Как вложить деньги в коммерческую недвижимость: склад, офис, торговую точку.

Нестабильная экономическая обстановка в стране побуждает россиян спешно искать выгодное применение своим сбережениям. Один из самых распространенных вариантов инвестиций – покупка квартиры. Между тем вкладывать деньги можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую. При грамотном подходе торговые и офисные площади окупаются быстрее стандартных квартир и приносят владельцу стабильный доход даже в условиях кризиса.

Покупка коммерческой недвижимости – цена вопроса

Самые же доступные варианты офисных помещений встречаются на территории Новой Москвы (например, нежилое помещение площадью 18 кв. м в цокольном этаже нового жилого дома в городе Троицк на улице Заречной предлагается за 990 тысяч рублей) и Московской области. По данным Александра Болотова, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», за пределами столицы, располагая бюджетом до 2 млн рублей, можно приобрести отдельно стоящее административное здание.

Однако прежде чем вкладывать деньги , нужно взвесить все плюсы и минусы и четко представлять себе круг потенциальных арендаторов. Такие объекты далеко не всегда могут похвастаться высокой конкурентоспособностью, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки. Исключение составляют небольшие помещения в центре города, которые охотно арендуют нотариусы, адвокатские конторы, туристические фирмы.

Еще один вариант инвестиций в коммерческую недвижимость – покупка складского помещения. Однако здесь есть несколько нюансов: сдать в аренду отдельно стоящее помещение не так-то просто, ему потребуется собственная охрана, подключение к коммуникациям, дополнительное оборудование. А конкурировать с большими складскими комплексами частному инвестору сложно. Поэтому, если удастся приобрести подходящее помещение по сходной цене, его можно переоборудовать под сервис, шиномонтаж или автомойку и только потом искать арендатора.

Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства - жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.

К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,- от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Меньше расходов на содержание

В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание , ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого - более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25 % от арендной платы.

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны - Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

сайт предлагает , наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования - например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы , и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, сайт предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.

Рынок недвижимости знает множество примеров, когда коммерческий объект, выставленный на продажу, продается в течение нескольких месяцев, а то и за неделю. Но более знакома ситуация, при которой офисное помещение, отдельно стоящее здание или строенное торговое помещение длительное время не может найти своего покупателя. Так что же может послужить причиной успешной продажи коммерческой недвижимости?

Что входит в коммерческую недвижимость

В классическом понимании коммерческая недвижимость - это некое здание (помещение), площадь, объект недвижимости, в котором субъект организовывает деятельность с целью получения прибыли.

Составной частью коммерческой недвижимости могут быть объекты нежилого фонда, используемые под банковские, офисные, торговые, развлекательные и иные цели не связанные с проживанием людей (рестораны, магазины, павильоны).

К коммерческой недвижимости относят также все промышленные объекты, рабочие цеха, складские и производственные помещения, открытые площадки, находящиеся на территории предприятий.

По действующему законодательству, объект коммерческого назначения - это капитальное сооружение . Таковыми являются здание, строение, либо объект незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).

Все виды коммерческой недвижимости объединяет тот факт, что любой из этих объектов может стать предметом коммерческих отношений, то есть его можно продать, арендовать, заложить и прочее.

Вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость - это выгодный и надежный бизнес . Приобретение коммерческой недвижимости - один из видов реальных имущественных инвестиций (его основной капитал), что достаточно прибыльно при стабильно развивающейся экономике. Во время экономических кризисов в этом бизнесе не исключается вероятность, как высокой прибыли, так и потери средств, которая связана с изменением стоимости объекта недвижимости. Одни коммерческие объекты недвижимости предназначены для непосредственного получения дохода (торговые комплексы, гостиницы), другие создают условия для его извлечения (промышленные объекты).

• Нельзя выгодно продать коммерческую недвижимость, если явно завышена ее стоимость или неправильно организована рекламная кампания. Потенциальный покупатель старается изучить весь рынок, а, значит, будет тщательно отбирать предложенные варианты. Подать объявление о продаже офиса можно на отдельной странице.
• Чтобы определить адекватную стоимость объекта необходимо потратить время и изучить конкурентные предложения. В большинстве случаев прибегают к сравнительному методу, то есть проводят детальный анализ похожих коммерческих помещений, которые представлены в данный момент на рынке недвижимости.
• И продавец, и покупатель понимают, что коммерческий объект является инструментом бизнеса, поэтому для хорошего продавца важно оценить экономическую стоимость имеющейся у него площади, подсчитать размер предполагаемого дохода, как быстро новый владелец сможет окупить свои затраты (в этом случае его местоположение играет большую роль).
• В вопросе купли - продажи коммерческой недвижимости большое значение имеет даже наличие парковочных мест, многих это удивит, но именно этот фактор может быть решающим для предпринимателей, чей бизнес напрямую зависит от количества покупателей.
• Чтобы у покупателя не возникало никаких претензий, в договоре должно быть четко и однозначно прописано все, что касается предмета договора.

• поиск покупателя;
• оформление документов для совершения сделки;
• собственно процедура расчета.

Как продать склад

В таком кропотливом деле понадобится не только предпринимательская жилка, но и определенная доля удачи. Всегда присутствует риск совершить ошибку и вероятность потерять деньги, потому стоит тщательно все взвесить и принять верное решение.

Продажу недвижимости любого вида, в том числе и склада, начинают со сбора необходимой информации, то есть с составления характеристики объекта - это первый шаг. У потенциального покупателя должны быть все важные сведения об объекте, в характеристике объекта указывают общее состояние здания, размеры, месторасположение.

Подготовьтесь к возможной конкуренции, глупо рассчитывать на то, что у вас мгновенно купят склад по максимально выгодной цене. Изучите ситуацию на рынке недвижимости и цены на схожие по характеристике объекты, так вы сможете избежать застоя процесса.

Предварительная «раскрутка» товара. Для этого придется задействовать все возможные рекламные каналы (дать объявления в местную газету, оставить заметку на специализированных сайтах по продаже недвижимости). Весь путь от сбора информации об объекте и до получения денег с покупателя можно поручить специалистам, которые помогут провернуть сделку быстро и качественно. Человек, впервые сталкивающийся с подобными задачами, может совершить много ошибок и потерять время и деньги.

Как продать офис

Офисы - самый частый объект коммерческой недвижимости (их покупают, продают, сдают в аренду).

Перед тем как продать офис проводят его оценку (физические характеристики, наличие права собственности) и устанавливают стоимость после предварительного изучения рынка. Более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах, имеющих удобную транспортную развязку. Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.

Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости. Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.

Продажа офисов через агентство поможет значительно расширить круг потенциальных покупателей офисной недвижимости, выставленной на продажу.

Офис, выставленный на продажу, будет занесен в базу данных агентства, которую ежедневно просматривают десятки вероятных покупателей. Важный момент - благодаря профессиональной работе специалистов агентства в разы увеличится объем и плотность показов, а это в свою очередь повлияет на скорость и оперативность продажи. И, конечно, профессионалы помогут грамотно оформить все бумаги, необходимые для продажи офиса и с соблюдением правовых, юридических и нотариальных норм и требований.

О том, как переоформить коммерческую недвижимость на нового владельца, читайте в отдельной статье.

Нюансы для инвесторов

Коммерческая недвижимость - популярный объект вложения капитала. Этот достаточно простой вид инвестирования не требует углубленных экономических и финансовых знаний. Инвестор, как носитель денег, может вернуть вложенные средства совершенно разными способами:

• сдать объект в аренду;
• разместить в нем подразделения собственного бизнеса;
• перепродать его.

• долгосрочное
• краткосрочное
• спекулятивное

Наиболее доходным считается краткосрочное инвестирование. Это объясняется тем, что после проделанных работ инвестор сам создает доходный объект и получает прибыль от аренды, которая частично окупит вложения. Важный критерий выбора - престижность места (в дорогом микрорайоне платежеспособность потребителей выше), это относится и к арендаторам. Определенный минус этого инвестиционного направления - необходимость отлично знать и разбираться во внутренней и внешней конъюнктуре рынка.

Продолжительность жизни коммерческой недвижимости практически неограниченна. Во время обвала цен, стоимость аренды вырастает, то есть недвижимость в любом случае приносит доход. Прибыль с аренды выше прибыли с банковских депозитов. При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.

Мечтаете зарабатывать на недвижимости? Хотите знать, как сдать коммерческую недвижимость в аренду, на что обратить внимание при ее покупке и где искать арендаторов? «М16-Недвижимость» вооружает всех потенциальных бизнесменов в данной сфере и рассказывает, что нужно для получения стабильного и высокого заработка.

В конце приятный бонус: самые перспективные объекты коммерции для дальнейшей сдачи или перепродажи.

Краткое содержание статьи:

Коммерческая недвижимость: с чего начать?

Для начала советуем еще раз определиться с окончательным выбором недвижимости: уверены ли вы, что хотите заниматься именно коммерческими помещениями? На вопрос, что выгоднее сдавать - квартиру или коммерческую недвижимость, - ответ однозначен. Объекты коммерции окупаются в несколько раз быстрее, чем жилые помещения, то есть выгода значительно выше. Кроме того, арендная ставка на коммерческую площадь стабильно растет (к примеру, период «январь-июль» 2017 года показал рост на уровне 10%).

Однако следует учитывать, что и сил вам придется потратить значительно больше. Во-первых, убедитесь, что вашего стартового капитала хватит для приобретения объекта, который в дальнейшем вы намерены сдавать. Не секрет, что для покупки коммерческой недвижимости нужно обладать куда более весомым финансовым состоянием, чем для приобретения квартиры, в том числе многокомнатной.

В то же время учитывайте, что нежилое помещение иначе рассматривается и в юридическом плане: налоговая ставка в данном случае в разы выше, механизм оформления также несколько иной.

Ко всему прочему, для успешного ведения бизнеса на коммерческих помещениях нужно ориентироваться в специфике деятельности вашего потенциального арендатора, понимать его потребности и возможности. А значит, от вас уже требуется больше, чем при простой сдаче квартиры.

Взвесьте все еще раз, прежде чем перейти к выбору помещения. Если хотя бы один из пунктов вызывает сомнения, лучше не рисковать и рассматривать жилую аренду. Помните, что в случае неуспеха потери могут быть колоссальные.

Подведем итоги, что нужно для покупки коммерческой недвижимости: стартовый капитал, хорошее понимание рынка и ориентация в области, с представителями которой вы планируете сотрудничать.

Как правильно выбрать коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду?

Как мы уже говорили, первым делом определитесь с тем, на какого арендатора вы рассчитываете.

Обозначьте для себя возможные параметры вашего будущего контрагента: это небольшой предприниматель или филиал крупной сети? Давно ли он на рынке или только выходит? Это производство или точка реализации? Какова конкуренция в данной сфере, какое расположение будет для него наиболее удачным, какие мощности необходимы для полноценного ведения бизнеса и т. д.

Словом, ориентируйтесь на конкретного арендатора, тогда вы не только легко подберете максимально подходящее помещение, но и без труда в дальнейшем сможете найти людей, желающих вести свой бизнес именно у вас.

На основе сделанного выбора вы можете понимать, какой конкретно объект стоит искать: складское помещение, офис или торговое помещение в современном формате стрит-ритейла.

Беспроигрышные варианты и обязательные требования

Сразу отметим, что самым безопасным с точки зрения востребованности вариантом станет помещение, которое уже имеет постоянного арендатора. В этом случае вы сможете получать прибыль уже с первого месяца владения помещением и не потеряете драгоценное время на поиски.

Поверьте, что арендатор (при условии, что у него уже налаженный и доходный бизнес) сам заинтересован оставаться именно в вашем помещении. При благоприятных обстоятельствах вы даже можете повысить арендную ставку.

Еще одним преимуществом такого решения станет тот факт, что помещение с постоянным арендатором, вероятнее всего, уже «причесано» в соответствии со всеми требованиями надзорных органов, а именно Санитарной и Пожарной служб.

На последний факт следует обратить особое внимание, поскольку в случае нарушения каких-либо правил вам придется потратить немалые деньги на то, чтобы исправить сложившуюся ситуацию.

Выбор с точки зрения расположения

Если работать вы планируете с владельцем продуктового магазина, то лучшим местом для выбора станет густонаселенный спальный район. В таком месте высокая проходимость, кроме того, магазины шаговой доступности всегда пользуются высоким спросом у жильцов, а значит, с точки зрения владельца бизнеса такой объект особенно привлекателен.

Планируете сотрудничество с более масштабным арендатором? Рассмотрим вариант с модным бутиком. Очевидно, что для такого бизнеса обязательным условием также является расположение в проходном месте, но публика должна быть другая. Ориентируйтесь на такого покупателя, если готовы предложить ему большое помещение на первой линии в историческом или деловом центре города.

Когда же в качестве потенциального арендатора вы видите только производство, то лучшим решением с точки зрения локации станет промзона спального района или пригород.

Еще один распространенный вариант - общепит. Если речь не о ресторане высокой кухни (а в этом случае помещение должно располагаться в центре и иметь хорошие видовые характеристики), то ориентироваться следует на места вблизи бизнес-центров или образовательных учреждений.

Ориентир на прибыль и востребованность

Кажется, тут все очевидно и также привязано к расположению помещения: объекты в центре будут стоить дороже, а в «спальниках» или загородом - дешевле.

В этом, разумеется, есть своя истина. Однако успех вашего арендного бизнеса будет зависеть не только от назначенной арендной ставки.

Так, например, не стоит забывать, что на небольшое помещение, расположенное в периферийном районе города, арендатор найдется в разы быстрее, чем на масштабную площадь в самом центре. Особенно это ощутимо в условиях кризиса.

Кроме того, шансы, что продуктовая точка в «спальнике» будет пользоваться высоким спросом, выше, чем у модного бутика. А значит, владелец бизнеса надолго задержится в вашем помещении, тогда как арендаторы более дорогих объектов могут уходить чаще, а приходить, наоборот, реже.

Иными словами, обращайте внимание на то, какой востребованностью будет пользоваться ваше помещение. Лучше получать меньший по размерам, но стабильный доход, чем иметь большую, но нерегулярную прибыль.

Где найти арендатора?

Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама - есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.

Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой - преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет в себе и другие плюсы, среди которых, например, более широкие возможности рекламирования. Приятным бонусом станет то, что риелторы берут на себя все хлопоты по заключению сделки: составляют необходимую документацию, помогают договориться с нанимателем и т. д.

Особенности арендаторов

Итак, реклама сработала и на пороге вашего помещения уже появилось несколько потенциальных предпринимателей, которые готовы «прописать» свое детище на вашей коммерческой площади. И тут встает очередной непростой вопрос: кого выбрать?

Как ни странно, сетевые компании, за редким исключением, также являются не самыми желанными нанимателями. Компании давят на свой авторитет и стабильность (последнее далеко не всегда соответствует действительности), в следствие чего требуют к себе особого отношения. «Сетевики» в массе своей настаивают на снижении арендной платы, а для официального оформления вашего сотрудничества используют только свой договор, который, разумеется, в большей степени защищает именно их права, тогда как вы лишаетесь возможности быстро сменить арендатора или повысить ставку в соответствии с рыночной ценой.

Помимо этого в случае с крупными по масштабам бизнеса нанимателями по всем спорным вопросам обращаться вам придется непосредственно к персоналу, занимающему помещение. А персонал этот зачастую является лицом некомпетентным.

Впрочем, ради действительно хорошего объекта аренды некоторые «сетевики» готовы идти на уступки и даже могут предложить более высокую оплату.

Лучше всего держать ориентир на тех предпринимателей, которые уже имеют один прочно стоящий бизнес и в данный момент открывают вторую точку. Такие предприниматели являются самыми надежными, основательными и ответственными нанимателями.

Топ объектов коммерции для инвестиционных целей

Менеджеры отдела коммерческой недвижимости подобрали для вас лучшие объекты для приобретения с целью инвестирования. Представленные объекты являются самыми привлекательными с точки зрения популярности у арендаторов и доходности.

Офис 200 м2 на Большом проспекте Петроградской стороны

Помещение с эксклюзивным дизайнерским ремонтом в лучшей коммерческой части Петроградского района. Интерьер выполнен известной студией, применены дорогостоящие натуральные материалы, установлены дизайнерские радиаторы и сантехника. Представительский интерьер будет интересен крупным компаниям и бутикам премиум-класса.

Ежемесячный доход составит порядка 300 тысяч рублей.

Уникальное предложение: окупаемость помещения составляет всего 6,5 лет (при средней окупаемости в 10-12 лет)! Объект расположен в новом ЖК «Карат» на одной из главных улиц Кингисеппа. Уже сейчас помещением интересуются крупные арендаторы - «Окей», «Пятерочка», «Лента» и т. д.

Ежемесячная прибыль объекта оценивается нашими менеджерами на уровне 561,6 тысячи рублей. Плюсы помещения: витринные окна, выходящие на главную улицу города, большая парковка перед помещением, потолки - 4,5 м, 5 отдельных выходов, большие мощности.

Офисное помещение с постоянным арендатором в центре города! Всего 970 м до метро «Чернышевская». Парковка - на придомовой территории или во дворе. Выполнен свежий ремонт, подключены все коммуникации.

Благодаря жилому статусу помещения возможно оформление ипотеки!

Бизнес-центр 1350 м2 на проспекте Науки

Помещения на цокольном и первом этажах с качественным ремонтом. Имеется два отдельных входа. Постоянные арендаторы, с которыми заключены договоры сроком на 11 месяцев. Имеются договора по всем коммуникациям. Отличный объект для инвестиций!

Менеджеры «М16-Недвижимость» готовы предложить вам еще больше вариантов! Подберем идеальный объект под ваш бюджет и нужды бизнеса, поможем с заключением сделки и дальнейшим поиском арендаторов, звоните!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости. Сегодня рассмотрим критерии выбора при инвестировании в коммерческую недвижимость для получения прибыли путем сдачи в аренду.

Как выбрать объект инвестирования в коммерческой недвижимости

Доходность от приобретения офиса и сдачи его в аренду может достигать до 18%. В этом случае важен выбор коммерческой недвижимости — месторасположение, близость к людским потокам, востребованность у определенной категории юридических лиц и т.д.

Есть мнение, что выгоднее положить деньги в банк на депозит и получать доход в виде процентов, чем вложиться, например, в коммерческую недвижимость в Хабаровске. С одной стороны это действительно так — все зависит от той суммы, которой вы располагаете.

Гарантированный возврат депозита на сегодняшний день 700 тыс рублей. Если вы располагаете большей суммой, то нет гарантии, что если случится кризис, вам вернут всю сумму.

Складские помещения

Со складскими помещениями все просто и в тоже время несколько затруднительно. Вы можете довольно успешно инвестировать в коммерческую недвижимость такого типа, как складские помещения только если знаете наверняка, как будет застраиваться тот или иной район и как в будущем будет востребована эта недвижимость.

Поэтому чаще всего продажей и приобретением этого вида коммерческой недвижимости занимаются крупные компании, которые имеют необходимую информацию.

Коммерческая недвижимость спальных районов

Это коммерческая недвижимость, которая находится на первых этажах жилых домов в спальных районах. Это самый реальный для большинства инвесторов сегмент рынка коммерческой недвижимости подходящий для инвестирования.

Для того, чтобы инвестировать в коммерческую недвижимость спальных районов достаточно иметь до 10 млн. рублей.

Почему инвестирование в коммерческую недвижимость выгодно?

Во-первых

Она наиболее ликвидная! Посмотрите сколько различных ООО и ИП занимают первые этажи спальных районов: парикмахерские, магазинчики, салоны красоты, мини-сады, фитнес-залы и т.д.

Во-вторых

Ее проще продать, чем, склад, который будет стоить, в зависимости от оснащения, к примеру 20 млн. и потребует довольно длительного срока продажи — от 3 месяцев до полугода-года, при этом, возможно, потребуется дать большой торг.

В тоже время, если вы имеете пять-десять небольших помещений, то их легко продать в случае необходимости и проще найти покупателя, не сбрасывая цены.

Кто ваш арендатор

Допустим, что мы пришли к выводу, что инвестировать в коммерческую недвижимость надо по принципу — небольшие помещения в спальных районах. О’кей! А кто будет вашим арендатором в этом случае?

Магазины шаговой доступности — это один из самых надежных арендаторов вашей коммерческой недвижимости. Наверное, так происходит потому что люди всегда хотят есть:))

На что обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:

• мощность энергосети. Например, если ваше помещение арендует салон сотовой связи, которому необходима мощность сети минимум 8 кВт, а ваше помещение позволяет только 7 кВт, то это будет stop-фактор и подобные выгодные для вас клиенты отсеются, а вы потеряете надежного и доходного арендатора коммерческой недвижимости. Еще пример, кафе, которое нуждается минимум в 20 кВт, а лучше 50 кВт мощности.

Еще, магазин, типа Пеликан, Три толстяка, которые открыты круглосуточно — им понадобится минимум 10 кВт, мясные лавки — требуют 15 кВт мощности. Все эти арендаторы способны платить вам за аренду коммерческого помещения хорошую ставку, поэтому очень важно при выборе коммерческой недвижимости обратить внимание на мощность сети и можно ли ее увеличить в будущем и сколько это вам будет стоить.

Кстати, когда решить купить коммерческую недвижимость, помните, что малая мощность сети может стать хорошим аргументом при торге. Вы можете давить на то, что при малой мощности у вас сужается круг потенциальных арендаторов и поэтому торг должен быть уместен.

• соседи сверху. Это довольно важный фактор, который не просто необходимо учитывать — его надо предусмотреть! Состояние труб канализации и водопровода над коммерческим помещением и адекватность соседей — это два важных фактора при выборе и инвестировании в коммерческую недвижимость. Вы, как арендодатель будете нести ответственность за то, что не предусмотрели эти факторы.

К примеру, если вы не учтете эти факторы, то может случиться так, что после дорогого ремонта ваше коммерческое помещение просто затопят и если это магазин еще куда бы ни шло, а вот ресторан или кафе придется закрывать. А каждый день простоя будет выливаться в копеечку, не говоря уже о стоимости ремонта коммерческой недвижимости.

• дополнительные инвестиции. При выборе коммерческой недвижимости в Хабаровске смотрите насколько готово к сдаче в аренду коммерческое помещение — надо ли делать ремонт, какой ремонт и во сколько пример он вам обойдется. Хорошо заранее просчитывать кому вы хотите сдавать в аренду коммерческое помещение.

К пример, если сдавать в аренду Мегафону, Евросеть, МТС и т.д. то вам достаточно сдать им в аренду пустое коммерческое помещение, а они уже сами сделают свой фирменный ремонт. Либо будут арендаторы коммерческой недвижимости, которые скажут, что готовы снять, если будет вот такой пол и такие стены, к примеру.

• парковка рядом с коммерческим объектом. Если вы выбрали отличное место, хорошее и перспективную коммерческую недвижимость, но нет парковки — не пройти, не проехать. Это может быть минусом для будущих арендаторов, а следовательно чревато вашими затруднениями в сдаче в аренду под ресторан, кафе, магазин.
• инфраструктура района. Имеет значение в плане выгодности приобретения, нахождение коммерческой недвижимости — в уже обжитых районах с развитой инфраструктурой и только что построенных кварталах, в которых еще не развита инфраструктура совсем.

Если это район с развитой инфраструктурой, то при поиске арендаторов вы можете обнаружить, что на районе уже есть аптека, магазин, салон красоты. Вы начинаете прозванивать или вам прозванивают потенциальные арендаторы вашей коммерческой недвижимости и спрашивают:

• А у вас есть аптека, салон красоты, магазин?

Вы говорите:

Таким образом круг потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости стремительно сужается, либо будут требовать скидку по аренде.

Если вы приобретаете коммерческую недвижимость в новом районе, где еще нет коммерческих фирм, но жилые дома уже заселены — вам проще будет сдать в аренду коммерческое помещение и держать хорошую арендную ставку. Многие арендаторы захотят сесть туда первыми и будут биться за эти места, что вам выгодно.

• удаленность от транспортных и людских потоков. Прежде чем думать о покупке недвижимости вы должны сориентироваться какой контингент проживает в этом районе — центр это города или окраина или промышленный район. Если вы берете кредит под эту недвижимость, то банк также будет оценивать, насколько интересна эта коммерческая недвижимость и варьировать ставки кредита для вас. Также местоположение будет влиять на то за сколько вы сможете сдать коммерческую недвижимость. Влияет также нахождение вашей коммерческой недвижимости во дворах, либо на первой линии оживленной улицы.

Теперь вы знаете как выбирать, если решите инвестировать в коммерческую недвижимость. По крайней мере основные моменты.

Успешных вам инвестиций!