Перекредитование ипотеки. Как происходит кредитное рефинансирование

Долгосрочность – это основная особенность кредитов, направленных на покупку недвижимости. Для каждого банка в приоритете клиенты-ипотечники, так как именно они дают банку хорошие проценты за пользование полученными банковскими средствами. Рефинансирование ипотеки - одно из относительно-новых предложений, направленных на поиск новых клиентов.

Даже незначительные положительные сдвиги в экономической ситуации страны, способствуют улучшению условий в виде уменьшения процентов по полученным от банка средствам. На самом деле, когда банк недополучает 0,5-1 процент, то эта сумма для него неощутима.
В свою очередь, простой обыватель уменьшение ставки воспримет с радостью и облегчением. Действие, в котором происходит перезаключение ипотечного соглашения с одних условий на более мягкие, в отношении к заемщику, называют перекредитованием ипотеки. Так, негативные экономические процессы прошлого года отразились почти на всех россиянах, поэтому стал весьма актуальным вопрос переоформления займа.

Виды рефинансирования кредита

Процедура рефинансирования всегда начинается с подписания кредитного соглашения, перезаключенного на улучшенных для кредитополучателя условиях. Практика современной действительности показывает, что, к сожалению, лишь единицы заемщиков углубленно изучают содержание кредитного договора при его подписании. А зря – ведь невнимательное его прочтение может иметь тяжелые последствия. Подробно суть банковского договора и ряд его возможных неприятных сюрпризов, которые могут позже всплыть – описаны в статье: .
Способы перекредитования могут быть разными. Так, долговые обязательства, полученные в Росбанке, могут быть погашены частично или полностью заемными средствами, взятыми у Газпромбанка. В данном случае следует проявить внимательность и изучить все нюансы нового кредита, чтобы убедиться в необходимости такого действия.
В 2017 году кредитные организации предлагают разные виды рефинансирования ипотеки и других кредитов:
Вариант 1. Уменьшается процент ставки.
Здесь все просто: уменьшение процента ставки ведет к уменьшению выплат по ипотеке.
Вариант 2. Увеличивается кредитный период.
В данном случае общая сумма долга не изменяется, но увеличив срок ежемесячных платежей по займу, уменьшается ежемесячная сумма для оплаты. Конечно, кредитополучателю, в общем итоге, придется выплатить большую сумму (из-за увеличенной суммы процентов), однако неподъемное ежемесячное бремя станет значительно легче.
Кредитной структуре данная альтернатива тоже выгодна, так как принесет большую прибыль и позволит избежать проблем с неоплаченными долгами.
Вариант 3. В платеже меняется валюта.
Перекредитование такого вида может быть выгодно лишь в той ситуации, когда заемщик категорично уверен, что курс приобретенной валюты будет повышаться в долгосрочной перспективе.
Например: сегодня ВТБ 24 дает возможность проводить рефинансирование ипотеки с помощью перевода иностранной валюты в рубли, в соответствии курсу перевода иностранных денег, который фиксируется курсом ММВБ в заданный момент. При этом, ВТБ 24 дает возможность совместить два процесса: осуществить перевод в другую валюту и увеличить срок выплат по займу.
Кредитополучателю, погрузившемуся в тему долговых обязательств, также интересным для прочтения может оказаться материал: .

В каких случаях перекредитование долга дает выгоду?

Когда смягчение кредитования осуществляется в пределах одной кредитной структуры, то это всегда приносит выгоду должнику.
Кредитополучатель при любом уменьшении процента получит значительную экономию.
Сама процедура рефинансирования в пределах одного кредитора осуществляется достаточно быстро, и не потребует дополнительных выплат. Кроме того, банки, опасаясь потери клиента, часто идут на уступки.
Вывод: Чаще всего, для получателя ипотеки выгоднее всего осуществить описываемую выше процедуру в своем банковском учреждении, чем перейти к другому заимодавцу с лучшими условиями.
Несколько иначе будет развиваться рефинансирование ипотеки в пределах другого банка. Даже самые лучшие условия не всегда позволят кредитополучателю сэкономить. А причина кроется в том, что в таких случаях возникают сопутствующие затраты. Например: известно, что процесс переоформления потребительского кредита на более выгодные условия не связан с большими материальными затратами. И связаны они будут с переоценкой залогового имущества. Обычно новый кредитор в этом случае предпочитает подстраховаться, поэтому до переоформления жилья, кредитополучатель будет выплачивать большой процент. И лишь с фактом оформления жилья ставка понизится.
По обстоятельствам, приведенным выше, банкиры советуют осуществлять рефинансирование ипотеки в другом банке только тогда, когда новый кредитодатель уменьшает ставку по кредитному договору на два и более процента.

По какой схеме другие банки проводят перекредитование

Реструктуризация долга, в отличие от обычной ссуды под залог имущества, предусматривает предоставление в банк пакета с дополнительной документацией.
В пакет с документами прилагается информация, относящаяся к выполнению обязательств по займу. Ведь получить клиента с кучей проблем никто не захочет. Поэтому кредитодатель, давая согласие на перекредитование, потребует от заемщика исправно выплачивать платежи минимально полгода.

Внимание! Осуществляя рефинансирование ипотеки в другом банке, заемщику потребуется внимательно изучить договор. Когда в его содержании есть пункт о запрете досрочного погашения займа, то можно сразу сказать, что реструктуризация долга выгоды не принесет.

Какие документы потребуются для перекредитования ипотечного займа

Рассмотрим перечень документов для реструктуризации долга, требуемых Сбербанком в нынешнем году:

1. Предоставить договор, который будет переоформляться:
   • договор по ипотеке с графиком ежемесячных выплат, а также другие соглашения, приложенные к нему;
   • закладная на недвижимость (копия);
   • справки со сведениями по остатку долга и факты просрочек по платежам (если таковые были);
2. Заявитель должен предоставить свой паспорт и анкету.
3. Документы о доходах заемщика: трудовая книжка (копия), сведения с места работы о зарплате и другие.
4. Документы о праве собственности на жилье.
   Этот список является общим, однако по требованию кредитной организации, с учетом конкретных обстоятельств, в нем могут появиться дополнения и изменения.

Как проводится процесс перекредитования

Процедура перекредитованя ипотеки в большей части банков проводится по одинаковому плану. Для примера рассмотрим все этапы перекредитования ипотечных займов в Россельхозбанке:

1. Клиент подготавливает документы и отправляет их в банк.
2. Если банк получил все документы, то в течение 10 рабочих дней они будут рассмотрены.
3. При положительном решении банк назначит дату, когда заемщику нужно явиться, чтобы подписать новый кредитный договор и необходимые дополнительные соглашения.
4. . Сумма оставшегося долга погашается новым кредитором. На счет старого кредитора поступают деньги от нового кредитора.
   Бывают случаи, когда в процессе перекредитования, при соблюдении определенных требований, банк предоставляет клиенту новый кредит с большей суммой.
5. Заемщик получает справку, подтверждающую закрытие старого долга, и обязательства перед новой кредитной организацией.

При каких требованиях и условиях проводится перекредитование ипотеки в банковских учреждениях РФ

Если учитывать, что перекредитование, по своей сути, является оформлением нового кредитного договора, то к заемщику будут предъявляться требования такие же, как и при обычном кредитовании.
В каждой кредитной организации требования могут иметь незначительные отличия, однако в общей сложности они будут похожими:
Так, к будущим кредиторам банки предъявляют следующие требования:

1. Заемные средства могут получить граждане в возрасте 21- 55 лет (для мужчин верхний предел – 60 лет). При этом окончание срока долговых обязательств должно произойти до наступления пенсионного возраста.
2. Право на получение займа предоставляется только гражданам России с наличием прописки.
3. Трудовой стаж заемщика должен быть непрерывным в последние шесть месяцев. При этом последние пять лет работы должны иметь в общей сумме не менее года трудового стажа.
4. Срок действия ипотеки должен насчитывать не менее 12 месяцев.
5. Наличие хорошей кредитной репутации.

Альфа банк: условия рефинансирования

Рассматривая условия рефинансирования ипотеки в разных банках, следует отметить, что они могут иметь значительные отличия. Для примера, изучим нюансы рефинансирования долговых обязательств в Альфа-Банке в 2017 году:

• минимально возможная сумма средств, которая может быть выдана – составляет 300 000 рублей;
• длительность действия программы – от 5 до 25 лет;
• цена залоговой недвижимости – минимум 2,5 млн. рублей;
• длительность действия программы – 5 – 25 лет;
• процент по договорам (12,5 – 13,5%) находится в прямой связи со сроками кредитования;
• для работников банка и владельцев зарплатных карт процент уменьшен;
• лица, отказавшиеся от титульного вида страхования, получают ставку на три процента выше средневзвешенной;
• в залог принимается любая собственность, которая расположена в регионах России.

Сбербанк: условия рефинансирования

Сбербанк в наступившем 2017 году выставил следующие правила рефинансирования ипотеки для лиц, участвующих в зарплатном проекте, имеющим ее карты и счета:

• размер кредита не может превысить 80% стоимости квартиры;
• максимальный промежуток кредитования – 30 лет;
• размер процентной ставки находится в прямой зависимости от периода кредитования: менее 10 лет – 12,75%; до 20 лет – 13%; до 30 лет – 13,75%;
• лицам, не участвующим в проектах банка, ставка предусмотрена на 1% выше.

ВТБ 24: условия перекредитования

Рассмотрим условия рефинансирования ипотеки в ВТБ 24:

• выдаются средства в рублях;
• максимальный срок перекредитования – 50 лет;
• заемщик должен быть трудоустроен официально не менее 1-го месяца;
• важно иметь гражданство РФ, с постоянной пропиской;
• размер кредита не может превысить 80% стоимости жилья;
• процентные ставки на вторичное жилье находятся в пределах 12,95 – 13,95%;
• на преждевременное погашение долга – штрафы и ограничения не накладываются.

Для погашения одного долга за счет оформления другого кредита кредитные учреждения предлагают два вида процентных ставок: это фиксированные и плавающие.
Особенность фиксированной процентной ставки заключается в том, что она не меняется на протяжении всего периода кредитования. Ее положительная сторона – это предсказуемость по размеру ежемесячных платежей и возможность планировать расходы семейного бюджета. При фиксированной ставке заемщика не будет беспокоить процентный риск.
В плавающей ставке одна ее часть – постоянная, другая – переменная. С первой составляющей, на протяжении всего срока действия долговых обязательств, изменений происходить не будет. Вторая составляющая плавающей ставки будет зависеть от условий, оговоренных в договоре. Так, в кредитах, полученных в рублях, плавающая ставка будет рассчитываться с помощью индикатора Mosprime, в результате размер ставки может изменяться каждый день.
Чтобы держать под контролем процентные ставки, Центральным банком РФ каждый год устанавливается базовая ставка рефинансирования. С ее использованием коммерческие банки получают кредиты от ЦБ РФ.

В чем отрицательная сторона ипотечного рефинансирования?

Наряду с положительными факторами описываемой выше процедуры следует отметить и ее отрицательные стороны:

• заемщик вновь проходит весь процесс оформления кредита, собирает справки, доказывающие его финансовые возможности;
• заемщик проводит оплату расходов по заявке, однако банк не дает гарантию, что заявка будет согласована;
• при оформлении рефинансирования займа следует тщательно изучить договор, так как банки не всегда предоставляют заемщику прозрачную информацию по условиям кредита. Поэтому в подсчете суммы займа можно сильно ошибиться. В результате есть шанс потерять часть денег, потратить время и скомпрометировать себя в глазах кредитора, оформлявшего ипотеку изначально.

Заключение

В достаточно непростой сегодняшней действительности рефинансирование ипотеки стало актуальным инструментом для кредитополучателей. Если у ипотечника возникла необходимость провести рефинансирование ипотеки, вполне возможно переоформить долговые обязательства. Описанные выше программы рефинансирования в ведущих банках России помогут заемщику понять, какие сегодня действуют условия и выбрать для себя максимально выгодную программу.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

• Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
• Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия основных страниц паспорта.
• Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
• Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
• Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

• Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
• Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
• Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
• Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
• Передаточный акт на квартиру.
• Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
• Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

• Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
• Изначальная процентная ставка 13,25%.
• Сумма ежемесячного платежа 94 900.
• Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
• Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
• Сумма ежемесячного платежа 84 100.
• Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
• Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы
• Брачный договор: 10 000.
• Техпаспорт: 10 000.
• Оценка квартиры: 7 000-10 000.
• Справки в банках: 4 000.
• Выписки из ЕГРН: 800.
• Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
• Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Банковский сектор в 2017 году идет курсом на снижение процентных ставок, что в первую очередь отмечается в сфере ипотечного кредитования. Тенденция связана с общим выравниванием экономической ситуации в стране, а также участием государства в обеспечении граждан доступными условиями по приобретении собственного жилья. Владельцам взятых займов на покупку жилья есть смысл задуматься над такой возможностью, как перекредитование.

Рефинансирование ипотечного кредита - услуга, предлагаемая многими отечественными банками. Для финансовой организации она выгодна, так как позволяет переманить клиента у конкурента, а у заемщика появляется возможность улучшить условия выплаты полученных средств.

Рефинансирование ипотеки: что это такое

Под рефинансированием понимается взятие нового кредита на погашение ранее открытого. При этом новый договор содержит более выгодные условия, что в первую очередь касается снижения процентной ставки. Это ведет к сокращению расходов на выплату займа.

Процедура выглядит следующим образом:

• Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он взят (в этой ситуации речь идет о реструктуризации ипотеки), или в ином кредитном учреждении, предоставляющим услуги рефинансирования;
• Новый займ на перекредитование ипотеки целевой, он направляется на погашение задолженности по первому ипотечному договору;
• После заключения нового договора и погашения старой задолженности, заемщик продолжает выплачивать займ по новому договору. По причине меньшей процентной ставки и смене условий выплат (срок, размер платежа) договор для заемщика выгоден.

Перекредитование в другом банке

В свете тенденции по снижению ставок ипотечного кредитования услугу перекредитования предоставляют многие банки, предлагая клиентам выгодные условия для погашения ранее взятых займов.

При поиске выгодных условий рефинансирования может быть подана одна заявка в несколько банков. Получив одобрение в какой-то из финансовых организаций, можно приступать к оформлению сделки по перекредитованию.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Перекредитование ипотеки стоит проводить с учетом заранее просчитанной и весомой прибыли. Процедура имеет смысл при соблюдении ряда условий:

• рефинансировать ипотеку выгодно до момента ее выплаты на 2/3. Далее по системе платежей каждый раз владелец займа выплачивает основную сумму долга, а не проценты. Это означает, что нет смысла искать вариант с более низкой ставкой – почти все проценты банку уже выплачены;
• разница в процентной ставке между договорами не менее 3%. Если перекредитование проводится вскоре после взятия ипотеки (1-2 года), то можно обратить внимание на 2% разницу в ставках. Меньшие величины не дадут существенной разницы в выплатах и будут покрыты различными дополнительными расходами в связи с рефинансированием.
• если заложенная недвижимость заемщика сильно выросла в цене и под нее удастся занять намного больше денег (в таком случае можно будет купить еще один объект и получать с него прибыль, например, сдавая в аренду).

Таким образом, перед принятием решения о перекредитовании необходимо просчитать – выгодно ли заключать новый кредитный договор и какова будет сумма экономии.

Подводные камни

Ипотека является обеспеченным видом кредита и требует залога. Им выступает приобретаемая недвижимость. При перекредитовании происходит передача залога от первого банка ко второму. Процесс этот не одномоментный, так как снятие обременения в виде залога и его повторное наложение требует временных затрат (примерно 2 месяца).

Этот этап приходится на начало действия договора рефинансирования. Так как некоторое время кредит не является обеспеченным, то это приводит к действию повышенных процентных ставок в отношении заемщика.

Чаще всего причинами, из-за которых не стоит затевать рефинансирование, являются:

• всевозможные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредитных средств и т. д.);
• оформление снятия одного залога и регистрация очередного обязательно потребует финансовых затрат;
• нужно провести полную процедуру оценки недвижимости, что тоже приведет к потере денег и времени;
• учреждение, в котором оформлена первичная ипотека, могло заложить в договоре обязательность крупной комиссии при досрочном расторжении соглашения.

Проблемой при рефинансировании является использование материнского капитала для погашения ипотеки. Если средства капитала использовались как первоначальный взнос, либо частичное досрочное погашение (в рамках первичного ипотечного договора), то снятие обременения с квартиры в период погашения первого займа при перекредитовании обязывает собственника выделить доли членам семьи, включая несовершеннолетних в течение полугода.

Рефинансирующий ипотеку банк может отказаться принимать подобное жилье в качестве залога, так как реализовать недвижимость, если среди собственников которой есть дети, проблематично.

Это ведет к рискам для кредитного учреждения и приведет в двум вариантам развития событий:

• банк откажет в рефинансировании;
• будет предложена повышенная ставка для минимизации рисков, что снизит или исключит выгоду для заемщика.

Проблема сейчас прорабатывается на уровне законодательства.

Чтобы получить за приобретенное жилье налоговый вычет важно проследить, чтобы новый договор содержал четко определенную цель: «приобретение недвижимости». В этом случае заемщик не теряет право на получение вычета.

Требования к действующему кредиту и клиенту

Для возможности перекредитования имеющейся ипотеки необходимо, чтобы первоначальный договор содержал разрешение на досрочное погашение займа. Стоит иметь в виду, что некоторые банки взимают за досрочное закрытие ипотеки штрафы.

Требования, предъявляемые к заемщику в банковской организации по рефинансированию, не отличаются от стандартных:

• Трудоустроенность (требуется справка с работы);
• Платежеспособность (справка по форме 2-НДФЛ);
• Определенный возраст заемщика.

При одобрении договора перекредитования банк запросит у заемщика документ об оценке квартиры или возводимой недвижимости. Это требуется для подтверждения параметров залога требованиям кредитной организации. Процедура проводится сторонними организациями, сотрудничающими с банком, и оплачивается заемщиком. Средняя стоимость составляет около 4 тысяч рублей. Эти траты необходимо записать в расходы по перекредитованию ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотеки выступает ответственным и отчасти рискованным шагом для заемщика. Принимая решение по данному вопросу необходимо учитывать все нюансы процедуры и реальную выгоду от перекредитования.

Покупка жилого имущества (квартиры) для большинства людей – это осмысленный шаг, требующий оценки не только имеющихся средств, но и возможных рисков. Ипотечный кредит – шанс быстро решить насущные жилищные трудности, оплатить покупку жилья посильными долями, равномерно распределенными на длительный период. Выгодное вложение и сохранение имеющихся накоплений.

Основные понятия

Ипотека – это долгосрочный кредит, предоставленный под залог покупаемого недвижимого имущества.

– погашение одного кредита за счет другого.

Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита – ликвидация ипотечного кредитного долга в банке за счет кредитного продукта второго банка.

Ставка рефинансирования - инструмент, который диктует ЦБ РФ коммерческим банкам, чтобы устанавливать процентные ставки по кредитам.

Причины для рефинансирования ипотечного кредита

• Выгодные условия другого банка, чем того, в котором ипотека уже оформлена.

• Желание клиента изменить условия кредита (изменение суммы, сроков). Допустим, вы хотите , но финансовая организация, выдавшая вам ипотеку, отказала. Вы можете заключить договор с другим банком на нужных вам условиях.

Условия рефинансирования кредита

• Если заложенное имущество (квартира) относится к вторичному жилью. Для банка малопривлекательны варианты в недостроенном доме, в виде земли или частного строения.
• Если клиент пользуется ипотекой более года. Здесь для банка, который возьмется выкупать кредит, важна статистики платежей, и их положительная история. Неблагоприятная кредитная история, просрочки по платежам вряд ли заинтересуют банк.
• Банки, которые предлагают клиентам ипотечные продукты, имеют ряд требований к приобретаемой недвижимости. Каждый банк имеет свои условия. К примеру, один банк кредитует дома, построенные только с определенного года, а, другой банк – «хрущевки» не рассматривает и т.п. Стоит предусмотрительно узнать эти условия.
• Необходимо пройти ряд проверок на оценку платежеспособности клиента, предоставление портфеля документов для оценки.

С чего начать, и кто разрешит рефинансирование кредита

Вполне возможно, что финансовая организация откажет. Но формально, это нарушение ваших прав, у кредитора нет никаких законных оснований отказывать. Прямолинейные отклонения банком просьбы клиента о рефинансирование кредита – это прием, направленный на то, чтобы сбить решимость клиента.

*** Здесь важно заметить, что рефинансирование кредита возможно и в том же банке, где ипотека оформлена, но на более выгодных условиях.***

Рефинансирование ипотеки, пошаговая инструкция.

Шаг 2. Заявка на рефинансирование кредита в новый банк.

Шаг 3. Какие документы необходимы для рефинансирования кредита? Сбор портфеля документов для нового банка. Документы для рефинансирования кредита потребуется собирать заново и при этом терпеть очередные траты времени и денег. У каждого банка, выдающего ипотечный кредит, а именно его вы вновь будете брать в новом банке, свой перечень документов.

В большинстве банков требуются для рассмотрения заявки рефинансирование кредита стандартный портфель документов:

• Заполнение анкеты по специальной форме
• Оригинал и копии паспорта РФ (возможно, еще один документ, подтверждающий личность)
• Трудовая книжка (ксерокопия, с оригинальной подписью и печатью работодателя),
• Ксерокопия трудового договора или справка от работодателя с его печатями и подписями,
• Справка 2НДФЛ и справка о доходах по форме кредитной организации,
• Свидетельства о браке и рождении детей (по наличию),
• Вся текущая документация на кредит в вашем банке (договор, справки о текущем и выплаченном долге, остатке, данные о просрочках и задержках)
• Выписка-оригинал по счету (за последние 12 месяцев) с которого осуществляется погашение задолженности, заверенные первой кредитной организацией.

Портфель документов на недвижимость:

• Справка об экспертной оценке жилья (проведенная у аккредитованной новым банком экспертной организации по оценке недвижимости)
• Заверенное согласие страховой организации (из списка возможных для данного кредитора)
• Свидетельство о госрегистрации права собственности
• Договор купли-продажи
• Выписка из единого жилищного документа (либо домовой книги)
• Выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав)
• Документы от БТИ
• Оценочный альбом
• Заявление для первого кредитора о досрочном погашении остатка по ипотечному кредиту (ксерокопия)

***Списки документов необходимо уточнять в банке, где будет рефинансироваться ипотечный заем***

***На рефинансирование ипотеки распространяются также субсидии и программы для выплаты займа, если таковые предполагаются, которые нужно подтверждать документально.***

Если новый банк принял решение о рефинансировании вашего кредита, то за этим последует приглашение на подписание договора.

Шаг 5. Погашение задолженности перед старым банком.

В результате заявки на рефинансирование кредита , одобренной новым банком-кредитором, средства на погашение задолженности перед первым кредитором направляются на счет клиента-заемщика. Далее заемщик по заявлению, оплачивая комиссию за перевод, переводит средства на счет первого банка-кредитора.

Сейчас распространена практика, что банк - новый кредитор, сам осуществляет процедуру погашения задолженности перед первичным банком заемщика.

Также большинство банков отказались от излишних комиссий за выдачу кредита, но если она предполагается, ее нужно будет оплачивать.

В процессе подписания договора общая ставка по кредиту рефинансирования увеличиться на период пользования кредитом до следующего по графику платежа. Этот сбор подтвердит исполнение заемщиком своих финансовых обязательств перед первичным банком, а также вступление в полную силу договора нового кредитного договора, передачу закладной.

Шаг 6. Выдача закладной.

Кредит в первом банке погашен, по закону снимается обременение с объекта недвижимости (это регулирует УФСК, кадастровое управление). В финансовую организацию, предоставившую новый кредит по ипотеке необходимо в установленный срок предоставить:

• новое свидетельство, без обременения
• новую выписку из ЕГРП
• новую выписку из единого жилищного документа, либо домовой книги

В последующем банком устанавливается та ставка по кредиту, которая указана в договоре. В течение 3х месяцев, после подписания договора, потребуется посетить банк для контроля этого момента.

Рефинансирование кредитов в 2017 году. Очевидные плюсы и минусы.

Отрицательные стороны:

Сбор документов, временные затраты и финансовые (оплата госпошлин и комиссий банка, неоплачиваемые отгулы, потраченные на сбор документации);

Старайтесь заранее понять точно, какую выгоду несет вам рефинансирование ипотеки. Пользуйтесь готовым инструментом – калькулятором на сайте банков по расчету. Попробуйте такой прием с калькулятором, будут более наглядные выгоды. К примеру, если вам нужен кредит на 900 тыс. рублей в новом банке, вы потратите на его оформление в итоге 60 тыс, то забиваем 840 тыс. рублей (а не 900), потому, что погашение в первичном банке этой единоразовой суммы, потраченной на оформление нового кредита, также значительно уменьшит ваш первый кредит, теперь оценивайте. Скорее не настолько выгодно, как на первый взгляд.

Выясните, коснется ли рефинансирование ипотеки получения имущественного налогового вычета, т. е государственной помощи, в виде возможности вернуть 13% от стоимости жилья и уплаченных процентов, не более чем с двух миллионов рублей и 1 раз в жизни.

Положительные стороны больше коснуться кредитов, взятых на очень длительный срок, крупной величины, под большую ставку, не предусматривающих возврат имущественного налогового вычета.

Марина Суворова

Ипотечный кредит для любой семьи – тяжелое бремя, которое предстоит нести продолжительное время. Очень обидно узнать спустя короткий срок, что в другом месте можно было заключить договор на значительно более выгодных условиях. Выход из ситуации существует – пройти процедуру рефинансирования ипотеки в Сбербанке.

Когда процентная ставка по уже имеющемуся займу серьезно превышает средневзвешенную на рынке, а впереди еще много лет выплат, то меры необходимо принимать оперативно. Для заемщика меняется все. Происходит погашение старой ипотеки средствами новой.

Предложений о рефинансировании ипотечных кредитов на отечественном рынке много. Одно из самых выгодных у Сбербанка. Ему доверяет абсолютное большинство заемщиков: каждая вторая ипотека в стране оформляется именно здесь.

В этой статье

Основные положения жилищного кредита по рефинансированию

Сбербанк предлагает уникальный шанс объединить свои кредиты на различные цели в один – общий. Вместо того, чтобы оплачивать текущие платежи в разные кассы, должник ежемесячно платит только однажды – в Сбербанке.

Выгода ощутима: сумма от 1 млн. руб., срок до 30 лет, ставка от 9,5% годовых. При этом рефинансирование ипотечного кредита открывает дополнительные преимущества:

1. Банк сам сделает запрос в БКИ и выяснит точные суммы задолженности по уже оформленным займам.
2. За счет нового, более выгодного перерасчета ежемесячный платеж уменьшается.
3. Очень удобно вносить платежи: 1 раз каждый месяц на 1 счет.
4. При желании вторично оформить ипотеку, потребуется согласие только Сбербанка.
5. Можно попутно оформить дополнительный кредит на иные (не ипотечные) цели, включив его в состав общей задолженности.
6. Отсутствие скрытых комиссий.