Ликвидация и преобразование

ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом: понятие и функции товарищества. Подробная инструкция создания тсж

Хочешь, чтобы было сделано хорошо – сделай это сам. Этот лозунг объединяет жильцов против не добропорядочных управляющих компаний (УК). Устав от не удовлетворительной работы управляющих компаний, люди создают товарищества собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ – один из методов управления многоквартирным домом или жилыми строениями, расположенными на соседних участках. Оно является некоммерческой организацией, регистрируется как юридическое лицо. ТСЖ создается с целью:

Совместного управления общим имуществом;
Обеспечения его сохранности и возможности использования по целевому назначению;
Владения, пользования и в законодательно установленных пределах распоряжения общим имуществом.

Членами ТСЖ могут быть все собственники (физические и юридические лица) жилых и нежилых помещений в доме.

ТСЖ создается на базе:

многоквартирного дома;
нескольких многоквартирных домов, в которых помещениями владеют более чем два собственника. Земельные участки данных строений должны быть расположены на общем участке или на нескольких соседних (прилегающих друг к другу);
нескольких соседних зданий, сооружений, строений, жилых домов (используемых для проживания одной семьи), дачных домов (с участками или без них), гаражами и прочими объектами инфраструктуры, расположенными на общем земельном участке или на нескольких соприкасающихся участках.

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ.

Создание товарищества будет признано законным только после вступления в него собственников, имеющих более 50% голосов.

Подготовительный этап

Получение информации из БТИ обо всех помещениях в доме и из УФРС о собственниках данных помещений;
Организация общего собрания собственников всех помещений: вывешивается объявление не менее чем за 10 дней до мероприятия, рассылаются извещения с указанием инициаторов, места и времени, повестки собрания каждому собственнику (владельцам жилых и нежилых помещений, долей в квартирах);
Получение подтверждения вручения уведомлений (почтовые квитанции и чеки, расписки о получении);
Сбор заявлений о вступлении в ТСЖ и копий свидетельств о праве собственности.

Общее открытое собрание собственников помещений: первое и последующие

Очная форма

Предварительно готовится несколько списков собственников, содержащих графы «За», «Против», «Воздержался»: один для регистрации участников мероприятия и по одному на каждый поставленный вопрос.

На собрании проводятся выборы председателя и секретаря ТСЖ. Побеждает кандидат, набравший большинство голосов присутствующих.

Встречу ведет избранный председатель, протокол заполняет секретарь.

В повестку дня собрания помимо выборов председателя и секретаря ТСЖ включаются следующие вопросы:

Создание ТСЖ;
Утверждение устава;
Выборы членов Правления (могут быть избраны только члены ТСЖ) и ревизионной комиссии (ревизор);
Определение понятия «один голос». Существует несколько способов его определения: пропорционально доле в праве собственности на общее имущество; один член ТСЖ обладает одним голосом; голос равен количеству помещений, которыми обладает член ТСЖ; другие способы.

По результатам собрания инициативная группа производит подсчет голосов. Данные заносятся в протокол, в котором желательно указать:

информацию о каждом участнике;
сведения о документе-основании возникновения права собственности;
данные о решении каждого участника собрания по всем вопросам повестки.

Протокол подписывается председателем и секретарем либо каждым присутствующим членом будущего ТСЖ.

Собрания ТСЖ признаются состоявшимися, если на них присутствуют не менее 50% собственников помещений с учетом их доли в полезной площади здания. Если явка составила меньше необходимого – собрание признается нелегитимным, и процесс повторяется. Следующая встреча назначается не менее чем через 2 и не более чем через 30 суток после первого.

Собственники, которые по тем или иным причинам не могут присутствовать на собрании, могут дать доверенность, написанную в простой письменной форме, любому физическому лицу на право представления своих интересов на собрании. Документ должен содержать следующие сведения:

ФИО собственника помещения;
общую площадь квартиры;
дату и номер свидетельства о праве собственности.

Все решения легитимного собрания должны быть вывешены на всеобщее обозрение и обязательны к исполнению всеми собственниками помещений.

Заочная форма

Бланки решений собственники помещений заполняют самостоятельно и передают их членам инициативной группы. Результаты анализируются и обнародуются путем размещения на информационной доске. Заочная форма проведения собрания целесообразна для многоквартирного дома в целях обеспечения кворума.

Бланки решений должны содержать сведения о:

собственнике помещения;
документе, удостоверяющем право собственности на помещение;
решения по каждому вопросу. Ответы принимаются в виде «За», «Против», «Воздержался».

Регистрация ТСЖ

Если собрание собственников помещений приняло решение создать ТСЖ – его необходимо зарегистрировать. Уполномоченное собранием лицо (что подтверждается соответствующей записью в протоколе встречи) оформляет протокол собрания, делает две нотариально заверенные его копии и передает данные документы в налоговые органы.

заявление о государственной регистрации;
подлинник или нотариально заверенную копию протокола общего собрания собственников;
устав ТСЖ в 2 экземплярах (документы нужно прошить, пронумеровать и утвердить на общем собрании собственников);
квитанцию об уплате государственной пошлины.

Начало функционирования ТСЖ

Вновь созданное ТСЖ начинает свою деятельность со следующих мероприятий:

открытия в любом банке расчетного счета;
предоставления банковских реквизитов предыдущему балансодержателю;
организации процедуры передачи имущества под контролем специальной комиссии, состоящей из представителей местных органов власти и членов Правления ТСЖ;
приема здания на баланс ТСЖ по акту приема-передачи с приложением техдокументации на здание. Собственниками общего имущества остаются все собственники помещений дома;
информирования местных органов власти о создании ТСЖ и приеме здания на баланс (Комитета по управлению имуществом, Управления городского хозяйства);
заключения договоров с поставщиками энергоресурсов и воды, подрядными организациями;
начисления коммунальных платежей.

Преимущества ТСЖ

Причины, по которым стоит организовывать ТСЖ:

собственники самостоятельно выбирают способ выполнения тех или иных работ: с привлечением сторонних специалистов, подрядных организаций либо своими силами;
если у ТСЖ есть претензии к подрядчику, оно имеет право расторгнуть договор и найти нового исполнителя в кратчайший срок;
перечень необходимых работ составляется членами ТСЖ самостоятельно;
все члены ТСЖ имеют право контролировать расход средств ТСЖ;
товарищество может самостоятельно распоряжаться общей собственностью (например, сдавать часть имущества в аренду как торговую или рекламную площадь, полученные средства направляются на общедомовые нужды);
собственникам проще контролировать расход воды, электричества и тепла, то есть экономить;
жильцы более ответственно относятся к местам общего пользования, так как впоследствии ремонт будут оплачивать сами;
на рынке недвижимости квартиры, расположенные в ухоженных домах, стоят дороже;
задолженность по коммунальным услугам может быть отработана жильцами по договору оказания услуг с ТСЖ;
дома, управляемые ТСЖ, имеют первоочередное право на участие в различных программах по благоустройству, капитальному ремонту и прочему.

Недостатки ТСЖ

Основные проблемы ТСЖ:

при создании ТСЖ необходимо провести межевание земли – вопрос очень спорный, очередь огромная. Без этого землю в собственность не оформить;
наличие собственников (юридических лиц и местных органов власти) у подвалов, цокольных этажей, мансард и прочего – данное имущество собственники могли бы использовать для получения прибыли. Без возможности использования этих площадей в интересах жильцов создание ТСЖ может оказаться нерентабельным;
для накопления средств, достаточных для проведения капитального ремонта за счет жильцов, необходимо около 15 лет. По итогам года с данной суммы ТСЖ (как юрлицо) оплатит 24% в качестве налога на прибыль;
все расходы по содержанию общего имущества несут жильцы, в том числе благоустройство территории;
взыскать задолженность по коммунальным услугам можно только в судебном порядке. Расходы на решение спора в суде оплачивает ТСЖ. До полного расчета с должником расходы будут перераспределены между добросовестными плательщиками;
если граждане имеют льготы по оплате услуг ЖКХ, то городские власти обязаны возместить ТСЖ понесенные затраты. Срок получения компенсации не определен;
сопротивление отдельных собственников жилья (например, при внесении дополнительной платы за что-либо);
некорректное поведение местных органов власти, отказывающихся защищать интересы ТСЖ.

Видео по теме в заключении статьи.

Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости :

Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
Жилых или дачных домов.
Дачных участков.
Садов или огородов.

Законодательное регулирование вопроса

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов , касающихся данного вида организаций, выделяют:

ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Функции, задачи и цели организации

Функции в ТСН распределены следующим образом:

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, ).

Права и обязанности

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности :

Ни субсидиарной.
Ни солидарной.
Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права :

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано :

Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право :

Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
Ознакомиться с основными документами организации.
Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

Порядок оформления

В уставе объединения необходимо указать его:

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть :

Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества и недостатки такого объединения

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

Недостатки объединения таковы:

Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Отличительные особенности

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

совместное руководство и распоряжение ;
получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

утверждается всеми владельцами квартир;
должен быть пронумерован и подписан председателем;
подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

адреса входящих в ТСЖ зданий;
место и дата составления;
цель, с которой создавалось товарищество;
права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

ТСЖ причисляется к юридическим лицам некоммерческого типа. Объединение разрешается создавать в любых многоквартирных домах при соблюдении законодательно установленных условий. Допускается организация ТСЖ в таких случаях:

если помещения в доме принадлежат разным владельцам, имеются земельные участки на общей территории и объекты инфраструктуры;
если предполагается объединить для эффективного управления несколько зданий, которые расположены вблизи друг от друга;
допускается объединение не только многоквартирных зданий, но и частных домовладений.

Можно ли создать, если часть квартир не приватизирована?

Кто является учредителем? Принимать участие в создании ТСЖ могут только собственники жилья. Квартиры переходят в собственность после прохождения процедуры приватизации. То есть владельцы квартир без соответствующих актов собственности не будут иметь права голоса при организации нового объединения. В качестве их законного представителя может выступать муниципалитет.

ВАЖНО! Если количество неприватизированных квартир превышает число находящихся в собственности помещений в рамках создаваемого товарищества, регистрация объединения невозможна.

Цель образования

Основная цель образования товарищества собственников – обеспечение высокой эффективности управления домовладением, максимальное участие жильцов многоквартирного строения в обустройстве придомовых территорий. Перед ТСЖ ставятся задачи по:

Полный перечень целей и задач каждое ТСЖ прописывает в своем уставе.

СПРАВКА! Каждый дом может относиться только к одному товариществу, не допускается ситуация, когда собственники квартиры или жилого дома становятся членами двух или более ТСЖ.

Членство в объединении начинается с факта подачи в органы правления ТСЖ заявления на вступление в организацию. Выход из рядов товарищества является обязательным в случае утраты права собственности на конкретный объект недвижимости.

Правила организации сообщества дома

При создании ТСЖ необходимо разработать и оформить устав организации. На товарищество распространяются требования законодательства о некоммерческих структурах – им нельзя заниматься видами деятельности, не связанными с реализацией целей объединения.

Членами ТСЖ могут быть физические и юридические лица. Главное условие для их вступления в создаваемую структуру – право собственности на объект недвижимости, попадающую в сферу влияния конкретного товарищества. Инициаторами формирования ТСЖ должны быть жильцы зданий.

Кто является учредителем данной организации? К числу учредителей относятся члены правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия синонимичны. Все решения, принимаемые правлением ТСЖ, должны обсуждаться публично и требуют наличия не менее 50% голосов за рассматриваемый вариант решения проблемы. Так как товарищества собственников относятся к категории юридических лиц, они должны пройти регистрацию в налоговых органах.

Плюсы и минусы

В числе выгод создания ТСЖ значатся:

Главным недостатком системы управления домами через ТСЖ является сложность накопления достаточных финансовых резервов для проведения капитального ремонта. Препятствиями для создания и эффективного управления ТСЖ могут быть:

необходимость межевания земель – процедура оформления собственности на земельные участки требует денежных вложений и отнимает много времени;
принадлежность мансардных, цокольных и первых этажей юридическим лицам лишает товарищество возможности дополнительно зарабатывать средства на аренде этих помещений для пополнения своего бюджета;
организация должна платить налог на прибыль;
большие суммы задолженностей по счетам за коммунальные услуги при отсутствии взаимопонимания у сторон можно получить только путем обращения в суд;
нежелание отдельных собственников участвовать в финансировании благоустройства территорий общего пользования;
отсутствие согласованности взаимодействия между правлением ТСЖ и органами местной власти.

ВНИМАНИЕ! Неприятным сюрпризом могут стать задержки при перечислении на счета ТСЖ городскими властями компенсаций за льготы по оплате коммунальных услуг некоторым жильцам.

Товарищество собственников жилья: порядок формирования и организация деятельности

Создание товарищества собственников начинается с формирования инициативной группы. В нее должны входить владельцы квартир. Инициаторы образования ТСЖ назначают дату проведения общего собрания собственников . За 10 дней до этого дня все владельцы объектов недвижимости в выбранных для объединения домовладениях уведомляются о предстоящем мероприятии.

Уведомления должны быть письменными. Их рассылают по почте заказными письмами, чтобы у представителей инициативной группы были доказательства своевременного доведения информации о собрании собственников жилья.

Можно вручать уведомления лично под расписку. Дополнительно рекомендуется вывесить объявление в подъезде или во дворе здания для информирования о дате проведения собрания.

В бланке уведомлений обязательно указывается:

Дата проведения собрания.
Цель мероприятия.
Повестка дня и перечень вопросов к рассмотрению.

Проведение очного или заочного собрания.
Для участия в мероприятии владельцы недвижимости должны предъявить свои паспорта и документы, подтверждающие право собственности на помещения. При невозможности личного присутствия допускается делегирование полномочий третьему лицу. Для этого от руки владельцем квартиры или дома составляется доверенность.

В повестку дня первого собрания целесообразно включить такие вопросы:
- причины создания товарищества;
- создание ТСЖ;
- выборы председателя, секретаря, членов правления и ревизионного органа;
- утверждение разработанного варианта устава;
- согласование формулы подсчета голосов.
На председателя возлагается обязанность проведения собраний, а секретарь должен фиксировать все происходящие в протоколе. Формула подсчета голосов может учитывать:
- один голос для каждого собственника;
- вес голоса определяется пропорционально площади имущества, находящегося в собственности;
- количество голосов у владельцев приравнивается к числу помещений в его собственности.
Перед началом собрания каждому его участнику выдаются бюллетени для голосования. В конце мероприятия все отмечают предпочитаемый вариант ответа по вопросу создания ТСЖ. Если голосов набралось более половины, то решение считается принятым.

Если собрание не принесло ожидаемых результатов, повторно проводить его разрешается не ранее, чем через 30 календарных дней.

При очной форме собрания необходимо присутствие более 50% приглашенных собственников. Каждый из посетивших мероприятие должен проголосовать до завершения сборов. В случае с заочным форматом бюллетени разносятся собственникам для самостоятельного заполнения без участия в собрании.

Этот вариант используется при большом количестве собственников. Результаты голосования озвучиваются на собраниях и вывешиванию на доске объявлений в доме.

СПРАВКА! Для членства в ТСЖ недостаточно быть участником собрания, необходимо подать соответствующее заявление на имя председателя объединения.

Завершающий момент – оформление и подписание протокола собрания.
Уплата госпошлины и подготовка документов для регистрации ТСЖ.
Госпошлина оплачивается в размере 4000 рублей (размер устанавливается Налоговым кодексом в п. 1 ст. 333.33). Комплект документов для регистрации объединения состоит из:

Документация подается в налоговый орган. Далее председатель открывает расчетный счет в банковском учреждении и привязывает его к конкретному домовладению, изготавливает печать ТСЖ и принимает здание на баланс товарищества.

Организация деятельности созданного товарищества осуществляется в соответствии с очерченными уставными документами правами и обязанностями объединения. ТСЖ заключает договора с предприятиями, оказывающими коммунальные услуги жильцам дома. При возникновении необходимости в ремонте соответствующие работы проводятся собственными силами или выбранным подрядчиком.

ВАЖНО! Для эффективной работы ТСЖ прорабатывается и утверждается смета доходов и расходов, обсуждаются размеры затрат на капитальный ремонт и устанавливаются взносы для собственников помещений.

Одной из главных обязанностей товарищества является поддержание надлежащего технического и санитарного состояния вверенных ему объектов. Объединение должно отстаивать права владельцев квартир и принимать соответствующие меры для предотвращения противоправных действий в отношении обслуживаемой недвижимости.

Если в уставе организации не указан срок деятельности товарищества, то созданное ТСЖ является полноправным юридическим лицом с неограниченным временем действия.

Средства, получаемые объединением от собственников жилья и хозяйственной деятельности, должны тратиться на нужды домовладения и благоустройство прилегающей территории. Положительный остаток финансовых ресурсов по итогам года признается прибылью и облагается налогом.

С участием застройщика

В строящихся зданиях создание ТСЖ невозможно. Для оформления товарищества необходимо ввести объект в эксплуатацию. После этого разрешается проводить собрание собственников и принимать решение о форме управления домом.

До момента выкупа квартир у компании-застройщика владельцем помещений считается строительная фирма. Поэтому обязательно требуется участие ее представителей в общем собрании.

Создать ТСЖ или передать бразды правления управляющей компании? Создание ТСЖ является хорошей альтернативой передачи дома в УК. Такой шаг позволит сделать расходование средств жильцов на содержание здания более прозрачным и рациональным. Из минусов стоит выделить трудоемкость процедуры открытия товарищества и его функционирования.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация, инициаторами создания которой являются собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Организация ТСЖ в многоквартирном доме нужна для распоряжения совместным имуществом и эффективного владения общей собственностью.

Плюсы создания ТСЖ

Распоряжение общедомовой собственностью при помощи ТСЖ имеет неоспоримые преимущества по сравнению с такой формой, как управляющая компания:

Целью деятельности управляющей компании является извлечение прибыли. Товарищество формируется для совместного управления общедомовым имуществом собственников.
Управляющая компания по договору управления распоряжается деньгами, которые поступают от жителей за оказание им коммунальных услуг и содержание их дома. Платежи за капитальный ремонт при этом идут на счет УК или регионального оператора, то есть «в общий котел». Если же домом управляет ТСЖ, то квартплата и средства на капитальный ремонт поступают на счет товарищества и тратятся они по решению общего собрания жильцов.
Прибыль УК распределяет между учредителями. ТСЖ тоже имеет возможность заниматься той предпринимательской деятельностью, которая предусмотрена в Уставе. Но прибыль в этом случае используется для уставных целей. Кроме того, товарищество освобождается от уплаты НДС в бюджет.

Главное то, что создавшие товарищество собственники всерьез заботятся о надлежащем содержании своего дома, эффективном распоряжении денежными средствами и получении качественных и своевременных коммунальных услуг. Размер платы на содержание дома и коммунальные услуги не зависит от способа управления, также сохраняются льготы по оплате услуг, которые предоставлены некоторым собственникам.

Кто может организовать ТСЖ?

Создать ТСЖ имеют возможность собственники одного или нескольких многоквартирных домов, если дома имеют общие инженерно-технические коммуникации и общую коммунальную инфраструктуру.

Что нужно, чтобы создать ТСЖ?

Основное условие для образования ТСЖ – 50% голосов собственников плюс еще 1 голос в пользу этой формы управления домом.

Как создать ТСЖ - пошаговая инструкция

Для организации товарищества собственникам жилья необходимо принять такое решение на общем собрании жильцов. Учитывая пассивность большинства граждан, для проведения собрания с собственниками необходимо проделать основательную подготовительную работу.

Создание инициативной группы

Чтобы как можно больше собственников привлечь к организации ТСЖ, рекомендуется сформировать инициативную группу. В нее могут входить собственники жилых или нежилых помещений в МКД, которые хорошо знают жилищное законодательство и понимают преимущества ТСЖ как формы управления собственностью. Если к формированию товарищества присоединяются несколько домов, то в инициативной группе необходимо наличие представителей каждого дома.

Инициативная группа проводит разъяснительную и агитационную работу с собственниками жилья, объясняет необходимость участия в общем собрании для организации товарищества. Группа имеет возможность провести предварительное голосование среди собственников. Хотя оно не имеет юридической силы, зато поможет спрогнозировать результат голосования на собрании.

Проведение собрания

Перед проведением собрания по формированию ТСЖ инициативная группа готовит проект Устава и определяет повестку дня. Также следует составить список собственников, подготовить для них уведомления о проведении собрания и бюллетени для голосования. Уведомления и бюллетени желательно вручить каждому собственнику под подпись.

Общее собрание собственников может проходить в трех формах:

Очное голосование. Такое голосование возможно, если присутствует и голосует в пользу создания ТСЖ больше 50% собственников.
Заочное голосование. Если очное собрание признано несостоявшимся из-за низкой явки, то собственникам разносят новые уведомления о проведении для них собрания заочно. В этом случае они могут выразить свое мнение, оставив бюллетени для голосования по указанному в уведомлении адресу.
Очно-заочная форма. В этом случае в уведомлении указывают дату проведения собрания, а также место и дату окончания сбора бюллетеней.

После того как будет проведено собрание и закончено голосование, счетная комиссия составляет протокол подсчета голосов. Результат проведения общего собрания оформляется в виде протокола, подписывают его все собственники, которые проголосовали за ТСЖ и его Устав. Если голосовали заочно, члены инициативной группы обходят квартиры всех проголосовавших для сбора подписей.

Важно: запрещается подписывать протокол за всех членов семьи одной рукой. Это нарушение может стать причиной для отказа в госрегистрации ТСЖ.

Утверждение Устава

В Уставе указывают цель создания, особенности деятельности, права и обязанности товарищества как юридического лица, а также членов ТСЖ. В документе должны быть перечислены компетенции общего собрания членов товарищества, порядок его проведения и принятия решений. Устав определяет полномочия, права и обязанности Правления товарищества, его председателя, ревизионной комиссии. Отдельно оговариваются виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, порядок распределения доходов от нее.

Регистрация ТСЖ

Регистрируется товарищество в соответствии с порядком, который установлен законом 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц». В налоговый орган следует предоставить следующий пакет документов:

заверенное нотариально заявление о регистрации юридического лица по форме Р11001;
протокол общего собрания, подписанный собственниками;
информацию о лицах, которые проголосовали за организацию ТСЖ;
пронумерованный и прошитый Устав в двух экземплярах;
квитанцию об уплате госпошлины.

Комплект документов в регистрирующий орган передает представитель ТСЖ, который уполномочен на это общим собранием.

Открытие счета

Поскольку товарищество является юридическим лицом, расчетный счет в банке оно открывает в соответствии с Инструкцией № 153-И, принятой Банком России. Для этого необходимо подготовить и передать сотрудникам банка следующие документы:

Свидетельство о государственной регистрации.
Устав.
Образцы подписи и оттиска печати.
Доверенность для распоряжения средствами на счете на имя конкретного лица, чаще всего – председателя правления ТСЖ.
Документ, подтверждающий полномочия председателя.
Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
Протокол решения собрания собственников.

Кроме того, необходимо открыть специальный счет для поступления средств на капитальный ремонт. Принадлежать этот счет может как региональному фонду капитального ремонта, так и самому ТСЖ. Комплект документов для его открытия будет аналогичным.

Сроки и стоимость создания ТСЖ

Создается товарищество, как и любое юридическое лицо, без ограничения срока. Заплатить придется только госпошлину за регистрацию, которая с 2017 года составляет 4 000 рублей.

Полномочия и обязанности организации

После государственной регистрации и открытия счета ТСЖ обязано встать на учет в Пенсионном фонде и ФСС, органах статистики. Также необходимо направить уведомление о начале деятельности в Государственную жилищную инспекцию. Управляющую компанию следует известить о создании товарищества и принять от нее техническую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом. Если УК отказывается передавать документацию, этот вопрос решается в судебном порядке.

В соответствии с Уставом, ТСЖ предоставляются следующие полномочия:

формировать на год смету доходов и расходов, которые запланированы на содержание и ремонт имущества дома, на реконструкцию и капитальный ремонт;
определять на основании принятой сметы размер взносов и платежей для собственников;
предоставлять услуги и выполнять работы для собственников;
обменивать, продавать и сдавать в аренду принадлежащее ТСЖ имущество;
перестраивать часть общедомового имущества;
застраивать прилегающие к дому земельные участки (например, организовать там парковку для автомашин собственников жилья);
привлекать сотрудников для выполнения работ по обслуживанию дома.

Еще одним из полномочий товарищества является выбор организации, которая будет обслуживать дом. Если качество услуг не будет удовлетворять собственников, они вправе расторгнуть с ней договор. ТСЖ самостоятельно утверждает план мероприятий по ремонту здания, составляет смету расходов, нанимает подрядную организацию и контролирует качество работы.

Практический опыт показывает, что организация ТСЖ в многоквартирном доме меняет отношение собственников к общему имуществу, к обязанности по оплате коммунальных услуг. Осознание того, что собственники сами ответственны за состояние дома, в котором они живут, является стимулом для поддержания общей собственности в надлежащем состоянии.

Отремонтированные подъезды и лифты, ухоженные дворы, исправные коммуникации – все это результат управления имуществом многоквартирного дома в форме товарищества собственников жилья.