Инвестиции в строительство жилья: механизмы вложения средств и возможные риски. Риски в строительной деятельности

Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал.

Как мы понимаем, строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. На II-й уровне - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты, необходимые для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень – объекты, необходимые для изготовления других средств производства.

Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение. Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребностей в жилье распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).

Строительный рынок – это динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Немудрено, что строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.

Для учета, анализа и повышения эффективности инвестиций необходима их научно обоснованная классификация как на макро-, так и на микроуровне. Такая классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.

В экономической научной литературе и на практике наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:

1) по признаку целевого назначения будущих объектов:

На производственное строительство;

На строительство культурно- бытовых учреждений;

На строительство административных зданий;

На изыскательные и геологоразведочные работы;

2) по формам воспроизводства основных фондов:

На новое строительство;

На расширение и реконструкцию действующих предприятий;

На техническое перевооружение;

3) по источникам финансирования:

Централизованные;

Децентрализованные;

4) по характеру участия в инвестировании:

Непрямые;

5) по периоду инвестирования:

Долгосрочные;

Краткосрочные;

6) по формам собственности инвестиционных ресурсов:

Совместные;

Иностранные;

Государственные;

Частные;

В научной литературе приводятся и другие классификации инвестиций. Все эти классификации имеют право на жизнь в практическом плане и научном плане, так как они позволяют более детально представить инвестиции и более глубоко проводить анализ с целью повышения эффективности их использования.

Эффективность использования инвестиций в значительной степени зависит и от их структуры. Под структурой инвестиций понимаются их состав по видам, направлению использования и их доле в общих инвестициях.

В определении финансирования договоров на проектно-изыскательские работы существуют специальные термины и понятия. Рассотрим некоторые из них.

Капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов. Соответственно, государственные капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местного бюджета. А негосударственные капитальные вложения – это инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:

собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);

заемных финансовых средств инвесторов;

привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);

средства иностранных инвесторов;

бесплатные и благотворительные взносы;

пожертвования организаций, предприятий и граждан.

Смешанными капитальными вложениями называются инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.

Собственно, стройка – совокупность зданий и сооружений (объектов) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список. Очередь строительства - часть стройки, которая определена рабочим проектом, обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.

Пусковой комплекс – это совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренной проектом.

Объект строительства - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Если на строительной площадке проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".

Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность и сравнительная (относительная) эффективность.

Коэффициент обшей эффективности предприятия представляет собой:

Ц – стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах;

С – себестоимость годового выпуска продукции;

К – сумма капитальных вложений.

Соответственно, прибыль от проекта будет рассчитываться по формуле:

Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:

изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;

изменение материалоёмкости продукции;

изменение фондоёмкости продукции;

В качестве дополнительных показателей используются:

производительность труда;

фондоотдача;

удельные капиталовложения;

При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:

1) по кругу предприятий;

2) по составу учитываемых затрат в объёме продукции;

3) по уровню цен и цено-образовательным факторам.

Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:

, где:

УПР – условно постоянные расходы;

–фактическая продуктивность строительства

–нормативная продуктивность строительства.

Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.

Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:

1) увеличение спроса на землю под застройку;

2) цена участка в городском районе определяется его местом расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.

При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:

1) инженерно-строительная характеристика участков:

качество грунтов для строительства;

влажность грунтов;

осушение земель.

2) Расположение их в плане города:

относительно сложившихся и возможных транспортных связей;

близость с центральными и административными районами города;

наличие общественных, торговых и промышленных зон.

3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.

4) Природное окружение и т.д.

Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделима от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и др. строительства.

Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:

1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;

2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.

При инвестировании строительного бизнеса, необходимо учитывать ряд рисков, которые могут возникнуть. Для того, чтобы понять какие виды рисков и на каком этапе появляются необходимо проанализировать жизненный цикл строительного объекта, представленный в виде графика (рис. 2):

Рис.2. Жизненный цикл строительного объекта

Из графика видно, что риски в строительной индустрии можно классифицировать на два типа: инвестиционные и предпринимательские.

Инвестиционный риск делится на следующие типы:

Риск незавершения строительства;

Риск превышения затрат;

Производственный риск;

Риски, связанные с рынком;

Финансовые риски;

Риски консервации проекта.

Предпринимательский риск делится на следующие типы:

Риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;

Риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строи-

тельной фирмы.

Наиболее важными с точки зрения влияния на строительную индустрию в целом и на компании, которые задействованы в строительной отрасли в частности являются производственные риски.

Производственные риски – это вероятность совершения работ непроектного уровня. Классифицируют четыре фактора производственного риска: организационные, технические, физические и управленческие факторы.

Риск – неотъемлемая, трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема состоит не в том, чтобы избежать риска вообще (что делает задачу невозможной для решения), а в том, чтобы предвидеть типы возможных рисков, оценки их величин, и выработки мер по уменьшению последствий.

Существуют достаточно большое количество способов для оценки риска. Для каждой строительной организации предпочтительней своя модель оценки этих показателей в соответствии с определенной деятельностью строительной компании. Основными, из которых являются статистический и экспертный методы.

При экспертном методе оценок собирают и обобщают мнение опытных специалистов (руководителей строек, менеджеров, консультантов, бригадиров и др.) о вероятности отклонений в объемах, трудоемкости и продолжительности работ, намеченных в проекте. Это позволяет заранее выявить рискованные ситуации и дать более достоверный прогноз ожидаемых результатов.

При статистическом методе используются показатели по работам на раннее оконченных аналогичных объектах. Очевидно, чем больше аналогов и чем они ближе к рассматриваемому проекту, тем точнее можно определить показатели риска.

Проблема управления рисками является одной из ключевых направлений деятельности организации. Существуют ряд методов управления рисками основными из которых являются: прогнозирование, распределение риска между участниками, страхование и резервирование.

Прогнозирование риска – это предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании и выработка мер по уменьшению последствий.

Распределение риска между участниками – основной принцип – заключается в том, чтобы передать максимальную ответственность за риск тому участнику, который лучше всех может его контролировать.

Страхование – есть по существу передача определенной степени риска на страховую компанию.

Резервирование – создание резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Резерв повышает надежность функционирования системы.

В управлении рисками необходимым условием является их учет и оценка степени влияния на результат деятельности. Экономическая эффективность компании может быть сведена к нулю, а возможно и выйти на убыточный уровень, если не учитывать возможные варианты развития событий, а также вероятность получения отрицательного результата, чем и являются риски. Риски - это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, поэтому их учет важен для повышения рентабельности, инвестиционной привлекательности, повышения производительности труда, снижения аварийности, а также для процветания компании.

сти, с тем, чтобы перейти впоследствии к формализации политики инвестиционною обеспечения строительных проектов. Риски инвестиционной деятельности строительной организации (ИДСО) - чрезвычайно широкая и емкая тема, детальное рассмотрение которой может быть предметом не только отдельною параграфа, но и целых специальных исследований.
\ 1аиболее часто природа рисков ИДСО, как и рисков вообще, связывается с необходимостью принятия решений в условиях неопределенности.
Любые инвестиционные проекты, и тем более, инвестиционные проекты строительной организации, имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода. Как известно, весь инвестиционно-строительный цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет от 3 до 5 и более лет в зависимости от характера проекта, сроки окупаемости проектов составляют даже в российских условиях с высокими ставками капитализации от 3-4 лет (а по отдельным проектам они могут составлять десятки лет). Если учесть при этом, что направления использования средств по инвестиционному проекту определяются на самых первых этапах инвестиционно-строительного цикла, то ясно, что известная неопределенность конечных результатов неизбежна при реализации любого инвестиционного проекта строительной организации.
Причины неопределенности заложены в самой природе ИДСО как создания качественно нового объекта, что неизбежно означает разрушение устоявшихся взаимосвязей, изменение внутренних и внешних связей строительного объекта. Характер этих изменений, а значит, и результаты инвестиционного проекта строительной организации не могут быть просчитаны с абсолютной точностью ввиду огромного массива факторов, влияющих и на саму среду, и на вновь созданный объект, и невозможности обладания абсолютно всей информацией, необходимой для принятия однозначного решения.
Строительная организация принимает свои решения, опираясь на ограниченную, доступную ей информацию, и, следовательно, всегда имеет дело с неопределенностью.
Существенно при этом, что речь нс идет о неких интуитивных решениях, которые если и возможны в ИДСО, то лишь как очень редкое исключение. Речь идет о неопределенности при рациональном подходе к принятию решений, т. е. к принятию решений на основе сбора, обработки и анализа информации. Неопределенность - это не отсутствие какой бы то ни было информации об условиях реализации проекта, а неполнота и неточность имеющейся информации. Факторы неопределенности необходимо учитывать при подготовке исходной информации для разработки инвестиционною проекта строительной организации, при оценке результатов его реализации, при корректировке процесса реализации проекта на основе поступающей новой информации.
Под рисками инвестиционных проектов строительной организации понимается возможность потерь (отклонения реазьно достигнутых результатов по сравнению с запланированными), возникающая вследствие необходимости принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.
Существенно при этом, что речь не идет о ситуациях, когда информация для принятия решения вовсе отсутствует и возможность потерь по какой-либо определенной причине непредсказуема и потому никак нс может быть просчитана. В этом случае она не может быть заложена в расчеты при реализации инвестиционного проекта строительной организации.
Риск существует тогда, когда есть несколько возможных вариантов последствий того или иного решения и возможность наступления того или иного последствия можно каким-либо образом измерить. Именно поэтому риск можно определить как измеримую неопределенность, в отличие от неизмеримой неопределенности, которую невозможно ни предвидеть, ни просчитать, ни отреагировать на нее. Подход к природе рисков как к неопределенности, которая, тем не менее, может быть определена и исчислена, определяет основные этапы исследования и управления рисками.
В наиболее общем виде алгоритм управления рисками ИДСО для последующего перехода к политике инвестиционного обеспечения в рамках формирования системы управления инвестиционным потенциалом строительной организации может быть представлен как состоящий из трех основных этапов:
идентификация риска;
-анализ риска;
-адекватная реакция на риск.
Проблема состоит в том, чтобы наполнить эту простую схему конкретным содержанием, отражающим специфику того или иного процесса.
Инвестиционные проекты строительной организации обладают в этом аспекте целым рядом особенностей, делающих проблему рисков особенно важной.
Во-первых, любой инвестиционный проект строительной организации - это нс только инвестиционный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит новый, уникальный по своим характеристикам продукт, и, следовательно, точно предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.
Во-вторых, инвестиционный проект строительной организации - это сложная технико-экономическая система, в которой задействован целый ряд участников, от качества деятельности которых существенно зависит конечный результат проекта. Каждый из этих участников является потенциальным носителем определенного рода рисков, так что строительная организация, организуя взаимодействие между участниками проекта, должна предусмотреть риски, связанные с тем или иным участником рынка, и минимизировать их возможные последствия.
В-третьих, основным источником финансирования инвестиционных проектов строительной организации являются привлекаемые ею средства инвесторов, что налагает на строительную организацию особую ответственность за минимизацию рисков проекта.
Здесь уместно заметить, что и само выделение ИДСО в особый вид профессиональной деятельности, является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том-то и дело, что организация инвестиционного процесса в недвижимости является настолько многогранной проблемой, что требует для своей реализации привлечения профессионалов.
Основой для управления рисками инвестиционного проекта строительной организации является, прежде всего, качественный анализ рисков - их выявление и идентификация.
Очевидно, что в целом, так же, как и на иных рынках, все риски, возникающие в процессе реализации инвестиционных проектов строительной организации, можно разделить на риски систематические и несистематические.
Иод систематическими рисками, как правило, понимаются в общем случае риски, возникающие у всех участников определенного вида деятельности - и даже шире: у всех участников хозяйственной деятельности (например, риски инфляции, риски изменения налогового законодательства). В нашем случае, очевидно, будет правомерно выделить в качестве систематических такие риски, с которыми связаны все инвестиционные проекты строительной организации и которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом. В качестве таких рисков можно назвать следующие: риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.
Необходимо заметить, что к систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.
В противоположность систематическим несистематические риски это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления проектом.
Разделение на систематические и несистематические риски, безусловно, нельзя считать абсолютным. Например, риски типа недвижимости (жилой недвижимости, коммерческой недвижимости) отчасти могут быть отнесены к систематическим (присущим всем проектам в сфере жилья), но отчасти могут рассматриваться и как несистематические (поскольку ими можно управлять через диверсификацию деятельности организации - что, как говорилось выше, в последнее время широко используется строительными организациями и в России). Кроме того, важно иметь в виду, что разделение на систематические и несистематические риски различается у разных строительных организаций. Например, для строительной организации риски, связанные с особенностями рынка недвижимости, - систематические, инвестором же они вполне могут рассматриваться и как несис-

Во-вторых, строительная организация должна понимать, какие из рисков участников проекта являются для них систематическими или несистематическими, для того чтобы предусмотреть это при создании системы взаимных обязательств при реализации инвестиционною проекта.
Помимо выделения систематических и несистематических рисков мы считаем, что для строительной организации важно разделить их в зависимости от факторов, вызывающих риски.
В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, мы рекомендуем выделять группы рисков на основании вызывающих их факторов, представленные на схеме 23.
Юридические риски связаны с тем, что реализация любого инвестиционного проекта строительной организации на рынке недвижимости невозможна без четкого определения прав участников проекта (в том числе, и в первую очередь, строительной компании) на земельный участок, на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимости или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта друг перед другом.
Градостроительные, проектные и технологические риски, как правило, связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, недостаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зрения используемых технологий и материазов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реазизации инвестиционных проектов строительных органн заций.
Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых зребуют органы местною управления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т. д.
Довольно часто, к сожазенню, возникают и такие ситуации, что «административный ресурс» используется в конкурентной борьбе за лучшие места под застройку, за право реазизации проекта на «особых условиях» и пр.
Экономические риски, возникающие в процессе реализации инвестиционных проектов строительных организаций, мы рекомендуем разделить на две основные группы: Риски, обусловленные недостаточно глубоким анангзом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:
-отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социазьно-экономнческой и демографической ситуации в регионе;
-недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;
-неверное истолкование имеющихся данных;
-необъективное отношение к данным;
-необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономическими решениями в таких вопросах, как:
-неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта;
- неэффективная схема привлечения ресурсов;
-неправильный выбор участников проекта.
В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.
В то же время можно выделить собственно финансовые риски инвестиционного проекта строительной организации, которые мы предлагаем разделить на несколько групп:
-риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных инвестиций;
-риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для финансирования ее деятельности, уровнем проработки сю финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций новой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточный объем привлечения финансовых ресурсов;
-риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, например, при составлении плана поступлений и расходов но проекту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить обязательства) на каком-либо этапе проекта, что или потребует привлечения новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или может даже привести к несостоятельности проекта в целом.
Помимо выделения систематических и несистематических рисков мы применительно к анализу проблемы разработки политики инвестиционного обеспечения строительных проектов в рамках формирования системы управления инвестиционным потенциалом сгроительной организации рекомендуем ранжировать все риски инвестиционных проектов строительной организации в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того или иного риска.
Возможные комбинации последствий и вероятности, определяющие меру «переносимости» риска, могут быть представлены нами в следующем виде (см. табл. 10).
Комбинации последствий и вероятности
Таблица 10

На основе анализа возможных комбинаций последствий и вероятности рисков они могут быть ранжированы следующим образом:
А - непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;
Б - риск, который труднопереносим; от него следует избавиться как можно раньше;
В - переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;
Г - приемлемый риск.
Разумеется, в зависимости от конкретной ситуации оценка переносимости рисков может быть различна: для одних закрытие банком кредитной линии может означать непереносимый риск, другие могут рассчитывать на иные источники финансирования, а потому будут классифицировать такой риск как переносимый.
С учетом изложенных выше подходов к классификации рисков мы можем суммировать вышесказанное следующим образом:
Разновидности рисков: По возможности контроля над рисками: систематические; несистематические (специфические). По факторам возникновения: юридические; градостроительные и технологические; административные; экономические; финансовые. По вероятности: с высокой вероятностью; со средней вероятностью; с низкой вероятностью. По последствиям: катастрофические; средние; незначительные.
Исходя из предлагаемого варианта каждый из рисков может быть
идентифицирован так, чтобы определить возможность влияния на снижение риска, направления управления риском, настоятельность проведения мероприятий но снижению риска.
Добавим к сказанному, что среди наиболее часто встречающихся специфических рисков при реализации инвестиционных проектов строительных организаций при формировании системы управления инвестиционным потенциалом строительной организации мы рекомендуем выделять следующие:
/. Маркетинговые риски. В данном случае речь может идти даже о двух аспектах. Во-первых, весьма часто маркетинг сводится к рекламе, в лучшем случае - к организации продаж. Как следствие этого недостаточно внимания уделяется анализу рынка, что и приводит к неудачам в проектах. Так, весьма характерным явлением для петербургского рынка недвижимости 1992-1993 гг. была переоценка спроса на объекты коммерческой недвижимости (основанная на сверхоптимистических прогнозах роста деловой активности и присутствия иностранных фирм на рынке города) и механическое перенесение существовавших тогда темпов роста цен на жилье на будущие периоды. Риски проектирования. В данном случае речь идет не о «технологическом», а о рыночном аспекте рисков проектирования - несоответствии между проектными решениями (архитектурно-планировочные решения, квартирография, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей (нарушение тождества «цена-качество- потребитель»). Риски финансирования. Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц, банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что участники финансирования строительства не в состоянии выдержать напряжение всею периода реализации проекта: банки отказываются от продолжения кредитования но уже заключенным договорам, дольщики оказываются неспособными соблюдать график платежей и т. д. Такие же опасности, хотя и в меньшей степени, присущи и странам с более стабильной экономикой. Подрядные риски. Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов строительная организация сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях: высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т. д. Эти факторы накладываются и взаимно усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо, в лучшем случае, - к падению их рентабельности до минимального уровня. Риски реалтации. Нередки случаи, когда из-за неправильно выбранной ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реализации затягивается на несколько месяцев, а то и лет, что ведет к замораживанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи объекта.
Принимая на себя основную часть рисков, строительная организация должна просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты инвестиционного обеспечения строительных проектов при превращении потенциального риска в реальность.

Выходные данные сборника:

ОЦЕНКА РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Курьина Елена Борисовна

магистрант Сибирского государственного аэрокосмического университета, РФ, г. Красноярск

RISK ASSESSMENT OF INVESTMENT PROJECTS IN HOUSING CONSTRUCTION

Elena Kurina

Postgraduate student of Siberian State Aerospace University, Russia Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

Рассматриваются классификация рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве, основные методы оценки инвестиционных рисков в жилищном строительстве, а также методы управления рисками.

ABSTRACT

In this article I consider risk classification of investment projects in housing construction, basic methods of risk assessment in housing construction and methods of risk management.

Ключевые слова: риск; инвестиционный проект; оценка рисков; жилищное строительство.

Keywords: risk; investment project; risk assessment; housing construction.

Инвестиционная деятельность всегда сопряжена с определенным набором рисков. Оценка рисков инвестиционных проектов в строительной сфере весьма сложна, поскольку строительство - процесс долгосрочный с наиболее отдаленным и трудно прогнозируемым результатом. В связи с неопределенностью будущих событий инвестор вынужден выявлять, измерять и управлять рисками инвестиционных проектов.

В основе рисков лежат такие два фактора, как вероятность и неопределенность . При этом вероятность характеризует возможность получения определенного конкретного результата, а неопределенность связана с неполнотой или неточностью информации об условиях реализации проекта, в том числе о связанных с ними затратах и результатах.

Применительно к инвестиционной деятельности, связанной с разработкой и реализацией проектов, наиболее распространено такое понятие риска.

Под риском инвестиционной деятельности понимается возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта .

При этом инвестиционные риски можно классифицировать по различным признакам.

Рассмотрим основные риски, которые необходимо учитывать при реализации проектов в жилищном строительстве.

1. По источникам возникновения риски можно классифицировать на систематические (макроэкономические) и несистематические (микроэкономические).

· Систематический риск определяется внешними обстоятельствами, он не зависит от субъекта и обычно не регулируется им. Сюда относятся страновый риск (политические и экономические риски) и риск форс-мажорных обстоятельств (опасность воздействия на ход реализации проекта природных катаклизмов).

· Несистематические риски присущи конкретному субъекту, они зависят от его состояния и определяются его конкретной спецификой. Такими рисками можно и нужно управлять. К несистематическим рискам относятся: деловой риск, технический риск, маркетинговый риск, риск «слабого» управления, риск ликвидности.

2. По степени возможного прогнозирования риски делятся на:

· Прогнозируемые риски - связаны с факторами неопределенности, которые могут наступить вследствие циклического развития экономики, смены конъюктурных циклов развития инвестиционного, финансового и других рынков, а также предсказуемого развития конкуренции (например, инфляционный, процентный риски);

· Непрогнозируемые риски - связаны с факторами неопределенности, вероятность наступления которых отличается полной неопределенностью, и их нельзя определить на данном этапе по той или иной причине (например, риски форс-мажорной группы, макроэкономические риски и др.).

3. По видам потерь различают:

· Риск упущенной выгоды связан с вероятностью наступления косвенного (побочного) ущерба (неполучения или недополучения прибыли) вследствие неосуществления какого-либо мероприятия;

· Риск снижения доходности определяется вероятностью уменьшения размера, планируемого к получению дохода;

· Риск прямых инвестиционных потерь - это вероятность неправильного выбора объектов инвестиционных вложений, а также полной или частичной потери инвестированного капитала (например, кредитный риск, риск банкротства и т. д.).

4. По степени наносимого ущерба риски делятся на :

· частичные - когда запланированные показатели, действия, результаты выполнены частично, но без потерь;

· допустимые - когда запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, но потерь нет;

· критические - когда запланированные показатели, действия, результаты не выполнены, есть определенные потери;

· катастрофические - когда невыполнение запланированного результата влечет за собой разрушение субъекта (проекта предприятия).

5. Риски также можно подразделить в соответствии со стадией проекта, на которой они возникают:

· На инвестиционной фазе: риск превышения сметной стоимости проекта; риск задержки сдачи объекта; риск некачественного выполнения инженерных изысканий территории под строительство; риск выбора некачественной архитектурной концепции проекта, риск непрохождения экспертизы проекта и т. д.

· На производственной фазе: производственные риски (технологический, управленческий, транспортный, сырьевой); коммерческие риски (риски реализации продукта); экологические и другие риски гражданской ответственности; финансовые риски (кредитный риск, риск изменения процентной ставки, валютный риск и т. д.).

· На фазе закрытия проекта : риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта; риски возникновения гражданской ответственности и т. д.

В течение всего проектного цикла возникают также страновые, административные и форс-мажорные риски.

Кроме того, существуют общие риски, которые охватывают все стадии инвестиционного проекта. К таким рискам относятся: неразвитость гражданского и корпоративного законодательства; слабое страхование, система руководства и корпоративного управления и т. д.

Мы хотели бы расширить данную классификацию, дополнив ее еще двумя признаками, по которым можно классифицировать риски инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

1. В зависимости от участников инвестиционного процесса можно выделить:

· Риск инвестора. Для инвестора риск связан с финансовыми потерями вследствие банкротства фирмы, временной «заморозки» строительства, нанесения ущерба объекту инвестирования (риск форс-мажорных обстоятельств) и т. д. При этом инвестором может быть как физическое лицо (например, дольщик), так и юридическое лицо (банки и иные кредитные организации).

· Риск застройщика. Для застройщика риск может быть связан с недостатком спроса на жилье (риск невостребованного жилья). На спрос в данном случае могут влиять различные факторы - от неконкурентоспособности самой фирмы до экономического кризиса в стране. Застройщик также несет и финансовые риски (прекращение финансирования, падение цен на жилье и др.). Помимо этого, существует риск отзыва лицензии на строительство вследствие различных нарушений.

· Риск заказчика. Поскольку заказчик принимает на себя функции управления финансовым проектом строительства, то он несет все финансовые риски, присущие инвестиционному проекту (риск упущенной выгоды, риск отдельной финансовой операции, риск превышения расходов в связи с ростом цен на сырье и материалы и т. д.). Кроме того, для заказчика существует риск невыполнения подрядчиком договорных обязательств. Заказчик также может являться застройщиком и, соответственно, нести все риски застройщика.

· Риск подрядчика и генерального подрядчика . Подрядчики, привлекаемые к реализации проекта, зачастую берут на себя обязательства, с которыми они не в состоянии справиться. Вследствие этого для подрядчика возникает риск неполучения (недополучения) прибыли или полного отказа от дальнейшего участия в строительстве объекта.

· Риск проектировщика. Для проектировщика риск заключается в том, что заказчик может не принять, разработанный им проект, либо заставит внести в проект существенные изменения. В таком случае фирма-проектировщик понесет и финансовые и временные издержки. Кроме того, в процессе проектирования существует возможность допущения ошибки, которая выявится на каком-либо из этапов реализации проекта, и также приведет к неблагоприятным для проектировщика последствиям.

· Риск пользователя объекта жилищного строительства (потребителя). Для потребителя риск, прежде всего, связан с качеством приобретаемого жилья, поскольку он не владеет информацией о качестве материалов, используемых при строительстве дома, об условиях, при которых осуществлялось строительство. Потребитель может оценивать только внешний вид здания, внутреннюю отделку квартиры, инфраструктуру района, где он покупает жилье. Если потребитель внес денежные средства (полностью или частично) еще на этапе строительства объекта, то он является еще и инвестором, и тогда несет и риски инвестора.

2. В зависимости от вида ресурсов, используемых при разработке и реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве, риски также можно разделить на 3 вида:

· Финансовые ресурсы. Сюда относятся: риск неплатежеспособности заказчика; непредвиденные расходы на строительные работы; превышение сроков строительства, стоимости оборудования; риск отдельной финансовой операции; риск неплатежеспособности потребителей; замена цен на сырье и материалы; риск инфляции; повышение налоговых ставок и другие риски, связанные с финансированием инвестиционного проекта.

· Трудовые ресурсы. К рискам, связанным с трудовыми ресурсами, можно отнести: невыполнение контрактных обязательств подрядчиками; подбор неквалифицированного персонала; несвоевременная подготовка персонала; нехватка рабочей силы; нехватка материалов; несвоевременность снабжения оборудованием; срывы поставок; мошенничество со стороны руководства и др.

· Информационные ресурсы. Сюда относятся: риски, вызванные утечкой информации и использованием ее конкурентами; риски, возникающие вследствие с неправильно проведенными маркетинговыми исследованиями; недооценка конкурентов на товарном рынке; неправильно определенный сегмент рынка и т. д.

Существует множество методов оценки рисков инвестиционных проектов. Методы, которые на наш взгляд наиболее приемлемы для оценки рисков в сфере жилищного строительства, кратко описаны в таблице 1.

Таблица 1.

Методы оценки рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве

После выявления и анализа риска принимаются меры, направленные на его снижение. К методам управления рисками обычно относят следующие: диверсификация, уклонение от рисков, компенсация, локализация.

Эффективным способом снижения риска является его диверсификация (распределение). Распределение риска происходит при разработке финансового плана и контрактных договоров, при этом оно может быть организовано как среди подрядчиков, так и среди дольщиков.

Важное место среди методов уклонения от рисков занимает страхование (хеджирование) риска. Оно представляет собой защиту имущественных интересов предприятия при наступлении неблагоприятных событий за счет денежных средств, формируемых из страховых взносов (премий).

Аналогичной страхованию является компенсация рисков, которая предусматривает создание определенных резервов: финансовых, материальных, информационных.

Локализация рисков - это выделение определенных видов деятельности, которые могут привести к локализации риска. Например, создание отдельного юридического лица для реализации нового высокорискованного строительного объекта.

Управление риском является необходимой стадией оценки инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства. Методы управления риском обычно определяются в инвестиционной политике предприятия, поскольку некачественный анализ возможных рисков может привести к существенной потере доходности проекта, и даже сделать его убыточным.

Список литературы:

1. Касьяненко Т.Г. Инвестиции: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. М.: Эксмо, 2009. - 240 с.
2. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. 2-е изд. / М.И. Ример, А.Д. Касатов, Н.Н. Матиенко; под общ. ред. М.И. Римера. СПб.: Питер, 2008. - 480 с.

Инвестиционный риск - существующая вероятность частичной либо полной утраты инвестором собственных вложений.

Все инвестиции априори рискованны. Это реальность, в которой живет каждый инвестор. В то же время грамотный владелец капитала понимает, что сберечь деньги, не прибегая к инвестированию, невозможно. Во-первых, денежные средства могут быть медленно «съедены» инфляцией. Во-вторых, деньги могут быть одномоментно украдены вором.

Существуют две крайности, между которыми действуют все инвесторы. С одной стороны, можно выказывать полное бесстрашие и вообще не обращать внимания на инвестиционные риски. С другой стороны, можно вздрагивать от любого дуновения ветра и держать свои денежные средства дома в ящике комода.

Необходимо отметить, что обе представленные выше позиции ущербны. Успешным может стать только тот инвестор, который умеет адекватно воспринимать и оценивать существующий уровень риска, а также принимать на этом основании верные решения.

Современная наука знает различные виды инвестиционных рисков. Их сущность давно изучена, а методы борьбы выработаны. Для понимания общепризнанной классификации предлагаю вам ознакомиться с приведенной ниже схемой.

Теперь давайте рассмотрим все виды инвестиционных рисков более подробно.

Недиверсифицированная или системная разновидность связана с общими факторами, которые извне оказывают влияние на весь рынок в целом. То есть они в равной мере сказываются на всех компаниях или ценных бумагах. Например, речь может идти об изменениях в налоговом законодательстве страны или текущем уровне инфляции.

Рыночная разновидность представляет собой риск понижения стоимости рассматриваемого инвестором актива. Для его характеристики финансисты используют понятие волатильность, под которой принято понимать естественную степень колебаний цены на объект инвестирования.

Риск изменения процентных ставок связан с деятельностью Центрального банка страны. Как основной регулятор финансовой сферы, ЦБ в ходе своей деятельности может время от времени изменять уровень процентной ставки. При ее понижении стоимость кредитов для бизнеса также будет снижаться. Такое решение традиционно стимулирует развитие предпринимательской деятельности, увеличивает доходность инвестиций и положительно сказывается на фондовой бирже. Обратная зависимость также работает.

Валютная разновидность связана с риском резкого изменения курса одной из ключевых национальных денежных единиц. На стоимость валюты оказывают влияние различные факторы: стабильность политической системы страны, события в экономики, внешнеполитическая ситуация и прочее.

Инфляционная разновидность риска обусловлена существующим уровнем инфляции. Чаще всего это негативный фактор, который обесценивает деньги и уменьшает прибыль инвестора.

Политическая разновидность связана с деятельностью органов государственной власти, партий и общественных организаций. Она отражает состояние политических процессов, протекающих в стране. Если система органов государственной власти является устойчивой, а инвестиционная безопасность находится на должном уровне, то этот фактор не будет оказывать существенного влияния на протекающие в стране процессы инвестирования. И наоборот.

Диверсифицируемая или несистемная разновидность связана с конкретной отраслью или предприятием.

Деловая разновидность обусловлена вероятностью принятия руководством компании неверного решения. Данный фактор напрямую зависит от профессионализма и квалификации топ-менеджмента предприятия. Эта группа рисков является довольно существенной, ведь в некоторых случаях неправильное решение может привести для бизнеса к самым печальным последствиям, вплоть до банкротства.

Кредитная разновидность рисков бывает обусловлена неспособностью предприятия исполнять собственные финансовые обязательства. Прежде всего речь здесь идет о платежах по банковским кредитам и обслуживании кредиторской задолженности перед своими контрагентами. В сложившейся мировой практики для оценки уровня кредитоспособности компании принято прибегать к услугам рейтинговых агентств. Например, Fitch, Moody’s и других.

Операционные риски связаны с активами компании. С теми операциями, которые в их отношении проводятся. Они могут подразумевать как действия самого инвестора, так и деятельность третьих лиц. Например, брокеров или управляющих компаний.

Анализ и оценка

Само по себе понимание существования инвестиционных рисков не может защитить деньги инвестора. Чтобы добиться этого, следует предпринять ряд практических шагов. Прежде всего инвестору необходимо тщательно проанализировать рассматриваемый инвестиционный проект. Проведенный анализ позволит выявить существующие риски. Но чтобы максимально обезопасить инвестиции, необходима их грамотная оценка.

Оценка инвестиционных рисков может производиться с использованием нескольких методик.

1. Экспертный метод является базовым в принятии инвестиционных решений. Он подразумевает привлечение к оценке проекта независимого эксперта по данной разновидности инвестиций. Эксперт изучает потенциальное вложение и дает свое заключение по потенциальному уровню риска.

К экспертизе конкретного проекта могут одновременно привлекаться несколько экспертов. Они могут изучать его совместно или каждый по отдельности. Последний вариант получил название метода Делфи, при котором все эксперты действуют обособленно друг от друга и выносят исключительно независимые суждения. Затем, сопоставив полученные экспертные заключения, можно будет принять окончательное решение.

2. Метод анализа. Данная методика рассматривает целесообразность затрат. Она ориентирована на выявление возможных зон риска. Такой анализ производится непосредственно инвестором или третьим лицом, которое он привлек для подобной оценки рисков.

3. Метод аналогий. Он предусматривает проведение анализа аналогичных инвестиционных проектов, реализованных в прошлом.

4. Метод количественной оценки. Такая методика предусматривает численное определение показателя риска инвестиций. Этот метод оценки содержит в себе несколько независимых аналитических инструментов, которые в совокупности способны обеспечить количественную и качественную определенность при принятии инвестором окончательного решения. Этими инструментами являются:

• определение уровня устойчивости проекта;
• анализ сценариев развития проекта;
• анализ чувствительности проекта;
• имитационное моделирование рисков по методу Монте-Карло.

Перечисленные методы оценки инвестиционных рисков позволяют инвестору принять правильное, обоснованное решение. Чем больше методик будет использовано на практике, тем выше вероятность адекватного результата.

Управление рисками

Грамотное управление инвестиционными рисками позволяет инвестору минимизировать существующие опасности и добиться стабильно высокого дохода от вложений. Существует набор методов и принципов, на которых следует основываться при принятии решения о целесообразности инвестиций.

Базовые принципы:

• риск не должен быть чрезмерным – необходим правильный баланс;
• нельзя рисковать суммой, которая превышает размер собственного капитала или не инвестируй заемные деньги;
• разделение рисков или диверсификация – не вкладывай все средства в один даже очень перспективный актив;
• необходимо четко представлять себе последствия;
• нельзя рисковать большим ради незначительной прибыли.

Руководствуясь перечисленными принципами, инвестор всегда сможет диверсифицировать или существенно уменьшить уровень инвестиционных рисков.

Методы инвестирования с учетом рисков

Существует несколько методик, которые обязательно должен усвоить каждый практикующий инвестор.

1. Обязательное создание инвестиционной стратегии.

Любой инвестор должен понимать, что он делает и какого результата хочет добиться. Для этого существует инвестиционная стратегия. На практике она позволяет наилучшим образом диверсифицировать риски.

Принято выделять следующие виды стратегий:

• консервативная;
• умеренная;
• агрессивная.

Каждая из них определяется конкретным набором инструментов инвестирования или активов и тем уровнем риска, которые они предполагают. Инвестору нужно найти собственный баланс и с учетом этого разработать инвестиционную стратегию, которой он станет придерживаться.

Классическая инвестиционная стратегия выглядит следующим образом:

• консервативные активы - 40%;
• умеренные активы - 40%;
• агрессивные активы - 20%.

2. Динамическое развитие инвестиционного портфеля.

Ситуация на фондовой бирже никогда не стоит на месте. Ежедневно происходит множество событий, которое отражается на стоимости ценных бумаг. Инвестор должен уметь менять конкретную структуру собственного инвестиционного портфеля в зависимости от текущей рыночной конъюнктуры.

3. Обязательное создание инвестиционного плана.

Инвестиционный план подразумевает под собой определение строгой периодичности инвестиций. Другими словами, инвестору нужно определиться с какой частотой он будет вкладывать денежные средства. Каждый день, неделю, месяц или квартал.

Инвестиционного плана обязательно следует придерживаться. Если вы изначально решили инвестировать раз в неделю, то не нужно делать это чаще или реже.

4. Выдерживать сроки произведенных инвестиций.

Любой успешный инвестор обладает двумя добродетелями:

• устойчивой нервной системой;
• терпением.

Никогда не нужно поддаваться панике и реагировать на сиюминутные колебания рынка. Другими словами, не следует преждевременно закрывать долгосрочные вложения из-за краткосрочного снижения цены актива.

Грамотное управление инвестиционными рисками требует от инвестора систематического и четкого исполнения выбранной стратегии инвестирования.

Страхование рисков

Страхование рисков инвестиций является надежным инструментом финансовой защиты, который следует принимать во внимание каждому инвестору. Естественно, не следует страховать все вложения. В противном случае о прибыли придется забыть. Однако страхование наиболее рискованных и высокодоходных активов может стать отличным решением.

В настоящее время страховые компании в России и мире предлагают всем желающим застраховать собственные инвестиции от многочисленных видов рисков. В каждом конкретном случае выбор остается за инвестором. В качестве примера можно рассмотреть страхование следующих рисков:

• деловые;
• политические;
• рыночные;
• инфляционные;
• системные;
• и прочие.

Страхование инвестиционных рисков является действенным механизмом защиты вложений от негативных экономических факторов.

Инвестиционные риски являются объективной реальностью. Совершенно безопасных инвестиций не существует. Чтобы максимально себя обезопасить, инвестору необходимо использовать существующие методики оценки и управления инвестиционными рисками.

При исполнении контрактов подряда в деятельности строительной организации могут возникать различные ситуации, которые сопровождаются возможными ущербами (рисками).

Риск предполагает возможность наступления какого–то неблагоприятного события. Иначе говоря, под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем или организацией части своих ресурсов, недополучение доходов или появление дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск в бизнесе существует объективно, независимо от того, осознают ли это сами участники предпринимательской деятельности или нет. Совершенно избежать риска не позволяет сложность возникающих ситуаций и недостаток информации.

Если рассматривать риск как экономическую категорию, то он представляет собой событие, которое может произойти или не произойти, то есть это вероятностная категория. Риск может приводить к трём возможным экономическим результатам:

· отрицательный – ущерб, убыток, проигрыш – то, чего больше всего опасаются менеджеры и предприниматели;

· нулевой – нет ни выигрыша, ни проигрыша, или выигрыш равен проигрышу;

· положительный – выигрыш, выгода, прибыль – то, ради чего стоит идти на риск.

Все риски в зависимости от того, к какому экономическому результату они могут привести, подразделяют на две группы.

Первая группа – чистые риски . Действие этих рисков приводит к отрицательному или нулевому результату. Чистые риски имеют объективные причины, не зависящие от желаний и действий предпринимателей.

Вторая группа – спекулятивные риски . Эти риски могут привести как к положительным, так и к отрицательным результатам. Они предопределяются действиями предпринимателей, которые ради получения больших прибылей готовы рисковать.

Строительная деятельность связана с постоянными изменениями, в ней присутствуют как чистые (в большей степени), так и спекулятивные риски. При исполнении договора подряда выделяют следующие причины появления чистых рисков:

1) неудовлетворительная платежеспособность заказчика;

2) возникновение изменений в проектно – сметной документации, рабочих чертежах;

1) срыв сроков строительства по вине субподрядчиков и генерального подрядчика;

2) недостаточно надёжное материально – техническое обеспечение строящегося объекта;

3) низкая квалификация рабочих и инженерно – технических работников;

4) значительный рост (свыше 100 %) цен на сырье, электроэнергию, комплектующие вследствие высокой инфляции;

5) повышение цен на импортное оборудование вследствие валютных рисков (более 10 %, например, вследствие резкого изменения курса валют);

6) серьезное неисполнение условий контрактов, претензии и иски между партнерами;

7) значительное повышение расходов на оплату труда;

8) недостаточный уровень конкуренции субподрядных строительных фирм по качеству выполняемых работ;

9) значительный рост затрат в связи с изменениями в налогообложении, в нормативной и законодательной базах по ценообразованию, внешнеэкономическим операциям и т.п.;

10) действие «форс–мажорных» обстоятельств в ходе строительства.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки – это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен. В практике управления любым проектом существует три способа снижения риска, а именно:

· распределение риска между участниками–партнерами (передача соисполнителю);

· страхование участников проекта;

· резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

В строительстве, представляющем собой самую продолжительную фазу реализации инвестиционного проекта, чаще всего применяется такой способ учета и снижения рисков, как их передача или страхование.