Страхование рисков долевого строительства. Застройщик принуждает к переносу сроков передачи квартиры ради продления страховки, что делать

Количество обманутых дольщиков в стране, несмотря на все усилия властей, только множится. Для решения проблемы появления новых обманутых власти придумали механизм, который изменить ситуацию в целом — страхование ответственности застройщика. Смысл кажется простым – застройщик, начиная новый объект, обязан получить страховку, с помощью которой можно получить деньги обратно или найти средства на достройку в случае появления проблем. Как обычно, даже в этом благом начинании нашлись подводные камни.

Особенности страхования застройщика

Если договор страхования гражданской ответственности застройщика не будет заключен, то договор долевого участия в Росреестре не будет .

Страхование ответственности застройщика увеличивает сумму, которую вы заплатите за квартиру. В среднем ставка – 0,5-1,5% от стоимости договора долевого участия. При этом тарифы могут быть снижены, если застройщик планирует комплексное строительство или заключает договора сразу на несколько объектов, которые будут возводиться друг за другом. Проверьте, какой вариант страхования выбрал ваш девелопер – выплаты в страховую в крупном размере косвенно подтверждают уверенность застройщика в долгосрочной работе.

Также на тарифы влияет количество дольщиков, срок сдачи дома и факты претензий в судебном порядке в адрес застройщика. Это удобно – дольщику перед покупкой можно проверять меньше информации. К сожалению, на практике застройщик нашел несколько лазеек, которые помогают ему избегать лишних трат на страхование. Все они лежат в сфере выбора вариантов страхования.

Методы страхования

Законом предусматриваются определенные требования к банкам и страховым компания, с которыми девелопер может вступить в отношения для возможности продавать доли в новостройке. Для страховой компании нужно выполнить несколько требований.

Как проверить страховую компанию

• Опыт работы в сфере страхования гражданской ответственности минимум 5 лет – это требование обозначено отдельно, поэтому риск специально созданных страховых компаний сводится к минимуму. Но все равно есть, поэтому изучите вопрос отдельно.
• Уставной капитал, или неиспользуемая сумма, на которую можно рассчитывать во время банкротства, должен быть минимум 120 млн рублей.
• 1 млрд рублей – это сумма активов, которыми должна располагать компания. Это и предыдущее требование кардинально сокращает количество страховых групп, с которыми могут работать девелоперы.
• Подтвержденная сторонней экспертизой финансовая устойчивость страховщиков.
• Меры, которые вводятся на предупреждения ситуации, когда компания встает на путь банкротства, отсутствуют.

Регистрация договора

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве производится через двухсторонний договор. При этом дольщик, несмотря на то, что он получает некую выгоду, не взаимодействует напрямую со страховой компанией.

В случае заключения договора с дольщиком, происходит регистрация его в Росреестре. Договор страхования на долевое имущество начинает действовать с момента окончания регистрации. Стоит понимать, что страховой договор действует дольше на два года, чем сам договор долевого участия по 214 ФЗ. Проверьте договор страхования ответственности застройщика. В нем должны быть указаны:

• Сумма, которую должен получить дольщик в случае форс-мажорных ситуаций и вступления в действие причин на страховое возмещение.
• Уточните, что стоимость выплаты не меньше средней цены на квартиру в том субъекте федерации, где вы ее приобретаете.
• Проверьте условия выплаты – срок, способ и прочее.
• Убедитесь, что указаны реквизиты всех заинтересованных сторон – застройщика, страхователя, страховщика.

Страховая ответственность застройщика наступает в случае ряда причин, перечисленных в ст. 15 федерального закона №214.

Выплаты

Ответственность застройщика застрахована, но это не значит, что вы можете быть спокойными. Так, выплаты по договору страхования производятся на основании нескольких пунктов:

• Неоспоримое судебное решение о том, что строитель признан финансово несостоятельным, т.е. банкротом.
• Решение суда о том, что дольщики имеют право взыскивать земельный участок, на котором находится дом.

Стоит учитывать, что зачастую договоры страхования заключаются на каждую квартиру и договор долевого участия отдельно, поэтому девелопер будет отвечать перед каждым покупателем отдельно. В ваших интересах запустить процесс как можно быстрее, чтобы первым получить выплаты.

Риски и последствия

Нужно учитывать, что страхование – это не панацея от всех бед. Так, рассчитывать на выплаты не стоит при возникновении следующих ситуаций:

• Органы государственной власти прекращают полностью или же частично строительство. Решение должно быть основано на каких либо фактах нарушений
• Договор долевого участия нарушен или признан судебными органами недействительным.
• Разрешение на строительство признано недействительным, получено с нарушениями.
• Происходит судебный процесс, в котором в качестве имущества рассматривается новостройка или ваше жилье.

Если проще, то страховка от мошеннических действий строителя не защитит. Также не поможет оно при различных коллизиях с законами. И деньги не будут выплачены, если вдруг на вашу квартиру будет претендовать другое физическое или юридическое лицо. Поэтому проверять застройщика стоит тщательно и досконально, не рассчитывая на страховые выплаты.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.

Суть

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

• уклонение от обязательств;
• сдачу неготового объекта;
• банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Объект

Страхование ответственности застройщика при подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Клиенты

Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект. Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение. Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

• осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
• соответствовать требованиям финустойчивости;
• иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
• иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Тарифы

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5-0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10-30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

• Участие застройщика в холдинге.
• Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
• Финансовая устойчивость.
• Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
• Этап строительства.
• Срок сдачи.
• Количество дольщиков.

Оформление договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:

• декларацию по проекту;
• разрешение выполнять строительные работы;
• свидетельство госрегистрации;
• договор долевого строительства;
• копию уставных документов;
• технико-экономическое обоснование;
• копию финотчетности;
• данные о кредиторах;
• справку об отсутствии просрочек по займам в банках.

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

• стоимости объекта;
• среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

• прерывание строительства;
• банкротство застройщика;
• неполучение жилья;
• отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Все участники общества обязательного страхования несут Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:

Минимальный срок работы - 5 лет;

Стоимость имущества - 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество - быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем - дольщик. Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:

Страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

Компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

Страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;

Срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.

Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.

Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор - оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие. Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.

Еще одна проблема - отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.

ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, - увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков - до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно. Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.

Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

• поручительство банка;
• страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
• членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

• 5 лет практической деятельности компании;
• 200 миллионов уставного капитала;
• от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

• при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
• после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.

Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

• оформление договора быстрое и удобное;
• удобоваримые расценки;
• отсутствие залога;
• ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
• оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков. Причины очевидны:

• очень высокие риски;
• отсутствие перестраховочных резервов;
• нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор. С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

• остановку работ и замораживание строительства;
• неполучение жилья, означенного в договоре;
• отказ в возврате средств и исправлении недочётов.

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем. Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Тарифы

На днях в Государственной думе РФ состоялись парламентские слушания по долевому строительству . Одной из главных тем стал Компенсационный фонд, или, как его называют, фонд помощи дольщикам , который должен будет выделять средства на достройку проблемных объектов или выплачивать возмещение дольщикам.

В Москве, как и в других регионах, очень ждут запуска фонда, отметил в интервью ТАСС председатель столичного Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) Константин Тимофеев.

— В настоящее время закон предусматривает три механизма страхования ответственности застройщика перед дольщиками: с помощью страховых компаний, Общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС) и банковской гарантии. Эти механизмы работают?

— Росреестр обязан регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) при условии, что они застрахованы с помощью договора страхования или банковской гарантии.

Банковский тариф по гарантии составляет порядка 3-7%, поскольку банки оценивают риск в долевом строительстве высоко. Для сравнения: тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%.

Кроме того, банки внимательно изучают застройщиков, оценивают по многим критериям: по балансу, финансовой устойчивости, опыту работы, наличию залогового имущества и т.д. И гарантию не дают, даже если застройщик готов платить, потому что понимают, что далеко не каждый застройщик будет способен выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Страховые компании же страхуют абсолютно всех, практически не ранжируя.

— Какова ситуация с ОВС?

— Что касается ОВС, застройщики, являющиеся членами общества, заключают с ним договор страхования.

Если застройщик перестает быть членом ОВС, договор страхования расторгается. Недавно мы стали получать от граждан жалобы, что в ЖК "Легенда" в Новой Москве остановилась стройка.

Мы проверили застройщика — ООО "ИнвестСтройГрупп" — и выяснили, что половину средств, вложенных гражданами, компания вывела из стройки — из 2,8 млрд руб. 1,4 млрд руб. ушли с баланса. И ОВС исключило застройщика из числа своих членов. Договоры страхования были прекращены, ответственность за объект снята.

— А что ему нужно было делать?

— ОВС нужно было признать ответственность, затянуть ремешок, взяться и обеспечить выплаты дольщикам. Так, как и предписано уставом этого общества. А получается, что в тот момент, когда нужно встать на защиту средств населения, ОВС исключает нерадивого застройщика, отказывается от защиты, при этом продолжает получать взносы от других застройщиков.

— Когда наступает страховой случай?

— Страховой случай наступает тогда, когда гражданин не получает вовремя то, что написано в ДДУ. То есть нарушены сроки передачи квартиры. Страховые компании относятся к финансовым институтам, контролируются Центральным банком РФ. Финансовый институт квадратные метры дать не может, соответственно, при наступлении страхового случая он может дать только деньги.

Наступление страхового случая еще нужно доказать, и сделать это можно только через суд. Конечно, здесь есть нюансы. Например, объект не строится, но срок передачи жилья наступит только через полтора года.

Страхового случая нет, гражданин вынужден ждать. Или, скажем, многие застройщики до наступления срока передачи квартиры рассылают гражданам уведомления о переносе этого срока на шесть, на восемь месяцев, на полтора года.

И дольщики в основном соглашаются с этим, поскольку квартиру получить хочется. Бывает, застройщик сулит за это дополнительные квадратные метры, бесплатные машиноместа. Таким образом, срок передачи квартиры отодвигается, и страховой случай не наступает. За это время, если объект не строится, финансовая ситуация проекта только ухудшается.

— И все же если страховой случай наступил, что делать дольщику?

— Гражданину нужно идти в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, коим является земельный участок, расторжения ДДУ и получения денежных средств. Квартиру в этом случае он не получит.

Иными словами, семья должна принять решение, что они идут в суд за денежными требованиями и отказываются от квартиры. Решение такое принять достаточно сложно, и, как показывает практика, его никто не принимает. Все надеются, что если они останутся с ДДУ, если не застройщик, так уж правительство с этим поможет.

Если все же граждане пойдут в суд за денежными требованиями, то они будут иметь дело со страховыми компаниями, а в действительности — с самим застройщиком, в отношении которого запущена процедура банкротства. И скорее всего, денег они не получат. Поэтому граждане не идут в суды.

Сегодня в Москве есть порядка пяти объектов, которые не строятся и которые мы определили как проблемные. Дольщики по этим объектам включаются в Реестр пострадавших граждан, но в суд они не обращаются, хотя там прошли сроки передачи квартир.

— Как долго действует страховой полис ДДУ?

— Страховой полис предполагает оплату договора страхования. У многих предусмотрена оплата с рассрочкой.

Так вот, если просрочен один платеж, то полис прекращает свое действие. С одной стороны, застройщик может не оплачивать договор по разным причинам. С другой — на примере прошлого года мы видим, что у страховых компаний регулярно отзывают лицензии. И если лицензия отозвана, застройщик обязан перестраховать ДДУ в другой компании. У многих нет средств на перестраховку, они этого не делают, и в результате граждане остаются без защиты.

— В Москве есть ДДУ с недействительными полисами?

— В Москве сегодня зарегистрировано порядка 78,8 тыс. ДДУ, из них застраховано всего 46,3 тыс. на сумму 359,5 млрд рублей, при этом объем страховых премий составляет 3,4 млрд рублей. Практически половина застрахованных ДДУ, 48%, получили полисы в одной компании — "Респект". То есть, по сути, половина отраслевого риска приходится на одну компанию.

На втором месте по количеству застрахованных ДДУ находится ОВС (18%), на третьем — компания РСК (15%).

— ДДУ может существовать без страховки?

— Может. Но только тот, который был зарегистрирован до 1 января 2014 года. Такие еще объекты остались. А вот после этого срока, согласно статье 15.2 федерального закона о долевом строительстве — 214-ФЗ , застройщик обязан страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства либо обеспечить исполнение своих обязательств банковской гарантией.

— Константин Петрович, могут ли сами граждане отслеживать, действует ли у ДДУ страховой полис?

— Могут. В зависимости от регулярности взносов (например, ежемесячно, ежеквартально, регулярность взносов прописана в договоре) гражданин может делать запрос застройщику.

— А если мне говорят, что застройщик не оплатил договор страхования, просрочил взнос, какой правовой механизм включается?

— Вы имеете право расторгнуть ДДУ и обратиться в суд за получением денежных требований с застройщика.

— То есть путь один — в суд.

— Более того, поскольку данные денежные требования проходят не в рамках ДДУ, вы в случае банкротства застройщика будете кредитором только четвертой очереди, а не второй, как дольщик.

— Иными словами, даже если я и получу какие-то деньги, это будет нескоро и явно не столько, сколько вложила?

— Ну если что-то еще останется после банкротства застройщика, то получите.

— Москомстройинвест может контролировать, действуют ли страховые полисы у ДДУ?

— Только путем плановых проверок. Если обнаружим, что застройщик не перестраховал заключенные ДДУ, мы ему штраф выпишем, но штраф несоразмерный, несущественный.

— Ситуация со страхованием в долевом строительстве, судя по вашим словам, складывается невеселая. Почему существующие механизмы страхования ответственности застройщика не работают?

— Потому что закон прописывает, что получение страховой выплаты практически невозможно. Потому что наступление страхового случая предполагает только суд и банкротство, и то банкротство на этапе конкурсного производства, а не наблюдения.

А как мы видим, от процесса наступления просрочки по передаче объекта до банкротства иногда проходит два-три года, а то и больше. За это время финансовое состояние точно не улучшается, деньги могут и дальше выводиться из проекта. Кроме того, за эти два-три года те компании, которые страховали ответственность застройщика, могут уйти с рынка.

Например, в 2016 году требованиям Центробанка соответствовали 19 компаний. Три из них в текущем году лишились лицензии.

— Давайте поговорим о Компенсационном фонде, который с этого года должен как-то исправить ситуацию (Компенсационный фонд долевого строительства будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков жилья, которые заключают ДДУ. Фонд будет выделять средства на достройку незавершенных объектов либо выплачивать возмещение дольщикам в случае банкротства застройщика. — Прим. ТАСС ).

— Фонд должен стать первым положительным шагом. Пока он не принимает взносы застройщиков и чем дольше срок начала его полноценной работы будет откладываться, тем больше средств соберут страховые компании, поскольку пока новые проекты страхуются в них. А если бы застройщики уже могли бы передавать деньги в фонд, можно было бы начинать что-то делать. Ведь по некоторым объектам на завершение строительства нужно не так много средств.

На первом этапе размер страхового тарифа фонда планируется на уровне 1%, это та нормальная сумма, с которой можно стартовать, а далее накапливать статистику.

— Фонд придет на смену страховым компаниям и ОВС?

— В будущем, когда будут введены объекты, застрахованные в компаниях и ОВС, да. Пока же он, скорее, должен стать неким санатором при наступлении страхового случая. Кроме того, у фонда были бы дополнительные полномочия.

Так, регионы оказывали бы ему большую помощь в плане отчетности, информирования о ситуации, для того чтобы не откладывать решение. Потому что мы выявляем проблему раньше. По некоторым объектам, по Новогиреевской, владение 5, например, мы выявили грубые нарушения застройщика еще в 2015 году. Но с учетом судебных обжалований инвестора приостановить деятельность застройщика по привлечению средств граждан в суде удалось только в конце 2016 года.

Уголовное дело было возбуждено по данному объекту только в начале 2017 года.

— Когда фонд полноценно заработает?

— Законопроект о фонде внесен в Госдуму, рассматривается на комиссиях, обещали принять в весеннюю сессию. Надеемся, что будет принят.

Дело в том, что с 1 июля вступают в силу новые требования к застройщикам, в том числе требования к уставному капиталу. Для того чтобы застройщики и регионы подготовились к контролю за платежами в фонд, нужен хотя бы один месяц, по крайней мере Москве, мы быстро это сделаем.

По регионам говорить сложно, но, к сожалению, у некоторых регионов до сих пор не определен уполномоченный орган, который выдает заключение о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ. Если Москве нужен месяц, то по России — в среднем квартал. Надеемся, что в четвертом квартале фонд заработает. Причем у нас есть объекты, которые только через фонд могли бы быть достроены.

Тут еще есть и такой момент: когда граждане видят, что есть госструктура, благодаря которой их объект будет достроен — в будущем это должен быть фонд, — если они видят, что процесс идет, ДДУ перезаключены, есть нормальный застройщик, они готовы подождать год-два. А когда вакуум, когда ничего не происходит, это самая нехорошая ситуация.

— Фонд сможет помочь достроить те объекты, работы по которым начались до этого года?

— Изначально этого не предполагалось. Но, на мой взгляд, если в фонде будут оставаться денежные средства, почему бы не достроить? Мы же формируем Реестр пострадавших граждан, хотя он носит всего лишь учетный характер, не просто так, а для того, чтобы какие-то проблемы все же были решены.

Пока же получается, что все проблемные объекты застрахованы с помощью имеющихся механизмов. При этом только в Москве за этот год появилось три новых проблемных объекта. Однако даже если бы с 1 января фонд заработал, они бы не попали под его защиту, так как платежи в фонд еще не поступали.

— То есть чем дольше фонд не будет работать…

— …тем больше новых проблемных объектов не будут подпадать под его защиту.

— Компенсационный фонд в том виде, в котором он задумывался, сможет стать гарантией соблюдения прав граждан?

— Думаю, да. Во-первых, страховые взносы в размере 1% — это уже нормальная сумма, во-вторых, у фонда будут полномочия по мониторингу отчетности по каждому застройщику, в-третьих, одновременно с новыми нормами по фонду проектом закона предусматривается возможность региональных контролирующих органов в кратчайшие сроки без судебной процедуры приостанавливать привлечение денежных средств граждан, если у застройщика проблемы.

Есть еще такая идея. Страховые компании должны были формировать страховые резервы, поскольку начиная с 2014 года не было ни одной страховой выплаты. Из этой суммы можно вычесть расходы на административно-хозяйственную деятельность, включая зарплату, аренду, а оставшиеся средства передать фонду. Тем самым мы сможем защитить объекты, которые начали строиться еще до принятия решения по фонду.

— Константин Петрович, а как, на ваш взгляд, должен работать идеальный механизм страхования?

— Идеальный механизм предполагает страховую выплату во внесудебном порядке.

Если срок подошел, а объект не передан, то вот она, дата страхового случая, и на следующий день гражданин мог бы иметь право прийти в страховую компанию и получить денежные средства без каких-либо судебных решений.

— При условии, что есть идеальный страховщик, который в любой момент готов выплатить деньги.

— Да. Он должен выплачивать деньги, а именно — ту сумму, которая указана в договоре страхования. Она должна быть равна стоимости ДДУ.

Беседовала Евгения Климова