Предпринимательская деятельность

Живем вместе и хотим взять ипотеку, но в брак вступить не можем. Покупка квартиры в гражданском браке в ипотеку: как себя обезопасить

В ситуации, когда жилищный вопрос требует незамедлительного решения, но дохода одного человека недостаточно для обслуживания будущего долга, выходом может стать ипотека на двоих. Рассмотрим подробнее можно ли взять ипотеку на двоих, как и на каких условиях можно оформить такой кредит в российских банках.

Для ответа на вопрос разберем сначала понятие такого кредитования. Ипотека на двоих или совместное кредитование имеет своей целью объединение совокупных доходов двух лиц и, соответственно, ответственности по оформленным обязательствам. Договор заключается между банком, заемщиком и созаемщиком.

После заключения сделки обязанность по погашению основного долга и процентов ложится на двух человек, то есть каждый должен будет вносить половину от суммы ежемесячного платежа.

Для банка такой вариант гораздо интереснее, чем ипотека на одного человека. В случае наличия двух созаемщиков он имеет дополнительные гарантии исполнения обязательств. Однако еще на этапе подачи документов и рассмотрения ипотечной заявки кредитор настойчиво рекомендует сразу обговорить условия обслуживания займа между участниками сделки, а именно четко распределить обязанности по выплатам с их документальной фиксацией. Делать это необходимо в целях избегания проблем и недопонимания в будущем.

Еще одним нюансом ипотеки на двоих является особенности оформления права собственности. Если в качестве созаемщиков выступают супруги, то недвижимость в совместную собственность, а если посторонние люди или родственники, то долевая. Эту особенность также следует учитывать до момента подачи заявки.

Кто может стать созаемщиком по ипотеке

Можно ли оформить ипотеку на двоих? Ответ будет положительным, если созаемщик добровольно соглашается на такую сделку, соответствует требованиям банка, готов разделить ответственность по выплате долга с основным заемщиком и предоставить полный комплект бумаг. Взять ипотеку под залог покупаемого жилья с такими условиями можно практически в любом крупном российском банке: Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ, Райффайзенбанке и т.д.

И на текущий год вы можете узнать из специального поста.

Ипотека на двоих часто предполагает получение жилищного кредита парами, не состоящими в браке, но проживающими совместно. В разговорной речи такие отношения именуются «гражданский брак». Порядок оформления ипотеки на двух человек, независимо от характера их взаимоотношений, будет единым. То есть заемщиками могут быть коллеги, родственники, друзья или пара, которая в дальнейшем, возможно, зарегистрирует свои отношения.

Особенности покупки недвижимости на двоих

Оформление ипотеки на двух людей, которые официально не женаты, не редкость. В этом случае кредит получает основной заемщик, привлекая к сделке созаемщика. Банк учитывает совокупный доход и увеличивает максимальную сумму к выдаче.

Важно! Вероятно, банк поинтересуется, в каких взаимоотношениях состоит основной заемщик с солидарным, возможно, учтет совместное проживание. Но с юридической точки зрения нет разницы, будет это гражданский муж/жена, родственник, друг или коллега по работе.

Если официальный супруг(а) не обязан соответствовать требованиям банковского учреждения, то к неофициальным, выступающим в качестве , выдвигаются те же критерии, что и к основному заемщику. Как правило, условия касаются возраста, трудовой занятости и доходов.

Главным вопросом такого способа покупки станет разделение имущества. Выделение долей на каждого участника ипотечной сделки должно быть прописано в договоре. Если созаемщик не подходит по возрасту, не имеет требуемого гражданства или работы, привлечь его к сделке нельзя, соответственно, прав на недвижимость у него не будет.

На кого оформляется объект

Есть три способа получения жилищного кредита и распределения прав на собственность:

Оформить на одного человека. Для кредитной организации он будет единственным заемщиком и в случае успешного погашения кредита ему и достанется квартира или дом. Вторая сторона документально не участвует в сделке, но может, по своему желанию, вкладывать средства в выплату.
Получить кредит на двоих, а право владения оформить на одного из заемщиков. Этот подход сложно назвать удачным, поскольку платить долг будут оба партнера, а собственником станет только один из них. Если не получится договориться между собой о разделе собственности, то решать спор придется через суд. Потребуется документально подтвердить свой вклад в погашение займа.
Взять ипотечный кредит на двоих и жилье оформить в общее долевое владение. Если поставлена цель себя обезопасить, то этот вариант самый удачный.

В последнем случае заемщики будут во всем равны: поровну платят кредит и получают права на жилплощадь. Есть некоторое уточнение – если один из участников договора прекратит выплату, обязательства в полной мере лягут на второго. И если собственность можно разделить документально, то обязанности по возврату средств – нет. Позже сторона, которая оплатила сумму, превышающую долю (например, когда человеку принадлежит 50% квартиры, а выплачено 2/3 кредита), может затребовать от второго участника, уклонившегося от расчетов, компенсацию затрат. Для этого понадобится доказать, что деньги были внесены именно им. Иногда такие вопросы решаются через суд.

Больше о правах и обязанностях созаемщика вы можете узнать .

Если один из созаемщиков зарегистрирован в официальном браке с третьим лицом

Когда один из заемщиков находится в браке, это может усложнить процедуру вплоть до отказа от покупки недвижимости. Основная проблема в том, что официальный супруг одного из созаемщиков, решивших взять имущество совместно с другим лицом, будет иметь права на эти квадратные метры, так как объект куплен в браке.

Решается такая задача просто – составлением либо согласием официального супруга на покупку. В последнем случае он сможет претендовать на половину от собственности, оформленной на жену(мужа). Полностью исключить из сделки третье лицо без развода нельзя.

Ипотека в гражданском браке: как себя обезопасить

Гражданский брак – это совместное проживание двух человек, оно не порождает юридических последствий. Поэтому желательно сразу задуматься о том, как избежать возможных проблем в будущем.

Надежнее всего проводить оплату через кассу финучреждения и указывать себя плательщиком. В этом случае, гражданский супруг, который не является владельцем недвижимости, вправе потребовать от второй стороны возврата своих средств, внесенных для погашения кредита, и уплаты процентов по ставке, утвержденной Центробанком.
При долевой собственности каждый должен вносить платежи от своего имени или со своего счета. Обязательно сохранять все чеки и квитанции – такими документами можно доказать, кто именно и в какой сумме вкладывался в недвижимость.
Определить порядок деления собственности до оформления ипотечного соглашения.
Рассмотрите возможность сделать страховку не только на имущество, но и на жизнь и здоровье. При трагических обстоятельствах – потери трудоспособности или утрате жизни долг не перейдет на второго созаемщика и будет покрыт за счет страховой выплаты.
Если хотите защитить свои интересы – откажитесь от роли .

Процедура оформления

Порядок оформления ипотеки на двух заемщиков довольно стандартен: подается заявка, предоставляются документы, подписываются договора. Каждый участник должен подготовить полный пакет бумаг и присутствовать на разных этапах сделки. Например, чтобы оформить в Сбербанке заем на покупку готовой недвижимости требуются следующие документы:

анкеты заемщика и созаемщика;
паспорта;
СНИЛС, водительские права или другой документ, подтверждающий личность, на выбор заемщиков;
справки о доходе (действительны в течение тридцати дней от даты выдачи);
документы по имеющемуся жилью, если оно используется в качестве залога.

Для каждой кредитной программы банки устанавливают практически одинаковые требования к документам, разница чаще всего касается только способа подтверждения дохода.

Плюсы и минусы ипотеки без брака

Чтобы четко проанализировать ситуацию, стоит оценить все достоинства и недостатки такой сделки.
Кредитные организации готовы выдать ипотеку парам, не зарегистрировавшим брак. Средства можно взять в Сбербанке, «Райффайзенбанке», «Альфа-Банке» или другом финучреждении. То есть отсутствие официальных отношений не станет препятствием в получении одобрения от банка. Также, чтобы брать ссуду на двоих, не нужно подтверждать факт совместного проживания.

Плюсы ипотеки без брака:

Повышаются шансы на получение средств. Кредитная организация учитывает доход не одного, а уже двух заемщиков.
Упрощается задача с погашением кредита. Как правило, ссуда на покупку жилья оформляется на длительный срок.
За это время финансовое положение должника может поменяться. Удобно, что исполнять обязательство придется не одному, а вместе с другим человеком.
Возникает право самостоятельно решить вопрос о распределении долей общей собственности.
Есть возможность поровну разделить имущество и долговые обязательства, не оформляя брак.

Важно! Оба заемщика сохраняют право на получение налоговых вычетов, как по процентам, так и за покупку жилья.

Также стоит отметить, что при необходимости, есть возможность переоформить договор и вывести созаемщика из ипотечной сделки. Об особенностях данной процедуры подробно написано .

Недостатков при этом будет меньше, но они довольно веские:

Возможная потеря своей доли при оформлении ипотеки на второго человека.
Нет возможности стать участником госпрограмм по улучшению жилищных условий, получить субсидию.
При утрате жизни одного созаемщика, второй не сможет унаследовать его долю – она, вместе с долговыми обязательствами переходит по наследству в соответствии с законом. Если наследники не смогут производить платежи, второй созаемщик должен будет делать это самостоятельно, а после – требовать от них компенсации.

Важно! Гражданские супруги могут оформить завещания, что бы один из них мог унаследовать долю второго. Но завещание может быть оспорено наследниками и не исключено, что суд встанет на их сторону.

При разделе имущества каждый владелец может продать свою долю. Но здесь есть два нюанса:

Первоочередное право выкупа предоставляется второму собственнику. Если он откажется или не сможет произвести выплату, эта часть будет продана любому желающему.
Рыночная стоимость доли будет ниже.

Если имущество было оформлено только на одного, а выплачивали кредит двое, вторая сторона может получить свою законную долю. Однако процедура довольно сложная: придется доказывать факт совместного проживания, ведения хозяйства. Суд вызывает свидетелей, которые дают свои показания. Также исследуются документы: справки о регистрации по одному адресу, чеки, квитанции об уплате коммунальных платежей. Принимаются в расчет и справки об открытии общего счета в кредитной организации, акты о совместной покупке имущества, воспитание детей общими усилиями.

В какой банк обратиться

Взять кредит можно в разных банках, например, в . Программа на покупку квартиры или доли дает возможность привлечь созаемщика, который не является родственником. Клиентом банка может стать сотрудником по найму, индивидуальный предприниматель или учредитель бизнеса, минимальный возраст для получения кредита – 20 лет.

Прочие параметры кредита:

Срок – не более 25 лет.
Первоначальный взнос при покупке квартиры – 15%, если это доля в ней, то 25%, когда доля последняя, а вся квартира принадлежит заемщику, ПВ составит 10%. Взнос в 15% предусмотрен при покупке строящегося объекта.
Сумма от 300 тыс. для всех регионов и от 600 тыс. рублей – для Санкт-Петербурга или Москвы.
Ставка по кредиту от 9,75 до 10,25% годовых, но предусмотрены надбавки, в зависимости от типа занятости и договора.

Условия в банке «ДельтаКредит»

Сумма кредита

Я девушка, живу с девушкой. Естественно, оформить законодательно отношения мы не можем. Но обе мы уже достаточно взрослые, чтобы задуматься о собственном жилье. Мы могли бы совместно накопить первый взнос, а потом делить ипотеку пополам.

Но что делать, если мы вдруг решим разойтись? Как по-честному потом можно будет поделить жилье?

С уважением,

Если кратко, то вам нужно стать созаемщиками и оформить квартиру в общую долевую собственность с выделением долей. Теперь подробнее.

Елена Евстратова

отвечает на вопросы про ипотеку

Станьте созаемщиками

Поскольку вы собираетесь платить за квартиру вместе, то имеет смысл стать созаемщиками, или солидарными заемщиками. Так вы вместе сможете нести ответственность по кредиту перед банком и делить платежи пополам. Для банка не имеет значения, с кого взыскивать деньги, если основной заемщик перестанет платить по кредиту. Он может обратиться к одной из вас или сразу к обеим. В любом случае вы будете вдвоем нести ответственность перед банком за весь долг.

Если вы вдруг разойдетесь, одна из вас не сможет взять и прекратить выплачивать ипотеку. Потому что в этом случае банк обратится ко второму созаемщику и взыщет деньги с него. А этот созаемщик в свою очередь сможет подать иск к неплательщику и взыскать с него часть средств, пропорциональную его доле. То есть взвалить ипотеку на кого-то одного будет сложно, отвечать все равно придется.

Чтобы стать созаемщиками, вам нужно найти банк, где лояльно относятся к созаемщикам, которые не состоят в родственных связях. Чаще всего солидарную ответственность несут супруги или близкие родственники: мать, сестра, дети. Но есть банки, где созаемщиками могут быть друзья, партнеры или пара в гражданском браке. Таких банков немного, но они есть.

Платите равными долями и оформите вычет

Когда будете вносить ежемесячные платежи по ипотеке, я рекомендую платить по очереди или в равных долях, но с разных счетов. Если что-то пойдет не так, вы сможете доказать, что платили вместе, а также получить налоговый вычет на купленную квартиру в максимальном размере.

Каждая из вас имеет право на два вычета. Первый - по расходам на приобретение жилья, в пределах 2 млн рублей. Второй - по процентам по кредиту, в пределах 3 млн рублей. Если платить будет кто-то один, в налоговой возникнут проблемы и одна из вас может не получить вычет. А если налоговая увидит, что платит каждая, - сможете вернуть все деньги.

Оформите жилье в общую долевую собственность

Теперь о квартире. Чтобы получить вычет по расходам на покупку жилья, а также быть уверенным, что платишь за свое, оформляйте квартиру в общую долевую собственность с выделением долей.

У каждой из вас будет своя определенная доля и связанные с ней обязанности. Например, каждая будет платить налог на недвижимость пропорционально своей доле, а квитанция с коммунальными платежами будет приходить на обеих.

Если одна из вас захочет кого-то зарегистрировать на свою площадь, ей потребуется получить согласие второй. Когда кто-то решит, что пора продавать квартиру, то сначала должен будет предложить свою долю второму владельцу, а только потом продавать по цене, не ниже предложенной. То есть распоряжаться своей долей каждый собственник сможет, только спросив мнение другого.

В случае если вы решите разойтись, продавайте квартиру другому покупателю и делите деньги соразмерно долям. Чтобы не зависеть друг от друга, попросите покупателя перевести каждой из вас, как собственнику, причитающуюся сумму на разные счета в банке или заложите деньги разными пакетами через банковскую ячейку. Если кто-то из вас решит оставить всю квартиру себе, он может выкупить вторую долю у другой стороны и стать единственным собственником. Под это можно даже получить новый ипотечный кредит, поскольку банки кредитуют выкуп последней доли в квартире.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

По закону нет такого понятия, как гражданский брак. Юридически, пара просто сожительствует. Последствий по праву, в этом случае, не возникает. Поэтому имущество у них не будет являться совместно нажитым изначально. Правда, имея доказательства, можно попробовать решить этот вопрос в судебном порядке. Иногда молодыми оформляется ипотека в гражданском браке. Многих интересует, как она тогда рассчитывается.

Можно ли взять ипотеку в гражданском браке

Несмотря на то, что юридического понятия нет, это явление сегодня очень распространено. В некоторых банках в анкетах, где указывают семейное положение, ввели отдельный пункт «гражданский брак». Если заемщик констатирует, что сожительствует с партнером, то кредитная организация может вести расчет, как общий бюджет и, при необходимости, увеличит сумму.

Важно! Однако в основном банки не суммируют доходы партнеров, если их отношения не оформлены документально. Несмотря на это, есть способ, как подтвердить планирование погашения ипотечного кредита совместно. Партнеры могут выступить в роли созаемщиков. В этом случае их права уравнивают, а недвижимое имущество оформляют в долевую собственность.

Получается, что даже нахождение в гражданском браке не является препятствием для того, чтобы взять ипотеку на двоих. Когда личных доходов недостаточно, могут привлекаться средства созаемщика.

Оформление может осуществляться следующими вариантами:

недвижимость и кредит записывают на одного из гражданских супругов;
недвижимость становится долевой собственностью, и кредитный договор оформляют на двоих.

Преимущества и недостатки

Главным плюсом такой сделки становится учет доходов обоих партнеров. При этом нельзя забывать и о минусах, которые могут даже перекрывать положительную сторону.

Если проживание прекратится, то партнеров ожидают споры о том, как платить ипотеку в дальнейшем, а также предстоит раздел имущества.
Партнеры, находящиеся в гражданском браке, не вправе участвовать в государственных программах, например, как для молодой семьи.
Кредитоспособность одного заемщика может негативно повлиять наличием кредитных договоров, оформленных на другого супруга.

Читайте также Получение налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

В то же время, проживание без юридического оформление документов, дает возможность разобраться в положительных и отрицательных моментах совместного сосуществования. А если оформить ипотеку на двоих, то это может стать настоящей проверкой для решения оформления отношений официально или отказа от этой идеи. При нахождении пары в официальном браке все доходы и расходы, так или иначе, делятся пополам, и при расчете кредитоспособности также учитываются.

Раздел имущества

Ипотека в гражданском браке не вызывает вопросов до тех пор, пока платежи будут исправно вноситься. Проблемы появятся только в том случае, если пара решит развестись и пожелает поделить имущество.

Когда квартира оформлена на двоих, ее делят по долям. Тогда осуществляется один из следующих вариантов:

оба партнера и дальше оплачивают кредитный договор;
один из них не хочет больше платить и собирается отказаться от квартиры;
один из них не хочет больше платить и не собирается отказываться от квартиры.

Во втором случае долю партнера, отказывающегося от недвижимости, переписывают на одного человека. Последний впредь будет оплачивать кредит самостоятельно. При этом тот, кто отказывается от квартиры, может вернуть деньги только через суд. Суд примет удовлетворительное решение, если имеются документальные доказательства произведенных платежей от имени того партнера, который не желает больше иметь ипотечную квартиру.

Переоформление бумаг, как и любые другие сделки, касающиеся залоговой недвижимости, могут быть осуществлены только, если получено разрешение от банка. Но последний может не согласиться, если решит, что у лица, которому планируется передать недвижимость, не достаточно доходов, чтобы платить по счетам.

Еще в одной ситуации, когда собственник не собирается платить, разобраться гораздо сложнее. Она может развиваться таким образом, что один из заемщиков станет продолжать вносить платежи, а другой заявит свои претензии на раздел имущества после того, как ипотека на двоих будет закрыта.

Ипотека привлекательна не только для женатых людей, имеющих семьи и детей. Молодые современные люди тоже стремятся к независимости и желающие стоять уверенно на своих ногах отделяются от родителей и приобретают свое собственное жилье. Многие в этом вопросе возлагают большие надежды на ипотеку.

Ипотека – приобретение долгожданного имущества, с первоначальным взносом или без него, рассчитываться за него потребуется на протяжении нескольких десятков лет, что не очень обременительно.

Кто может получить ипотеку на территории России?

Большинство кредитных учреждений предоставляет займы гражданам России, очень редко утверждается ипотека иностранным гражданам, хотя и легально находящимся на территории страны.

Условия, предлагаемые банками в основном похожи, и брак не является решающим условием в получении положительного ответа. Но в уставе некоторых банков семейное положение может занимать ключевую позицию.

Условия получения займа

Ипотека рассматривается при наличии таких требований:

Гражданство РФ и иной документ, подтверждающий личность человека (водительское удостоверение, загранпаспорт);
На дату предоставления ипотеки, люди должны достичь 18 или 21 года, а на момент погашения – не более 75 лет.

В числе основных требований заявитель должен предоставить и другие документы о постоянном месте работы, о величине своего дохода и документы на иную недвижимость, если в залог переходит другой объект недвижимости.

Среди банковских служащих, так и среди клиентов банка бытует мнение, что не женатым ипотека практически не светит, почему?

Следует рассмотреть заемщиков детальнее, почему люди, состоящие в браке, вызывают больше доверия у банковских служащих?

Потому, что:

Холостой мужчина воспринимается менее обязательным, а семейная пара – это два полноценных работника, доход, которых гораздо больше, чем поступления одного работающего человека.
Не женатым не надо переживать за семью и детей, стараться оплачивать кредит даже в условиях кризиса. Поэтому брак – это своеобразный залог положительного ответа банка и долгожданная ипотека уже практически получена.

Дополнительными требованиями, которыми должен обладать заявитель считаются:

Наличие длительной положительной истории;
оконченное высшее образование, т.к. считается, что люди, закончившие университет или институт, более востребованы на рынке труда, чем не имеющие такового;
нахождение в собственности какого-нибудь имущества (движимого или недвижимого), поскольку это придает солидности и ответственности в глазах банка такому человеку.

Ипотека необходима по разным причинам:

Не хватает всей суммы для приобретения жилья;
Есть первоначальный взнос, но отсутствует основная сумма;
Есть основная сумма, но не достает малой части.

Условия самого крупного банка России

При решении подобных вопросов люди очень часто обращаются в самый крупный банк России – Сбербанк.

Сбербанк предлагает различных схемы предоставления кредитов на приобретение жилья:

Займы на приобретение недвижимости, процентные ставки в рублях составляют от 15 до 15,5%, срок погашения – до 30 лет, такие тарифы действуют для жителей московского региона, для жителей же других регионов ставки немного выше;
В качестве залога по ипотеке может выступать любая недвижимость, кроме приобретаемой или реставрируемой.

Ипотека – кредит. Заявителю выдаются деньги, он приобретает на эти деньги недвижимость и передает ее в залог банковскому учреждению. После этого, люди, под поручительство которых выдавались деньги, освобождаются от своих обязательств. Сроки погашения также можно продлить до 30 лет и ставки по ним – от 13 до 15,5%.

Залогом является приобретаемый объект недвижимости.

И многие другие виды кредитования Сбербанк готов предложить свои потенциальным клиентам.

Государственный банк отличается очень низкими ставками, люди его выбирают и по территориальному принципу – из-за его доступности: отделения, банкоматы и терминалы находятся практически на каждом углу, поэтому ипотека может погашаться любым удобным способом.

Способы повысить доверие банка не женатым

Можно привлечь созаемщиков, при расчете размера ипотеки будут учитываться и их доходы. Ими могут быть близкие родственники (мать или отец). Обзавестись поручителем, который в случае неприятностей с основным заявителем готов будет нести ответственность за него.

Распространенные обращения людей, не состоящих в законном браке

В данный момент количество заявителей на ипотеку доходит до 20% от общих заявлений и банки не видят в этом ничего странного и невозможного. Эти пары рассматриваются как обычная семейная пара, только они выступают созаемщиками и учитывается их совместный доход. Происходит распределение их долей в зависимости от договоренностей и их долевого участия.

Определение происходит только на личном уровне и гражданский брак не имеет никакого отношения, поскольку вся собственность, приобретенная до брака, является раздельной собственностью каждого из них.

Такие условия предусмотрел законодатель с целью защитить интересы каждого из участников таких правоотношений. Кроме статуса недвижимости никаких существенных изменений ипотека не влечет, т.к. квартира, приобретенная до официального брака, приобретает статус долевой собственности. Если брак зарегистрирован, тогда квартира становится совместной собственностью, которую после развода необходимо будет делить.

Ипотека и приобретение недвижимости на условиях долевого участия обоих супругов является цивилизованным и вполне приемлемым вариантом для молодых людей, каждый из которых застрахован от незаконных действий другого.