Приволжский центр финансового консалтинга и оценки приглашают профессиональных оценщиков принять участие во 2-м этапе проекта по формированию коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости, необходимых в процессе оказания услуг по оценке недвижимости. В рамках данного проекта предполагается собрать мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализировать, обработать их в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформировать коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающие мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации. В отличии от 1-го этапа в соответствии с замечаниями и предложениями, высказанными оценщиками в процессе последующего обсуждения результатов, на 2-м этапе существенно расширяется перечень параметров.

В связи с этим прошу Вас заполнить прилагаемые бланки и в электронном варианте отправить их по адресу: *****@***ru с темой «экспертный опрос» до 15 ноября .

Заранее выражаем Вам свою благодарность.

Всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные, будут высланы краткие Отчеты с результатами обработки, которые они могут использовать в своей работе по оценке.

Научный руководитель проекта

[Скачать бланки опроса]

Информационная поддержка проекта в сети интернет:

[Библиотека Лабрейт. Ру] [ЭСМИ «. Вестник оценщика»] [Регистр оценщика] /

[Вопросы и обсуждение он-лайн]

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВТОРОГО ЭТАПА ПРОЕКТА

Сегодня российский Оценщик работает в условиях недостатка информации, и этот недостаток он вынужден компенсировать включением в расчеты по оценке объектов недвижимости поправочных коэффициентов, прогнозных характеристик и других параметров рынка недвижимости, отражающих его личную точку зрения. Неоправданно завышенная субъективная составляющая, вносимая Оценщиком в процесс оценки, ставит под сомнение объективность и достоверность итоговой оценки, заявляемой Оценщиком в отчете об оценке. Чтобы в какой-то степени преодолеть возникающие в связи с дефицитом информации затруднения, уменьшить влияние на результат субъективного фактора и способствовать единству и сопоставимости результатов оценки, предлагается создать единый комплект таких параметров, отражающих коллективное мнение профессиональных Оценщиков, работающих в различных регионах Российской Федерации.

Цель проекта : Опираясь на индивидуальные экспертные оценки отдельных Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции личные суждения относительно поправочных коэффициентов, параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости, часто используемые Оценщиками в процессе их оценочной деятельности .

Содержание проекта . Основу работы составляет выявление мнений относительно параметров рынка активно работающих Оценщиков, выполняющих в данном проекте функции экспертов. Для реализации этого проекта разработана стандартизированная анкета с вопросами. Обработка данных включает проверку согласованности суждений экспертов и формирование группового мнения на основе статистической обработки экспертной информации. Обработка материалов выполняется группой аналитиков.

Краткие результаты первого этапа . Данный этап является логическим продолжением работ, выполненных на первом этапе, в котором приняли участие более 100 экспертов – профессиональных Оценщиков из 30 субъектов Российской Федерации. Наиболее активное участие приняли Оценщики из Москвы, Новосибирска, Тюмени. Общие выводы по результатам экспертного опроса, таблицы с данными, смысл и интерпретация оцениваемых параметров и краткие рекомендации по их использованию приведены в электронных средствах и опубликованы в журнале «Регистр Оценщика». Кроме того, основные результаты, оформленные в виде таблиц, были высланы всем Оценщикам, принявшим участие в опросе (правда, с опозданием, за что мы приносим глубокие извинения).

Мы не имеем точных данных о том, сколько Оценщиков на данный момент используют результаты этого опроса. Однако по обращениям к нам и обсуждениям в электронных средствах можно сделать вывод, что указанные материалы нашли широкое применение и оказались полезными многим Оценщикам. Были высказаны отдельные замечания, которые в большинстве своем сводились к предложению расширить список оцениваемых параметров. Мы внимательно ознакомились с полученными замечаниями и по возможности учли их.

Первая относится к характеристикам рынка, которые трудно, а иногда невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. Это, прежде всего, относится к прогнозным параметрам, которые Оценщик включает в свои расчеты. При этом разработчики проекта исходят из того, что, конечно, никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Но рыночная стоимость объекта на текущий момент определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, и какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии. Поэтому в таблицу следует включать личные ожидания участника опроса на будущее развитие рынка недвижимости.

Ко второй группе относятся характеристики рынка, отражающие текущие представления инвесторов о требуемой прибыли, рисках и т. п. Эти характеристики очень важны для определения ставки диагностирования, коэффициента капитализации и прибыли предпринимателя. При этом, по регионам, по которым будет достаточно данных (не менее 8), такие характеристики будут рассчитаны отдельно.

Третья группа включает параметры, которые используются в качестве корректирующих поправок в рамках сравнительного подхода. Эти параметры обычно рассчитываются каждым Оценщиком методом парных продаж. Однако, как правило, Оценщик не располагает достаточным количеством данных, и поэтому используемые им корректировки не всегда могут быть признаны достаточно убедительными. Вместе с тем, поскольку во многих случаях такие корректировки не являются специфичными для региона, возникает принципиальная возможность их объединения (обобщения) и получения более точных оценок корректирующих параметров, соединяющих в себе более полную информацию.

Обработка данных экспертного опроса . В проекте предполагается использование специальных методов обработки данных, в том числе методов интервальной математики, поскольку экспертные данные представляются в виде интервалов. Обращаю внимание, что участники опроса должны указать минимальное и максимальное значения параметров. Последующая обработка данных предполагает именно наличие такой информации.

Результаты реализации проекта . На основе собранных данных предполагается подготовить Отчет с подробным анализом всей информации. Этот Отчет будет содержать результаты обработки данных с использованием современных методов математической статистики. Результаты обработки будут представлены в виде таблиц, графиков, гистограмм , удобных для использования в процессе оценки и оформления Отчетов. Краткие отчеты с результатами обработки, будут высланы всем Оценщикам, принявшим участие в проекте и приславшим запрашиваемые данные. Приведенные в этом Отчете результаты Оценщики смогут использовать в своей работе по оценке.

Дальнейшее развитие проекта . Предполагается проведение периодического опроса с изданием Отчета с результатами обработки регулярно, с интервалом в 6 -12 месяцев. Кроме того, если данный проект будет поддержан достаточным количеством Оценщиком, на последующих этапах список параметров будет дополнен мультипликаторами и другими характеристиками, используемыми при оценке бизнеса.

Особенности второго этапа проекта:

· С учетом замечаний и предложений Оценщиков, использующих значения параметров рынка недвижимости, опубликованных по результатам первого этапа, расширен список параметров, подлежащих опросу.

· При условии увеличения количества экспертов, участвующих в опросе, предполагается представить коллективные экспертные оценки с дифференциацией по регионам.

· Наряду с публикацией таблиц со значениями параметров рынка недвижимости будут разработаны рекомендации, как пользоваться этими данными в процессе выполнения работы по оценке и оформлении отчета.

· Особое внимание будет уделено разработке процедур, позволяющих повысить точность массовой оценки на основе использования экспертной информации.

Основная концепция О возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы (например, закона всемирного тяготения или так называемого сильного взаимодействия элементарных частиц). Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение сотен участников из десятков различных городов, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка. Как некоторый паллиатив (взамен опроса основных участников рынка) может использоваться опрос профессиональных оценщиков, являющихся участниками рыночных процессов и знакомых с поведением других участников рынка. В данном опросе мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других.

Цель проекта Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции собственные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки по различным характеристикам рынка недвижимости.

Особенности второго этапа Расширение круга характеристик, по которым формируется коллективное экспертное мнение Расширение географии экспертов (55 городов) и количества экспертов Экспертные мнения в виде интервалов Дифференциация характеристик рынка по типам недвижимости Привязка параметров рынков недвижимости по городам (Выделено 13 городов, по которым формируется отдельное мнение) Оперативная обработка данных (первые результаты в течение месяца) Издание справочника с методиками, рекомендациями и образцами Отчетов

Коллективные экспертные оценки характеристик недвижимости 2й этап проекта 1 этап2 этап Количество экспертов-оценщиков, участвующих в проекте Количество городов, представленных в проекте 3155 Количество параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса 4565

Исследуемые характеристики рынка (три блока вопросов) Общие характеристики рынка недвижимости на момент исследования. Прогнозные характеристики рынка недвижимости. Ожидания участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет. Поправочные коэффициенты, используемые для приведения данных по объектам – аналогам к объекту оценки.

Параметры рынка недвижимости Скидка на уторгование % Прибыль предпринимателя Внешний износ, обусловленный кризисом Процент недозагрузки Скидки на цены офисно-торговых объектов Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов Скидки на цены производственно-складских объектов Скидки на арендные ставки производственно- складских объектов Скидки на цены земельных участков под ИЖС Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение Скидки на цены земельных участков сельхозназначения Скидки на цены жилой недвиджимости

Прогноз динамики цен на рынке недвижимости Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на офисно-торговую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на производственно-складскую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на жилую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемая текущая доходность недвижимости класса "С" и ниже на ближайшие 5 лет для офисных площадей для торговых площадей для складских помещений для производственных помещений

Поправочные коэффициенты Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов, расположенных на втором и выше этажах, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже

Завершение второго этапа проекта Рассылка участникам (экспертам) кратких Отчетов с результатами обработки Разработка рекомендаций по использованию коллективных экспертных оценок параметров рынка в процессе оценивания недвижимости Разработка фрагмента Отчета об оценке, иллюстрирующего возможности использования экспертных оценок в Отчете Издание Справочника со всеми материалами – февраль 2011 г.

Что дает реализация проекта? Информация о процессах на рынке, особенностях в регионах, тенденциях, о том, что думает рынок обо всем этом. Позволяет оценщикам опираться на общее мнение оценочного сообщества. Это помогает оценщику и защищает его. Ограничивает недобросовестных оценщиков в возможностях манипулирования параметрами, используемыми при оценке (по экспертному мнению оценщика…).

«Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Льва Абрамовича , издание третье, актуализированное и расширенное, в 2-х томах, 2014 г.

Представленная в третьем издании справочника информация основана на материалах опроса около 200 ведущих оценщиков из 52 городов России. Справочник содержит характеристики рынка недвижимости и корректирующие коэффициенты, используемые оценщиками при оценке недвижимости.

Справочник предназначен для использования в процессе оценке недвижимости. Он также может быть полезен специалистам, занимающимся исследованиями рынка, студентам экономических специальностей и специалистам, проходящим профессиональную переподготовку по специальности «Оценка имущества».

SpoilerTarget">Спойлер: «Справочник оценщика недвижимости» включает в себя следующие разделы:

· Проблема информационного обеспечения работ по оценке недвижимости и пути ее решения.
· Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Концептуальные положения.
· Проект по созданию коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости – 2013г.
· Дополнительные комментарии в связи с вопросами, которые часто задавались авторами проекта.
· Представления результатов статистической обработки и их интерпретация.
· Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Скидки на торг.
· Коллективные экспертные оценки корректирующих коэффициентов (корректировок). Краткое описание.
· Низкоклассные офисно-торговые объекты.
· Низкоклассные производственно-складские объекты.
· Объекты сельскохозяйственного назначения.
· Бизнес-центры класса А, В.
· Квартиры.
· Жилые дома и коттеджи.

Том 1: "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода".
Стоимость издания -1600 рублей .

2014 год. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Третье издание (актуализированное и расширенное). 258с. ISBN 978-5-901956-79-3.

Том 2: «Характеристики рынка и прогнозы для доходного подхода».
Стоимость издания - 900 рублей.

Во втором томе Справочника приведена актуализированная информация, которая может быть использована при реализации методов доходного подхода при оценке недвижимости, в том числе: данные по операционным расходам для различных типов недвижимости, данные по степени недозагрузки объектов недвижимости при сдаче их в аренду, которые могут быть полезны при прогнозе денежных потоков. Приведены также данные о доходности недвижимого имущества, валовых рентных мультипликаторах, об ожидаемой прибыли предпринимателя, которые обычно используются для определения ставки дисконтирования в рамках доходного подхода. Кроме того, в Справочнике содержатся параметры, характеризующие ожидания участников рынков в отношении дальнейшей динамики цен по различным сегментам рынка недвижимости.

Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

Ирина Вишневская,

ге неральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»,

э ксперт Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе
при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

член Рабочего органа по защите прав и законных интересов оценщиков
и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

сертифицированны й судебный эксперт, член НП «Палата судебных экспертов», член Судебно-экспертн ого научного общества
Forensic Science Society (Великобритания) , единственный в РФ сертифицированны й международный судебный эксперт

Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

Макроэкономическ ая ситуация на рынке, второй год характеризующаяс я нестабильностью российской национальной валюты, усугубляющимися проблемами в банковско-финанс овом секторе, а в 2015 году еще и резко падающими ценами на нефть, вносит коррективы во все сферы экономики, в том числе – в оценочную деятельность.

Некоторые эксперты сравнивают ее с ситуацией кризиса 2008-2009 гг., что на мой взгляд не вполне корректно, поскольку то, что мы наблюдали в экономике 2014-2015 гг. – не кризис, а системная перестройка, новые правила игры, к которым требуется адаптироваться и быстро перестраиваться. Уместно процитировать классиков – «Дифференцируйся или умри!».

В любом случае за годы, последовавшие за кризисом, российских рынок недвижимости серьезно изменился, а это требует и новых подходов к оценке. Это признают и на уровне Правительства, и одним из результатов стало принятие в текущем году новых Федеральных стандартов оценки, а по их итогам – решение Минэкономразвити я создать рабочие органы по их доработке.

Под эгидой Министерства экономических отношений рабочая группа по методологии и экспертизе приступила к разработке методических рекомендаций по отдельным видам объектов оценки, однако и этого недостаточно. В пересмотре нуждаются также принятые на рынке оценки справочники и методики определения поправочных коэффициентов.

Рынок покупателя

Одним из очевидных следствий изменения макроэкономическ их реалий стала, как нам кажется, невозможность применения общепринятой на сегодня оценочным сообществом «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А., по крайней мере - без внесения в нее серьезных корректировок. Есть серьезные вопросы и к другим общеупотребитель ным справочникам и предлагаемым их авторами коэффициентов расчета, поскольку как методы их (коэффициентов) получения, так и сами значения величин - уже даже не вчерашний день, а позавчерашний.

Более того, некорректность значений справочников, применяемых оценщиками – мы говорим о «Справочнике оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А. и СРД под ред. Яскевича Е.Е., приводят фактически к торможению рынка сделок с активами.

Так, во второй половине 2015 г. мы увидели, что количество объектов предложения недвижимости огромно, а инвесторов, способных покупать – очень мало. Сформировался «рынок покупателя», который диктует специфические правила игры и формирует реальные рыночные цены объектов. Дисконты весьма велики: актив, который на растущем рынке стоил $30 млн, с понятным cash - flow доходов, прогнозируемыми или управляемыми расходами, во второй половине 2015 г. продавался за $10-12 млн.

Оценщики же при определении стоимости не перестроились и продолжают давать прогнозы стабильно растущего «рынка продавца», применяя привычные им коэффициенты, в то время как скидки на торг сегодня могут достигать 65%, а в отдельных случаях и более.

Устаревшие подходы зачастую вредят и ситуации на рынке: они тормозят сделки и, что хуже, не позволяют в судебном порядке установить истинную ценность недвижимости на текущий момент.

Приведу такой пример.

Акционерное общество планирует продать комплекс имущества – плодоовощную базу в Москве. Руководство базы провело переговоры с рядом потенциальных покупателей (в том числе с крупными арендаторами этой базы, заинтересованным и в ее покупке).

Для организации торгов привлекли независимую оценочную копанию, которая выполнила оценку комплекса имущества, используя все доступные оценщику подходы к оценке, применяя справочники оценщиков для введения корректировок. На их основании был подготовлен отчет. Следует отметить, что результаты оценки тремя подходами оказались близки. Однако, и покупатели, и само руководство компании-продавц а заявили, что результаты оценки сильно завышены и если в 2012-2013 годах за указанную сумму базу можно было продать, то сегодня это цена завышена в два раза!

Оценщик применил доступные ему скидки, но результат оценки изменился несущественно . Продавец выставил объект на торги – торги не состоялись, поскольку никто из потенциальных покупателей не изъявил желания приобретать актив по столь завышенной по сегодняшним меркам стоимости. Прошел уже год и, насколько я знаю, с учетом процедур торгов, база так и не продана.

Данная статья посвящена объяснению того, почему эти методики сейчас работают не вполне корректно. Цель этой публикации – не в критике подходов либо отдельных авторов, приложивших значительные усилия к их разработке, а в том, чтобы начать дискуссию о формировании новых подходов к методологии, которые были бы актуальны и, по возможности, универсальны для всей территории РФ в текущей ситуации.

Необходимость новых подходов продиктована, в числе прочего, и участившимися попытками взыскания клиентами недополученных, на их взгляд, доходов с оценщиков, а также практикой Центрального банка, засыпающего оценочные СРО жалобами на отчеты независимых оценочных компаний, которые выполнялись по оценке залогов, а сегодня проверяются ЦБ при проверке коммерческих банков. А значит, данная работа – в интересах всего оценочного сообщества и требует консолидации усилий профессионалов рынка.

Скидки на торг, практика 2014-2015 гг.

В течение 2015 г. партнеры и эксперты ООО «Беркшир Адвайзори Групп» инициировали и провели ряд исследований того, как формировались скидки на торг в 2014-2015 гг. С этой целью нами проведено исследование имеющихся в распоряжении оценщиков методических указаний и сборников, которыми они пользуются для обоснования и расчета скидок на торг при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса с двух точек зрения.

Во-первых, нас интересовала обоснованность данных коэффициентов. Во-вторых, практика использования данных справочников в период кризиса 2014-2015 гг. Третий вытекающий вопрос: насколько будут жизнеспособны предлагаемые справочниками корректировки коэффициентов на 2016 г.?

Рассмотрим подробнее каждый из Справочников и природу возникновения включенных в них справочных данных.

«Справочник оценщика недвижимости». Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др.

Данные справочника, а мы говорим именно о коэффициентах, применяемых оценщиками при определении стоимости объектов, – в частности, показателя «корректировка на торг», определены на основании метода коллективных экспертных оценок (по 200 параметрам).

Данный метод был реализован путем анализа экспертных оценок оценщиков, которые заполнили анкеты исходя из своих знаний, личного опыта и интуиции. Все это позволило сформировать коллективные экспертные оценки методами математической статистики.

Справочник издается с 2011 г. В предисловии к I изданию за 2011 г. указано, что в опросе приняли участие оценщики из 50 городов России, учитывалось 65 параметров/харак теристик рынка недвижимости. В предисловии к III изданию справочника за 2014 г. говорится, что информация основана на материалах опроса 190 ведущих оценщиков из 52 городов России. Применительно к последнему это составляет 3,64 оценщика на каждый город, т.е. 3-4 оценщика (респондента) опроса на каждый город.

Таблица 1

А эксперты кто?

Здесь нам кажется уместным обсудить соответствие респондентов потребностям опроса. В некоторых случаях оно вызывает обоснованное сомнение. Рассмотрим утверждение на странице 24 Справочника под редакцией Лейфера Л.А., Стерлина А.М. и др.: «… мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других… ».

Специалисты рынка наверняка помнят, что 04.08.2015 г. вышел Приказ Минтруда России №539н «Об утверждении профессиональног о стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (Зарегистрирован в Минюсте России 27.08.2015 N38720).

Перефразируя вкратце содержание профстандарта, можно сказать, что компетенция оценщика определяется знаниями методов и методик расчетов (т.е. применения формул) и использования информационных источников для определения стоимости оцениваемых объектов на основе его знаний.

Критерий или суррогат?!

На рынке труда также сложилось четкое понимание: кто может претендовать на работу оценщика. Это специалисты, имеющие диплом оценщика. Остальные требования в основном касаются опыта работы в оценочной сфере.

К сожалению, нельзя исключить, что в качестве респондентов-экс пертов авторы справочника под ред. Лейфера Л.А. проводили опрос специалистов, которые не соответствуют установленным правительством РФ и рынком критериям, поскольку не являются ни носителями знаний о рынке недвижимости, ни участниками рынка, сопровождающими сделки по купле-продаже недвижимости. По факту они – лишь потребители данной информации, а, значит, выдаваемая ими «экспертная» информация – суррогат первичной информации, которая исходит от реальных экспертов, работающих непосредственно с продавцами и покупателями объектов недвижимости. Причем эта информация прошла сквозь призму знаний и представлений такого оценщика, и, вероятно, при этом исказилась.

Стоит сказать и о том, что упомянутый Справочник имеет свои «допущения и ограничения».

Процитирую некоторые из наиболее спорных: « не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров »; «… оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых характеристик рынка недвижимости на основе субъективного мнения и практического опыта в оценивании объектов недвижимости в своем регионе ».

С учетом вышеперечисленно го, мы вынуждены сказать, что в настоящее время оценщикам предлагается в качестве базового «Справочник объектов недвижимости», содержащий данные, не имеющие ничего общего со сделками с объектами недвижимости, построенные оценщиками на основании их субъективных знаний и мнений относительно методов расчета и примененных формул . Именно на них сообщество должно строить свои оценки: какие именно скидки может давать покупатель продавцу при продаже объектов недвижимости.

Альтернативные источники

Рассмотрим другие примеры справочной оценочной литературы, употребляемые для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К сожалению, заложенные в них принципы и предлагаемые авторами справочника расчетные величины в 2014-2015 гг. также не всегда соответствуют действительности.

Итак, «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (окончание финансового кризиса)» СРД №5-2010 под ред. Яскевича Е.Е. Данный справочник представляет собой более фундаментальное и систематизирован ное издание, детализирующее информацию по принципу «как именно» нужно рассчитывать или учитывать многообразие факторов и вопросов, с которыми сталкивается оценщик в ходе расчетов. Но и в этой методике есть нюансы, в частности, не вполне очевидна релевантность выборки данных. Рассмотрим заложенную к орректировку на разницу в стоимости предложения и цены сделки, которую еще называют корректировкой на торг или на «уторгование». В большинстве отчетов по оценке она необоснованно принимается в диапазоне 5…15%, в то время как текущий кризис повлиял и на эти показатели.

При анализе рынка недвижимости, составители справочника ориентируются главным образом по предложениям объектов, выставленных на продажу, ввиду того, что отсутствуют данные по условиям проведения сделок. Именно большое влияние коэффициента «уторгования» на стоимостные параметры объектов оценки (0,85-0,95) не позволяет утверждать, что существует безусловная возможность проведения оценки объектов на развитых рынках (например, квартиры) только методом сравнения.

Например, в сборнике СРД №17-2015 на странице 14 предлагаются скидки на торг по городам России, в том числе в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), средних городах (Владивосток, Новосибирск, Омск, Ставрополь, Тамбов, Тверь) и небольших городах и населенных пунктах Московской области, а также в Минске.

Скидки на торг дифференцированы по видам недвижимости : жилая, торговая, офисная, производственно- складская и земельные участки, причем для продажи и для аренды предлагаются применять разные скидки.

Таблица 2

Презентации

• Артеменков И.Л. Изменения в новых международных стандартах оценки в части информационно-аналитического обеспечения
• Бабенко Р.В. Иллюстрации к докладу «Оценочное сопровождение продуктивных сельхозземель»
• Грибовский С. В. Проблемы оценки кадастровой стоимости
• Корнилов Д.А. Проблема применения сравнительного подхода при оценке рыночной стоимости недвижимости для целей изъятия на примере оценки для условий г. Сочи
• Крапин А.В. Роль аналитических и информационных агентств в формировании рынка недвижимости
• Лейфер Л.А. Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости
• Нейман Е.И. Информационно-аналитическое обеспечение процессов индивидуальной и массовой оценки недвижимости в связи с принятием новой редакции ФЗ № 135 (ФЗ № 167) в части проведения кадастровой оценки
• Рослов В. Ю. Отбор оценщиков для целей сотрудничества с ОАО «Сбербанк России»
• Сапожников П.М. Государственная кадастровая оценка земельных участков
• Слуцкий А.А. Информационное и методологическое обеспечение оценки для банковского кредитования
• Смоляк С. А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
• Стерник Г.М Единый исследовательский алгоритм анализа рынка, массовой и индивидуальной оценки на основе дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости
• Фингерт А.Б. Применение системы «Expert Choice» в задачах оценки недвижимости и инвестиционного анализа

Тезисы докладов

• Грибовский С.В . Проблемы реализации ФСО № 4
• Лейфер Л.А. Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости
• Носов С.И. Государственная кадастровая оценка продуктивных земель на основе зонирования и их классификации
• Смоляк С.А. О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости
• Стерник Г.М., Стерник С.Г. Единый исследовательский алгоритм анализа рынка, массовой и индивидуальной оценки на основе дискретногопространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости
• Стерник С.Г., Стерник Г.М. Основные положения методологии сбора и обработки информации о рынке недвижимости в интересах оценочной деятельности

Дополнительные материалы

• Министерство экономического развития Российской Федерации . Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утв. приказом Минэкономразвития «О математическом обеспечении оценок кадастровой стоимости» № 445 от 20 сентября 2010 г.)
• Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ . Оценка качества и классификация земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве (практическое пособие)