Открытие юр.лица

Индивидуальное жилищное строительство проблемы и перспективы. Рынок жилищного строительства в России: современное состояние и перспективы развития

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ЗАЙНУЛЛИНА Т.Г.,

кандидат экономических наук, доцент, заведующий кафедрой «Экономика и управление в сфере сервиса»,

Донской государственный технический университет, г. Ростов-на-Дону,

Малоэтажное жилищное строительство в последние годы получило широкое распространение. Многие строительные и девелоперские компании начинают освоение городских и загородных территорий путем комплексной малоэтажной застройки. В статье проводится анализ проблем и перспектив данного сегмента жилищного рынка. Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки.

Ключевые слова: жилищное строительство; рынок жилья.

PROBLEMS AND PROSPECTS OF LOW-RISE HOUSING

ZAYNULLINA T.G.,

Phd, associate Professor, Head of Department "Economics and Management in service",

Don State Technical University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]

Low-rise housing construction in recent years has become widespread. Many construction and development companies begin development of urban and suburban areas through integrated low-rise buildings. The article analyzes the problems andprospects of this segment of the housing market. Ability to apply innovative technologies and materials in low-rise construction is much broader than in apartment buildings, and these technologies can significantly expand the technical and constructive solutions to the construction site and thus reduce cost and shorten its duration.

Keywords: housing; housing market.

JEL classification: R 21, R 31, R 58.

В последние годы малоэтажное жилищное строительства становится очень популярным и развивается быстрыми темпами, причин этому достаточно много. Попробуем остановиться на них, а также рассмотреть проблемы и дальнейшие перспективы такого строительства на примере г. Ростова-на-Дону.

Изменения спроса и предложения на жилищном рынке России привели к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. Сегодня эта цифра в среднем по стране приближается к 50%, а в 1990 г. она составляла чуть больше 6%. По прогнозам Правительства РФ, этот показатель должен в 2015 г. быть не менее 60%, а в 2020 г. - около 70% (РБК. Исследования рынков...., 2012).

Малоэтажное жилье - это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажа. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегченной инженерной инфраструктурой.

Есть 3 формата малоэтажного жилищного строительства:

Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

Жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из частей - нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Т. Г ЗАЙНУЛЛИНА

земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (жилые дома блокированной застройки);

Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования либо на территорию малоэтажной жилищной застройки (Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010.).

Для начала рассмотрим причины бурного роста этого сегмента рынка жилья.

Долгое время малоэтажное жилищное строительство не играло существенной роли в обеспечении жильем граждан России, причин тому множество, это и менталитет городского населения (привычка жить в многоквартирных домах), и отсутствие свободных земель в городах, отсутствие инженерной инфраструктуры и т. д.

Цены на жилье в многоквартирных домах (особенно в крупных городах) за последние годы значительно возросли, например, купить хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе г. Ростова-на-Дону можно не менее чем за 2 200 000 руб., естественно квартиры большей площади стоят значительно дороже. При этом стоимость строительства небольшого малоэтажного дома (без учета стоимости земельного участка) обойдется примерно в ту же сумму, хотя общая и жилая площадь будут значительно больше.

Малоэтажное жилищное строительство требует значительно меньше административных затрат, в частности разрешительные процедуры на этот вид строительства значительно упрощены, по сравнению с количеством документов на строительство многоквартирных домов. Этим, в частности пользовались недобросовестные застройщики, получая документы на строительство малоэтажных домов в Ростове-на-Дону, а затем начиная возводить высотные здания.

Возможность применения инновационных технологий и материалов в малоэтажном строительстве значительно шире, чем в многоквартирных жилых домах и эти технологии позволяют значительно расширить технические и конструктивные решения в строительном объекте, при этом снизить стоимость строительства и сократить его сроки. Малоэтажные жилые дома значительно дешевле в эксплуатации, так как не требуют установки лифтов, подкачки воды на верхние этажи и применения другого дорогостоящего оборудования. Особенно экономичным является строительство так называемых «таунхаусов»1, так как стоимость многих строительных конструкций ложится не на одного, а на несколько собственников, так же распределяются расходы по содержанию и эксплуатации дома.

С какими же проблемами сталкивается этот быстро растущий сегмент жилищного рынка и как они могут сказаться на дальнейших перспективах его развития?

В первую очередь это проблема отсутствия и выделения земельных участков, особенно когда речь идет о массовой (комплексной) застройке. В Ростове-на-Дону наиболее быстро развивается строительство малоэтажных домов на землях садоводческих товариществ. Эти земли имеют один существенный недостаток - неразвитость коммунальной и социальной инфраструктуры. Это касается, прежде всего, отсутствия подъездных путей надлежащего качества (асфальтовое покрытие, ширина проезда и т. д.). Поэтому по уровню комфортности проживания эти дома далеки от идеала. Еще одной проблемой застройки на таких землях является перекладывание развития коммунальной инфраструктуры на плечи новых собственников, так как застройка происходит в стихийном порядке.

Решением данной проблемы является комплексная застройка пригородов Ростова-на-Дону, развитие которой мы наблюдаем сегодня. Это коттеджные поселки в радиусе 10 км. от Ростова-на-Дону: «Солнечный», «Ясная поляна», «Приозерье», «Березовая роща», «Поселок Донской», «Щепкин» и др., которые развиваются разными темпами в зависимости от степени удаленности от основных транспортных путей, используемых технологий строительства и его стоимости.

Еще одной проблемой является отсутствие финансирования со стороны банков и помощи от государства. Индивидуальному застройщику получить ипотеку под строительство дома без залога очень сложно, банки не хотят идти на такой риск, ипотеку можно получить если есть квартира в городе или стоимость земельного участка достаточно высока. Решение есть пока только для комплексной застройки в коттеджных поселках, когда компания застройщик в партнерстве с банками разрабатывает схему финансирования строительства или реализации уже построенного жилья. Это является взаимовыгодным сотрудничеством, так как застройщик уверен в реализации строящихся объектов, а банк получает нового заемщика на длительный период времени. Помимо этого, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало новый кредитный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013). В перечень территорий организованной массовой малоэтажной застройки в соответствии с этой программой входят 2-я очередь строительства микрорайона «Солнечный» г. Батайск, жилой поселок «Приазовье» Азовский район Ростовской области и проект жилого квартала в переулке Теплый, Часовой г. Шахты (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию..., 2013).

Положительные примеры частно-государственного партнерства на рынке малоэтажного жилищного строительства есть во многих регионах России, это, в частности, г. Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан. Новый Генеральный план развития г. Ростова-на-Дону также предполагает освоение новых территорий. Админи-

1 Таунхаус - комплекс из двух и более индивидуальных малоэтажных домовладений с общими боковыми стенами, имеющими собственные входы и огороженные приусадебные участки.

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

страция Ростова-на-Дону периодически выставляет на торги новые земельные участки, что также способствует развитию малоэтажного жилищного строительства и комплексному развитию территорий.

Малоэтажное жилищное строительство - это не новинка России, по такому пути развития жилищного сектора шли многие страны, в частности в США доля малоэтажного жилищного строительства около 90%, поэтому, рассмотрев проблемы и перспективы его развития, можно сделать вывод о том, что за ним будущее, при условии первоначального строительства транспортных и инженерных коммуникаций, а не наоборот.

ЛИТЕРАТУРА

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ипотечные продукты. Малоэтажное жилье (2013). Доступно на: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.

Приказ Министерства регионального развития РФ от 27.02.2010 № 79 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса в отношении жилых домов, строительство которых осуществляется с использованием средств Федерального бюджета» (2010). Доступно на: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.

РБК. Исследования рынков. Доля малоэтажного жилья к 2015 г. составит не менее 60% (2012). Доступно на: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.

Agency for Housing Mortgage Lending. Mortgage products. Low-rise housing. (2013). Available at: http://www. ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/. (In Russian.)

Order of the Ministry of Regional Development of the Russian Federation of 27.02.2010. no. 79 "On approval of guidelines to establish the characteristics of low-income housing in respect of residential units on which construction is carried out with the use of the Federal Budget" (2010). Available at: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (In Russian.)

RBC. Market research. The share of low-rise housing in 2015 will be at least 60% (2012). Available at: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (In Russian.)

ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2013 ^ Том 11 № 4 Часть 3

Давно прошло то время, когда рынок загородной недвижимости по большей части формировался за счет построенных в прежние времена объектов. В пригородах Санкт-Петербурга уже много лет царит строительный бум, который не в силах остановить ни государственная бюрократия, ни повышение цен на стройматериалы. Небольшие домики, солидные дома, шикарные коттеджи растут как грибы после дождя; и этот процесс отнюдь не собирается идти на спад, наоборот, индивидуальное жилищное строительство будет усиленными темпами развиваться и в будущем.

Какие же районы Ленинградской области наиболее перспективны для ИЖС? То есть где именно будет продолжаться тот самый "бум", а где строительство будет двигаться ни шатко ни валко? Ответить на эти вопросы может вроде бы каждый, хотя бы поверхностно знакомый с ситуацией на рынке, но не будем спешить: вначале поговорим о критериях, которыми определяется перспективность застройки.

Представьте, что вы садитесь в автомобиль и выезжаете за город. Полчаса по городу, часа два по трассе, затем еще минут двадцать по проселочной, в конце которой вас ожидает: Думается, вас там ничего не ожидает, потому что выстроить загородный дом в таком удалении от города может позволить себе только убежденный отшельник. Может возникнуть и другая ситуация: на автомобиле вы добираетесь до своих загородных владений достаточно быстро, но ваши родители или дети (у которых нет "колес") добраться туда не могут, поскольку ни электричка, ни автобусы, ни маршрутные такси туда не ходят.

Исходя из вышесказанного, определяется первый критерий - транспортный. Поблизости должно проходить шоссе, к тому же должен быть какой-то резервный вид транспорта, ну и, естественно, участок не может находиться где-нибудь на границе области. Вторым безусловным критерием является наличие коммуникаций или хотя бы принципиальная возможность быстро и без огромных затрат их подвести. Представьте, опять же, что вы построили "коробку" в живописном месте, на берегу озера, но местная линия электропередачи позволяет вам потреблять лишь 2-3 киловатта энергии; а бывает, что линии и вовсе нет! Или рядом отсутствует источник питьевой воды; или имеются проблемы с подведением газа. Понятно, что о перспективах такого места (пусть и очень живописного) в отношении ИЖС говорить не приходится.

Однако и в промзонах строиться вряд ли кто согласится, то есть имеются определенные требования и к ландшафту. Он должен быть привлекательным, желательно наличие зеленых зон или леса, а также близость водоема. Водоем хочется иметь если не рядом, то в пределах разумной досягаемости. Ну и, конечно, далеко не последнюю роль играет такой критерий, как наличие развитой инфраструктуры: магазинов, больниц, аптек, школ и т. д.

Проблему инфраструктуры особо подчеркнул и исполнительный директор Агентства недвижимости "Александр-Н" Ф. В. Дьячков, принявший участие в инициированном редакций "ЗО" разговоре о перспективных для ИЖС районах. Он сказал, что инфраструктура является нашим наиболее слабым местом, весьма затрудняющим индивидуальное жилищное строительство. Ввиду ее отсутствия многие владельцы загородных участков вынуждены привязывать строительство к существующим населенным пунктам, в то время как живописнейшие (но удаленные от городов и поселков) места Ленинградской области остаются неосвоенными.

Определив вышеперечисленные критерии, Ф. В. Дьячков выделил Курортный район, в особенности участок от Ольгина до Сестрорецка. Имеет также перспективы район от Белоострова до поселка Юкки; и если в первом случае из-за высокой стоимости земли дома будут достаточно дорогими, то во втором строительство окажется более экономным. В районе Токсова и Ново-Токсова имеются великолепные ландшафты, озера, что, естественно, будет привлекать застройщиков. Это уже Всеволожский район - тоже, безусловно, перспективный, хотя там далеко не все места удобны для ИЖС. Удобен Мельничный Ручей, в меньшей степени - Бернгардовка, есть локальные места возможной застройки и в районе Колтушей. Большое строительство ведется (и будет вестись в будущем) в районе Суздальских озер, а так же в Коломягах, где строят таун-хаузы. Но это ближний круг, то есть в данном случае фактически строительство идет в черте города.

Отдельные островки застройки могут быть в районе Янина и Разметелева, хотя там и не самые привлекательные ландшафты. Естественно, будут пользоваться спросом участки в окрестностях Пушкина, Павловска, Красного Села, вдоль береговой линии от Стрельны до Петродворца. В качестве отдаленной перспективы можно прогнозировать застройку индивидуальными загородными домами западной части Кронштадта. Когда приведут в порядок дороги на этот бывший закрытый остров, Кронштадт окажется не так уж далеко от города. В процессе ИЖС в этих районах будут строиться и продаваться дома разной стоимости: от очень дорогих до вполне доступных для среднего класса. Причем опыт показывает, что более всего сейчас востребованы дома, выстроенные в социально однородных конгломератах. Это могут быть как коттеджные поселки, так и более демократичные, но тем не менее целостные территории застройки. Они не всегда планируются, бывает, складываются стихийно, и можно сказать, что спрос на дома в таких массивах будет возрастать. В то же время спрос на отдельно стоящие дома идет на спад.

Что важно: крупные риэлтерские фирмы могут принимать активное участие в этом процессе, причем не только занимаясь куплей-продажей. В силу своего опыта, понимания рынка, а так же финансовых возможностей они могли бы стать катализатором процесса освоения перспективных территорий. Некоторые фирмы уже двигаются по этому пути, развивая сотрудничество со строительными компаниями.

Многие участники разговора о перспективных для ИЖС районах касались вопроса взаимодействия с властными структурами и возникающих в этой связи трудностей административного характера. В частности, об этом подробно рассказал директор "Русского фонда недвижимости" А. С. Портнов. Ситуация на рынке земли, отметил он, такова, что спрос превышает сейчас предложения в 2-3 раза, причем хорошей земли на продажу практически нет. Большие трудности возникают в связи с ее оформлением: Земельный кодекс еще не работает в полную силу, поскольку нет соответствующих документов на местном уровне. Пока не определено, кто должен заниматься продажей: то ли областные, то ли региональные власти, то есть нет вменяемого разделения полномочий. Поэтому плохо идет первичное выделение земли - именно той, кстати, которая и должна пойти под ИЖС. Чтобы продать сейчас участок, его надо как-то оформить, а сделать это в отсутствие строения на земле нельзя. На строительство у человека может просто не быть денег, в итоге - земля стоит. Получается замкнутый круг. Хотя, в принципе, есть много площадей, которые могли бы выйти на рынок и тем самым его оживить.

На рынок загородного строительства в последнее время проникают и стараются там утвердиться фирмы, казалось бы имеющие весьма отдаленное к этому отношение. Поэтому риэлтеры должны быть активней: "РФН", к примеру, сейчас ведет разработку нескольких пятен застройки. Есть проекты, связанные с новыми зарубежными технологиями строительства, к примеру технология под названием "несъемная опалубка". Между полистирольными плитами, армированными металлом, заливается бетон, после чего снаружи дом штукатурится, а внутри оклеивается гипроком. Эта технология значительно удешевляет строительство (примерно 160 долларов за квадратный метр), и очень жаль, что в массовом варианте подобные методы пока не взяты на вооружение нашими строителями.

Перспективным для массового ИЖС А. С. Портнов считает в первую очередь Всеволожский район, поскольку там имеется газ - основной и самый дешевый на сегодняшний день энергоноситель. Отопление - это важнейший фактор, который влияет на выбор того или иного места для строительства загородного дома. Газ есть и в Курортном районе, но он для массового строительства не предназначен. Достаточно привлекателен Выборгский район, а также ближайшие к городу южные районы. Если произойдут первичные выделения государственной земли в районе от Стрельны до Петергофа, то и этот район имеет неплохие перспективы. Да и вообще будущее загородного строительства за небольшими поселками с налаженной инфраструктурой, состоящими из разных по типу и по цене строений.

Об этих же поселках высказался и начальник отдела загородной недвижимости агентства "Адвекс-Росстро" В. К. Зишков. Жить отдельно, чтобы в одиночку решать все возникающие проблемы, непросто, и требуются немалые затраты. Если, к примеру, вам нужно пробить на участке скважину, что окажется выгодней: делать это одному или группой хозяев? А если необходимо протянуть километровую линию электропередачи? Ответ очевиден, поэтому вполне естественно, что участки, на которых в перспективе будет развиваться индивидуальное жилищное строительство, организуются по типу небольших поселков. Количество домов в них может варьироваться примерно от десяти до тридцати: меньшее число может сделать слишком дорогими коллективные инициативы, при большем есть опасность превратить поселок в очередное "садоводство". Участки здесь будут, скорее всего, достаточно большие, от пятнадцати соток; поселок будет иметь общий забор, а также нанимаемую коллективно охрану. Загородные дома для постоянного проживания, доступны среднему классу - они находятся в ценовом коридоре от 40 до 80 тысяч долларов.

Если же говорить о районах, то достаточно перспективны районы, прилегающие к объездной дороге: она служит естественной транспортной магистралью, делающей даже не очень доступные ранее места удобными в отношении поездок в город и обратно. Во Всеволожске процесс будет тормозить намеченное на ближайшие годы строительство алюминиевого завода, однако в Колтушах, в Воейкове и других населенных пунктах района ИЖС будет развиваться. Что касается элитного строительства, то оно активно на всем пространстве от Стрельны до Петергофа.

По мнению директора-координатора отдела загородной недвижимости агентства "Итака" С. В. Пироговой, несмотря на высокие цены на землю, по-прежнему будет оставаться привлекательным для ИЖС Курортный район. Об этом говорит тот факт, что в настоящее время спрос на участки в этом районе превышает предложение в шесть раз! С точки зрения перспективы на ближайшие годы большой интерес представляет Петродворцовый район: он расположен близко к Санкт-Петербургу, туда ведет удобная трасса, и совсем рядом находится Финский залив. Оживление спроса на участки в Петродворцовом районе подтверждает прогноз; думается, этот спрос будет только возрастать. Как и в прежние годы, сохранится устойчивый интерес к участкам в районе Пушкина - Павловска, а также во Всеволожском районе.

Перечисленные районы в силу их близости к городу и, соответственно, высоких цен на землю можно считать районами элитного ИЖС. Если же говорить о более демократичном строительстве (дома стоимостью примерно от 20 тыс. долларов), то здесь в первую очередь перспективен Гатчинский район, который, конечно, находится дальше от города, зато цены на участки там более доступны широким слоям населения. То есть здесь можно вести речь о массовом загородном ИЖС. Риэлтеры очень заинтересованы в развитии перспективных территорий и могут не только покупать и продавать, но и участвовать в инвестициях, способствуя тем самым скорейшему развитию этого процесса.

А вот генеральный директор агентства недвижимости "Вектор" С. Н. Щигорец считает, что цены на землю и дома в Курортном районе выросли до такой степени, что строиться там могут себе позволить лишь очень обеспеченные люди. Об интересе же представителей среднего класса к этому району говорить не приходится, поэтому одним из самых перспективных и массовых для ИЖС является Выборгское направление (примерно от 36 км. до Глубокого). То есть тот самый средний класс ориентируется на места, где цены пониже, но также есть все условия для индивидуального жилищного строительства.

Эти условия уже перечислялись: удобные транспортные магистрали, определенный набор коммуникаций, наличие водоемов и лесов. Исходя из этих требований, популярным направлением можно было бы считать Приозерское, но туда, к сожалению, нет хорошей дороги (считать таковой Приозерское шоссе невозможно). А ряд факторов, в первую очередь - возведение промышленных объектов, будут сдерживать строительство во Всеволожском районе. Что же касается ценового коридора, в котором намечается основной спрос, то, как считает С. Н. Щигорец, это будут дома от 30 до 50 тысяч долларов. Такие дома имеют все коммуникации и предназначены для постоянного проживания. Кстати, активной роли риэлтеров в этом процессе директор "Вектора" не предвидит. Их деятельность, скорее всего, ограничится покупкой и продажей уже выстроенных объектов.

Мнений, как мы видим, много: в чем-то они отличаются, в чем-то совпадают. Нет сомнения в одном: индивидуальное жилищное строительство в пригородах Санкт-Петербурга будет развиваться в любом случае, поскольку это отвечает интересам жителей нашего города.

«Социальное жилье - стратегическое направление развития строительства в России: опыт, проблемы, перспективы» - такая наиактуальнейшая для большинства населения нашей страны проблема обсуждалась на заседании круглого стола, который проводился недавно в Российском агентстве международной информации РИА Новости. Инициатором и организатором состоявшегося мероприятия стала Ассоциация строителей России. В качестве модератора заседания был приглашен известный журналист, ведущий радиостанции «Эхо Москвы» Матвей Ганапольский.

Участниками заседания были представители федеральных и региональных органов законодательной и исполнительной власти, эксперты строительной отрасли и девелопмента, представители банковского сектора, бизнеса, ученые, эксперты и аналитики. В ходе дискуссии обсуждались следующие вопросы: социальная и экономическая ответственность строительной отрасли в секторе социального жилья; практический опыт и достигнутые результаты в этой сфере; перспективы объединения усилий власти, бизнеса и общества для достижения поставленных целей; ипотечное кредитование как один из инструментов решения проблемы в условиях нынешнего состояния экономического развития страны.

Анализ ситуации

С основным докладом на заседании выступил президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. Что необходимо предпринять для активизации и дальнейшего динамичного развития сферы социального строительства ? Как повысить финансовую и производственную эффективность стройкомплекса? Каким образом развернуть рынок в нужном направлении? Что нужно сделать, чтобы система социального кредитования жилищного сектора стала выгодной и эффективной для населения и государства? Почему ипотека в России фактически буксует и поможет ли выправить положение государственное субсидирование? Вот основные темы, которые президент АСР озвучил в своем докладе.

Все участники состоявшейся встречи так или иначе тоже касались поставленных Н. Кошманом вопросов. Но прежде всего они пытались дать ответ на главный вопрос: есть ли в России социальное жилье?

Так, председатель комитета по собственности Государственной думы РФ Виктор Плескачевский считает, что в нашем государстве социального жилья нет вообще, поскольку само понятие о нем у нас изначально формулировалось неправильно.

«Во всем мире социальное жилье - это недвижимость, которая находится в собственности муниципалитетов и сдается в найм. В России понятие социального жилья искажено и означает дешевое», - сказал депутат.

Поэтому В. Плескачевский предлагает завершить бесплатную приватизацию нового социального жилья. По его мнению, «до тех пор, пока ведется бесплатная приватизация, социального жилья не существует».

Другим вопросом, которого также касались все выступавшие на заседании, было состояние дел на отечественном жилищно-строительном рынке.

По мнению первого исполнительного вице-президента РСПП Александра Мурычева, несмотря на все трудности, жилищное строительство в России оживает. Ведь объем кредитов, выданных юридическим и физическим лицам на цели строительства жилья, по итогам первого квартала составил 205 млрд. руб., тогда как в первом квартале 2010 года было предоставлено всего 147 млрд. руб.

«И динамика будет сохраняться, что должно стимулировать строительство жилья», - считает А. Мурычев.

Практически все участники круглого стола отмечали, что очень сильно тормозит развитие строительной отрасли сделанная российскими властями ставка на ипотеку и коммерческое строительство. По самым оптимистичным оценкам не более 15% населения обладают сегодня достаточными средствами для покупки жилья.

В то же время 40% населения России имеют жилье, не отвечающее минимальным требованиям благоустройства и комфортности. Однако органами местного самоуправления признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и приняты на учет в качестве очередников на квартиры только 3,1 млн. семей (6,4% населения страны). Но и эта урезанная очередь нуждающихся сокращается очень медленно. Даже в предкризисные успешные для строителей годы получали бесплатные квартиры около 140 тыс. российских семей. Несложный арифметический расчет показывает, что ожидание обещанных квадратных метров длится около 20 лет. А в условиях нынешнего строительного спада стояние в очереди на социальное жилье для многих россиян будет превышать 30 лет.

Точно такой результат дало и другое статистическое сопоставление. Сегодня средняя обеспеченность жилой площадью в РФ составляет всего 21,1 м² на человека, что в два раза ниже, чем в Европе. Чтобы приблизиться к европейскому уровню, по оценкам экспертов Ассоциации строителей России, в нашей стране нужно построить не менее 1900-2000 млн. м² жилой недвижимости. За прошлый 2010 год в стране было введено всего 58 млн. м² жилья. В 2011 году, по данным Росстата, продолжается падение ввода жилья: за первые 5 месяцев 2011 года в России было построено на 6,9% жилой недвижимости меньше, чем в аналогичный период прошлого года. И вновь простой расчет говорит, что такое состояние дел в сфере строительства приведет к тому, что на обеспечение поставленных в очередь нуждающихся в социальном жилье уйдет более 30 лет.

Прямо какая-то магия чисел получается! Хотя тридцатка вроде бы никогда такими свойствами не наделялась?

Факторы недоступности

Казалось бы, чего проще, не хочешь десятилетиями ждать бесплатного жилья, накопи денег или возьми кредит и справляй новоселье! Но при постоянном росте цен на квадратные метры денег просто не напастись! Об этом в разной интерпретации говорили большинство из выступающих на заседании круглого стола.

По словам Николая Кошмана статистика по жилищному строительству в России говорит о том, что в стране не возводится в необходимом объеме доступное и комфортное жилье, и ожидать снижения цен на него не приходится. Более того, стоимость жилья в России в 2011 году при определенных условиях может достигнуть докризисного уровня. В частности, считает глава АСР, к этому может привести ситуация с цементом, которая наблюдается в последние месяцы в нашей стране. По его информации, цемент в период с марта по июнь 2011 года подорожал в два раза - до 6 тыс. руб. за тонну.

По мнению члена совета директоров бывшей Mirax Group Максима Темникова, недоступность жилья для большинства россиян заключается в высоком уровне ипотечных ставок. Согласно его расчетам, если стоимость ипотеки равна 8,5% годовых, то в течение 10 лет цена приобретаемой таким образом квартиры получается равной стоимости примерно 2,3 квартиры.

«Если ипотека, как в Швейцарии, составляет 2,5%, то получается всего 1,3 квартиры. То есть, фактически россияне переплачивают больше чем одну квартиру за 10 лет, а это много для таких зарплат, как у нас. Если мы переплачиваем больше, чем швейцарцы - какая может быть речь о доступности?», - заданный М. Темниковым вопрос очень справедлив.

Еще одним немаловажным фактором в увеличении цены на квадратный метр, а значит, и в снижении доступности жилья являются обременения, которым подвергаются застройщики.

Председатель комитета по собственности Государственной Думы Виктор Плескачевский, считает, что отчисления на инфраструктуру в России составляют порядка 40-50% стоимости жилья. По его мнению, снижение значения этого фактора может сбить цены на «квадратные метры» и стимулировать россиян на покупку квартир. По мнению депутата, именно таким способом государство и должно регулировать стоимость жилья.

Идея, которую также усиленно разъяснял собравшимся глава думского комитета по собственности, такова: необходимо формировать спрос на социальную аренду, а не на вовлечение жилья в собственность, иначе стоимость жилья будет по-прежнему быстро повышаться. А муниципалитеты должны предоставлять землю на бесплатной основе для строительства арендного фонда.

«В мире около 85% жилья - это рентное жилье. В Москве около 50% покупают жилье не для собственных нужд, а в инвестиционных целях», - подвел итог своим рассуждениям В. Плескачевский. Кроме того, депутат предлагает активно выводить оставшееся промышленное производство из городов, рекультивировать землю и возводить на месте бывших промзон новые жилые микрорайоны.

Как известно, очень сильно повышает стоимость жилой недвижимости такая статья затрат, как создание инженерной инфраструктуры будущих жилых районов. Выступивший на заседании председатель Московской городской думы Владимир Платонов сказал, что в столице проблема инфраструктуры может вскоре положительно решиться для застройщиков. По его словам, город готов брать на себя бремя по подведению коммуникаций на строительные площадки жилых домов. Трудно поверить, что это заметно снизит стоимость «жилых квадратов» в Первопрестольной, но весточка из разряда радостных.

Поиск решений

Вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев предложил реализовать программу строительства социального жилья за счет бюджетных средств и средств муниципалитетов. По мнению В. Пономарева, операторами этой программы должны были стать так называемые местные жилищные корпорации. А для финансирования и координации социальных жилищных программ правительство должно учредить федеральную жилищную корпорацию. Эта корпорация будет государственным заказчиком основных стройматериалов, а также займется освобождением свободных городских территорий от ветхого и аварийного жилья и строительством на них инженерной и транспортной инфраструктуры. Эту идею вице-президент АСР озвучивает уже не впервые. Но поддержки правительственных структур она не находит.

В рамках Круглого стола были также обсуждены и ряд других практических вопросов развития сектора социального жилья в условиях нынешнего состояния экономики страны. О своем опыте работы рассказали президент холдинга «Ярослав Мудрый», директор представительства Ассоциации строителей России по Ярославской области Сергей Охов, генеральный директор стройфирмы «Домостроительный комбинат XXI век» Андрей Туманов, заведующий кафедрой Санкт-Петербургского государственного университета, генеральный директор ЗАО «НТЦ прикладных нанотехнологий» Андрей Пономарев.

Как отметил в своем заключительном слове Н. Кошман, организуя дискуссию о социальном жилье в РФ, «Ассоциация строителей России имела намерение обратить внимание органов власти, бизнеса, специалистов, общественности на социальную и экономическую значимость этой специфической сферы, в которой одновременно осуществляется производство и оказываются услуги населению». Все материалы заседания глава АСР пообещал передать председателю Правительства РФ.

Подготовил Л. Рудницкий
Фото С. Михеева

Значимость индивидуального жилищного строительства неоспорима. Данный вид строительства служит удовлетворению потребности граждан и членов их семей в жилье, государство же содействует индивидуальному строительству домов путем предоставления земельных участков.

В качестве объекта индивидуального жилищного строительства принято считать отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания и индивидуального пользования гражданина и членной его семьи.

Индивидуальное жилищное строительство состоит из двух этапов:

1) получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства

2) строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

1. Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

Законодательство выделяет категорию людей, имеющих льготные права на земельный участок для ведения индивидуального жилищного строительства. Так Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусматривается норма о праве инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Кроме того, законом РФ "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков данной категории граждан.

2. Перед тем как начать строительство объекта необходимо получить разрешение на строительство. Однако очень распространены случаи самовольного возведения жилых домов. Рано или поздно из этого возникает спор, ведь приходит время, когда признать право на самовольно возведенную постройку необходимо.

Самым распространенным нарушением является именно строительство без надлежащего разрешения. Но ситуация поправима, поскольку в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ допускается признание права собственности на самовольно возведенную постройку при условии, что лицу, осуществившему строительство, в установленном порядке будет выделен земельный участок под возведенным строением. Ведь индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан, которым в установленном порядке предоставлен земельный участок для строительства дома.

Кроме того, в настоящее время установлен упрощенный порядок регистрации объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно статьи 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства являются кадастровый паспорт такого объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До 01 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Соответственно, в регистрирующий орган Вам достаточно будет представить кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающие документы на земельный участок.

УДК 728.37 Кутырев Валерий Геннадьевич

доцент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

Стеклов Александр Михайлович

студент Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

К ПРОБЛЕМЕ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Kutyrev Valeriy Gennadyevich

Assistant Professor, Penza State University of Architecture and Construction

Steklov Alexander Michailovich

Student, Penza State University of Architecture and Construction

CONCERNING INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION IN RUSSIA

Аннотация:

В статье рассматривается современный опыт проектирования и строительства индивидуальных жилых домов в провинциальных городах России. Выявляется закономерность трансформаций заимствованных архитектурных прототипов как следствие национальной ментальности и целенаправленной градостроительной политики. Авторы рассматривают особенности и перспективы строительства отечественных та-унхаусов и коттеджей.

Ключевые слова:

строительство, провинциальные города, индивидуальный жилой дом, коттедж, таунхаус.

The article discusses the contemporary experience in projecting and construction of the private houses in the provincial cities of Russia. The research reveals a regular transformations of the borrowed architectural prototypes as a consequence of the national mentality and committed town planning policy. The authors consider specifics and prospects of the domestic townhouses and cottages construction.

construction, provincial cities, individual house, townhouse, cottage.

Приобретение собственного дома, по данным опросов, является одной из самых притягательных жизненных целей многих россиян. Ее решение в условиях преимущества многоквартирных и многоэтажных домов, где проживает почти 80 % населения, не имеет однозначных рецептов и достигается с трудом. Однако частный дом продолжает оставаться заветной мечтой, и не только американской, обладая рядом безусловных преимуществ, начиная с того, что кроится и подгоняется под себя, как одежда, - по размеру, стилю, комплектности. В определенном смысле, это выражение индивидуальности своего обладателя, сближенного с землей и кругооборотом времен года.

История масштабного индивидуального домостроения в России началась с 1990-х гг. До этого в городах с населением, превышающим 100 000, подобное официально не разрешалось. Там, где допускалось, отводимые площади всячески лимитировались, в частности, «Порядком разработки и согласования проектной документации для индивидуального строительства в РСФСР» . Покупка строительных материалов представляла сверхсложную задачу, не говоря об их ограниченном выборе. Однако полностью исключить данное направление строительства в государстве, не способном решить жилищный вопрос, и мешавшем всякой форме независимости, не представлялось возможным - людям нужно было где-то жить. В стране, которая строила социализм, назрел колоссальный жилищный кризис. Для выхода из него необходимо было, во-первых, переоценить земельные ресурсы; во-вторых, наладить производство современных строительных материалов; в-третьих, обеспечить комплексность инфраструктуры потенциальных территорий застройки.

До сих пор из трех обозначенных позиций не закрыта ни одна. Земля выделяется редко. Получение участка, даже в аренду, в большинстве случаев втягивает инициаторов в хлопотные аукционы. Процесс оформления документов растягивается на длительный период, порождая творчество разве что аферистов. Завозимые строительные материалы не удовлетворяют в полной мере ни по цене, ни по качеству. Проблем с инфраструктурой много: прокладывать дороги, подтягивать газ, воду, линии электропередач одним застройщикам без поддержки администрации не под силу. Поскольку себестоимость дома сравнима со стоимостью подводки к нему всех коммуникаций, многие земельные участки, выделенные в провинциальных городах еще в 1990-х гг., до настоящего времени не освоены. Но, как говорится: «Индивидуальное до-

мостроение - это механизм, который будучи заведенным однажды, не останавливается очень долго, раскачиваемый маятником частной инициативы» .

Позитивные сдвиги, конечно, есть, и они заметнее всего в улучшении внешнего облика жилой застройки за счет строительных материалов и технологий. Это добросовестная кирпичная кладка, распространенная для домов площадью 100-200 м2, реже дерево и брус. Сборных конструкций, которые на порядок дешевле, а по эксплуатационным и эстетическим характеристикам ничуть не уступают традиционным, пока мало. К тому же не изжита застарелая болезнь индивидуальной застройки - заборы, которые защищают приватный быт жильцов сплошным трехметровым фронтом.

Что касается архитектуры, то говорить о ней в первоначальный период малоэтажного строительства вообще некорректно. Функции архитектора брали на себя хозяева, которые лишь со временем стали нуждаться в грамотном ведении дела и открывать художественные и историко-культурные возможности дерева, бруса и кирпича. Так появились готические «замки» и барочные «дворцы», называемые коттеджами, вопреки абсолютной непохожести на истинно английский «полутораэтажный (второй этаж предусмотрен только в виде мансарды со скатными потолками) домик небольшой жилой площади» . Красный кирпич, как красный пиджак, стал связываться в восприятии профессионалов с дефицитом вкуса и наличием избыточных средств криминального происхождения. Конечно, в этой ситуации были виноваты и архитекторы, застрявшие в советском функционализме. С доступностью материалов и свободой самовыражения они начали безудержно импровизировать в классицизме, модерне, псевдорусском стиле и т.д. Только в последнее десятилетие стали появляться дома, являющие собой и определенные философские концепции.

Кроме обрусевших коттеджей, в последние 20 лет все более продвигается заимствование другого англицизма - таунхаусов - блокированных домов. Как известно, таунхаус - это не загородное строение и не городская квартира, а дом площадью не более 100-120 м2, расположенный в городской черте; точнее, ряд одинаковых жилых ячеек, каждая - с самостоятельным входом, небольшим участком земли, вроде палисадника, перед входом и огородом позади, иногда с гаражом. Эти ячейки блокируются между собой через боковые стены, обеспечивая комфорт семье, принадлежащей к среднему классу. На первом уровне располагаются прихожая, кухня и гостиная, на втором - 3-4 спальни.

В Лондоне и других английских городах есть улицы, обстроенные двух- и трехэтажными фасадами таунхаусов. Мода на подобные малоэтажные дома перекинулась отсюда на континентальную Европу и в США, где в настоящее время располагается их большая часть, удовлетворяющая состоятельного, но экономного потребителя в запросах его личной независимости -буквально, в особняке. Надо оговориться, что в США, Канаде, Великобритании и в других развитых странах вообще до 70 % эксплуатируемого жилого фонда составляют индивидуальные малоэтажные жилые дома. Высотные здания предназначаются лишь для размещения офисов и нуждающихся граждан. В Швеции, например, запрещено строить многоквартирные дома выше пяти этажей, поскольку проживание на большей высоте может нанести вред психическому здоровью. Люди стремятся жить в деревянных домах и в домах каркасно-панельного типа в согласии с природой, постоянно ощущать свою причастность к ней.

Российская культура, российский менталитет сформировали свое понимание таунхаусов, как и коттеджей. Во-первых, наши таунхаусы располагаются все-таки за городом. Во-вторых, они возводятся значительно большей площадью, чем принято в Европе, по 200-300 м2, поскольку земельные участки даже в провинциальных городах настолько дороги, что строительные компании предпочитают возводить на них многоквартирные дома. В-третьих, если в США и Европе архитектура таунхаусов демонстрирует демократичную стилистику элегантного минимализма, то в России такие объекты ориентируется на дороговизну и пышность, подчеркивая, таким образом, принадлежность к социальной элите. Разумеется, стоимость домов из-за всех перечисленных факторов повышается в разы, и для абсолютного большинства граждан и молодых семей непосильна.

Однако именно Россия с ее необъятностью и природными ресурсами имеет наибольшие возможности в развитии индустриального малоэтажного домостроения, и отечественным застройщикам все-таки придется заняться возведением блокированных домов площадью от 60 до 120 м2 на окраинах областных центров, что неизбежно выведет их в реальную категорию жилья эконом-класса. Соответствующие тенденции обусловлены: растущими инвестициями в жилищное строительство, достигающими 1/4 всех инвестиций; снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счет внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства основных комплектующих строительных материалов и снижением себестоимости строительных работ; увеличением объема каркасно-панельного и деревянного до-

мостроения; динамикой снижения цен на такое жилье на 1-2 % ежегодно, так как стоимость строительства 1 м2 малоэтажного жилья эконом-класса на одну семью ниже чем 1 м2 многоэтажного многоквартирного жилья на 10-20 %; ростом средней площади жилья на одного человека, составляющим ежегодно 0,5-5 м2 на человека; приоритетным развитием технологий соответствующего строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом-класса в мире. Так, «финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья» . К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки следует также отнести их энергоэффективность, высокую экологичность, обеспечение социально-психологического комфорта проживания.

Стандарты европейского индивидуального домостроения проникают в отечественную среду объективно, предвосхищая изменения в ментальности людей, которые придут к необходимости жить на земле, в отдельном доме, не отгораживаясь забором.

1. Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР. URL: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (дата обращения: 28.11.2013).

2. Актуальные проблемы малоэтажного домостроения: цифры, факты, тенденции. URL: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (дата обращения: 21.11.2013).

3. URL: http://ru.wikipedia.org/ (дата обращения: 16.11.2013).

4. Балаев С.Ю. Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России. URL: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (дата обращения: 01.11.2013).