Решение верховного суда о выкупе долей покончит с квартирными войнами, но и развяжет руки черным риелторам. Вс рассказал, как вынудить собственника продать долю в квартире

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд.

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд. Подробности - в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.сайт».

Квартира одна, хозяев много - зачастую такие ситуации возникают при наследовании недвижимости. Когда в товарищах согласья нет, жилплощадь превращается в постоянное поле битвы: допустим, чтобы прописать члена семьи, необходимо разрешение других совладельцев. Что делать?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность принудительного выкупа , допустимого при отсутствии согласия ее владельца. Обязать к участию в такой сделке может лишь суд, и то при наличии следующих условий: доля незначительна, не может быть выделена в натуре, а собственник не проявляет интереса к пользованию общим имуществом.

Например, гражданину Н. принадлежит 1/20 в праве собственности на однокомнатную квартиру, в которой он не проживает, вещей своих не хранит, за услуги ЖКХ не платит - раз так, другие совладельцы предлагают выкупить у него этот «кусок», но Н. отказывается.

С учетом всех обстоятельств суд может обязать остальных собственников (или собственника большей части) выплатить Н. выкупную цену, после чего последний потеряет право на долю. Выкупную цену назначают по результатам оценки, которую проводят по ходатайству сторон или решению суда, с привлечением экспертов. Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, покупателю доли лучше заранее доказать наличие денежных средств для выкупа, предоставив хотя бы банковскую выписку.

Единого универсального решения по таким делам нет. Первоочередная задача истца - доказать, что у содольщика с «незначительной частью» нет желания ее использовать.

Выписка из домовой книги удостоверит отсутствие регистрации, а квитанции, где в качестве плательщика указан вовсе не ответчик, - его нежелание нести расходы по содержанию квартиры. Нелишними и будут и свидетельства соседей о том, что этот «жилец» никогда не появлялся по данному адресу.

К сожалению, четкого определения незначительной доли закон не дает, поэтому решение суда во многом зависит от того, возможно ли выделить ее в отдельное помещение для полноценного использования, или нет.

Когда собственник незначительной доли проживает в квартире, исправно оплачивает коммунальные услуги и другого жилья не имеет, выплатить компенсацию и распрощаться с ним уже не получится.

Показательным в этом отношении является определение № 5-В11-134, которое вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ 3 апреля 2012 года на примере ситуации с одной московской квартирой.

В 1999 году женщина купила трехкомнатную квартиру и через некоторое время зарегистрировала в ней своего мужа. Семейные отношения не сложились, и при разводе, состоявшемся в 2008 году, суд разделил недвижимость следующим образом: 13/14 - жене и 1/14 - мужу. Мужчина на данной жилплощади больше не проживал, а спустя год после бракоразводного процесса по передал свои два с половиной (!) квадратных метра сыну. Тот, в свою очередь, зарегистрировавшись в квартире как по месту проживания, более не проявлял к недвижимости никакого интереса. Еще через несколько месяцев отец разорвал договор с сыном и собственником незначительной доли, опять же по договору содержания, стала новая жена экс-супруга, которая прописалась там, но фактически не проживала. Собственница основной доли не захотела мириться с частой сменой совладельцев и обратилась в суд с требованием принудить супругу бывшего мужа к продаже 1/14. Однако та подала встречный иск, изъявив желание не только вселиться в квартиру, но и выделить себе комнату площадью 11,4 квадратного метра.

Первая судебная инстанция отказала в удовлетворении требований истицы и по встречному иску вселила в квартиру жену мужчины, однако запрашиваемые ею «квадраты» все же не выделила. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение «младших коллег» в силе. И только Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону женщины, обратив внимание, что суды первой и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального права.

Во-первых, 1/14 доли в спорной квартире - это всего лишь 3,8 квадратного метра, из которых жилыми являются только 2,5 «квадрата», и комнат такой площади в «трешках» нет, поэтому выделить их в пользование нельзя. Во-вторых, было отмечено, что до подачи иска о прекращении права собственности на 1/14 долю ответчики никаких претензий не предъявляли, тем самым соглашаясь с имеющимся порядком пользования спорной квартирой.

В-третьих, «верховные» судьи уточнили, что вселить хозяина 2,5 «квадратов» в квартиру, не нарушив прав второго собственника, не представляется возможным, поскольку жилец пользуется общим имуществом (кухней, ванной, туалетом и коридором) соразмерно своей доле, которая в этом случае мизерна. Кроме того, высшая инстанция указала, что здесь имеет место «исключительный случай, когда объект не может быть использован всеми сособственниками без нарушения прав собственника с большей долей», и защита интересов последнего возможна только путем принудительной выплаты второй стороне денежной компенсации. При этом суд, с учетом результатов экспертной оценки спорного имущества, понизил выкупную цену до 371 736 рублей, тогда как изначально владельца 13/14 доли предлагала 400 000 рублей.

Этим делом Верховный суд хотя и не сформировал единый шаблон действий при разрешении подобных споров, но показал, как суды должны рассматривать дела о долях.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта galaktikariel.ru, www.obmen.ru

Долевая собственность на квартиру доставляет много неудобств, а зачастую и неприятностей гражданам, которые являются её участниками. Споры возникают по разным поводам: и по порядку оплаты жилья, и о порядке пользования этой квартирой, и по поводу распоряжения ею. На последней проблеме остановимся и рассмотрим её поподробнее.

Если квартира находится в собственности нескольких человек, которые не могут или не хотят проживать вместе, то часто у кого-либо из них возникает желание или продать свою долю или выкупить долю у «сособственника».

В каких случаях собственник вправе требовать, чтобы остальные собственники купили его долю?

Это допускается в том случае, когда этому собственнику по объективным причинам невозможно выделить в пользование и владение часть квартиры, соразмерную его доле, или хотя бы приближенную к ней.

Например, одному собственнику однокомнатной квартиры принадлежит 4/5 доли, а второму - 1/5. Конечно, в этом случае собственник меньшей доли вправе требовать у своего «сособственника» выплаты компенсации, поскольку определить порядок пользования квартирой просто не получится, а совместное проживание для обоих нежелательно или совершенно невозможно. Если собственник большей доли не хочет покупать долю у своего «сособственника», то «выделяющийся» собственник имеет право обратиться в суд и требовать выплаты ему компенсации в судебном порядке.

А если имеет место противоположная ситуация: «долевые собственники» хотят выкупить часть своей квартиры у собственника маленькой доли, а тот не хочет её продавать?

Можно ли заставить продать его долю или лишить права собственности на часть квартиры принудительно? Ведь право собственности подлежит защите, и собственник имеет право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом.

Для подачи иска о принудительном выкупе доли у собственника необходимо одновременное наличие нескольких условий. Нужна совокупность следующих обстоятельств.

Во-первых , доля собственника, не желающего её продать, должна быть незначительной. Является ли доля таковой - решает суд, в каждом случае индивидуально. Но совершенно понятно, что не может быть, например, признана незначительной 1/ 5 доля четырехкомнатной квартиры. А 1/25 - вполне может быть признана таковой.

Во-вторых , эта доля должна быть «невыделимой», то есть должно быть установлено, что отсутствует реальная возможность выдела этой доли из общего имущества. Установление этого обстоятельства также особой трудности не представляет. И в - третьих, незначительную долю можно принудительно выкупить, если у её собственника нет существенного интереса в пользовании квартирой. Отсутствие «существенного интереса» означает, что этот собственник имеет другое место жительства, и вполне может обойтись и без этой доли.

В обеих рассмотренных ситуациях может возникнуть спор о размере денежной компенсации за долю квартиры между покупателем и продавцом, независимо от того: принудительно ли один её покупает или против воли другой свою долю продаёт.

Важно! В случае разногласий по поводу «выкупной» цены суд вправе по ходатайству истца или ответчика назначить оценочную экспертизу. Независимый оценщик определит рыночную стоимость этой доли, с учётом многих факторов (расположение квартиры в доме и расположение дома в инфраструктуре населенного пункта, санитарно-техническое состояние квартиры и так далее).

В обоих рассмотренных случаях с получением компенсации право собственности на долю в квартиры у продавца доли прекращается.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Верховный суд России впервые в истории признал, что в случае конфликта между собственниками квартиры владелец меньшей доли (например, одной комнаты) может быть лишен ее принудительно, если имеет другое жилье. В этом случае другие собственники должны возместить ему стоимость доли. Это решение может сильно облегчить расселение коммуналок.

Судебная коллегия по гражданским делам вернула на новое рассмотрение в Василеостровский районный суд Петербурга иск жительницы Васильевского острова Марии Алексеенковой к Михаилу Алексееву, купившему почти четверть века назад 1/3 долю в квартире у ее бывшего мужа после развода. Истица со своей дочкой владеют 2/3 в трехкомнатной квартире и с начала 1990-х годов находятся с ответчиком в состоянии квартирной войны. Кассационная инстанция отменила решение районного суда, который отказал Алексеенковой в иске о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его права собственности на нее с возложением на истицу обязанности выплатить ему денежную компенсацию.

Как установил суд, Алексеев, живущий со своей семьей в другой квартире, свою комнату в спорном жилье держит запертой, храня там свои личные вещи. Долю он купил у бывшего мужа Алексеенковой в самом начале 1990-х годов, и с тех пор между соседями идет жесткое противостояние. В то же время Алексеенкова с дочкой в квартире живут, это их единственное жилье, и они, по утверждениям ответчика, его в квартиру не пускают (а если он и заходит, то не разрешают пользоваться сантехникой).

Они, по данным суда, много раз пытались по разным схемам избавиться от нежелательного сожителя, но им это не удавалось: выделение 1/3 в квартире площадью 67 м2 физически невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, а продавать долю ей Алексеев отказывался. Между тем принудительный выкуп жилья до сих пор считался невозможным: выплата компенсации вместо выдела доли в натуре по закону возможна только при наличии волеизъявления собственника.

В 2014 году Алексеенкова обратилась в суд с иском о признании доли Алексеева незначительной и прекращении его прав собственности. Иск основан на статье 252 ГК РФ, которая гласит: "Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию ".

Однако до сих пор все попытки принудительного выкупа доли в квартире по суду заканчивались неудачей: тот же Верховный суд отменял все решения, которыми такие требования удовлетворялись. Теперь же суд, наоборот, отменил отказное решение и вернул дело на новое рассмотрение, обязав Василеостровский районный суд более внимательно оценить довод истицы о том, что ответчик имеет другое жилье, в спорной квартире не живет, родственные отношения между сторонами спора отсутствуют.

По мнению Ивана Решетникова, управляющего партнера " ", определение ВС крайне интересно и полезно для практики: "Делить сособственность до сих пор в России было просто невозможно, такие споры тлели и горели десятилетиями и не могли сдвинуться с мертвой точки. Механизм принудительного разделения, безусловно, был нужен, и то, что он начинает работать, - хорошо. Похожим образом в последнее время заработал механизм исключения из общества совладельцев-гринмейлеров, который долгое время был мертвым".

"Во-первых, это определение не означает, что Василеостровский суд прямо так и удовлетворит теперь этот иск, - не торопится с выводами адвокат Ирина Иванова. - А во-вторых, это обоюдоострое оружие. С одной стороны, оно дает возможность разрешить конфликты, которые сегодня законного решения не имеют. А с другой - не поручусь, что завтра этой схемой не воспользуются черные риелторы, чтобы, купив комнату в коммуналке, выселить по суду владельцев всех остальных комнат".

Впрочем, и белым риэлторам этот правовой механизм видится весьма позитивным. "При расселении коммуналок и хрущевок бывают такие больные вопросы, когда владелец последней комнаты заламывает нереальную цену, в десятки раз превышающую рыночную, и из-за него страдают девять других семей, которые хотят разъехаться по собственным квартирам, - говорит владелец . - Думаю, механизм будет развиваться и постепенно все подобные случаи получат адекватную судебную оценку. В Английском праве давно уже сложилось, что, купив 51% объекта недвижимости, и заручившись одобрением своего винвестиционного проекта по развитию этого объекта в муниципалитете, ты можешь предложить остальным совладельцам цену выкупа, а при отказе их смело выйти в суд выкупить доли по цене, назначенной судом".

Рассление коммуналок - особо актуальная тема для Петербурга. Всего в Петербурге насчитывается болье 80 тыс. коммунальных квартир, большая их часть расположена в Центральном районе.

Текст: Вячеслав Березниченко Коллаж: Татьяна Воронина

Нередко владелец ничтожно малой доли в квартире не проживает там, но и по разным причинам отказывается уступить ее собственнику большей части. Если не удается договориться, можно попробовать через суд обязать его продать свою долю.

Принудительный выкуп доли осуществляется в судебном порядке на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ, в которой, в частности, сказано следующее: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Стал чужим
Если человек не только имеет документ, подтверждающий право собственности пусть и на очень маленький «клочок» квартиры , но и зарегистрирован, и проживает там же, оплачивает коммунальные услуги, то о принуждении продать долю, скорее всего, речи быть не может. Но часто собственники малых долей не проживают в квартире, не регистрируются там и вообще особого интереса к этому объекту недвижимости до поры до времени (пока не поступит предложение о выкупе) не проявляют.

Мотивы, по которым они не уступают сособственнику свою долю, могут быть разными. Например, человеку есть, где жить, но он опасается утраты этого жилья. Причиной опасений может служить назревающий развод, конфликт с родственниками, прекращение договора аренды и прочее. Поэтому он оставляет за собой пусть и небольшую, зато свою долю в квартире. Случаются и экстраординарные, лежащие за пределами здравого смысла, мотивы - обида, месть, вредность. Ведь в большинстве случаев сособственников, прежде чем они стали чужими людьми, в свое время связывали тесные узы. Чаще всего это наследники одного наследодателя или бывшие супруги. Или, наоборот, причина в полном равнодушии, когда просто нет никакого желания «пошевелить пальцем».

Судебная практика по порядку применения нормы ч. 4 ст. 252 ГК РФ пошла по пути, при котором удовлетворение иска возможно при соблюдении ряда условий или аргументов со стороны истцов.

По велению сердца
Во-первых, доля ответчика должна быть незначительной (например 1/16) и не может быть реально выделена (то есть речь идет, например, о городской квартире с одной кухней, санузлом, коридором и одним входом в квартиру), не может быть определен порядок пользования без ущерба другим собственникам.

Во-вторых, ответчик не должен иметь существенного интереса в использовании общего имущества (например, в квартире ответчик не живет, не зарегистрирован по месту жительства, в ремонте и оплате за квартиру никак не участвует , своих вещей в квартире не имеет).

И третье условие - конфликтные отношения между проживающими в квартире истцами и не проживающим в этой же квартире ответчиком. Впрочем, последний аргумент представляется самым шатким. «Я не уверена, что конфликт может иметь самостоятельное юридическое основание. Одна лишь взаимная неприязнь между сособственниками вряд ли послужит главной причиной решения о принудительной продаже доли, - говорит генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости (КЦДСиН) Анна Максимова, - но, по крайней мере, может стать последней каплей на чаше весов при принятии судебного решения, когда уже приведены более веские аргументы».

Однако понятие «незначительная доля» законом никак не определено. Суд может посчитать таковой и 1/16, и 1/5. При этом решение о принудительной выплате компенсации за утрату права собственности и в том, и в другом случае будет зависеть не только от объективных факторов, но и от субъективной оценки ситуации судьей. Он (чаще она) тоже человек. К кому-то может проявить сочувствие, чьим-то поведением или образом жизни может возмутиться. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, российские судьи принимают решения, исходя из своего внутреннего убеждения. (В связи с этим, кстати, символично, что статуя Фемиды у здания Верховного суда РФ выполнена скульптором без повязки на глазах, в отличие от классических античных образцов.)

Наличие или отсутствие «существенного интереса» тоже определяет судья. Факт, что человек не проживает в квартире, еще не дает повода обязать его продать долю. Например, ответчик хранит там свои вещи. И здесь судья будет выполнять свою прямую функцию, он будет судить о том, что это за вещи, почему необходимо хранить их именно на этой спорной территории, а не в другом месте, в том числе месте фактического проживания ответчика.

Шантаж и вымогательство
Иногда сособственник не прочь отказаться от своей доли взамен денежной компенсации , но заламывает слишком высокую цену. Например, квартира стоит на вторичном рынке 5 млн руб. Сособственник, он же продавец, владеющий ¼ квартиры, требует 2 млн руб. Покупатель считает такую сумму компенсации завышенной, ведь ¼ - это всего лишь 1,25 млн руб.

По закону сособственники имеют преимущественное право покупки. Продавец должен письменно, с указанием цены, предложить всем собственникам купить его долю. Спустя один месяц после предложения он может уже продавать ее третьим лицам.

Конечно, маловероятно, что найдется покупатель на несколько квадратных метров, на которых невозможно полноценное проживание, где не определен порядок пользования. Небольшими долями иногда интересуются криминальные элементы. Покупают долю с целью захватить впоследствии все остальное. Но преступникам приходится работать на грани риска, поэтому они не готовы инвестировать в свой «проект» слишком большие деньги, они покупают доли только задешево.

Впрочем, ждать, пока сособственник продаст долю третьим лицам, необязательно. Имеет смысл обратиться к юристу, который поможет грамотно составить иск. «Если судья поймет, что конфликт сторон исключительно финансовый, - поясняет Анна Максимова, - то, скорее всего, будет назначена независимая экспертиза, по результатам которой последует решение: продать по такой-то цене».

Нужно иметь в виду, что судебная тяжба - удовольствие недешевое. Уже хотя бы поэтому имеет смысл приложить все возможные усилия для того, чтобы просто мирно договориться, забыв на время всякие обиды.