Как открыть агентство недвижимости пошаговая. Риэлторский бизнес: как открыть риэлторскую контору

– каждый год открывается по 3000 новых риэлторских фирм. Если вы хотите оказаться в их числе, то вам пригодятся наши рекомендации, как создать агентство недвижимости с нуля.

Какие нужны документы

До 2002 года риэлторам для работы требовалась лицензия. Теперь все, что нужно для открытия агентства недвижимости - это просто зарегистрировать юрлицо. Для риэлторов-одиночек, которые собираются работать только с гражданами и жилыми объектами, будет достаточно ИП. Но если планируется работа с компаниями-застройщиками или с коммерческой недвижимостью, то придется открыть ООО. Регистрация в налоговой займет три дня и потребует уплаты госпошлины: 4 000 рублей для ООО и 800 рублей для ИП.

Когда регистрационные документы будут на руках, предстоит открыть расчётный счёт в банке. Стоимость этой услуги для ИП – 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

А вот вступать в Гильдию риэлторов не обязательно. Это скорее имиджевое решение, которое может повысить статус риэлтора в глазах клиента.

И еще один важный момент на старте: как решите открыть риэлторское агентство, детально проработайте бизнес-план, иначе вы рискуете потерять все инвестиции и закрыться, как это ежегодно случается с тысячами риэлторских компаний по всей России.

Как арендовать офис

Когда регистрация будет завершена, можно подбирать офис. Для начала стоит определиться с сегментом клиентов . Если это успешные и обеспеченные люди, лучше выбирать офис в центре города рядом с деловым кварталом. Так у клиентов будет уходить минимум времени на дорогу, к тому же они будут относиться к агентству как к респектабельному, на одном с ними уровне.

Открывать агентство эконом-класса лучше в проходном, людном месте, чтобы до вас было легко добраться общественным транспортом, а вывеска была на виду.

«Новая квартира» :
– Раньше, если офис располагался на втором этаже и выше, количество посетителей снижалось почти до нуля. Мои знакомые в 2013 году, когда рынок был на подъёме, сняли офис на втором этаже рядом с рынком, закупили мебель, повесили огромную растяжку… и за полгода ни одного человека с улицы не зашло! В результате они закрыли фирму. Но компенсировать неудачное расположение офиса может хорошая реклама. На 2-3 этаж по рекламе в интернете люди теперь поднимутся.

Стоит обратить внимание на площадь офиса и количество комнат. Будет странно, если пришедшего клиента будет просто некуда усадить, потому что каждый клочок крохотной комнаты заставлен столами. Нормальному человеку из такого агентства сразу захочется сбежать.

Сколько и каких сотрудников нанять

Административный персонал

Для работы риэлторской компании понадобится бухгалтер, кадровик и юрист. Опытный руководитель первое время может выполнять все эти функции сам, а может отдать эту работу на аутсорс или фрилансерам. Как только агентство встанет на ноги, можно будет подумать о штатном бухгалтере, юристе и кадровике или даже целых отделах для каждого направления.

Риэлторы

Основатель агентства недвижимости может первое время работать один, пока база клиентов небольшая, а риск влезть в долги по зарплате велик.

Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира» :
– Часто так и делают. Только это уже не бизнес, а ремесленничество. И вырасти в серьезную компанию без создания команды невозможно. Нанимать сотрудников нужно, как только для этого созданы условия: есть трафик на фирму, есть звонки, есть база квартир, и всё это нужно обработать. Есть золотое правило: лучше иметь лишний трафик клиентов на фирму, часть которого пропадает, чем держать в штате риэлторов, для которых не хватает работы.

Еще до того, как открыть агентство недвижимости, можно найти внештатных агентов и доверить им рутинную работу. Зарплату им платят сдельно. Обычно это процент от сделки с клиентом, которого они привели в компанию, или фиксированный тариф за каждое совершённое действие, например, демонстрацию квартиры, консультацию клиента по телефону, сбор пакета документов, оценку недвижимости.

Чтобы обезопасить компанию, полный доступ к базе и сделкам доверяют только штатным сотрудникам , при подборе которых упор стоит делать на личные качества.

Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active :
– При найме специалиста обращаем внимание не только на его профессиональный потенциал, но и личные качества. Стараемся брать тех людей, которые разделяют наши ценности. Мы очень требовательно относимся к атмосфере, поддерживаем культуру взаимного доверия и уважения.

Кроме того предстоит разработать свою систему обучения риэлторов. Она необходима, потому что крайне редко можно найти на рынке труда готового специалиста.

Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира» :
– Чтобы не тратить время на обучение, можно разработать письменную программу в виде книги, создать несколько видео с ограниченным доступом на своём YouTube-канале, организовать закрытую группу в соцсетях. Отсев всегда велик – чтобы набрать 2-х сотрудников, нужно обучить раз в десять больше.

Что ещё нужно для открытия агентства

Техника

Как минимум стоит позаботиться о компьютере и пакете офисных программ для каждого риэлтора в штате. Но если стартовый капитал мал, можно нанять агентов с собственными ноутбуками.

IP-телефония

Подключить телефон нужно сразу, как вы открыли агентство недвижимости – без него представить себе работу риэлторов невозможно.

Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости «Новая квартира» :
– Телефоны сотрудников лучше оформить на фирму, чтобы при увольнении они не «уводили» с собой постоянных клиентов, которые часто звонят на знакомые номера. Нужно иметь один городской номер, который будет мелькать везде, чтобы все клиенты привыкали к нему, чтобы он был указан во всех справочниках. Поэтому он должен быть многоканальным и всегда доступным.

Усовершенствовать работу можно с помощью IP-телефонии. Во-первых, в ней сигнал проходит по Интернету. Поэтому связь, скорее всего, будет дешевле. Во-вторых, можно настроить внутренние номера, голосовой набор и переадресацию между сотрудниками, если кто-то недоступен. В-третьих, записывать звонки и потом прослушивать их. К тому же можно звонить с любого устройства, подключенного к Сети. В-четвертых, IP-телефонию можно интегрировать с . Тогда при входящем звонке менеджеру автоматически будет открываться карточка клиента с историей общения и полной информацией о предыдущих сделках.

Доступ к мультилистингу

Это система, в которой собраны все проверенные и юридически чистые объекты недвижимости, выставленные на продажу и аренду. Мультилистинг дает возможность начать работу в недвижимости даже без наработанной базы клиентов и объектов. Доступ к системе платный, и его получает только руководитель агентства - и только после того, как предоставит регистрационные документы своей компании и докажет, что он действительно является агентом по недвижимости. Получив доступ в мультилистинг, вы сможете открывать и закрывать права доступа своим сотрудникам.

Специализированное программное обеспечение

Эксперт РБК Ильдар Хусаинов считает, что недостаточное использование CRM-систем – главная проблема агентств недвижимости, которая приводит к банкротству компаний. На втором месте - низкий уровень автоматизации процессов. Поэтому, как только открыли агентство недвижимости, лучше сразу внедрить отраслевую CRM-систему для риэлторов . Что она умеет, расскажем на примере

Некоторые начинающие предприниматели считают, что для того чтобы открыть агентство недвижимости, достаточно научиться общаться с клиентами и найти стартовый капитал. На самом деле этот бизнес имеет множество нюансов, которые нужно учесть в работе, чтобы добиться успехов в данной сфере деятельности. Как открыть агентство недвижимости с нуля и не обанкротиться, вы узнаете из этой статьи.

Особенности заработка

Чтобы открыть бизнес на недвижимости, вам не понадобится специальная лицензия или сертификация. Эту особенность можно отнести как к преимуществам, так и к недостаткам, поскольку простота оформления документов способствует появлению многочисленных непрофессиональных компаний, которые дискредитируют надежные риэлторские агентства. Поэтому, если вы хотите открыть агентство недвижимости как бизнес, будьте готовы к тому, что вам придется доказывать клиентам, что ваша фирма не имеет никакого отношения к однодневкам, поскольку серьезно настроена на длительную и плодотворную работу.

Многие опытные специалисты считают, что самое главное для успешного риэлтора – это обширная база данных по недвижимости. Если она имеется, можно заняться разработкой бизнес плана агентства недвижимости. Предприниматели, которые еще не привлекли клиентов к своему бизнесу, после оформления всех необходимых документов должны в первую очередь заняться этим важным делом. Покупать клиентскую базу в другом агентстве бессмысленно, поскольку, как правило, они предлагают никому не нужную устаревшую информацию. Для того чтобы создать собственную базу данных, нужно нанять несколько толковых сотрудников, которые будут эффективно работать в этом направлении. Сразу предупредите их о конфиденциальности полученной информации.

Регистрация деятельности

Для регистрации деятельности вам понадобится:

• Протокол собрания о создании ООО;
• Устав фирмы;
• Паспорта директора и учредителей;
• Заявление;
• Платежный документ об уплате пошлины.

Буквально через 5 дней вы сможете получить на руки свидетельство о регистрации и встать на учет в налоговой инспекции, пенсионном фонде, отделе статистики и страховом фонде.

Еще один серьезный вопрос, который возникает перед учредителями, как назвать агентство недвижимости? Название такой организации не должно быть слишком помпезным или простым. Если вы не можете сами придумать что-то стоящее, подключите к этому делу опытного рекламщика.

Помещение

Продолжаем рассуждать о том, что нужно чтобы открыть агентство недвижимости. Любая уважающая себя фирма имеет собственный офис. От его месторасположения во многом зависит прибыльность вашего бизнеса. Желательно, чтобы мимо здания, в котором будет находиться ваше офисное помещение, проходило как можно больше людей, в том числе и ваших потенциальных клиентов.

Также обратите внимание на то, чтобы окна офиса выходили на оживленную улицу. В таком случае вы сможете разместить на них рекламу и сэкономить на этом приличные деньги. Офисное помещение должно быть светлым и просторным, чтобы в нем было комфортно, как сотрудникам, так и клиентам.

Оборудование

Минимальный набор оборудования:

• Столы и стулья для сотрудников;
• Несколько компьютеров, объединенных в единую сеть;
• Рабочее место офис менеджера;
• Стулья для посетителей;
• Несколько стационарных телефонов.

Персонал

За координацию работы в агентстве отвечает офис менеджер. На такую должность нужно нанять специалиста, который сумеет обеспечить слаженный и эффективный рабочий процесс.

Количество сотрудников во многом зависит от того, чем занимается агентство недвижимости. В небольшую компанию достаточно нанять двух риэлторов, с опытом работы и знанием всех тонкостей данной профессии. Желательно, чтобы это были доброжелательные, простые в общении люди, внушающие доверие. Когда увеличиться количество клиентов, можно взять на работу несколько стажеров. За обучение опытные сотрудники агентства будут получать определенный процент с зарплаты новичка.

Реклама и привлечение клиентов

Первое, что нужно сделать – создать собственный сайт, на котором клиенты смогут найти множество полезной информации:

• Как выполнить подготовку жилья к продаже;
• Стоит ли ремонтировать квартиру в старом доме, чтобы поднять ее цену;
• Как взять жилье в ипотеку и прочее.

Финансовые вложения

Перед тем как открыть свое агентство недвижимости, необходимо посчитать все будущие расходы:

1. Оформление документов – 10 тыс. рублей;
2. Аттестация сотрудников – 30 тыс. рублей;
3. Мебель и оборудование – 100 тыс. рублей.

Итого: 140 тыс. рублей.

Не забудьте также учесть и ежемесячные траты:

1. Аренда офиса – 6 тыс. рублей;
2. Коммунальные услуги – 2 тыс. рублей;
3. Страховой взнос – 2 тыс. рублей;
4. Реклама и продвижение – 20 тыс. рублей;
5. Зарплата сотрудникам – 50 тыс. рублей.

Прибыль

В среднем, риэлторы получают 3–6% от общей суммы сделки. Агентство, в котором работает 5 человек, может приносить ежемесячно около 200 тыс. рублей чистой прибыли. Рентабельность этого бизнеса зависит от масштабов бизнеса и размеров стартового капитала. Ее средний показатель достигает 25%. Все инвестиции окупаются за 4–7 месяцев.

Как организовать работу агентства?

Теперь поговорим о том, на чем основан принцип работы агентства недвижимости. Например, клиент обратился в ваше агентство, чтобы ему помогли подобрать квартиру для покупки. В первую очередь, нужно заключить с ним договор. После этого риэлтор подбирает подходящие варианты и показывает их клиенту. Если возникла необходимость в продаже или приватизации жилья, сотрудник компании должен предложить свою помощь в оформлении документов. Как правило, клиенты заказывают комплексные услуги агентства недвижимости, поэтому риэлторы занимаются не только поиском вариантов, а и обеспечивают полное сопровождение сделки. Работа с одним клиентом может длиться от нескольких недель до пары месяцев.

• Сотрудники компании должны внимательно выслушать каждого клиента и сделать все для того, чтобы решить его проблему;
• Опытные руководители периодически отправляют своих работников на тренинги по коммуникации, где они учатся вести компетентный и корректный диалог. Такие инвестиции окупаются сторицей;
• Каждый сотрудник должен своевременно информировать о проблемах в работе с клиентами, для разрешения которых может понадобиться вмешательство руководства компании;
• Постоянно обновляйте базу недвижимости. Это очень важно для эффективной и качественной работы;
• Не забывайте дополнительно стимулировать своих сотрудников. Периодически выплачивайте им небольшие премии;
• Постарайтесь создать в коллективе благоприятную дружескую атмосферу.

По франшизе

За границей отлично развиты франчайзинговые сети, в том числе и на рынке недвижимости. В нашей стране в данной сфере работает множество небольших компаний, не имеющих собственного бренда. Отечественный риэлторский бизнес чаще полагается на «сарафанное радио», поэтому раскрученный бренд не имеет большого значения в этом деле.

Если вы имеете приличный стартовый капитал и твердо решили, хочу открыть агентство недвижимости, решайте сами, нужно вам покупать франшизу или нет. С одной стороны, это не такой сложный бизнес, который трудно вести самостоятельно, но с другой – вы получите готовую компанию под крылом известного бренда. Начинающим предпринимателям, которые интересуются, как создать агентство недвижимости с нуля, лучше сразу забыть о франшизе.

Работа в одиночку

Профессия риэлтор не предполагает работу в коллективе, поскольку каждый специалист работает со своим клиентом самостоятельно. Потребность в наемных сотрудниках может возникнуть в том случае, если ваш бизнес начнет расширяться и один человек не сможет обслуживать всех клиентов. Это особенно актуально для предпринимателей, работающих в крупных городах.

О том, как открыть агентство по недвижимости - конкретная схема реальных действий и затрат.

Капитальные инвестиции в бизнес:
от 7 000$
Сроки окупаемости агентства недвижимости:
от 3 месяцев
Уровень рентабельности идеи:
40-45%

Чаще, однако, вопросом, задаются бывшие работники сферы.

Они знают рабочие моменты изнутри и нередко имеют наработанную базу клиентов.

Казалось бы, все карты на руки, и открыть рентабельное агентство по недвижимости не составит труда.

Но кроме знаний и опыта необходима умелая организация рабочих процессов.

Анализируем ситуацию перед тем, как открыть агентство недвижимости

Чтобы открыть свое агентство, нужны сравнительно низкие инвестиции.

Это провело к тому, что новые фирмы открываются постоянно, создавая пресыщенность рынка предложениями и высокий уровень конкуренции между новичками.

При этом большинство достаточно быстро закрывается – уже через полгода-год.

Связано это с недостаточно тщательным планированием, ошибками в маркетинговой политике и еще многими и многими факторами.

В связи с этим для молодых компаний найти свое место довольно трудно.

Но если изначально не «пороть горячку» и подойти к делу с умом, можно удержаться на рынке.

Столкнуться недавно открытым агентствам по недвижимости предстоит с такими трудностями :

• маленькие компании, которые недавно появились на рынке, не внушают доверие покупателям;
• необходимо искать способ выделиться среди сотен других фирм;
• люди, которые любят стабильность и не стремящиеся выручить наибольшую денежную выгоду, лучше доверят сделку крупной компании;
• клиенты также могут попытаться «кинуть» вас на каких-то мелочах, в которых окажутся подкованнее вас.

Обращать внимание стоит не только на конкуренцию между агентствами, но и изменение покупательской способности.

Время экономической нестабильности не способствует росту спроса на недвижимость.

Обратите внимание на соотношение официальных сделок в Москве за 2014 и 2015 годы:

Какие за и против есть у идеи открыть агентство недвижимости?

Как и любая другая идея бизнеса, эта не могла обойтись без некоторых особенностей или даже недостатков.

Рассмотрим подробнее:

Аргументы за открытие агентства недвижимости:

• относительно скромный размер капитальных инвестиций;
• даже при высоком уровне конкуренции, найти свое место реально даже для новиков;
• рынок недвижимости мало подвержен влиянию фактора сезонности.

Аргументы против открытия агентства недвижимости:

• только «великаны» рынка могут заявлять о стабильности своих доходов;
• риск терять деньги и данные клиентов, если кто-то из работников окажется недобросовестным;
• в данном бизнесе многое упирается в квалифицированность сотрудников, который вы соберете;
• среди команды может затесаться мошенник, что отразится на остальных не только финансово, но и на репутации.

Как выбрать помещение, чтобы открыть агентство по недвижимости?

К офису, в котором вы откроете агентство по недвижимости, предъявляются следующие требования:

• агентство недвижимости – это не то заведение, в которое люди часто приходят с улицы; тем не менее, расположение в местах скопления людей повысит узнаваемость;
• стоит обеспокоиться тем, чтобы клиентам было удобно к вам добираться: рядом должны быть остановки общественного транспорта и места для парковки;
• размещать офис не в отдельном помещении или не на первом этаже – это большой минус; вряд ли агентство в полуподвальном помещении вызовет доверие;
• дополнительный плюс – возможность размещать на внешней стороне офиса рекламу так, чтобы она была обращена к месту скопления прохожих или просто к дорогам, по которым они часто перемещаются.

Оборудование, чтобы открыть агентство по недвижимости

Список необходимого оборудования, когда вы только решили открыть небольшое агентство по недвижимости, будет довольно скромный:

• столы и стулья для офиса;
• стационарный телефон (желательно провести отдельную линию, а если в коллективе больше 5 работников – использовать два разных номера);
• проведенный интернет, а также роутер, раздающий Wi-Fi;
• компьютеры (число зависит от размера коллектива, также стоит объединить их в локальную сеть);
• принтер, ксерокс, факс.

Как руководитель вы также должны проявить внимание к коллективу и обустроить для них небольшую зону отдыха – кухню, мягкий уголок.

Достаточно поставить туда небольшой холодильник, кресло, стол со стульями и микроволновую печь.

Зона приема гостей тоже будет хорошим бонусом.

Для нее потребуется немногое: кофемашина, кулер, пара кресел или диван для ожидания.

Как открыть агентство по недвижимости: подбор кадров

Руководитель агентства недвижимости обязательно должен иметь большой опыт работы.

Кроме того, как важно иметь наработанные связи в этой сфере, босс, имеющий необходимые знания, не даст себя обмануть сотрудникам.

На начальном этапе достаточно найти 4-5 человек.

Основа вашей команды, конечно, агенты.

У этих людей также обязательно должны быть соответствующие знания и опыт. По крайней мере, у нескольких членов команды.

Тогда допустимо принимать на работу людей, прошедших курсы подготовки риелторов.

Как правило, агенты получают не ставку, а процент от совершенных сделок. Это позволяет мотивировать работников.

Такие должности, как уборщица, юрист и бухгалтер можно передать на .

Нанимать человека на полный рабочий день не имеет смысла.

Особенно, если вы решили открыть небольшое агентство недвижимости.

А вот если речь идет про крупную организацию, тогда в штат можно принять кассиров, менеджеров по рекламе, специалистов по подбор персонала, системных администраторов и прочих.

Как продвигать агентство недвижимости?

Продвижение агентства по недвижимости реально даже при небольших вложениях.

Рассмотрим варианты, которые это допускают:

СМИ – это распространенный и привычный вариант для многих.

Но в его избитости есть и минус: в региональной черно-белой газете выделить свои объявления среди прочих не так просто.

Интернет вышел на первый план в сфере продвижения товаров и услуг еще лет 7-10 назад, а с каждым годом только увеличивает аудиторию и усиливает влияние.

Размещать объекты торговли агентства можно на любых существующих формах, досках объявлений.

А можно создать собственный сайт, что будет дороже, но куда представительнее.

На своем ресурсе также можно размещать полезные статьи, новости и онлайн-чат для сбора контактов и вопросов в нерабочее время.

Иначе такой способ продвижения даже может сказаться негативно.

Как было сказано выше, размещение внешней рекламы на офисе – это дополнительный метод продвижения.

Большой плюс такого способа заключается в том, что вам не нужно дополнительно оплачивать аренду рекламного места.

Еще один привычный и распространенный метод рекламы объектов для покупки – это расклейка печатных объявлений .

Стоит отметить, что также часто его используют для привлечения клиентов на продажу недвижимости.

Сколько стоит открыть агентство по недвижимости?

Разумеется, сколько стоит воплощение идет открыть агентство по недвижимости однозначно сказать сложно.

Ведь многое будет зависеть от численности штата, местоположения офиса, используемой рекламной кампании и прочих значительных моментов.

Но если приводить приблизительные среднестатистические траты, среднюю сумму капитальных инвестиций представить можно.

Капитальные инвестиции, чтобы открыть агентство недвижимости

Переменные расходы на агентство по недвижимости

При этом стоит учитывать, что до момента выхода на уровень самоокупаемости, необходимо регулярно тратиться на различные переменные расходы.

Так как выручка не будет покрывать эти пункты, необходимо включить предполагаемую сумму в стартовый бюджет.

Рассмотрим ориентировочный список затрат:

Учитывая, что срок окупаемости составит от 3 месяцев, стартовый бюджет, чтобы открыть агентство, не может быть менее 7 000$.

Опытом ведения бизнеса в сфере недвижимости

делится молодой и успешный предприниматель в следующем видео:

Сроки окупаемости агентства по недвижимости

Срок, за который окупится ваше агентство, будет зависеть от многих показателей: численность штата, используемая рекламная кампания, затраты на открытие и развитие фирмы.

Среднестатистический уровень рентабельности такого бизнеса держится на отметке 25-45%.

В редких случаях показатель доходит до 80%.

С такими показателями и капитальными инвестициями как в примере, рассмотренном выше (от 10 000), окупаемость наступит через 2-3 месяца.

Опытные игроки рынка отмечают: если вы просчитываете, как открыть агентство по недвижимости , и получаете валовый доход ниже 15 000$, от затеи стоит вовсе отказаться.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

На сегодняшний день рынок недвижимости развит практически во всем мире, поэтому нет ничего удивительного в том, что открываются все новые и новые агентства по недвижимости. Один этот факт свидетельствует о высокой рентабельности сферы деятельности в области недвижимости.

Существуют некоторые важные аспекты, которые необходимо знать перед началом ведения данного бизнеса.

Нюансы ведения этого бизнеса

Самый простой и проверенный путь для успешного бизнеса – это путь с человеком, который уже хорошенько поднабрался опыта в данной области. Если же надежного и опытного партнера нет, можно приобрести уже готовое агентство.

При покупке агентства недвижимости есть как преимущества, так и недостатки. Стопроцентным плюсом является значительное уменьшение финансовых расходов для старта. Недостаток – покупка так называемого «кота в мешке». Нет возможности узнать достоверную историю фирмы и уровень профессионализма сотрудников также не ясен. Компании, утратившей репутацию в глазах клиентов, гораздо сложнее подняться, и это стоит учесть.

Самый проверенный, но и самый длительный и затратный способ – открытие собственного агентства с нуля.

Риэлторский бизнес не лицензируется , поэтому для открытия агентства недвижимости не требуется обходить несметное число различных инстанций. Нужно собрать традиционный пакет документов – зарегистрировать субъект хозяйствования в налоговой инспекции, арендовать офис. В дальнейшем бюджет понадобится для оплаты труда работников и рекламу.

Принципы работы риэлторского агентства

Агентства недвижимости специализируются в следующих направлениях:

• долгосрочная аренда;
• краткосрочная аренда;
• посуточная аренда;
• купля-продажа недвижимости.

Гораздо удобнее и предпочтительнее, когда агентство будет действовать в одной области рынка – местном жилом фонде, коммерческой недвижимости, загородной недвижимости, зарубежной недвижимости, аренде квартир и так далее.

Перед тем как определиться с направлением работы, есть резон провести маркетинговые исследования рынка с целью выявления более прибыльного сегмента.

Часто фирмы оказывают дополнительные услуги, которые не только приносят весомый доход, но и позволяют привлечь дополнительную клиентуру и завоевать хорошую репутацию. К таким услугам можно отнести:

• консультации профессионального юриста;
• согласование перепланировки объектов;
• перевод жилого фонда в нежилой;
• организация безопасности взаиморасчетов покупателя и продавца;
• услуги предоставления транспорта и так далее.

Основную прибыль агентствам обеспечивают комиссионные от проведения разных операций, касающихся недвижимости. Как правило, это от 4 до 8% от каждой сделки . Многие компании ради собственной выгоды устанавливают фиксированные расценки при малой сумме сделки. Успешным можно назвать риэлторское агентство, получающее ежемесячно от 20 тысяч долларов.

Регулярно открывается огромное число фирм по недвижимости и столько же закрывается. Прекращение работы происходит по многим причинам. Чаще всего дело в неконкурентоспособности или из-за изначально неверного подхода.

Поэтапное открытие агентства

Сегодня есть возможность зарегистрировать юридическое лицо в различных формах – ОАО, ЗАО, ООО, ИП и так далее. Что касается агентства недвижимости, чаще всего выбор останавливается на ООО .

Чтобы , нужны следующие документы:

• Заявление формы 11001 – о государственной регистрации создания ООО с нотариально заверенной подписью. Там же указывается направление деятельности.
• Устав ООО.
• Решение о создании ООО №1. При наличии других учредителей – учредительный договор с протоколом собрания №1.
• Квитанция об оплате госпошлины за проведение регистрации ООО.

Фирму следует зарегистрировать в качестве плательщика налогов и получить соответствующие документы в течение пяти дней. Также необходимо открыть банковский счет и предоставить сведения о нем в налоговую службу.

После регистрации субъекта хозяйствования и получения всей необходимой документации подлежат осуществлению следующие шаги:

1. Выбор подходящего по всем параметрам офиса и заключение договора об аренде.
2. Обустройство офисного помещения: требуется приобрести офисную мебель для сотрудников и технику – несколько ПК, сервер с базой данных агентства, принтер, факс.
   Не нужно забывать про подключение к интернету и собственной мини АТС, так как сам принцип работы подразумевает постоянные телефонные разговоры с клиентами. Работу АТС стоит настроить таким образом, чтобы все входящие звонки поступали на рекламный телефон, а исходящие звонки работников осуществлялись с дополнительных линий. Номер телефона необходимо выбирать легкий и запоминающийся.
3. Подбор персонала. Поскольку агентство пока не раскручено и наработанной клиентской базы не имеет, на первое время вполне достаточно пяти-шести работников и одного диспетчера, в функционал которого будет входить прием телефонных звонков, распределение клиентов и ведение статистики заключенных сделок.
   Стоит ли говорить, что набирать в команду лучше сотрудников хорошо подготовленных и опытных, с собственной клиентской базой. Но опыт не должен быть решающим фактором, важно, чтобы люди были позитивно настроенными, а не стремились оправдать свои провалы различными внешними факторами. Профессионализм и целеустремленность работников начинающего риэлторского агентства – это один из важнейших аспектов, на котором лучше не экономить.
4. Реклама и наработка хорошей репутации агентства недвижимости.

Работа с зарубежной недвижимостью

За последнее время все большее число россиян интересуются жилой и коммерческой недвижимостью за границей. Некоторые желают просто приобрести жилье за границей, а есть и более амбициозные личности, которые хотят организовать собственный бизнес по работе с зарубежной недвижимостью.

Едва ли новичок, никогда ранее не имевший дела с недвижимостью за границей, сможет с ходу завоевать рынок. Ведь даже для того чтобы получить лицензию, требуется документальное подтверждение опыта в данной области . Да и работа будет осуществляться в удаленном режиме, что очень трудно без реального опыта продаж.

Чтобы открыть фирму по работе с недвижимостью за рубежом, для начала нужно отыскать партнеров среди надежных застройщиков или проверенных коллег из-за рубежа.

Партнерский бизнес зарубежного агентства состоит из следующих шагов:

1. Партнер из-за рубежа подготавливает всю необходимую полную информацию о заграничных объектах недвижимости с подробным описанием, планами, фотографиями, схемами и так далее.
2. Отечественный партнер делает хороший сайт, заполняет его имеющейся информацией и занимается поиском клиентов. Когда клиент найден, осуществляет все подготовительные работы для проведения сделки между покупателем и зарубежным партнером.

Ни печатные издания, ни радио и телевидение не имеют столь сильного рекламного эффекта при ведении бизнеса по зарубежной недвижимости, как интернет, поэтому основной упор нужно делать именно на всемирную паутину.

Проанализировав предпочтения заинтересованных в зарубежном жилье россиян, наиболее востребованными можно назвать такие страны, как Хорватия, Турция, Болгария и Латвия. Чаще всего хотят купить дешевые дома и квартирки у самого моря, а также жилую и коммерческую недвижимость в столицах и туристических центрах, которая в последующем будет сдаваться в аренду.

Специализация на аренде жилья

Как показывает практика, идея бизнеса по сдаче недвижимости в аренду является вполне успешной. Поскольку спрос на аренду жилья и коммерческих помещений постоянно и стабильно увеличивается, следовательно, количество предложений также растет.

Но, как и в любом бизнесе, тут имеются свои нюансы, знать о которых необходимо каждому начинающему бизнесмену, нацеленному на успех предприятия:

• Без вложений не обойтись. Чтобы выгодно сдать недвижимость, следует ее предварительно подготовить, провести ремонтные работы, приобрести достойную мебель и т.д. Особенно это касается вопроса о посуточной аренде.
• Важно зарегистрировать деятельность, что позволит избежать проблем с законом и непредвиденных расходов. Регистрация несложная, поскольку данный вид деятельности лицензированию не подлежит, а крепкий и спокойный сон в таком случае вам обеспечен.
• Необязательно осуществлять полноценный и дорогостоящий ремонт в квартире. Многие косметические процедуры можно сделать самостоятельно, а мебель и технику можно использовать отслужившую свой срок и ненужную вам. В дальнейшем, по ходу развития бизнеса можно позволить более крупные вливания.

Данный бизнес предполагает постоянное развитие, а следовательно, увеличение прибыли. Как пример, в дальнейшем можно заняться строительством жилья и сдачей его в аренду.

Ответственность и риски ведения бизнеса по недвижимости

Ведение бизнеса по недвижимости предполагает ответственность и связанные с ней риски. А риски довольно многочисленны, это гражданско-правовые, налоговые, риски, связанные с деятельностью финмониторинга, ФАС, уголовно-правовые и другие.

При заключении сделки агентство составляет так называемое «Гарантийное обязательство», где прописываются все обязательства агентства перед клиентом. Поэтому так важно для работы нанимать хорошего юриста, обладающего высоким уровнем профессионализма, который сможет грамотно составить договор и учесть все нюансы.

Итак, к основным подводным камням бизнеса можно отнести:

• Гражданско-правовые риски. Есть вероятность, что сделка может быть признана недействительной. Это может случиться, когда сделка была совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности, является мнимой или притворной, совершена недееспособным, неправоспособным или несовершеннолетним лицом, совершена под влиянием обмана, насилия, заблуждения и иных факторов, мешающих принять адекватное решение и т.д. Часто бывает так, что оспаривать сделку начинают третьи лица, о которых не было ничего известно, например, родственники, бывшие супруги и другие лица.
• Риски, связанные с контрагентом.
• Риски, связанные с деятельностью службы финмониторинга.
• Риски, связанные с деятельностью Федеральной антимонопольной службы.

Как подтверждает практика, в случае непредвиденных обстоятельств, если данное обязательство не было приписано в договоре, взыскать через суд сумму с агентства недвижимости за потерянную недвижимость крайне сложно. Разве что, можно возместить стоимость оказания услуг.

Как наработать базу клиентов?

Чтобы быстро наработать клиентскую базу и обеспечить тем самым стабильный доход, нужно воспользоваться следующей инструкцией:

• Как всем давно известно, реклама – двигатель торговли. Позаботиться о том, чтобы об агентстве узнало как можно большее количество людей, нужно заранее.
  Рекламу следует подавать в несколько крупных газет и журналов, телевидение и радио, а также в такой популярный источник информации, как интернет. Еще можно распространить рекламные листовки и расклеить объявления. Действенной является реклама с фотографиями объектов недвижимости. Основной рекламой является главная вывеска агентства. Она должна бросаться в глаза прохожим, а не теряться, потому стоит уделить внимание оптимальному размеру и цветовой гамме изображения.
• Что касается сайта компании (а он должен быть обязательно), важно, чтобы сайт был качественным, внушающим доверие и привлекал внимание как можно большего числа пользователей интернета. Помимо основной информации об агентстве, не лишним будет наличие на нем дополнительной информации, интересной потенциальным клиентам. Привлекут клиентов хвалебные отзывы и несколько историй самих сотрудников о хорошо проведенных сделках. На сайте необходимо разместить фото работников и директора. Не стоит забывать про визитки, канцелярские товары с фирменным логотипом и прочие мелочи, позволяющие завоевать внимание клиентов.
• Пожалуй, одним из главных условий является наличие престижного офиса в месте большого скопления потенциальных клиентов. Как правило, это центр города или территории возле крупных торговых центров, станций метро, транспортных остановок. Стоит учесть, что аренда помещения в центре обойдется значительно дороже. В любом случае, подбирать офис необходимо на первой линии домов. Вход должен быть расположен на первом этаже со стороны улицы, так как вход со двора автоматически перекрывает путь многим клиентам – заметить вывеску во дворе намного сложнее.
• Клиент непременно должен чувствовать себя комфортно в офисе, чему способствует приятный интерьер, свежий запах, порядок, оптимальная температура воздуха, различные уютные аксессуары, комнатные и живые срезанные цветы. Можно предложить посетителям чай или кофе, что также благотворно скажется на репутации.
• Имидж создается медленно, но в будущем приносит весомые плоды. Дипломы, грамоты, лицензии нужно повесить на видное место. Форма работников должна выглядеть представительно.

Вкупе с ответственным и профессиональным подходом сотрудников к работе, клиентская база не заставит себя ждать.

Стоимость открытия

При открытии агентства нужно учесть следующие статьи расходов:

• Заработная плата . Менеджеры по недвижимости, как правило, получают сдельную оплату в размерах 30-60% от комиссии за каждую совершенную сделку. Директор, бухгалтер, юрист, диспетчер, уборщица и иные сотрудники получают фиксированный оклад, который устанавливается в соответствии с расценками, действующими на рынке труда.
• Аренда офисного помещения – около 15-20 тысяч рублей.
• Компьютеры, принтер, факс, кассовый аппарат и прочая техника – около 60-80 тысяч рублей.
• Программное обеспечение - от 20-30 тысяч рублей.
• Реклама – 5-15 тысяч рублей в месяц.

Прибыльность агентства зависит от масштаба бизнеса, размера вложений и профессионализма сотрудников.

Сюжет о том, как открыть риэлторское агентство

На видео рассмотрены основные проблемы при открытии подобного бизнеса:

Особенности деятельности

Основные формы работы

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или ООО. Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Самостоятельная работа

Основные затраты

Порог вхождения в бизнес

• вступление в УПН — 16 тыс.

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

Итоговые расходы: 260 тыс.

Особенности рентабельности

Современный рынок недвижимости весьма привлекателен для инвестирования и позволяет получить значительную прибыль. Однако, следует учитывать, что создание успешного агентства недвижимости зависит от многих факторов. Такой бизнес требует достаточно больших вложений, тщательной разработки основной концепции бизнес-плана и ознакомления с методикой, позволяющей понять, как открыть перспективное и стабильное агентство недвижимости с нуля.

Особенности деятельности

Основных причин популярности бизнеса в сфере недвижимости несколько и основная из них представлена относительно невысоким порогом вхождения. Кроме того, следует учитывать, что начальный этап не требует найма высокопрофессиональных специалистов и позволяет работать даже в одиночку.

Агентства, обладающие наработанной известностью и штатом опытных сотрудников, имеют значительное преимущество перед новичками в этом бизнесе. Значительная часть агентств по работе с недвижимостью открывается бывшими риелторами, которые не только наработали определённый опыт, но и имеют достаточно развитую клиентскую базу. Оптимальным вариантом перед тем как открыть агентство недвижимости, будет ознакомление с этим бизнесом изнутри и работа рядовым сотрудником в одном из наиболее стабильных на рынке недвижимости агентств.

Основные формы работы

Сфера недвижимости характеризуется не только разнообразием предоставляемых услуг, но и сегментом самих объектов, которые могут быть представлены жилым или коммерческим секторами.

Услуги по сопровождению сделок

Деятельность агентства всецело зависит от субъектов совершаемых сделок и если работа с продавцом услуги может заключаться в осуществлении предпродажной подготовки недвижимости, рекламных услугах, проведении ознакомительных показов и оформлении пакета документов, то при работе с потенциальными покупателями основной упор делается на подбор вариантов недвижимого имущества и проверку юридической чистоты объекта.

Услуги информационного характера

В зависимости от выбранного направления основной деятельности агентства, дополнительным плюсом может стать предоставление информационных услуг для самостоятельного осуществления купли-продажи недвижимости. Такая услуга весьма востребована и заключается в подборе информации об объектах недвижимости, которые могут представлять интерес для клиентов, желающих приобрести или арендовать такой объект.

Приведённая ниже пошаговая инструкция не только подскажет, как открыть агентство недвижимости, но и позволит минимизировать стартовые затраты на этот прибыльный бизнес.

Пошаговая инструкция для открытия агентства недвижимости

Если принято решение работать в данной сфере, то необходимо чётко уяснить что нужно чтобы открыть агентство недвижимости и какие действия требуется выполнить в первую очередь.

Определение организационно-правовой формы и системы налогообложения

В данный момент нет необходимости лицензировать такой вид деятельности, что позволяет пройти регистрацию в качестве или . Длительность всего процесса документального оформления зависит от формы собственности и занимает не более месяца. Кроме того, есть возможность доверить решение вопросов на этом этапе профессионалам.

Предпочтительней пройти регистрацию в качестве ИП, что обусловлено более простой процедурой и невысокой стоимостью. Следует учитывать, что штрафы, которые могут быть наложены в процессе работы на индивидуального предпринимателя меньше, чем аналогичные санкции для ООО. Регистрация может быть выполнена на сайте налоговой инспекции. Далее требуется оплатить государственную пошлину в размере 800 рублей и спустя пять рабочих дней забрать готовое свидетельство, которое позволяет встать на учёт в налоговую инспекцию, местное отделение статистики, региональное или городское подразделение пенсионного фонда и местный страховой фонд. Создание партнёрского агентства по работе с недвижимостью предполагает регистрацию ООО. Стандартный пакет документов для регистрации.

Для индивидуальных предпринимателей нет необходимости обладать собственной печатью, однако работа с документами при наличии такого атрибута придаёт солидности, и вызывает доверие у потенциальных клиентов.

В связи с тем, что режим налогообложения в режиме ОСНО предполагает оплату всех налогов и создание отчетности в форме 3-НДФЛ, 4-НДФЛ и декларации по НДС, наиболее целесообразно выбрать упрощённую систему налогообложения. Особенно актуально применение УСН в свете возможности использовать в течение шести лет налоговые каникулы. Кроме того, можно выбрать систему выплаты единого налога в виде 6 % от дохода или 15 % от прибыли.

Необходимость франшизы и сотрудничества

Некоторое время назад на рынке недвижимости заметно активизировалась продажа франшизы не только крупных городских, но и зарубежных компаний. Безусловно, новички в этом бизнесе могут достаточно сильно вырваться вперёд под началом известных и хорошо раскрученных брендов, однако это правило касается скорее сферы работы столичных агентств.

Довольно частым явлением стало сотрудничество агентств с застройщиками, что позволяет получить обоюдовыгодный синергизм. Дополнительное преимущество для агентства недвижимости может быть получено и в результате сотрудничества со стабильными финансовыми компаниями, которые способствуют получению гарантированного объёма сделок.

Самостоятельная работа

В агентстве недвижимости коллективный труд необходим чаще всего по причине расширения бизнеса и очень важно объединить людей, которые вызывают доверие. Стандартный поиск рядовых сотрудников осложняется отсутствием стабильного заработка и регламентированных доходов, а часто и социального пакета. К очевидным минусам для начинающих сотрудников можно также отнести ненормированное рабочее время и транспортные расходы.

Основные затраты

Если в открытии агентства недвижимости не участвуют партнёры и инвесторы, то создание бизнес-плана не является обязательной составляющей и основной процесс будет направлен на просчёт первоначальных затрат. Необходимость бизнес-плана может возникнуть на этапе привлечения финансирования.

Основные расходы будут связаны с арендой офисной площади, приобретением мебели, а также компьютерной и оргтехники. Кроме того, необходимо затратить средства на надёжное программное обеспечение, создание сайта, рекламную кампанию, мобильную связь, транспортные расходы и оплату бухгалтерских услуг. Ежемесячные услуги бухгалтерской фирмы составляют порядка 6 тыс. рублей.

В зависимости от региона создания и предпочтений, эта статья расходов может составлять от 100 до 500 тысяч рублей.

Порог вхождения в бизнес

Ориентировочный расчёт расходов, окупаемости и рентабельности в рублях для АН, в штате которого работают четыре риелтора:

• процедура регистрации — 7 тыс.
• процедура аттестации брокера — 14,5 тыс.
• процедура аттестации агентов — 24 тыс.
• приобретение оборудования — 74,5 тыс.
• вступление в УПН — 16 тыс.

Итоговые затраты: 136 тыс. рублей.

Ориентировочный доход — 370 тыс. рублей

Статья постоянных расходов:

• аренда — 28,5 тыс.
• оплата коммунальных услуг — 7,5 тыс.
• оплата страхования ответственности — 2 тыс.
• рекламные кампании — 11,5 тыс.
• разовые услуги бухгалтера по составлению отчётности — 6,5 тыс.
• расходы представительского характера — 11,5 тыс.
• взносы в УПН — 2,5 тыс.

Статья переменных расходов:

• агентские комиссионные — 190 тыс.

Итоговые расходы: 260 тыс.

Размер прибыли до налоговых отчислений — 110 тыс.

Рентабельность составит чуть более 40%

Ориентировочный расчётный порог вхождения — чуть больше 500 тыс. рублей.

Средний срок окупаемость — порядка трёх месяцев.

Особенности рентабельности

На быструю окупаемость вложений можно рассчитывать в случае наличия клиентской базы или штата очень опытных и профессиональных сотрудников. Показатель рентабельности бизнеса зависит не только от уровня первоначальных затрат, но и от величины запросов собственника агентства. Небольшое агентство окупается в течение нескольких месяцев. По данным экспертов, уровень рентабельности в этой сфере не превышает тридцати процентов.

Несмотря на множество подводных камней и условия жёсткой конкуренции, данный вид бизнеса многих привлекает незначительностью стартовых капиталовложений, а при наличии правильно расставленных приоритетов — возможностью найти свободную нишу. Кроме того, бизнес относится к категории постоянных и не зависит от сезонных колебаний. Основные минусы представлены отсутствием стабильности и значительной зависимостью сотрудников.

Бизнес в сфере недвижимости практически на сто процентов построен на человеческих отношениях и возможном столкновении интересов. Основной доход в этом бизнесе составляют комиссионные, полученные от проведения сделки с недвижимостью. Одной из самых распространённых проблем является ситуация, когда между покупателем и продавцом, которых свело агентство, заключается нефиксированная или «левая» сделка. Именно по этой причине необходимо строго отслеживать заключение договоров.

Чтобы из новичка в сфере недвижимости получить профессионального агента, потребуется не меньше года. Определённую помощь может оказать прохождение курсов подготовки, которые открываются на базе региональных ассоциаций риелторов, но основной баланс знаний сотрудник может получить исключительно при непосредственной работе с клиентами.

Если нет достаточного опыта или уверенности в собственных силах, то оптимальный вариант — стать учредителем агентства по недвижимости с передачей руководящей функции квалифицированному наёмному директору.