Налоги

Начисление налога на недвижимость в году. Как рассчитать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости

Осуществление любых сделок с недвижимостью, а именно: покупка-продажа, обмен, наследование, приватизация и т.д., невозможно без знания инвентаризационной стоимости этой собственности. С этим понятием в обычной жизни человек не сталкивается.

Однако, для правильности проведения юридических сделок с недвижимостью, следует понимать и знать, что включает в себя такая стоимость жилья. На простом языке, инвентаризационная стоимость квартиры – это стоимость «кирпичей», из которых построена эта квартира и их износ.

Получается, что налог за квартиру в доме, стоящим на окраине города, и считающимся «новостройками» будет выше, чем за квартиру в элитном районе города, но с более поздним годом строительства. Чтобы избежать такой несправедливости Правительством страны рассматривается целый ряд мер.

Однако полностью перейти на новые условия расчета налога сразу невозможно, поэтому способ исчисления инвентаризационной стоимости квартиры будет актуальным еще долгое время.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры – это показатель, который учитывался при начислении налога на имущества до 01 января 2015 г. При такой оценке жилья учитываются многие параметры. Это не только площадь, но и материал стен, из которого сделан дом, стоимость работ и услуг по поддержанию квартиры в хорошем состоянии.

Однако, такая стоимость значительно ниже рыночной стоимости, а, следовательно, в государственную казну поступает намного меньше налоговых сборов. Рынок жилья неуклонно растет, и цены на квартиры растут тоже. Поэтому с 01.01.2015 расчеты по налогу за квартиру будут браться на основании нового вида исчисления стоимости квартиры – «кадастровой».

Подводя итог можно сказать, инвентаризационная стоимость квартиры – это стоимость восстановления этой квартиры, причем учитывается износ, и рост цен на строительные материалы, работы и услуги.

Отличия

В связи с тем, что инвентаризационная стоимость жилья далека от рыночной, в действие вводится понятие кадастровой стоимости, которая разработана специально для увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Основные отличия этих понятий заключаются в следующем:

Рыночная стоимость нужна для совершения любой сделки с недвижимостью, а кадастровая требуется не всегда. Например, она не требуется для оформления наследования на квартиру.
Кадастровая стоимость осуществляется совершенно по другой методике вычисления.
При расчете такой стоимости во внимание берутся не только такие данные, как сегмент недвижимости, год постройки, но и имеется ли место для парковки, в каком районе города находится квартира и т.д.
Органом, выдающим справки о кадастровой стоимости жилья, является Росреестр.
Получить такую справку можно через интернет, зайдя на сайт Росреестра.

Существуют также определенные отличия при оспаривании кадастровой и инвентаризационной стоимостей квартиры.

Зачем нужно знать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры это очень важный параметр, который потребуется в случаях:

Продажи квартиры.
При осуществлении приватизации.
При покупке жилья.
В случаях обмена квартирами.
Если требуется оформить дарственную.

Инвентаризационная стоимость также лежит в основе расчета налога на имущество, который должен быть оплачен в обязательном порядке владельцем квартиры, и в определенный срок.

В случаях несвоевременной оплаты либо недоплаты налога, владельцу квартиры придется оплатить еще и пеню. Таким образом, осведомленность об инвентаризационной стоимости квартиры позволит ее владельцу быть уверенным в правильности исчисления налога, и с уверенностью проводить необходимые юридические операции.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры включает в себя:

Восстановительную стоимость.
Учитывается износ объекта.
Изменение цен на строительные материалы и работы.
Площадь жилья.
Наличие коммунальных удобств.
Год постройки дома.

Расчетом такой стоимости занимается БТИ – бюро технической инвентаризации , которое в своей работе руководствуется определенными законодательными актами. БТИ выдает справки установленного образца. К примеру, если требуется заплатить налог либо вступить в наследство, то заранее такую справку заказывать не стоит, по причине того, что срок действия документа ограничен.

Действия, которые необходимо совершить при заказе справки об инвентаризационной стоимости жилья:

Необходимо уточнить, требуется ли такая справка именно для этой юридической сделки с недвижимостью.
Уточнить адрес районного БТИ.
Обратиться в это БТИ с документами в виде паспорта и правоустанавливающих документов на квартиру.
Написать заявление и оплатить услуги БТИ.
Уточнить время, когда справка будет готова.

Инвентаризационная стоимость - это показатель, который учитывается при расчете суммы налога за квартиру, причем этот показатель в 10 раз ниже рыночной стоимости жилья.

Расчет

Инвентаризационную стоимость жилья можно узнать в специальном органе – БТИ. Обратившись в этот орган, с паспортом и правоустанавливающими документами, можно получить справку. В таком документе, уполномоченный орган укажет: дату и время проведения оценки; цель и задачи такой оценки; а также все остальные нормы и показатели, характеризующие инвентаризационную стоимость.

Такая справка требуется в основном для покупки-продажи квартиры либо обмене и т.д.

Но если инвентаризационная оценка нужна просто для оплаты налога, то посчитать такую стоимость можно самостоятельно по формуле:

Си = Св ∙ (1 - Ифиз / 100 ∙ Ки), где Си - это инвентаризационная стоимость квартиры, Св - восстановительная стоимость квартиры, включает в себя все затраты по восстановлению объекта, Ифиз - это показатель, который учитывает износ жилья, Ки – это показатель дифференциации жилья.

Точно такой же формулой пользуется уполномоченный орган, при оценке жилья.

Инвентаризационная стоимость квартиры высчитывается на основании данных по восстановительным работам всего дома. Также во внимание берется остаточная стоимость 1 кв.м. от общей площади всего дома. Без внимания не остается и расположение дома. Эти данные всегда хранятся в БТИ.

Налог на квартиру по инвентаризационной стоимости

Владеть квартирой значит иметь определенные обязанности и перед государством. В эти обязанности входит оплата налоговых платежей. С 1 января 2015 года внесены изменения в расчеты налога на квартиру.

Теперь во внимание берется только кадастровая стоимость квартиры. Налог на квартиру начисляется с помощью ставок, которые прописываются в нормативно-правовых актах органов местного управления, с учетом суммарной инвентаризационной стоимости этой квартиры, умноженной на коэффициент-дефлятор. Но это правило будет вводиться в работу поэтапно.

В настоящее время налог на имущество начисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости квартиры на 01 января каждого года. Налог на квартиру начисляют органы налоговой службы. Эти органы в своей работе основываются на два фактора, это инвентаризационная стоимость и применяемая ставка, которую определяют органы местного управления.

Налоговая ставка равна:

При суммарной инвентаризационной стоимости квартиры до 300000 рублей – 0,1%.
Если инвентаризационная стоимость составляет от 300000 до 500000 рублей – 0,22%.
Если показатель от 500000 до 1500000 рублей – 0,7%.
От 1500000 рублей – 1,2%.

Суммарная инвентаризационная стоимость – это инвентаризационная стоимость всех объектов, расположенных на территории органа местного управления.

Оспаривание инвентаризационной стоимости квартиры

Справку об инвентаризационной стоимости квартиры выдает БТИ. Если данные такой справки не устраивают, то их можно оспорить.

Существует две причины, по которым можно оспорить справку, полученную с БТИ:

Если при определении инвентаризационной стоимости квартиры, были поданы данные несоответствующие действительности.
Если полученная инвентаризационная стоимость оказалась больше или равной рыночной стоимости квартиры. Исключение составляют лишь квартиры, находящиеся в новостройках. Инвентаризационная стоимость такой квартиры может быть равна рыночной стоимости.

Если данные об инвентаризационной стоимости квартиры будут переданы в налоговые органы неверными, то придется платить большую сумму налога за квартиру.

Оспорить справку с БТИ можно следующим образом:

Обратиться в Арбитражный суд с исковым заявлением. Исковое заявление должно быть подано на орган, который осуществлял оценку инвентаризационной стоимости квартиры. В иске нужно также подробно уточнить причину, по которой есть несогласия с работой БТИ. При обращении в суд будет нелишним обратиться к специалисту, который занимается решением таких вопросов и имеет опыт.
К иску прилагаются документы: паспорт квартиры с содержащейся в нем суммой инвентаризационной оценки квартиры; правоустанавливающие документы на квартиру и их копии, которые обязательно должны быть заверены нотариусом. Также необходимо приложить все имеющиеся документы, в которых содержатся доказательства сомнительность данных, на основании которых была проведена инвентаризационная оценка квартиры. Нелишним будет провести независимую оценку и документы с такими данными тоже приложить к исковому заявлению.

Какая ставка установлена по налогу на имущество

Налоговая ставка устанавливается законом субъекта РФ и не может превышать 2%. Субъекты РФ могут ставку только снижать п. 1.1 ст. 380 НК РФ . Например, в Москве налоговая ставка в 2016 г. - 1,3%, а в 2017 г. - 1,4%.

Узнать ставку налога на имущество, установленную в вашем регионе, можно с помощью сервиса "Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам", размещенного на сайте ФНС (http://www.nalog.ru/rn77/service/tax/).

Как определить налоговую базу по налогу на имущество

Если налог на имущество вы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (здания, строения, сооружения или помещений в них), налоговой базой является:

если определена кадастровая стоимость самого объекта недвижимости, то такая стоимость по состоянию на 1 января п. 2 ст. 375 НК РФ . При этом системы инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (лифты, системы вентиляции, отопления и т.п.) включаются в налоговую базу в составе этих зданий и сооружений, даже если учитываются как отдельные инвентарные объекты Письма Минфина от 15.07.2014 N 03-05-05-01/34473 , ФНС от 23.10.2014 N БС-4-11/22012 ;

если не определена кадастровая стоимость помещения, принадлежащего организации, но определена кадастровая стоимость здания, в котором оно находится, - стоимость этого помещения, определяемая по формуле п. 6 ст. 378.2 НК РФ :

Годовая сумма налога рассчитывается по формуле п. 12 ст. 378.2 , п. 1 ст. 382 НК РФ :

Если право собственности на объект недвижимости возникло или прекратилось в течение года, то сумма налога по такому объекту рассчитывается с учетом количества полных месяцев, в течение которых вы владели им в этом году.

За полный принимается месяц, в котором п. 5 ст. 382 НК РФ, Информация ФНС :

зарегистрировано право собственности на объект, если это произошло до 15-го числа месяца включительно. Если же право собственности на объект зарегистрировано после 15-го числа, то этот месяц при расчете налога не учитывается;

зарегистрировано прекращение права собственности на объект, если это произошло после 15-го числа соответствующего месяца. Если же прекращение права собственности на объект зарегистрировано до 15-го числа включительно, то этот месяц при расчете налога не учитывается.

Сумма налога за неполный год рассчитывается по формуле:

Если вы не должны платить авансовые платежи по налогу, то в бюджет надо всю годовую сумму налога.

Если в течение года вы должны платить авансовые платежи, то по итогам года в бюджет надо уплатить налог в сумме, рассчитанной по формуле п. 2 ст. 382 НК РФ :

Авансовые платежи по налогу на имущество по итогам I, II и III кварталов придется , если в законе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости, одновременно:

установлены отчетные периоды по налогу на имущество п. п. 2 , 3 ст. 379 НК РФ ;

не установлено освобождение от уплаты авансовых платежей для налогоплательщиков, в число которых входит и ваша организация п. 6 ст. 382 НК РФ .

Сумма авансового платежа, подлежащего уплате за I, II и III кварталы, рассчитывается одинаково по формуле пп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ :

Если право собственности на объект недвижимости возникло или прекратилось в течение отчетного периода (I, II или III квартала), то сумма авансового платежа, подлежащего уплате по такому объекту за отчетный период, рассчитывается с учетом количества полных месяцев, в течение которых вы владели им в отчетном периоде.

При этом за полный принимается месяц, в котором п. 5 ст. 382 НК РФ :

зарегистрировано право собственности на объект, если это произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно. Если же право собственности на объект зарегистрировано после 15-го числа, то этот месяц при расчете авансового платежа по налогу не учитывается;

Сумма авансового платежа за неполный отчетный период рассчитывается по формуле.

С началом 2016 года порядок расчетов имущественного налога был изменен. Теперь налоговый сбор будет определяться, базируясь на оценке кадастра недвижимости. Исходя из законодательных изменений, освещенных в налоговом законодательстве РФ, многие владельцы жилья получили уведомления с увеличенной суммой сбора, который потребуется оплатить. В 2016 году изменения коснулись лишь части регионов РФ, однако за ближайшие 5 лет порядок нововведений будет применен на территории всей страны.

Физические и юридические лица, являющиеся собственниками как жилых, так и нежилых помещений оплачивают имущественный налог в РФ. Однако в соответствии с налоговым кодексом обязательства имеют законную силу, если гражданин является владельцем следующего имущества:

жилое помещение;
помещение для стоянки авто;
объекты разного плана, находящиеся на стадии возведения;
иные виды недвижимой собственности.

ВАЖНО: Имущество, принадлежащее многоквартирному дому и его жильцам, не подлежит налогообложению.

В Законодательстве РФ предусмотрены льготы отдельным категориям граждан, которые распространяются на один объект из таких видов имущества, как:

квартира;
комната в общежитии;
место под авто;
частный жилой дом;
небольшая хозяйственная постройка;
помещения для индивидуального творчества (фото-студия, мастерская и т.п.);
доля любого из вышеперечисленных помещений.

Воспользоваться льготными правилами могут:

граждане со статусом «пенсионер»;
инвалиды;
военнослужащие.

Несколько лет назад гражданин со статусом пенсионера был освобожден от обязательного имущественного сбора налогоплательщика. После внесения новых правил, пенсионеры также имеют возможность не оплачивать данный платеж, однако, с некоторыми нюансами:

Пенсионер не должен использовать недвижимую собственность для осуществления предпринимательской деятельности;
Получить полное освобождение от оплаты можно исключительно по одному объекту владения.

Таким образом, если льготник имеет в собственности два дома, то по одному из них у него будет получена привилегия. Для получения льготы пенсионеру потребуется подать соответствующее заявление в НС и приложить полный перечень необходимой документации.

Как рассчитать налог на имущество?

Главной целью нововведений 2016 года по вычислениям имущественного сбора является достижение равного соотношения сумм, которые собственники жилья вносят в бюджет страны с реальной стоимостью недвижимости. Исходя их того, что инвентаризационная стоимость жилья намного ниже рыночных цен на недвижимость и было решено рассчитывать имущественный сбор на базе оценки кадастра. На данном этапе, такие меры были приняты в ряде регионов.

Общественный интерес по вопросам расчета по принятым нововведениям резко возрос. Государственные органы по финансовому контролю (НС) решили создать специальный сервис для осуществления промежуточных вычислительных операций по определению суммы обязательного взноса за недвижимую собственность. Для этого обратившемуся гражданину потребуется узнать кадастровый номер, присвоенный конкретному объекту недвижимости.

В регионах, где обязательный сбор налогоплательщика за недвижимую собственность по-прежнему исчисляется на базе инвентаризационной цены, сумма платежа осталась неизменной. Чтобы самостоятельно произвести вычисления по новым формулам плательщик должен знать следующие сведения:

цена недвижимости по оценке кадастра;
общая площадь;
налоговый вычет (квадратные метры, которые не облагаются налогом);
государственная величина налоговых начислений.

Величина налогового вычета будет зависеть от статуса владельца. Если он относится к категории льготников, то вычет будет выше.

Расчет налога от кадастровой стоимости

Имущественный сбор рассчитывается от оценки кадастра в тех округах, где вступил в силу правовой документ официального значения. В ГКН можно получить сведения о цене.

Каждые 5 лет на уровне муниципальных образований проводится плановая кадастровая оценка имущества. Согласно полученных данных самоуправляемая административно-территориальная единица утверждает акт о кадастровой стоимости.

Исходя из общепринятых правил, рассчитывая обязательный платеж за недвижимую собственность и руководствуясь оценкой кадастра, органом финансового контроля предусмотрен вычет кадастровой стоимости нормативно необлагаемых площадей:

10 кв. м. для коммунального жилья;
20 кв. м. касательно квартир;
50 кв. м. в отношении индивидуально построенного жилья.

Что касается иных видов жилья таких, как студия, хозпостройка, гараж, налогообложение по ним имеет норму 0,1 %.

Если в собственности у гражданина находится недвижимость премиум-класса, величина начислений на единицу налоговой базы будет составлять 2%. По этому коэффициенту также рассчитывается сбор для владельцев офисов, торговых центров.

В отдельных регионах налоговая ставка может увеличиваться максимально в 3 раза либо снижаться до нулевого предела.

ВАЖНО: Правительство РФ планирует за несколько лет повысить налоговую ставку на 20%.

Если, применяя налоговый вычет при вычислениях база, облагаемая сбором, будет с минусовым показателем, гражданин освобождается от платежа.

ВАЖНО: Несмотря на ряд поправок, внесенных в сбор на недвижимую собственность, все льготные правила сохранились.

Власти муниципальных образований могут предоставлять налогоплательщиком свои льготы, узнать о которых можно в НС по месту прописки.

Расчет налога от инвентаризационной стоимости

В ближайшие 4 года административно-территориальные объекты имеют право рассчитывать обязательный платеж, основываясь на оценочной стоимости БТИ.

Ранее цена определялась такой государственной структурой, как бюро технической инвентаризации недвижимого имущества, а полученные сведения переправлялись в НС.

Вычисления налоговой базы проводились методом умножения ежегодно установленной переменной (с учетом инфляции) на оценочную стоимость БТИ. Чтобы определить сумму взноса за прошедший год в вычислительных операциях используют показатель 1, 147.

Регионы РФ устанавливают налоговую ставку исходя из стоимости определенного вида недвижимого имущества.

Особенности расчета налога до 2020 года

Новые особенности расчетов налоговых взносов будут применяться в ближайшие 4 года.

Формула для определения платежа выглядит следующим образом:

Н = (Н1 ̶ Н2) * П + Н2, где:

Н = сумма налога для внесения в государственный бюджет;

Н1 = налог, полученный путем умножения налогооблагаемой базы, вычисленной на основе кадастровой оценки, на норму в процентах;

Н2 = сумма взноса за прошедший налоговый период, полученная по вычислениям на основе оценочной стоимости БТИ;

П = показатель (2017 год ― 0,2; 2018 год ― 0,4; 2019 год ― 0,6; 2020 год ― 0,8).

ВАЖНО: В том случае, если Н1 будет ниже, чем Н2, данная формула не уместна. В таком случае и после 2020 года расчет будет производиться на примере вычислений Н1.

Например, известны следующие условия:

Стоимость недвижимости по оценке кадастра ― 4 626 300 рублей;
Налоговая ставка ― 0,2 %;
Квадратные метры недвижимости ― 40 кв. м.;
Налог за прошедший год на базе оценочной стоимости БТИ ― 503 рублей.

Порядок вычислительных операций будет таков:

Вычисляем вычет: 4 626 300 / 40 * 20 = 3 084 200 рублей.
Расчет основного элемента сбора (база): 4 626 300 ̶ 3 084 200 = 1 542 100 рублей.
Рассчитываем сумму обязательного сбора по кадастровой стоимости: 1 542 100 * 0,2 % = 3084,2 рублей.
Вычисления налога к оплате по новым правилам: ((3084,2 ̶ 503) * 0,2 + 401) = 917,24 рубля.

Онлайн калькулятор

Срок оплаты

Для всех налогоплательщиков РФ установлен единый крайний срок внесения налогового платежа ― 1 декабря. Это значит, что платеж за налоговый период 2016 года потребуется заплатить не позднее начала декабря 2017 года.

ВАЖНО: В случае несоблюдения сроков на сумму просроченной задолженности начисляется неустойка за каждый день просрочки оплаты. Помимо этого за органом финансового контроля остается право на взыскание задолженности с заработной платы должника. Для этого налоговая служба направляет уведомление руководству предприятия, на котором трудится неплательщик. Также орган власти по финансовому контролю вправе наложить запрет на выезд за пределы РФ. Штрафные санкции за неуплату имущественного сбора не взыскиваются с физических лиц.

С начала января 2017 года орган по финансовому контролю вводит новый штраф, если налогоплательщик не сообщил о наличии объекта недвижимости. Недобросовестному гражданину придется заплатить 20% от суммы неуплаченного взноса. Помимо этого, если приобретенная недвижимость находится в собственности несколько лет, а обязательный сбор не предъявлен, орган финансового контроля начислит платеж за 36 месяцев.

Онлайн оплата

Осуществить оплату обязательного платежа можно на официальном сайте НС в разделе «Уплата налогов физических лиц» .

Для этого потребуется выполнить следующие действия:

заполнить колонку с реквизитами плательщика. Если платеж будет производиться безналичным расчетом, потребуется ввести ИИН;
указать вид налогообложения;
ввести адрес недвижимости, находящейся в собственности;
указать, что платеж является налоговым сбором;
размер налога;
отметить способ перевода средств;
выбрать финансовое учреждение.

После этого сервис перенаправит вас на сайт кредитной организации, где можно осуществить безналичную оплату.

Задолженность по налогам: как и где узнать?

Узнать задолженность по обязательному взносу налогоплательщика можно следующими способами:

у сотрудников НС по месту прописки;
в личном кабинете плательщика обязательных налоговых взносов;
через единый веб-портал государственных услуг;
через автоматизированную информационную систему централизованного хранения и коллективного использования данных исполнительного производства.

Как снизить налог юридических лиц?

Каждое предприятие всегда ищет пути снижения налогов или задается вопросом, как от них уклониться.

Уменьшить имущественный сбор можно двумя методами:

Максимально снизить стоимость средств, участвующих в процессе производства, используя амортизацию, инвентаризацию, переоценку.
Перевести бизнес во владение иному предприятию, которое законно оплачивает налоги по льготным правилам. Например, если предприятие осуществляет коммерческую деятельность по упрощенной системе налогообложения.

Можно ли оспорить кадастр в суде?

В последние годы кадастровая стоимость недвижимого имущества была полностью пересчитана. Это привело к тому, что цены на имущество в значительной степени превысили среднюю рыночную стоимость.
Изначально внести изменения планировалось для предприятий и организаций. Однако нужно отметить, что оценка выполнялась до наступления кризисного состояния функционирования экономики страны, а сейчас цена жилья по кадастру выше рыночной стоимости. В столице это практически никак не выделяется, чего не скажешь о других регионах. Уже сегодня практика оспаривания цены по кадастру активно применяется в суде.

Оценка кадастровой стоимости выполняется уполномоченными органами государства, а не специализированными независимыми агентствами.

Несомненно, в интересах правительства повысить стоимость налоговой базы, что даст возможность увеличить бюджетные средства государства. По этой причине не исключается тот факт, что суды будут переполнены гражданами с исковыми требованиями о пересмотре кадастровой оценки.

За 2016 год было зафиксировано около 15 тыс. таких споров. В основном судом было принято решение снизить оценку в среднем на 50%.

ВАЖНО: Если налогоплательщик полагает, что кадастровая оценка его недвижимого имущества завышена, у него есть право оспорить это в суде.