Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья? Конституционный суд рф запретил отбирать квартиры у добросовестных приобретателей Алексей Куприянов, почетный адвокат России.
Слушание дела о проверке конституционности пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ состоялось 2 июня 2017 года. Поводом к рассмотрению дела послужила жалоба гражданина Дубовца Александра Николаевича.
Справка
Согласно оспариваемой норме, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
История вопроса
В мае 2015 года Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении А.Дубовца из приобретенной им в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. А. Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – города Москвы в результате противоправных действий третьих лиц. В июне 2016 года против решений судов по делу А. Дубовца безуспешно выступила Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело.
Позиция заявителя
По мнению заявителя, позволяя произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у последних приобретателей, право собственности которых и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавалась государством, оспоренная норма нарушает ряд статей Конституции РФ. В частности, полагает заявитель, норма противоречит Основному закону, согласно которому каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен его, а также указывающему, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Заявитель также считает, что оспоренная норма нарушает баланс частных и публичных интересов, поскольку чрезмерно ограничивает права последних покупателей. Исходя из этого, заявитель просит признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, ее статьям 1, 2, 17 (часть 1), 18, 19 (часть 1), 35 (части 1, 2, 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3).
Позиция Суда
Правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище. При этом оно должно отвечать требованиям ясности и непротиворечивости, а механизм его действия должен быть понятен субъектам правоотношений.
Смысл оценочного понятия «добросовестный приобретатель» раскрыт в самой оспариваемой норме и конкретизирован Конституционным Судом в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/ 22, а также в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, ему дано уточняющее разъяснение. Поэтому данное понятие не может рассматриваться как вносящее неопределенность в правовую норму.
Между тем, оспоренная норма не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке.
Истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя по искам органов публичной власти не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей.
КС РФ постановил, что норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.
Правоприменительные решения по делу гражданина Дубовца Александра Николаевича подлежат пересмотру.
Председательствует в процессе ЗОРЬКИН Валерий Дмитриевич
Судья-докладчик КАЗАНЦЕВ Сергей Михайлович
Важный для многих граждан документ вносит изменения в 302-ю статью Гражданского кодекса. Ее первый пункт сейчас предусматривает возможность истребовать у нового владельца недвижимость по иску госоргана, в случае если последний лишился имущества помимо своей воли или же гражданин купил или получил жилье "у лица, которое не имело право его отчуждать".
22 июня этого года Конституционный суд признал именно эту норму не соответствующей Конституции, после чего министерство экономического развития подготовило новый законопроект.
"Законопроектом предлагается установить запрет на истребование по иску государственных органов или органов местного самоуправления приватизированного ранее жилого помещения от гражданина - добросовестного приобретателя. Это позволит избежать ситуаций, при которых добросовестный приобретатель лишается приватизированного ранее жилого помещения", - говорится в сообщении на сайте правительства. Сам законопроект разработан Минэкономразвития России. Заместитель министра экономического развития РФ - руководитель Росреестра Виктория Абрамченко, комментируя законопроект, говорила, что поправки запретят отбирать любое жилье у добросовестных приобретателей, а не только единственное.
Компетентно
Алексей Куприянов, почетный адвокат России:
В российских судах не редкость иски государственных и муниципальных органов против граждан. Основания разные. Могут вернуть в госсобственность даже квартиру, зачастую с выселением бывшего собственника. К сожалению, бывают случаи, когда выселение граждан из жилья нельзя назвать справедливым.
Речь идет о так называемых "добросовестных приобретателях" квартир. Человек уверен, что купленная им квартира "чистая". А на поверку оказывается, что это совсем не так. Обычно в основе недействительных сделок такого типа лежат преступления.
Распространенный пример. Умирает старушка, владеющая приватизированной квартирой. Не было у нее наследников. Квартира должна отойти к государству как "выморочное" имущество. И вдруг наследники объявляются. Приносят нотариусу липовые справки и вступают в наследство. Вступают и получают свидетельство о праве собственности. А получив материальную видимость своего липового "права", тут же наследственную квартиру продают ничего не подозревающему покупателю. Через некоторое время обман раскрывается, мошенники получают по заслугам в уголовном суде, а квартира признается принадлежащей государству. В этом случае по действующим правилам семья приобретателя может быть другим судом выселена на улицу.
Подобных правовых коллизий складывается в жизни немало, а страдают добросовестные граждане, лишившиеся одновременно и сбережений, и квартир. Действующее законодательство представляется особенно несправедливым из-за того, что, как правило, в преступлениях с квартирами участвуют государственные служащие - участковые полиции, работники социальных служб. Но страдают от несовершенства законодательства добросовестные граждане.
Возможно уже осенью можно ждать закона, запрещающего изъятие жилья у добросовестных приобретателей, если их право собственности зарегистрировано, даже в тех случаях, когда юридически право собственности должно было бы принадлежать государству.
Фото Право.Ru
Верховный суд РФ сегодня представил на своем сайте обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный 1 октября Президиумом ВС.
В обзоре рассматриваются правовые случаи, когда собственник вправе истребовать недвижимость из чужого владения, в том числе от добросовестного приобретателя, течение срока исковой давности по искам об истребовании жилых помещений и другие вопросы.
В частности, ВС отмечает, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать не только его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.
При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.
О добросовестности приобретателя может также свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.
Так, суд признал ответчика Т. добросовестным приобретателем спорной квартиры, учитывая, что продавцом Н. были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение, что на приобретение спорной квартиры Т. получен ипотечный кредит, а также использованы средства материнского капитала. Принадлежность квартиры продавцу проверялась не только Т., но и сотрудниками риелторского агентства, в которое обращался Т. с целью приобретения квартиры, а также работниками банка при выдаче ипотечного кредита.
В другом деле Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с выводом нижестоящих судов об отсутствии оснований для признания Ш. добросовестным приобретателем, указав, что проверка адресов выбытия предыдущих владельцев квартиры не могла повлиять на ее осведомленность об отсутствии права у предыдущего собственника отчуждать имущество (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации № 5-ВП Р10 - 55).
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.
Например, судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к Л. и К. об истребовании имущества из чужого незаконного владения были отвергнуты доводы ответчика К. о добросовестности приобретения квартиры. При этом судебные инстанции, учитывая представленные органом местного самоуправления доказательства, указали, что спорная квартира в течение полутора месяцев трижды являлась предметом договора купли-продажи и дарения и продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости, что должно было вызвать у К. разумные сомнения в праве продавца на отчуждение имущества.
Правительство внесло в Госдуму законопроект, защищающий права добросовестных покупателей квартир. Речь идет о ситуациях, когда жилье, которое должно было принадлежать госорганам или муниципалитету, незаконно приватизируется и перепродается. Сейчас Гражданский кодекс позволяет изъять такую квартиру у нового собственника. Участники рынка недвижимости отмечают, что подобные мошеннические схемы по-прежнему очень распространены, а проверка юридической чистоты приобретаемого объекта ведется минимум по пяти источникам. При этом законопроект, по мнению экспертов, не решает проблему в полной мере: он касается только тех случаев, когда на имущество претендует государство - в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма распространяться не будет.
Законопроект, разработанный Минэкономразвития, вносит поправки в ст. 302 ГК «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» и касается случав незаконной приватизации квартир. В ситуациях, когда мошенники приватизировали квартиру, после чего ее приобрели добросовестные покупатели, предлагается запретить изымать у последних это жилье. Эта норма будет касаться и случаев, когда владелец приобрел спорную квартиру безвозмездно - например, по договору дарения после цепочки перепродаж.
Как говорится в пояснительной записке к проекту, госорганы будут вправе истребовать свои потери с виновных лиц, то есть с мошенников, совершивших незаконную сделку.
В конце июля законопроект рассмотрела и одобрила комиссия правительства по законопроектной деятельности. А в июне Конституционный суд РФ признал п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ несоответствующим Основному закону в той мере, в которой он допускает изъятие квартиры у добросовестных покупателей по искам муниципалитетов или субъектов. КС счел, что нельзя допускать изъятие квартиры у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности. Исключением становятся случаи, когда приобретатель знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жильем.
Мнение юристов
Законопроект защищает права добросовестных покупателей, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Следует убрать из гражданского законодательства даже саму возможность изъятия жилья у таких собственников, - пояснил он, добавив, что в каждом случае суду необходимо будет установить действительную добросовестность приобретателя, чтобы избежать злоупотреблений.
Для того чтобы оценить реальную пользу инициативы, надо дождаться ее реализации на практике, подчеркивает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Суды зачастую подходят слишком строго к определению добросовестности приобретения, и многим гражданам отказывают в статусе такого собственника только по формальным основаниям. Дело не в том, чтобы признавать всех владельцев добросовестными - необходимо оценить реальные возможности человека узнать то, что приобретение будет неправомерным, - пояснил он.
Мнение рынка
Проверка юридической чистоты приобретаемого объекта - далеко не самый простой процесс, рассказал «Известиям» директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Он пояснил, что сведения об юридической истории жилплощади собираются как минимум в пяти источниках. Так, необходимо ознакомиться с историей перехода прав собственности на квартиру и процедурой приватизации, а также уточнить, нет ли среди участников сделки граждан, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (иначе операция по купле-продаже жилья может быть признана недействительной - это весьма распространенный вид мошенничества) и прояснить все нюансы по поводу регистрации участников сделки. Затем, после заключения договора, требуется собрать доказательства проведения взаиморасчетов. Не все эти данные находятся в открытом доступе, добавил Михаил Куликов.
Добросовестные риелторы не только запрашивают документы у владельца, но и тщательно изучают всю историю перехода прав собственности на приобретаемую квартиру, пояснила «Известиям» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Она напомнила, что законодательная инициатива возникла после разрешения КС казуса, когда приобретатель купил квартиру, прибегнув к помощи риелторов, которые впоследствии были признаны мошенниками.
При принятии решения о «чистоте» приобретаемого объекта покупатель руководствовался сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не располагал данными о том, что у органов местного самоуправления существовали права на спорное имущество, - пояснила она.
По словам Натальи Шаталиной, подобная мошенническая схема встречается достаточно часто, а самыми распространенными признаются махинации с объектами недвижимости, принадлежащими одиноким гражданам без родных и наследников.
Изымаются квартиры, проданные по фальшивым документам, - мошенники, например, подделывают свидетельство о наследстве, - рассказала, в свою очередь, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Болотская. - Мы сталкивались и с другими случаями - документы на квартиры могут быть настоящими, а подделывают документ, удостоверяющий личность продавца, вклеив туда фотографию постороннего человека. Кроме того, иногда в сделках участвует и подставное лицо - человек, похожий на продавца недвижимости (если судить по фотографии в паспорте), но таковым не являющийся.
Между тем, по мнению участников рынка, законопроект не решает проблему в полной мере. Он касается только случаев, когда на имущество претендует государство в лице муниципальных или федеральных органов. А на ситуации с физическими лицами, у которых эта недвижимость выбыла из собственности помимо их воли, новая норма не распространяется, пояснила Светлана Болотская.
При этом законопроект смещает и акцент доказывания в спорах о праве собственности, отметила Наталья Шаталина.
В случае если законопроект будет одобрен, доказыванию будет подлежать преимущественно факт добросовестности приобретателя, в то время как сейчас добросовестные покупатели нередко должны доказывать факт законности выбытия имущества из владения прежних собственников. В такой ситуации добросовестный приобретатель может просто не знать условий совершения сделок с имуществом, - пояснила она.
Госдума планирует рассмотреть законопроект в первом чтении в осеннюю сессию.
На каком этапе покупателю стоит приходить к нотариусу и что с собой иметь из документов?
Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д. Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки. Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.
Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей. Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей. Если же взять средние по России цены на недвижимость - от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.
Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.
Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку. Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить. Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.
Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры " Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании "Миэль-Новостройки " Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат " Вадима Башир-Заде, руководителя офиса "В Крылатском " сети офисов недвижимости "Миэль " Ирины Бербеневой.
Как риелтор и нотариус могут помочь чистоте сделки?
В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам выдают так называемые сертификаты - письменное заключение о результатах проверки. Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется "нехорошей ", риелторы отговаривают покупателя от сделки. Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.
Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон. Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того - нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его "недосмотру" сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб. Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.
Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?
Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество - оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, "покупка" квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.
В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный ("настоящий") собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.
Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого "сделал все " в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.
Как доказать факт добросовестности в суде?
Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.
Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.
Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?
Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.
С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 "Закона о государственной регистрации недвижимости" "О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН". Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.
Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе "презумпцию добросовестности"?
Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.
Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.
Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело - с мошенником или настоящим собственником.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.
Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы, - прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.
