Фундамент для капитального строения. Капитальное строительство

Объектами капитального строительства, подлежащими учёту в государственном кадастре недвижимости и иных видах кадастров, являются здания, сооружения, помещения и объекты незавершённого строительства.

Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к недвижимым вещам.

Законодательное определение исключает из объектов капитального строительства временные постройки и прямо указывает, в качестве примера построек: киоск - строение, которое не имеет торгового зала и рассчитано на одно рабочее место продавца; навес - сооружение полузакрытого типа (крыша на опорах с незамкнутыми стенами или без них).

В российском законодательстве понятие «объект капитального строительства» существует с 2005 г. В прежнем градостроительном законодательстве использовались правовые конструкции «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности».

Рассмотрим подробнее виды объектов капитального строительства (далее - ОКС)

Зданием называется наземное строительное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное для определенного вида человеческой деятельности и отдыха, или архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, проживания, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, содержания животных.

Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (оборудование). Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

Здание является одним из видов строительных сооружений. Основной задачей зданий является пространственная организация бытовых, трудовых процессов и отдыха людей.

Здания изучает наука Типология, классифицирующая архитектурные объекты в их сравнении по общим признакам:

Функциональному назначению;

Объемно-планировочным параметрам;

Закономерностям формообразования;

Градостроительным функциям и требованиям к ним;

Эксплуатационным качествам.

По функциональному назначению здания подразделяются на четыре основные группы, соответствующие основным видам человеческой деятельности: быту, труду и общественно-административной деятельности:

Общественные здания;

Жилые дома;

Промышленные здания;

Здания и сооружения, предназначенные для нужд сельского хозяйства.

Каждая из этих групп имеет в свою очередь собственную типологическую структуру в зависимости от функционального назначения зданий, или их специфики. Основным признаком зданий, по которому определяют принадлежность его к той или иной группе, является назначение здания определенного типа для определенной цели.

Например : общественные здания классифицируются по областям культурно-бытового обслуживания населения:

1) здравоохранение;

2) наука, просвещение и обучение;

3) воспитание и обучение;

4) физкультура и спорт;

5) массовый отдых;

6) транспорт и связь;

7) общественное питание;

8) торговля;

9) хозяйственно-бытовое обслуживание;

10) управленческо-административная деятельность;

11) коммунальные предприятия.

По объемно-планировочным параметрам здания классифицируют по этажности, планировочным схемам, функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании.

Например : жилые здания подразделяют на следующие типы:

Одноквартирные (одноэтажные, мансардные, двухэтажные);

Блокированные (двухквартирные одно-, двухэтажные, четырех- квартирные двухэтажные; многоквартирные одно- двухэтажные);

Секционные (односекционные трехэтажные и выше, многосекционные двухэтажные и выше);

Коридорные, коридорно-секционные;

Галерейные, галерейно-секционные.

Одним из примеров классификации зданий может служить следующая схема (рис. 2.1):

Рис. 2.1. Пример классификации зданий.

Жилое здание (дом) состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. К жилым зданиям (домам) относятся жилые дома постоянного типа, общежития, приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, интернаты при школах и школы-интернаты, другие дома.

Индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. В их число также включаются дома коттеджного типа (при которых имеется небольшой участок земли; коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей, на первом этаже которых обычно расположена общая комната, кухня, хозяйственные помещения; на втором этаже - спальни), одноквартирные блокированные жилые дома, состоящие из автономных жилых блоков.

Многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир в жилом здании, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Нежилые здания - это здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, и другие.

В процессе развития потребностей населения города типы зданий постоянно видоизменяются. Кроме четко выраженных типов зданий, существует множество переходных форм.

Кроме типологической классификации, т.е. классификации зданий по назначению, существует подразделение зданий на классы по значимости. Выделяют 4 класса зданий. Каждому классу зданий предъявляются определенные требования относительно капитальности (строительные материалы и конструкции, огнестойкость и т. д.), степени градостроительного и народнохозяйственного значения, характеристики эксплуатационных качеств.

Здания I класса . К ним относятся жилые и общественные здания, отвечающие повышенным требованиям (общественные здания, играющие особо важную роль в композиции городов, жилые выше шести этажей и др.).

Здания II класса . Это здания массового строительства, жилые дома в 4-5 этажей.

Здания III класса представляют собой малоэтажные здания с небольшой вместимостью.

Здания IV класса . Это здания, удовлетворяющие минимальным требованиям.

Основными составными частями зданий являются помещения - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическими границами (стенами), не имеющими разрывов.

В составе помещений могут быть комнаты целевого назначения (комната-ванная, комната-прихожая, комната-кухня, комната для отдыха и др.). Комната - это неделимая функциональная часть здания.

Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например :

Плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

Автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров.

К сооружениям, представляющим собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, относятся также стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта, например, городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков. Площадки расположены на земле и являются приспособлением её для целей физкультуры и спорта. В данном случае эти сооружения были созданы именно в таком виде, что соответствует их функциональному назначению.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Строения. Законодательных определений понятия «строения » в Российском законодательстве не имеется. Как и ранее в законодательстве РСФСР, термин «строения» используется как общее понятие зданий и сооружений. В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется либо в одном терминологическом ряду - «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию здание, либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенных на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, строения потребительского назначения (дачи, садовые дома, гаражи).

В отличие от иных объектов капитального строительства, строение не является объектом учета, применяемом при ведении единого государственного реестра объектов капитального строительства и государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Объекты незавершённого строительства - объекты, строительство которых приостановлено, в основном, из-за отсутствия финансовых средств и материально-технического обеспечения. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершённого строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Отнесение конкретного существующего или планируемого к возведению здания к капитальному (недвижимому) или некапитальному (движимому) строению имеет принципиальное значение для владельца земельного участка. Это необходимо для того, чтобы минимизировать возникновение спорных ситуаций при возведении и эксплуатации строительных объектов. Что такое капитальное строение?

Что такое капитальное строение?

Капитальное строение – это отдельно стоящее здание или комплекс зданий и сооружений, которые предназначены для длительной эксплуатации. Это всегда объект недвижимости, который располагается на капитальном фундаментном основании, имеет конкретно определенную площадь и размер, что зафиксировано документально. У него всегда есть владелец, а также пакет сметно-проектных документов.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 года с изменениями, вступившими в силу в 28.06.2018 году, а также другим муниципальным и федеральным законам, данное построение должно соответствовать следующим требованиям:

• Быть неразрывно связанным с поверхностью земли.
• Перемещение постройки не возможно без ее разрушения или нанесения серьезного вреда.
• Здание должно быть возведенным согласно Государственным строительным нормам и правилам.
• Сооружение, в обязательном порядке должно быть занесённым в Росреестр и иметь конкретного собственника, что подтверждено документально.
• Здание обязано быть оборудовано всеми коммуникационно-инженерными системами.

Классификация капитальных построек

Единицей недвижимости является здание, строение, сооружение, а также постройки незавершенного строительства и вспомогательного использования.

• Здание – результат проведения инженерно-строительных работ. Оно представляет собой комплекс систем, оборудованных инженерными коммуникациями, а также вспомогательными сооружениями.
• Объект незавершенного строительства – это здания, возведение которых, было приостановлено. В связи с этим, они временно не используются по своему назначению.
• Сооружение – это инженерные системы, которые возводятся для проведения различных производственных процессов. К ним относятся – автотрассы и дороги, трубопроводы, электросети и другие.
• Объект вспомогательного использования – это сооружения, никогда не использующиеся самостоятельно. Для таких построек не требуется разрешение на возведение, но только с тем условием, что они будут использоваться только как служебные помещения.

Например, гараж, капитальное сооружение только тогда, когда он используется как вспомогательная постройка, это уточняется в Градостроительном кодексе, а именно в пункте 3, части 17, статья — 51.

Строение – определение и признаки. С 2000 года это определение обобщает названия строительных построек– здание и сооружение. И согласно новому Градостроительному кодексу Российской Федерации, не используется для ведения учёта в государственном реестре объектов капитального строительства, Строение обобщает понятия – здание и сооружение. Хотя при составлении проектной документации для непроизводственных строений, этот термин употребляется часто.

Важно. Такая классификация недвижимости довольно условная, ведь при определении является капитальным строение или нет, она учитывается только частично.

Какая постройка является некапитальной?

Некапитальная постройка – это временное сооружение, не имеющее прочной связи сзс поверхностью земли, вследствие чего он легко перемещается без разрушения.

Внимание. Часто, для того чтобы определить является объект недвижимым или движимым требуется строительно-техническая экспертиза. Ведь разница между этими зданиями может быть совсем незначительной. Движимые постройки также могут размещаться на фундаментной основе и к ним могут быть подведены коммуникационные системы – водопровод, отопление, канализация, отопление.

Но, согласно действующему законодательству на движимые постройки невозможно оформить право собственности, а также такие сооружения не облагаются налогом.

Основные признаки того, что здание является некапитальным:

• Постройка имеет сборно-разборную конструкцию. Это значит, что она просто возводится, легко демонтируется и перевозится в другое место.
• Даже если у строения есть фундаментное основание, то необходимо обязательно учитывать глубину его заложения, а также возможность перенесения объекта на другое основание.
• Если можно отключить все подведённые коммуникации без нанесения ущерба, как самому объекту, так и инженерным системам.

Внимание. Главная черта, которой отличается капитальное строение от некапитального – это наличие в первого технического паспорта, оформленного БТИ. Ведь, согласно действующим законодательным актам на некапитальный объект его сделать невозможно.

Виды строений, которые относятся к некапитальным

• Временные здания контейнерного типа возводятся только на период проведения строительных работ. Они даже могут возводиться на капитальной фундаментной основе и с такими же стенами но, согласно утверждённым правилам для застройщиков, только на четко определенный срок. Временные строительные сооружения подлежат сносу сразу после окончания строительства или других ремонтных работ.
• Нестационарные постройки возводятся из легких конструкций и не устанавливаются на фундаментное основание. Это, как правило, остановки общественного транспорта, гаражи, киоски, навесы, а также общественные туалеты переносного о типа.

• Временные сооружения на лесных участках имеют право возводить физические или юридические лица, которые арендуют данные участки или пользуются ими для личных потребностей при следующих работах: заготовке декоративных и лечебных растений, ягод и плодов, охоты и другой деятельности.

В каких случаях капитальная постройка признаётся сомостроем?

Любой объект капитального строительства может быть признан самостроем, если по строительно-техническим характеристикам он является недвижимым имуществом, а по правовым нормам нет. У владельца должны быть на руках документы, подтверждающие его право собственности, а также пакет проектно-сметной и другой технической документации.

Новострой признаётся самовольно возведённым когда:

• Сооружение было возведёно на участке, имеющем другое целевое предназначение.
• Постройка была выстроена без получения на это требуемых федеральными законами разрешений.
• Здание было возведёно с нарушением норм градостроения, а также строительных норм, из-за чего может угрожать жизни и здоровью людей.
• Была произведена несанкционированная реконструкция или перепланировка построения, без наличия на это соответствующих документов, в результате чего возник новый объект.

Оценить капитальное построение может специальная служба, но признать здание, самовольно возведённым может признать только суд, основываясь на данных технической экспертизы.

После чего строение:

1. Если оно угрожает своим существованием соседним постройкам, то подлежит сносу. Это проводится лицом его построившим, или за его счёт.
2. На недвижимость оформляется право собственности, в предусмотренном законом порядке.

При отсутствии доступа к земельному участку, который является частной собственностью, снесение такой постройки невозможно. Но в таком случае у собственника появляются другие проблемы – отказ в подключении к центральным коммуникациям, невозможность продажи и переоформления недвижимости.

Определяющей характеристикой для объекта недвижимого имущества – это долговечность и прочная связь с поверхностью земли. Для его возведения, реконструкции и перепланировки, в большинстве случаев, требуется разрешение на строительство. Оно даст возможность исключить риск признания капитального строения – самостроем.

Многих граждан интересует вопрос: Что является капитальным строением по своей сути? Это работы по строительству ограждающих конструкций, монтажные работы, оборудование заглубленного фундамента, создание несущих конструкций, обустройство необходимых коммуникаций.

Помимо вышеперечисленной, к капитальному строительству имеет отношение деятельность, сопряженная с оборудованием новых и модернизацией или устаревших конструкций промышленного или иного типа.

Капитальное строение всегда тесно связано с участком

В утвержденном Градостроительном кодексе России используется такая терминология, как «недвижимость в градостроительстве», а также «градостроительная деятельность». Определенные коррективы были внесены в данный кодекс в 2005 году, после чего все начали использовать фразу «объект капитального строительства».

Через какое-то время была разработана новая формулировка с последующим внесением соответствующих поправок в действующий кодекс. Данное понятие стало рассматриваться в вопросах земельного права и в ГК РФ.

Точное определение объекта КС подразумевало определенный перечень признаков, в соответствии с которыми устанавливалось реальное отношение здания к классу капитальных. Главной отличительной особенностью капитального строительства является оборудованный фундамент.

По ст. 130 ГК РФ можно установить, что объектом недвижимости может называться конструкция, достаточно плотно связанная с участком, на котором она расположена. Недвижимость нельзя перенести в другое место, не нарушив целостности конструкции. Указанные нормы также указаны в ГрК РФ.

Какие объекты относятся к КС?

Капитальное строение: новострой

Капитальное строительство не имеет ограничений, сопряженных с проектированием новых конструкций. В эту отрасль также включены разнообразные структурные работы:

1. Монтажные;
2. Пусконаладочные операции;
3. Проектные;
4. Изыскательные работы.

Чтобы разобраться в данном сегменте строительства как можно лучше, придется рассмотреть существующие его разновидности:

• Новострой – возведение отдельных зданий или комплексов на определенных площадях, которые будут обязательно размещены на отдельный баланс с даты предоставления объектов в эксплуатацию;
• Обновление технической составляющей действующих цехов. Данная разновидность подразумевает выполнения перечня работ, направленных на автоматизацию, либо совершенствование готовой производственной базы с конечным повышением доходов;
• Реконструкция зданий введенных в эксплуатацию несколько лет назад. В данной ситуации может иметь место полное или фрагментарное устранение элементов здания, перестройка действующих цехов, совершенствование устаревшей производственной базы, отдельных характеристик производимых ;
• Добавление новых структурных единиц на предприятие, добавление отдельных цехов, подведомственных действующему предприятию. В подобных ситуациях объекты не могут быть внесены на отдельные балансы с даты их юридического оформления в начале эксплуатационного периода.
• Возведение новой конструкции считается итоговым результатом начала капитального строительства. Теперь каждый может разобраться с тем, что является капитальным строением. Отрасль производства непрерывно развивается, постоянно появляются объекты промышленные или непроизводственые, из которых образуется современная инфраструктура.

В Градостроительном кодексе РФ приводится точное конституционное определение понятия КС. Законодательная база относит к таким объектам здания промышленного, бытового или муниципального типа, возведение которых до сих пор не завершено. В виде исключения можно рассматривать обыкновенные навесы, либо торговые киоски на рыночных площадях.

Классификация

Временное капитальное строение

В российском кадастровом Кодексе установлены такие классы объектов КС:

• Конструкции относятся к обеспечению населенных пунктов необходимыми коммуникациями такими, как ЛЭП, скважины, трубопроводы.
• Недостроенные объекты.

В соответствии с действующими законодательными актами объекты КС распределяются по категориям в зависимости от конкретных функциональных особенностей:

1. Промышленные и производственные конструкции;
2. Здания, предназначенные для проживания, представляющие определенную культурную ценность;
3. Линейные;
4. Оборонительные конструкции и здания, предназначенные для обеспечения безопасности.

К линейным объектам КС относятся инженерные коммуникации, а также сети (ЛЭП, трубопроводы, различные туннели, автотрассы, мосты). Возведение подобных конструкций требует специальных проектно-конструкторских работ с применением необходимой техники для межевания. Работу можно проводить только после того, как будет оформлена вся необходимая документация, допускающая строительство подобных объектов недвижимости.

Если не оформить градостроительный план, проектной организации придется дать отказ на запрос о строительстве того или иного объекта, либо его элементарной реконструкции. Документы такого типа оформляются после предоставления заявления от строительной компании в уполномоченный архитектурный отдел городской администрации. При возведении некоторых конструкций разрешительная документация не нужна.

Разница между капитальным и временным строительством

Капитальное строение: многоэтажный дом

В чем заключается отличие между капитальным и временным строительством? Далеко не все объекты имеют отношение к капитальному строительству. Некоторые конструкции можно рассматривать, как временные.

При этом существуют определенные признаки принадлежности зданий к тому или иному типу:

• Временное строение не оформляется документально, эксплуатационный период зданий считается сравнительно малым.
• После его завершения конструкция должна быть обязательно разобрана.
• Капитальная конструкция очень тесно связана с участком, на котором она расположена. Подразумевается установка фундамента. Конструкция в будущем не может быть разобрана и перемещена в другое место. Владелец оформляет документы на объект недвижимости, подтверждающие его право на эксплуатацию.

В отношении подобных зданий всегда должна оформляться проектная документация и смета. Чтобы определить точно разновидность конструкции, к которой относится рассматриваемый объект, а также права его собственника, нужно учитывать некоторые признаки, подтверждающие отношение здания к КС, либо временным сооружениям.

Временные конструкции всегда относятся по своей функциональной принадлежности к вспомогательным объектам. Такие конструкции устанавливаются с целью эксплуатации в ходе проведения основных строительных работ на определенной территории. Поэтому временные строения всегда подлежат последующей разборке.

Эти конструкции могут использоваться в течение летнего или зимнего сезона. Правоустанавливающая документация для возможности эксплуатации подобных объектов не требуется собственнику. В некоторых случаях временная постройка может даже не отличаться по признаком от капитальной.

Собственникам нужно принимать во внимание, что временные конструкции недопустимо эксплуатировать дольше пятилетнего срока, официально утвержденного государством. Главным признаком капитальной конструкции считается плотная взаимосвязь с территорией, на которой она расположена. Эксперты утверждают, что такую взаимосвязь определяет фундамент и пакет необходимых .

Это все, что нужно знать для того, чтобы разобраться, что является капитальным строением. Законодательная база содержит достаточно подробные описания характеристик конструкции, чтобы точно определить ее класс.

С правилами застройки земельного участка вас ознакомит видеосюжет:

Однако, с учётом существующих строительных технологий, сложно представить себе объект, который не может быть перемещён, и в то же самое время перемещение любого, даже явно некапитального, объекта, как правило, влечёт тот или иной ущерб его назначению. То есть понятие и признаки недвижимости (а значит и признаки некапитального объекта) фактически недостаточно конкретизированы.

Арбитражные суды, рассматривая споры, связанные с квалификацией объекта в качестве движимого или недвижимого имущества, руководствуются также следующими признаками некпаитальности:

• Является ли постройка сборно-разборной конструкцией?
• Обладает ли строение заглубленным фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам?
• Насколько объект оснащен коммуникациями, которые не могут быть демонтированы без несоразмерного ущерба назначению постройке (тепло-водоснабжение, электричество и др.)?
• Создавался ли данный объект изначально в качестве объекта движимого или недвижимого имущества?
• Имеются ли документы технической инвентаризации на данный объект?
  и другое.

Поэтому при рассмотрении арбитражными судами подобного рода споров в подавляющем большинстве случаев вопрос о «капитальности» спорного объекта решается по результатам проведенной по делу строительно-технической экспертизы .

Применительно к г. Москве региональное законодательство регламентирует понятие некапитального объекта только в отношении отдельных категорий объектов благоустройства, размещаемых на землях государственной собственности. Соответственно, применительно к иным случаям допускается строительство без разрешения на строительство некапитальных объектов любых видов, не подпадающих под определение недвижимости и не нарушающих законодательно установленные запреты.

Ни наличие фундамента (в том числе даже железобетонного монолитного), ни подключение к коммуникациям не исключают возможность отнесения объекта к некапитальным, для которых разрешение на строительство не требуется . Так, подобными характеристиками обладают, в том числе, бытовые городки на строительных площадках, которые на практике используются многократно.

При наличии фундамента принципиальное значение имеют технические решения надземной части объекта, позволяющие отделить ее от фундамента и смонтировать на новом месте.

Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.

Таким образом, определяющими характеристиками некапитального объекта являются временность и возможность перемещения постройки (без несоразмерного ущерба ее назначению). Вместе с тем, в тех случаях, когда указанные критерии неочевидны, капитальность или некапитальность конкретного объекта определяются на основании экспертного заключения.