Документы

Понятие жилого помещения, его виды, признаки и назначение. §4.1

Частью второй статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено понятие жилого помещения и его юридические признаки.

В соответствии с которой жилое помещение это изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан.

Таким образом жилое помещение должно отвечать следующим юридическим признакам:

Изолированность .
Данный признак заключается в том, что жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений.

Недвижимость .
Данный признак заключается в том, что жилое помещение представляет собой строение (здание) перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения.

Пригодность для постоянного проживания граждан .
Данный признак заключается в том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Статьей 16 Жилищного кодекса РФ установлены следующие виды жилого помещения :

Жилой дом, часть жилого дома .
Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира, часть квартиры .
Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната .
Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
1. Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулирования жилищного законодательства другие объекты. Например, в ст. 22 - 24 ЖК РФ говорится о нежилых помещениях и об условиях и порядке их перевода в жилые помещения.
2. В ч. 1 комментируемой статьи указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части комментируемой статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).
3. Обратимся к ЖК РСФСР и ГК РФ в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ, согласно которому объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комнаты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).

4. Следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:
- - жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- - отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
- - часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- - часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Указанные четыре вида жилых помещений, в частности, упоминаются в ст. 62 ЖК РФ.

Из отдельных жилых помещений состоит жилищный фонд. О жилищном фонде и его видах см. ст. 19 и коммент. к ней.

5. См. также коммент. к ст. 15.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. (ст. 16ЖК РФ).

Комментируемая статья воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве "жилой дом" понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).

В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не называет комнату самостоятельным объектом жилищных прав. И это правильно. Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Остальные части квартиры являются помещениями вспомогательного пользования кухня, ванная комната и прочее.

Следует отметить, что употребление обобщающего понятия "жилое помещение" для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляют части единого целого - жилого дома.

Исходя из указанного толкования признака изолированности жилого помещения смежная комната не является самостоятельным объектом жилищных правоотношений.

Главным признаком дома как жилого помещения является его индивидуально-определенная обособленность на местности. Он состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Отличительным признаком квартиры является ее структурная обособленность в многоквартирном доме, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Она состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения

Действующее законодательство не содержит четкого юридического определения части дома и части квартиры, однако из сложившейся правоприменительной практики и требований об изолированности жилого помещения можно предположить, что часть квартиры - это жилое помещение, состоящее более чем из одной комнат в пределах квартиры; при этом одна из комнат должна обеспечивать возможность доступа (посредством коридора или самостоятельно) к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Часть дома - это жилое помещение, состоящее из одной и более комнат в пределах жилого дома, которые (одна из которых) обеспечены возможностью самостоятельного доступа на территорию, расположенную вне пределов дома (улицу). Д.В. Карпухин. "Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ". "Административное и муниципальное право", 2008, N 8. С. 5.

Необходимо помнить, что жилое помещение представляет собой индивидуально-определенную вещь, так как это определенное недвижимое имущество. Эта определенная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся к жилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной. Ныне нередко встречается ситуация, когда жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, то есть эти помещения используются также лечебными учреждениями, под офисы, магазины. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит, в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями. В юридической литературе высказывается точка зрения о том, что эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения. А.В. Афонина, Е.В. Гурьева, Л.П. Герасимова. "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный). Издательство "Экзамен", 2006. С. 15.

Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты. Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство или перепланировка комнаты и она будет разделена на две, три изолированных комнаты, то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями. Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие его квартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если в будущем, например в результате развода супругов, потребуется разделить данную квартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и иным требованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилыми помещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственности бывших супругов относительно квартиры и определит порядок пользования комнатами в квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельным объектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результате образуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования (коридоры, кухня, санузел). В результате, если ранее на кухню, коридоры и санузел в квартире как самостоятельном объекте недвижимого имущества распространялось правовое положение жилого помещения, то теперь, когда на месте квартиры образовалось два самостоятельных жилых помещения, на данные места общего пользования перестанут распространяться правила, регулирующие жилые помещения, они "выйдут" из категории жилых. А.А. Батяев. "Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я".Феникс, 2007. С. 2.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

жилой дом, часть жилого дома;
квартира, часть квартиры;
комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
— совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Комментарий к Ст. 16 ЖК РФ

1. Так сложилось, что понятие «жилое помещение» используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.).

Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.

2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК и соответствующий комментарий).

3. Определив понятия «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).

По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать комнату или несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.

Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.