Какие факторы влияют на ликвидность квартиры. Как определить ликвидность элитной квартиры

Что такое ликвидная квартира — определение понятия и подробное описание ликвидной недвижимости в данном материале. Под ликвидным жильем подразумевают такой объект недвижимости, который можно продать в минимальные сроки, причем по максимально выгодной цене. Сама же ликвидность зависит от многих факторов. Например, повысить ее способны престижный район города и хорошая транспортная доступность.

Например — самые ликвидные квартиры в Паддингтоне — и страна отличнейшая, менталитет в обществе на высоте, образ жизни горожан и само место — Англия и величественный — это же супер!

Но если квартира при этом будет находиться в аварийном здании или в ней была произведена незаконная , то о высокой ликвидности такого рода жилья говорить не приходится. Какие еще признаки влияют на этот параметр?

Что такое ликвидная квартира по зоне дислокации

Подавляющая масса неликвидных квартир относится к вторичному рынку недвижимости. Они расположены в домах, предназначенных под снос или которые находятся в аварийном состоянии. Пониженная ликвидность также у квартир, находящихся в промзоне, в районе с плохой транспортной развязкой, с недостаточным уровнем инфраструктуры. А вот экологически чистая зона влияет на ликвидность положительно.

Что такое ликвидная квартира по этажности

Даже этажность квартиры сказывается на ее ликвидности. К примеру, жилье, расположенное на первом этаже пользуется малым спросом, потому и стоит дешевле, чем квартиры на верхних этажах. Что касается объектов, расположенных под самой крышей, то тут не все так однозначно. Если кровля не течет, а перекрытие утеплено, то это положительно скажется на ликвидности жилья. К тому же чем выше этажность, тем чище воздух и лучше вид из окна.

Что такое ликвидная квартира по планировке

Небольшие жилые помещения, смежные комнаты и совмещенный санузел понижают ликвидность квартиры. Перепланировка, в результате которой улучшился комфорт в квартире, изменит ситуацию к лучшему. Но если она не узаконена, то рыночная стоимость объекта может упасть.

Что такое ликвидная квартира по состоянию дома

Общее состояние здания тоже влияет на ликвидность расположенных в нем квартир. Так, низкой ликвидностью обладает жилье, относящееся к старому фонду с деревянными перекрытиями. То же можно сказать и об аварийных зданиях.

Именно поэтому банки не выдают ипотечные кредитования под залог таких квартир, расположенных в этих домах. Продать такое жилье кому бы то ни было довольно сложно.

Как правильно преподнести ликвидность квартиры

Продавец квартиры, которая имеет какие-либо недостатки, должен знать, что скрывать их за печатями не нужно. Если покупатель их заметит, то он может подумать, что его пытаются «надуть» и он, скорее всего, откажется от сотрудничества. Но и акцентировать на недостатках лишний раз не стоит.

Лучше поискать достоинства выставленного на продажу объекта и преподнести их клиенту в первую очередь. К примеру, пусть квартира далеко от центра, зато рядом школа, детский сад, большой рынок, филиал банка и т. п.

Недвижимость считается самым надежным активом, однако чтобы инвестиция была выгодной, объект должен быть ликвидным. Специалисты Корпорации «Баркли» рассказали, как определить ликвидность квартиры в новостройке элитного и премиум-класса, пишет RB.ru. Чтобы вложение средств принесло хорошие дивиденды, нужно учесть несколько важных факторов.

Репутация застройщика

Первое, на что нужно обратить внимание - репутация строительной компании. Следует изучить не только реализованные застройщиком проекты, но и то, придерживается ли девелопер первоначальной концепции.

Бывают случаи, когда застройщик в процессе строительства вносит в концепцию изменения, которые затрагивают интересы потребителя: использует недорогие материалы низкого качества, строит коммерческие помещения, которых не было в плане. Это снижает ликвидность квартир. Поэтому если застройщик в прошлых проектах менял концепцию, это повод задуматься, еще раз все взвесить перед покупкой.

Расположение

Один из основных факторов, влияющих на ликвидность - месторасположение объекта. По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, предпочтения покупателей, касающиеся выбора расположения жилья, за последние 5 лет изменились. Если раньше ценилась принадлежность ЖК к ЦАО, то сейчас на первый план вышли такие факторы как хорошая транспортную доступность, комфортность проживания, близость парков и мест для отдыха. Кроме того, многие сейчас предпочитают покупать высокобюджетное жилье вблизи деловых центров города, так как это позволяет сэкономить время на дорогу. В настоящее время покупатели элитных квартир часто приобретают жилье на «первой линии от центра», в районах, которые находятся на границе с ЦАО, но не входят в его состав, так как комфортность проживания здесь выше. Цены в таких районах демократичнее, поэтому потенциальных покупателей больше.

Планировка

На ликвидность дорогой квартиры также влияет удобство планировки и площадь квартиры. О статусе квартиры больше не судят по ее метражу. Площадь от 150-200 кв. метров не является обязательным условием для элитного жилья. Покупатели чаще всего выбирают качественные 1-комнатные квартиры площадью 40-50 кв. метров, 2-комнатные площадью 75-85 кв. метров. Площадь востребованной на рынке 3-комнатной квартиры в среднем составляет 100-115 кв. метров. Такое жилье будет ликвидным. Поскольку переплачивать за лишние «квадраты» современный потребитель не хочет, он предпочитает эргономичные продуманные планировки. Найти покупателя для квартиры с огромным холлом или комнатами необычной формы будет сложно.

Наличие паркинга

Для покупателей элитных квартир крайне важно наличие подземного паркинга. 90% покупателей другие варианты просто не рассматривают, поэтому этот фактор обязательно нужно учитывать. Лучше всего вместе с квартирой приобрести машиноместо.

Ремонт

На ликвидность также влияет качество отделки. Это имеет значение и при продаже жилья, и при сдаче в аренду. На квартиры с дизайнерским ремонтом всегда есть спрос на рынке, а их предложение ограничено.

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются? Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира, и можно ли ее таковой сделать?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние, и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии

Существует много всяких сложных толкований, - что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости - это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение

Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Запад. Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя Совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен центральный округ, прежде всего, «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bon ton realty.

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные - кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом

Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). - Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные «хрущевки», затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные - современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домом по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки - от ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекая покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе «комфорт» сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах «бизнес» и «премиум» ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир, чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева Евгения (Bon ton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для «однушек» и «двушек» они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики

«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр - площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий «эконом» и «эконом-плюс» (комфорт-класс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража «однушку».

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а так же в некоторых случаях - в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность - залог роста цен

Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть, при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м.) по цене 5,4 млн. рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6-6,1 млн. руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн. руб., двухкомнатные (52 кв.м.) - по 7,5 млн. руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн. руб. и за 7,7-7,8 млн. руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bon ton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной - 3 месяца, а трехкомнатной - 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако, продать по заниженной цене - дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме www.metrinfo.ru

Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов - от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких, как площадь или размер кухни, а кроме того она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры - однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.

Не каждый объект недвижимости можно продать быстро и выгодно. К примеру, мало кого заинтересует жилье, расположенное в ветхом здании. А вот квартира в новостройке, да еще и в престижном районе, «уйдет» быстро, если владелец выставит ее на рынок по адекватной цене. О такой квартире специалисты говорят, что она ликвидная.

Ликвидность, или «востребованность», объекта на рынке недвижимости для многих покупателей является ключевым фактором, ведь он комфортен для проживания и сдачи в аренду. Такие квартиры часто используют как выгодное вложение денежных средств, поскольку они постепенно дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже во время экономических кризисов.

Какие факторы влияют на ликвидность жилья? Почему одни квартиры расходятся как горячие пирожки, а другие ждут своих покупателей годами? Об этом расскажет данная публикация.

«Первичка» или «вторичка»

Современные дома строятся с учетом самых последних технологий и с применением новых материалов. Разумеется, в долгосрочной перспективе такое жилье будет более ликвидным. Это и понятно, ведь современные квартиры удобнее и просторнее, коммуникации в них не изношены. Так что все преимущества налицо.

Тем не менее, покупатели продолжают обращать внимание на вторичный рынок жилья, несмотря на его все еще достаточно высокую цену «за квадрат» и темное юридическое прошлое некоторых объектов. Почему так происходит? Ответ прост: нестабильность рынка жилого строительства и медленные темпы возведения зданий. Уже мало кого сегодня удивляет банкротство застройщиков и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию. А если жилье не достроено, то о какой ликвидности можно говорить?

Месторасположение

Это очень важный фактор, когда речь заходит о ликвидности квартиры. К примеру, объекты, возведенные рядом с промзоной или вдоль оживленных дорог, никогда не будут высоколиквидными. Ведь продать их сложнее, чем те, которые расположены в экологически чистом районе. Большое значение имеет хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Среди новостроек наибольшей популярностью пользуются те, которые находятся в умеренной удаленности от центра города, а не «на самом отшибе».

Но ликвидность жилья может быть неодинаковой даже в отдельно взятом спальном районе. Наиболее привлекательными в этом отношении являются квартиры в шаговой доступности от станции метро и остановок общественного транспорта. Вокруг этих мест, как правило, самая насыщенная инфраструктура в виде магазинов, рынков, кафе, бюро услуг и т. п. Ликвидность значительно повышает расположенный рядом с домом парк или зеленая зона. А вот наличие промышленного предприятия или гаражного кооператива — большой минус.

Оценка здания

Сегодня «многоэтажки» возводят в основном из готовых панелей или по монолитно-каркасной технологии. Жилье в «монолитах» предпочтительнее по многим параметрам. В таких зданиях количество несущих стен сведено к минимуму, поэтому в расположенных в них квартирах проще сделать перепланировку. Благодаря отсутствию щелей, которыми «славятся» панельные дома, в монолитно-каркасных зданиях обеспечивается лучшая тепло- и гидроизоляция. Значительный плюс многих новостроек — полное утепление фасада.

Что касается «вторички», то тут возможны три варианта — панельные, блочные и кирпичные дома. Последние два предпочтительнее. Но независимо от вида материала важно скрупулезно подойти к оценке состояния здания. На ликвидность жилья также влияет и состояние подъезда, а также благоустройство придомовой территории (наличие деткой площадки, парковки, места для выгула собак).

Этажность

Большое значение имеет этажность квартиры по отношению к общей этажности здания. Ни для кого не секрет, что расположенное на первом этаже жилье пользуется малым спросом у покупателей, оттого оно и стоит дешевле. Правда, квартирой, выходящею окнами на оживленную улицу, могут заинтересоваться коммерческие структуры, ведь ее можно переоборудовать под офис или небольшой магазин.

Что касается объектов, расположенных на последнем этаже, то тут ситуация неоднозначная. Если речь идет о первичном рынке жилья, то квартиры «под крышей» могут стоить не меньше тех, что расположены ниже. Но это возможно лишь в том случае, если выполняются несколько условий, среди которых: хороший вид из окна, а также качественная тепло- и гидроизоляция перекрытия. В некоторых случаях ликвидность квартиры может быть снижена, если она расположена на углу здания.

Планировка

Планировка является очень важным фактором, который значительно влияет на ликвидность квартиры. Малым спросом пользуется жилье с неудобным расположением жилых комнат, с небольшой кухней, с совмещенным санузлом и т. д.

Некоторые жильцы, чтобы исправить ситуацию, производят перепланировку. Но она может быть эффективной лишь в том случае, если удается достичь реального комфорта после проведенных работ, а сама перепланировка была узаконена. Лишь только тогда можно говорить о более высокой ликвидности квартиры.

Качество ремонта

Предлагаемые на рынке жилые объекты не всегда могут похвастаться проведенным в них качественным ремонтом. Кривые стены, полы и потолки давно стали привычным делом. Разумеется, это отрицательно влияет на ликвидность квартир. Необходимо изрядно потратиться, чтобы провести хороший ремонт, выровняв все поверхности, а также установив окна со стеклопакетами, современные радиаторы отопления, металлическую входную дверь и деревянные межкомнатные двери. Не помешает провести интернет, кабельное телевидение, произвести окончательную отделку поверхностей качественными декоративными и износостойкими материалами.

Все затраты положительно скажутся на «востребованности» объекта, ведь многие покупатели готовы переплатить за хороший ремонт квартиры, чем въезжать в жилье «с голыми стенами». К тому же цены на стройматериалы и работы, как правило, имеют тенденцию к росту.

Ошибки продавцов

Иногда некоторые продавцы «своими руками» понижают ликвидность жилья, завышая его рыночную стоимость. В результате их объекты простаивают, в то время как другие квартиры покупаются довольно быстро, поскольку имеют более адекватную цену.

В момент наступления экономического кризиса неликвидные квартиры становятся неинтересными для покупателей, а ликвидные часто не находят собственников из-за нежелания продавцов снижать цену несмотря на то, что спрос на жилье в этот период очень мал.

Александр Биржин, рмнт.ру

При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.

Как распознать ликвидную недвижимость?

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.

Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).

Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;

• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);

• неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:

Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.

А как у нас?

В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.