Как определить ликвидность элитной квартиры.

При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.

Как распознать ликвидную недвижимость?

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.

Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).

Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;

• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);

• неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:

Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.

А как у нас?

В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.

Покупателей при выборе недвижимости для инвестиций интересует в первую очередь ликвидность объекта. Основная цель - сохранение и приумножение капитала. Если инвестор прогадает, он не сможет продать квартиру или дом даже по себестоимости. Если невозможен быстрый выход из проекта хотя бы с минимальными потерями, смысла в приобретении нет. Ликвидность интересует не только покупателей элитной недвижимости, где речь идет о миллионах долларов, но и тех, кто планирует стать владельцем жилья эконом-класса.

Тем, кто стремится заработать или сохранить капитал с помощью инвестиций в недвижимость, следует вначале изучить основные отличия ликвидности жилья. Выгодность покупки зависит от того, как быстро и с какой наценкой или скидкой вы сможете реализовать объект. В идеале, вы должны остаться в плюсе.

Место расположения

На ликвидность объекта влияет место его локации. Если жилье расположено в престижных районах города, рядом с водоемом, лесопарковой зоной, возле набережной, в одной-двух минутах ходьбы от метро, перепродать его не составит особого труда. Элитные объекты лучше приобретать в районах Садового кольца, в крайнем случае - ТТК, квартиры эконом-класса - в спальных районах с хорошей инфраструктурой и удачной транспортной развязкой.

Дома, расположенные в центре, всегда будут вызывать больший интерес, чем объекты на окраине города. Покупателям элитной недвижимости следует обратить внимание на Остоженку, Пречистенский бульвар, Патриаршие пруды, Арбат, Тверскую улицу, Замоскворечье, Хамовники, Москву-сити. Довольно популярен среди инвесторов Золотой остров Балчуг, где находится комплекс клубных особняков.

На сегодняшний день многие девелоперы активно осваивают соседние с Центральным административным округом районы, которые постепенно становятся престижными. Но здесь нужно проявлять осторожность, особенно если речь идет о «вторичке». Дело в том, что старый фонд не всегда можно переделать под себя. Вам могут не разрешить снести стенку, отгородить комнату, застеклить балкон.

Немаловажную роль играет и «потенциальное соседство». Речь идет о том, что в дальнейшем будет располагаться возле жилого комплекса . Если рядом построят торговый центр или бизнес-центр, то это отрицательно скажется на стоимости жилья бизнес- и элит-класса. Дело в том, что постоянный шум и заторы на дорогах отпугивают богатых инвесторов. А вот для недвижимости эконом-класса это как раз играет на руку.
Огромным минусом можно считать и строительство еще одного жилого объекта рядом, так как из-за появившейся конкуренции придется корректировать цены. Недвижимость в новостройке всегда дешевле, поэтому владельцу уже готового жилья понадобится делать скидку потенциальному покупателю.

Дальнейшая судьба района

На ликвидность объекта сильно влияют и реконструкционные работы, которые проводятся в районе. Во время ремонта дороги, реконструкции теплоцентралей или фасадных работ купить квартиру можно дешевле, так как стройка и разрытые траншеи отрицательно влияют на цену. Поэтому некоторые продавцы предпочитают переждать пару месяцев. Но нет ничего более постоянного, чем временное. Заявленные две недели стройки плавно могут перетечь в квартал, а то и полгода-год. А вот по окончании подобных работ ценник на квадратные метры резко возрастает.

Здесь главное не прогадать и вовремя среагировать на ситуацию. Сейчас, к примеру, идет активная застройка бывших промзон, на месте которых появляются элитные жилые районы. Если вначале к подобным проектам относились с некой долей скептицизма, то сейчас инвестиционная привлекательность новостроек в таких зонах растет. При этом девелоперы делают все возможное, чтобы заинтересовать как можно больше потенциальных покупателей.

Конечно, на ценообразование влияют и другие факторы. В районах, где в ближайшие пять-семь лет должны открыть новые станции метро или провести благоустройство улиц, уже сейчас наблюдаются резкие скачки в стоимости квадратных метров. Для инвестирования в элитную недвижимость, лучше выбирать новостройки , расположенные в относительно неплотно застроенных зонах. Наличие парковки, обустроенной придомовой территории и удобной транспортной развязки даже не обсуждается, так как это само собой разумеющееся.

Стилистика и удобство

При строительстве девелопер должен придерживаться определенного стиля, не забывая при этом об удобстве будущих жильцов. Многие современные дома строятся с применением инновационных технологий и с использованием экологичных материалов. В квартирах - свободная планировка и нет ненужных квадратных метров. При желании владелец сам достроит кладовую или сделает студию. Такие дома, несмотря на высокую конкуренцию, остаются востребованными даже спустя пять-десять лет после сдачи в эксплуатацию.

Порой некоторые компании идут на рискованный шаг, создавая необычные проекты. Но застройщикам не всегда удается реализовать до конца свою идею. Да и потенциальные инвесторы не готовы вкладывать деньги в проект, который вызывает сомнения. О том же доме в форме яйца все долго говорили, о нем не писал разве что ленивый, но репутацию он имеет неоднозначную. Все воспринимали его как шутку, никто и подумать не мог, что здание построят.

Проект разработал Сергей Ткаченко чуть менее двадцати лет назад. Вначале это должно было быть родильное отделение, но от столь необычного здания в Вифлееме отказались. На Патриарших прудах идею тоже не стали реализовывать. В конце концов решили сделать обычную пристройку к жилому дому.

Цельность концепции - это, конечно же, хорошо. Но в самой квартире должна быть какая-то изюминка, если речь идет об элитной недвижимости. К примеру, большая терраса, панорамные окна, камин и т. д. Но опять же не стоит рисковать со слишком «эксклюзивными» квартирами. Почитателей лофтов, пентхаусов не так уж и много. Нужно выбирать варианты, которые востребованы в любое время, чтобы было проще найти покупателя.

Потенциальный владелец элитного жилья - интеллигентная личность с хорошим вкусом. Такие люди имеют возможность путешествовать, развивать эстетические качества и понимают, к чему нужно идти. А в моде нынче минимализм и классицизм. А еще каких-то десять-пятнадцать лет назад все стремились к стилю Luxury.
Все материалы, которые используются при отделке помещения, должны быть натуральными, дорогими и качественными. Сэкономить на ремонте не удастся. В идеале - привлечь именитого дизайнера с хорошим портфолио.

Наличие развитой инфраструктуры - еще один признак ликвидности жилья. Перед покупкой недвижимости узнайте, есть ли рядом садики, школы, больницы, салоны, рестораны и т. д.

Основные характеристики

Немаловажную роль играет площадь помещения. Если речь идет об элитном жилье, необходимо выбирать средний вариант. Слишком маленькую или слишком большую квартиру труднее продать. Идеальным вариантом является недвижимость ОП от 120 до 160 кв. м. В последнее время наблюдается тяга к большим площадям. Конечно, встречаются объекты, в которых квартиры ОП от 200 кв. м. раскупаются довольно быстро, но средняя ликвидная площадь - 100-150 кв. м.

Также обращайте внимание на этажность, высоту потолком, правильно зонирование и наличие достаточного количества машино-мест на парковке. Многое зависит и от того, где находится объект. В центре отдают предпочтение однокомнатным студиям ОП до 70 кв. м, в жилых районах - квартирам с двумя-тремя спальнями.
Высокой ликвидностью обладают квартиры, из окон которых открывается красивый вид на город или природу. Поэтому чем выше, тем лучше. Высота потолков в элитных объектах - не ниже 3 метров. Количество санузлов рассчитывается по количество комнат.

Сейчас многие комплексы огораживаются забором, чтобы на закрытую территорию никто посторонний не мог пробраться. Владельцы элитной недвижимости ценят приватность и безопасность.

Обратите внимание на количество квартир на каждом этаже. Потенциальные покупатели дорогого жилья любят уединенность и хотят оградить себя от соседей. При этом респектабельность окружения играет немаловажную роль. В элитных новостройках на площадке должно быть не более двух-трех квартир, в домах премиального класса допустимы большие объемы жилья.

Стоимость объекта

Цена также влияет на ликвидность объекта. Стоимость квадратного метра инвестиционного жилья не должна превышать 800 тысяч рублей, а в идеале должна составлять около 400 тысяч рублей за кв. м. Покупать недвижимость в новостройках выгоднее для инвесторов на начальных этапах продаж или на этапе котлована, когда наценка делается минимальная. Но здесь есть риск попасть на долгострой. Поэтому необходимо проверить надежность застройщика , изучить предыдущие его проекты, узнать, были ли проблемы со сроками сдачи объекта в прошлом.

Перед вложением денег проведите анализ стоимости квадратных метров в выбранном районе на первичном и вторичном рынках. Рассматривать следует все объекты аналогичного класса. Имеет смысл вкладывать в новостройку, если «первичка» дешевле «вторички» минимум на 20-30%.

Вы никогда не задумывались, почему некоторые квартиры, попав в базу риэлторов, продаются очень быстро, а другие – висят в базе по несколько месяцев? Причина – в ликвидности конкретного объекта. Если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, то сначала необходимо узнать, насколько ликвидной будет приглянувшаяся квартира. Давайте выясним, какие квартиры в Москве являются самыми ликвидными, а какое жилье в столице перешло в категорию неликвида.

Если вкратце, то ликвидность квартиры – это возможность быстро и выгодно ее продать. предполагают не просто приобретение недвижимости с целью проживания в ней. Чем меньше времени требуется на то, чтобы в случае необходимости продать жилье, тем ликвиднее данная квартира.

Вложения в жилую недвижимость можно назвать ликвидным активом: спрос на качественные квартиры есть даже во время кризиса. Найти желающих приобрести элитную квартиру в Москве гораздо проще, чем уникальную скульптуру или картину – ими интересуются чаще всего только коллекционеры. Именно поэтому большинство аналитиков рекомендуют инвестировать свободные деньги не только в зарубежную , но и в российскую.

Но следует отдавать отчет, что не любое жилье является одинаково ликвидным: Подмосковья может дорого продаться буквально за одну неделю, а квартира в ждет своего нового владельца несколько месяцев.

Ликвидность района

Оценивать ликвидность жилья необходимо начинать с анализа его местоположения.

• Экология . Если говорить о квартирах в Москве, то наибольшая ликвидность у недвижимости, расположенной в экологически чистом районе;
• Транспортная доступность . В первую очередь – близость к метро. Продать квартиру в Москве в районе, где нет метро, значительно сложнее. Улица, на которой находится объект недвижимости, не должна быть загазована; сильно загруженные трассы снижают ликвидность.
• Развитая инфраструктура (школы, детские сады, супермаркеты, поликлиника в шаговой доступности).
• Структура жилого фонда . Котируются районы, в которых преобладают современные , так и относящиеся к элит-классу. Кварталы, застроенные старыми пятиэтажками, практически не интересуют покупателей.

Самые востребованные районы Москвы

Легче всего продаются квартиры, которые находятся в районе Кутузовского проспекта, на Воробьевых горах. Традиционно востребована недвижимость, находящаяся на западе, северо-западе и юго-западе Москвы (Строгино, Кунцево, Крылатское и т. д.)

Элитная недвижимость, находящаяся в центре (лучше, если дом включен в так называемую «Золотую милю»), тоже без проблем находит своего покупателя.

Удачный с точки зрения ликвидности район Москвы для покупки элитной недвижимости – Хамовники. Квартал реконструируется, в нем уже построено несколько престижных жилых комплексов.

Ликвидные районы существуют и на менее раскрученных направлениях. Юг и юго-восток столицы относят к округам, которые, мягко говоря, причисляют к проблемным с точки зрения благоустройства и экологии. Но все не так однозначно.

Сокольники и Новые Черемушки эксперты по недвижимости относят к востребованным районам Москвы. Они расположены относительно недалеко от центра, отличаются развитой инфраструктурой, поэтому их ликвидность с точки зрения покупки жилья не вызывает сомнений.

На юго-востоке Москвы лучше всего приобретать московскую недвижимость в Люблино и Марьино.

Вы не ошибетесь, если решите купить квартиру в Теплом Стане, Измайлово, Чертаново, на Беговой и в районе метро Аэропорт.

Что повышает ликвидность района

Не весь район бывает одинаково ликвидным с точки зрения транспортной развязки и инфраструктуры. Шаговая доступность до метро – большое преимущество. Вокруг станций метро всегда кипит жизнь: рестораны, супермаркеты, салоны красоты, химчистки и т. д.

Ликвидность таких кварталов способны понизить только два фактора: преобладание старого жилого фонда и расположенные в непосредственной близости крупные заводы. Ликвидность недвижимости повышает расположенная по соседству парковая зона.

Ликвидность двора и дома

Даже в самых востребованных районах Москвы встречаются неликвидные дома. Ликвидность здания принято оценивать по следующим параметрам: год постройки, особенностей типового проекта, из какого материала оно построено. Самые ликвидные – монолитные и кирпичные дома. Панельные дома котируются меньше. Если хотите купить квартиру в панельном доме с целью инвестиций, то учтите, что чем выше этажность здания, тем лучше. Популярнее всего современные серии. Затем – 9- и 12-этажные панельные высотки. Меньше всего пользуются спросом пятиэтажки.

Кирпичные дома предпочтительнее панельных, а современные востребованы больше, чем относящиеся к старому жилому фонду.

Дом, построенный 30-40 лет назад, характеризуется изношенными коммуникациями, подъезды, как правило, нуждаются в капитальном ремонте. Квартира в таком доме может привлечь покупателя только существенно сниженной стоимостью.

Исключение из этого правила – , они по-прежнему ценятся на московском рынке недвижимости.

Есть интерес и к панельным пятиэтажкам-хрущевкам. Они привлекают покупателей возможностью получить качественное современное жилье при расселении. Но тут есть свои подводные камни: снос здания может затянуться на неопределенное время. К ликвидным в этом случае можно отнести только те дома, у которых срок сноса уже точно известен.

На ликвидность кроме характеристик здания влияет еще множество разных факторов: состояние лестничных площадок и подъезда в целом, наличие грузового лифта, удобная парковка, детская площадка, прогулочная зона и т. д.

В сегментах «бизнес» и «премиум» желательно, чтоб присутствовал подземный паркинг, охраняемый закрытый двор. Для элитных квартир имеет значение и количество квартир в доме, идеален – клубный вариант, не более 2 квартир на этаже.

Важное примечание: характеристики дома имеют значение в первую очередь для многокомнатных квартир. Для однокомнатных и двухкомнатных квартир эти параметры имеют меньшее значение, поскольку именно квартиры маленького метража больше всего востребованы у покупателей на рынке недвижимости Москвы. Если цена не является заоблачной, то квартира в данном сегменте реализуется максимум за 3-4 месяца, при этом неважно в каком районе и доме она находится.

Ликвидность квартиры

Ликвидность квартиры принято определять исходя из следующих параметров:

• на каком этаже расположена;
• общая площадь;
• размер и планировка санузла и кухни;
• высота потолка;
• удобство планировки в целом;
• наличие и количество балконов и лоджий.

Наиболее важна площадь квартиры: она должна соответствовать заявленной категории. Для эконом-класса и комфорт-класса наиболее востребованы квартиры:

• однокомнатная квартира (37-42 м 2);
• двухкомнатная квартира (54-64 м 2);
• трехкомнатная квартира (70-85 м 2).

Предпочтительны квартиры, имеющие стандартную планировку и метраж. Легче найти покупателя на двухкомнатную квартиру площадью 55 м 2 , чем однокомнатную, имеющую тот же метраж.

На ликвидность квартиры в немалой степени влияют этаж, на котором она находится, высота потолков и метраж кухни. Под кухню должно быть отведено минимум 8 м 2 , оптимально – 10-12 м 2 . Высота потолка – не меньше 2,7 м.

Снижается ликвидность квартир, расположенных на первом и последнем этажах. Также есть проблемные угловые квартиры.

Ликвидность недвижимости уменьшают комнаты, расположенные вагончиком, деревянные и смешанные перекрытия, вид из окна на оживленную автомагистраль, сидячие ванны.

– важное условие ликвидности недвижимости. Поэтому если история у квартиры запутана, собственники менялись несколько раз и не представляется возможность проверить все сделки купли-продажи с этой недвижимостью, то эти обстоятельства снижают ее ликвидность.

Квартиру даже в проблемном округе Москвы гораздо легче продать, если она имеет опрятный вид и не нужно в срочном порядке менять сантехнику, окна, двери. Необходимость капитального ремонта – существенный минус для недвижимости, если только она не продается по бросовой цене.

Резюме сайта «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» : быстрее реализуются квартиры эконом-класса, потому что покупатели к ним выдвигают минимум требований. Чем выше класс недвижимости, тем больше всевозможных характеристик влияет на ликвидность. В элит-классе остаются востребованными так называемые видовые квартиры. Для инвестиций не стоит вкладывать деньги в многокомнатные квартиры, которые находятся в спальных районах, где метро планируется построить только в отдаленной перспективе. Будет сложно найти покупателя на дорогую квартиру, расположенную в непрестижном районе Москвы.

В целом ликвидность московской недвижимости не вызывает сомнений.

© 2009 - 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://сайт обязательны.

• Местоположение. К нему относится близость транспортных узлов, инфраструктура, репутация района, криминогенный уровень, рабочие места, экология. Стандартные требования — наличие детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест и остановок общественного транспорта.
• Тип дома. Здесь оценивается материал и год постройки. Первое место занимают кирпичные и монолитные дома нового поколения, за ними следует панельная застройка. В последнем случае важную роль играет этажность: чем выше «панелька», тем больше ее ликвидность.
• Состояние здания. Новостройки и реновированные здания пользуются большим спросом, чем старый фонд. Дополнительные очки добавляет благоустроенная придомовая территория.
• Площадь и этаж. Квартиры на первом, последнем и тринадцатом этаже обладают более низким уровнем ликвидности. Та же ситуация складывается с жильем, в котором была проведена незаконная перепланировка.
• Состояние инженерных сетей и перекрытий. Старые трубы, ветхая электропроводка, деревянные перекрытия — факторы риска.
• Ремонт. Критерий достаточно спорный. Кто-то ищет квартиру в состоянии"заезжай и живи«. А кто-то желает сделать ремонт по своему вкусу. В последнем случае чистовая отделка станет «отягчающим обстоятельством».
• Степень застройки микрорайона. Чем больше новых жилых комплексов в округе, тем ниже ликвидность недвижимости. В таких случаях стоит обратить внимание на квартиры с уникальными характеристиками. Преимуществом станет вид на воду, близость парка или удачная планировка.

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность - это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив - это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов - это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

• высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
• сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
• продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
• фиксированное местоположение;
• цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки ;
• сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
• неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых - расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания , Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами - Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости - превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты - около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

• требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
• меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
• пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,- говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости - квартиры в лучших районах Берлина . Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины - быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты - они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»