Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость Оценка возобновленной стоимости

Предприятия, участвующие в производственном процессе, имеющие срок полезного действия свыше одного года. Основные средства в процессе использования изнашиваются. Величина износа ОС частично переносится в себестоимость выпускаемой продукции.

Для измерения величины объема основных фондов используются только натуральные физические единицы. Это, к примеру, единицы оборудования, квадратные метры и т.п. позволяет определить степень изнашивания основных фондов, дает полную динамику его практического использования в течение всего полезного срока действия.

Так, первоначальная оценочная стоимость формируется из фактических затрат, полученных на момент приобретения. Она остается неизменной и постоянной в течение всего срока своего полезного действия и может пересматриваться только при переоценке, либо изменяться в случае модернизации или произведенного капитального ремонта.

Восстановительная стоимость - это количественная сумма затрат в виде амортизационных отчислений, которая необходима для восстановления изношенных объектов, рассчитанная с учетом всех реально действующих строительных норм, нормативных расценок, а также рыночной стоимости материальных ресурсов и нужных трудозатрат.

Восстановительная стоимость ОС может быть полной или за минусом начисленного износа. Так, полная восстановительная стоимость рассчитывается, исходя из результатов с учетом начисленных Она учитывает также и физическое, и моральное устаревание (износ) ОС. Физический износ предусматривает снижение первоначальной стоимости в результате ухудшения физических характеристик или частичной потери характеристик под воздействием природных факторов. Данный может доходить от 1 до 5% от стоимости первоначальной оценки ОС. Моральный износ предусматривает снижение первоначальной стоимости от 3 до 5% вследствие повсеместного внедрения на производственном рынке новых моделей оборудования и отдельных узлов.

Такая оценка является унифицированной и сопоставимой в разные периоды использования, позволяющей произвести анализ для последующих объемов вложений денежных средств для их полного воспроизводства или обновления. Причем это также дает возможность наиболее точно рассчитать производственные затраты на выпуск и последующую реализацию продукции, объективно рассчитать стоимость ОС в случае их последующей передачи в аренду и многое другое. В сравнении с первоначальной, восстановительная стоимость может изменяться и в большую, и в меньшую сторону. Эти изменения зависят от направленности цены на производство монтажных работ, от производительности и транспортных расходов. Восстановительная стоимость за минусом износа исчисляется путем умножения на полную восстановительную стоимость с учетом проведенной переоценки.

И последнее. Остаточная же стоимость - это часть стоимости, которая не вошла в себестоимость продукции в виде амортизации.

Исходя из этого, восстановительная стоимость основных средств равна сто-имости их последующего обновления. Причем величина суммы отклонения этой стоимости от их первоначальной оценки во многом зависит от темпов роста научно-технического прогресса, внедрения инноваций и уровня инфляции.

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.

Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.

Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:

C=S*V*K*kПП*kНДС,

C - полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;

S - стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);

V - площадь объекта;

K - региональный коэффициент;

kПП - коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа - это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);

kНДС - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).

Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки

Основные средства отражаются по первоначальной, восстановительной, текущей, остаточной, ликвидационной стоимости. Правила формирования стоимости основных средств в бухгалтерском учете и налогообложении нередко различаются.

Первоначальная стоимость основных средств складывается на момент их приобретения организацией. Она определяется для объектов:

• изготовленных в самой организации, а также приобретенных за плату у других организаций и лиц, — по фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме предусмотренных законодательством случаев);
• внесенных учредителями в счет вклада в уставный капитан, — по договорной стоимости;
• полученных организацией безвозмездно, — по текущей рыночной цене на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• приобретенных в обмен на другое имущество, отличное от денежных средств,- исходя из цены, по которой в сравниваемых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных товаров;
• приобретенных в иностранной валюте, — производится в рублях путем пересчета суммы в иностранной валюте по курсу ЦБ РФ, действующему на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы;
• принятых основных средств, признанных излишками по результатам инвентаризации,- по текущей рыночной стоимости;
• детали, узлы и агрегаты выбывшего объекта, пригодные для ремонта других объектов основных средств, а также другие материалы — по текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету;
• капитальные вложения организации в многолетние насаждения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы) включаются в состав основных средств в конце отчетного года в сумме затрат независимо от даты окончания комплекса работ;
• находящийся в собственности двух или нескольких организаций объект отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в обшей собственности;
• затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств либо увеличивают первоначальную стоимость, либо учитываются на счете основных средств обособленно.

Восстановительная стоимость основных средств — это стоимость их воспроизводства на определенный период, которая определяется путем проведения переоценки. Согласно ПБУ 6/01 организациям предоставлено право осуществлять переоценку на конец отчетного года с использованием индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Текущая (восстановительная) стоимость объектов основных средств — сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Текущая рыночная стоимость — эта сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанного актива на дату принятия к бухгалтерскому учету.

Остаточная стоимость - первоначальная или восстановительная стоимость за вычетом накопленной суммы амортизации.

Ликвидационная стоимость - это стоимость продажи объектов при банкротстве или ликвидации организации на основе свободного аукциона и открытой продажи объектов по текущей рыночной стоимости.

В МСФО 16 ликвидационной стоимостью признается сумма, которая может быть получена за актив, отработавший весь срок полезной службы, за вычетом затрат на продажу.

В указанном международном стандарте дается определение справедливой стоимости объектов основных средств, которая используется при обмене активами. Справедливая стоимость — стоимость актива в сделке между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Переоценка объектов основных средств производится с целью определения текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств путем приведения первоначальной стоимости объектов основных средств в соответствие с их рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и Положением по бухгалтерскому учет)" «Учет основных средств» ПБУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости объектов основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

Затраты на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию объекта основных средств учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». После окончания названных способов восстановления основных средств связанные с ними затраты увеличивают первоначальную стоимость объектов, если в результате восстановления улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (к примеру, срок полезного использования, мощность, качество применения) объекта основных средств.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаше одного раза в год (на конец отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. При определении текущей (восстановительной) стоимости привлекаются данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; оценка бюро технической инвентаризации; экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Земельные участки и объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) переоценке не подлежат.

При принятии решения о переоценке объектов основных средств, входящих в однородную группу объектов (здания, сооружения, транспортные средства и т.п.), организации следует учитывать, что в последующем объекты основных средств однородной группы должны переоцениваться регулярно, чтобы стоимость указанных объектов основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценке объектов основных средств должна предшествовать подготовительная работа, в частности подготовка перечня подлежащих переоценке объектов, проверка их напичия. В перечне рекомендуется привести такие сведения об объектах основных средств: наименование и инвентарный номер; дата приобретения, сооружения, изготовления; дата принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы и ввода в эксплуатацию. Решение организации о проведении переоценки по состоянию на конец отчетного года оформляется соответствующим распорядительным документом, обязательным для всех служб организации, которые будут задействованы в переоценке основных средств.

Исходными данными для переоценки основных средств служат: первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость (если данный объект переоценивался ранее), по которой они учитываются в бухгалтерском учете по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года: сумма амортизации, начисленной за все время использования объекта по состоянию на указанную дату: документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов основных средств по состоянию на 1 января отчетного года.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта. Результаты проведенной по состоянию на конец отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно.

В бухгалтерском учете результаты переоценки основных средств отражаются на счетах 01 «Основные средства». 02 «Амортизация основных средств», 83 «Добавочный капитан» и . Корреспонденции счетов бухгалтерского учета различны в разных ситуациях (табл. 1).

Таблица 1. Записи на счетах бухгалтерского учета переоценки основных средств (ОС)

1. Объект основных средств не переоценивался ранее (производится пересчет первоначальной стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка;
• осуществляется уценка.

2. Объект основных средств переоценивался ранее (производится пересчет текущей (восстановительной) стоимости объекта и суммы начисленной амортизации):

• осуществляется дооценка после ранее произведенной уценки стоимости объектов ОС;
• осуществляется уценка после ранее произведенной дооценки стоимости объектов ОС.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки списывается (переносится с добавочного капитала в нераспределенную прибыль):

• Д-т 83 «Добавочный капитан»
• К-т 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Оценка основных средств

Выделяют три вида оценки основных средств:

• первоначальная стоимость;
• восстановительная стоимость;
• остаточная стоимость.

В соответствии с действующим порядком основные средства отражаются в бухгалтерском учете по первоначальной или восстановительной стоимости.

Первоначальная стоимость основных средств

Первоначальная стоимость определяется по-разному в зависимости от источников (каналов) поступления основных средств.

Таблица 2. Оценка основных средств

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, ус тановленных законодательством РФ и Г1БУ 6/01. Изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях:

• достройки;
• дополнительного оборудования;
• реконструкции;
• частичной ликвидации;
• переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость — это затраты предприятия по воспроизводству объекта основных средств в конкретных экономических условиях (в современных условиях).

По восстановительной стоимости основные средства оцениваются в результате их переоценки.

Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств но текущей (восстановительной) стоимости.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка объекта основных средств производится путем пересчета его первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данный объект переоценивался ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Результаты проведенной по состоянию на первое число отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно. Результаты переоценки не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года и принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало следующего отчетного года.

Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации.

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Дебет 83 «Добавочный капитал»

Сумма дооценки объекта основных средств, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка), зачисляется на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

• Дебет 01 «Основные средства»
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — увеличение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 02 «Амортизация основных средств» — увеличение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств в результате переоценки относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток).

• Дебет 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятия и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановительной стоимости.
• Кредит 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Сумма уценки объекта основных средств относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки объекта над суммой дооценки его, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток). Сумма, отнесенная на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток), должна быть раскрыта в бухгалтерской отчетности организации.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации.

• Дебет 83 «Добавочный капитал»
• Кредит 01 «Основные средства» — уменьшение балансовой стоимости числящихся на балансе предприятий и введенных в действие в отчетном году основных средств до их восстановленной стоимости.
• Дебет 02 «Амортизация основных средств»
• Кредит 83 «Добавочный капитал» — уменьшение суммы амортизации основных средств в результате переоценки.

Остаточная стоимость — разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью основных средств и суммой начисленной амортизации.

По остаточной стоимости основные средства отражаются в бухгалтерском балансе.

С точки зрения бухгалтеров под понятием основные средства в первую очередь понимается финансовые показатели отражения имущественного капитала организации. Если говорить о вещественном наполнении данного термина, то оно достаточно расплывчато.

В действительности сильной разницы, сколько штук изделий на конкретном станке будет произведено нет. С точки зрения учета вещественные показатели являются только индикаторами дающими возможность персонифицировать данный объект. Все возможные процедуры в отношении каждого из объектов происходят строго в стоимостном или финансовом выражении.

Именно по этой причине оценка ОС обладает таким большим значением в работе бухгалтеров.

Разновидности оценок ОС

С точки зрения управленческого учета любой компании предусмотрена нормативно зафиксированная система оценивания стоимости организационного имущества. Она используется для различных целей измерения стоимости, например:

• Для ведения учета;
• Для составления прогнозов;
• Для создания бухгалтерского учета;
• Для создания статистического учета;
• Для создания налогового учета.

Все возможные частные случаи ведутся строго на основании данных полученных при использовании данных оценок, например:

• При продаже;
• При бартере;
• При получении кредита с залогом;
• При решении имущественных вопросов в суде;
• При получении страхового возмещения.

На данный момент существует три основных разновидности оценки стоимости:

1. Первоначальная.
2. Восстановительная.
3. Остаточная.

Существует также и термин балансовая стоимость, который используется для обозначения оценки. Но на практике под понятиями балансовая и первоначальная стоимость часто подразумевается одно и то же. Хотя некоторая разница между этими понятиями и есть.

Часто разницу можно заметить при переоценке ОС. Стоимость активов после проведения переоценки теперь восстановительная стоимость основных средств. Именно по ней теперь мы и учитываем теперь данные объекты в балансе.

При этом, когда мы приобретаем объекты после переоценки, восстановительная стоимость основных средств соответствует первоначальной. Именно по первоначальной мы и принимаем их на учет. И те другие активы можно считать балансовой стоимостью. Но если ориентироваться на экономический смысл, то в одном случае балансовую стоимость следует считать восстановительной, а во втором первоначальной.

Именно на основании таких моментов и приходит понимание, что бухучет ведется в смешанной форме оценивания.

Восстановительная стоимость

В действительности возможны ситуации, когда указанная балансовая стоимость перестает отвечать реальному положению дел в организации и в частности экономическому состоянию рынка. Попав в подобную ситуацию, организация имеет право на то чтобы осуществить переоценку своих ОС. В момент такой переоценки балансовая оценка ОС будет уточняться с учетом актуальной информации о рыночной стоимости на приобретение аналогичного объекта ОС.

По итогам переоценки будет установлена восстановительная стоимость ОС. Именно ее в дальнейшем и стоит брать в качестве балансовой стоимости. Для понимания суммы данного объекта в отношении его восстановительной стоимости могут использоваться совершенно разнообразные источники информации, например:

• данные организаций-производителей подобных объектов;
• информация об аналогичных ценах в гос. организациях либо в общедоступных источниках;
• экспертное оценивание специалистами.

Восстановительная стоимость основных средств определяется на основании денежных средств, которые могут быть уплачены за них на момент проведения их переоценки.

Восстановительная стоимость основных средств формула определения:

1. При помощи прямого пересчета балансовой стоимости активов по тем ценам, что существуют на момент проведения переоценки на точно такие же объекты ОС. Все должно быть подтверждено экспертными данными, документами и соответствующим заключением;
2. Умножение балансовой стоимости на соответствующие коэффициенты пересчета балансовой стоимости ОС.

Вместе с переоценкой балансовой стоимости происходит, и начисление амортизации если после переоценки ОС восстановительная стоимость оказалась выше балансовой то их сумма (сумма разницы) направляется в качестве прироста стоимости данного актива, увеличение основных средств и добавочного капитала. При этом аналогичная разница по индексированной сумме амортизации данных ОС направляется на уменьшение стоимости основных средств.

В дальнейшем уже переоцененные объекты могут снова переоцениваться. Это необходимо чтобы избежать разницы в ценах и в дальнейшем.

Как все происходит с точки зрения налогового учета

Важно учитывать что есть небольшая разница между налоговым и бухгалтерским учетом. В особенности если речь идет о переоценке.

В двух разновидностях учета (бухгалтерский и налоговый) существует одна и та же система разделения категорий переоценки (первоначальная, восстановительная, остаточная). Но в итоге окончательные показатели формирования цены могут значительно отличаться между собой.

Обычно это связанно с учетом курсовых (суммовых) разниц. Они возникают после покупки активов, стоимость которых учитывается в привязке к иностранным деньгам. Вся разница возникает между валютным и рублевым эквивалентом оплаты долга на момент погашения. Расчет разниц происходит по официальному курсу Центробанка на данное число. Тут же могут быть учтены и все затраты понесенные предприятием при покупке данного ОС (например перевозка, оплата рабочих вовлеченных в процесс установки и прочее).

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости , задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения.

Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно.

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение.

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника.

Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?

Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6.

Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание. Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата). Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе. Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее. Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями.

Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.

Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали.

Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.