Общая система налогообложения

Признание договора купли-продажи недействительным. Недействительные сделки по новым правилам

Возникают ситуации, когда одна из сторон после заключения договора понимает, что не прочь бы отменить сделку и вернуть все на свои места.

Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.

Если же вы стали жертвой мошенников, то параллельно подавайте заявление в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Нюансы при составлении искового заявления

Иск должен содержать в себе следующие сведения:

Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат .

Обычно составление договора, и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.

К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.

Процедура рассмотрения иска в суде

Когда вы напишете заявление и соберете документальные подтверждения ваших слов, можно обращаться в суд. Если у вас сложное дело и вы считаете, что сами не справитесь, обратитесь к юристам .

Нанятый специалист поможет со сбором документов и составлением иска и будет представлять вас в суде.

Помните, что ответчик тоже придет в суд. И наверняка не с пустыми руками. Поэтому продумайте со своим юристом, что вы можете противопоставить его словам и документам.

Свидетельские показания , например, если они правдивы, судья воспримет как дополнительный аргумент для принятия решения в вашу пользу.

Как быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания для признания договора-купли продажи квартиры недействительным или понадобятся следующие, зависит от конкретного случая. Решать это будет судья.

Видео: Можно ли оспорить договор дарения, завещание, договор купли продажи жилого помещения?

В видеосюжете юрист объясняет, как в соответствии с нормами действующего законодательства оспорить любые следки с недвижимостью.

Рассказывается, как действовать для оспаривания договора, по которому было произведено отчуждение недвижимости, каким образом недействительность сделки можно доказать в суде.

В зависимости от обстоятельств, при которых была заключен договор, выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Кроме того, от категории недействительности зависит необходимость обращения в суд.

Ничтожные сделки

Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий - возврата всего полученного сторонами.

Признаками ничтожности могут быть:

Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.

Оспоримые сделки

Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:

несовершеннолетие одного из участников;
совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
заблуждение одной из сторон;
совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.

Перечень оснований для признания недействительными оспоримых сделок не является исчерпывающим. Кроме того, каждое из них подлежит тщательному доказыванию в суде с привлечением документов, свидетельских показаний, аудио- и видеозаписей, экспертных заключений.

Порядок признания сделки недействительной

Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.

Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:

сведения о предмете сделки;
основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
просьба к суду установить факт недействительности;
предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).

В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции - то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.

Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.

Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.

Сроки исковой давности

Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.

Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки - они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.

Последствия

Одно из основных последствий недействительности сделок - это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.

В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.

Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.

Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.

Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.

Начало осени 2013 года принесло множество изменений в российское законодательство. Изменения коснулись и вопроса о признании сделки купли-продажи недействительной. В ГК это отображено в статье 166.

В результате поправок в законодательстве изменились некоторые условия признания сделок недействительными и ряд ограничений оспаривания сделок.

Какие сделки считаются недействительными

Оспоримые сделки

Эти сделки можно оспаривать в судах высших инстанций.

Какие сделки чаще всего признают недействительными.

Сделка, совершенная гражданином, который, являясь дееспособным, на момент ее заключения не мог руководить своими действиями или осознавать их значение.Доказать это необходимо фактически: должны быть вещественные доказательства, результаты экспертиз и так далее.

Сделка в результате заблуждения. Заблуждение должно быть существенным. Нужно также доказать, что оно имело место в момент совершения сделки. Существенность сделки касается ее предмета и природы, а не мотивов. То есть, например, если покупатель не обратил внимание на качество постройки дома, который купил, а оно оказалось ниже, чем он предполагал. Но это тоже нужно доказать.

Сделка, совершаемая в результате обмана, угроз или насилия, кабальная сделка. Последняя предполагает также возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Неоспоримые или ничтожные сделки

Сделки этого вида являются недействительными по факту, то есть суд может только констатировать то, что такая сделка недействительна, а не присваивать ей статус недействительности.

Противоморальная, противозаконная и противонравственная сделки. Сторона, действующая по умыслу, должна возвратить имущество или средства, которые она получила по сделке от пострадавшей стороны. Все, что принадлежало умышленнику до сделки, переходит в государственный доход.

Если же умысел был двусторонний, конфискации подлежит все имущество и средства, полученные в результате такой сделки.

Притворная сделка. Участники, имея другую волю, прикрываются притворной сделкой, при этом они не заинтересованы в том, чтобы возникли правовые последствия, связанные со сделкой (например, замена купли-продажи дарением).

Мнимая сделка. Участники сделки не проявляют заинтересованности в том, чтобы наступили соответствующие правовые последствия. Независимо от того, исполняли ли стороны свои обязательства, в какой форме она была заключена, если будет доказана незаинтересованность сторон, сделка будет считаться неоспоримой.

Сделка с недееспособным гражданином. Если такая сделка была выполнена, то должна быть проведена двусторонняя реституция. Если вторая сторона была осведомлена о недееспособности первой, то необходимо также возместить ущерб, который был понесен недееспособным лицом.

Сделка с несовершеннолетним, которому еще нет 14 лет. Последствия сделки такие же, как и в предыдущем варианте ничтожной сделки.

Но не все так однозначно. Ничтожная сделка может быть признана действительной в некоторых случаях. Самый частый из них в судовой практике - признание сделки с несовершеннолетним или недееспособным лицом действительной, если она проведена в пользу малолетнего или недееспсобного лица.

Признание сделки купли-продажи недействительной в новой редакции ГК

Несколько пунктов, касающихся сделок с недвижимостью, изменились в новой редакции ГК.

1. Недобросовестность. Поскольку довольно распространенной была практика оспаривания недействительных сделок по формальным причинам, то есть недобросовестные контрагенты таким образом пытались уйти от ответственности за то, что свои обязанности они исполняли ненадлежащим образом или не исполняли вовсе, в закон были внесены некоторые поправки.

Статья 166, в частности абзац 5 ГК, указывает на то, что заявление о недействительности теряет правовое значение. Но должна быть доказана недобросовестность заявителя. Это касается как встречных, так и прямых исков.

2. Отсутствие согласия. Если по закону должно быть согласие третьего лица или госоргана, то без него сделка будет считаться недействительной. Эта недействительная сделка будет иметь статус оспоримой.

Однако согласие не оспаривается, если сделка является ничтожной. Если ситуация, в которой необходимо получение согласия третьей стороны, в соответствии с законом попадает под статус ничтожной, то у третьей стороны нет необходимости оспаривать в суде сделку, поскольку она ничтожна.

Смена фамилии при разводе При разводе в органах ЗАГС желаемую фамилию можно указать сразу в заявлении о разводе. Женщина может оставить себе фамилию мужа или вернуть...

Договора купли-продажи недвижимости при наличии законных оснований могут быть признаны недействительными или ничтожными. Признать договоры недействительными можно только в судебном порядке.

Для этого необходимо подать исковое заявление в Арбитражный суд. Форма и содержание иска определяется статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Копии составленного заявления направляются участникам дела.

Если все требования, касающиеся формы и содержания искового заявления, были соблюдены, то суд в течение пяти дней должен принять исковое заявление к производству и вынести определение, в соответствии с которым возбуждается производство по делу.

Когда договор купли-продажи недвижимости может быть признан судом недействительным?

1. Договор, который противоречит основам нравственности и правопорядка. Подобные сделки с недвижимостью признаются ничтожными. Последствия данных сделок носят характер конфискации.

2. Мнимые или притворныесделки с недвижимым имуществом. Притворная сделка с недвижимостью прикрывает иную волю участников. Мнимой признается такая сделка, которая не направлена на результат - соответствующие правовые последствия.

3. Сделки с недвижимостью, совершенные гражданами, признанными недееспособными. Недееспособность граждан устанавливается только судом. Также недействительной сделкой суд может признать, если ее совершил гражданин, ограниченный в своей дееспособности.

4. Договор купли-продажи недвижимого имущества, совершенный дееспособным гражданином, который на момент совершения данной сделки находился в состоянии, при котором не мог осознавать значения своих действий. В этом случае суд может признатьсделку с земельным участком недействительной, исходя из искового заявления, поступившего от данного гражданина.

5. Договора с недвижимостью, заключенные несовершеннолетними (6 -14 лет). В данном возрасте несовершеннолетние могут совершать только мелкие бытовые сделки, направленные на извлечение выгоды для самого несовершеннолетнего.

6. Сделки,заключенные несовершеннолетними (14 -18 лет) без согласия родителей (опекунов). Однако лишь в тех случаях, когда требуется их согласие. Суд может признать подобную сделку оспоримой, а не ничтожной, если она направлена на выгоду для несовершеннолетнего.

7. Договор купли-продажи недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, либо при стечении тяжелых обстоятельств.

8. Сделки с недвижимостью, совершенные юридическим лицом, не имеющим на то законных оснований. Если сделка с недвижимостью совершается юридическим лицом и противоречит целям его деятельности (или когда данное юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности), то суд может признать сделку недействительной.

9. Если при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей.

10. Если недвижимость была приватизирована с нарушением закона.

11. При составлении договора с нарушением требований действующего законодательства (например, не соблюдение письменной формы).

Возможные последствия признания договора недействительным

Как видите, наличие одного либо нескольких противозаконных элементовв договоре купли-продажи недвижимого имущества может привести к признанию договора недействительным. А это, в свою очередь, влечет за собой ликвидацию имущественных последствий, которые уже казались свершившимся фактом.

Если ни у одной из сторон, заключавшей договор, не было умысла совершать сделку с нарушением законодательства, то обе они обязаны возвратить полученное друг другу. Если же данный возврат невозможен, то его необходимо заменить денежной компенсацией.

Если одна из сторон все же имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры, предусматривающие конфискацию. То есть, к исходному положению по заключенной сделке вернется только один. Если же обе стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества действовали, умышленно нарушая закон, то все ими полученное конфискуется в пользу государства.

Для некоторых cделок законодатель предусмотрел дополнительные имущественные последствия, которые выражаются в возмещении убытков потерпевшей стороне.

Помощь юриста при признании договора купли-продажи недвижимости недействительным

Если вы считаете необходимым признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, то необходимо помнить, что исковое заявление может быть предъявлено в течение одного года (или трех лет - для ничтожных сделок) со дня, когда вы узнали о нарушении ваших прав. Наши специалисты помогут собрать и правильно оформить все необходимые документы для защиты ваших прав в суде.

Компания «Правовой стандарт» значительно облегчит Вам задачу, если предстоит оспорить действительность договоров о сделках с недвижимостью. Мы не только составим и направим в суд грамотное и мотивированное исковое заявление о признании недействительным договора, но и будут представлять ваши интересы на судебных заседаниях, возможно, даже и без вашего непосредственного присутствия.

С появлением частной собственности сделки купли-продажи недвижимости стали неотъемлемой частью жизни российских граждан. Каждый день в стране заключаются тысячи подобных договоров. Однако не все они удачны для участвующих в сделке сторон. Бывают случаи, когда возникает необходимость повернуть время вспять и отменить совершенную операцию. Однако большинство людей ошибочно воспринимают зарегистрированный договор как некую точку невозврата. На самом деле Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда сделка может быть аннулирована. Конечно, одного желания участника купли-продажи для такой процедуры мало, требуются достаточные основания. Но осуществить ее на практике вполне реально. Итак, что же делать, если отмена сделки купли-продажи не прихоть, а обоснованная необходимость?

В каких случаях сделка считается недействительной?

Главным основанием для признания операции купли-продажи недействительной является ее несоответствие существующим правовым нормам. На языке юристов такую сделку называют ничтожной. Существуют некоторые различия между ничтожной и оспоримой сделкой: первая изначально не влечет за собой никаких юридических последствий, вторая теряет силу только после решения суда. Детальному рассмотрению этих понятий содержится в главе 9 Гражданского кодекса РФ. Самыми распространенными основаниями для оспорения сделки являются:

недееспособность одного из участников сделки;
признание гражданина ограниченно дееспособным в судебном порядке (в этом случае допустимы только мелкие бытовые сделки);
неспособность гражданина осознавать значение своих действий (как правило, этот пункт относится к лицам, находящимся в состоянии алкогольного и наркотического опьянения);
совершение сделки под влиянием заблуждения;
отсутствие необходимого по закону согласия третьих лиц или государственных органов (например, согласие супруга при распоряжении приобретенным в браке имуществом или разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему);
проведение сделки под влиянием угроз, обмана или насилия;
совершение сделки с имуществом с обременением (например, на недвижимость наложен арест или существует запрет кредитора).

Особенно внимательно следует отнестись к процессу купли-продажи, если одной из сторон договора является ребенок. Сделка, совершенная гражданином в возрасте от 14 до 18 лет (если только он не признан полностью дееспособным), является оспоримой и в большинстве случаев требует согласия родителей. Дети, не достигшие 14-летнего возраста, не имею права заключать сделки.
Если одной из сторон сделки купли-продажи выступает юридическое лицо, следует выяснить входят ли подобные действия в его компетенцию.

В какие сроки можно опротестовать сделку

Для того чтобы оспорить совершенную сделку купли-продажи следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Правда, для признания сделки недействительной законом установлены определенные сроки давности. Для ничтожной сделки этот период составляет 3 года, для оспоримых — год. Отсчет начинается с момента совершения сделки либо с того времени, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, служащих основанием для признания сделки недействительной.