Документы

Про налог за квартиру когда продаешь. Как можно обойти закон и чем это грозит

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Кто является налогоплательщиком

Выплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:

Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Практика показывает, что от граждан РФ крайне редко требуются подобные доказательства, но во избежание неприятностей с налоговыми органами, следует позаботиться о возможном уменьшении суммы налога заранее.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

получившие квартиру в дар по договору;
вступившие в права наследования;
приватизировавшие квартиру;
получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Размер суммы налога

На налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

В настоящее время идет переходный период в налогообложении. Коэффициент понижения на 2017 год установлен в размере 0,7, но с каждым годом он будет увеличиваться на одну десятую, пока не достигнет единицы.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Способы уменьшить сумму налога

Обновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000. Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя. Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

Расчет налога происходит следующим образом:

величина дохода равна 3 600 000;
расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
(297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Вычет разрешено использовать только раз в году.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Каким образом платится налог

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Наказание за неуплату

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Как можно обойти закон и чем это грозит

Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости. Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью. Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 9: Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 10: Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Какой налог с продажи квартиры придется уплатить государству? Этот вопрос волнует собственников, задумавших продать свою недвижимость. Зависит ли налог с продажи квартиры от того, сколько лет квартира принадлежит одному лицу на правах собственности? Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2017 и в 2018 годах? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.

Существует ли налог с продажи квартиры?

Как такового налога от продажи жилья не существует — в налоговом законодательстве подобное понятие не закреплено. Но, продавая квартиру, нужно знать, что с полученной суммы надо будет заплатить подоходный налог государству в размере 13%. На то, какой налог с продажи квартиры придется заплатить собственнику, влияет, сколько лет этот он владеет данной квартирой.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с полученной по соглашению суммы, однако выплата может быть уменьшена при использовании налогоплательщиком прав на вычет либо уменьшение базы или вовсе отменена при соблюдении минимального срока владения недвижимостью.

После продажи квартиры бывший собственник может получить от государства налоговый вычет на выплату в том случае, если он был собственником проданного жилья меньше чем 5 лет. Максимальная сумма вычета равна 1 млн руб. В случае более длительного владения квартирой подоходный налог с продажи не выплачивается, следовательно, права на вычет не возникает.

Важно: 5-летний срок пребывания квартиры в собственности установлен для сделок, совершенных после 01.01.2016. При продаже квартиры до этой даты от уплаты налога освобождаются лица, продавшие квартиру, которая находилась в собственности более 3 лет. Кроме того, 3-летний льготный период сохранен в отношении жилья, приобретенного в результате приватизации, по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением.

По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с той суммы, которая больше 1 млн руб. и которая прописана в договоре купли-продажи жилья. Об этом говорится в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. При этом принимается во внимание цена сделки. Так, если плата за квартиру при продаже определена как сумма меньше 70% от кадастровой стоимости жилья, при расчете налога будет использован именно указанный процент.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник может себе вернуть до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется уплачивать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной - 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 - 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение налоговой льготы или уменьшение дохода) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог — значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения — не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2018-2019

Как уже упоминалось, мало найдется людей, которые захотят заплатить государству огромную сумму налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет (за исключением случаев, для которых установлен 3-летний льготный период). Чтобы этого не делать, продавец и покупатель ранее имели возможность заключить договор на сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае никакого налога от продажи квартиры платить не было нужно. Но если в прошлые годы налоговики сквозь пальцы смотрели на такие договоры, то с 2015 года они стали их пристально отслеживать. Умышленное занижение стоимости квартиры в целях неуплаты налога можно расценивать как экономическое преступление.

Именно поэтому налоговики начали сотрудничать с полицией для привлечения недобросовестных продавцов и покупателей к ответственности за умышленную неуплату налога в пользу государства.

Уголовная ответственность за неуплату НДФЛ возникает в том случае, если сумма неуплаченного налога превышает 900 000 руб. за 3 года подряд. По Уголовному кодексу за такое правонарушение можно подвергнуться не только внушительному штрафу, но и реальному лишению свободы.

Если сумма неуплаты меньше, то наступает налоговая ответственность. Согласно п. 3 ст. 122 НК РФ сумма штрафа будет равна 40% от неуплаченной суммы налога.

Таким образом, продавцам квартир, у которых они в собственности менее 5 лет, нужно задуматься: а стоит ли идти на риск и обманывать государство? Лучше все-таки уплатить налоги в определенных законодательством размерах.

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Продажа квартиры случается не каждый день. Это значимое событие должно проводиться по всем правилам, то есть в соответствии с действующим законодательством России. При этом все участники сделки должны выполнить все обязательства, в которые входит и налог с продажи квартиры, и исполнение всех финансовых требований по нему. С 2017 года в Налоговом кодексе изменились некоторые пункты. Для того чтобы понять суть изменений, нужно разобраться во всем с помощью примеров.

Какие налоги должны выплачиваться при продаже жилья

Все владельцы жилья, желающие его продать, подразделены на:

тех, кто является владельцем недвижимости после 1.1.2016 года;
тех, кто владел имуществом до 1.1.2016 года.

Полностью освобождены от налогового обременения лица, которые владеют жильем более трех лет и купили его до первого января 2016 года. Даже если при совершении договора купли-продажи получены большие дивиденды, никакому налогообложению для физических лиц она не подлежит. Сроком, когда гражданин начал владеть недвижимостью, считается заключение договора на обладание собственностью и исчисляется он в месяцах. При этом возникают вопросы, какая сумма не облагается налогом, а какая облагается налогом при продаже квартиры? Ответы на эти вопросы приведены в примерах ниже.

Например: Иванов П. П. приобрел квартиру в сентябре 2013 года, а в ноябре 2016 года он ее продал. Срок владения при этом высчитывается следующим образом:

В соответствии с законодательством, если жильем квартирою владели не менее трех лет, то его продажа не подлежит налогообложению. Жилье было в полноправном пользовании Иванова 38 месяцев, поэтому ему нет надобности в выплате 13 процентов.

А вот если бы Иванов реализовал квартиру в летние месяцы 2016 года, то срок владения жильем был бы меньше допустимого значения, и он обязан в этом случае выполнить свои обязательства и заплатить требуемые тринадцать процентов.

При этом необходимо знать, что недвижимость, купленная после 1 января 2016 года, подпадает под другие параграфы Налогового кодекса. На жилье, купленное после этой даты, должен быть уплачен налог на продажу, так как срок в 36 месяцев увеличен до 60 месяцев. Поэтому правообладатель может выставить на продажу жилье без налогообложения только после срока 5 лет в собственности, который ничем не прерывался.

Но и в этих обстоятельствах российские законы предполагают привилегии некоторым владельцам недвижимости. Так, 36-месячный срок обладания жильем будет сохранен в следующих случаях:

владеть квартирой собственник начал с момента приватизации;
недвижимость получена при заключении договора пожизненной ренты с иждивенцем;
жилье досталось по наследству;
недвижимость была подарена родственниками.

В действующих законах четко очерчено понятие родственников, которые подарили недвижимость или ее доли, не подлежащие в последующем налоговым сборам. К ним принадлежат:

мать, отец и их дочери и сыновья;
бабушки и дедушки и их внуки;
братья и сестры.

При этом братские и сестринские отношения могут заключаться как по общим матери и отцу, так и по отдельным родителям.

Например: Петровой М. А. была завещана квартира, проживавшим в одиночестве соседом, за ним она осуществляла уход последние три года. Никаких документов, подтверждающих это, они не заключали. Все было совершенно неофициально. Какой налог с продажи жилья должна выплатить Петрова после того, как будет владеть ей три года?

Петрова должна будет выплатить полностью весь подоходный налог, потому что они с соседом не были родственниками, и не было заключено контракта пожизненной ренты с иждивением. Поэтому Петровой выгоднее продать жилье после не менее 5 лет непрерывного владения, потому как при таких условиях нет нужды в выплате сбора. Льготы на налоги при продаже квартир менее 3 лет в собственности к ней не применимы, так как быть владельцем недвижимостью она стала после января 2016 года.

Как рассчитать налог

Каким образом была получена облагающаяся недвижимость.
Дата, когда было заключено владение собственности (до 2016 года или позже).
Кадастровая оценка жилья.

Например: Астапенко Ирина Викторовна приобрела жилье в декабре 2015 года за 1 млн. 200 тыс. рублей. Через 12 месяцев она задумала ее выставить на продажу и купить жилье в деревне. Кретов Денис Владимирович предложил купить у нее недвижимость за 1 млн. 500 тыс. рублей, но при оформлении сделки указать другую цену – 1 000 000 рублей. Он объяснил, что это рентабельно для Астапенко, потому что нужно будет рассчитать налог с продажи квартиры исходя из этой цифры. Кадастровая стоимость этого жилья на январь 2016 года составляла 2 100 000 рублей.

Да, на самом деле, в налоговом законодательстве указана сумма в 1 млн. рублей и менее, которая не облагаются сбором. Это сделано для облегчения исполнения налоговых обязательств. Но при принятии условий Кретова Ирина Викторовна нарушает закон, также такие операции Уголовным кодексом могут быть истолкованы как мошеннические действия. За это последуют санкции со стороны правоохранительных органов.

Покажем два примера расчетов налогов: по условиям, которые предложил Кретов и по действующему кодексу.

При указанной сумме сделки в 1 млн. рублей, сбор исчисляется следующим способом: 1 млн. – 1 млн. = 0. Никаких дивидендов от продажи недвижимости по факту нет, значит, нет и уплаты налога при продаже квартиры. Но так как квартира была во владении меньше, чем три года, то Астапенко должна оформить и предоставить в налоговую инспекцию справку 3 НДФЛ.

В инспектирующих органах быстро выяснят, что кадастровая цена собственности – 2 млн. 100 тыс. рублей и посчитают сбор в соответствии с этими цифрами. То есть кадастровую цену перемножат с понижающим коэффициентом – 2 млн. 100 тыс. рублей х 0,7 = 1 млн. 470 тыс. рублей. Это и будут реальные дивиденды от реализации квартиры.

Если Астапенко выплатит налог по действующему законодательству: 1 млн. 500 тыс. – 1 млн. = 500 тыс. х 0,13 = 65 тыс. рублей, то сумма будет намного меньше и никаких наказаний не последует.

Когда требуется платить налог

Требуется платить налог с продажи квартиры в следующих случаях:

При продаже жилья, находящегося в собственности менее 3 лет (приобретение недвижимости состоялось до 1.1.2016 года).

При сделке купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности меньше, чем пять лет (после 1.1.2016 года).

Суммы, которые требуется выплатить, собственник квартиры в собственности подсчитывает сам. Он может при подсчетах применить вычет налога при покупке квартиры и предоставить данные, связанные с постройкой и выкупом недвижимости.

Например: Кулибина Л. П. приобрела жилье в 2014 году. У нее есть в наличии вся документация на собственность: договор купли, расписка продающей стороны в получении наличных, выписка со счета в банке о взятии 3 млн. рублей. Кадастровая стоимость жилья на начало 2016 года – 3 млн. 500 тыс. рублей. Осенью 2016 года Кулибина реализовала эту недвижимость за 4 млн. рублей.

В соответствии с этим, налоговый вычет при продаже высчитывается так: 4 млн. – 1 млн. = 3 млн. х 0,13 = 390 тыс. рублей. Это и есть сбор, который должен быть уплачен – 390 тыс. рублей.

Если сумма рассчитывается с учетом ранних затрат: 4 млн. – 3 млн. = 1 млн. х 0,13 = 130 тыс. рублей – это сбор за продажу квартиры, находящейся менее 36 месяцев в собственности.

Для Кулибиной намного выгоднее погасить сумму налога не по первому варианту – 390 тыс. рублей, а по второму варианту, с учетом произведенных затрат, то есть 130 тыс. рублей. Применять два этих способа одновременно нельзя.

Декларация 3 НДФЛ

Перед оплатой сбора нужно составить декларацию 3 НДФЛ. А перед ее подготовкой следует проверить, правильны ли все расчеты по действующему налоговому законодательству РФ.

Сверить все можно на примере продажи недвижимости Кулибиной Л. П.:

Продавец владеет квартирой меньше трех лет, значит, налог выплачивать не нужно.
Вся документация на расходы у Кулибиной есть, она может предоставить ее в налоговую инспекцию, поэтому сумма может рассчитываться по расходам.
При сделке купли-продажи собственность была продана за сумму, превышающую кадастровую стоимость, с использованием понижающего коэффициента (3 млн. 500 тыс. х 0,7 = 2 млн. 450 тыс. рублей), значит, расчет налога произведен правильно.

Декларацию необходимо сдать в указанные сроки, если этого не сделать, то может наступить наказание от налоговых структур. За каждый просроченный месяц после 30 апреля платится штраф, составляющий пять процентов от невыплаченного налога. Если принять во внимание то, что суммы от проданной недвижимости состоят из нескольких нулей, штрафы тоже будут большими.

При составлении декларации нужно внимательно указывать все данные, а также предоставлять все копии подтвердительных документов. Если в справке 3 НДФЛ будут найдены недостоверные сведения, указанные владельцем собственности, то налоговая инспекция может отказать в льготах при расчете декларации.

Льготы

При выплате налога на продажу квартиры для пенсионеров и инвалидов, которым выплачивает пособия государство, в России никаких льгот не предоставляется, хоть они имеют много привилегий на покупку и продажу жилья.