Активы

Нужно ли сро заказчику строительства. Сро технический заказчик, застройщик, контроль, функции

С 1 июля вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которыми изменяется правовое регулирование деятельности технического заказчика. Согласно , данные нововведения касаются и застройщиков, которые самостоятельно (без технического заказчика) нанимают изыскателей, проектировщиков и подрядчиков.

До обозначенной даты организациям, выполняющим функцию технического заказчика, требовалось членство только в строительной СРО с получением свидетельства о допуске к видам работ по строительному контролю, напоминает информационная служба ЕРЗ . С 1 июля, согласно пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса, технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО, если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО, если он взаимодействует с проектной организацией, и строительной СРО, если взаимодействует с подрядчиком.

В Минстрое России считают, что «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида». Т.е., по мнению министерских чиновников, застройщик в данном случае должен состоять сразу в трёх СРО – изыскательской, проектной и строительной.

С такой трактовкой закона не согласен директор Института развития строительной отрасли, а по совместительству — руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик .

«Судебная практика показывает, что в части возникновения тех или иных обязанностей у предпринимателей суд, как правило, руководствуется буквальным толкованием закона. Примененный в разъяснении Минстроя России метод толкования по совокупности норм в данном случае неприменим, — цитирует Холопика ЕРЗ. — Закон содержит требование, что технический заказчик должен быть членом СРО. Норма о том, что застройщик «вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику», не говорит о том, что в случае не передачи таких функций техническому заказчику, застройщик сам становится техническим заказчиком во взаимодействии с контрагентами.

Здесь хорошо подходит аналогия с адвокатами. Чтобы осуществлять защиту в суде гражданин может нанять профессионального адвоката, но может и сам действовать без представителя. Если гражданин осуществляет в суде свою защиту сам, то это ведь не означает, что ему требуется вступать в адвокатскую палату. Думаю, что Минюст России никогда не даст разъяснение, из которого по совокупности норм будет сделан вывод о необходимости членства в адвокатской палате всех, кто защищает себя самостоятельно».

Без вступления в СРО функции заказчика-застройщика выполнять нельзя – так считают многие стройфирмы. На практике допуск СРО застройщику нужен не всегда. Позвоните нам, чтобы мы юридически разобрали ваш случай и дали точный ответ, нужно ли СРО заказчику-застройщику в вашей конкретной ситуации.

Нужно ли застройщику СРО?

Требовать СРО для заказчика-застройщика эконом-класса или объектов других категорий необязательно, если девелопер нанимает генподрядчика с разрешением на работу, и последний возьмет на себя полномасштабные строительные функции. А вот для надзора за деятельностью генподрядчика может понадобиться оформление СРО заказчика строительства на строительный контроль.

Без СРО заказчик-застройщик в строительстве работает через третьих лиц

Если застройщики СРО оформлять не хотят, то придется нанять не только генподрядчика с сертификатом саморегулируемой организации, но и третью фирму с допуском на стройконтроль. В этом случае девелопер может обойтись без допускающего разрешения, ведь все работы, которые могут отразиться на безопасном капстроительстве, перепоручены фирмам с необходимыми допусками.

Судебная практика по оформлению СРО для заказчика-застройщика

Судебная практика нередко апеллирует к тому, что девелопер так или иначе контролирует строительную деятельность, и были прецеденты, когда суд устанавливал неправомерность отсутствия сертификата СРО у застройщика-заказчика строительства. Чтобы не доводить ситуацию до крайности, проконсультируйтесь у наших юристов по вопросу свидетельств СРО застройщиков.

Помощь в оформлении СРО для заказчика строительства

Иногда проще оформить сертификат саморегулирумеой организации, нежели рисковать финансами и репутацией проекта из-за отсутствующего допуска. Звоните – и мы поможем с оформлением допуска!

Термин «заказчик-застройщик» пришел в строительный лексикон из Советского Союза . Изменения ГрК РФ, утвержденные Федеральным законом №240-ФЗ от 27 июля 2010 года, упразднили термин «заказчик-застройщик» и конкретизировали требования закона к необходимости получения СРО заказчика. Вместо устаревшего термина вводится понятие «Лицо, осуществляющее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства». И теперь это не только застройщик или заказчик, но и все физические и юридические лица, которые привлекаются к процедуре строительства на основании договора. Так как перечисленные лица отвечают за качество работ и их соответствие проектной документации, они обязаны вступить в СРО. Правило действует только тогда, когда исполнитель осуществляет работу, влияющую на безопасность объекта капстроительства.

Нужно ли заказчику СРО?

Рассмотрим пример, в котором три стороны несут ответственность за некачественное исполнение условий договора перед вышестоящей организацией.

Этими сторонами является:

генподрядчик
подрядчик или субподрядчик
заказчик или застройщик

В данном примере генподрядчику требуется свидетельство о членстве в СРО на генеральный подряд. Подрядчик или субподрядчик также обязаны вступить в профильное партнерство. А вот необходимо ли членство в СРО техническому заказчику или застройщику?

Технический заказчик/застройщик и СРО

Главный вопрос, который интересует всех так или иначе привлеченных в строительство – нужно ли техническому заказчику членство в СРО? Обязанность вступления заказчика в некоммерческое партнерство не регламентирована ни одним законом. Тем не менее, технический заказчик — своего рода высший менеджмент стройки. Он организует работу на строительных площадках, проводит финансовый контроль и аудит, координирует работу всех субъектов, которые принимают участие в процессе.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: заказчику следует оформить свидетельство о членстве СРО. В противном случае, он не сможет выполнять функцию надзирателя качества строительства на объекте.

Что делать, если у технического заказчика нет членства профильного СРО?

Ситуация достаточно абсурдная, но вполне реальная. Заказчик может не быть в СРО, однако это не помешает ему подписать контракт с генподрядчиком, который является участником некоммерческого партнерства. Тем не менее, выполнить свои функции техзаказчику не удастся — придется переложить контроль и надзор на плечи фирмы.

Таким образом получается, что технический заказчик должен вступить в СРО, для легитимного способа осуществления деятельности. В противном случае, могут возникнуть проблемы с некомпетентными сотрудниками сторонней фирмы.

Процедура вступления технического заказчика в строительстве в СРО может вызвать большое количество вопросов, в частности, о количестве документации и специализации сотрудников. На все эти вопросы вы можете получить профессиональную консультацию в НЦЛ.

Другие материалы раздела СРО

Компании-застройщики, строительные организации и индивидуальные предприниматели в сфере строительства обязаны вступить в СРО, в случае если их работы оказывают влияние на несущие конструкции зданий. Они должны объединиться в некоммерческую организацию и подать заявление. После этого они получат разрешение на выполнение определенного вида работ. Статья на сайт поможет Вам лучше разобраться в особенностях СРО заказчика. Введение в тематику саморегулирующих организаций можно найти в статье — Что такое СРО?

Но нужен ли СРО заказчику? Если перечень выполняемых им работ не связаны с обеспечением прочности зданий, это не является для них обязательным. Но они могут добровольно объединиться в СРО. Процесс оформления достаточно сложный, требует больших финансовых затрат и некоторого времени.

При объединении в СРО, предприятие должно иметь опыт работы в сфере строительства, в штате должны присутствовать сотрудники с высокой квалификацией и должным уровнем образования. Кроме этого, у компании должно быть все необходимое оборудование, помещения, а кроме этого свободные денежные средства для оплаты всех взносов. Стоимость вступления в СРО заказчика формируется из нескольких статей:

1 000 рублей - первоначальный взнос;
300 тыс. рублей - взнос в компенсационный фонд (сумма может быть в разы больше, в случаях предусмотренных контрактом);
3 500 рублей - ежемесячный взнос;
5 000 - страховая ежегодная премия.

Для упрощения компаниям предлагается возможность оформить сезонный допуск СРО, который выдается только на один сезон. А стоимость его значительно ниже, так как не требуется выплата в компенсационный фонд, который оказывает существенное влияние на цену. Этой возможностью часто пользуются новички в строительной области, но и крупные компании не брезгуют ею, для сокращения своих затрат. После окончания срока действия допуска, компания может подать заявку в СРО на полноценное вступление, для этого ей потребуется всего лишь оплатить сумму компенсационного фонда.

Отвечая на вопрос, нужно ли СРО заказчику, можно отметить, что если его деятельность не связана с прочностью конструкций и не оказывает на них влияния, законодательно не требуется их вступление в СРО. Они могут вступить в него только на добровольных началах или с учетом будущего развития, если позволяет бюджет компании.

Чтобы разобраться, вступать ли в СРО, лучше ознакомиться с преимуществами, которые получают ее члены. Итак, что же дает СРО для заказчика:

защита интересов компаний-участников;
представление их интересов перед государственными органами и другими участниками рынка;
возможность взаимодействовать с другими участниками СРО и оказывать взаимную поддержку;
контроль качества работ посредством разработки стандартов и нормативных актов;

поддержка актуальности нормативной базы посредством своевременного внесения изменений в стандарты и правила;
информирование участников о различных нововведениях посредством организации конференций и тематических симпозиумов;
повышение уровня квалификации сотрудников.

Для небольших предприятий вступление в СРО дает возможность конкурировать на рынке наравне с крупными игроками. В СРО функции заказчика определяются согласно его основного предназначения, которое выражается в осуществлении им строительных работ:

заключение генерального договора на строительство;
оформление подряда на отдельные виды работ;
организация объекта строительства;
надзор за выполнением строительства;
передача объекта в эксплуатацию.

Если заказчик не нарушает правила и нормы, прописанные СРО, соблюдает стандарты при работе, он получает возможность расширять свою деятельность. Если возникают какие-либо спорные ситуации, СРО берет на себя защиту прав своих членов и выплачивает неустойку из суммы общего фонда, так как все риски делятся между членами СРО.

О тонкостях покупки допуска СРО Вы можете прочитать в нашей статье — Допуск СРО купить в рассрочку.

СРО Заказчика-Застройщика

Функции в СРО заказчика застройщика лежат в области обеспечения и организации строительных работ. При их выполнении его деятельность проходит по таким этапам:

архитектурное проектирование;
инженерные изыскания;
получение разрешительных актов на выполнение работ по строительству;
подготовка места для строительства;
заключение договора на строительство.

Подробнее читайте в наших статьях СРО для строителей — допуск на строительство и СРО на строительство, генподрядчик.

Технический заказчик - это своего рода заказчик-застройщик, так как в его поле влияния находится весь процесс строительства от начала и до конца, и он выполняет функции, свойственные обоим категориям. В СРО технический заказчик несет ответственность по техническим характеристикам и параметрам строительства, а заказчик-застройщик несет финансовую ответственность.

Технический заказчик выполняет такие виды работ:

подбор участков для стройки;
оформление документов по передаче права собственности, перевод земельных владений в нужную категорию;
формирование пакета разрешительных документов для строительства;
проведение экспертизы по работе коммуникаций;
получение разрешений на подключение газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, канализации;
разработка проекта работ и составление сметы;
проведение тендера на выбор генерального подрядчика;
организация и контроль за строительством объекта;
подготовка исполнительной документации;
взаимодействие с органами контроля;
ввод в эксплуатацию.

Конечно, строительный контроль заказчика СРО является ключевым этапом при проведении строительных работ, поэтому при подборе персонала, следует учитывать, чтобы в штате присутствовали квалификационный архитектор, проектировщик, специалист по электрическим и вентиляционным системам, геодезист, сметчик, конструктор.

Контролировать процесс строительства имеет право и застройщик и заказчик, а проходит он по таким направлениям:

соответствие проекту;
соблюдение регламентов;
соответствие стандартам ГрК РФ;
проверка стройматериалов;
учет работ.

Для этого потребуется оформить допуск на осуществление контроля, после получения которого, застройщик-заказчик имеет право выдавать заключение о соответствии работ.

Без допуска СРО

Что будет если работать без допуск СРО Заказчика-Застройщика.

Друзья и коллеги!
Как выясняется вопрос не так прост, как показалось на первый взгляд.
Одной из презюмируемых целей реформы СРО в области строительства и проектирования было отделения Застройщика (хозяина денег и земли или просто предпринимателя) от компаний, осуществляющих работы, необходимые для получения результата (генподрядчик, проектировщик, изыскатель)
Однако все оказалось не так однозначно.
Вчера, 21.06.17 года, то есть за 10 дней до наступления часа Х (вступления в силу изменений) сайт ЕРЗ (единый реестр застройщиков) опубликовал 2 статьи лейтмотив которых: застройщик, который выполняет функции технического заказчика (заключает договоры: генподряд, проектирование и изыскания) должен САМ быть членом всех 3 профильных СРО.
Анализ норм Градостроительного кодекса РФ говорит о том, что "ошибка" закралась в понятийный аппарат.
Статья 1 Градкодекса обязала техзаказчика быть членом профильных СРО, а иные статьи того же документа говорят о такой обязанности только для тех компаний, которые сами выполняют эти работы. (ст.ст. 47ч3.3, 48ч5, 52ч3.1)
Коллизия...
Учитывая возможные "административные" последствия отсутствия членства в СРО (хотя в первую очередь это каснется участников торгов по 44 ФЗ) вопрос становится вовсе не праздным.
Что думаете, коллеги?

Ниже текст публикации на сайте ЕРЗ"Новые требования к застройщикам и другим организациям, которые будут осуществлять функции технического заказчика с 1 июля 2017 года

Согласно п. 22 ст. 1 Кодекса функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1 ст. 47, ч. 4.1 ст. 48, ч. 2.2 ст. 52 Кодекса.

Таким образом, с 1 июля 2017 года застройщики или привлеченные ими организации, осуществляющие функции технического заказчика, должны являться членами одновременно трех СРО: изыскательской, проектной и строительной. Исключение сделано только для организаций бюджетной сферы, а также государственных компаний и корпораций, которые могут не вступать в СРО при выполнении как подрядных работ, так и при осуществлении функций технического заказчика в интересах государства.

Поскольку остальным организациям придется платить немалые взносы одновременно в три СРО, то логично предположить, что застройщику с 1 июля 2017 года будет не так просто найти технического заказчика, соответствующего новым требованиям законодательства. Стоимость услуг технического заказчика также может возрасти с учетом заложенных в нее расходов на дополнительные взносы в СРО.

Застройщик, который решит осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, также будет вынужден вступать в три СРО. При этом размер взносов в СРО для застройщика (технического заказчика) согласно общим требованиям закона будет определяться исходя из стоимости заключенных им договоров подряда, в том числе строительного, а не согласно стоимости выполнения функций технического заказчика.

Частями 10 - 13 статьи 55.16 Кодекса установлены минимальные размеры взносов в компенсационные фонды соответствующих СРО.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда строительной СРО составляет:

1) 100 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 60 млн. руб. (0,16%);

2) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 500 млн. руб. (0,1%);

3) 1,5 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 3 млрд. руб. (0,05%);

4) 2 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 10 млрд. руб. (0,02%);

5) 5 млн. рублей, если стоимость по одному договору от 10 млрд. рублей.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств строительной СРО составляет:

1) 200 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 60 млн. руб. (0,33%);

2) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 500 млн. руб. (0,5%);

3) 4,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 3 млрд. руб. (0,15%);

4) 7 млн. руб., если стоимость по договорам не более 10 млрд. руб. (0,07%);

5) 25 млн. рублей, если стоимость по договорам от 10 млрд. рублей.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 50 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 25 млн. руб. (0,2%);

2) 150 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 50 млн. руб. (0,3%);

3) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 300 млн. руб. (0,16%);

4) 1 млн. руб., если стоимость по одному договору от 300 млн. руб.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 150 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 25 млн. руб. (0,6%);

2) 350 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 50 млн. руб. (0,7%);

3) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 300 млн. руб. (0,8%);

4) 3,5 млн. руб., если стоимость по договорам от 300 млн. руб.

Анализ указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что несмотря на все разговоры про снижение нагрузки на бизнес с 1 июля 2017 года организации члены СРО должны будут платить взносы в СРО в большем размере , а застройщик (технический заказчик) - сразу в три саморегулируемые организации одновременно.

В отличие от взносов в компенсационные фонды размер членских взносов в СРО законом не устанавливается, а значит, его размер будет устанавливать саморегулируемая организация по своему усмотрению, да еще будучи монополистом в своем регионе . Такой подход представляется в корне неверным с учетом установленного законом обязательного членства в СРО. Это все равно, что разрешить страховым компаниям самостоятельно определять тарифы в области ОСАГО.

Кроме того, не совсем понятно, какие функции, влияющие на безопасность, осуществляет застройщик (технический заказчик) в области изысканий и проектирования, что он должен вступать в СРО наравне с проектировщиками и изыскателями. Согласно статье 49 Кодекса результаты инженерных изысканий и проектная документации, подготовленные на основании задания застройщика, подлежат обязательной экспертизе, без положительного заключения которой застройщик не вправе утвердить проект.

Функция застройщика (технического заказчика) по осуществлению строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта согласно статье 53 Кодекса может быть возложена в полном объеме на привлеченные сторонние организации (включая индивидуальных предпринимателей). До 1 июля 2017 года такие организации должны были являться членами только строительных СРО в отношении соответствующего вида работ. Однако с 1 июля 2017 года указанные организации попадают под норму п. 22 ст. 1 Кодекса, которая не устанавливает исключения из общего правила о членстве одновременно в трех СРО для организаций, выполняющих только часть функций технического заказчика.

В отличие от подрядных строительных организаций на застройщика (технического заказчика) не распространяется положение ч. 2.1 ст. 52 Кодекса, которое позволяет подрядчику не являться членом строительной СРО при стоимости заключенного договора строительного подряда не более 3 млн. рублей.

Исключение из общего для всех организаций требования об обязательном членстве в СРО сделано только для случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта следующих объектов (ч. 2.1 ст. 52 Кодекса):

индивидуальный жилой дом;объект на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;строения и сооружения вспомогательного использования, а также киоски, навесы и другие объекты, которые не относятся к объектам капитального строительства.

Не трудно заметить, что в этой части закон о реформе СРО создает дополнительные обременения для участников строительства. Еще в 2008 году при подготовке первой редакции Перечня видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, нам удалось прописать принципиальное положение в ведомственном приказе Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274. В нем было установлено, что без членства в СРО могут выполняться любые работы (изыскательные, проектные, строительные) на объектах, которые не подлежат государственному строительному надзору (включая жилые дома не более 3 этажей, производственные объекты не более 2 этажей), а также аналогичные работы в отношении объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство (включая капитальный ремонт с 2011 года).

Также нам удалось не допустить на том этапе затягивания в систему саморегулирования застройщиков (технических заказчиков), хотя и в 2008 году были желающие получить в СРО дополнительных плательщиков взносов. Но даже тогда никому не приходило в голову заставить застройщиков (технических заказчиков) вступать в три СРО одновременно, как это сделали разработчики Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ.

Николай Малышев,
Генеральный директор Общероссийского общественного фонда
"Центр Качества Строительства"

Перепост текста с сайта ЕРЗ

https://erzrf.ru/publikacii/voprosy-i-otvety-dlya