Анализ типа рыночной структуры рынка жилой недвижимости. Типы рынков

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 - Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

Физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

Юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

Экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

Затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает :

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

Куплю-продажу объектов недвижимости;

Наследование;

Дарение;

Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

Приватизацию;

Национализацию;

Изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

Внесение в уставный капитал;

Банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

Инвестирование в недвижимость;

Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

Изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

Управление, эксплуатация;

Передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

Регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

Ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

Пожизненное содержание с иждивением;

Передачу в доверительное управление;

Введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

Страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 - Цикличность развития рынка недвижимости

1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 - Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 - Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен , при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости :

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

Установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

Создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

2. Рынок недвижимости

2.1. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).

Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Классификация рынков недвижимости

Рынок недвижимости

Рыночная экономика опирается на право частной собственности - право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это позволяет гражданам или частным предприятиям по своему усмотрению приобретать, применять и реализовывать материальные ресурсы и заключать договоры, имеющие юридическую силу и обязательность для партнеров.

Владелец собственности обладает правом завещания, т.е. правом назначить преемника этой собственности после своей смерти, что существенным образом поддерживает институт частной собственности. Нельзя не отметить, что при рыночной модели существует и государственная собственность, а также собственность в смешанных формах. Естественно, что законодательство должно предусматривать юридические ограничения права частной собственности, связанные с интересами общества в целом.

С частной собственностью непосредственно связана свобода предпринима­тельства и выбора. Свобода предпринимательства позволяет организовывать процесс производства из имеющихся ресурсов и продавать произведенные товары (продукцию, услуги) на рынке по собственному усмотрению. Принятие решения о вступлении на тот или иной рынок (вид деятельности) или выходе из него находится в руках предпринимателя.

Свобода потребительского выбора, т.е. свобода потребителя в пределах своих доходов приобретать товары и услуги в наборе, наиболее подходящем для удовлетворения своих потребностей, является доминирующей среди других свобод и обуславливает пределы свободы выбора поставщиков материальных и людских ресурсов. В итоге получается, что потребитель решает, что должна производить экономика.

Личный интерес формирует образ действий различных субъектов рынка недвижимости, когда они реализуют свой свободный выбор. Каждый из них стремится делать то, что ему экономически выгодно. Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей. Стимулирование личного интереса является одной из характерных черт рыночной экономики и в значительной мере придает ей направленность и упорядоченность при функцио­нировании. Свобода выбора, которая реализуется для каждого участника рынка в форме стремления получать лично для себя денежный доход, служит основой для экономического состязания, или конкуренции.

Конкуренция на рынке недвижимости предполагает:

· наличие на рынке большого числа независимо действующих продавцов и покупателей конкретных товаров, продуктов, ресурсов и услуг;

· свободу для продавцов и покупателей выступать на тех или иных рынках и покидать их по своему усмотрению.

Однако сущность конкуренции заключается в том, что на рынке недвижимости имеется такое большое количество продавцов, при котором каждый из них, обеспечивая небольшую долю в общем объеме предложения, практически не в состоянии воздействовать на цену товара. Это же соотношение справедливо и для тех, кто выступает на рынке недвижимости в качестве предъявителя спроса. Покупателей много и единичный покупатель не может управлять рынком к своей выгоде. Конкуренция устанавливает пределы реализации продавцами и покупателями недвижимости их личного интереса.

Самая общепринятая форма конкуренции - снижение цен. Она заключается в том, что продавцы недвижимости, стремясь увеличить (ускорить) количество продаж, предлагают ее по более низким ценам, чем конкуренты. Для этого каждому продавцу необходимо все делать так, чтобы продать по тем же ценам, что и конкурент, или дешевле. Тому предпринимателю, у которого нет достаточной сноровки в этом отношении, приходится раньше или позже уйти с рынка недвижимости. И напротив, умелый предприниматель получает высокую прибыль, которая позволяет ему развивать дело.

Одним из способов конкуренции являются нововведения, рассчитанные на привлечение покупателей. За сравнительно короткий период формирования рынка недвижимости в России это проявилось очень наглядно в деятельности риэлтеров.

Помимо прямого соперничества, предприниматели, действующие на рынке недвижимости, оказываются втянутыми еще и в косвенную конкуренцию. Это конкуренция различных отраслей хозяйства и различных групп товаров и услуг. Например, люди, собиравшиеся приобрести квартиру, могут передумать и купить автомобиль или отправиться в дорогостоящее путешествие, кирпичные дома могут вытеснить деревянные постройки, розничная торговля имеет преимущество в получении банковского кредита в отличие от операций с земельными участками.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

• а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
  • - развития (создания) недвижимости;
  • - оборота недвижимости;
  • - управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

• --преобладание внебюджетных источников инвестирования;
• --большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)
• --высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).
• --слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка .

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

• в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
  • - купли-продажи
  • - аренды
  • - ипотеки
  • - вещных прав (доверительное управление)
• г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
• - нового строительства
• - подлежащего реконструкции
• д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.
• е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
• ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
• з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
  • - земельный
  • - зданий и сооружений
  • - помещений
  • - предприятий как имущественных комплексов
  • - кондоминиумов
  • - вещных прав
  • - многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

Рынком в экономике называют механизм взаимодействия продавцов, которые предоставляют предложение, и покупателей, обеспечивающих спрос. В ходе этого устанавливается уровень равновесной рыночной цены. Для каждой продукции существует определенный предельный уровень стоимости.

Участники рыночных отношений действуют в своих интересах: продавцы заинтересованы продать товар по такой цене, которая обеспечит им максимум прибыли, покупатель же напротив - хочет получить по минимальной цене и извлечь из своего приобретения больше пользы. Обычно сделка совершается при промежуточном варианте, это и есть цена равновесия.

Структура и типы рынка

Структура характеризируется внутренним строением рынка, взаимосвязью между отдельными элементами, их удельным весом в общем объеме. Основа, которая определяет конструкцию - это форма собственности, действующая в экономике. Она может быть государственной, частной, коллективной или смешанной.

Основным субъектом хозяйственной деятельности рыночной экономики является домашнее хозяйство, организация бизнеса и правительство. Взаимодействие между этими элементами происходит на всех видах рынка.

В зависимости от предметов для обмена выделяют такие типы рынков в экономике:

• рынок факторов производства;
• рынок конечных товаров и услуг;
• финансовый рынок;
• рынок интеллектуальных продуктов.

Рынок товаров и услуг

Основным признаком потребительского рынка выступает то, что ценовая политика на нем формируется уже после производства продукции. К сожалению, этот вид больше всего подвержен кризисам.

Рынок факторов производства

К этому типу относятся еще три взаимосвязанных между собой рынка:

• рынок труда;
• рынок капиталов;
• рынок недвижимости или землепользования.

Эта взаимосвязь характеризуется зависимостью спроса и предложения. Рассмотрим на конкретном примере: уровень цен на рынке труда повысился, соответственно, выросла и ставка заработной платы. Как следствие - фирмы увеличивают капитал, замещают им подорожавший труд.

Отличительной чертой данного типа рынка является производный характер спроса. Главной целью здесь выступает получение прибыли, а капитал, человеческий ресурс, земля - это необходимые для производства условия. Спрос, соответственно, порождается стремлением бизнеса или предприятия получить как можно больше прибыли.

Финансовый рынок

Этот тип является очень разнообразным и многоликим. Предметом купли-продажи неизменно выступают деньги, которые предоставляются в пользование различными формами.

Типы финансовых рынков классифицируются несколькими способами:

На таком рынке производится обмен ценными бумагами, драгоценными металлами и иностранной валютой.

Типы финансовых рынков:

1. Валютный рынок.
2. Рынок золота.
3. Рынок капитала.
4. Денежный рынок.
5. Рынок ценных бумаг.
6. Страховой рынок.

Рынок интеллектуальных продуктов

Сюда входят разнообразные изобретения в области науки, инновации или информационные услуги. К интеллектуальным рынкам также относятся литературные произведения и различные формы искусства.

Типы рынков определяются по нескольким критериям.

Географическое положение:

• местные рынки;
• национальные;
• мировой рынок.

Степень ограничения конкуренции:

• монополистические;
• олиполистические;
• монопсонические;
• свободные;
• смешанные.

По характеру продаж встречаются такие типы рынков в экономике:

• оптовые;
• розничные.

Типы и виды рынков по уровню насыщения:

• равновесные;
• избыточные;
• дефицитные.

В соответствии с действующим законодательством типы мировых рынков бывают:

• легальные;
• нелегальные (черные).

Отраслевой критерий:

• компьютерные;
• вещевые;
• книжные;
• продуктовые и т. п.

Основные типы рынков разделяются на субрынки и рыночные сегменты.

Сегменты рынка - это части рынка или потребительские группы, которые объединены одинаковыми требованиями относительно данного товара или услуги.

По демографическому принципу рынок сегментируется по возрасту, полу, семейному положению потребителей.

Конкуренция

Основа конкуренции - это свободный потребительский выбор, который проявляется в том, чтобы получить максимальную денежную прибыль. Это и есть главная задача предложения.

Типы рынков, в зависимости от степени конкуренции и характера ценообразования, бывают четырех видов:

1. Такой, в котором присутствует свободная (чистая, совершенная) конкуренция.
2. Монополистическая.
3. Олигополистическая.
4. Чистая монополия.

Определить тип рынка, учитывая конкуренцию, можно, исходя из количества продавцов и покупателей.

Рынок свободной конкуренции

Другими словами, на таком рынке существует чистая, или совершенная конкуренция. Это самый распространенный тип. Его главная особенность состоит в том, что здесь находится большое количество продавцов (не меньше сорока) и еще большее количество покупателей. Цены устанавливаются самим рынком, и ни один продавец не может завышать их, в противном случае он лишит себя клиентов.

Типы рынков со свободной конкуренцией характеризуется однородностью предлагаемых товаров: продукты, одежда, металлы и т. п. Это должна быть одинаковая или взаимозаменяемая продукция.

Ценовая политика складывается на основе анализа спроса и предложения, ни одна фирма не может значительно повлиять на ценообразование.

На сегодняшний день типы и виды рынков с чистой или свободной конкуренцией - это биржи, ярмарки и городские рынки или базары.

Рынок монополистической конкуренции

Следующий по массовости тип рынка. Здесь присутствует от десяти до сорока продавцов. Главным отличием является ценовая политика: она колеблется в достаточно широком диапазоне. Предлагаемые товары отличаются друг от друга и не всегда взаимозаменяемы.

Ценообразование происходит в условиях конкуренции организаций, которые производят подобные, но взаимозаменяемые товары. У каждого предприятия специфические особенности производства, это позволяет им самостоятельно устанавливать цены на собственную продукцию. В связи с этим в некотором роде они являются монополистами.

Сюда можно отнести такие виды продукции: безалкогольные напитки (соки, минералки), табачные изделия, алкогольные напитки, кондитерские изделия, лекарственные препараты, одежду и обувь с фирменными логотипами, бытовую химию, спортивные товары, сантехнику, инструменты, технику и др.

В современной экономической системе Российской Федерации есть все возможности для развития рынка с таким типом конкуренции и создания сферы конкурентных цен.

Рынок олигополистической конкуренции

Это особенный тип, который состоит из небольшого количества крупных фирм, обеспечивающих своей продукцией весь рынок. Обычно число предприятий колеблется от семи до десяти. Они могут предлагать как однородные и взаимозаменяемые товары (черные и цветные металлы, алюминий, пластмассы и т. п.), так и отличающиеся друг от друга (электротехника, автомобили, компьютеры, мобильные телефоны).

Этот тип рынка практически закрыт для новичков, ведь на нем присутствуют в основном мировые бренды, которые развивались десятилетиями. Каждый продавец следит за ценообразованием конкурентов, но зачастую на его ценовой политике это никак не отражается.

На территории современной России большая часть промышленной продукции, а также некоторые виды услуг производятся в олигополистических отраслях. В основном это нефтедобывающие и перерабатывающие компании: «Лукойл», «Роснефть», «Онако», «Юкос», «Татнефть» и другие. Сюда относится угольная промышленность, черная и цветная металлургия (алюминий, олово, свинец, цинк и т. п.), производство автомобилей, электротехники, тракторов, электротранспорта, а также химическая промышленность.

Рынок чистой монополии

Это особый тип рынка, который состоит всего из одного продавца. Зачастую им является государственная организация.

Частная фирма-монополист устанавливает самостоятельно высокую цену на свою продукцию. Она не ориентируется ни на другие фирмы, ни на органы местного самоуправления, ни на администрацию. Тип рынка «монополия» не зависим также и от любых изменений в экономике страны.

Организации не во всех случаях запрашивают максимально высокую цену, они опасаются того, что государство может регулировать ценовую политику и привлекать новые предприятия, создавая конкуренцию на рынке, или того, что могут потерять часть клиентов и покупателей.

Обладая полной свободой в установлении цен, фирмы ориентируются на уровень спроса, это помогает им оптимально оценивать свою продукцию.

Типы экономических рынков не встречаются в чистом виде. Любая фирма имеет возможность выступать с несколькими товарами на разных рынках.

Ситуация в России

Для Российской Федерации характерной является высокая монополизации рынка. Ее уровень в некоторых отраслях экономики достигает 80-100 %. Наряду с естественной и производственной монополией (транспортные средства, комбайны и т. п.) существует и государственное господство. Отсюда следует вывод, что тип рынка в России - монополистический, но с элементами свободной конкуренции (на отдельные виды товаров, особенно продовольственные).

Однако все экономические процессы происходят согласно действующему законодательству.

Неразвитость рыночных институтов Российской Федерации проявляется:

1. В отношении собственности: развитие теневой экономики, низкий уровень легитимности прав собственности и др.
2. В субъектах экономики: низкий уровень договорной дисциплины, незавершенный процесс адаптации к современным рыночным условиям, отсутствие прав собственности на все ресурсы.
3. В механизме рыночного саморегулирования: большие административные барьеры, сильное проявление монополизма, олигархизм бизнеса, низкий уровень защиты прав потребителей, слабость среднего класса, нарушения функции денег.

Анализ рынка не дает готовых решений по установлению ценовой политики, но он нужен для того, чтобы определить закономерность в ценообразовании, которое зависит от соотношения спроса и предложения.

При выборе любой стратегии цен компания или предприятие учитывают такие факторы:

1. Цены на товары или услуги регулярно пересматриваются.
2. Большая часть продукции продается по сниженным ценам в конце сезона.
3. Спрос эластичен.
4. Покупатели чувствительны к ценам и «клюют» на более низкие.
5. При составлении цен учитывается конкуренция, спрос, качество продукции, информация о покупателях.
6. Типы рынков в экономике позволяют разумно построить ценовую политику предприятия.
7. Минимум один раз в квартал необходимо проводить тщательный анализ рынка и следить за изменением цен у конкурентов.
8. Регулярно высчитываются издержки производства.

Рынок - крайне сложная структура. Ее изучение требует учета огромного количества факторов и особенностей.