Активы

Как оформить договор переуступки квартиры. Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования .

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. « »).

Что должен знать покупатель?

При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
Договор уступки права требования заверяется нотариально.
Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

основной договор, по которому совершалась уступка;
подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
акт передачи упомянутых выше документов;
подтверждение согласия застройщика на переуступку;
оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности . Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель - цессионарием. Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке - это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант - избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка - даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
купить «долгострой»;
натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

заявление на регистрацию
документы об оплате госпошлины
договор долевого участия
акт приема-передачи жилья.
кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.

Для продавца это возможность остаться в плюсе, не ожидая окончания строительства и сдачи дома. Переуступка может оказаться безопаснее, чем обычное долевое участие, поскольку такое соглашение заключается на последних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя и может гарантировать сдачу дома в установленные сроки.

Как купить строящуюся квартиру по договору уступки? Данная сфера недвижимости имеет два варианта передачи прав:

По заключенному договору купли-продажи . В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
По предварительной договорённости , стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Справка! Уступка прав может быть выполнена только с момента заключения предварительного договора, но до подписания основного.

Предварительный договор не требует государственной регистрации. Деньги на совершенную покупку отдаются только по основному договору. Также не требуется совершения дополнительных действий.

Договор долевого участия (ДДУ)

В этом варианте, расчеты между застройщиком и цедентом производятся ДО уступки своих прав цессионарию . Иначе неоплаченные долги цедента переходят на цессионария при заключении цессии.

Порядок проведения сделки на стадии строительства

Права на владения недвижимостью по договору уступки переходят новому владельцу в том объеме, в каком принадлежали продавцу.

Потому в договоре необходимо детально прописать по какой договорённости выполняется переуступка , а также какие бумаги переходят новому собственнику.

Уступка считается совершенной после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия или одновременно с переводом долга новому владельцу.
Переуступка выполняется с участием застройщика. Он дает согласие на проведение сделки.

После подписания договора обеими сторонами, у покупателя остаются следующие документы:

договор, по которому происходит процедура;
подтверждающие расчеты документы;
согласие от застройщика на процедуру;
акт передачи документов;
договор уступки.

Внимание! Наиболее безопасным по мнению специалистов является процесс заключения договора переуступки по договору долевого участия в строительстве. Так, покупатель получает дополнительную защиту по 214-ФЗ .

Минусом такого решения является обстоятельство, при котором в случае расторжения договора, конечный покупатель получится только сумму, указанную в договоре, а не выплаченную фактически.

В данном видео, специалист по недвижимости рассказывает на примере что такое переуступка прав на квартиру в строящемся доме:

Преимущества и недостатки

Переуступка прав будет более надежным вариантом, чем покупка квартиры на стадии котлована, и более экономной, чем покупка недвижимости в уже сданном доме.
Для тех, кто заключил договор о долевом участии, переуступка станет единственным способом не потерять вложенные деньги, если в случае особых обстоятельств, необходимо их вернуть. Расторжение ДДУ грозит штрафными санкциями от застройщика. Также цессия даст возможность получения прибыли.

Риски и проблемы

Как безопасно купить строящееся жилье по переуступке? В ситуации с приобретением прав, риски могут быть связаны с недобросовестностью цедента (продавца) и плохим положение дел у застройщика. В число наиболее распространённых рисков входит следующее:

застройщик пребывает на грани банкротства, но не сообщает об этом покупателю, что может повлечь проблемы в возможности получения жилья;
шанс получения квартиры в доме, состояние которого не советует заявленному плану из-за некомпетентности застройщика;
вероятность покупки недвижимости в долгострое, срок сдачи которого постоянно меняется;
риск оказаться в мошеннической схеме, осуществляемой через переуступку по предварительному договору сразу с несколькими сторонами;
возможная комиссия от застройщика, за одобрение проведения сделки.

На какие пункты договора следует обратить особое внимание:

Тип договора, по которому происходит переуступка права.
Позиция застройщика по отношению к переуступке – отсутствие запретов, наличие согласия.
Объем обязанностей и прав, переходящих цессионарию.
Документы, прилагаемые к договору.

Налоги

Отдельные инвесторы заключают договор переуступки для избежания уплаты НДФЛ. По законодательству РФ, при продаже квартиры, которой продавец владел менее трех лет, следует уплатить налог в размере 13% от полученной по итогу сделки прибыли.

В данном видео руководитель отдела переуступок рассказывает об уплате налогов при перепродаже квартиры по переуступке:

Проблемы на стадии сдачи жилья

После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто . Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Это связано с тем, что такое оформление включает большое количество этапов, в которых участвуют не только застройщики с дольщиками, но и инвесторы, поставщики, вложившие свои средства. Между ними могут возникнуть конфликты из-за задолженностей и прочего, которые будут решать в суде. До их урегулирования, оформления не будет.

Немалые риски вызваны двойными продажами , как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

Справка! При заключении договора переуступки или предварительного договора покупки, требуется, чтобы он базировался на данных из госорганов, поскольку лишь по данным ведется учет в Росреестре. В прочих ситуациях без учета, есть вероятность покупки квартиры с владельцами.

Как подготовиться и обезопасить себя?

Следует учитывать, что после заключения договора и проведения расчета, продавец не может быть привлечен за выдачу проблемной недвижимости. Возведением дома занимается застройщик, к которому и следует обращаться в случае просрочки плохого исполнения проекта и при прочих проблемах, выявленных после сдачи.

Выбор ответственной компании, проводящей застройку, наиболее важный шаг при покупке качественного имущества. Чтобы найти надежного застройщика, необходимо следующее:

Изучите имеющиеся отзывы по выполненным проектам компании.
Посетите здания, возведенные застройщиком, для оценки их состояния.
Проконсультируетесь у риелтора, который работал с застройщиком, либо со знакомым, приобретавшим квартиру у компании.
Посетите место возведения дома, для оценки инфраструктуры и по возможности ознакомления с макетом дома и осмотром будущей квартиры.

Затем ознакомьтесь с документами, квалифицирующими застройщика и проект здания:

Отдельно просмотрите проект, по которому строится дом, в котором должны быть прописано следующее:

разрешение на проведение строительных работ;
цель проведения проекта;
этапы строительства;
сроки реализации;
срок, к которому дует выполнена сдача строения.

Если все вышеописанное устраивает покупателя, можно заняться переуступкой. Либо заключить сделку, если продавец уже имеется. Перед переходом к подписанию сделки, покупателю необходимо сделать следующее:

Получить согласие от супруга, если имеется действующий брак. Это правило не выполняется при существовании брачного договора, гарантирующего раздельное владение и покупку имущества, либо если оба супруга выступают цессионариями по договору.
В случае с покупкой на ипотечной основе, требуется получить кредитный договор и предлагающуюся накладную.

После завершения всех действий, можно перейти к подписанию бумаг.

Какие риски могут возникнуть и как себя обезопасить при покупке квартиры в новострое любыми способами, не только по договору переуступки прав, мы подробно рассказываем в , а вы узнаете, какие вопросы следует задавать продавцу и какие документы нужно проверять.

Возможность приобретения и особенности

В ипотеку

Проблемно найти банк, который выдаст ипотеку с залогом готовой недвижимости . Банки идут на такие сделки с неохотой из-за высокой степени риска, поскольку застройщик всегда может нарушить установленные сроки ввода в эксплуатацию жилища.

При этом у банка имеются альтернативные программы, приносящие больший доход с немалой востребованностью.

Другим способом найти нужный банк станет сотрудничество с юридически лицом, продающим недвижимость. Такие компании считаются строительными холдингами, которые выступают в роли соинвесторов и оказывают услуги по сопровождению сделок. Наиболее сложным вариантом является обращение во всевозможные банки с вопросом о возможности получения кредита.

Использование материнского капитала при приобретении по договору уступки

Как купить квартиру на стадии строительства по договору уступки на средства из материнского капитала? Такая возможность уже указана в условиях использования полученных средств. Так, полученный материнский капитал может использоваться для оплаты приобретаемого жилого помещения , в счет уплаты стоимости договора долевого строительства и оплаты постройки собственного жилого дома.

За счет этих пунктов можно понять, что использование материнского капитала при покупке квартиры по переуступке возможно.

Использовать данные средства можно не раньше, чем ребенку, в отношении которого были получены средства, исполнится три года.

Можно ли воспользоваться государственными программами?

Существует немало гос.программ, которые стимулируют строительство первичного жилья . В число программ, позволяющих использовать переуступку при покупке квартиры в новостройке, входит ипотека с гос.поддержкой, программы помощи молодым и многодетным семьям и многое другое. В результате появляется все больше квартир, которые можно купить на этапе начала строительства.

Процесс заключения задним числом

Сделать это не получится, поскольку все сроки прошли. «Задним» числом такой договор не заключить, поскольку он подлежит обязательной государственной регистрации.

Выход можно найти, договориться с застройщиком, а также сменив дату акта приема в «разумном» пределе.

Однако, при переуступке с предварительным договором купли-продажи – изменяется дата основного договора , если он не прошел регистрации в государственной организации.

Подробная пошаговая инструкция покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме

Справка! Передача денежных средств зачастую происходит через банковскую ячейку. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Иногда допускается передача денег в момент сделки, чтобы не дожидаться перерегистрации договора. Однако имеется риск того, что договор не пройдет регистрацию. Но лучше, конечно, после регистрации.

Необходимые документы

Цедент и цессионарий должны принести пакет документов для выполнения регистрации в отношении сделки переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке.

Паспорта обоих сторон. При участии доверенных представителей необходимы их паспорта и нотариально подтвержденная доверенность.
Согласие от супруга на процедуру.
Основной договор – документ, заключённый между цедентом и застройщиком. Может быть выдан в ДДУ.
Предварительный договор.
Договоры инвестирования или соинвестирования.
Справка об отсутствии у продавца долга по отношению к застройщику. Либо договор, по которому покупатель берет долг на себя.
Согласие в письменной форме, по которому застройщик дает согласие на проведение передачи прав.
Согласие от банка на продажу квартиры, если та была в залоге.
Кредитный договор и закладная, если покупатель использует ипотеку или иное кредитное обязательство при покупке.

В каких случаях договор может быть расторгнут?

Сделка является незаконной, недействительной, при невыполнении определенных условий:

Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.

Это возможно если некая недвижимость уже имеется, и покупка новой связана с желанием получить некую прибыль. Однако если это вопрос крайней важности, и последние средства будут потрачены, то сделка крайне нежелательна в силу большого количества рисков.

Любые сделки с недвижимостью нуждаются в серьезном юридическом сопровождении и скрупулезном отношении к мелочам. Беспечное отношение может стоить покупателю квартиры и потерянных денег.

Особенно это актуально при приобретении квартиры в новостройке, на которую право собственности не оформлялось. В этих зданиях жилье приобрести можно, подписав с продавцом договор по переуступке прав требования. Такой способ покупки жилья имеет свои достоинства и риски, трезво оценив которые, покупатель приходит к определенному решению.

Переуступка прав требования на недвижимость: понятие, особенности, нормативная база

Продажа квартиры по договору переуступки - явление на рынке недвижимости не столь распространенное, как покупка жилья в новом доме или приобретение вторичного. Однако постепенно популярность этого вида сделок растет: по некоторым данным, уже около трети квартир в московских новостройках приобретается именно таким образом.

Квартира по переуступке - что это, и каким образом можно ее получить?

Сначала надо разобраться со статусом приобретаемой недвижимости. Жилье, о котором идет речь, относится к первичному рынку, то есть до введения его в эксплуатацию. На любом этапе строительства, пока объект существует лишь документально, продается не сама квартира, а лишь договор на право владения ею. Предыдущий владелец, инвестор, который приобретает у застройщика напрямую жилье, уступает вам право требования на него, то есть делегирует свои полномочия за определенную плату.

Такой договор называется цессией, продавец, уступивший права - цедентом, а получивший их покупатель - цессионарием.

Собственно с юридической точки зрения переуступка прав не является вариантом сделки купли-продажи. Когда дом вводится в эксплуатацию, ему присваивается адрес и дольщиками оформляется регистрация прав собственности. И только тогда все сделки могут совершаться в формате купли-продажи. Право переуступки на жилое помещение начинает действовать, по Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве», со времени регистрации договора и до подписания передаточного акта, после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор уступки (цессии) удостоверяет покупку не самого жилья, а лишь права требовать его передачи в вашу собственность.

Виды приобретения жилья по переуступке

Права на собственность по переуступке могут быть приобретены двумя способами:

подписанием договора долевого участия (ДДУ);
подписанием договора предварительного участия - купли-продажи (ПДКП).

Переуступка прав по договору долевого участия предусматривает уплату всех денежных средств до заключения сделки, иначе долги дольщика перейдут к цессионарию вместе с правом на квартиру. При заключении такого договора нужно иметь в виду, что срок регистрации переуступки по ДДУ - до момента сдачи жилья. Причем переуступаться таким образом квартира может многократно.

Договор дольщика, как и сама уступка права требования по ДДУ, обязательно должны быть зарегистрированы в органах Росреестра, иначе сделка не будет считаться действительной.

Уступка по предварительному договору купли-продажи. Здесь продается право заключить в будущем договор купли-продажи на оговоренных условиях и в срок, но не право требования самой недвижимости. Это объясняется юридическим смыслом предварительного договора: стороны не совершают акт купли-продажи, а лишь дают обязательства осуществить сделку в будущем. Уступка может оформляться с момента заключения предварительного договора и до подписания сделки купли-продажи.

Предварительный договор не обязательно регистрировать. Если он прекращается, покупатель не имеет права на владение квартирой, даже если уплатил всю сумму за нее. Единственное, что он может сделать, - потребовать назад свои деньги.

Зачем продавцы уступают права владения?

Из вышесказанного становится понятным, что такое договор переуступки права на квартиру: юридическое или физическое лицо реализует недвижимость в доме, который еще не завершен. Обычно по такой схеме реализуют квартиры инвесторы - люди, которые вложили средства в жилье во время строительства.

С какими целями могут продавцы переуступать свои права?

Заработок на последующей перепродаже квартир. Дело в том, что стоимость жилья с каждым годом будет возрастать, и в результате цена может увеличиться в 2 раза. Так, например, самые рисковые инвесторы вкладывают средства в объект на этапе проектирования. Затем, с закладки котлована стоимость будущего жилья возрастает на 10%, после возведения первого этажа - еще на 10% и так далее. По мере продвижения строительства риски долгостроя снижаются, а стоимость недвижимости продолжает расти. Самая высокая цена на жилье устанавливается после регистрации прав на него. Но этот процесс порой затягивается на месяцы, а для инвестора, который и не думает жить в квартире, так долго ждать нет смысла. Поэтому он «избавляется» от недвижимости на этапе, когда квартира значительно выросла в цене, но дом еще не сдан в эксплуатацию, уступая права на нее покупателю.
Погашение кредита, развод, переезд. Бывает, что жизненные обстоятельства вынуждают человека продать право требования на жилье. Возникновение финансовых трудностей, изменение семейного положения или просто перемена планов.
Недобросовестность застройщика. В случае если цедент имеет некоторые опасения по поводу перспектив строительства, он постарается срочно избавиться от приобретенной недвижимости. С покупателем он своими соображениями делиться точно не станет, поэтому прежде чем заключать договор, нужно обязательно взвесить все возможные риски покупки квартиры по переуступке.

Заключение договора цессии при покупке квартиры в новостройке: алгоритм действий

Для подписания договора нужно пройти несколько этапов, и успех совершенной сделки во многом будет зависеть от того, насколько серьезно вы отнесетесь к выполнению каждого пункта.

Первым делом нужно убедиться, что договор цессии при покупке квартиры в новостройке не принесет неприятностей со стороны застройщика, значит - проверить его разрешительные документы . Сюда входят учредительные бумаги, бухгалтерские отчеты, правоустанавливающие документы на участок и строительство, проект дома и сроки его сдачи в эксплуатацию. В проектной декларации должен быть указан способ, с помощью которого застройщик собирается выполнить взятые на себя обязательства. Необходимо изучить договор, где указано, на какие средства строится объект.

Готовим пакет документов

Второй шаг - самый ответственный. Это сбор необходимой для заключения договора переуступки документации. Что следует подготовить?

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ, на основании которого заключается дальнейший договор цессии.
Если после подписания ДДУ уже были переуступки - документы, подтверждающие это.
Согласие застройщика в письменном виде на цессию. По закону требуется только уведомить его о переходе прав на недвижимость, но все-таки лучше заручиться согласием. Цессия - это не только права, но и определенные обязанности. Если у продавца остались невыплаченные долги, он либо их погашает, либо передает вместе с правами цессионарию, заключив отдельный договор или включив этот пункт в договор цессии. Только в этом случае застройщик не будет возражать против переуступки прав.
Согласие супруга/супруги продавца, если на момент переуступки нет брачного договора о раздельном имуществе.
Выписка из ЕГРП, которую можно взять, уплатив пошлину и обратившись в регистрационный центр или послав онлайн заявку в Росреестр.

Отдельного рассмотрения требует случай, когда у потенциального цедента существует ипотечный долг по недвижимости или покупатель хочет приобрести квартиру по переуступке в ипотеку.

Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке, возможно ли это? Да, такая сделка реальна. Для этого между продавцом и покупателем заключается письменный договор займа. Покупатель дает деньги, продавец погашает ипотеку и таким образом снимает с недвижимости обременение и имеет право на заключение договора цессии.

Возможна и покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку. Хотя жилье покупается в строящемся доме, процент ипотеки не ниже, чем кредитные на покупку вторичной недвижимости. Покупателю, во-первых, придется попросить продавца о скидке, чтобы хоть немного снизить расходы. Во-вторых, не каждый банк соглашается кредитовать жилье по договору цессии. Если же кредитор согласен, в банке открывается счет, куда перечисляются первоначальный взнос покупателя и кредитные деньги от учреждения. После подписания договора цессии средства идут на счет цеденту. Если на переуступке цедент хочет заработать и продает квартиру дороже, чем покупал, банк даст кредит покупателю только из расчета на первоначальную стоимость квартиры. Разница оформляется распиской и поступает цеденту на счет после подписания договора переуступки.

А вот если у продавца ипотечный кредит, а покупатель сам хочет приобрести квартиру на таких же условиях, сделку будет оформить очень сложно, лучше от такого варианта отказаться. Все документы об ипотечном кредите - долге или его погашении - прилагаются к общей документации для оформления договора цессии.

Как заключается договор цессии

Составление договора цессии определяется 24 главой Гражданского Кодекса России. Перед тем, как оформить переуступку квартиры в строящемся доме, следует знать, что должно быть указано в договоре цессии.

адрес;
этажность строения;
общая площадь квартиры;
данные застройщика;
номера актов, подтверждающих право на владение участком земли;
стоимость договора цессии;
порядок внесения средств;
платежные реквизиты.

Если для покупки жилья был взят кредит, дополнительно указывают следующие данные:

название банка;
сумму займа;
размер ежемесячных взносов;
срок погашения.

После того, как стороны поставили подписи, договор вступает в силу, требуя, однако, обязательной регистрации.

Регистрируем документ

Следующий обязательный шаг - регистрация договора цессии в Росреестре. Для этого в кадастровую, регистрационную палату или многофункциональный центр предоставляются:

паспорта сторон, нотариально заверенная доверенность при обращении представителя;
согласие застройщика и банка;
согласие жены/мужа на договор;
справка об отсутствии долга по отношению к застройщику или договор о взятии на себя обязательств по его выплате цессионарием;
документы по ипотеке (если таковая имеется);
квитанция об оплате пошлины.

Еще один важный вопрос, интересующий стороны, когда оформляется продажа квартиры по переуступке прав - налоги. Госпошлина за регистрацию делится пополам между сторонами. О примерных суммах и нюансах подробнее .

После проверки документации регистратор примет заявление и даст расписку в получении документов. Процедура выполняется в течение 5-10 дней со дня подачи заявления. Затем нужно прийти с паспортом и распиской, покупателю будет выдан договор цессии, прошедший регистрацию, продавцу - договор основания.

Преимущества и риски покупки недвижимости по переуступке

Основных преимуществ покупки по договору цессии два:

возможность купить жилье по более низкой цене, связанная с малыми затратами инвестора на квартиру в строящемся доме;
шанс приобрести жилье в доме, где квартиры уже все проданы.

Многие люди, решившие таким образом купить недвижимость, сомневаются: а не опасно ли покупать квартиру по переуступке? Риски есть, как и в любом деле, связанном с недвижимостью и большими деньгами.

Долгострой . Если попадете на недобросовестного застройщика или банкрота, есть шанс долго ждать жилья и даже не получить его вовсе.
Двойные продажи – когда квартира одновременно продается нескольким лицам. Это происходит часто при заключении ПДКП, когда недвижимость переходит из рук в руки и договор не регистрируется нотариально.

Хотя более надежной считается переуступка по ДДУ, риски есть и здесь. Застройщик может просто отказать инвестору в уступке прав. Поэтому покупатель перед совершением сделки должен тщательно изучить договор ДДУ, так как в нем указываются все условия и требования сторон. Если же инвестор попытается обойтись без разрешения застройщика, пострадает снова-таки покупатель, так как сделку могут признать недействительной.

Собираясь покупать квартиру по переуступке, нужно взвесить все плюсы и минусы, внимательно отнестись к информации о застройщике и продавце и изучить всю документацию. А если все же сомневаетесь, что справитесь, избавьте себя от головной боли - доверьте это дело хорошему юристу.