Порядок формирования земельного участка под многоквартирным домом. Кому принадлежит земля под многоквартирным домом

В многоквартирных домах проживают около 100 млн. россиян, что составляет 2/3 от общей численности населения РФ по сведениям Росстата. Не удивительно, что многих волнует вопрос о . Детские площадки, автостоянки, насаждения, внеплановые строения под окнами жильцов являются объектами финансовых, экологических, социальных, юридических и прочих аспектов права.

Какими законами в данном случае регламентируются отношения собственности?

1. Жилищный Кодекс РФ (ст. 33, 34, 36, 37, 44);
2. Федеральные законы:
   • № 189-ФЗ от 29.12. 2004г (ст. 16).
   • № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. (ст. 38, 39);
   • №191-ФЗ от 29.12.2004 г. (ст. 6);
3. Постановление Правительства РФ №576 от 07.08.2002г.
4. Постановлением Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997г. (с изменениями от 21.08.2000 г.);
5. Приказ Минюста РФ №29 от 14.02.2007 г. и др.

Каков порядок определения размеров и границ участка?

Размеры участка определяется в соответствии с Земельным законодательством. Согласно закону о градостроительной деятельности, они рассчитываются, исходя из фактических объемов землепользования и утвержденных правил градостроения .

Ответ: Нет, решение об оформлении земли в собственность принимается на добровольной основе, путем голосования на общем собрании.

Вопрос: Существуют ли ограничения в назначении использования оформленного в общую долевую собственность земельного участка?

Ответ: Да, решения и действия в отношении использования приватизированных участков не должны противоречить действующему законодательству РФ.

Вопрос : Существуют ли нормы размеров приватизируемых участков?

Ответ: Нет, жестких нормативов нет. На общем собрании собственников жильцы должны определиться с размерами участка для работ по межеванию границ. Они могут быть, как максимальными, так и минимальными (включая территорию под домом и подъездами к нему).

Вопрос: Если на данной территории уже были ранее проведены, можно ли подать запрос на изменение размера участка?

Ответ: Нет. В данном случае можно подавать заявление на оформление в собственность земельного участка с точно обозначенными границами и размером (согласно действующему Плану межевания границ).

Вопрос: Какие официальные документы об оформлении участка следует получить на руки?

Ответ: Геодезический план, Свидетельство о регистрации права общей долевой собственности (выдается в местном представительстве Росреестра).

Земля под многоквартирным домом: как можно ее использовать?

— многие представляют более-менее ясно, а как именно получить в личную собственность участок земли под многоквартирным домом? Подробнее — на видео.

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

ПРИКАЗ

Об утверждении методических указаний по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 года N 369 "О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 "Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"

приказываю:

1. Утвердить "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (далее - Методические указания).

2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.

3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.

И.о.Министра
А.Ш.Шамузафаров

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Область применения

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

2. Нормативные ссылки

СНиП 2.07-01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" ;

"Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах" , утвержденное .

3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 . Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

Территории под жилыми зданиями;

Проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

Открытые площадки для ременного хранения автомобилей;

Придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Хозяйственные площадки;

Физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

норм.к к з.д.

где S - нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;

S - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;

к У - удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно - бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

S - S - S
кв нж застр.
S = ___________________ х S + S , (2)
к S общ.к застр.к
общ.зд

где S - размер земельного участка в кондоминиуме;

к
S - общая площадь квартала, микрорайона;
кв

S - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче
нж
в кондоминиумы;

S - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
застр.к
границах квартала, микрорайона;

S - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
общ.зд
зданий в границах данного квартала, микрорайона;

S - общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
общ.к
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

S - площадь застройки кондоминиума, для которого
застр.к
рассчитывается земельный участок.

3.7. Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223 .

3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Приложение А. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности

Приложение А

Примечания. 1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.

2. Норма СНиП 2.07.01-89 * приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м_2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле:

У х 18
з.д18
У = ____________,
з.д Н

где У - показатель земельной доли при 18 м_2/чел.;
з.д18

Н - расчетная жилищная обеспеченность, м_2.

Приложение Б. Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности

Приложение Б

График не приводится.

Приложение В. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Приложение В

Примеры:

1. Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 м_2.

В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 х 80) х 1,34 = 5360 м_2.

2. Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м_2 общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х годов.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м_2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м_2.

В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 х 0,98 = 5292 м_2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292 х 3 = 15876 м_2.

Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м_2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724: 3 = 1908 м_2.

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на нашем опыте по оформлению земли под многоквартирными домами. Плюсы и минусы оформления.

Правовые основания для оформления земли под многоквартирными домами.

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

Плюсы и минусы оформления земли под МКД.

Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах, то выглядеть это будет следующим образом.

ПЛЮСЫ оформления земли под МКД.:

1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МКД.
2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.
3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

МИНУСЫ оформления земли под МКД:

C 2015 года собственники помещений в МКД освобождены от уплаты налога на землю в соответствии со ст. 389 НК РФ. Однако следует иметь ввиду, что наличие в собственности доли в праве на землю может увеличивать кадастровую стоимость самого помещения, а, следовательно, и налоговое бремя.

Собственники обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка. Следовательно, обязанность по содержанию, ремонту, уборке дорог, элементов благоустройства (газонов, площадок, зеленых зон, парковочных мест и т.п.) несет собственник, а, значит, к нему могут быть применены меры ответственности. Собственник (его ДУК) могут быть оштрафован за неубранный снег, за не вывезенный мусор и т.д.

В качестве минуса также следует указать и увеличение стоимость квадратного метра помещений, поскольку это сужает для собственников круг покупателей и арендаторов, равно как и увеличение расходов на содержание общего имущества МКД.

Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

Неочевидные минусы оформления земли под МКД.

В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой - возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями и нормативно-техническими требованиями, равно как и другими факторами.

Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: её нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотделим от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотделима и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, - кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под МКД в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти очень выгодно переносить расходы на содержание домовых территорий на граждан. Именно для этого по городу Нижнему Новгороду были проведены публичные слушания по формированию земельного, которые в последствие стали большими сюрпризами для граждан, поскольку власти старались оформить максимально большие участки под МКЖ, включая территорию внутренних проездов, зон прохождения коммуникаций и т.д.

Рекомендации. Если земельный участок под МКД еще не сформирован, задумайтесь о его границах и расходах по его содержанию. Необходимо помнить, что на землях занятых коммуникациями, нельзя строить капитальные строение, а любые временные, в т.ч. и газоны могут быть единовременно разрушены. Если участок уже оформлен, вероятно, стоит задуматься , чтобы минимизировать налоговое бремя.

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает - еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», - пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», - рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», - приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», - говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», - утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», - дополняет Мария Литинецкая.

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», - сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», - рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», - пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», - дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);

Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.