Фонды

Закона российской федерации об ипотеке залоге недвижимости. Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество

(Извлечение)

Статья 5

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 6, ст. 406; N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377; 2005, N 1, ст. 40, 42; 2006, N 52, ст. 5498; 2007, N 50, ст. 6237) следующие изменения:

1) статью 23 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

"3. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления залогодателя или залогодержателя.";

2) дополнить статьей 25.1 следующего содержания:

"Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.";

3) пункт 2 статьи 40 изложить в следующей редакции:

"2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.";

4) в статье 50:

а) в абзаце первом пункта 1 слова "в статье 3" заменить словами "в статьях 3 и 4";

б) пункт 2 признать утратившим силу;

в) пункт 4 изложить в следующей редакции:

"4. В случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.";

г) дополнить пунктом 5 следующего содержания:

"5. Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), определяются указанным Федеральным законом.";

5) пункт 1 статьи 54 изложить в следующей редакции:

"1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.";

6) дополнить статьей 54.1 следующего содержания:

"Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

3. При обращении взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) обращение взыскания на заложенное имущество не осуществляется при наличии одновременно следующих условий:

на момент проведения торгов сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев на момент проведения торгов.

При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после устранения указанных обстоятельств.

4. Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.";

7) в статье 55:

а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:

"1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.";

б) в пункте 2:

подпункт 1 изложить в следующей редакции:

"1) для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;";

дополнить подпунктом 5 следующего содержания:

"5) предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;";

дополнить подпунктом 6 следующего содержания:

"6) предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.";

в) в подпункте 1 пункта 4 слова "и стоимость этого имущества" заменить словами "начальную продажную цену или порядок ее определения";

г) дополнить пунктом 6 следующего содержания:

"6. В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, если иное не предусмотрено федеральным законом, на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.";

8) главу IX дополнить статьей 55.1 следующего содержания:

"Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

1. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в связи с утверждением судом мирового соглашения вносятся в порядке, установленном пунктом 3 статьи 23 настоящего Федерального закона.";

9) в статье 57:

а) наименование изложить в следующей редакции:

"Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства ";

б) пункт 3 изложить в следующей редакции:

"3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.";

10) пункт 5 статьи 58 дополнить абзацем следующего содержания:

"Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.";

11) статью 59 изложить в следующей редакции:

"Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

1. Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки. Если вознаграждение организатора торгов превышает три процента от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации предмета ипотеки, не подлежит возмещению за счет стоимости предмета ипотеки и выплачивается за счет залогодержателя.

2. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом.

3. До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Уведомление направляется залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя. Уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, должно содержать следующие сведения:

1) размер неисполненного обязательства на дату направления уведомления;

2) предложение исполнить обеспеченное ипотекой обязательство;

3) предупреждение о том, что при неисполнении обязательства в указанный в уведомлении срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

4. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

5. Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

1) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодателя;

2) имя, место жительства или наименование, место нахождения залогодержателя;

3) название обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В случаях, если это обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения;

4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

5) время и место проведения торгов;

6) наименование, место нахождения, номер телефона организатора торгов.

1) название, место нахождения, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

2) размер, срок и порядок внесения задатка лицами, участвующими в торгах. Размер задатка не может превышать пять процентов от начальной продажной цены заложенного имущества;

3) порядок и сроки уплаты покупной цены по итогам проведения торгов;

4) время и место проведения торгов;

5) наименование, место нахождения, контактный номер организатора торгов и его платежные реквизиты.

7. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

8. С даты первой публикации извещения о проведении торгов залогодатель не вправе совершать сделки в отношении предмета ипотеки (за исключением сделок с залогодержателем, направленных на прекращение обязательства, обеспеченного ипотекой), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными.

9. С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем десять дней.

10. Если при реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) настоящим Федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке. Если иное не установлено федеральным законом, привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно при обращении взыскания на:

1) право аренды недвижимого имущества;

2) права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

3) недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем пятьсот тысяч рублей.

11. Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации предмета ипотеки должник, залогодатель или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, залогодержатель не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть залогодателю все ранее переданные ему залогодателем документы.

12. К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 настоящего Федерального закона.

13. Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися регулируются статьей 58 настоящего Федерального закона.

14. В целях реализации заложенного имущества в порядке, предусмотренном настоящей статьей, залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации заложенного имущества документы, в том числе акты приема-передачи.";

12) часть первую статьи 61 изложить в следующей редакции:

"Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334 и пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.".

Президент Российской ФедерацииД. Медведев

Москва, Кремль

Правом оставлять недвижимость под залог сегодня пользуются многие россияне. Однако далеко не все изучали Федеральный закон "Об ипотеке", непосредственно регулирующий одну из сфер кредитования. В этой статье будет представлена краткая характеристика основных моментов данного законопроекта.

Об ипотеке

Что вообще представляет собой ипотечный договор? Действующий закон "Об ипотеке" гласит, что одной стороной сделки должен являться залогодержатель, то есть кредитор, а второй стороной - залогодатель, или попросту должник. Залогодатель обеспечивается ипотекой, из-за чего у него появляется одна важная обязанность: удовлетворить денежные требования залогодержателя, предоставившего должнику недвижимое имущество.

Закон "Об ипотеке" гласит, что в недвижимое имущество могут входить предприятия, здания, квартиры, земельные участки и некоторые другие элементы. Оборот этих видов собственности должен регулироваться соответствующим законом.

Требования, что обеспечиваются ипотекой, не так уж велики: это уплата кредитору причитающихся ему процентов за использование кредита. Как правило, ипотечный договор устанавливает твердую сумму основных и дополнительных требований залогодержателя. Любой подобный договор должен строго соответствовать закону "Об ипотеке".

О предмете ипотеки

Какое имущество может выступать в качестве законного предмета ипотеки? Согласно рассматриваемому закону, здесь стоит выделить:

земельные участки, площадь которых больше установленного минимального размера или соответствует ему;
здания и предприятия, используемые для предпринимательской деятельности;
жилые дома и квартиры с изолированными комнатами;
гаражи, садовые дома и дачи;
воздушные, морские или космические суда;
машино-места.

Закон "Об ипотеке" гласит, что предметом ипотеки являются также принадлежности, заложенные вместе с основной вещью. При этом части имущества неделимых вещей не могут выступать в качестве предмета договора.

Заключение договора

Важным моментом во всем процессе ипотечного кредитования является грамотное заключение договора. Происходить это должно в соответствии с нормами российского Гражданского кодекса. Содержание договора должно отражать следующее:

непосредственно предмет ипотеки, его существо, размер и оценочную характеристику;
наименование и место нахождения предмета (для точной идентификации закладываемой вещи);
точную характеристику обязательства, что обеспечивается ипотечным договором, а также основания возникновения и срока исполнения договора;
порядок и необходимые условия определения суммы, если сумма будет определяться в дальнейшем;
периоды платежей и их размеры, если предмет ипотечного кредитования будет реализовываться по частям;
указание на удостоверение прав залогодержателя закладной.

А что именно называется закладной? Что это за документ и какое отношение он имеет к ипотечному договору? Ответы на все эти вопросы содержатся в третьей главе закона "Об ипотеке" (ФЗ №102).

О закладной

Закладная - это ценная бумага именного типа. Благодаря этому документу удостоверению подлежат следующие права ее владельца:

право залога на имущество, являющегося предметом ипотечного договора;
право на исполнение денежных обязательств по ипотеке.

Иные формы удостоверения, кроме закладной, пока что законом не установлены. При этом обязанными лицами, согласно закладной, являются как залогодатель, так и должник. Составлением закладной всегда занимается залогодатель.

В каких случаях выдача закладных не может быть реализована? Соответствующий федеральный закон называет следующие условия:

предметом ипотеки является имущественный комплекс;
сумма долга по ипотеке а также отсутствуют условия, что помогли бы эту сумму определить.

Особенно важным моментом является содержание закладной, о котором будет рассказано далее.

Согласно действующей редакции закона "Об ипотеке", на момент выдачи первоначальному залогодержателю закладная обязательно должна содержать:

имена и сведения, удостоверяющие личности залогодателя и залогодержателя (требования к сведениям будут немного разниться в зависимости от того, физическими или юридическими лицами являются стороны договора);
название договора, обеспечиваемого ипотекой;
указание необходимой ипотечной суммы, а также размер процентов;
указание сроков уплаты суммы;
сведения, необходимые для идентификации имущества, на которое устанавливается ипотека;
подписи сторон договора, а также сведения о государственной регистрации ипотечного договора.

Составитель закладной в полной мере несет ответственность за убытки, возникшие в связи с устранением закладной или же из-за несоответствия ее действительности. Также стоит отметить, что возможно и аннулирование отдельных требований рассматриваемого документа, если несоответствия были выявлены почти сразу после составления.

Государственная регистрация

Статья 20 Федерального закона об ипотеке как залоге недвижимости гласит о порядке государственной регистрации всего процесса. Как известно, ипотека может вступить в законную силу только после соответствующего государственного регистрирования. Нотариально заверенный договор, подписанный обоими участниками сделки, является источником возникновения взаимных обязанностей.

В случае наличия закладной, в которой удостоверялись бы права залогодержателя, орган регистрации может потребовать саму закладную, а также указанные в ней документы. По итогу регистрации сведения о новом залогодержателе будут внесены в Единый государственный реестр.

Пользование имуществом

Залогодатель, получивший право использовать то или иное имущество, имеет возможность извлекать из предмета договора все доходы и плоды, если подобное не навредит имуществу и не сможет уменьшить его стоимость. Кредитор не может ограничивать права на пользование собственностью залогодателем. Что еще способен делать должник?

Согласно закону о валютной ипотеке, залогодатель обязан поддерживать полученную собственность в исправном состоянии и своевременно нести расходы на ее содержание - вплоть до прекращения ипотечного договора. По сути, эти две обязанности являются основными у должника. Дополнительно стоит отметить осуществление капитального и текущего ремонта, процессы страхования, принятие мер по предохранению заложенной собственности от повреждения или утраты и многое другое. Закон гласит, что залогодатель обязан защищать свое имущество от притязаний третьих лиц, а также всячески обеспечивать его сохранность.

Переход имущества

Шестая глава рассматриваемого законопроекта гласит о возможности перехода права на собственность, заложенную по ипотечному договору, к другим гражданам. Речь идет о процессах дарения, продажи или обмена, реализуемых залогодателем. Но как подобное можно спланировать? Здесь все не так уж и сложно.

Основной момент, на который стоит обратить внимание, - это указание на возможность перехода имущества в закладной. Если же подобное условие в документе не прописано, то залогодатель попросту не сможет воспользоваться всеми вышеперечисленными правами (исключение составляет наследование имущества по завещанию).

Лицо, становящееся на место залогодателя, приобретает ряд обязанностей. Так, залог собственности сохраняет законную силу вплоть до тех пор, пока должник не выполнит все возложенные на него обязанности.

Отдельно стоит отметить ответственность, налагаемую на залогодателей в случае нарушения ими правил. Устанавливается она российским Гражданским кодексом.

Остальные нормы закона

Возможно ли принятие последующей ипотеки в залог обеспечения предшествующей, непогашенной ипотеки? Закон, в частности седьмая его глава, регламентирует такую возможность при условии соблюдения некоторых нюансов.

Глава девятая гласит о праве залогодержателя обратить взыскание на собственность для удовлетворения законных требований, не исполняемых должниками. Происходить это должно в судебном порядке. Глава десятая регламентирует реализацию собственности путем Принятие решения о реализации также принадлежит суду. Наконец, одиннадцатая глава законопроекта "Об ипотеке" подробно рассматривает виды отдельных земельных участков, подлежащих и не подлежащих ипотеке.

Наверное, самой читаемой среди российских залогодателей является глава 13, повествующая об особенностях ипотеки жилых квартир и домов. Здесь говорится о требованиях, предъявляемых к таким видам собственности. Это, например, наличие изолированных комнат, необходимость государственной регистрации недвижимости и некоторые другие моменты. При этом погашение ипотеки закон трактует как полное выполнение залогодателем своих обязательств.

Для того чтобы ознакомиться с последними изменениями в ипотечном кредитовании, следует внимательно изучить закон об ипотеке действующая редакция 2020 года которого несет в себе некоторые новшества.

Сейчас мы рассмотрим все нюансы, которые касаются этого нормативного документа , также из статьи можно узнать некоторые тонкости процесса ипотечного кредитования.

Любую деятельность в нашей стране регламентируют законы. Ипотека не стала исключением – для тех, кто планирует оформить ипотечный кредит на приобретение жилья, в первую очередь следует ознакомиться с законом 102 – ФЗ.

Краткое содержание закона об ипотеке выглядит таким образом:

Первая глава определяет основные положения закона, касающиеся объекта залога, а также обязательства сторон процесса оформления ипотеки.
В следующих трех главах (со 2 по 4 ) закона описывается содержание ипотечного договора и закладной. Здесь также обозначены требования к госрегистрации ипотечного договора.
Пятая и шестая главы определяют возможность перехода права на залоговое имущество ипотеки к третьим лицам.
7 и 8 главы закона посвящены уступке обязанностей по ипотеке и залогу.
Последующие две главы описывают штрафы и санкции , предусмотренные за несоблюдение условий ипотечного кредитования.
Особенности ипотеки различных типов недвижимости описаны в главах с 11 по 13.
Заключительная информация по закону 102-ФЗ об ипотеке, находится в его последней 14-й главе.

Согласно этому закону банки занимаются ипотечным кредитованием.

Вся законодательная база страны, при малейшем изменении в политической или экономической сфере, очень часто пересматривается. Последняя редакция закона 102 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) была принята в 2015 году, но до этого свет видел 16 ее законопроектов.

Последняя редакция ФЗ «Об ипотеке».

Многое в этом законодательном акте написано на сухом юридическом языке, поэтому мы постараемся донести до рядовых граждан то, о чем идет речь в законе .

Главные постулаты закона про ипотеку

Федеральный закон 102 ФЗ дает четкое определение понятия «Ипотека»: это право кредитора получить от заемщика возмещение своих денежных средств, на сумму которых была оформлена ипотека.

Право на пользование залоговой недвижимостью, наряду с этим остается у залогодателя.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Этот раздел федерального закона очень часто прописан в банковских ипотечных договорах , в той части, где определяются суммы возмещения:

При обращении о взыскании долга, залогодержатель может рассчитывать на основную часть долга , актуальную на момент обращения.
Компенсация начисленных процентов за обслуживание кредита , согласно кредитному договору.
Оплата штрафных санкций и неустоек , возникших в результате несоблюдения условий договора.
Компенсация расходов на судебные тяжбы.
Компенсация расходов, связанных с реализацией залогового недвижимого имущества.

Схема взыскания долгов по ипотеке.

Раздел закона о залоговом имуществе

Эта часть закона регламентирует залог и дает определение того, что можно к нему отнести.

Согласно этому положению в залог для ипотеки можно внести:

Жилую недвижимость, а именно дома и квартиры .
Земельные участки .
Производственную недвижимость.
Дачные участки с постройками и без.
Транспортные средства.
Гаражи.
Недвижимость на этапе строительства.
Право аренды.
Долевое участие в жилищном строительстве.

Закон "Об ипотеке" (действующая редакция) предписывает сторонам, вступающим в соответствующие отношения, оформлять соглашение. Согласно его условиям один из участников выступает в качестве кредитора по обязательству. Он наделяется правом предъявлять к должнику денежные требования. Взыскание производится из стоимости того объекта, который является предметом сделки. При этом имущество, в отношении которого оформляется соглашение, остается во владении и пользовании должника. Далее рассмотрим некоторые положения указанного выше нормативного акта.

Правовое регулирование

К отношениям, возникающим в рамках ипотечного соглашения, применяются положения о залоге. Основные нормы устанавливаются в ГК. Залоговые отношения, предметом которых выступают предприятия, квартиры, участки, сооружения и прочие объекты, прочно связанные с землей, возникают постольку, поскольку их оборот разрешен федеральным законодательством.

Обязательство

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости )" определяет основания, при которых стороны должны заключить соглашение. Обязательство может вытекать из различных отношений. В частности, это может быть купля-продажа, аренда, подряд, причинение вреда. Если стороны выступают как юридические лица, Закон РФ "Об ипотеке" обязывает их вести бухучет.

Требования

В 102-ФЗ определено, что в качестве предмета соглашения выступает объект, стоимость которого гарантирует погашение основного денежного обязательства или его части, предусмотренной сторонами. При подписании документа участники сделки вправе дополнительно определить процентные начисления. В таком случае стоимость объекта должна гарантировать и их выплату. Если соглашением не устанавливается иное, 102-ФЗ предусматривает установление дополнительных платежей. Они могут выступать в качестве:

Закон "Об ипотеке " предусматривает, что требования могут устанавливаться в твердой денежной сумме. При этом она не может быть больше обязательства должника. В ином случае требования не рассматриваются как обеспеченные ипотекой. Данное положение не распространяется на случаи, определенные приведенными выше пунктами 3, 4, а также 4-й статьей рассматриваемого нормативного акта.

Дополнительные расходы

Если обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке , возлагается на кредитора, он вынужден осуществлять определенные траты. Они могут быть связаны непосредственно с содержанием объекта или его охраной. В таких случаях расходы, которые понес кредитор, должны быть ему компенсированы. Закон "Об ипотеке" допускает возмещение также затрат на выплату сборов и налогов, оплату коммунальных услуг. Компенсация производится за счет стоимости объекта.

Предмет сделки

Закон "Об ипотеке" содержит перечень объектов, в отношении которых может быть оформлено соглашение. При этом нормативный акт ссылается на п. 1 ст. 130 ГК. Согласно указанной норме ипотечное соглашение может оформляться в отношении объекта, право на который зарегистрировано уполномоченным органом. Также предметом сделки могут являться:

Нюанс

Строения, жилые в том числе, прочно связанные с земельным участком, могут выступать как предмет ипотечного соглашения при соблюдении порядка, установленного 69-й статьей рассматриваемого нормативного акта. При этом следует принять во внимание один нюанс. Отсутствие госрегистрации права на территории, государственная собственность на которые не была разграничена, не является препятствием для возникновения ипотечных правоотношений.

Целостность объекта

Закон "Об ипотеке" определяет, что вещь, являющаяся предметом соглашения, и ее элементы (принадлежности) - одно целое. Такое положение закреплено 135-й статьей ГК. Оно предполагает, что принадлежности объекта становятся предметом залога вместе с ним. Стороны сделки могут предусмотреть и иные условия. Самостоятельным предметом соглашения не может являться вещь, если ее натуральный раздел нельзя произвести, не изменив ее назначение.

Предоставление объекта

В комментируемом нормативном акте содержится определенное требование к кредитору. Заключается оно в том, что объект, выступающий в качестве предмета соглашения, должен являться его собственностью или находиться у него в хозяйственном ведении. Запрещено обеспечивать требования имуществом, которое изъято из оборота, на которое взыскание обратить невозможно, а также на которое не распространяются положения, регламентирующие приватизацию. Предметом соглашения может выступать арендное право. В таком случае для оформления документа необходимо получить согласие собственника. Это допущение имеет место в случае, если законодательство или само соглашение не устанавливает иные условия. При наличии обстоятельств, определенных п. 3 статьи 335 ГК, необходимо дополнительно получить согласие от законного владельца либо субъекта, у которого объект находится в хозяйственном ведении.

Общая собственность

Общие правила заключения договора об ипотеке по поводу объекта, находящегося в совместном владении и распоряжении нескольких лиц, предусматривают обязательное получение от всех участников согласия на совершение сделки. Оно должно представляться в письменной форме. Участник долевой собственности может оформить ипотеку на свою часть без согласия остальных совладельцев. В случае обращения взыскания на нее при ее продаже применяется порядок, предусмотренный статьями 250 и 255 ГК, регламентирующими преимущественное право покупки.

Соглашение

Процесс оформления договора регулируется общими правилами ГК. В соглашении необходимо указывать сведения о предмете сделки, оценке объекта, размере и сроке погашения обязательства. Участники могут также предусмотреть условия обращения взыскания на имущество в претензионном или судебном порядке. Эти пункты допускается закрепить отдельным соглашением. В основном договоре указывается название объекта, адрес его местонахождения. В документе должно также присутствовать описание, по которому можно однозначно идентифицировать предмет сделки. В содержании договора включают вид права, в соответствии с которым объект находится у кредитора. Если предметом сделки является аренда, указывается ее срок. Кроме этого в договор включается наименование органа, осуществившего госрегистрацию имущества.

Оценка

Она приводится в соглашении в денежном выражении. Оценка определяется в соответствии с действующим законодательством по согласованию сторон сделки. Если в качестве предмета договора выступает участок, необходимо соблюдение положений 67-й статьи комментируемого нормативного акта. Если им является объект незавершенного строительства, принадлежащий государству либо муниципалитету, оценку выполняют в соответствии с рыночной стоимостью. Положение, предписывающее такой порядок, введено в 102-ФЗ в 2001 году.

Условия

Обязательство, обеспеченное ипотекой, прописывается в соглашении с приведением суммы и основания, по которому оно возникло. В документе также устанавливается срок погашения требований. Если обязательство вытекает из какого-либо соглашения, указываются его участники, дата и место оформления. В ряде случае стороны сделки могут договориться о том, что размер обязательства будет определен впоследствии. В такой ситуации необходимо указать порядок и все остальные существенные условия, касающиеся его установления. Требования по ипотеке могут реализовываться частично. В такой ситуации в соглашении устанавливается периодичность их исполнения (частота и размер платежей). В случае отсутствия конкретных величин необходимо предусмотреть условия, согласно которым они могут определяться.

Порядок государственной регистрации ипотеки

Соглашение оформляется письменно. Подписанный договор необходимо зарегистрировать. Нормами установлено, что в отношении соглашения, не содержащего сведений, предусмотренных 9-й статьей комментируемого нормативного акта, данная процедура проводиться не может. Не подлежит госрегистрации договор, оформленный с нарушением положений п. 4 статьи 13. Невыполнение предписаний, касающихся постановки на учет объекта, выступающего как предмет сделки, влечет ее недействительность. При этом само соглашение будет считаться ничтожным. Договор об ипотеке признается заключенным и получившим силу с даты его госрегистрации. В некоторых случаях стороны заверяют соглашение у нотариуса. В таких ситуациях без госрегистрации оно также не будет иметь силу. Для внесения необходимых сведений в реестр участникам сделки необходимо представить заверенную нотариально копию соглашения.

Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости становится все более популярной банковской услугой. Учитывая крупные размеры привлекаемых сумм денежных средств и длительность договора, законность и прозрачность такой сделки играет важную роль. Регулированию таких взаимоотношений посвящен закон об ипотеке, о ключевых моментах которого и пойдет речь в данной статье.

Закон об ипотеке - основные положения

Ипотека представляет собой не просто кредит, а залог собственности для получения денежных средств. Приобретаемая недвижимость имеет обременения до того момента, пока задолженность не будет погашена в полном размере. Таким образом банк страхует свои риски невозврата выданных средств, залог гарантирует выполнение сторонами своих обязательств.

Правовой основой для возникновения таких отношений между и клиентом является закон об ипотеке действующая редакция 2020 которого официально вступила в силу в октябре 2015 года.

Согласно принятым нормам, ипотека признается особой разновидностью отношений между гражданами. Ее условия устанавливают, что держатель залога (в качестве которого выступает банк) имеет первоочередное право компенсировать свои расходы.

В соответствие с законом использование залога может иметь различный характер, а именно:

оформление кредита;
договорные обязательства;
гарантия компенсации вреда.
права и обязанности заемщика

Как гласит 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости, в качестве лица, предоставляющего залог, может выступать как сам заемщик, так и стороннее лицо. Данный вид договорных отношений не означает смену собственника, право владения также остается за лицом, которое предоставило залог. Таким образом, при покупке дома или квартиры с привлечением ипотечного кредитования при условии выполнения обязательств по договору банк не имеет права претендовать на владение или пользование недвижимости.

Стандартные выставляемые требования выглядят следующим образом:

возмещение суммы основного долга в установленные сроки;
выплата начисленных процентов за использование банковских средств в соответствие с условиями договора о возмездном предоставлении денег;
погашение штрафа или пени при несоблюдении принятых на себя обязательств в оговоренном порядке;
оплата всех дополнительных издержек, которые могут возникнуть при необходимости взаимодействия с государственными органами или судебными инстанциями;
покрытие затрат, связанных с проведением процедуры продажи залогового имущества.

Обязанности сторон, так же как и их права, прописываются в заключаемом договоре, с которым рекомендуется внимательно ознакомиться перед подписанием.

Требования к имуществу, которое выступает обеспечением ипотеки

В ФЗ об ипотечном залоге недвижимости отдельно рассматривается вопрос о том, какое именно имущество доступно для использования в качестве залога при получении кредита. В качестве подходящих имущественных объектов указываются такие как:

земельные участки определенного размера с учетом того или иного целевого использования (если речь идет о владении на муниципальном или федеральном уровне, то необходимо получить разрешение уполномоченного органа);
недвижимость любой формы, включая предназначенную для решение производственных задач коммерческой деятельности;
жилые дома и квартиры;
изолированные части жилья (одна комната или несколько);
дачные участки, гаражи, садовые строения и прочие;
транспортные средства для передвижения по воздуху или воде крупных габаритов;
незавершенные объекты строительства (при соблюдении дополнительных условий в отношении участка застройки);
права аренды, если арендодатель выражает свое согласие;
права долевого участия в строительстве.

Имущество, которое планируется передать в качестве залога, должно находиться или в собственности, или на правах хозяйственного ведения. Отметим, что федеральный закон об ипотеке также содержит список объектов, которые не могут использоваться как обеспечение. В их числе изъятые из оборота земли; объекты, которые не должны быть в частной собственности; взыскания и так далее.

Если речь идет о совместном имуществе, то для его использования в качестве залога необходимо письменное согласие всех законных правообладателей. Если имеет место долевая собственность, то распоряжаться своей частью каждый их дольщиков может распоряжаться так, как посчитает нужным, без необходимости получения согласия от других собственников. Однако при отчуждении залога последние имеют приоритет приобретения.

Особенности договора о предоставлении ипотечного кредита

Такие гражданские взаимоотношение как ипотека в силу закона должны быть оформлены установленным образом путем заключения сторонами соответствующего договора. Он должен содержать:

полные сведения об объекте залога;
условия возврата залога – размер кредита, сумму ежемесячного платежа, срок погашения;
права и обязанности сторон.

Договор об ипотеке создается в единственном экземпляре. После того как обе стороны сделки поставили под ним свои подписи, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Соблюдение всех указанных в законе условий является обязательным, так как при их нарушении регистрация будет не пройдена, вследствие чего сделка будет признана недействительной.