Открытие юр.лица

Ячейка хранения при сделке по недвижимости. Использование банковской ячейки в сделках с недвижимостью

Рядовому гражданину вряд ли приходится в своей жизни приобретать что-то дороже, чем квартира. Шутка ли – самая дешевая однушка в Москве стоит 5 миллионов рублей? Когда речь идет о таких деньгах, вопрос безопасности встает на первый план. Сегодня поговорим о наиболее безопасном способе расчетов наличными деньгами с использованием депозитарной банковской ячейки (сейфа).

Наличные деньги – зло или благо?

Свыше 95% сделок с жильем проходит с использованием наличных денег. Плюсов у такого способа немало как для продавца, так и для покупателя. Продавец квартиры видит реальные деньги, имеет возможность их потрогать, проверить и пересчитать. Кроме того, если сделка проходит с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи, то при расчете наличными нигде не «засветится», какую сумму истинно получил продавец.

Покупателю при расчете налом также нет нужды никому объяснять, откуда у него сумма для покупки квартиры и каким способом получен сей капитал. Из очевидных минусов – повышенная опасность при транспортировке крупных сумм и необходимость проверки купюр, которую, кстати, чаще всего оплачивает продавец, как лицо, заинтересованное в проверке.

Основная сложность при наличном расчете за квартиру заключается в том, что формально переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю осуществляется в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. А государственная регистрация в свою очередь осуществляется на 12 день с момента подачи комплекта докуметов в регистрирующий орган (на 5 при ипотеке). Возникает вопрос: в какой момент передавать деньги?

Если сделать это до подписания договора купли-продажи квартиры, то продавец, получив деньги, может отказаться от государственной регистрации договора купли-продажи или просто скрыться, а покупатель может остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор (ну нет у меня сейчас денег, давай потом?) или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

Выход: расчет через депозитарную банковскую ячейку.

Решение проблемы передачи наличных денег при продаже квартиры в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру.

По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель , чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Схематично расчет через банковскую ячейку представлен ниже:

Как видно из схемы, сроки доступа в ячейку для продавца и для покупателя не пересекаются . Однако в большинстве договоров аренды банковской ячейки предусматривается совместный доступ сторон. Это означает, что если обе стороны сделки пришли в банк и изъявили совместное желание открыть ячейку в любой из дней срока, то они смогут получить доступ. Это может быть полезно, если в результате форс-мажорных обстоятельств после закладки денег в ячейку стороны отказались от сделки, и покупателю нужно забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь срока своего доступа.

Сроки доступа сторон в ячейку, а также специализированные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки. О типовом договоре аренды банковской ячейки и его особенностях мы поговорим в следущей статье.

Сделки с недвижимостью всегда несут в себе риски. Это крупная финансовая операция, которая требует внимательного подхода к делу. При этом нет большой разницы - покупается квартира на вторичном рынке или осуществляется приобретение нового объекта. Снизить риски позволяет банковская ячейка при расчетах с недвижимостью по ипотеке или в условиях купли-продажи без привлечения кредитных денег.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью

Банковская ячейка - это отдельный сейф, расположенный в хорошо защищенном помещении. Доступ к содержимому имеется у продавца и покупателя на оговоренных ими условиях, оформленных в соглашении об аренде. Документы подписывается в присутствии специалиста банка, также к участию привлекаются юристы и риэлторы. К ячейке прилагаются два универсальных ключа, один из которых остается в филиале, второй передается одной из сторон договора.

Деньги подвергаются пересчету и складываются в сейф до момента востребования после завершения перехода прав собственности. Это позволяет банку выступить гарантом сохранности денежных средств, что способствует снижению риска мошеннических операций. По данным экспертов по работе с недвижимостью, такой метод взаиморасчетов применяется более чем в 90% случаев.

Стоит понимать, что банк не является участником процедуры перераспределения прав собственности от продавца покупателю. Из-за этого многие просто не знают, зачем использовать ячейку при ипотеке. Логика в том, что на весь срок, который потребуется на процедуру, ни у одной из участников процедуры не будет несанкционированного доступа к валюте. Это позволит продавцу сохранить недвижимость, а покупателю — деньги, если что-то пойдет не по плану.

Условия доступа к банковской ячейке в Сбербанке

Операции с жильем, в большинстве случаев, совершаются именно через Сбербанк. В этом финансовом секторе компания остается безусловным лидером. Стандартный договор аренды хранилища заключается на месяц. Считается, что это тот срок, за который можно переоформить права собственности и осуществить продажу квартиры.

При ипотеке в условиях доступа к банковской ячейке в Сбербанке сказано, что стороны соглашаются с равными правами, определенными договором аренды. Соглашение может осуществляться между физическими и юридическими лицами. Каждый из участников процедуры предоставляет пакет документов, в который входят:

Паспорт для жителей РФ.
Заграничный общегражданский паспорт для лиц, постоянно живущих за рубежом.
Удостоверение военнослужащих для мичманов, прапорщиков или офицеров.
Документ, подтверждающий регистрацию, если такой отметки нет в паспорте.

Срок аренды возможен от одного дня и до нескольких лет, он устанавливается по желанию. Также Сбербанк может предоставить специалиста для подсчета и сверки подлинности денег. Оплатить услуги можно путем внесения денежных средств через кассу банковской организации или с помощью списания денежных средств с банковского вклада, счета или карточки. Участникам выдается такой пакет документов:

Акт приема-передачи.
Договор аренды.

Помимо этого покупатель получает пластиковый ключ. И назначается следующий порядок в доступе к ячейке:

На момент действия соглашения посещать сейф могут участники договора только совместно.
Продавец сможет забрать содержимое, если предоставит справку из ЕГРП и договор купли-продажи. Данные в этих документах обязаны совпадать со сведениями из договора аренды.
Покупатель может взять ценные бумаги в течение 7 рабочих дней после истечения аренды без дополнительных комиссий. Это означает, что продажа не состоялась.

Действовать можно через представителей, если они имеют соответствующие нотариально заверенные доверенности. Эти положения необходимо указывать в договоре об использовании ячейки.

Сейф ВТБ 24

В ВТБ 24 договор аренды заключается на основании паспорта либо иного документа, удостоверяющего личность. Существуют два варианта заключения сделки для взаиморасчетов между заинтересованными лицами:

С правом совместного доступа на весь период действия.
С поэтапным доступом, когда содержимым сейфа сначала могут воспользоваться оба участника при обоюдном посещении, затем только продавец, после - покупатель.

Выступать от клиента могут доверенные лица на основании соответствующих документов. Банк готов сотрудничать, как с юридическими, так и физическими лицами. Банковская ячейка в государственной компании ВТБ 24 - это один из надежных способов передачи средств, который позволяет снизить риски мошеннических операций.

Использование банковской ячейки при продаже квартиры

Применение такой ячейки целесообразно уже затем, как покупающая и продающая сторона пришли к предварительному решению о возможности сделки купли-продажи. Это, возможно даже, не окончательное решение. Сейф выступает в роли залога, подтверждающего намерения сторон. Рассмотрим, как пользоваться банковской ячейкой при продаже и покупке квартиры:

Заинтересованные стороны идут в финансовое учреждение для формирования арендного соглашения с документами, удостоверяющими личность. Как правило, оплата хранилища ложится на плечи покупателя. Перед этим важно взять предварительный договор купли-продажи, это не является обязательным условием.
Затем деньги вносятся в сейф в присутствии всех сторон сделки. Чтобы не допустить ошибки, можно воспользоваться функцией пересчета денег.
Ячейка закрывается уникальными ключами. Один остается у банкира, второй выдается одному из участников аренды. Воспользоваться сейфом повторно можно будет только согласно условиям аренды.
Производится переоформление прав собственности , стороны подписывают документ купли-продажи. Или сделка отменяется. В зависимости от этого можно будет получить деньги в банке кому-то из участников.

Использование банковских сейфов полезно тем, что не только снижает риски мошеннических операций, но и обеспечивает безопасное обращение с наличностью. Так как клиенту нет необходимости держать в кошелке крупную сумму денег. Все операции осуществимы безналичным способом.

Риски продавцов

Банк не является гарантом договора купли-продажи, и он не обеспечивает эту сделку. Он всего лишь готов хранить денежные средства в безопасном месте на определенный срок согласно условиям. Поэтому нельзя сказать, что аренда ячейки полностью делает операцию безрисковой. Ответственность за свои деньги и свою имущество несут продавец и покупатель.

Происходить могут различные ситуации, и поскольку операции с жильем связаны с большими деньгами, мошенники разрабатывают различные методы извлечения прибыли, пользуясь неподготовленностью людей в финансовых вопросах. Рассмотрим, какие при продаже квартиры через банковскую ячейку имеются риски у продавца:

Во многом небезопасность сделки обусловлена самим договором аренды. Он имеет определенный срок, также условиями предусмотрен определенный период, когда продавец должен забрать свои деньги за недвижимость. Может наступить момент, что из-за затяжной процедуры переоформления прав собственности, он не успел получить денежные средства из банковской ячейки.
В этом случае покупатель может обратиться в банк и забрать содержимое ячейки, ссылаясь на то, что сделка не состоялась. Чтобы этого избежать, необходимо вовремя пролонгировать аренду. Еще одна мошенническая схема заключается в подмене сейфа. Покупатель создают два договора с банком. По одному в ячейке хранятся денежные средства, по другому - сейф пустой.
Производится подмена документации, и после совершения купли-продажи покупатель обращается в финансовое учреждение, но сейф пуст. А денежные средства мошенник давно успешно забрал из другой ячейки.

В регламент работы банкира входят: финансовые операции, предоставление банковских услуг, консультации по продуктам, которые имеются в продаже. Поэтому специалисты могут быть некомпетентны в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, переоформлением прав и сделках купли-продажи. Это обязанности риэлтора. В связи с этим банки заявляют, что они не могут подтвердить подлинность документов, например, справку из ЕГРП. Проводится лишь визуальный осмотр. Мошенники способны пользоваться и этой слабостью, подделывая документацию.

Совершение операций через банковскую ячейку

Альтернатив, как продать квартиру существует множество. Рекомендуется обращаться к профессиональным участникам рынка, т.е. риэлторам или юристам, которые за определенную комиссию обеспечат безопасность операции. Но также этот вопрос можно решить и самостоятельно, использую схему продажи квартиры или другой недвижимости через банковскую ячейку.

После того, как документация аренды хранилища составлена, рекомендуем направиться в банк с документом купли-продажи, он составляется в трех вариантах, один из которых в итоге должен быть передан в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации.
Продающая сторона создает расписку о том, что получил денежные средства. Она может быть написана от руки, но ней пока не следует ставить дату. Покупатель на обратной стороне заверяет, что расписка составлена в его присутствии и ставит подпись.
Ключ от сейфа остается у покупателя, а составленный документ — у продавца.
Далее следует направиться в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
После завершения этой процедуры стороны вновь встречаются в финансовом учреждении и производят взаимообмен ключа на расписку, где проставляется текущая дата.

Расчет в этой схеме через банковскую ячейку при ипотеке отличается тем, что деньги будут использованы не покупателя, а банка. А клиенту предоставлен график платежей со сроками оплаты и процентами по договору. В любом случае продавец получает денежные средства из хранилища, а покупатель - квартиру и расписку о том, что деньги были переданы. Есть и другие варианты выполнения таких операций, например, через аккредитив.

Условия договора аренды

Арендный договор может оформляться на срок от 1 дня до 6 месяцев. Банковские организации самостоятельно назначают условия, исходя из тарификации. В среднем за месяц содержание сейфа обойдется в пределах от 750 до 3 000 рублей в зависимости от конкретного банка, размера ячейки и региона страны. В Москве цена начинается от 50 рублей за день, в регионах можно найти предложение по 16 рублей.

Тарификация цен на аренду в Сбербанке в Москве

Размер сейфа при ширине в 35 см 2	1 – 30 дней	31 – 60 дней	61 -90 дней
3 – 5,9	75	46	45
6 – 9,9	75	48	46
10-13,9	94	57	57
14 -19,9	94	60	57
20 – 24,9	127	90	90
25 – 29,9	140	90	90

Оформить договор с минимальным размером ячейки в Москве можно за 2 250 рублей (30*75 = 2 250). Тарифы, как правило, выкладываются на сайте банковских организаций.

Для обеспечения безопасности передачи наличных денег при расчетах за квартиру стороны сделки могут провести расчет через банковскую депозитарную ячейку с особыми условиями доступа . Для этого нужно обратиться в любой банк, предоставляющий услуги депозитария и удобный сторонам. Забронировать банковский сейф (ячейку) и время проведения сделки можно накануне сделки за 2-3 дня. Если же Вы покупаете квартиру по ипотеке, то закладка денег в ячейку будет происходить в банке, выдающем кредит.

Типовой договор аренды банковской ячейки, как правило, трехсторонний. Его заключает представитель банка и продавец с покупателем. Банк предоставляет в пользование арендаторам сейф для хранения ценностей в течение срока аренды за плату. Стоимость услуг банка по аренде ячейки варьируется от 2,5 до 5 тысяч рублей в зависимости от срока аренды и физического размера ячейки (сейфа). Как правило, эту услугу оплачивает покупатель , а проверку денег, которые покупатель будет закладывать в ячейку, оплачивает продавец. Однако стороны могут договориться и о другом распределении платежей.

Главная особенность договора аренды банковского сейфа в том, что арендаторам по отдельности предоставляется доступ к банковской ячейке в различный период при соблюдении определенных условий доступа.

Эти условия доступа стороны могут определять самостоятельно, указывая это в договоре аренды ячейки. В случае с ипотечным кредитом банк-кредитор может формировать свои условия доступа в ячейку для продавца квартиры.

Условиями доступа в ячейку для продавца квартиры при простой продаже, как правило, устанавливаются:

Общегражданский паспорт

Ключ от банковской ячейки

Оригинал зарегистрированного в уполномоченном органе (в Москве - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве) договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем.

Если же условия доступа к банковскому сейфу формирует банк , выдавший ипотечный кредит на покупку квартиры, то к указанному перечню документов для продавца может добавиться также:

Оригинал свидетельства о государственной регистрации права или его нотариальная копия или выписка из ЕГРП на проданную квартиру с отметкой об ипотеке

Расписка продавца о получении денежных средств от покупателя (оригинал)

Расписка о сдаче документов на государственную регистрацию, подтверждающая сдачу закладной на квартиру на регистрацию.

Продавец может изъять деньги из ячейки ТОЛЬКО в период своего допуска к ячейке, который в большинстве случаев равен сроку государственной регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, ПРИ УСЛОВИИ наличия ВСЕХ условий допуска, указанных в договоре аренды ячейки.

Как правило, банки в договоре аренды ячейки указывают, что они не несут ответственности за подлинность предоставляемых документов , являющихся условиями доступа к сейфу. Но иногда в договоре аренды ячейки можно встретить такой пункт:

БАНК имеет право:

Проверять действительность представленных для осуществления доступа к Сейфу документов любыми доступными способами, а также отказать в доступе до разрешения имеющихся сомнений.

Покупатель может изъять деньги из ячейки ТОЛЬКО в период его доступа (с момента окончания срока доступа продавца и до окончания срока аренды ячейки) при следующих условиях доступа:

Общегражданский паспорт

Ключ от банковской ячейки

ПРИ УСЛОВИИ, что продавец в течении своего срока доступа к ячейке не получал.

Если продавец или покупатель не могут или не планируют присутствовать на выемке денег из ячейки лично, то они могут уполномочить на это своих представителей (доверенных лиц). Предупреждать об этом банк нужно заранее. Тогда данные о представителях могут быть включены в договор аренды банковской ячейки.

Ключ от банковской ячейки является условием доступа как для продавца квартиры в случае регистрации договора, так и для покупателя в случае его нерегистрации.

Ипотечное кредитование – одна из самых популярных услуг во многих банках.

Во многих из них даже созданы целые центры кредитования, каждый из которых оснащен отдельной банковской ячейкой.

Поэтому при оформлении ипотечного займа можно воспользоваться этой функцией, которая на самом деле очень выгодная.

Сохранить можно не только деньги, но и документы, которые обычно имеют большую ценность, и их потеря грозит серьезными неприятностями. Поэтому проведение сделки ипотеки через банковскую ячейку намного безопаснее, чем без использования оной.

Почему стоит использовать банковскую ячейку?

Банковская ячейка может быть использована для хранения денег заемщика или других вещей, которые являются для него ценными.

Более того – при заключении сделки клиент даже не обязан сообщать банку, что именно будет храниться в вашей банковской ячейке.

В таких условиях от использования сейфа вы получите только выгоду: повышенную безопасность и сохранность имущества в обмен на небольшую плату за использование этой опции.

Перед оформлением ипотеки вам на руки выдается ключ, второй комплект находится у сотрудника банка.

Если вы планируете разрешить еще кому-либо из ваших родственников или друзей доверить пользование банковской ячейкой – придется оформить доверенность на этого человека. Но при использовании такого способа хранения денег есть и некоторые минусы:

В договоре аренды ячейки при оформлении сделки купли-продажи недвижимости не указывается точная сумма денег. Поэтому если возникнет спор – доказать что-либо в суде будет невозможно;
Если сделка купли-продажи недвижимости оформляется с продавцом, обычно банк не занимается проверкой его документов. Отсутствие ответственности за достоверность подаваемых документов для получения суммы прописана непосредственно в договоре аренды сейфа. Поэтому к такому моменту нужно отнестись со всей ответственностью.

В договоре обязательно указывается день закладки ценностей или денег в сейф. В этот день продавец недвижимости и представитель банка вместе с вами присутствуют при помещении денег в сейф и проверке его работоспособности.

Второй датой будет числиться ориентировочный срок, когда продавец сможет изъять деньги из депозитария. Дополнительно оговаривается перечень документов, на основании которых продавец может это сделать.

В любом случае клиент банка вправе отказаться от использования ячейки при взятии ипотеки и предложить воспользоваться более удобными для него методами передачи денег.

Стоимость услуги и ее плюсы

Банковская ячейка при взятии ипотеки обязательно оплачивается в соответствии с тарифами конкретного банка.

Сумма будет зависеть в том числе и от срока аренды сейфа, а также нужно будет внести залог, который банк использует как компенсацию в случае утери вами ключа.

Оплатить услуги можно наличкой или с помощью безналичного перевода. Также многие банки при использовании ячейки в момент покупки квартиры в ипотеку предлагают пересчитать стоимость аренды, если договор был расторгнут до конца его срока.

Таким образом придется оплатить лишь реальный срок использования ячейки по назначению.

Преимущества использования сейфа:

Сумма денег в ячейке в любом случае останется в сохранности, даже если у банка отберут лицензию или он обанкротится;
Деньги опускают в ячейку под присмотром видеокамер, при наличии охраны, поэтому весь процесс полностью безопасный;
Покупателю нет смыла беспокоиться о своей безопасности, когда у него на руках крупная сумма денег. Это же касается и продавца, который может сразу же перевести сумму из ячейки на свой счет.

Подробнее о карте