключен как до, так и во время брака и регулировать отношения супругов как во время брака, так и после него. Не является препятствием и приобретение недвижимости до заключения брачного договора.

Во-вторых, зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества на одного из супругов (не предпринимателя). Возможно, даже потребуется предварительное судебное разбирательство по иску супруга, не являющегося предпринимателем, о признании права собственности на имущество (признании юридического факта согласно Гражданского процессуального кодекса РФ).

В-третьих, договор купли-продажи недвижимости нужно будет заключать от имени супруга, не являющегося предпринимателем.

К сожалению, пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не регулируется вопрос, как определить момент возникновения права собственности в отношении имущества, являющегося совместной собственностью супругов. Так, при регистрации прав собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет отмечено, что объект находится в совместной собственности (без указания долей владения, так как совместная собственность не является долевой).

При этом при перерегистрации объекта недвижимого имущества именно на супруга, не зарегистрированного в качестве ИП, будет выдано новое свидетельство – о праве собственности на весь объект. Соответственно возникает вопрос: с какого момента следует отсчитывать трехлетний срок владения недвижимым имуществом супругом – не предпринимателем?

На наш взгляд, не с момента государственной регистрации недвижимости, а с момента действия брачного договора, которым может быть установлено, что он имеет действие в отношении имущества, приобретенного со дня заключения брака.

Однако есть вероятность, что такую позицию не поддержат налоговые органы. Поэтому в брачном договоре можно указать , что объект недвижимости находится не в собственности одного из супругов, а в их долевой собственности. В этом случае можно даже не вносить изменения в сведения о владении недвижимым имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а просто продать объект от имени обоих супругов.

Тем не менее мы не можем рекомендовать использование брачного соглашения для минимизации налогов, так как оно может быть признано ничтожной сделкой в силу ее мнимости (), либо суды займут позицию, согласно которой датой вступления в собственность со стороны супруга будет являться дата внесения соответствующих изменений в реестр. Иными словами, суд посчитает, что право исключить из налоговой базы по НДФЛ сумму доходов от реализации недвижимости не возникло, так как супруг, ее продавший, владеет объектом менее трех лет.

Во избежание уплаты налога при УСН с доходов от продажи имущества предпринимателям, которые не состоят в браке и используют недвижимость в своей деятельности, и просто всем желающим рекомендуется следующее:
– прекратить перед продажей коммерческое использование недвижимости (чтобы имущество соответствовало требованиям пункта 17.1 статьи 217 НК РФ);
– закончить предпринимательскую деятельность и сняться с учета в ИФНС, отказавшись от статуса индивидуального предпринимателя (впоследствии можно будет опять зарегистрироваться в качестве ИП).

При выполнении этих условий доходы не будут считаться предпринимательскими и можно применить положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, так что ни налог при УСН, ни НДФЛ платить не придется. И даже если налоговая инспекция не согласится, велика вероятность того, что суд не переквалифицирует доходы от продажи недвижимости в предпринимательские и позволит воспользоватьсяпунктом 17.1 статьи 217 НК РФ.*

Более того, физическое лицо по собственному усмотрению принимает решение: будет оно использовать денежные средства либо имущество в работе или в личных целях.

Базовая ставка налога для «упрощенцев» с объектом доходы минус расходы – 15% (п. 2 ст. 346.20 НК РФ), однако региональные власти вправе ее снизить (минимальная ставка составляет 5%).

ИП – это статус, в котором субъект правоотношений вступает в правоотношения с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.

Возможность заключения подобного соглашения в процессе брака предусмотрена Семейного кодекса.

Например, согласно договору 1% находится в собственности предпринимателя, а 99% – в собственности его супруга или супруги.

В. В. Данилин

ведущий налоговый юрист ООО «КУЗЬМИНЫХ, ЕВСЕЕВ & ПАРТНЕРЫ»

Должен ли он платить налог со всей суммы от реализации помещения? или все-таки только с фактически полученной от реализации прибыли?

Илья Евсеев

Вопрос: Я,
Индивидуальный предприниматель, нахожусь на УСН (6%) с основным видом
недвижимого имущества. Будучи
индивидуальным предпринимателем и находясь на УСН (6%) с основным видом
экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого
недвижимого имущества, купил несколько квартир и нежилых помещений и
сдавал в аренду, ежемесячно получая арендную плату на свой расчетный
счет. Сейчас я хочу продать часть жилого и нежилого недвижимого
имущества. Какой налог я должен заплатить с продажи недвижимости? Как
физическое лицо по ставке 13% или как индивидуальный предприниматель по
ставке 6%.

Письмо Министерства финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ ПИСЬМОот 8 сентября 2011 года N 03-11-11/226[Об определении доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения ]

Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу
определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим
упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации
предпринимательской деятельностью является самостоятельная,
осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи
товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными
в этом качестве в установленном законом порядке.пунктом 1 статьи 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные предприниматели,
применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта
налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в
соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.Федерального
закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином
государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны такие
виды экономической деятельности как «Покупка и продажа собственного
жилого недвижимого имущества», «Сдача внаем собственного недвижимого
имущества» и т.п. (соответственно коды 70.12 и 70.20 раздела «К»
Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД),
утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 года N 454-ст.),
а также в том случае, если недвижимое имущество используется им в
предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется
упрощенная система налогообложения, доходы от его продажи учитываются в
составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в
связи с применением данной системы налогообложения. В том случае, если
индивидуальный предприниматель применяет вышеназванный специальный
налоговый режим с объектом налогообложения в виде доходов, в отношении
полученных им доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов
(пункт 1 статьи 346_20 Кодекса). При
этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления
предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система
налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом
на доходы физических лиц на основании пункта 24 статьи 217 Кодекса.

Определение налоговой базы в ст. 346.14 НК РФ-

1. Объектом налогообложения признаются:

доходы, уменьшенные на величину расходов.

2. Выбор объекта налогообложения
осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая,
предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи. Объект налогообложения
может изменяться налогоплательщиком ежегодно. Объект налогообложения
может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит
об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в
котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В
течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект
налогообложения.

1. В случае, если объектом налогообложения
налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или
индивидуального предпринимателя.

2. В случае, если объектом налогообложения
являются доходы организации или индивидуального предпринимателя,
уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное
выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.