Сущность ипотеки и ипотечного кредитования. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Но кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости , поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств перед кредитором.

Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством использования залога недвижимости явилась ипотека.

Ипотека — понятие и сущность

Термин "ипотека" в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

Ипотека как правоотношение — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды.

Ипотека как ценная бумага — подразумевает : долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обеспечения кредита.

• ипотекой признается залог имущества;

• долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);
• заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;
• заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
• законодательной базой ипотечного кредитования являетсязалоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
• развитие ипотечного кредитования предполагает наличие и развитого института ее оценки;
• ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

• Залогодатель — физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
• Залогодержатель (ипотечный кредитор) — юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;
2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Ипотека и банки

Ипотечные банки - специализированные банки, осуществляющие долгосрочное кредитование на под залог недвижимости.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

• сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
• долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
• ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
• закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

• необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов — оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
• долгосрочное отвлечение денежных средств;
• большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

Механизм ипотечного кредитования

Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости.

Основными документами для получения кредита, которые определяют взаимоотношения кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге.

Кредитный договор определяет цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, дополнительные условия по соглашению кредитора и заемщика.

Ипотечный договор определяет форму, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Залог по ипотеке

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг — закладных и ипотечных облигаций.

Закладная — это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит.

Объект залога — недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования — конкретная цель. для достижения которой предоставляется ссуда.

Таким образом, возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования. Например: ссуда на строительство жилья под залог земельного участка.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам — другим кредитным институтам (в некоторых странах — любому инвестору).

Вторичный рынок — это процесс купли-продажи закладных ценных бумаг, выпущенных на первичном рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке — это главная задача ипотечного капитала.

Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Роль ипотеки в экономике

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом . Отражая закономерности развития мирового банковского хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития .

Ипотека и кризисы

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению , оздоровлению , преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса Соединенных Штатов Америки — в 30-е годы, Канады и Германии — в 40-50-е годы, Аргентины и Чили — в 70-80-е годы, а также ускорению проведения экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и в России.

Ипотека и реальный сектор экономики

Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании — промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотека и банковская система

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека — это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

Ипотека и социальное благополучие

Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижению инфляции .

В современных условиях повышается значение ипотеки для . Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором класса общества.

Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

• между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
• между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института на недвижимое имущество и института ипотеки привело к негативным последствиям — в значительной степени утерян опыт организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного учреждения, так и на уровне государства в целом.

Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается гражданами через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений.

Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых, строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Инфраструктура ипотечного кредитования

Эффективное функционирование системы ипотечных кредитных институтов невозможно без наличия соответствующих обеспечивающих элементов (инфраструктуры). Спецификой ипотечного кредитования является его теснейшая связь с оценкой стоимости, страхованием и регистрацией оборота недвижимого имущества, а также с вторичным рынком ипотечных кредитов. В связи с этим функционирование системы ипотечных институтов невозможно без наличия в стране:

• системы регистрации оборота недвижимого имущества;
• страховых организаций (компаний);
• организаций, профессионально занимающихся оценкой стоимости недвижимого имущества.

Развитая инфраструктура системы ипотечного кредитования обеспечивает эффективность ипотечных операций, повышение защищенности прав субъектов ипотечного кредитования.

О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С этого момента идет постоянная работа над усовершенствованием системы ипотечного кредитования и обеспечением ее функционирования.

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества2Довдиенко И.В. Ипотека. М., 2003. С. 3.. Ипотека, или залог недвижимости, является как правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.

Как видно из вышеизложенного, ипотека представляет собой средство обеспечения обязательства, при котором у должника сохраняется право владения и пользования заложенным имуществом, независимо от того, движимое оно или недвижимое. Но получила она наибольшее распространение при залоге недвижимости, и, прежде всего земельных участков, по следующим причинам. Землю и другое недвижимое имущество невозможно перенести на другое место, в отличие от движимого имущества. К тому же недвижимость является основным средством производства, лишившись которой должник практически не в состоянии будет выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости и трактовать как вещное право.

Вместе с тем в федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" .

В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете3.

Согласно данной статье, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ныне действующее законодательство позволяет обеспечивать ипотекой любые законные требования, что соответствует международной практике. Например, какие-либо ограничения по виду обеспечиваемых требований отсутствуют, в частности, в законодательстве Бельгии, Германии, Испании13 Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. 2007. № 1. С. 58..

Ипотека может быть установлена, если иное не предусмотрено федеральным законом, в обеспечение:

• - обязательства по кредитному договору,
• - обязательства по договору займа,
• - иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре,
• - обязательства, основанного на причинении вреда.

Таким образом, при ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть 2 от 30 ноября 1994года № 51-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 1. Ст. 819.. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным Там же. Ст. 820..

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ Там же Ст. 807.

Ипотекой может быть обеспечено практически любое денежное обязательство, основанное на гражданско-правовом договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Необходимо отметить, что ипотека, как и другие залоговые правоотношения, является строго акцессорным (добавочным) правоотношением по отношению к обеспеченному залогом основному обязательству11 Роньжин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. 2004. № 7. С.25.. Акцессорность залогового правоотношения проявляется в следующем:

Во-первых, залоговое правоотношение производно от основного обязательства. Производность залогового правоотношения выражается в невозможности его самостоятельного возникновения, т.е. возникновения не в связи с обеспечиваемым обязательством.

Во-вторых, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства (соглашения об обеспечении основного обязательства залогом), и, наоборот, согласно п. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения основного обязательства (в т.ч. недействительность договора о залоге) не влечет недействительности основного обязательства.

В-третьих, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства22 Гражданский кодекс РФ: Часть 1 от 30 ноября 1994 года. (в ред. от 14.10.2006г.). № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 352, п. 1, пп. 1.

3 Гражданский кодекс РФ: Часть 1 № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года. // Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 355..

В четвертых, уступка залогодержателем прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному залогом3.

Ипотека может быть договорной, если она возникла на основании договора, и законной. Закон, предусматривающий возникновение ипотеки, должен содержать указания на то, в силу какого обязательства и какое имущество должно обременяться ипотекой. Такие указания содержатся, например, в ст. 587 ГК РФ, где говорится, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты обретает право залога на это имущество.

Сторонами по договору ипотеки являются:

залогодатель - юридическоелицо- должник, передающая имущество в залог;

залогодержатель - банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке определено в ст. 6 Закона «Об ипотеке». Ипотека может быть установлена только на имущество, которое одновременно удовлетворяет следующим условиям:

• - если это имущество может быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
• - если это имущество принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона «Об ипотеке»).

Исходя из положений Закона «Об ипотеке» не допускается ипотека:

• - имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральном законе порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона «об ипотеке»);
• - земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
• - части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона «Об ипотеке»);
• - жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74).

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества: Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006г. № 213. п. 7. // Российская газета. 2006. 19 июня..

Необходимо отметить, что содержание гражданского правоотношения по договору об ипотеке имеет определенные особенности. Залогодатель остается собственником данного имущества и сохраняет право пользования им. Он вправе извлекать плоды и доходы Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ // Российская газета. 2007. 4 июля.. Обязанности залогодателя заключаются в поддержании имущества в исправном состоянии, несении расходов на его содержание, в проведении текущего и капитального ремонта в сроки, установленные федеральным законом, если договором об ипотеке не предусмотрено иное Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ // Российская газета. 2007. 4 июля..

Как правило, залогодатель обязан за свой счет страховать это имущество от рисков утраты и повреждения в полной стоимости, а если она превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Это необходимо для защиты интересов залогодержателя, который имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано.

Также залогодатель обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. А в случае реальной угрозы утраты повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

Необходимо обратить внимание на одну особенность, если приобретателю имущества, заложенного по договору об ипотеке оно перешло от третьего лица, то есть от лица, не являющегося должником по основному обязательству, то он остается третьим лицом. Также является третьим лицом приобретатель и в том случае, если имущество перешло к нему от залогодателя, являющегося должником по обеспеченному ипотекой обязательству путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива.

Таким образом, третьим лицом является тот, кто, не будучи лично обязан к уплате соответствующего долга, несет ответственность лишь в качестве собственника обремененной ипотекой недвижимости в размере ее стоимости.

Только в порядке универсального правопреемства, то есть в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования приобретатель становится на место должника-залогодержателя и несет все обязанности последнего как по основному обязательству, так и по договору об ипотеке.

Другой стороной в договоре об ипотеке является залогодержатель. Основным правом залогодержателя является получение удовлетворения своих денежных требований к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны - залогодателя при наличии юридических оснований преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержатель имеет право требовать от залогодателя выполнения им всех предусмотренных законом и договором его обязанностей, а также проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке, в чьем бы владении оно не находилось.

Следует отметить, что положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» учитывают интересы, как кредитора, так и заемщика. Отличительным признаком ипотечного кредитования, обеспечивающим его высокую кредитную надежность, является возможностью кредитора (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по представленному кредиту путем реализации предмета залога. Необходимо также отметить, что в Законе предусматривается возможность сторон, заключивших договор ипотеки, самостоятельно регулировать свои права и обязанности по предмету залога О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: Официальный отзыв от 4 октября 2006г. № 3604 п - П13. // Документ опубликован не был.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога (п. 5 ст. 6 Закона «Об ипотеке») Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон № 118-ФЗ от 26 июня 2007 года. // Российская газета. 2007. 7 июля..

Следовательно, отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования наряду с договором ипотеки, можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка), договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риелторами, по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают (упорядочивают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования. Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Залогодержателем может выступать также юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К числу кредиторов или операторов вторичного рынка относятся, например, пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости. 2009. N 1..

В соответствии с п. 12 Положения о жилищных кредитах, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 10.06.1994 N 1180 Положение о жилищных кредитах: Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1180., в кредитном договоре определяются следующие условия:

цель получения ссуды;

срок и размеры кредита;

порядок выдачи и погашения кредита;

инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения);

обеспечение кредитного обязательства заемщика;

условия страхования ссуды;

способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита;

санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды;

размеры и порядок уплаты штрафов;

порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитный договор является консенсуальным (возмездным). Как и договор займа, кредитный договор представляет собой каузальную сделку.

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Ипотечный кредит (ипотека) предоставляется для покупки жилья (квартиры, дачи или загородного дома). В качестве залога по ипотеке выступает объект кредитования, который должен соответствовать требованиям банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

2) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

3) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 20-30 лет и более;

4) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

6) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период).

Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи – это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту.

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита – передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения

заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:

1. Приобретение готового жилья в качестве:

· основного места жительства;

· дополнительного места жительства;

· для сезонного проживания;

· для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о предоставлении кредита.

2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.

Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

· первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

· вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

· выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

· поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома – 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга.

Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода.

Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности.

Глава 5. Ипотечное кредитование

5.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 5. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).

Рис. 6. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Ипотека является частным случаем кредитования и появление такого банковского продукта позволило многим российским гражданам стать владельцами собственного жилья. Количество подобных предложений сегодня огромно и понять, с чем связана их популярность можно, изучив основные особенности ипотеки. Именно о них и пойдет речь в статье.

В чем сущность ипотечного кредитования?

Процесс кредитования связан с выдачей кредитором определенной суммы денежных средств на определенный срок и под определенные проценты. Такое взаимовыгодное сотрудничество позволяет банку получать прибыль, а заемщик получает деньги для реализации своих целей. Все вопросы взаимодействия основных сторон сделки четко регламентируются действующим законодательством.

Ипотечное кредитование всегда тесно связано с понятием залогового имущества, выступающего в качестве обеспечения по займу. При осуществлении деятельности у банковской организации всегда существует определенная доля риска в виде возможности невозврата кредитных средств. Причиной подобной ситуации могут стать различные жизненные обстоятельства, при наступлении которых заемщик оказывается не в состоянии погашать займ. В этом случае банк получает право реализовать заложенное имущество и покрыть свои убытки за счет средств от продажи.

В качестве залога может выступать любой вид имущества, в том числе наделы земли, здания, сооружения, жилая недвижимость, машины и другие объекты. На практике большинство ипотечных сделок сегодня заключаются с закладыванием жилой недвижимости, так как такой вид имущества обладает высокой ликвидностью и считается наиболее привлекательным для банковского учреждения.

Залоговое имущество по ипотеке является специфическим объектом залога, так как невозможно предсказать изменение его стоимости в будущем. Цена его может подняться или опуститься в зависимости от состояния экономики и иных факторов. Стоимость жилой недвижимости в большинстве случаев имеет динамику движения в большую сторону, поэтому риск появления убытков при продаже такого имущества у банка минимален.

На время пользования кредитными средствами на объект залога накладывается обременение. В случае жилой недвижимости наличие его для заемщика означает возможность проживания и использования инженерных коммуникаций помещения, но при этом накладывается запрет на проведение имущественных операций, включая сдачу жилья в аренду или его дарение, продажу. В некоторых случаях можно продать или сдать жилье, но только получив предварительно на проведение подобной операции разрешение со стороны банка.

Разновидности ипотечного кредитования

Наиболее распространена в нашей стране ипотека для приобретения жилой недвижимости, которая относится к разновидности целевого кредита. Популярность и востребованность таких предложений банков во многом связана с преимуществами, которые заемщик получает при оформлении договора. После привлечения кредитных средств на покупку жилья человек сразу становится владельцем имущества и не испытывает необходимости в длительном накоплении и сбережении собственных средств.

Залогом при таком виде ипотеки выступает приобретаемая недвижимость, и не нужно искать иное обеспечение по кредиту. Благодаря большому количеству ипотечных предложений подобного вида, у физических лиц имеется возможность получить средства на покупку готового или строящегося жилья, на цели строительства или приобретение частного дома. На рынке финансовых услуг можно найти предложения для приобретения комнаты или доли в квартире.

Помимо целевой ипотеки на приобретение жилья существуют следующие разновидности:

• нецелевой займ - средства выдаются под залог, в качестве которого выступает недвижимость заемщика, и он может тратить деньги на любые цели;
• земельная - связана с выдачей кредита для приобретения участка земли;
• загородная - на кредитные средства приобретается недвижимость за городом.

Отдельную категорию составляет так называемая социальная ипотека . Такие программы направлены на решение жилищного вопроса определенной категории граждан и в большинстве случаев имеют поддержку со стороны государства. Среди них существуют проекты регионального и федерального значения. Социальные программы отличаются лояльными условиями кредитования, в их число входят предложения для военнослужащих, молодых семей и специалистов.

Основные особенности ипотеки

На рынке финансовых услуг сегодня существует множество ипотечных предложений, которые в большинстве случаев отличаются целями кредитования, длительностью действия соглашения, размерами процентных ставок и суммами первоначального взноса. Уточнить условия предоставления займа всегда можно в отделении банка или на его электронном ресурсе. Практически на каждом портале кредитных учреждений сегодня имеются ипотечные калькуляторы, представляющие собой удобный инструмент для возможности проведения самостоятельных расчетов параметров кредитования.

Основной отличительной особенностью всех ипотечных займов является то, что ипотеки без залогового имущества не существует . В качестве него чаще всего выступает приобретаемая на ипотечные средства недвижимость, но в России больше распространены варианты с предоставлением обеспечения в виде собственного жилья заемщика.

Основными особенностями ипотеки считаются следующие моменты:

• длительный срок действия кредита, значение которого варьируется от 10 до 50 лет;
• большие суммы заемных средств;
• исключительно целевое использование кредитных денег;
• наличие определенных требований со стороны банков к заемщику и приобретаемой на кредитные средства недвижимости.

Кредитные организации готовы работать только с надежными и проверенными клиентами, поэтому тщательное внимание уделяется личности заемщика и его кредитной истории. Не меньшее значение придается ипотечному объекту, который должен иметь не только достаточную степень ликвидности, но и быть «чистым» с юридической точки зрения.

В чем заключаются нюансы российской ипотеки?

При заключении ипотечной сделки участвует как минимум две стороны. В качестве залогодержателя выступает кредитное учреждение, которое выдает займ. Залогодателем является лицо, которое предоставляет обеспечение по кредиту в виде залогового имущества. В повседневной жизни более распространены понятия кредитор и должник. В качестве заемщика может выступать не только физическое, но и юридическое лицо.

Для признания за договором ипотеки юридической силы он должен быть заключен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации. Специалисты советуют тщательно изучать пункты договора, так как от грамотности его составления во многом зависит развитие в дальнейшем ипотечных отношений. Действующее законодательство требует указания в ипотечном соглашении следующих требований:

• полного описания предмета ипотеки;
• результатов оценки имущества;
• сроков выполнения ипотечных обязательств;
• размера займа;
• условия проведения взыскания;
• данных о залогодателе, перечня оснований для владения имуществом для залога.

Нотариально заверять ипотечный договор не требуется. Сведения по ипотеке вносятся в единый реестр, содержащий информацию обо всех проводимых с недвижимым имуществом сделок. При этом на залоговую недвижимость накладывается обременение, которое до его снятия выступает в качестве запрета на проведение имущественных операций с предметом залога. Прекращение обременения возможно только после полного погашения ипотечного кредита заемщиком и отсутствия претензий со стороны кредитной организации к заемщику.

Для многих принятие решения о необходимости оформления ипотечных отношений с банком является непростым решением. При этом многие совершают ряд типичных ошибок и не учитывают особенности ипотечного кредитования, что в конечном итоге ведет к получению отрицательного ответа в возможности получения займа или чревато заключением договора на невыгодных для клиента условиях.

Попытки скрыть плохую кредитную историю сегодня безрезультативны, так как специалисты банка в короткие сроки способны получить всю необходимую информацию о клиенте из электронных баз. Факты выявления лжи со стороны клиента чреваты для него не только отказом в получении кредита, но и занесением в «черные» списки.

Опасность неправильной оценки собственных сил и параметров ипотечного кредитования заключается в том, в лучшем случае заемщик будет нести финансовое бремя ответственности длительное время, потеряв существенный размер денежных средств в виде итоговой переплаты по кредиту. При наихудшем развитии событий физическое лицо окажется не в состоянии погашать кредитные обязательства и потеряет не только деньги, но и залоговое имущество.

Для исключения неприятных ситуаций специалисты советуют придерживаться следующих рекомендаций:

1. реально оценивать собственные финансовые возможности, просить в банке реальную сумму, которую в дальнейшем можно будет платить;
2. не прибегать к валютным займам, так как в ситуации валютного скачка существует большая доля риска оказаться в долговой яме, выбраться из которой будет затруднительно или невозможно;
3. выбирать предложения с фиксированной ставкой, что позволит получить график выплат с фиксированной ежемесячной суммой платежа;
4. уточнить возможность досрочного погашения займа.

Специалисты советуют перед оформлением изучить как можно больше информации о надежности банков и их финансовых продуктов. Обращение в российские банки-лидеры не гарантирует получения наиболее выгодного предложения. Стоит изучить существующие акции и специальные предложения от банков и застройщиков, так как часто по ним можно получить более лояльные условия кредитования по сравнению со стандартными предложениями. При наличии социальных льгот их также стоит использовать для оформления или погашения кредита, это существенно снизит размер переплаты и личную финансовую нагрузку.

Заключение

Отличительной особенностью ипотеки любого вида является обязательное наличие залогового имущества, которое до момента погашения займа формально принадлежит банку и на него накладывается обременение. Ипотечные кредиты связаны с длительным процессом кредитования и необходимостью соблюдения требований законодательства в части должного оформления. Перед оформлением заемщик и имущество проходят проверку банком на соответствие предъявляемым требованиям, а возможность выбора наиболее выгодного предложения во многом зависит от соблюдения основных правил и рекомендаций.