Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета. Особенности учета аренды оборудования

Аренда имущества, несмотря на срок договора, величину дохода, получаемого от подобных операций, требует тщательного документального оформления и правильного отражения на счетах бухгалтерского учета. Рассмотрим в статье, как осуществляется учет аренды оборудования у каждого из участников договора.

Как оформить операции по аренде?

Все операции, связанные с получением дохода или расходов от аренды имущества, должны иметь документальное подтверждение как у арендатора, так и у арендодателя. Операции по аренде имущества предполагают обязательное оформление следующих документов:

• договора аренды;
• счета-фактуры на сумму арендной платы.

Реальную дату передачи оборудования подтверждает акт приема-передачи. Этот документ может быть подписан одновременно с договором аренды. Если при передаче оборудования одна из сторон по какой-либо причине отказывается подписывать акт, то договор аренды будет расторгнут, поскольку реального факта передачи имущества не установлено.

В этом документе следует указать наименование передаваемого объекта, его характеристики. До подписания акта приема-передачи арендодатель не может требовать перечисление арендной платы. Отсутствие такого документа не дает возможности арендатору внести в перечень расходов для определения финансового результата затраты на оплату аренды.

Поскольку арендодатель является плательщиком НДС, то сохраняется обязанность составлять счета-фактуры на величину арендной платы. Отсутствие такого документа является нарушением правил бухгалтерского учета, влекущее за собой штрафные санкции. Если счет-фактура не выписан, то у арендатора нет оснований для предъявления к вычету суммы НДС по арендной плате или к отнесению этой суммы на затраты производства (см. → ).

Когда аренда относится к обычным видам деятельности

Когда аренда является обычным видом деятельности юридического лица, то для учета таких операций применяется счет 90. На протяжении месяца арендодатель собирает все затраты, связанные с предоставлением оборудования в аренду, на счетах 20, 23, 26, 44. По завершении месяца такие затраты списывают на счет 90.

К таким расходам можно отнести арендную плату, начисляемую арендодателем по сданным основным средствам, издержки по ремонту оборудования, проведенного за счет его средств.

Для учета доходов от предоставления имущества в аренду также используется счет 90 в корреспонденции со счетом 76. По завершении месяца путем сравнения дебета и кредита счета 90 определяется финансовый результат от арендных операций.

Когда аренда не относится к обычной деятельности

Когда предоставление оборудование в аренду не относится к постоянной деятельности организации, то для учета таких операций необходимо применять счет 91, а не 90. Затраты, связанные с арендой, показывают по дебету счета, а доходы – по кредиту. Важно помнить о том, что предоставление основных фондов в аренду требует обязательного начисления НДС и его уплаты.

Отражение аренды оборудования у арендатора

Взятое в аренду оборудование арендатор показывает за балансом на счете 001 в сумме, зафиксированной в договоре аренды. По таким основным фондам износ у арендатора не начисляется.

Арендная плата, перечисляемая арендатором за пользование оборудованием, относится у него на затраты и, так же как у собственника, включает в себя НДС. После окончания действия договора, оборудование, возвращенное собственнику, будет списано с забалансового счета 001.

Затраты на ремонт оборудования

• Дт 20, 44 Кт 10, 70, 69, 76 – отражены расходы, связанные с ремонтом оборудования, взятого в аренду;
• Дт 19 Кт 76 – на сумму НДС со стоимости ремонта, который выполнялся подрядным способом;
• Дт 68 Кт 19 – НДС к вычету.

Если ремонт по договору должен оплачиваться арендодателем, то его стоимость можно учесть в счет будущей арендной платы.

Арендатор, выполнивший ремонт, отражает расходы на счетах 20 или 44, а затем списывает их на счет 76: Дт 76 Кт 20, 44

Когда арендная плата получена наперед

Если плата получена у арендодателя

Нередко встречается ситуация, когда арендная плата перечисляется арендатором наперед. В этом случае собственник имущества должен учитывать ее как доходы будущих периодов и применять для этого счет 98.

Например, предприятие подписало договор о сдаче своего оборудования в аренду сроком на 12 месяцев, в соответствии с которым арендная плата составляет 72000 рублей за весь период (в т.ч. НДС 12000 рублей). Арендатор перечислил всю сумму единоразово на расчетный счет собственника при передаче оборудования в аренду.

Арендодатель в бухгалтерском учете должен выполнить следующие проводки:

• Дт 51 Кт 76 = 72000 – получено на расчетный счет за аренду;
• Дт 76 Кт 68 = 12000 – начислен НДС, подлежащий уплате с арендной платы, перечисленной наперед;
• Дт 76 Кт 98 = 60000 – отражена сумма дохода по аренде, полученная наперед;
• Дт 98 Кт 90 = 5000 – на сумму выручки от предоставления оборудования в аренду. Проводка выполняется ежемесячно на протяжении срока аренды;
• Дт 68 Кт 76 = 1000 – на сумму восстановленного НДС. Проводка выполняется ежемесячно.

Если плата получена у арендатора

При оплате аренды наперед, величину таких расходов у арендатора следует показывать на счете 97. Рассмотрим это на предыдущем примере:

• Дт 76 Кт 51 = 72000 – оплачено за аренду оборудования наперед;
• Дт 97 Кт 76 = 60000 – показана оплаченная наперед аренда в составе расходов будущих периодов;
• Дт 19 Кт 76 = 12000 – выделен НДС;
• Дт 20 Кт 97 = 5000 – включена в затраты текущего месяца часть оплаты аренды;
• Дт 68 Кт 19 = 1000 – НДС, относящийся арендной плате за месяц.

Последующий выкуп арендуемого имущества

При выкупе арендованного имущества в первую очередь собственнику необходимо перечислить выкупную стоимость объекта:

Дт 76 Кт 51.

После того объект принимается на баланс. Все расходы, связанные с поступлением такого имущества, необходимо отразить на счете 08. Сумма, перечисленная арендодателю при выкупе имущества, должна числиться по дебету счета 08:

Дт 08 Кт 76.

Та арендная плата, которая была перечислена собственнику до выкупа оборудования, также учитывается на счете 08 и является амортизацией:

Дт 08 Кт 02.

После того, как все затраты по выкупу арендованного оборудования собраны на счете 08, при вводе в эксплуатацию они списываются на счет 01:

Дт 01 Кт 08.

Ответы на вопросы по учету аренды оборудования

Вопрос №1. В договоре аренды не указана стоимость оборудования, передаваемого в аренду. Как арендатору оценить объект, и по какой стоимости отразить его за балансом?

В такой ситуации можно выбрать один из трех вариантов:

1. Можно самостоятельно оценить имущество. За основу оценки берется величина материального ущерба, которую придется возместить собственнику в случае, если оборудование будет испорчено арендатором. Эту стоимость необходимо отразить на счете 001 и в пояснительной записке к отчетности.
2. Можно показать в качестве стоимости оборудования сумму арендной платы за весь срок действия договора.
3. Можно оценить стоимость имущества, принятого в аренду, по минимальной условной стоимости.

Вопрос №2. Кто проводит инвентаризацию оборудования, переданного в аренду?

Поскольку можно пересчитать оборудование только по месту его фактического нахождения, значит, инвентаризация должна осуществляться силами арендатора. При этом необходимо убедиться в наличии и полноте оформления первичных документов по арендованному имуществу. Это могут быть копии инвентарных карточек, полученных от собственника имущества.

Результаты ревизии арендованного оборудования фиксируются в отдельной описи, составляемой по каждому арендодателю в трех экземплярах. Два экземпляра документа остаются на предприятии, а третий предоставляется арендодателю. Таким образом собственника уведомляют о наличии и состоянии арендованного имущества у арендатора.

Вопрос №3. Как правильно оформить аренду оборудования в ООО при упрощенной системе налогообложения?

Не зависимо от того, какую систему налогообложения применяет арендатор, основным документом, определяющим отношения между сторонами этого процесса, является договор аренды. Поэтому наличие грамотно составленного договора аренды обязательно. В этом документе следует прописать объект договора, срок его действия, размер и сроки перечисления арендной платы.

При передаче оборудования необходимо оставить акт приема-передачи.

Арендатор учитывает арендованные объекты за балансом на счете 001. Расходы, которые были понесены арендатором для поддержания оборудования в состоянии, пригодном для эксплуатации, относятся на затраты по обычным видам деятельности. Расходы на арендную плату уменьшают налогооблагаемую базу при расчете упрощенного налога.

В данной публикации изложен порядок начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете.

Операции аренды земли и имущества осуществляет практически каждое сельхозпредприятие. Чаще всего для обеспечения производства сельхозпредприятия арендуют земельные участки и имущество (технику, здания и т. п.) у физических лиц, получивших земельные и имущественные паи в процессе реформирования сельского хозяйства. Об особенностях начисления и выплаты арендной платы в налоговом и бухгалтерском учете и пойдет речь в этой консультации.

Формы выплаты и размер

Размер, форма и сроки выплаты арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (ст. 762 ГК и ст. 21 Закона № 161).

На практике применяются такие формы выплаты аренд­ной платы, как:

Денежная;

Натуральная (товарами, сельхозпродукцией);

Отработочная (предоставление различных услуг).

В договоре можно предусмотреть сочетание разных форм арендной платы (ст. 22 Закона № 161).

Сроки выплаты также могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п. Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно (ст. 762 ГК).

Что касается ее размера, то, как определено Указами Президента № 92 и № 62, одним из приоритетных за­даний развития аграрного сектора экономики является установление минимальных размеров арендной платы, а именно:

1,5% стоимости земельного участка - при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев);

1% стоимости арендованного имущества - при аренде имущественных паев.

Премии собственнику имущества в размере не менее 1 % от его стоимости;

Амортизационной составляющей в размере амортотчислений на арендованное имущество, которое является источником формирования Фонда восста­новления арендованных основных средств (о порядке формирования и учета такого Фонда см. «БАЛАНС-АГРО», 2007, № 15, с. 28).

На наш взгляд, указанные размеры арендной платы можно считать рекомендованными. Подтверждает данную точку зрения то, что в самих документах речь идет о приоритетных направлениях деятельности

правительства и госадминистраций в условиях рефор­мирования сельского хозяйства. А ведь арендные от­ношения между физическими и юридическими лицами являются гражданско-правовыми и не контролируются государственными органами. Такого же мнения придер­живается и Госкомзем (изложено в письме от 20.10.03 г. № 1417-2-КО1291/6647).

Таким образом, подчеркнем еще раз: размер аренд­ной платы за земельные участки (паи) и имущество (имущественные паи) устанавливается в договоре по соглашению сторон и может быть как больше, так и меньше тех, что рекомендованы Указами Пре­зидента.

Если арендная плата выплачивается в натуральной форме, то ее перерасчет в денежную форму осущест­вляется по ценам, согласованным сторонами в договоре аренды или допсоглашении к нему (подробнее см. ответ юриста на с. 27 этого номера).

Нередко у бухгалтеров возникает вопрос: обязательно ли индексировать размер арендной платы исходя из индексов инфляции?

Что касается аренды земли, то обязательно, за ис­ключением тех случаев, когда в договоре аренды четко прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161). При аренде имущества обяза­тельная индексация не предусмотрена - этот вопрос стороны решают сами в договоре.

Налогообложение

Налог на прибыль

Для плательщиков этого налога расходы на выплату арендной платы включаются в состав валовых, по­скольку земельные участки и имущество арендуются для ведения хозяйственной деятельности предприятия (пп. 5.2.1 Закона о прибыли).

Арендатор увеличивает валовые расходы на сумму арендной платы по итогам налогового периода, в кото­ром она начисляется (пп. 7.9.6 Закона о прибыли).

Обратите внимание: если договором аренды иму­щества предусмотрено создание Фонда восстановления арендованных основных средств, то на валовые расходы относится вся начисленная арендная плата, включая и средства Фонда, которые являются ее частью.

При выплате арендной платы в натуральной или отра­боточной форме осуществляется операция продажи продукции или услуг. Поэтому на дату передачи продукции или оказания в счет арендной платы услуг нужно увеличить валовой доход (п. 1.31 с учетом пп. 4.4.1 Закона о прибыли).

Поскольку при этом имеет место бартерная операция (услуги по аренде оплачиваются в неденежной форме), сумма валового дохода определяется исходя из обыч­ных цен на продукцию или услуги (пп. 7.1.1 упомянутого Закона). Заметим, что обычной ценой в данном случае будет справедливая (рыночная) цена на выданную про­дукцию или предоставленные услуги.

Если арендная плата выплачивается денежными сред­ствами, никаких особенностей при обложении НДС нет, ведь такая операция не считается поставкой продукции или услуг.

А вот если речь идет о выплате в натуральной форме или услугами, то налицо операция поставки, которая является объектом обложения НДС (пп. 3.1.1 Закона об НДС).

Отсюда следует, что на дату поставки продукции или предоставления услуг в счет арендной платы пред­приятие должно начислить налоговые обязательства и выписать налоговую накладную. При этом базой обло­жения НДС является обычная цена на продукцию (услу­ги), поскольку это бартерная операция (п. 4.2 Закона об НДС). А обычной в данной ситуации будет справед­ливая (рыночная) цена на продукцию (услуги).

Напомним, датой увеличения налоговых обязательств считается (пп. 7.3.1 Закона об НДС):

Для продукции (товаров) - дата, на которую прихо­дится фактическая поставка продукции;

Для услуг - дата подписания документа, удостове­ряющего факт выполнения работ (оказания услуг) в счет арендной платы, например акта оказанных услуг или выполненных работ.

Отражение налоговых обязательств в декларации по НДС зависит от того, какой продукцией выплачива­ется арендная плата:

Если услугами или продукцией собственного про­изводства (кроме молока, скота, птицы, шерсти, молочной продукции или мясопродуктов), то в специ­альной декларации по НДС, которая представляется согласно п. 11.29 Закона об НДС;

Если продукцией животноводства (молоко, скот, птица, шерсть, молочная продукция или мясопро­дукты), произведенной в собственных перераба­тывающих цехах, тогда в специальной декларации по НДС, которая подается согласно п. 11.21 За­кона об НДС;

Если же покупными товарами, то в общей декла­рации по НДС, по которой производятся расчеты с бюджетом.

И еще один момент. Если арендодателями являются физические лица, при выписке налоговой накладной в строках «Индивидуальный налоговый номер покупате­ля» и «Номер свидетельства о регистрации плательщика налога на добавленную стоимость (покупателя)» дела­ется пометка «X» (п. 8.1 Порядка № 165). Выписывается налоговая накладная на каждого арендодателя в двух экземплярах, которые остаются у арендатора.

Доход, полученный физическими лицами от предостав­ления имущества в аренду или субаренду, включается в состав их налогооблагаемого дохода, из которого удерживается НДФЛ (пп. 4.2.7 Закона № 889).

Обязанность удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с дохода в виде арендной платы возлагается на предприятие-арендатора, то есть именно оно явля­ется налоговым агентом (пп. 9.1.1 Закона № 889).

Объект налогообложения при аренде земельных участков сельхозназначения (земельных паев), а также имущественных паев определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного пла­тежа, установленной законодательством.

И снова повторим. По нашему мнению, рекомендо­ванный Указами № 92 и № 62 размер арендной платы не является законодательно установленным минималь­ным размером арендного платежа. Однако на практике именно таковым его считают налоговые органы. Поэто­му желательно, чтобы фактический размер арендной платы все же не был ниже президентского.

Ставка НДФЛ при налогообложении арендной платы общая - 15 % (п. 7.1 Закона № 889).

Налоговая социальная льгота к доходу в виде арендной платы не применяется, так как последняя не входит в состав фонда оплаты труда (п. 3.35 Инструкции № 5).

НДФЛ уплачивают в бюджет при выплате дохода еди­ным платежным документом (пп. 8.1.2 Закона № 889). Если же арендная плата вносится в неденежной форме (выдается продукцией или услугами) или наличными средствами из кассы предприятия, то НДФЛ уплачи­вается в бюджет на протяжении следующего за такой выплатой дня.

Если арендная плата начислена, но не выплачена, сроки уплаты НДФЛ зависят от вида арендованного имущества. Остановимся на этом подробнее.

Так, если арендуется недвижимость (земля, а также объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери своих качественных или функциональных ха­рактеристик), при налогообложении арендной платы применяется специальный порядок уплаты НДФЛ в бюджет. Названные доходы окончательно облага­ются налогом при их выплате за их счет (пп. 9.1.5 Закона № 889).

Например, согласно условиям договора предприятие начисляло плату за аренду земельных участков еже­месячно с начала года, а выплатило ее арендода­телям продукцией после сбора урожая в августе. В этом случае на основании указанной специальной нормы оно может перечислить НДФЛ также в августе (на следующий день после выдачи продукции).

Правильность такого вывода подкрепляется и Опреде­лением ВАСУ № К-12328. В нем, в частности, указа­но, что нормы Закона № 889, в которых говорится об окончательном обложении НДФЛ отдельных видов доходов при их выплате за их счет, касаются именно даты перечисления НДФЛ в бюджет.

Если же в аренду сдается движимое имущество, то применяется общий порядок уплаты НДФЛ в бюджет (пп. 8.1.2 Закона № 889). То есть при начисленной, но не выплаченной физическому лицу арендной плате налоговый агент обязан удержать и перечислить НДФЛ в течение 30 календарных дней после окончания месяца начисления дохода (пп. 4.1.4 «а» и 5.3.1 За­кона № 2181).

В форме №1ДФ доход в виде арендной платы отра­жается под кодами признака дохода:

«08» - при аренде земли и недвижимости;

«14» - при аренде движимого имущества.

Арендная плата в натуральной форме

В случае начисления арендной платы в натуральной форме (продукцией, товарами или услугами) объект налогообложения определяется исходя из обычной цены такой продукции, товаров, услуг (с учетом НДС). Кроме того, эта цена умножается на повышающий коэффициент 1,176471 (п. 3.4 Закона № 889).

Это значит, что если начисленный доход составляет 2 т зерна пшеницы, обычная (рыночная) стоимость кото­рого 1 200 грн/т (с учетом НДС), то налогооблагаемый доход будет равен 2 823,53 грн. (1 200 грн. х 2 т х 1,176471). Следовательно, сумма НДФЛ, подлежащая удержанию, - 423 грн. (2 823,53 грн. х 15 %).

Рассмотрим, когда применяется либо не применяется повышающий коэффициент.

Норма п. 3.4 Закона № 889 гласит, что этот коэффи­циент применяется, если арендная плата начислена в натуральной форме, то есть уже при начислении до­хода арендатор точно знает, сколько и какой продукции он будет выдавать в качестве арендной платы.

Таким образом, коэффициент нужно применять только тогда, когда в договоре аренды четко указано коли­чество и вид продукции, которую должен получить арендодатель (как в примере выше - 2 т зерна пше­ницы).

Если же в договоре количество продукции, подлежащей выплате в качестве арендной платы, не определено, а указан только денежный эквивалент арендной платы, то повышающий коэффициент не применяется. Ведь в данном случае арендная плата начисляется в денеж­ной форме и на этот момент еще не известно, сколько и какую продукцию получит арендодатель (напомним, НДФЛ удерживается в момент начисления дохода фи­зическому лицу). В натуральной форме она может быть выплачена позже по соглашению сторон (например, на основании заявления арендодателя).

Какой отсюда напрашивается вывод? Понятно, что рас­ходы по уплате НДФЛ, увеличивающиеся в результате применения повышающего коэффициента, полностью ложатся на предприятие. В связи с этим, чтобы не об­ременять себя дополнительными затратами, в договоре целесообразнее предусматривать денежную форму арендной платы. А уже потом по взаимному согласию можно продавать сельхозпродукцию или предоставлять услуги в счет задолженности по арендной плате.

Бухгалтерский учет

Арендная плата, начисленная за пользование объектом аренды, признается расходами предприятия (П(С)БУ 16 «Расходы» и Рекомендации № 132).

Других прямых расходов (счет 23 «Производство»), если она может быть непосредственно отнесена на конкретный объект затрат (пп. 2.20 «б»);

Общепроизводственных расходов (одноимен­ный счет 91), если объект аренды используется в производственных целях, но отнести арендную плату на конкретный объект затрат невозможно (пп. 2.21 «з»).

Расчеты с арендодателями отражаются на субсчете 684 «Расчеты по начисленным процентам»:

По кредиту - начисление арендной платы;

По дебету - ее выплата арендодателям денежными средствами, стоимость выданной продукции и това­ров, выполненных работ, оказанных в счет арендной платы услуг, удержанные суммы НДФЛ.

Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендатора операций по аренде земельных участков сельхозназначения и имущества у физических лиц рассмотрим на числовых примерах.

Арендная плата начисляется в денежной форме, а погашается - в натуральной

Согласно договору аренды арендная плата со­ставляет 1 600 грн. и подлежит индексации исходя из индекса инфляции за прошлый год (индекс инфляции за 2007 год - 1,166). Таким образом,

ее сумма равняется 1 865,6 грн. (1 600 грн. х х 1,166). Сумма удержанного НДФЛ - 279,84 грн. (1 865,6 грн. х 15 %). Следовательно, арендо­дателю должно быть выплачено 1 585,76 грн. (1. 865,6 грн. - 279,84 грн.).

По заявлению арендодателя в счет задолженности по арендной плате предприятие продало ему зер­но ячменя по цене 450 грн/т (цена согласована сторонами в акте приемки-передачи). Количество зерна, подлежащее выдаче, составляет 3,52 т (1 585,76 грн.: 450 грн.). Обычная цена зерна - 625 грн., кроме того, НДС - 125 грн. Учетная стои­мость зерна, подлежащего выдаче, - 600 грн/т.

При удержании НДФЛ повышающий коэффициент 1,176471 не применяется, поскольку арендная плата начислена в денежной форме.

Наиболее важным звеном организации арен­дных сделок является экономически обоснованный состав и раз­мер арендных платежей. Так как в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом (произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимате­ля либо наносит ущерб собственнику и государству). Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим до­ходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

Состав платежей;

Размер платежей;

Способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельного по каждой его составной частей. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливаемся на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Beличина арендной платы не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, ту размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдель­ные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собст­венностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляет­ся арендодателем.

Таблица 2

Арендная плата

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

Налог на имущество (Ни);

Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент - Ца).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Наиболее сложным и спорным остается определение арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю, как на объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению арендаторы, использующие относительно лучшие получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

• Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
• Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
• Земельные участки ().
• Финансовые активы (лизинг).
• Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

• Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
• Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
• Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
• Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
• Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

• Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
• Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
• Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
• Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами , график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества , счет на оплату услуг и т. д. При этом акт об оказании услуг аренды нужен, только если он предусмотрен договором аренды. Такую точку зрения разделяют контролирующие ведомства (письма Минфина России от 24 марта 2014 г. № 03-03-06/1/12764, от 16 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/763, ФНС России от 1 ноября 2013 г. № ОА-4-13/19652).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет .

Сдача в аренду как отдельный вид деятельности

Если предоставление имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы учитывайте в составе доходов от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99). При этом в учете делайте проводку:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1
- начислена арендная плата;

- начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В феврале в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 90-1

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Дебет 51 Кредит 62
- 90 000 руб. - поступила оплата от арендатора.

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Если предоставление имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то суммы арендной платы включайте в состав прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). В этом случае в учете сделайте запись:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
- начислена арендная плата.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду - разовая операция для организации

В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы - 60 000 руб. (в т. ч. НДС - 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

В марте в бухучете организации сделаны следующие записи:

Дебет 62 Кредит 91-1
- 60 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 9153 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62
- 60 000 руб. - поступила оплата от арендатора.

Авансовые платежи

Арендатор может оплачивать аренду предварительно - авансом.

Полученный авансовый платеж отразите на отдельном субсчете к счету 62:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- поступил аванс от арендатора.

После того как наступит период, в счет которого получена сумма предварительной оплаты, в учете сделайте записи:

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)
- начислена арендная плата;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)
- зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду - отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС - 13 729 руб.).

В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. × 18 мес.).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

В январе:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
- 1 620 000 руб. - поступил аванс от арендатора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 247 119 руб. (1 620 000 руб. × 18/118) - начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 62 Кредит 90-1
- 90 000 руб. - начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 13 729 руб. - начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
- 90 000 руб. - зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
- 13 729 руб. - предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.

Выкуп арендованного имущества

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

• расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);

• доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).