Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления: рыночный анализ; анализ реализуемости варианта; анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов : Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта. Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования : юридическая допустимость (Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды); физическая осуществимость (Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли); финансовая обеспеченность (все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их, лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.); максимальная продуктивность (это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования). Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема : наиболее эффективное использование участка как незастроенного; наиболее эффективное использование участка как застроенного. Основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной : Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка. Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам : Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Александр Левкин

Генеральный директор патентного бюро «Царская привилегия».

Чтобы новаторская идея стала капиталом, нужно успешно запустить её на рынок. Для этого недостаточно создать продукт, важно позаботиться об охране интеллектуальной собственности и эффективно запатентовать разработку.

Качественно оформленный патент - легальная монополия, инструмент капитализации компании и привлечения инвестиций в бизнес. Однако часто изобретатели, подавая документы на патент, стараются сохранить в тайне подробности технологии, опасаясь воровства идей. Это ведёт к сужению объёма прав и снижению устойчивости патента к оспариванию. Чтобы уберечь себя от ошибок, стоит знать о нюансах процесса.

Риски публичности

Для начала следует понять, как проходит сама процедура патентования. От лица изобретателя или от юридического лица в Федеральный институт промышленной собственности (ФИПС) подаётся пакет заявочной документации. В него входит:

• патентная формула (суть изобретения в одном предложении);
• развёрнутое описание, которое разъясняет детали;
• реферат;
• заявление на регистрацию патента.

Также к заявке могут прилагаться чертежи и другие документы, более подробно раскрывающие идею.

Пакет подаётся в ФИПС, а через один-полтора года информация об изобретении публикуется на сайте ведомства.

Именно на этом этапе - после публикации описания разработки - у инноватора появляются риски.

С одной стороны, заявитель патента должен составить описание настолько подробно и чётко, чтобы абстрактный специалист в соответствующей области техники смог воспроизвести изобретение и получить заявленный технический результат. Иначе собственник идеи рискует получить отказ ФИПС в патентовании.

С другой стороны, публикация о патенте будет доступна для всех желающих, а значит, любой сможет воспроизвести изобретение. С точки зрения законодательства, патентообладатель имеет право защищать свою идею от незаконного использования, но отслеживать нарушителей и бороться с ними очень непросто. Поэтому необходимо сбалансированно описать свою разработку.

Как получить права на изобретение и сохранить конкурентное преимущество

Способ 1. Засекретить часть информации в качестве ноу-хау

Как реализовать такую стратегию охраны? При подаче заявки на патент можно сохранить часть информации в тайне или, как принято говорить, в качестве ноу-хау.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ноу-хау (секретом производства) признаются сведения любого характера, имеющие действительную или потенциальную коммерческую ценность вследствие неизвестности их третьим лицам. К таким сведениям у третьих лиц не должно быть свободного доступа на законном основании, а обладатель таких сведений обязан принимать разумные меры для соблюдения их конфиденциальности, в том числе путём введения режима коммерческой тайны.

Пример. Инноватор впервые придумал применять никелевый шлак в качестве аквариумного грунта. В таком случае достаточно указать общую информацию о составе шлака, технологии его получения и очистки, позволяющую применить его по назначению, или просто пример реализации изобретения. При этом можно ввести на предприятии режим коммерческой тайны или конфиденциальности и оформить в качестве ноу-хау особенности процессов очистки и подготовки шлака, определяющие его наивысшие потребительские характеристики.

Эта стратегия больше подходит для патентования применений и способов, основанных на новых принципах.

Тогда в патенте отражается общая суть, а подробная и наиболее важная информация остаётся конфиденциальной, при этом сотрудники компании несут ответственность за то, чтобы сведения не ушли в чужие руки. В результате потенциальному конкуренту, которому приглянется патент, придётся потратить немало времени и ресурсов на собственные исследования, а создатель идеи к тому времени может вывести свой продукт на новый уровень качества.

Способ 2. Раскрыть информацию о всех возможных и невозможных вариантах реализации изобретения

Как бы парадоксально это ни звучало, но включение в описание большого количества информации может надёжно защитить от незаконного использования идеи. При подаче документов в ФИПС есть возможность совершения одного интересного манёвра - предоставление максимального количества вариантов реализации изобретения.

Например, в описании патента можно изложить наилучшие, наихудшие и даже несуществующие варианты своей разработки. Это поможет получить наибольший объём прав и в то же время защитить ценную информацию, спрятав её в пространных формулировках.

Общая картина существенно размывается за счёт множества вариантов, и конкурентам будет сложнее выяснить, что из заявленного максимально эффективно.

Собственнику идеи сыграет на руку использование так называемых гиперонимов, или родовых понятий. Речь идёт о максимально широких формулировках отдельных признаков идеи.

Пример. Создателю дистиллятора двойной перегонки нет нужды указывать в формуле конкретный вариант реализации аппарата. Обозначить идею можно следующим образом: «Дистиллятор содержит два последовательно соединённых перегонных куба, один из которых размещён внутри другого». К описанию при этом можно приложить большое количество чертежей с различными вариантами размещения и соединения перегонных кубов, среди которых будет и наилучший.

Данная стратегия в первую очередь актуальна при патентовании устройств, когда крайне сложно сохранить в тайне особенности конструкции, поскольку они могут быть определены посредством реинжиниринга изделия. Размывание описания позволит рассеять фокус внимания потенциальных производителей контрафакта как минимум до момента масштабного выпуска продукции, за счёт чего правообладатель снова сможет быть на шаг впереди.

Способ 3. Обозначить диапазон применения и засекретить важное

Если речь идёт о патентовании веществ, способов их получения или о других технологических аспектов, то, как правило, при патентовании в формулу изобретения включают информацию о различных технологических режимах или о химическом составе веществ. Такие сведения следует излагать в виде диапазонов.

Изобретатели, которые используют такую технику неправильно, рискуют остаться без патента даже после его регистрации. Дело в том, что часто при использовании диапазонов изобретатель указывает их наугад или расширяет до такой степени, что решение перестаёт работать. В то же время мало кто знает о возможности оспаривания патента по критерию «промышленная применимость», когда патент признаётся недействительным, если его формула и описание не позволяют получить заявленный технический результат. Как же правильно указывать диапазоны?

Необходимо экспериментально определить верхнюю и нижнюю границы каждого параметра, то есть выяснить, при каких максимальных и минимальных характеристиках технология остаётся рабочей.

Пример. Учёные изобрели вещество для очистки воды от нефти на основе микрогелей полисахаридов. Концентрация микрогелей в воде должна составлять от 0,1 до 20 граммов на литр, чтобы процесс имел нужный результат. При меньшей концентрации микрогели не будут улавливать нефть вообще, а при большей вещество сразу выпадет в осадок.

В таком случае в описании патента необходимо привести примеры с указанием технического результата, когда концентрация микрогелей полисахаридов будет находиться в этих границах. Следует добавить один или несколько примеров с указанием концентрации внутри данного диапазона. Также стоит предусмотреть обоснование того, почему технический результат не достигается за пределами указанного диапазона.

При таком подходе инноватор, с одной стороны, даёт достоверную информацию о техническом решении, а значит, исключает риски отказа в регистрации и оспаривания патента. А с другой стороны, не раскрывает и может засекретить в качестве ноу-хау наиболее эффективный вариант реализации своей идеи. Изобретатель снова выигрывает время, пока конкуренты перебирают миллион сочетаний различных параметров в поисках наиболее эффективных вариантов.

Итог

Рассмотренные инструменты позволяют повысить эффективность патентования, снизить или исключить некоторые риски, однако не являются гарантией защиты. Необходимо комплексно подходить к процессам управления интеллектуальной собственностью в каждом отдельном случае, учитывая особенности разработки, правообладателя, области техники, конкурентов и многое другое.

Важно, чтобы изобретатель понимал необходимость быть открытым и честным по отношению к патентному специалисту. Следует предоставлять исчерпывающую информацию, сразу указывая на места, где содержится ноу-хау, и рассказывать обо всех вариантах реализации изобретения. Предоставляя недостоверную информацию, изобретатель рискует остаться с неработающим патентом.

Поиск решения этой проблемы - в ответах на два вопроса:

Насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования;
- каковы затраты и финансовая обоснованность застройки. Один из путей ответа - анализ НЭИ земли.

Из всех факторов, влияющих на , суждение о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости является важнейшим. Это суждение основывается на всеобъемлющем анализе района, микрорайона, участка и вариантов его застройки.

Весь процесс оценки рыночной стоимости объекта недвижимости затем строится на предположении о наиболее эффективном использовании. Этот анализ становится сердцем проблемы оценки, требует времени, усилий и применения профессиональных навыков оценщика.

Необходимость и суть анализа НЭИ

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использования может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявление наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу расчета его рыночной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

Рыночный анализ;
- анализ реализуемости каждого варианта;
- разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базовых составляющих стоимости - потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка).

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Заказчик может особо оговорить свою заинтересованность в полномасштабном исследовании наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Факторы, определяющие НЭИ

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неизменностью топографического положения участка земли местоположение - основной фактор, определяющий его стоимость. В США оценщики говорят: существует три главных фактора, влияющие на стоимость объекта недвижимости, - это местоположение, местоположение и местоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, - для оценщика ответственная задача.

В определении местоположения участка следует рассматривать:

Как он соотносится с преобладающим в определенном районе типом землепользования;
- его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от варианта землепользования может быть как высоким, так и достаточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, т.е., тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомендовать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, складской комплекс или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные варианты застройки, связанные как с топографией и составом почв (подверженность затоплению, уровень грунтовых вод и т.д.), так и с зонированием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользовании, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуации в стране - ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомендовать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффективного использования важнейшим является анализ рыночного поведения. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную стоимость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наиболее конкурентоспособное использование оцениваемого объекта.

Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса - предложения на рынке определяется целевой рынок, те пользователи, которые могут купить или арендовать эту недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров) для, изучения экономического местоположения участка - его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т.п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, которые будут соперничать с оцениваемым объектом в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выявить дополнительные удобства, которые способны обеспечить конкурентный дифференциал между оцениваемым объектом и теми, что предлагаются на рынке недвижимости. Конкурентный дифференциал - это то дополнительное качество, которое дает объекту сравнительное преимущество. («А из нашего окна площадь Красная видна! А из вашего окошка только улица немножко...») В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лоджии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т.д.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

А) целевой рынок (потенциальные пользователи);
б) имеющиеся конкурирующие объекты;
в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты;
г) конкурентный дифференциал.

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Ограничительными условиями проекта являются численность необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также нормативы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной безопасности, санэпиднадзора и т.д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и доступности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т.д., - все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта конкретной застройки.

Разумеется, и сам проект может быть нереальным - будь то Вавилонская башня или Дворец Советов СССР (имеются в виду конкурсные проекты 1931-1932 гг. и подготовка котлована).

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснованность - один из основных факторов реализации принципа НЭИ земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования проекта в недвижимость, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы:

1) потенциал местоположения;
2) ресурсное качество участка;
3) рыночный спрос;
4) технологическая и финансовая обоснованность.

Первые два фактора ориентированы на землю, а два последних - на улучшения.

Критерии НЭИ

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

1) юридической допустимости;
2) физической осуществимости;
3) финансовой обоснованности;
4) максимальной продуктивности.

Последовательность рассмотрения этих критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости в российской оценочной практике обычно соответствует приведенной выше. Такая последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, охраны исторических зданий, памятников, пожаробезопасности, энергопотребления и т.п.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения. Оценщик рассматривает также экологическое законодательство, строительные нормы и правила, частные ограничения.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, то этот фактор следует отразить в отчете об оценке. Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается наиболее сильное правовое ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку наиболее эффективными строениями, увеличивая строительные расходы на соблюдение технических нормативов. Это, в конечном счете препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Оценщик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зонированием территории, на которой расположен объект (по типу застройки, ее плотности, высоте зданий и сооружений; охране памятников истории и архитектуры; разрешенным стройматериалам и технологиям и т.д.).

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение относительно предполагаемых проектов застройки территорий. Например, по строительству зданий определенной этажности, противопожарным разрывам. Требованиям инсоляции.

Возможны ситуации, когда действующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое, по расчетам оценщика, будет оптимальным. Но у оценщика могут быть достаточные основания рассчитывать на внесение в нормативные акты изменений, которые допустят вариант, признанный им оптимальным.

Обосновав разумность и вероятность этих изменений, оценщик вправе включить в отчет этот условный вариант оптимального использования. Например:

А) предположение о переводе земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку;
б) предположение о включении в перспективе домов памятников в рыночный оборот и т.д.

Однако возможность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования никогда не бывает полностью определенной.

Физическая осуществимость

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Для новой застройки определяются размер, форма и его естественные особенности, растительность, проводятся топографические съемки, измеряется глубина залегания вод. Для старых мест застройки такая информация обычно уже имеется и ее надо найти. Эти данные необходимы, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на конкретном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обрушениями конструкций и техногенными катастрофами.

Размеры участка, его формы (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и другие факторы должны быть благоприятны для застройки. Например, если встроенное помещение 10 х 50 м используется под магазин, на его рыночную стоимость будет влиять расположение по фронту - сколько - 10 или 50 м приходится на витринную часть, мимо которой движется поток пешеходов - потенциальных покупателей.

Таким образом, конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только при использовании участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка. Форма участка влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность по сравнению с другими участками.

То же касается доступа к объекту. Наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия средств на его освоение. Например, имеющаяся в наличии мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

На физическую осуществимость проекта влияют и состояние почв, и опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.). Известное решение «здесь будет город заложен назло надменному соседу» было политическим, волюнтаристским и имело очевидные недостатки - подверженность территории наводнениям, состояние почв не позволяет считать славное деяние Петра примером безупречного умозаключения по критерию «физическая возможность».

Таким образом, топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. При анализе варианта использования участка следует рассмотреть различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие этому варианту, и нанести их на карту схему участка. К числу таких моментов могут относиться факты экологического неблагополучия (токсического загрязнения) в регионе.

Некоторые участки достигают своего наилучшего использования только в соединении с соседними; оценщик должен это выявить и рассчитать. Например, пригородный участок в 6 соток в особо престижном месте, возможно, достигнет наибольшей рыночной стоимости, если будет сблокирован с соседними и использован под строительство трехэтажного особняка, которому явно «тесно» на 6 сотках, которым скорее соответствует щитовой садовый домик. В принципах оценки недвижимости эта ситуация описывается принципами сбалансированности и экономического размера. Сбалансированность задает оптимальные для определенного вида землепользования величины факторов производства, которые в сочетании максимизируют стоимость земли; экономический размер определяет то количество земли, которое необходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в этом месте.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить с итоговой доходностью. Как правило, затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в БТИ и оценочных фирмах. В настоящее время эта информация систематизируется и начато формирование государственного кадастра недвижимости Российской Федерации, рассматривающего земельный участок и его улучшения как единый объект недвижимости.

Финансовая обоснованность

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и Требуемую схему возврата капитала Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Проведенный анализ возможностей рынка принять определенный вариант использования земельного участка позволит определить, насколько тот или иной вариант его использования «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на рынке. Выявленные оценщиком на предыдущем этапе негативные моменты затрудняют застройку участка или увеличивают затраты на освоение.

Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, то оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, если уступает другим участкам, типичным для определенного района.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, то этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Все юридически правомочные и физически возможные варианты использования, при которых отдача больше затрат, считаются экономически допустимыми.

Однако в связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправданное использование может стать неоправданным в будущем, и наоборот.

Максимальная продуктивность

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется в соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для этого вида использования. Однако в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

А следует ли из анализа НЭИ, что оно будет наиболее прибыльным из всех возможных вариантов функционирования объекта? Из юридически правомочных, физически возможных и экономически оправданных вариантов анализ НЭИ требует выбрать тот, который при прочих равных способен принести оцениваемому участку наибольший чистый доход или наибольшую остаточную стоимость земли.

Хотя оцениваемый объект может больше всего подходить для какого-то определенного варианта использования, оценщик должен тщательно проанализировать рыночные тенденции конкурирующих объектов - как действующих, так и перспективных. И здесь важно правильно рассчитать отдачу на вложенный капитал с определением рисковых коэффициентов, используемых при капитализации финансовых потоков.

Принятый вариант должен быть детализирован. Не просто жилой дом или офисное здание, а если офисное здание, то сколько этажей? Сколько офисных помещений, какой площади? Какая внутренняя отделка, какое оборудование? Какими должны быть арендные платежи, операционные расходы? Какова стоимость строительства? То есть должна быть определена Четкая адресность конкретному сегменту рынка.

Если НЭИ рассчитывается, например, для 30-летнего здания, используемого как гостиница, то для выявления использования, приносящего максимальный доход, нужно проработать различные варианты и решить вопросы о возможном сносе здания или его дальнейшем использовании по назначению, перестройке, надстройке, возведении пристройки, частичном сносе, перепрофилировании, изменении характера или интенсивности использования. Сократить ли убыточный ресторан до размеров кафетерия-бара? Продать (или купить) прилежащий паркинг?

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов его освоения и выбора оптимального из них, т.е. представляет собой сравнительный анализ эффективности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости недвижимости.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

В проекте новой редакции базовых Федеральных стандартов оценки (ФСО, см. ) предусмотрено обязательное условие выполнения анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) любого объекта оценки при определении его рыночной стоимости . Это условие заложено в отредактированном определении понятия указанной стоимости (ФСО № 1):

«4.3.1. Рыночная стоимость объекта гражданских прав - это расчетная денежная сумма, на которую с высокой степенью вероятности может быть обменен указанный объект на дату оценки в коммерческой сделке между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом на открытом рынке в условиях конкуренции среди готовых продать продавцов и готовых купить покупателей, когда стороны действуют компетентно, расчетливо и без принуждения, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. мотивы продавца и покупателя являются типичными для условий рынка, одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, в расчете не принимается во внимание дополнительное предложение покупателя с особым интересом;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, исходя из условия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки ;
3. объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, после должного маркетинга, и перед датой оценки находился на открытом рынке в течение промежутка времени, равного среднерыночному периоду экспозиции для данного типа товара;
4. расчетная цена моделируемой сделки с объектом оценки представляет собою разумное вознаграждение за этот объект без каких-либо особых скидок или уступок с чьей- либо стороны, без вычета из нее издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи;
5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В комментариях к этому определению понятия стоимости раскрывается суть принципа ННЭИ:

«4.3.7. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщик вначале должен выбрать вариант наилучшего (социально приемлемого) и наиболее эффективного (максимально продуктивного) использования объекта оценки - вероятного использования объекта, которое является юридически допустимым, физически возможным, надлежащим образом экономически оправданным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей. Наилучшим и наиболее эффективным может быть продолжение существующего использования или некоторое альтернативное использование . Выбор варианта использования осуществляется на основе анализа рыночных данных, с учетом потенциальных предпочтений участников сделки, моделируемой оценщиком».

Прежде всего, обратим внимание на то, что при оценке социально значимых объектов (недвижимость, предприятия) необходимо обеспечить выполнение условия приемлемости рассматриваемых вариантов использования для общества в целом (применяется критерий «наилучшего» использования, не предполагающий количественную характеристику результата). Далее из социально приемлемых вариантов выбирается вариант «наиболее эффективный» - максимально доходный (применяется критерий, обосновывающий не только выбор функции, но также и количественную характеристику результата выбора). Для недвижимости это означает, например, что выбор торговой функции , допускаемой правилами зонирования и потребностями социума, в качестве наилучшей , должен быть поддержан выбором типа (категории) заведения, размера и характера планировки здания, продуктовой гаммы и пула арендаторов, обеспечивающих наибольшую эффективность (доходность) этой функции. В связи с этим понятна целесообразность применения предложенного американцами словосочетания «highest and best use», правильно трактуемое нашими переводчиками как «наилучшее и наиболее эффективное использование ».

В Международных стандартах оценки (МСО) используется укороченное словосочетание - наиболее эффективное использование (НЭИ), но там же приводится уточненное понятие, аналогичное приведенному выше словосочетанию ННЭИ (см. , с. 24, п. 6.3: «наиболее эффективное использование - «наивысшее и наилучшее» использование, при котором оценка дает максимальную величину стоимости»). В связи с этим можно рассматривать словосочетание «наиболее эффективное использование» и аббревиатуру НЭИ как условное (краткое) обозначение ННЭИ. При этом следует иметь в виду, что согласно пункту 6.7 МСО 2007 понятие НЭИ «является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости».

Учитывая, что в МСО 2007 (раздел «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки» - ОППО, касающийся оценки всех типов объектов гражданского оборота) дано одно (и должно быть только одно) общее определение понятия рыночной стоимости для всех типов объектов, следовало бы с этим понятием увязывать и условие обязательности использования принципа ННЭИ, установленное пунктом 6.7 ОППО, также для всех типов объектов. Принятию такой трактовки положения о связи рыночной стоимости с принципом ННЭИ препятствует то, что в ОППО этот принцип выводится на базе рассуждений о недвижимом имуществе (по-видимому, для доступности восприятия статуса этого принципа), а в стандарте оценки бизнеса об этом принципе нет ни слова. Указанное обстоятельство используется оппонентами (см. ) в качестве доказательства отказа Международного Комитета по стандартам сценки (МКСО) от применения этого принципа при определении рыночной стоимости движимого имущества и бизнеса.

В действительности следует иметь в виду, что при определении рыночной стоимости любого объекта оценщик моделирует поведение типичного продавца, желающего продать объект по максимально высокой цене (в варианте ННЭИ), и поведение покупателя, желающего обеспечить максимальную полезность и доходность объекта в будущем (также в варианте ННЭИ). Если следовать согласующейся с МСО 2007 логике единого определения понятия рыночной стоимости как максимально возможной цены в моделируемой сделке с объектом оценки, то Национальному Совету по оценочной деятельности (НСОД) и МКСО придется вносить соответствующие положения о ННЭИ и в стандарты оценки других групп объектов гражданских прав .

Для тех случаев, когда выбор варианта ННЭИ не нужен заказчику или не может быть осуществлен по объективным или субъективным причинам, имеет смысл ограничиваться определением стоимости в текущем использовании, именуя ее рыночной стоимостью в текущем использовании . Идея введения понятия рыночной стоимости в текущем использовании предложена С.В. Грибовским, обратившим внимание на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения определяется методом массовой оценки без выбора варианта ННЭИ.

Учет рисков при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования и оценке объекта

Обратим внимание и на то, что классическая «рыночная стоимость » - это стоимость в обмене , равная цене, которая с большой вероятностью может быть уплачена в моделируемой оценщиком сделке между продавцом и покупателем. При моделировании поведения указанных типичных субъектов рынка оценщик опирается на состоявшиеся сделки с объектами-аналогами, которые квалифицируются как случайные события с ценами как случайными величинами. Моделируя сделку и определяя рыночную стоимость как гипотетическую цен у вероятной сделки, оценщик не гарантирует заказчику, что сделка с объектом произойдет по цене, точно равной рыночной стоимости. Оценщик может определить и сообщить заказчику лишь ожидаемое значение цены гипотетической сделки и интервал доверия для этого значения с указанием соответствующей доверительной вероятности (об этом нужно четко сказать в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность). Отсюда следует, что требуемые алгоритмы выбора варианта ННЭИ и оценочных процедур должны опираться на известные методы анализа рисков.

Содержание принципа наилучшего и наиболее эффективного использования и правило его применения

В предлагаемой новой редакции ФСО № 2 достаточно подробно описывается сам принцип ННЭИ и формулируется правило его применения при оценке всех типов объектов гражданских прав:

«2.4.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта учитывает, что при анализе ценности объекта типичный пользователь рассматривает возможность обеспечения максимально продуктивного использования этого объекта путем выбора из перечня потенциально полезных функций той функции (или той совокупности функций), которая юридически разрешена, физически реализуема, экономически целесообразна и финансово осуществима. При этом наилучшим считается функциональное использование, которое обеспечивает максимально полное (в соответствии с потребительскими стандартами и социальными нормами) удовлетворение потребностей пользователей данного ресурса. Формируя качественный критерий выбора (наилучшего) функционального назначения объекта, эта часть принципа должна учитываться при любом назначении объекта, в том числе и при использовании объекта, не предполагающего извлечение дохода. Наиболее эффективным признается использование, при котором удается добиться максимальной продуктивности объекта. Эта часть принципа формирует количественный критерий выбора функции, обеспечивающей достижение указанного уровня доходности объекта.

Следует иметь в виду, что реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта гражданских прав обязательна при определении рыночной стоимости недвижимости, бизнеса, крупных транспортных средств. Испо льзование о цениваемого объекта гражданских прав, при кото ром этот объект имеет наибольшую стоимость и которое отвечает указанным выше требованиям, признается наилучшим и наиболее эффективным».

Таким образом, согласно принципу ННЭИ необходимо проведение сравнительного анализа функций из полного перечня функций, потенциально полезных для обладателей объекта гражданских прав. При этом в указанный перечень должны включаться только те функции, на которые имеется рыночный спрос. Наличие и параметры спроса должны подтверждаться оценщиком данными, полученными в процессе исследования рынка объектов, аналогичных объекту оценки. Предусматривается, что в случае отличия установленного анализом варианта ННЭИ от текущего использования преобразование объекта до достижения им параметров ННЭИ будет осуществляться будущим собственником, к которому объект перейдет после моделируемой сделки.

В новом проекте дается краткое описание процесса выбора варианта ННЭИ: «4.4. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основании результатов обработки информации проводится анализ с целью выбора варианта наилучшего (социально приемлемого) и наиболее эффективного (максимально продуктивного) использования объекта оценки. Указанный анализ проводится путем последовательной реализации пяти этапов:

• устанавливается исчерпывающе полный перечень возможных (потенциально полезных) вариантов использования и развития объекта оценки;
• из указанного перечня исключаются варианты, реализация которых окажется невозможной из-за непреодолимых юридических запретов и социальных обременений;
• далее из оставшегося списка исключаются варианты, реализация которых невозможна из-за физических ограничений;
• из перечня юридически разрешенных и физически реализуемых вариантов исключаются экономически нецелесообразные (не обеспечивающие возврат капитала и минимально приемлемый доход на капитал) и финансово неосуществимые (не обеспеченные возможностью использования феномена финансового рычага - получения кредитов на приемлемых условиях);
• оставшиеся варианты сравниваются между собою с целью выделения из них варианта, максимально продуктивного, то есть имеющего наибольшее значение чистой текущей стоимости будущих доходов при наименьшем уровне рискованности (при меньшей величине интервала доверия в условиях риска или при наименьшем уровне возможных потерь в условиях неопределенности).

При оценке активов варьируются возможности изменения функционального назначения объекта оценки или его частей, в том числе без изменения или с изменением характеристик объекта. При оценке бизнеса анализируются возможности диверсификации продукта производства, факторов производства и структуры бизнеса. Выбор максимально продуктивного варианта использования объекта осуществляется с учетом принципов баланса, экономического разделения, экономического размера, возрастающей и уменьшающейся отдачи и других. Выбор вариантов использования объекта оценки осуществляется с учетом рисков».

Заметим, что здесь вместо широко используемого словосочетания «анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…», появившегося после «буквального» перевода американского «highest and best use analysis», записано словосочетание «анализ с целью выбора варианта…», но можно записать и проще - «выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки» (анализируются разнообразные варианты, из которых выбирается наилучший и наиболее эффективный).

Описание алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ следует представить в профильных стандартах (крупными блоками) и в Методических рекомендациях (с исчерпывающе полным описанием всех деталей - своих для каждого типа объектов оценки). Далее обсудим некоторые проблемы формирования такого алгоритма - сначала для недвижимости («породившей» проблему применения принципа ННЭИ в оценке), затем для движимого имущества и бизнеса.

Основы анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для недвижимости

Подготавливая базу для определения рыночной стоимости земельного участка, свободного или как бы свободного от улучшений (в составе объекта недвижимости), оценщик выбирает вариант ННЭИ на основании анализа возможных, юридически допустимых и потенциально востребованных рынком (в том числе предполагаемых заказчиком оценки) вариантов его использования с учетом принципов:

• баланса (набор и совокупность функций гармонизируются с потребностями социума);
• экономического разделения (исследуется зависимость эффективности использования участка при пространственном и временном делении этого использования);
• экономического размера (возможно увеличение стоимости каждого участка при соединении неско льких участко в или увеличение стоимости оцениваемого участка при присоединении к нему соседнего участка - в рамках одного ННЭИ проекта);
• возрастающей и уменьшающейся отдачи (зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум - свой для каждой функции);
• конкуренции (в анализе рисков следует учитывать возможность планирования собственниками нескольких соседних участков земли реализации одинаковых функций).

Набор функций, рассматриваемых для реализации на земельном участке (свободном или как бы свободном), сравнительно невелик: офисная, торговая, гостиничная, жилая, производственная, складская (иногда парные комбинации этих функций). Параметры зданий под каждую функцию варьируются в соответствии с указанными принципами, предпочтениями рынка и градостроительными ограничениями. При этом анализ для земельного участка как бы свободного обязателен независимо от реальной возможности или целесообразности сноса улучшений: в затратном подходе к оценке единого объекта рыночная стоимость земельного участка определяется в варианте ННЭИ для как бы свободного участка, а разница между величинами стоимости этого участка в варианте ННЭИ и в текущем использовании рассматривается как внешнее устаревание улучшений, параметры которых не в полной мере соответствуют современным предпочтениям рынка (вплоть до отрицательной стоимости улучшений; см. ). Это последнее важно иметь в виду при разработке программы управления объектом, при планировании модернизации улучшений и при регулировании отношений в случае, если у земли и у улучшений разные собственники.

При выборе варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями количество функций, потенциально полезных для использования на объекте, больше, чем при анализе вариантов использования земли. Последнее объясняется тем, что при выборе варианта ННЭИ единого объекта рассматриваются многочисленные комбинации функций в разных помещениях существующего строения, а также в потенциально полезных и в планируемых к созданию пристройках и надстройках (здесь чаще всего приходится рассматривать готовое строение как объект «универсального» профиля). Заметим, что при формировании выборки потенциально полезных функций для каждого объекта оценщик должен опираться на результаты исследования рынка, подтверждающие наличие спроса на аренду объекта оценки под каждую из функций, включенных в перечень. Для примера укажем, что при формировании перечня функций, представленных в таблице 5.5 монографии , его составители (аттестовавшиеся выпускники программы подготовки управляющих недвижимостью) должны были привести примеры сдачи помещений в аренду под эти функции.

Как известно, выбор варианта ННЭИ из составленного на первом этапе анализа полного набора функций сначала для земельного участка, а затем и для участка с улучшениями осуществляется в последующие четыре этапа.

На втором этапе анализа из указанного набора выделяются функции, имеющие юридические противопоказания трех уровней:

1. запрещенные законами или подзаконными актами, опирающимися на законы, включая градостроительные регламенты, утвержденные местными законодательными органами (далее такие функции исключаются из рассмотрения);
2. противоречащие распоряжениям органов исполнительной власти, не опирающимся на законы (в отношении этих функций исследуется возможность преодоления запретов: с экономическим обоснованием предпочтительности нового варианта использования земли и улучшений - для исполнительной власти поселения и с оценкой дополнительных затрат - для собственника объекта оценки);
3. потенциально способные вызвать сопротивление общественности (изучается возможность преодоления протестов с оценкой затрат на производство «компенсационных» благ для «протестующего» населения).

Возможность преодоления запретов и протестов изучается с участием юристов заказчика или консультантов и в большинстве случаев успешно прогнозируется - с оценкой вероятности положительного решения в разумные сроки и с прогнозом размеров дополнительных затрат (все с учетом рисков и конечно при поддержке этих действий разумным заказчиком оценки, заинтересованным в определении максимально высокой стоимости его собственности).

На следующем (третьем) этапе анализа из оставшегося списка выбираются функции, реализация которых мо жет быть затруднена из-за ограниченных возможностей участка и улучшений (мал размер участка, имеются проблемы геологического характера или неровности рельефа, малы размеры помещений, ограничены возможности обеспечения объекта ресурсами и т. п.). Из дальнейшего рассмотрения исключаются функции, реализация которых окажется невозможной из-за непреодолимых трудностей устранения указанных ограничений. Однако в перечне для анализа остаются функции (с учетом рисков), реализация которых возможна за счет дополнительных затрат. В частности, размеры земельного участка мож но увеличить, приобретя недо стающую часть площади у соседа, неро вности рельефа можно исправить, привлекая профильных подрядчико в, проблема обеспечения ресурсами может быть решена при условии участия будущего собственника объекта оценки в создании новых элементов инфраструктуры производства и доставки ресурсов.

На предпоследнем (четвертом) этапе анализа исключаются те из оставшихся функций, реализация которых не может обеспечить полный возврат вложенного капитала и доход на капитал даже с нормой, равной безрисковой ставке Y rf . Из урезанного ранее перечня функций для дальнейшего анализа оставляются только те функции, реализация которых оказывается экономически целесообразной, что соответствует условию NPV > 0 при норме отдачи, равной Y rf . Заметим, что оставленные для дальнейшего анализа функции с малой величиной нормы отдачи на капитал могут оказаться потенциально востребованными при гармонизации набора функций, предлагающихся (с достижением максимальной продуктивности) к реализации на объекте с существующими улучшениями.

На этом этапе дополнительно проверяется финансовая осуществимость оставшихся функций: из перечня последних исключаются функции, под реализацию которых не удастся получить заемные средства на приемлемых условиях (феномен положительного финансового левереджа настраивает на приобретение или создание объекта недвижимости только с привлечением заемных средств - при ставке процента по кредиту, меньшей общей нормы отдачи на капитал).

Наконец, на пятом этапе анализа из существенно сокращенного перечня оставляется функция (или комбинация функций), реализация которой (за вычетом всех упоминавшихся дополнительных затрат) обеспечивает наивысшую доходность проекта и максимальную стоимость объекта - при приемлемом уровне надежности прогнозируемого результата. Последнее означает, что при окончательном выборе варианта ННЭИ текущая стоимость будущих доходов должна рассчитываться с учетом рисков не только в нормах отдачи на капитал (своих для каждой функции), но и в сценариях развития проекта, особенности оторых не учитываются премиями за риски в структуре ставок дисконтирования (риски, связанные с преодолением запретов и протестов, реализацией проектов устранения физических недостатков объекта, обеспечением надежности источников финансирования, и другие). Окончательное решение о выборе варианта ННЭИ обосновывается и принимается оценщиком . При этом предполагается, что в соответствии с заданием на оценку выбирается вариант, соответствующий максимально высоко й стоимости объекта оценки, в которой и должен быть заинтересован разумный заказчик, желающий получить заключение о рыночной стоимости . Если заказчику по какой-то причине не нравится вариант использования, обоснованный оценщиком, он может изменить заказ и просить вместо рыночной стоимости определить рыночную стоимость в текущем использовании или инвестиционную стоимость (в случае выбора варианта, отличного от текущего использования, но и не ННЭИ). Оценщику нужно иметь в виду, что реализовать вариант ННЭИ, отличный от текущего использования, должен будет покупатель гипотетической сделки (определяется стоимость в обмене!). Из этого следует, что возражения заказчика оценки (как правило, продавца объекта) маловероятны и могут возникнуть лишь в случае проявления трудностей реализации сделки из-за несоответствия выбранного варианта ожиданиям типичного покупателя (из-за недостатков аргументации оценщика при выборе варианта ННЭИ).

В связи с изложенным добавим (подробнее см. в ), что подготовку заключения о выборе варианта ННЭИ оценщик осуществляет с использованием критериев принятия решения: для условий неопределенности (с учетом показателей опасности при отсутствии информации о вероятностях сценариев) и для условий риска (с учетом показателей важности , если имеется возможность оценить вероятности сценариев). В простейшем варианте анализа с целью выбора варианта ННЭИ рассматриваются оптимистический, вероятный и пессимистический сценарии развития проекта, с экспертной оценкой веро ятностей этих сценариев, определением ожидаемого значения NPV и доверительного интервала (стандартного отклонения) для него. В качестве ННЭИ выбирается вариант, для которого величина NPV максимальна при минимальном (или сравнимом с другими вариантами) доверительном интервале (интервале доверия, стандартном отклонении).

В отсутствие возможностей оценки вероятностей указанных сценариев выбор варианта осуществляется с использованием критериев Вальда и Сэвиджа (см. ) или методов имитационного моделирования - теперь уже на базе только оптимистического и пессимистического сценариев (см. ). При этом оценщик должен довести до сведения заказчика, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена как ожидаемая цена сделки с представленными в отчете интервалом доверия и величиной доверительной вероятности.

Заметим, что, как следует из практики оценки недвижимости, в случае оценки для целей продажи оценщики-консультанты вместе с отчетом об оценке недвижимости могут предложить заказчику (к его удовлетворению) полезные рекомендации по стратегии и тактике реализации сделки на базе результатов выбора варианта ННЭИ (формирование таких рекомендаций регламентироваться стандартами оценки не должно).

Особенности выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для движимого имущества

Анализ практики оценки движимого имущества свидетельствует о том, что в большинстве случаев запроектированное и осуществляемое использование движимого имущества и является наиболее эффективным, но нельзя исключать из рассмотрения ситуации, в которых типичные участники сделки могут обрести дополнительную выгоду от выбора варианта ННЭИ на рыночных основаниях.

Прежде всего, обратим внимание на то, что рыночная стоимость - это экономический ид стоимости , проявляющийся (по определению) только при ограниченности предложения и при наличии платежеспособного спроса. Рынок товаров массового производства и потребления может достигнуть совершенства, при котором ценовой механизм регулирования обеспечивает достижение слабо меняющегося (почти статического) равновесия спроса и предложения. При таком состоянии рынка достигается примерное равенство рыночной стоимости объектов оценки равновесной цене аналогичных объектов.

Однако по мере усло жнения объектов оценки, выступающих в качестве то вара на рынке, уменьшается массовость их производства, усложняются набор и продолжительность подготовительных процедур до момента сделки, параметры рынка таких товаров все существеннее отличаются от параметров совершенного рынка - с заменой феномена «статического » равновесия режимом «динамического » равновесия . При этом сделки совершаются и со сколь угодно сложными объектами (корабли, недвижимость), при действии ценового механизма регулирования поведения участников сделки, но теперь уже рыночная стоимость оказывается равной «квазиравновесной цене», которую невозможно определить постро ением крив ых спроса и предложения, но удается установить методами сравнительного анализа цен сделок (см. ). При этом для движимого имущества, менее сложного в сравнении с недвижимостью, существенно упрощается и задача выбора варианта ННЭИ: для сравнительно простых объектов (станки и легковые автомобили) анализируются только предпочтения субъектов спроса, варианты комплектации, способы финансирования сделки, в то время как для сложных объектов (морские, речные и воздушные суда) могут варьироваться и функции. В частности, станки могут приобретаться предприятиями разного профиля и разной загруженности факторов производства. Если одна часть типичных предприятий использует станки (со специальной оснасткой) для производства трудоемкого и высоколиквидного продукта в трехсменном режиме, а другая часть предприятий (также не малочисленная) использует те же станки с более простой оснасткой для выпуска более простой в изготовлении продукции и работает в одну или в две смены, то предприятия первой группы при ограниченном предложении станков на рынке готовы заплатить за каждый станок больше, чем предприятия второй группы.

Оценщик, приглашенный для определения рыночной стоимости конкретного станка, изучает спрос на такие станки, определяет стоимость объекта оценки, используя доходный подход, опираясь на данные о части доходов, генерируемой таким станком в производственном процессе предприятия, получает разные величины стоимости для станков, используемых указанными двумя группами предприятий. Если спрос на такой тип станков имеется у обеих групп предприятий, то при ограниченном количестве производимых станков оценщик выбирает в качестве варианта ННЭИ вариант высокоэффективного способа использования (с трудоемким продуктом бизнеса при трехсменной работе).

Также следует иметь в виду, что если в типичной практике такие станки приобретаются предприятиями с использованием кредитных ресурсов, то оценщик должен учесть возможность выбора предприятиями лизинга или покупки - с предпочтением того варианта, при котором станок обойдется предприятию дешевле. Таким образом, оценщик должен дополнительно учесть возможность участия в конкурентной борьбе за приобретение станка и лизинговой компании, анализируя доходы, которые станок может принести бизнесу такой компании.

Заметим, что малотиражные и весьма дорогостоящие легковые автомобили продаются не только частным владельцам, но и прокатным и лизинговым компаниям, которые в условиях ограниченного предложения в состоянии заплатить больше, чем частное лицо. Это должен учитывать оценщик, которого пригласили для определения рыночной стоимости автомобиля из первой партии эксклюзивных образцов, поступивших в дилерский центр, или стоимости сравнительно редкого автомобиля, появившегося у частного владельца. При этом должны рассматриваться варианты предложения авто к продаже как в стандартной комплектации, так и в пакете с серией дополнительных элементов, включение которых в пакет сделки может принести продавцу дополнительную выгоду (по принципу вклада: приращение стоимости пакета может быть больше суммы стоимостей включаемых в него элементов). По рекомендации оценщика, который учитывает особенности предпочтения разных типов покупателей, дилер готовит свой прайс-лист на весь набор моделей и вариантов комплектации, а частный заказчик оценки - свои варианты цены предложения.

Полезным представляется пример выбора наилучшего (без количественного обоснования «наиболее эффективного») варианта использования автомобиля с учетом спроса на его комплектацию. Имеется в виду пример с оценкой для целей продажи подержанного автомобиля «малотиражной» модели «Нива-Бронто» (удлиненная версия трехдверной «Нивы» - более удобная и более надежная в сравнении с базовой моделью), сданного собственником дилеру в обмен на новый автомобиль другой модели. Оценщик дилера выяснил, что имеются предложения по продаже подержанных авто этой модели, а новые авто пользуются спросом (продажа по «коро ткой» записи у дилеро в ВАЗа). Далее оценщик обратил внимание на то, что у объекта оценки имеются не предусмотренные стандартной сборкой фирменные диски со всесезонной резиной, «кенгурятник» с противотуманными фарами, удобный нестандартный багажник, современная аппаратура. Оценщик выяснил, насколько увеличилась бы (на дату оценки) цена нового аналога оцениваемого авто для его покупателя после установки указанных дополнительных элементов, определил потери стоимости из-за износа для всего авто (с упомянутыми дополнительными элементами) и исследовал спрос. Его опрос выборки потенциальных покупателей из сообщества садоводов показал, что новую модель они приветствуют, но приемлемым и достойным доплаты признают только установку багажника, в то время как добавления к стандартной комплектации остальных элементов квалифицируются как «свехулучшения», за которые платить не стоит. В то же время в клубе охотников и рыболовов положительно отнеслись ко всем указанным дополнениям при сдержанном отношении к озвученным оценщиком потенциальным предложениям о дополнительной установке на авто гидроусилителя руля и навигатора (также не предусмотренных стандартной сборкой). С учетом спроса и предложения оценщик определил рыночную стоимость автомобиля. После объяснений оценщика и сравнения его варианта с вариантами своих более ранних попыток продажи авто собственник согласился с результатом оценки, автомобиль был выставлен на продажу и примерно через три недели был продан по цене, равной указанной рыночной стоимости. На основании этого опыта оценщик подтвердил необходимость детального анализа спроса на объекты-аналоги объекта оценки и рекомендовал дилеру предлагать новые и подержанные внедорожники этой марки в указанной комплектации.

Обратим внимание на то, что А. Дамодаран ввел понятие «плохих инвестиций», которые на предприятии приносят доходы, не соответствующие ожиданиям отдачи на вложенные в них средства. Он предлагает рассматривать разные варианты решения судьбы таких основных средств, включая варианты отказа от профилактических ремонтов, если выгода от прекращения ремонтов превышает потери от сокращения срока экономической жизни объекта. Нам знакомы ситуации, в которых в ответ на вопросы оценщиков представители заказчиков оценки сообщали о планируемых модернизациях действующих технологических линий (с заменой оснастки или отдельных элементов оборудования) с целью запуска производства нового, более перспективного продукта. Последние ситуации должны рассматриваться при определении рыночной стоимости бизнеса (включая избыточные и непрофильные активы) - в варианте ННЭИ этих активов (с выявлением функционального и внешнего устаревания некоторых из них).

Завершая обсуждение особенностей анализа с целью выбора варианта ННЭИ для движимого имущества, обратим внимание на то, что гораздо больше возможностей выбора таких вариантов (в сравнении со станками и автомобилями) выявляется при оценке речных, морских и воздушных судов. Здесь могут анализироваться не только варианты комплектации и финансирования сделок, исследованию также подлежат наборы реализуемых функций с учетом юридических ограничений на эти варианты в связи с нормой закона о государственной регистрации судов и сделок с ними.

Возможности и проблемы выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке бизнеса

При определении рыночной стоимости бизнеса алгоритм выбора варианта ННЭИ реализуется в полном объеме, если оценивается контрольный (и 100%) пакет акций (с ориентацией на предпочтения рынка и потенциальных покупателей), и частично - при оценке миноритарного пакета (учитываются лишь намерения совета директоров и менеджмента компании, в том числе принятые ими предложения оценщика).

Обратим внимание на предположения оппонентов о том, что выбирать вариант ННЭИ для бизнеса следует лишь при определении инвестиционной стоимости. Эти предположения противоречат следующей теории: для любого объекта оценка без применения принципа ННЭИ дает стоимость в текущем использовании, которая оказывается равной рыночной только в том случае, если текущее использование и является ННЭИ. При определении инвестиционной стоимости принцип ННЭИ рассматривается лишь как рекомендуемый и применяется только по согласованию с инициатором «нетипичных (инвестиционных) мотивов» - покупателем или продавцом.

Отметим встречавшиеся в практике оценки бизнеса потенциально положительные последствия:

• диверсификации продуктов бизнеса и рынков сбыта (рассматриваются возможности планирования и организации производства новых видов или улучшения параметров производимых товаров и услуг, анализируются возможности выхода на новые территориальные и продуктовые сегменты рынков - все с учетом необходимости внедрения организационных и технологических инноваций);
• развития факторов производства (анализируются последствия внедрения новых перспективных технологий, создания новых элементов инфраструктуры, обновления оборудования, реструктуризации и развития персонала - все в рамках процедур определения рыночной стоимости активов в варианте ННЭИ при реализации затратного подхода к оценке бизнеса);
• реструктуризации бизнеса (рассматриваются перспективы внедрения организационных преобразований в системе управления бизнесом, возможности слияния, поглощения, разделения компаний, образования холдинга, преобразования подразделений в самостоятельные предприятия, создания филиалов и дочерних компаний).

Укажем для примера изменения, оказавшиеся существенными для результатов оценки бизнеса (с весьма заметным увеличением стоимости оцениваемого объекта):

• запланированные менеджментом (по «подсказке» рынка) и учтенные оценщиками изменения ассортимента продукции хлебобулочного комбината (с небольшими усовершенствованиями оснастки оборудования), кирпичного завода (с перераспределением производственных мощностей в пользу популярного на местном рынке типа изделия), деревообрабатывающего предприятия (с усложнением продукта в условиях прогнозируемого роста дефицита сырья);
• предложенное оценщиком и принятое менеджментом уплотнение производственных подразделений небольшого предприятия, с выделением помещений для сдачи в аренду (с целью получения дополнительных доходов);
• реализованное менеджментом крупного предприятия высвобождение части (более 30 процентов из 500 тысяч квадратных метров) помещений для сдачи в аренду (в результате внедрения «внутренней аренды» хозрасчетные подразделения оптимизировали свои потребности в помещениях);
• предложенное оценщиком и принятое менеджментом изменение штатного расписания сотрудников небольшого предприятия (оценщику помог опыт более «продвинутой» компании аналогичного размера, изученный в процессе реализации сравнительного подхода к оценке указанного предприятия);
• планируемое менеджментом и учтенное оценщиком строительство нового складского здания в составе логистического комплекса (увеличился вклад свободной части земельного участка в стоимость бизнеса);
• принятое менеджментом предприятия предложение оценщика о замене варианта продажи избыточной части имущества (участка земли с тремя зданиями) вариантом передачи этого имущества в доверительное управление, с реконструкцией улучшений под новое назначение и с сохранением возможности выгодной продажи этого объекта оценки в будущем;
• предложенное оценщиком сопоставление вариантов технического переоснащения предприятия с использованием заемных средств или лизинга и принятая заказчиком рекомендация оценщика о предпочтительности выбора лизинговой схемы;
• разделение крупного предприятия на два: одно стало владельцем основных средств, то есть «домохозяйством», второе осталось «фирмой» с прежним производственным коллективом, прежней системой заказов и сбыта продукции, но теперь арендующей основные средства у «домохозяйства» (значительное увеличение суммарной стоимости бизнеса после разделения обеспечено привлечением арендаторов незагруженных помещений и объектов дорогостоящего оборудования из числа потенциальных конкурентов «фирмы»).

Бывают и более сложные ситуации, похожие на примеры, приведенные участниками форума . Так, например, при обсуждении (несколько лет назад) заказа на оценку бизнеса умеренно успешного предприятия мы обратили внимание заказчика на озвученные городом планы изменения функционального назначения территории, к которой относится земельный участок, арендуемый этим предприятием. В рамках кампании по перемещению промышленных предприятий из престижного места в промзоны город предлагал обеспечивать эти предприятия землей, инфраструктурой, ресурсами, и, что важно, за предприятием сохранялось право аренды «престижной» земли в случае согласия участвовать в инвестиционном проекте по созданию на ныне арендуемой земле инфраструктуры туризма. Мы предлагали менеджменту оценивать бизнес с разработкой программы перемещения предприятия, с внесением права заключения договора аренды на земельный участок в престижной зоне и прав собственности на подлежащие реконструкции улучшения предприятия в качестве вклада в уставный капитал нового предприятия туристического бизнеса. Заказчики не согласились на это предложение, и заказ не состоялся, так как оценивать бизнес в состоянии на дату переговоров без учета ближайшей перспективы не имело смысла (сегодня прогнозировавшаяся ранее перспектива перепрофилирования территории реализована с ущербом для бизнеса предприятия, оценка которого не состоялась).

Заметим, что выбор варианта ННЭИ приводит к сближению результатов оценки бизнеса с применением доходного и затратного подходов. Еще не было случая, чтобы разумный заказчик был недоволен результатами оценки, основанной на выборе варианта ННЭИ. Более того, отметим возрастающий интерес таких заказчиков к возможности получения максимального значения рыночной стоимости, обеспечиваемого указанным выбором варианта ННЭИ. О наличии такого интереса было заявлено уже несколько лет назад в выступлении на конференции Российского общества оценщиков представителя «Лукойла». Он высказал сожаление по поводу отсутствия практики варьирования оценщиками бизнес-планов и бизнес-структуры оцениваемого предприятия с целью обоснования варианта ННЭИ (на реплику из президи ума о н сказал, что заказчик оценки готов платить за отчет с упомянутыми вариациями достаточно большие деньги). Мы поддержали это выступление, обратив внимание на то, что в процессе указанных вариаций оценщик, конечно же, принимает во внимание все предложения, проекты, ожидания и советы менеджмента предприятия, а позднее цифрами убеждает в преимуществе рекомендуемого им варианта, если такое преимущество обнаружено.

В заключение отметим, что описанные в статье проблемы выбора варианта ННЭИ для активов и бизнеса и приведенные примеры взяты из реальной практики. Далеко не всегда оценщики бывают умнее менеджеров оцениваемых предприятий и владельцев активов (приходится возвращать для доработки отчеты, в которых не учитывалось даже то, что планировали менеджеры или собственники), но в последнее время оценщики все чаще инициируют поиск вариантов и добиваются положительных результатов - с соучастием заказчика и к его удовлетворению. В условиях продолжающегося кризиса с ожидаемой перспективой выхода из него, возможного только в случае инновационного развития экономики, потребность в выборе ННЭИ при оценке бизнеса проявляется почти повсеместно (в большей или меньшей степени). Эта тенденция необратима и уже в ближайшее время у оценщиков появится потребность в поисках (совместно с менеджментом и специалистами оцениваемых предприятий) радикальных преобразований на объекте оценки - вплоть до смены бизнеса на базе имеющихся активов. В этих условиях становится очевидной необходимость в детальной разработке и отражении в нормативных документах Национального совета по оценочной деятельности всех аспектов проблемы анализа с целью выбора варианта ННЭИ при определении рыночной стоимости любого объекта гражданского оборота. В переходном периоде, требующемся для разработки новых версий нормативных документов и освоения сообществом оценщиков методологии анализа, предлагается ввести в обращение понятие «рыночная стоимость в текущем использовании » (без выбора варианта ННЭИ), с указанием перечня случаев, в которых достаточно определять эту стоимость вместо рыночной стоимости , установление которой предусмотрено современными нормативными документами.