Льготы

Федеральный закон об ипотеке. Федеральный закон об ипотеке и залоге недвижимости

Вопреки распространенному заблуждению, ипотекой является не кредит на покупку недвижимого имущества любой формы, а залог собственности, перемещать которую без повреждения или разрушения невозможно, для получения платежных средств или в качестве гарантии исполнения обязательств по сделкам.

Учитывая традиционно высокую стоимость недвижимого имущества, чистота и законность сделок с ним чрезвычайно важна, так как недоработки на стадии правового регулирования отношений чреваты большим ущербом для законного владельца. В РФ регулирование залога недвижимости осуществляет Закон «Об ипотеке», действующая редакция 2020 года которого вступила в силу 05.10.2015 г, претерпев при этом шестнадцатую корректировку.

Общие положения №102-ФЗ

Ипотека, как вид гражданских отношений, предоставляет залогодержателю первоочередное, по отношению к другим кредиторам, право удовлетворить свои финансовые требования в размере понесенных расходов, за вычетом средств, положенных для уплаты в бюджет. В качестве субъекта, предоставляющего объект залога может выступать сам заемщик или стороннее лицо, при этом владение собственностью и пользование ей остается у залогодателя.

Любые объекты, относящиеся к недвижимом имуществу, подлежат ипотеке только в той мере, в какой их обращение допускается законодательством. При этом назначением залога может быть:

получение кредита или займа;
договорные обязательства;
гарантия компенсации вреда.

Обеспечиваемые требования

Если текст договора об ипотеке не устанавливает фиксированной выплаты для залогодержателя или доли от стоимости объекта залога, то, по умолчанию, удовлетворению подлежат следующие требования:

Возврат основной суммы долга, оставшейся на момент наступления условий обращения взыскания залога.
Компенсация процентов за пользование кредитом или займом, предусмотренных договором возмездного предоставления денег в долг.
Уплата штрафных сумм или пени, размер которых оговорен формализованным отношением сторон.
Все издержки залогодержателя, связанные с судебным производством и взаимодействием с государственными службами.
Покрытие накладных расходов на организацию продажи залога.

Дополнительные расходы

При организации процедуры обращения взыскания заложенного имущества залогодержатель может столкнуться с ситуацией, когда потребуются дополнительные расходы, чтобы продажа залога стала возможной, в частности на:

содержание или охрану от посягательств;
погашение задолженностей по налоговым платежам и сборам;
оплату текущих и просроченных счетов на коммунальные услуги.

Все подобные траты, носящие дополнительные характер и обоснованные необязательностью залогодателя, подлежат компенсации из стоимости залога при его реализации.

Имущество для залога

Актуальным вопросом для потенциальных заемщиков является, что именно можно использовать в качестве обеспечения кредита или займа. Федеральный Закон «Об ипотеке» в ст.5 регламентирует следующие подходящие для этого объекты:

Участки земли , кроме находящихся в муниципальном или федеральном владении, а также не соответствующие размерам, установленным для земель различного целевого назначения. Ограничение на государственную землю могут быть сняты, если она предназначена под застройку и администрация или федеральный орган готовы дать свое разрешение на залог.
Любая недвижимость , в том числе производственного назначения используемая для реализации предпринимательства.
Дома и квартиры , предназначенные для жилья, а также их изолированные части в виде одной или нескольких комнат.
Дачные участки , садовые строения, гаражные постройки и иные объекты строительства потребительского значения.
Крупногабаритные транспортные средства для перемещения по воздуху, рекам и морям, а также в космическом пространстве.
Недвижимость незавершенная строительством, при условии наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована.
Права аренды недвижимого имущества, при наличии согласия арендодателя.
Права долевого участия в строительстве недвижимости.

Необходимые права залогодателя

Чтобы иметь возможность передавать имущество в залог, субъект гражданских отношений должен иметь зарегистрированное право собственности или хозяйственного ведения. Не допускается ипотека по следующим объектам:

изъятым из оборота землям, предназначенным для использования в государственных целях, для возведения зданий, прокладки коммуникаций или в качестве заповедной территории;
не подлежащим обращению взысканий по закону;
предназначенным для обязательной приватизации;
не подлежащих передаче в частную собственность, например, объектов культурного наследия.

Если отчуждение требует согласия другого лица, например, супруги или супруга, то и залог по ипотеке нуждается в соблюдении такой же формальности. Все неотделимые улучшения объекта подлежат залогу наравне с ним.

При долевой собственности, соответствующая часть может быть заложена без согласия других дольщиков, которые при её отчуждении будут иметь приоритет покупки. Совместная собственность требует письменного согласия всех законных правообладателей на использование объекта в качестве залога.

Требования к договору

Являясь разновидностью гражданских взаимоотношений ипотека должна соответствовать требованиям к договорам, предъявляемым ГК РФ и №102-ФЗ «Об ипотеке».

Оформление документа

Отношения, скреплённые договором об ипотеке, должны быть предметными и включать однозначное определение объекта залога для чего указываются:

подробное наименование;
местонахождение;
право, являющееся основанием собственности;
регистрирующий орган, зафиксировавший право собственности;
стоимость в денежном эквиваленте, на основании оценки по соглашению сторон.

Если закладывается право аренды, то реквизиты арендуемого объекта указываются, как при непосредственном залоге объекта.

Чтобы обозначить границы обязательств залогодателя, требуется подробное указание условий возврата залога, в том числе:

Обстоятельства возникновения, а если основанием является договор, то его реквизиты (номер, дата и место заключения).
Денежную сумму, а при поэтапном возврате – периодичность и размеры платежей, либо условия, позволяющие их определение по косвенным параметрам.
Крайний срок.

При оформлении закладной, это обстоятельство акцентируется, если только не является регистрационным действием «по умолчанию».

Регистрационные тонкости

Договор об ипотеке оформляется в единственном экземпляре документа в машинописной форме, подписывается сторонами сделки и регистрируется в Росреестре . Если необходимые данные, перечисленные выше, хотя бы частично отсутствуют, то договор не подлежит регистрации, которая является обязательной, так как в противном случае сделка признается ничтожной. Дата заключения взаимоотношений залога отсчитывается не с момента подписания договора сторонами, а с момента его регистрации.

Если условия ипотеки включаются в договор кредита или займа, то на него распространяются аналогичные требования к регистрации.

Закладная, являясь ценной бумагой, удостоверяющей ипотеку, при её оформлении передается в регистрационную палату вместе с договором, который может прекратить свое действие после регистрационной процедуры, если соответствующие условия оговорены заранее.

Стороны могут произвести нотариальное удостоверение ипотечной сделки, получив на руки заверенные копии, которые и предоставляются в Росреестр для выполнения регистрационных процедур. Специфика в том, что если одна из сторон не предоставит свой экземпляр, то возможность внесудебного обращения взыскания, даже если она предусмотрена договором, аннулируется .

Регистрируется ограничение возможности залогодателя распоряжаться собственностью до исполнения обязательств, а право залога регистрации не требует.

Если при заключении договора ипотеки залогодатель был осведомлен о наличии претензий на имущество со стороны третьих лиц, но не уведомил залогодержателя об этом в письменной форме, то последний вправе требовать досрочного исполнения обязательств или изменения условий отношений по ипотеке.

Процедура регистрации

Ипотека, являясь сделкой с недвижимостью, заключающейся в возникновении обременения прав собственности, подлежит обязательной регистрации в государственном реестре по месту размещения объекта залога.

Порядок действий

Основанием для регистрационных действий в отношении договора об ипотеке является предоставление заявления, подписанного сторонами сделки, либо от нотариуса, если он осуществил удостоверение соответствующего документа. Ипотека в силу закона, то есть вытекающая из соответствующего договора, регистрируется на основании заявления хотя бы одного из субъектов отношений – залогодателя, залогодержателя или нотариуса , при этом оплата госпошлины не требуется.

Сведения о залогодержателе регистрирующий орган берет из предоставленного договора ипотеки и не вправе требовать у него дополнительные сведения или документы.

Залогодержателем при оформлении залога жилья, приобретаемого по ипотеке для военнослужащих, считается федеральный орган исполнительной власти, координирующий работу накопительно – ипотечной системы.

Для заверения прав залогодержателя в регистрационную палату, наряду с договором и заявлением, передается закладная, а также документы, указанные в качестве приложений . Чтобы оформить уступку прав на залог потребуется предоставить для регистрации соответствующий договор и подтвердить оплату пошлины. Внесение в реестр сведений о новом держателе залога осуществляется на основании его заявления и оплаты соответствующего сбора.

Даты и сроки

Интервал времени, отводимый Росреестру для регистрационных действий, определяется типом объекта залога, а именно:

земельные наделы, здания, сооружения и нежилые помещения – 15 дней ;
жилая недвижимость – 5 дней ;
прочие объекты – 1 месяц .

Способом сократить сроки регистрации является нотариальное заверение договора ипотеки или подразумевающего отношения залога, так как в этом случае срок регистрации минимален и составляет 5 рабочих дней.

Дата регистрации ипотеки отличается от даты подачи документов или их возврата участникам отношений залога имущества и определяется очередностью поступления документации по датам принятия в работу.

Условия для отказа

Регистрационный орган вправе отказаться вносить необходимые данные в реестр сделок с недвижимым имуществом, если имеются основания согласно ст.20 №122-ФЗ в ред. от 29.12.15 г. Если выявлена объективная причина для отказа, то соответствующее уведомление должно быть направлено заявителям в течение регламентированного срока, отведенного на регистрацию.

Желания одной из сторон для приостановки или отмены сделки с недвижимостью, в том числе её залога, недостаточно, требуется участие обоих субъектов.

При выявлении недочетов, недостаточных для отказа, или возникновении судебного спора на имущество, регистрация может быть приостановлена на срок не более 1 месяца, до устранения замечаний или вынесения решения по иску.

Запись о регистрации залога

В реестр должна быть внесена запись, включающая в себя:

сведения о первом держателе залога;
данные предмета ипотеки;
денежный размер обеспеченного залогом обязательства;
отметку об оформлении закладной.

Отметки о прохождении регистрации, содержащие полное наименование регистрирующего органа, дату, место регистрации залога и номер, согласно записи в реестре, сотрудники Росреестра проставляют на договорах, закладной и свидетельстве о регистрации права собственности.

Внесение корректировок

Чтобы изменить содержание записи о государственной регистрации, требуется обоюдное согласие сторон сделки с недвижимостью, оформленное соглашением, при условии, что корректировка не навредит третьей стороне. Если при оформлении сделки была оформлена закладная, то внесение изменений не допускается.

Снятие обременений

Погашение регистрационной записи осуществляется в течение трех рабочих дней, а основанием для этого может быть:

заявление залогодержателя и закладная , с простановкой отметки об исполнении обязательств залогодателем;
решение мирового органа правосудия , прекращающего действие ипотеки;
заявление органа исполнительной власти федерального уровня, регулирующего функционирование накопительно – ипотечной системы, при военной ипотеке.

Для выдачи свидетельства о регистрации прав без отметки о наличии обременений, необходимо дополнительно предоставить документ с соответствующей записью, иные бумаги для регистрационных действий не требуются. В итоге, запись в реестре погашается, а залогодатель получает свидетельство без обременений и закладную (если потребует) с отметкой о выполнении обязательств, заверенной подписью и печатью залогодержателя.

Все перечисленные моменты, регулирующие гражданские взаимоотношения сторон при залоге недвижимого имущества, имели место быть тексте №102-ФЗ и до последней его корректировки, а новый закон об ипотеке, то есть в редакции от 05.10.2015 года, имеет лишь одно значимое дополнение в отношении ипотеки для военнослужащих. Новая редакция дополнила ст.25 Закона, касающуюся погашения записи в реестре об ипотеке, абзацем, декларирующим необходимость заявления от федерального органа, координирующего работы накопительно – ипотечной системы, для снятия обременения при ипотеке военнослужащих.

Ипотечное кредитование на приобретение недвижимости становится все более популярной банковской услугой. Учитывая крупные размеры привлекаемых сумм денежных средств и длительность договора, законность и прозрачность такой сделки играет важную роль. Регулированию таких взаимоотношений посвящен закон об ипотеке, о ключевых моментах которого и пойдет речь в данной статье.

Закон об ипотеке - основные положения

Ипотека представляет собой не просто кредит, а залог собственности для получения денежных средств. Приобретаемая недвижимость имеет обременения до того момента, пока задолженность не будет погашена в полном размере. Таким образом банк страхует свои риски невозврата выданных средств, залог гарантирует выполнение сторонами своих обязательств.

Правовой основой для возникновения таких отношений между и клиентом является закон об ипотеке действующая редакция 2020 которого официально вступила в силу в октябре 2015 года.

Согласно принятым нормам, ипотека признается особой разновидностью отношений между гражданами. Ее условия устанавливают, что держатель залога (в качестве которого выступает банк) имеет первоочередное право компенсировать свои расходы.

В соответствие с законом использование залога может иметь различный характер, а именно:

оформление кредита;
договорные обязательства;
гарантия компенсации вреда.
права и обязанности заемщика

Как гласит 102 ФЗ об ипотеке залоге недвижимости, в качестве лица, предоставляющего залог, может выступать как сам заемщик, так и стороннее лицо. Данный вид договорных отношений не означает смену собственника, право владения также остается за лицом, которое предоставило залог. Таким образом, при покупке дома или квартиры с привлечением ипотечного кредитования при условии выполнения обязательств по договору банк не имеет права претендовать на владение или пользование недвижимости.

Стандартные выставляемые требования выглядят следующим образом:

возмещение суммы основного долга в установленные сроки;
выплата начисленных процентов за использование банковских средств в соответствие с условиями договора о возмездном предоставлении денег;
погашение штрафа или пени при несоблюдении принятых на себя обязательств в оговоренном порядке;
оплата всех дополнительных издержек, которые могут возникнуть при необходимости взаимодействия с государственными органами или судебными инстанциями;
покрытие затрат, связанных с проведением процедуры продажи залогового имущества.

Обязанности сторон, так же как и их права, прописываются в заключаемом договоре, с которым рекомендуется внимательно ознакомиться перед подписанием.

Требования к имуществу, которое выступает обеспечением ипотеки

В ФЗ об ипотечном залоге недвижимости отдельно рассматривается вопрос о том, какое именно имущество доступно для использования в качестве залога при получении кредита. В качестве подходящих имущественных объектов указываются такие как:

земельные участки определенного размера с учетом того или иного целевого использования (если речь идет о владении на муниципальном или федеральном уровне, то необходимо получить разрешение уполномоченного органа);
недвижимость любой формы, включая предназначенную для решение производственных задач коммерческой деятельности;
жилые дома и квартиры;
изолированные части жилья (одна комната или несколько);
дачные участки, гаражи, садовые строения и прочие;
транспортные средства для передвижения по воздуху или воде крупных габаритов;
незавершенные объекты строительства (при соблюдении дополнительных условий в отношении участка застройки);
права аренды, если арендодатель выражает свое согласие;
права долевого участия в строительстве.

Имущество, которое планируется передать в качестве залога, должно находиться или в собственности, или на правах хозяйственного ведения. Отметим, что федеральный закон об ипотеке также содержит список объектов, которые не могут использоваться как обеспечение. В их числе изъятые из оборота земли; объекты, которые не должны быть в частной собственности; взыскания и так далее.

Если речь идет о совместном имуществе, то для его использования в качестве залога необходимо письменное согласие всех законных правообладателей. Если имеет место долевая собственность, то распоряжаться своей частью каждый их дольщиков может распоряжаться так, как посчитает нужным, без необходимости получения согласия от других собственников. Однако при отчуждении залога последние имеют приоритет приобретения.

Особенности договора о предоставлении ипотечного кредита

Такие гражданские взаимоотношение как ипотека в силу закона должны быть оформлены установленным образом путем заключения сторонами соответствующего договора. Он должен содержать:

полные сведения об объекте залога;
условия возврата залога – размер кредита, сумму ежемесячного платежа, срок погашения;
права и обязанности сторон.

Договор об ипотеке создается в единственном экземпляре. После того как обе стороны сделки поставили под ним свои подписи, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Соблюдение всех указанных в законе условий является обязательным, так как при их нарушении регистрация будет не пройдена, вследствие чего сделка будет признана недействительной.

Федеральный закон об ипотеке

Ипотека – это залог дорогостоящего крупного имущества с предоставлением права его обладания кредитору, одолжившего деньги. Должник подписывает договор ипотеки своего имущества и дает обещание кредитору о возврате долга деньгами или заложенным имуществом, если не сможет вернуть наличными. Закладывать и покупать можно жилье, землю, яхту, автомобиль и другое имущество. С момента покупки недвижимости по ипотеке, она стает собственностью заемщика. Распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит. Часто в залог идет покупаемое жилье, но можно предоставить имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдают банки. Условия кредитования у всех разные. Федеральный закон об ипотеке регулирует положения выдачи и пользования ипотекой в России.

Закон об ипотеке с последними изменениями: нововведения в 2019

В 2019 году президентом Российской Федерации были внесены изменения в федеральный закон 102 об ипотеке. Согласно новым данным, появились следующие пункты:

Образовалась возможность оформления в качестве ипотеки машиномест. При этом обязательные регистрации ипотеки отменяются. Данная функция внедряется только при необходимости.
Произошла отмена регистрационного регламента, его сроков и возможности приостановления. Данные вопросы с нынешнего года регламентирует другой закон Федерального уровня №218 от 2015 г.

Кроме того, по новому законодательству об ипотеке, потеряли собственную силу действия несколько пунктов. Например, пункт 1 статьи номер 22, а также пункт 3 статьи номер 25. Также было утеряно значение статей 27 и 28 полностью. Они касались регламентирующих моментов в процессе оспаривания регистрации кредита по ипотеке. Последними изменениями стало законное снижение базовых процентов по займам, выдаваемых с поддержкой государства. Начиная с 1 января 2019 года, их размер составляет от 9 до 11,4%. Для этого были внесены существенные правки касаемо взыскания денег с должников. Теперь сумма возмещения задолженности напрямую зависит от размера процентной ставки Центрального банка.

Также изменения в законе по ипотеке в 2019 году коснулись моратория на досрочное погашение ипотечных займов, но до данного момента, это правка не одобрена властями. В нынешний момент они разрешают заемщикам выполнять оплату по своим должностным обязательствам раньше, чем указанный срок, не предъявляя никаких штрафных мероприятий.

Также ипотечным должникам смягчили штрафы и размеры неустойки, которые ранее составляли около 20% в год. Теперь данную неустойку необходимо будет оплачивать в зависимости от того, какая базовая ставка от Центробанка.

Особенности сроков для оформления процесса, указанные в новом законе

Закон об ипотечном кредитовании рассматривает этот процесс, в зависимости от того, какой тип недвижимости покупается, что является залогом. От этих пунктов и зависят отличия процедуры. На жилую недвижимость даётся до 5 суток, нежилой фонд, включающий земельные территории здания, коммерческую и производственную недвижимость, получает срок до 15 дней. По остальным объектам период составляет до 30 дней. При нотариальном подтверждении договора о залоге, всю процедуру удастся уменьшить до 5 суток, но не более того.

Поручение Путина о снижении ставки по ипотечному кредиту ниже 8%

Президент Российской Федерации ввел поручения о доведении ставки по ипотечным кредитам до уровня, составляющего менее 8%. Такое решение должно быть приведено в действие до 2024 года, его еще рассматривают как новый закон Путина об ипотеке.

Именно об этом идет речь в указе главы страны, под названием «Национальные технические задачи развития на срок до 2024 года». Этот закон был опубликован на официальном ресурсе Кремля.

Правительство Российской Федерации поручило к 2024 году обеспечить доступным жильем многие семьи, достаток которых равен среднему. Именно поэтому процентные ставки не должны превышать 8% в год. Также было отмечено, что за текущие полгода нужно выйти на уровень, позволяющий минимум 5 млн. российских семей с каждым годом улучшать собственные условия жительства. Ранее главой Сбербанка было заявлено, что его банк уже готов снижать ставки по ипотеке до 7% на протяжении 2 лет, он будет стараться сделать это пораньше. По прогнозам экспертов, снижение ставок произойдет до 6,2% к концу текущего года.

Путин подписал закон об ипотеке, но чтобы он начал действовать, клиенту необходимо первоначально оформить страховку, а после передачи в банковское учреждение договора о личном страховании – подписать согласие на страхование жилья. Также отметим, что субсидирование может предлагаться страной только тогда, когда заемщик полностью выполнил все требования, а клиенты по оформленному кредиту вносят платежи в четко указанные строки. Данный подход со стороны Российской Федерации станет стимулом для граждан повышать уровень рождаемости в стране.

Закон об ипотеке действующей редакции 2019: причина разработки программы

ФЗ об ипотечном кредитовании был введен в действие, поскольку в 2018 году стало понятно, что работа строительных компаний и застройщиков происходит по четко слаженной схеме, при этом за ориентиры берутся во внимание их собственные предпочтения. Покупателем остаётся решать, приобретать квартиры или нет, исключительно из собственных возможностей. В итоге в Российской Федерации возникла ситуация, когда застройщики не имеют возможности реализовать многоквартирные новостройки, а покупатели – стать их владельцами по причине высокой стоимости. Это привело к проигрышной ситуации для обеих сторон, застройщики становились банкротами, банки не возвращали деньги, инвестированные в стройку, а гражданам не было где жить, поскольку процентные ставки банков не позволяли оформить ипотеку семьям, у которых есть маленькие дети. Именно поэтому в 2019 году был принят новый закон об ипотеке. По мнению правящих веток государства, такое решение будет:

повышать уровень рождаемости в стране;
снижать ключевой размер процентной ставки Центрального банка Российской Федерации, что сделает предложение по ипотеке максимально доступным для населения;
оживлять рынок недвижимости, зарегистрирует достроенные объекты, многоквартирные здания, которые находятся ещё в процессе стройки;
возвращать банковским учреждениям материальные средства, которыми велось финансирование проектов;
помогать семьям в приобретении собственного жилья, в основном это коснётся эконом-класса, такое решение произойдет благодаря уменьшению процентов, которые необходимо уплачивать в банк;
возвращать банковским компаниям разницу в процентах в виде субсидий, которые они могут потерять на займах, выданных гражданам Российской Федерации.

Кроме того, будет обеспечена защита вкладов граждан при приобретении нового жилья по ДДУ.

Чтобы реализовать все поставленные цели, президент, министерство финансов и Центральный банк издают соответствующие указы, занимаются пересмотром законодательства. Для Президента РФ приоритетным вопросом стала регулировка деятельности банковских систем. Поэтому он занялся проблемой снижения ключевой ставки при оформлении ипотеки. Ипотечный закон гарантирует, что в ближайший год ипотека, а также другие кредитные продукты станут более доступными для среднестатистических граждан Российской Федерации.

Ипотека «в силу закона» или «в силу договора»

Закон об ипотеке недвижимостипредусматривает заключение таких ипотечных договоров:

«В силу закона» – это покупка, строительство, продажа в кредит недвижимости и рента. Покупая жилье, человек использует свои деньги или взятые в кредит. На занятую сумму составляется договор кредита или займа. Ипотеку в силу закона регистрируют во время составления договора купли-продажи. Собственник недвижимости изменяется автоматически. Дополнительное заявление обеих сторон не нужно.
«В силу договора» – договор залога оформляется с помощью заявления обеих сторон в Регистрационную палату. Для ремонта жилья, на открытие бизнеса, образование или другое мероприятие, люди могут заложить собственное имущество.

указывает, что каждый случай нужно регистрировать в Едином Государственном Реестре, иначе договор считается недействительным. В обоих случаях недвижимость закреплена за тем, чье имя записано в Свидетельстве права собственности. Владелец может использовать и проживать в ипотечном жилье и должен его беречь. Нельзя продавать или предоставлять залоговое имущество для иных займов, если это не прописано в договоре ипотеки. Свободно распоряжаться имуществом можно после полного возврата займа.

Если должник не в состоянии погасить заем, то закон об ипотеке недвижимостикредитора «первым ставит в очередь», чтобы получить деньги от заемщика. Это дает ему преимущество перед остальными кредиторами (если такие есть), желающими получить деньги от должника. Согласно закона, заложенную квартиру продадут на публичных торгах. Вырученная сумма должна покрыть долг по ипотеке и убытки кредитора (проценты по кредиту, затраты на торги, неустойка, затраты на содержание квартиры). Бывает, что полученной суммы недостаточно, чтобы погасить все затраты. В таком случае федеральный закон об ипотекеопределяет, чтобы заемщик все равно выполнил обязательства по ипотеке. Заложенное имущество продано, значит, договор ипотеки реализован. Оставшийся долг кредитор списывает и не имеет права требовать его у заемщика.

Ипотека по новому законодательству 2019 отличается несколькими параметрами. Рассмотрим главные отличия. По законному виду ипотеки предметом залога является покупаемая квартира, та, что ее решил приобрести заемщик. Предметом договорной ипотеки может быть любой другой вид недвижимого имущества, которое имеется у покупателя.

Регистрация ипотечного кредита осуществляется параллельно с регистрационными правами на жилую недвижимость, а договорного – после того, как будет оформлен документ о купли-продаже. Регистрация законной ипотеки не предусматривает взимание государственной пошлины, в отличие от той, что вступает в силу договора.

Благодаря новому законодательству РФ, ипотека станет еще более доступной для граждан страны.

Порядок регистрации ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекерегламентирует регистрацию ипотеки. Если ее основанием стал договор, то чтобы провести государственную регистрацию нужно подать заявления двух сторон договора. Заемщику необходимо предъявить список документов:

подписанный ипотечный договор;
сопутствующие договор документы;
квитанция уплаты госпошлины.

Закон об ипотеке недвижимоститакже определяет сроки проведения регистрации. Нормы законодательства ограничивают их одним месяцем. Чтобы ипотеку зарегистрировать в Едином реестре, нужно занести в него определенную запись, которая засвидетельствует право заемщика на получение по ипотеке имущества. Зафиксированная дата считается датой регистрации. Без этой процедуры сделка считается незавершенной и не дает прав заемщику на жилье.

Договор ипотеки должен содержать:

предмет ипотеки;
оценочная стоимость;
размер и срок выплаты кредита;
право (собственность, аренда и др.), на основании которого объект ипотеки находится у заемщика с указанием государственного органа, где было зарегистрировано его право на недвижимое имущество.

Условия предоставления ипотеки

Федеральный закон об ипотекеопределяет, что объектами ипотеки могут выступать одна недвижимость или несколько ее видов на основании следующих условий выдачи ипотечного кредита:

если недвижимость в собственности у кредитора или на праве хозяйственного владения;
если право собственности на недвижимость зарегистрировано как на отдельный объект;
прочая недвижимость (может выступать также недвижимость незавершенного строительства), которая после заключения ипотечного договора станет собственностью залогодателя;
недвижимость, которая является объектом государственного или коммунального предприятия на правах хозяйственного владения;
долевая часть объекта недвижимости.

Недвижимость отдается в залог со всеми неотъемлемыми принадлежностями. Если в залог передается земельный участок, ипотека охватывает размещенные на нем постройки. Условия предоставления ипотеки предусматривают, что стоимость залоговой недвижимости определяется согласием обеих сторон с помощью независимой оценки эксперта объекта ипотеки.

Закон об ипотеке недвижимостиоговаривает условия получения ипотечного кредита:

Годовая процентная ставка.
Сумма кредитования. Она может составлять 70 или 80% от всей стоимости покупаемого жилья. Остальную часть считают как первоначальный взнос, который заемщик вносит при получении кредита. Увеличить сумму по кредиту заемщик сможет с помощью созаемщиков. Это может быть муж или жена, родственники или другие физические лица. Рассчитывая сумму ипотечного кредита, банк будет учитывать их степень родства и соотношение доходов. Ответственность созаемщика регулирует ипотечный договор.
Расчет платежей. От него зависит остаточная сумма, которую отдаст заемщик кредитору. Валюту кредита он вправе выбирать сам.
Подтверждение доходов заемщика. Перечень доходов и форма подтверждения у банков разная. Многие требуют определенный трудовой стаж на одной работе.
Наличие поручителей.
Дополнительные расходы по получению кредита в основном составляют 10% от суммы первоначального взноса. К этому заемщик должен быть готов.
Срок кредита.

Как получить ипотеку под 6% по новому законодательству

Федеральный закон об ипотеке гласит, что если выплаты по ипотеке уже идут, то потребуется просто предоставить свидетельство о появлении детей на свет. Затем необходимо составить заявление-прошение на год. В таком случае банк проведет реструктуризацию выплаты, которая осталась. Если ипотека только планируется, тогда необходимо собрать стандартный пакет документов, чтобы получить кредит. К таковым относят:

заполненное заявление об оформлении ипотеки;
паспорт, а также его отсканированную версию;
ксерокопию трудовой книжки;
уведомление об уровнях дохода, составленное по форме 2НДФЛ;
если ИП – копию гос. регистрации и налоговой декларации;
отсканированные варианты свидетельства о рождении детей;
договора купли-продажи или документа об участии в долевом строительстве.

Если возникнут спорные ситуации или банки захотят подтверждения той, или иной информации, могут потребоваться ещё дополнительные документы. Они выдаются по запросу менеджера финансовой организации.

Рефинансирование ипотечного кредита после рождения ребенка

Закон об ипотеке по действующей редакции гласит, что если заем был оформлен после 2018 года, а затем на протяжении периода до 2022 года включительно, у семьи появился второй или третий ребёнок, им предоставляется возможность рефинансирования ипотеки. Принявшим участие в программе субсидирования, с момента рождения второго ребёнка, тоже предлагается действие льготной ипотеки, но при появлении на свет третьего.

Какие требования предъявляются к кредиту

Путинский закон об ипотеке в 2019 будет актуальным для граждан, чьи кредитные договоры соответствуют нескольким параметрам:

оформление кредита происходит исключительно в рублях и не ранее 1 января 2018 года;
размер кредита не должен превышать 3 000 000 руб. для регионов Российской Федерации и не превышает 8 млн. руб. для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга;
размер первоначального взноса должен составлять минимум 20% от общей стоимости квартиры;
процентная ставка составит 6% на момент субсидирования;
обязательное условие – это наличие страховки жизни заемщика и объекта с момента завершения его строительства.

Также учитывайте и то, что погашение ипотеки по 102 ФЗ проводится аннуитетными платежами.

Изменения коэффициентов риска по ипотеке, начиная с 2019 года

Многие Граждане Российской Федерации мечтают получить собственное жилье, но в большинстве случаев не имеют достаточной суммы финансовых средств, чтобы купить его, поэтому вынуждены оформлять ипотеку. Взяв ипотечный кредит, в качестве залога выставляется приобретаемая недвижимость. Новый закон об ипотеке 2019 год, как и действующий ранее, гласит, что при невозможности погасить собственную задолженность по ипотечному кредиту, клиент лишается приобретённого жилья. Данный исход не выгоден ни для банков, ни для заемщиков. Но предоставляя ипотечный кредит, банки всё равно хотят оценить свои возможные финансовые риски. Для этого проводится определенный анализ и отчёты. Кроме того, потребуется оценить материальное состояние непосредственно клиента, который хочет оформить ссуду, а также проанализировать определённые условия, гарантирующие финансовому учреждению под страховку и стабильности.

Недавно были внесены изменения в законодательство об ипотеке, касаемо коэффициента риска по ипотечному кредиту с небольшим первоначальным взносом. Начиная с 1 января 2019 года, он повышается с 150 до 200%. Данное решение было актуализировано, чтобы обеспечить финансовую стабильность. Это изменение касается кредитов, которые будут выдаваться с 1 января текущего года. Также центральным банком было озвучено, что данный сегмент кредитования выступает как самый рисковый. Поэтому повышение коэффициента – это вполне обоснованные решения, учитывая, что данные займы в последнее время начинают расти в количественном числе.

Безусловно, банковскими компаниями оценивается уровень платежеспособности собственных заемщиков, перед тем как они предоставляют заем. При этом обязательно рассматривается уровень доходов клиента за месяц, наличие поручителей, какой состав семьи и так далее. В любом случае, чтобы получить ипотеку, финансовое учреждение потребует предоставления многих фактов, которые будут документально подтверждать уровень его доходов.

Разумеется, что многие семьи требуют возможности воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы получить поддержку государства в данном вопросе. Исходя из особенностей современного рынка, собрать сразу необходимое количество финансовых средств на покупку жилья нереально. Поэтому последняя редакция ФЗ 102 об ипотеке сделает такой вид ссуды еще более востребованным вариантом среди остальных.

В Российской Федерации в ипотечном кредитовании очень активно работает банк ВТБ 24 и Сбербанк. Также существует много финансовых организаций, которые сотрудничают непосредственно с ипотечными кредитами, например, Банк жилищного финансирования. Также выгодные предложения могут предоставить UniCredit, Альфа. Закон об ипотеке 102 ФЗ предполагает, что выбирать решение о сотрудничестве должен непосредственно клиент после изучения всех предложений.

Предложение банков в условиях последней редакции ФЗ об ипотеке

Сохранность объекта ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекеобязывает заемщика собственными средствами поддерживать объект ипотеки в надлежащем виде. При необходимости он должен за свой счет проводить текущий ремонт, восстанавливать незначительные повреждения. Заемщик должен ставить в известность кредитора, если состояние ипотечной недвижимости ухудшилось или утрачено. При оформлении ипотеки кредитор имеет право документально и натурально проверить состояние объекта ипотеки. Это право закон ему дает на время действия ипотечного договора.

Подводные камни

Закон об ипотеке недвижимости допускает, что квартиру заложить может третье лицо, которого нет в кредитном договоре. Если его не станет, человек, для которого брались в кредит деньги, получит право собственности на это жилье, с переносом на него обязанностей по ипотеке в силу договора. Продать эту квартиру невозможно без согласия кредитовавшего банка. Если недвижимость покупал муж или жена, будучи в браке, то в случае развода федеральный закон об ипотекедает право супругам разделить залоговую квартиру, даже если они не погасили задолженность. На кого бы ни была оформлена квартира, второй может потребовать 50% жилья, даже если он в дальнейшем не собирается выплачивать банку кредит. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, супруги заключают брачный договор на стадии оформления ипотеки. В нем указывают единоличного собственника недвижимости, на которого оформляется кредит.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главное преимущество ипотеки – вместо того, чтобы многие годы копить необходимую сумму для покупки жилья, федеральный закон об ипотекепозволяет уже сейчас заселиться в новую квартиру или дом. При этом ипотечное жилье становится собственностью заемщика. В новой квартире можно зарегистрировать членов семьи заемщика. В целях безопасности страхуются риски потери права собственности на квартиру и ее повреждение, а также потери трудоспособности заемщика. Кроме этого, ипотека еще имеет ряд «плюсов»:

Заемщику дается имущественный налоговый вычет. Он снижает процентную ставку за счет того, что ему не нужно выплачивать подоходный налог с потраченной суммы на покупку квартиры и с процентов.
Долгий срок кредита делает ежемесячные платежи небольшими, значит, они не слишком обременяют.
Для конкретных категорий людей может стать сюрпризом существование социальной ипотеки в их регионе.

Недостаток ипотеки в «переплате» за квартиру. Она может достигнуть 100%. Ипотечная «переплата» включает в себя ежегодные расходы на обязательное страхование и проценты по кредиту. Еще один минус – много требований банков к заемщикам: регистрация, российское гражданство, подтверждение доходов, стаж работы на одном месте, поручители и т.д.

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно найти компромисс между положительными и отрицательными сторонами ипотеки и подобрать достойного себе партнера (банка).

ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.

Основные положения. В этой главе закон дает определение понятию «ипотека», перечислены основания для заключения договора на кредит с целью приобретения недвижимости, описаны права и обязанности сторон (залогодателя и залогодержателя), перечислены требования к залоговому имуществу и его перечень (жилые дома, квартиры, дачи, потребительские постройки (гаражи, бани, садовые дома и пр.), имущество для предпринимательской деятельности, машино-места.

Ипотечный договор. В разделе закона прописаны правила, по которым стороны заключают ипотечный договор и регистрируют залог. По закону ипотеку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Помимо ФЗ 102 ФЗ «Об ипотеке» эту процедуру регулирует ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости». Сделка вносится в Единый госреестр недвижимости, после чего регистрация считается выполненной. Для ее проведения необходимо совместное заявление каждой стороны, а также нотариуса, заверяющего договор.

Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.

Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.

Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.

Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.

Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.

Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.

Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.

Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.

Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.

Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.

Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества - порядок его продажи открытых торгах.

По 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается залог строений и другой недвижимости только в том случае, если это предусмотрено федеральным законодательством. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды в рамках кредита или займа, а также возможен договор аренды, подряда или купли-продажи. Фактически можно установить любые обязательства, которые предусматривает закон в плане обеспечения ипотеки. Собственник имущества, используемого в качестве залога по кредитному договору, может не быть стороной соглашения, а лишь обеспечивать его своей недвижимостью.

Для обеспечения всех обязательств между залогодателем и залогодержателем законом «Об ипотеке» определен пакет документов, которые должны быть использованы при составлении ипотечного договора.

Льготные категории граждан

В законе «Об ипотеке (залоге)» определяются категория льготников, которые используют помощь государства и берут кредит на облегченных условиях. В нее входят многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, сферы образования и здравоохранения.

Для каждой категории на законодательном основании банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе льготников и вид недвижимости. Закон определяет варианты государственной поддержки:

Компенсация части процентной ставки. Кредит фактически дается заемщику со сниженной ставкой, т. к. разницу компенсирует государство;
Субсидия. Для внесения первого взноса по ипотеке государство сносит определенную сумму за заемщика;
Адресная помощь. Ее могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки можно использовать «Материнский капитал»;
Специальные программы. Например, это может быть «Военная ипотека» - по ней залогодержателем, помимо кредитной организации, будет выступать также Министерство обороны.

Закон «об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при заключении ипотечного договора с использованием государственной помощи.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков - их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа - военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Как уже было сказано выше, по ипотеке может быть приобретено различное имущество. Главный принцип, по которому закон «Об ипотеке» дает возможность использовать имущество в качестве залогового, - его неделимость. Это означает, что имущество не может быть использовано по назначению как отдельный объект, если от него отделить какую-то его часть. Так, частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека регистрируется по месту нахождения предмета договора (недвижимости).

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Последние изменения в законе

102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постоянно совершенствуется. Так, 1 июля 2018 года он претерпел изменения в ст. 14 - «Содержание закладной». Предъявляемые к закладной требования стали более определенными и полными. Действующая редакция обязывает указывать в закладной следующие данные:

вид объекта недвижимости;
площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
кадастровый номер;
рыночная стоимость недвижимости.

В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», действующая редакция устанавливает, что, если каких-то данных, которые необходимо указывать в закладной, не хватает, она считается недействительной. Боле того, если недействительный документ будет включен в пакет бумаг, переданных для регистрации права, Росреестр в лице Управления оценки объектов недвижимости обязано приостановить регистрацию.Физлица в документе обязаны указать данные своего СНИЛС (юрлица должны вместо этого вписать свои ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только закладных, которые были оформлены после 1.07.2018 г., остальные могут сохранить форму, отвечающую предыдущим законодательным требованиям.

С полным текстом статей и формулировками, которые содержит последняя редакция, вы можете ознакомиться на consultant.ru.

Кроме того, изменения затронули и содержательную сторону договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с изменением в ФЗ 353 «О потребительском займе». Увеличилось число пунктов ипотечного договора, благодаря чему риск возникновения спорных моментов между сторонами договора стал значительно ниже.Закон устанавливает сумму выплаты неустойки в случае просрочки платежей, ее размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 ст. ФЗ в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой в том случае, если цена на приобретаемую недвижимость снизилась до такой степени, что банк не смог реализовать ее на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком ипотечного договора не допускается, если осталось оплатить менее 5 процентов от суммы кредита.

Теперь стороны могут также оформить закладную в электронном виде — на сайте Росреестра или портале «Госуслуги». Возможность подать справку онлайн значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, снижает временные и финансовые затраты и обеспечивает сохранность всех собранных бумаг.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»

Благодаря изменениям, которые происходили на протяжении всего срока действия закона «О залоге (ипотеке)», стала возможной эффективная защита прав кредитора и заемщика по ипотечному договору, упростилась сама процедура соглашения. Как и любой законодательный документ, ФЗ 102 имеет как свои положительные, так и негативные стороны.

Плюсы ФЗ 102

Среди достоинств закона «Об ипотеке» можно отметить то, что в новой редакции учитываются теперь интересы каждой стороны кредитного договора, упрощается порядок заключения сделки, некоторые процедуры осуществляются в электронном виде, что экономит время и усилия заемщика.

Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.

В ФЗ «Об ипотеке» установлен перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залоговой собственности, определен список документов для заключения сделки по каждому виду недвижимости.

Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по .

Минусы закона «Об ипотеке»

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Заключение

Подведем итоги. Прежде чем , следует изучить ключевые положения ФЗ 102 «Об ипотеке».

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.

Правом оставлять недвижимость под залог сегодня пользуются многие россияне. Однако далеко не все изучали Федеральный закон "Об ипотеке", непосредственно регулирующий одну из сфер кредитования. В этой статье будет представлена краткая характеристика основных моментов данного законопроекта.

Об ипотеке

Что вообще представляет собой ипотечный договор? Действующий закон "Об ипотеке" гласит, что одной стороной сделки должен являться залогодержатель, то есть кредитор, а второй стороной - залогодатель, или попросту должник. Залогодатель обеспечивается ипотекой, из-за чего у него появляется одна важная обязанность: удовлетворить денежные требования залогодержателя, предоставившего должнику недвижимое имущество.

Закон "Об ипотеке" гласит, что в недвижимое имущество могут входить предприятия, здания, квартиры, земельные участки и некоторые другие элементы. Оборот этих видов собственности должен регулироваться соответствующим законом.

Требования, что обеспечиваются ипотекой, не так уж велики: это уплата кредитору причитающихся ему процентов за использование кредита. Как правило, ипотечный договор устанавливает твердую сумму основных и дополнительных требований залогодержателя. Любой подобный договор должен строго соответствовать закону "Об ипотеке".

О предмете ипотеки

Какое имущество может выступать в качестве законного предмета ипотеки? Согласно рассматриваемому закону, здесь стоит выделить:

земельные участки, площадь которых больше установленного минимального размера или соответствует ему;
здания и предприятия, используемые для предпринимательской деятельности;
жилые дома и квартиры с изолированными комнатами;
гаражи, садовые дома и дачи;
воздушные, морские или космические суда;
машино-места.

Закон "Об ипотеке" гласит, что предметом ипотеки являются также принадлежности, заложенные вместе с основной вещью. При этом части имущества неделимых вещей не могут выступать в качестве предмета договора.

Заключение договора

Важным моментом во всем процессе ипотечного кредитования является грамотное заключение договора. Происходить это должно в соответствии с нормами российского Гражданского кодекса. Содержание договора должно отражать следующее:

непосредственно предмет ипотеки, его существо, размер и оценочную характеристику;
наименование и место нахождения предмета (для точной идентификации закладываемой вещи);
точную характеристику обязательства, что обеспечивается ипотечным договором, а также основания возникновения и срока исполнения договора;
порядок и необходимые условия определения суммы, если сумма будет определяться в дальнейшем;
периоды платежей и их размеры, если предмет ипотечного кредитования будет реализовываться по частям;
указание на удостоверение прав залогодержателя закладной.

А что именно называется закладной? Что это за документ и какое отношение он имеет к ипотечному договору? Ответы на все эти вопросы содержатся в третьей главе закона "Об ипотеке" (ФЗ №102).

О закладной

Закладная - это ценная бумага именного типа. Благодаря этому документу удостоверению подлежат следующие права ее владельца:

право залога на имущество, являющегося предметом ипотечного договора;
право на исполнение денежных обязательств по ипотеке.

Иные формы удостоверения, кроме закладной, пока что законом не установлены. При этом обязанными лицами, согласно закладной, являются как залогодатель, так и должник. Составлением закладной всегда занимается залогодатель.

В каких случаях выдача закладных не может быть реализована? Соответствующий федеральный закон называет следующие условия:

предметом ипотеки является имущественный комплекс;
сумма долга по ипотеке а также отсутствуют условия, что помогли бы эту сумму определить.

Особенно важным моментом является содержание закладной, о котором будет рассказано далее.

Согласно действующей редакции закона "Об ипотеке", на момент выдачи первоначальному залогодержателю закладная обязательно должна содержать:

имена и сведения, удостоверяющие личности залогодателя и залогодержателя (требования к сведениям будут немного разниться в зависимости от того, физическими или юридическими лицами являются стороны договора);
название договора, обеспечиваемого ипотекой;
указание необходимой ипотечной суммы, а также размер процентов;
указание сроков уплаты суммы;
сведения, необходимые для идентификации имущества, на которое устанавливается ипотека;
подписи сторон договора, а также сведения о государственной регистрации ипотечного договора.

Составитель закладной в полной мере несет ответственность за убытки, возникшие в связи с устранением закладной или же из-за несоответствия ее действительности. Также стоит отметить, что возможно и аннулирование отдельных требований рассматриваемого документа, если несоответствия были выявлены почти сразу после составления.

Государственная регистрация

Статья 20 Федерального закона об ипотеке как залоге недвижимости гласит о порядке государственной регистрации всего процесса. Как известно, ипотека может вступить в законную силу только после соответствующего государственного регистрирования. Нотариально заверенный договор, подписанный обоими участниками сделки, является источником возникновения взаимных обязанностей.

В случае наличия закладной, в которой удостоверялись бы права залогодержателя, орган регистрации может потребовать саму закладную, а также указанные в ней документы. По итогу регистрации сведения о новом залогодержателе будут внесены в Единый государственный реестр.

Пользование имуществом

Залогодатель, получивший право использовать то или иное имущество, имеет возможность извлекать из предмета договора все доходы и плоды, если подобное не навредит имуществу и не сможет уменьшить его стоимость. Кредитор не может ограничивать права на пользование собственностью залогодателем. Что еще способен делать должник?

Согласно закону о валютной ипотеке, залогодатель обязан поддерживать полученную собственность в исправном состоянии и своевременно нести расходы на ее содержание - вплоть до прекращения ипотечного договора. По сути, эти две обязанности являются основными у должника. Дополнительно стоит отметить осуществление капитального и текущего ремонта, процессы страхования, принятие мер по предохранению заложенной собственности от повреждения или утраты и многое другое. Закон гласит, что залогодатель обязан защищать свое имущество от притязаний третьих лиц, а также всячески обеспечивать его сохранность.

Переход имущества

Шестая глава рассматриваемого законопроекта гласит о возможности перехода права на собственность, заложенную по ипотечному договору, к другим гражданам. Речь идет о процессах дарения, продажи или обмена, реализуемых залогодателем. Но как подобное можно спланировать? Здесь все не так уж и сложно.

Основной момент, на который стоит обратить внимание, - это указание на возможность перехода имущества в закладной. Если же подобное условие в документе не прописано, то залогодатель попросту не сможет воспользоваться всеми вышеперечисленными правами (исключение составляет наследование имущества по завещанию).

Лицо, становящееся на место залогодателя, приобретает ряд обязанностей. Так, залог собственности сохраняет законную силу вплоть до тех пор, пока должник не выполнит все возложенные на него обязанности.

Отдельно стоит отметить ответственность, налагаемую на залогодателей в случае нарушения ими правил. Устанавливается она российским Гражданским кодексом.

Остальные нормы закона

Возможно ли принятие последующей ипотеки в залог обеспечения предшествующей, непогашенной ипотеки? Закон, в частности седьмая его глава, регламентирует такую возможность при условии соблюдения некоторых нюансов.

Глава девятая гласит о праве залогодержателя обратить взыскание на собственность для удовлетворения законных требований, не исполняемых должниками. Происходить это должно в судебном порядке. Глава десятая регламентирует реализацию собственности путем Принятие решения о реализации также принадлежит суду. Наконец, одиннадцатая глава законопроекта "Об ипотеке" подробно рассматривает виды отдельных земельных участков, подлежащих и не подлежащих ипотеке.

Наверное, самой читаемой среди российских залогодателей является глава 13, повествующая об особенностях ипотеки жилых квартир и домов. Здесь говорится о требованиях, предъявляемых к таким видам собственности. Это, например, наличие изолированных комнат, необходимость государственной регистрации недвижимости и некоторые другие моменты. При этом погашение ипотеки закон трактует как полное выполнение залогодателем своих обязательств.